16.1999.21

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di cassazione civile 21.06.1999 16.1999.21

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 16.99.00021 Lugano 21 giugno 1999 /kc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La Camera di cassazione civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Chiesa, presidente, Cocchi e Giani segretaria: Petralli Zeni, vicecancelliera sedente per giudicare il ricorso per cassazione 25 febbraio 1999 presentato da __________ (patr. dall’avv. __________) contro la sentenza 11 febbraio 1999 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, nella causa a procedura speciale in materia di locazione promossa con istanza 17 luglio 1998 da __________ (patr. dall’avv. __________) con la quale l’istante ha chiesto l’accertamento della nullità della disdetta notificatagli il 19 giugno 1998, domanda accolta dal primo giudice, letti ed esaminati gli atti, considerato in fatto e in diritto: 1. Il 10 luglio 1993 __________ ha concluso con __________ un contratto di affitto agricolo avente per oggetto un terreno di sua proprietà a __________ sul quale si trova pure una stalla con sovrastante fienile (doc. 3). L’inizio del contratto è stato concordato per il 1° luglio 1993 con scadenza al 30 giugno 1999 e possibilità di rinnovo tacito per ulteriori sei anni, fatta salva la facoltà per le parti di disdire il contratto con preavviso di un anno. La pigione, pattuita in fr. 500.– annui, doveva essere pagata al primo luglio di ogni anno. Il 9 dicembre 1997 __________ ha notificato una prima disdetta straordinaria del contratto (doc. 4), contestata da __________ e oggetto di una procedura giudiziaria conclusasi con sentenza 4 febbraio 1999 del Pretore del distretto di Lugano, sezione 4 (cfr. inc. richiamato LA 98.43) che ha annullato la disdetta non avendo il locatore provato delle circostanze gravi atte a giustificare simile misura. Il 19 giugno 1998 __________ ha notificato una seconda disdetta del contratto per il 30 giugno 1999 (doc. A). Anche questa disdetta ordinaria è stata impugnata dall’affittuario che con istanza 17 luglio 1998 ha chiesto al pretore di dichiararla nulla siccome abusiva essendo stata notificata al solo scopo di tutelare il locatore in caso di soccombenza nella procedura di contestazione della prima disdetta. L’affittuario ha inoltre rilevato come la disdetta pregiudichi in modo grave i suoi interessi economici, necessitando egli del fondo per poter garantire la continuazione della sua attività di agricoltore nonché  l’ottenimento dei sussidi per gli agricoltori di montagna, non essendo facilmente reperibile un terreno sostitutivo; in via subordinata egli ha chiesto la protrazione del contratto sino al 30 giugno 2003. Il convenuto si è opposto alla richiesta avversaria eccependo innanzi tutto la nullità della procedura non avendo l’istante preventivamente adito l’ufficio di conciliazione. Nel merito ha sostenuto la validità della disdetta trattandosi di disdetta ordinaria notificata entro i termini di legge e quindi non abusiva non essendo applicabili le norme sulla locazione; ha inoltre contestato che l’istante eserciti l’attività di agricoltore a tempo pieno e che il fondo in discussione gli sia indispensabile trattandosi di una minima parte del totale dei terreni a sua disposizione. In merito alla proroga del contratto, il convenuto si è opposto rimproverando all’istante la violazione dei propri obblighi legali e contrattuali di diligenza nell’uso della cosa affittata, e sostenendo la realizzazione dei presupposti di cui all’art. 27 cpv. 1 Legge federale sull’affitto agricolo (LAAgr). 2. Con il querelato giudizio il primo giudice, respinta in via preliminare l’eccezione di natura formale attinente alla mancata proposta dell’azione dinanzi all’ufficio di conciliazione non essendo applicabile al contratto di affitto agricolo l’art. 274a CO, ha ritenuto invece applicabili a titolo di diritto suppletivo le disposizioni sul contatto di locazione, in particolare l’art. 271 CO. Sulla base di questo disposto ha considerato abusiva la disdetta siccome notificata per gli stessi motivi addotti a sostegno della disdetta straordinaria (cattiva manutenzione e mancato rispetto dei termini di pagamento), senza che il locatore abbia dimostrato trattarsi di motivi gravi ai sensi dell’art. 17 LAAgr. Il pretore ha quindi annullato la disdetta. 3. Con il presente tempestivo gravame __________ è insorto contro il predetto giudizio chiedendone l’annullamento. Il ricorrente rimprovera al primo giudice di aver arbitrariamente valutato le prove ed erroneamente applicato il diritto materiale, in particolare per aver esaminato la validità della disdetta alla luce delle norme sulla locazione ordinaria anziché in funzione della sola LAAgr. Nel dettaglio, l’insorgente contesta che i motivi addotti a sostegno della disdetta straordinaria siano gli stessi di quelli alla base della disdetta ordinaria notificata allo scopo di poter rientrare in possesso del fondo e gestirlo personalmente. In ogni caso, anche i motivi relativi alla carente manutenzione e ai ritardi nel pagamento dell’affitto, sono legittimi e avrebbero dovuto essere considerati dal giudice unitamente agli interessi delle parti, in particolare al fatto che l’istante esercita a titolo principale l’attività di pittore e non agricoltore, e che il fondo in discussione rappresenta una minima parte dei quelli di cui dispone e non avrebbe quindi nessuna influenza sul suo reddito aziendale e sul calcolo dei sussidi di sua spettanza . Con osservazioni 11 marzo 1999 la controparte postula la reiezione del gravame. 4. Giusta l’art. 327 lett. g CPC, disposto sul quale il ricorrente basa implicitamente il proprio gravame, una sentenza del Pretore o del Giudice di pace può essere annullata quando è stata manifestamente violata una norma di diritto materiale o formale oppure in caso di valutazione manifestamente errata di atti di causa o di prove. Per costante giurisprudenza del Tribunale federale una decisione è arbitraria quando viola gravemente una norma o un principio giuridico chiaro ed indiscusso o quando contrasta in modo intollerabile con il sentimento della giustizia e dell’equità; arbitrio e violazione della legge non vanno confusi; per essere definita come arbitraria tale violazione dev’essere manifesta e riconosciuta (o riconoscibile) a prima vista; l’arbitrio non può essere ravvisato già nella circostanza che un’altra soluzione sarebbe immaginabile o persino preferibile; è doveroso scostarsi da questa scelta solamente se simile soluzione appare come insostenibile, in contraddizione palese con la situazione effettiva, non sorretta da ragione oggettiva e lesiva di un diritto certo (DTF 122 III 316 consid. 4a). 5. Per quanto attiene al diritto applicabile al contratto di affitto agricolo che vincola le parti, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice –che ha concluso all’applicabilità dell’art. 271 cpv. 1 CO– sia l’art. 1 cpv. 4 LAAgr che l’art. 276a cpv. 2 CO escludono espressamente l’applicabilità all’affitto agricolo delle disposizioni concernenti l’affitto di locali d’abitazione e commerciali, ragione per la quale la validità della disdetta 19 giugno 1998 deve essere verificata esclusivamente nell’ottica delle norme contenute nella LAAgr quale legge speciale (Studer, in Commentario basilese, 1996, n. 4 ad art. 275 CO). Diversamente da quanto previsto per la locazione di abitazioni e di locali commerciali, la LAAgr non contiene nessun disposto analogo all’art. 271a CO che permetterebbe di contestare la disdetta data quando è già pendente un procedimento giudiziario inerente la locazione, ragione per la quale la disdetta 19 giugno 1998 deve essere esaminata indipendentemente dal contenuto della precedente disdetta straordinaria che il giudice ha annullato con sentenza 4 febbraio 1999. Secondo l’art. 16 LAAgr la disdetta di un contratto di affitto agricolo è valida solo se data per scritto, ferma restando la possibilità della parte che la riceve di chiedere la sua motivazione, la quale è pertanto facoltativa. La disdetta in esame notificata in forma scritta e nei termini pattuiti –identici a quelli previsti all’art. 16 cpv. 2 LAAgr– è quindi valida indipendentemente dai motivi che l’hanno determinata, non ponendo la LAAgr limitazioni di sorta al suo contenuto, fatto salvo evidentemente l’abuso di diritto in concreto neppure sostenuto. 6. Accertata la validità della disdetta 19 giugno 1998 per il 30 giugno 1999, rimane da verificare il benfondato della domanda di protrazione del contratto formulata in via subordinata  dall’affittuario. A questo quesito, la Camera non può rispondere trattandosi di una questione fondamentale della lite sulla quale il primo giudice non si è espresso. La causa deve quindi essere rinviata affinchè sia garantito alle parti il doppio grado di giurisdizione (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 332, n. 4 e 3). 7. Il ricorso, che ha evidenziato il titolo di cassazione invocato, deve così essere accolto con il carico di tasse e spese alla parte soccombente (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 327 segg. CPC, per le spese l’art. 148 CPC e la vigente LTG pronuncia: 1. Il ricorso per cassazione 25 febbraio 1999 di __________ è accolto. Di conseguenza la sentenza 11 febbraio 1999 del Pretore del Distretto di Lugano, sezione 4, è annullata e gli atti sono rinviati al primo giudice affinché proceda ai sensi dei considerandi. 2. Le spese del presente giudizio, consistenti in: a) tassa di giustizia      fr.     150.– b) spese                         fr.       50.– fr.     200.– già anticipate dal ricorrente, sono poste a carico di __________ il quale rifonderà ad __________ l’importo di fr. 300.– a titolo di  ripetibili di questa sede . 3. Intimazione a: ___________ Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4. Per la Camera di cassazione civile del Tribunale d’appello Il presidente La segretaria