15.2024.82

Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 02.09.2024 15.2024.82

Ricorso contro condizioni d’asta nel fallimento. Vendita in blocco di un fondo con abitazione e di un fondo adibito a posteggio

Incarti n. 15.2024.82 15.2024.83 Lugano 2 settembre 2024 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello quale autorità di vigilanza composta del giudice: Jaques, presidente cancelliere: Cortese statuendo nella composizione a giudice unico (art. 48 b LOG) sui ricorsi inoltrati rispettivamente il 29 luglio e il 5 agosto 2024 da RI 1 GB- (patrocinata dall’avv. PA 1, __________) RI 2, BS-__________ RI 3, __________ (patrocinati dall’avv. RA 1, __________) contro l’operato dell’Ufficio dei fallimenti, sede di Lugano, o meglio contro le condizioni d’asta depositate il 25 luglio 2024 nella procedura di fallimento n. __________ aperta nei confronti dell’PI 1, __________ ritenuto in fatto e considerando in diritto: che nel fallimento aperto il 9 settembre 2021 nei confronti dell’PI 1, il 25 luglio 2024 la sede di Lugano dell’Ufficio dei fallimenti (UF) ha pubblicato l’asta e depositato le relative condizioni in merito ai fondi n. __________3 (di mq 249, di cui 154 ad “abitazione” e 95 a “giardino”), __________0 (di mq 36 a “piazzale-posteggio”) e __________9 (di mq 377 a “ronco” [ma edificabile]) RFD __________ di proprietà della fallita; che l’UE ha assegnato ai fondi n. __________3 e __________0 un valore di stima peritale complessivo di fr. 310'000.– e ne ha disposto la realizzazione in blocco, mentre la stima peritale del fondo n. __________9 è stata stabilita in fr. 290'000.–; che con ricorsi rispettivamente del 29 luglio e 5 agosto 2024, l’RI 1 da una parte, e RI 2 e RI 3 dall’altra chiedono la modifica delle condizioni d’incanto in modo da prescrivere la vendita dei tre fondi in tre “lotti distinti e separati”; che la prima ricorrente sostiene che la vendita separata dei fondi n. __________3 e __________0 garantirebbe un ricavo maggiore rispetto a quello ottenibile con una vendita in blocco, specie perché il mappale n. __________0 consentirebbe di posteggiare comodamente tre vetture, che l’af­fitto di posti auto nella zona costa non meno di fr. 150.– mensili, che vi sarebbero state manifestazioni d’interesse, anche recentemente, per fr. 80'000.– e che la superficie non edificata del fondo n. __________3, di mq 95, è idonea a permettere la sosta di più veicoli ed è già recintato, a differenza del fondo n. __________0, sicché la vendita se­parata di quest’ultimo non determinerebbe alcuna diminuzione di valore o d’interesse al mappale n. __________3; che RI 2 e RI 3 si oppongono pure alla vendita in blocco dei fondi n. __________3 e __________0 facendo valere che com porterebbe rischi maggiori di asta deserta in ragione del costo com­plessivo dell’operazione immobiliare, attrarrebbe un minor numero d’interessati rispetto a incanti separati e consentirebbe di conseguire fr. 80'000.– a fr. 90'000.– in più, come risulterebbe dalla perizia (senza però riferimenti precisi); che nelle sue osservazioni del 19 agosto 2024, la PI 2 si oppone ai ricorsi rilevando in particolare che il perito ha scritto che "per logica conseguenza di parcheggio" il fondo (n. __________3) e il posteggio (n. __________0) dovrebbero essere venduti insieme, diversamente il fondo senza posteggio avrebbe un valore minore, da lui non calcolato; che né la perizia di stima, incompleta in quanto non fornisce indicazioni sulla minusvalenza del fondo n. __________3 in caso di vendita sen­za il mappale n. 0 e neppure sul valore di quest’ultimo in caso di asta separata, né le generiche considerazioni dei ricorrenti, non corroborate da indizi oggettivi e concreti, permettono di valutare se si giustifica la vendita in blocco o separata di quei fondi; che in simili circostanze, l’interesse di tutti i creditori e della fallita (nel senso dei combinati art. 134 cpv. 1 e 259 LEF) è di prevedere u n doppio turno d’asta dei fondi, prima separatamente poi congiun­tamente (in blocco) (cfr. per analogia art. 57 RFF, con riferimento agli art. 45 cpv. 1 lett. b e 130 cpv. 1 RFF); che i ricorsi vanno pertanto parzialmente accolti nel senso appena indicato; che l’UF dovrà depositare di nuovo le condizioni d’asta rettificate, sicché, stante l’esigenza di un lasso di tempo minimo di dieci gior­ni tra la pubblicazione e l’asta (art. 134 cpv. 2, per il rinvio dell’art. 259 LEF), l’incanto previsto per il 4 settembre 2024 dovrà essere annullato e nuovamente fissato; che per legge non si preleva la tassa di giustizia e non si assegnano indennità (art. 20 a cpv. 2 n. 5 LEF, 61 cpv. 2 lett. a e 62 cpv. 2 OTLEF [ RS 281.35 ]). Per questi motivi, pronuncia:              1. I ricorsi sono parzialmente accolti. Di conseguenza, è ordinato al­l’Ufficio dei fallimenti di modificare le condizioni d’asta relative ai fondi n. __________3 e __________0 RFD __________ predisponendone un doppio turno d’asta, prima separatamente poi congiuntamente (in blocco), di nuovamente depositarle e fissare la data dell’asta. 2. Non si prelevano spese né si assegnano indennità. 3. Notificazione a: –;

– avv. __________, __________, __________, __________;

– PI 2, __________, __________. Comunicazione all’Ufficio dei fallimenti, Viganello. Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello Il presidente                                                            Il cancelliere Rimedi giuridici Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro dieci giorni dalla notificazione, ridotti a cinque ove la decisione impugnata sia stata pronunciata nell’ambito di un’esecuzione cambiaria (art. 74 cpv. 2 lett. c, 100 cpv. 2 lett. a e cpv. 3 lett. a LTF). Il termine non è sospeso durante le ferie giudiziarie nei casi previsti all’art. 46 cpv. 2 LTF.