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Ticino Tribunale di appello diritto civile La Camera di esecuzione e fallimenti 02.07.2025 14.2025.14

Rigetto definitivo dell’opposizione. Contributo sostitutivo per la mancata realizzazione di un’area di svago previsto da una prima licenza edilizia, ma non espressamente da una seconda. Richiamo alle condizioni della prima. Interpretazione

Incarto n. 14.2025.14 Lugano 2 luglio 2025 In nome della Repubblica e Cantone Ticino La Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello composta dei giudici: Jaques, giudice presidente Walser e Grisanti cancelliere: Ferrari statuendo nella causa SO. 2024.539 (rigetto definitivo dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 22 maggio 2024 dal AP1, G______ contro AO1, L______ (Ar______) (patrocinato dall’a______. PA1, A______) giudicando sul reclamo del 27 gennaio 2025 presentato da AO1 contro la decisione emessa il 15 gennaio 2025 dal Pretore; ritenuto in fatto:                A. Il 29 maggio 2017, il AP1 ha rilasciato ad A______ P______ una prima licenza edilizia per l’edificazione di un complesso residenziale, sottoponendola a numerose condizioni, tra cui l’obbligo del titolare di pagare, prima d’iniziare l’edificazione, un contributo sostitutivo di fr. 52'100.– per la mancata realizzazio­ne di un’area di svago (condizione particolare n. 3/o). B. Il 17 giugno 2019, il Comune ha rilasciato una seconda licenza edilizia con cui ha approvato il trasferimento della prima ai nuovi proprietari del fondo AO1 e C______ S______, richiamando inte-gralmente le condizioni contenute nella prima licenza e sottoponendo la nuova anche a numerose condizioni, tra cui quella secon­do la quale “l’area di svago debitamente attrezzata deve essere al servizio di tutte le unità abitative, la stessa non potrà essere assegnata ad uso esclusivo delle singole proprietà” (n. 3/g). Non menzio­na più esplicitamente l’obbligo di pagare il contributo sostitutivo. C. Con precetto esecutivo n. _______ emesso il 31 gennaio 2024 dalla sede di Locarno dell’Ufficio d’esecuzione, il AP1 ha escusso AO1 per l’incasso di fr. 52'100.–, indicando quale causa del credito la “Tassa esonero formazione aree verdi e di svago mapp. 2175 RFD del 19.09.2023” . D. Avendo AO1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 22 maggio 2024 il AP1 ne ha chiesto il rigetto definitivo alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna. Nel termine impartito, il convenuto si è opposto all’istanza con osservazioni scritte del 17 giugno 2024. Mediante replica e duplica del 23 luglio e 21 agosto presentate entro il termine assegnato dal giudice, le parti si sono riconfermate nelle rispettive e antitetiche posizioni. E. Statuendo con decisione del 15 gennaio 2025, il Pretore ha accol­to l’istanza e rigettato in via definitiva l’opposizione interposta dal convenuto, ponendo a suo carico le spese processuali di fr. 550.– senz’assegnare indennità. F. Contro la sentenza appena citata AO1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 27 gennaio 2025 per ottenerne l’annullamento e la reiezione dell’istanza, protestate spese e ripetibili di prima e seconda sede. Nelle sue osservazioni del 25 febbraio 2025, il AP1 ha concluso per la reiezione del reclamo. Mediante replica del 17 marzo, duplica del 27 marzo, trip lica e quadruplica del 2 e 15 aprile, tutte presentate in modo spon­taneo, le parti hanno confermato le rispettive conclusioni. Considerando in diritto:              1. La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione

– è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso. 1.1 Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore di AO1 il 16 gennaio 2025, il termine d’im­­pugnazione è scaduto domenica 26 gennaio, per cui la scadenza è stata riportata a lunedì 27 gennaio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo. 1.2 La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate (art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi). Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC). 2. In virtù degli art. 80 e 81 LEF, il giudice pronuncia il rigetto definitivo dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su una decisione giudiziaria esecutiva o un titolo parificato, a me­no che l’escusso provi con documenti che dopo l’emanazione del­la decisione il debito è stato estinto, il termine per il pagamento è stato prorogato o che è intervenuta la prescrizione. La procedura di rigetto è una procedura sommaria documentale (Urkundenpro­zess), il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione bensì l’esistenza di un titolo esecutivo. Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non dimostri immediatamente una delle eccezioni liberatorie enumerate all’art. 81 LEF (DTF 139 III 444, consid. 4.1.1). 3. Nella decisione impugnata, il Pretore ha dapprima statuito che la seconda licenza edilizia, che rinvia alle condizioni della prima, tra cui l’obbligo di pagare un contributo sostitutivo di fr. 52'100.– per la mancata realizzazione di un’area di svago, costituisce un valido titolo di rigetto definitivo dell’opposizione. Il primo giudice si è poi domandato se la seconda licenza non sia nulla, siccome contraddittoria, poiché per un verso rinvia alle condizioni della prima, specie all’obbligo del titolare di pagare il noto contributo, per altro verso obbliga il titolare a destinare la prevista area di svago all’uso di tutti e non solo di alcuni appartamenti. Ha risposto negativamente, spiegando che AO1 non po-tev a, nel dubbio, “prevalersi del fatto che la decisione sia contraddit­toria e pretendere di far affidamento sulla revoca dell’obbligo” senza presentare la domanda di variante del progetto approvato con la prima licenza e il relativo piano. Pur riconoscendo che la seconda licenza non è di “cristallina chiarezza”, il magistrato ha aggiunto che la seconda licenza “sembra” contenere in realtà una clausola sottoposta a condizione risolutiva o, meglio, che l’obbligo di paga­re il contributo sostitutivo sarebbe decaduto se per finire AO1 avesse realizzato l’area di svago; l’esistenza di t ale condizione è dimostrata “inequivocabilmente” dal fatto che quattro anni dopo l’emissione della seconda licenza egli ha inviato doc umenti al Comune, chiedendo l’esenzione dal pagamento del contributo, c iò che non avrebbe avuto senso se l’obbligo fosse stato effettiva­mente revocato. Infine, il Pretore ha rilevato che il contributo avreb­be dovuto essere pagato prima dell’edificazione e che questa è ormai realizzata, ma ha ritenuto che ciò non possa essere interpretato come una rinuncia al contributo; a suo avviso, è invece decisivo il fatto che la seconda licenza non fa riferimento ad alcun piano né ad alcuna variante, e che al tempo della sua emissione non esisteva alcun piano per la realizzazione dell’area di svago. Tutto ciò posto, il magistrato ha giudicato che sarebbe spettato al­l’escusso dimostrare l’avveramento della condizione risolutiva, ciò ch’egli non aveva fatto, siccome non aveva presentato alcun documento attestante la realizzazione dell’area di svago. Ha pertan­ to integralmente accolto l’istanza e rigettato l’opposizione in via de­finitiva . 4. Nel reclamo, AO1 lamenta in particolare che il Pretore ha proceduto a un’interpretazione “del tutto arbitraria” delle due licenze edilizie. Sostiene infatti che la seconda è chiarissima, nel s enso che modifica e completa la prima, giacché richiama integral­mente le condizioni della prima, ma dispone che l’area di svago debitamente attrezzata dev’essere al servizio di tutte le unità abitative. A suo dire, interpretare la seconda licenza nel senso che il contributo sostitutivo sarebbe stato mantenuto è arbitrario, sicché essa non può costituire un valido titolo di rigetto. Chiede pertanto l’annullamento della decisione impugnata. Nelle osservazioni, il Comune ritiene che l’esistenza della nota condizione risolutiva è dimostrata dal fatto che quattro anni dopo l’emissione della seconda licenza l’escusso gli ha inviato documenti per chiedere l’esenzione dal pagamento del contributo, ciò che non avrebbe avuto senso, se l’obbligo fosse stato effettivamente revocato. Rileva d’altronde che il contributo avrebbe dovuto essere pagato prima dell’edificazione, ma che la sua realizzazione non può essere interpretata come una rinuncia al contributo, poi-ché a suo avviso è invece decisivo il fatto che la seconda licenza non fa riferimento ad alcun piano né ad alcuna variante, e che al tempo della sua emissione non esisteva alcun piano per la realizzazione dell’area di svago. Il resistente aggiunge poi che la questione del contributo non è nata “dall’oggi al domani”, facendo notare che già nel 2021 aveva ricordato a AO1 che il contributo non era ancora stato pagato, senza ricevere alcuna risposta. Postula pertanto la reiezione del reclamo. 5. In ogni stadio di causa, il giudice esamina d’ufficio (art. 57 CPC), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione (DTF 140 III 372 consid. 3.3.3), fermo restando che in sede di reclamo l’esame d’ufficio è limitato alle carenze manifeste (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1) . Il giudice non deve riesaminare il titolo prodotto né interpretarlo in base a circostanze che esulano dal titolo stesso. Nel caso di una decisione, non è però tenuto a fondarsi esclusivamente sul dispositivo, ma può riferirsi anche ai considerandi per determinare se esso vale quale titolo di rigetto definitivo. È solo se il senso del dispositivo è dubbio e il dubbio non può essere sciolto con l’esame dei motivi che il giudice dovrà respingere l’istanza. Non può tuttavia completare una decisione incompleta o impreci­sa (DTF 143 III 564 consid. 4.3.2; 134 III 656 consid. 5.3.2), poiché incombe al giudice del merito interpretarla (art. 334 CPC; DTF 138 III 583 consid. 6.1.1; Abbet in: Abbet/Veuillet (ed.), La mainlevée de l’opposition, 2 a ed. 2022, n. 12 ad art. 80 LEF), nella misura in cui si era effettivamente pronunciato sulla questione litigiosa (DTF 143 III 564 consid. 4.3.2; sentenza della CEF 14.2018.36 del 12 luglio 2018, consid. 6.2). 5.1 Nella fattispecie, occorre innanzitutto rilevare che il Pretore ha statuito che la seconda licenza edilizia costituisce un valido titolo di rigetto definitivo dell’opposizione, a ben vedere, soltanto perché essa rinvia alle condizioni della prima, tra cui l’obbligo di pagare un contributo sostitutivo di fr. 52'100.– per la mancata realizzazio­ne di un’area di svago. Il resto della decisione impugnata è infatti dedicato a escludere la nullità della seconda licenza e a stabilire ch’essa contiene una clausola (potenzialmente) risolutiva di tale obbligo. 5.2 Ciò posto, se non “del tutto arbitrario”, è quantomeno dubbio che il (solo) rinvio alle condizioni della prima licenza edilizia renda la seconda un valido titolo di rigetto definitivo dell’opposizione per l’in­­casso del contributo sostitutivo. Si può infatti validamente sostenere che la seconda licenza ha modificato la prima, perché, pur rinviando alle condizioni della prima, non ribadisce esplicitamente l’obbligo di versare un contributo sostitutivo, contrariamente a quan­to avviene per altre clausole (cfr. doc. E n. 3/c, d, e, f oppure h, e doc. F n. 3/b, d, h, i oppure t), richiama un avviso cantonale del 5 aprile 2019 relativo a una variante “inc. 87696” (n. 3/b) non indicato nella prima licenza, ma soprattutto menziona l’esistenza di un’a­­rea di svago, la cui inesistenza è invece presunta nella prima licenza, motivo per cui era stato stabilito un contributo sostitutivo (n. 3/o), precisando che tale area dev’essere al servizio di tutte le unità abitative (n. 3/g). Un’interpretazione possibile della (comunque sia) nuova licenza è quella sostenuta dal reclamante, secon­do cui il contributo sostitutivo non è stato mantenuto, sostituito co­ m’è stato con l’obbligo di dedicare l’area di svago attrezzata al ser­vizio di tutte le unità abitative (obbligo ch’egli ritiene rispettato con riferimento ai doc. 1 e 4, il Comune dovendo a suo dire emettere una nuova decisione formale se reputa necessaria la presentazio­ne di una nuova domanda di costruzione o di una notifica). L’altra interpretazione è quella adottata dal Comune e dal Pretore, per cui il contributo stabilito nella prima licenza è stato subordinato nella seconda alla condizione risolutiva della realizzazione dell’a­­rea di svago attrezzata, dietro presentazione di una domanda di variante e del relativo piano. Fondandosi esclusivamente, come richiesto dalla giurisprudenza (sopra consid. 5), sul titolo di rigetto stesso e sui documenti ai quali rinvia, ovvero, nel caso concreto, sul dispositivo e sulle motivazioni delle due licenze edilizie, non è possibile sciogliere il dubbio sull’effettiva esistenza ed esecutività del contributo posto in esecuzione. In siffatta situazione l’istanza avrebbe dunque dovuto essere respinta (sopra consid. 5). Che poi la nuova condizione n. 3/g sia frutto di un’“imprecisione”, come affermato dal Comune nella duplica di seconda istanza (pag. 1), è un fatto indimostrato e, ad ogni modo, che non risulta direttamente dalle licenze. Parimenti, il giudice del rigetto non poteva tenere conto del comportamento assunto dal convenuto quattro anni do­po né di una richiesta di pagamento del Comune del 2021, trattandosi di fatti estrinseci ai titoli di rigetto, cui essi non rinviano (e per un ovvio motivo cronologico non potevano rinviare). Ne segue che il reclamo va accolto e la decisione impugnata riformata nel senso della reiezione dell’istanza. 5.3 Al Comune resta comunque la possibilità di precisare o completare la risoluzione relativa alla seconda licenza edilizia (cfr. sopra consid.

5) o di emetterne una nuova che accerti la mancata realizzazione di un’area di svago e ponga a carico di AO1 l’obbligo di pagare un contributo sostitutivo. 6. In entrambe le sedi la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (RL 178.310) per il rinvio del l’art. 96 CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). 7. Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 52'100.–, raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Per questi motivi, pronuncia: 1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1.   L’istanza è respinta. 2. Le spese processuali di complessivi fr. 550.–, già anticipate dall’i­­stante, sono poste a carico del AP1, che rifonderà all’istante ripetibili di fr. 1'500.–. 2. Le spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio, già anticipate dal reclamante, sono poste a carico del AP1, che le rifonderà a AO1 oltre a ripetibili di fr. 2'500.–. 3. Notificazione a:

–  ________ . Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna. Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello Il giudice presidente                                       Il cancelliere Rimedi giuridici Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).