14.2021.55

E. 3 Nella decisione impugnata, il Pretore si è anzitutto interrogato se il contratto di locazione possa costituire un valido riconoscimento di debito visto che il convenuto adduce difetti della cosa locata, notificati con lettera raccomandata del 15 gennaio 2020. Ha però ritenuto di poter sorvolare sulla questione siccome ha considerato, sconfessando la tesi dell’istante secondo cui CO 1 e la PI 1 rispondono solidalmente del debito, ch’essi sono invece legati da un rapporto di fideiussione, come sostenuto dall’escusso, sicché il riconoscimento di debito non è valido in mancanza della forma autentica prescritta dalla legge (art. 493 cpv. 2 CO). In effetti, ha rilevato il primo giudice, nella “Convenzione di modifica contrattuale” CO 1 è indicato come “garante solidale” della società, termine che richiama la fideiussione. D’altronde, contrariamente a quanto allega l’istante, secondo cui il convenuto avrebbe un manifesto interesse proprio nella locazione, ciò che è tipico dell’assunzione cumulativa di debito, pa­re inverosimile che CO 1, come persona fisica, abbia stipulato il contratto di locazione per ragioni estrinseche alla gerenza della costituenda PI 1, la quale è poi stata creata proprio con lo scopo commerciale di gestire esercizi pubblici. Per questi motivi, il Pretore ha respinto l’istanza, non sen­za ricordare che in caso di dubbio si presume la fideiussione.

E. 4 Nel reclamo RE 1 sostiene che il Pretore, nel fondarsi solo sul termine “garante solidale” contenuto nella convenzione di modifica per qualificare CO 1 come fideiussore, avreb­be accertato i fatti in maniera manifestamente errata, in ogni caso in modo incompleto, tant’è vero che costui in fondo alla convenzione l’ha firmata non solo “per la PI 1” , ma pure “per sé in quanto responsabile in solido verso il locatore” . Inoltre, la convenzione non costituisce un documento a sé stante, ma è parte integrante del contratto di locazione, il quale è stato an­ch’esso sottoscritto da PA 2 “per la costituenda Sagl (…) e per sé in quanto responsabile in solido verso il signor RE 1” e menziona come parte “per costituenda Sagl il promotore CO 1 […] pure solidale” . A mente del reclamante a prevalere è quindi la dicitura che richiama l’assunzione cumulativa di debito, la quale corrisponde alla reale e concorde volontà dei contraenti. D’altronde, la modifica aveva come scopo quello di modificare la pigione contenuta nel contratto di locazione, e non di mutare la posizione di debitore solidale assunta da CO 1. Citando la giurisprudenza del Tribunale federale, RE 1 ribadisce infine che CO 1 aveva “indubbiamente” un interesse economico proprio nel contratto, già solo perché è socio unico e gerente della PI 1 con diritto di firma individuale.

E. 5 Costituisce un riconoscimento di debito nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF – e quindi un titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione – l’atto pubblico o la scrittura privata, firmata dall’escusso o dal suo rappresentante, da cui si evince la sua volontà di pagare (o perlomeno di riconoscere) all’escutente, senza riserve né condizioni, una somma di denaro determinata, o facilmente determinabile, ed esigibile (DTF 139 III 301 consid. 2.3.1 con rimandi, S TAEHELIN in: Basler Kommentar, SchKG I, 2 a ed. 2010, n. 25 ad art. 82 LEF). In particolare, il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto e, qualora sia di durata indeterminata, vale titolo di rigetto fintanto che il conduttore non renda verosimile che il contratto sia stato disdetto (sentenza della CEF 14.2015.158/159 dell’11 dicembre 2015, consid. 6.1; Staehelin, op. cit., n. 116 ad art. 82 LEF).

E. 5.1 Nel caso di specie, è pacifico che il contratto di locazione e la convenzione di modifica contrattuale costituiscono un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni e gli acconti per le spese accessorie oggetto dell’esecuzione relative all’anno 2020.

E. 5.2 Controversa è invece la questione di sapere se CO 1 poteva essere escusso in qualità di debitore solidale della PI 1 oppure se egli si è impegnato unicamente quale fideiussore della società, ciò che comporterebbe la nullità del riconoscimento di debito per difetto della forma autentica prescritta dall’art. 493 cpv. 2 CO. La censura di nullità è un’eccezione da esaminare, anche d’ufficio se la nullità è manifesta, soltanto sotto il profilo della semplice verosimiglianza giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF (sotto consid. 6.1; sentenze della CEF 14.2015.118 del 21 ottobre 2015, RtiD 2016 I 733 n. 49c, consid. 6 e 14.2019.112 dell’8 novembre 2019, RtiD 2020 II 936 n. 40c, consid. 7.2).

E. 5.3 Di principio, nell’ambito di un contratto bilaterale l’escusso può rifiutare di eseguire la propria prestazione in virtù dell’art. 82 CO limitandosi a contestare l’effettivo e corretto adempimento delle controprestazioni dovutegli dall’escutente senza rendere verosimili le sue censure, purché esse siano sufficientemente circostanzia­te, non palesemente insostenibili e tempestive. Incombe allora al procedente dimostrare di avere adempiuto correttamente i propri obblighi onde ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione all’e­­secuzione volta all’incasso della propria pretesa ( cosiddetta “Basler Praxis” : sentenze della CEF 14.2018.102 del 7 marzo 2019, consid. 6, 14.2017.131 dell’11 agosto 2018, consid. 5.2/a e 14.2017.73 del 27 dicembre 2017, consid. 5.6/a, RtiD 2018 II 823

n. 42c; DTF 145 III 25 consid. 4.3.2 per l’eccezione d’inadempimento ). Nella locazione d’immobili il conduttore non ha però il diritto di trattenere la pigione per indurre il locatore a eliminare i difetti nell’ente locato, ma deve far capo ai rimedi giuridici specifici del diritto della locazione (art. 259 a CO), in particolare la riduzione del corrispettivo (art. 259 d CO) e il deposito della pigione (art. 259 g CO), i quali hanno carattere di lex specialis rispetto all’art. 82 CO. Accanto al deposito, il conduttore può quindi solo chiedere una riduzione del corrispettivo, specificandone l’ammontare e la durata, a patto che il contratto di locazione sia ancora in vigore. Nella procedura di rigetto provvisorio dell’opposizione, basta ch’egli renda verosimile le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (sentenza della CEF 14.2016.60 del 6 settembre 2016, consid. 6.2). Nel caso specifico, la questione dei difetti dell’ente locato dev’essere trattata nel quadro dell’esame del­le eccezioni giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF (sotto consid. 6.2) e non della verifica del titolo di rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF) (già citata sentenza della CEF 14.2016.60, consid. 6.2/c).

E. 6 A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere verosimili le eccezioni che deduce in giudizio (DTF 132 III 142 consid. 4.1.1 con rinvii). Esse non solo devono essere esposte in modo convincente ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi ( Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2 a ed. 2010,

n. 87 seg. ad art. 82 LEF).

E. 6.1 Giusta l’art. 18 cpv. 1 CO un contratto va interpretato, sia per la forma che per il contenuto, indagando sulla vera e concorde volontà dei contraenti. In base a questi principi, il giudice è innanzitutto tenuto a esaminare se l’istruttoria abbia permesso di accertare l’esistenza di una concorde e comune volontà dei contraenti (interpretazione soggettiva) e in tal caso a indicarne il contenuto. Solo quando non vi sono accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o se la volontà intima delle parti è divergente, il giudice deve interpretare le dichiarazioni e i comportamenti delle parti secondo il principio dell’affidamento, ossia secondo il senso che ogni parte poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altra nella situazione con­creta (DTF 133 III 675 consid. 3.3; 132 III 268 consid. 2.3.2; 131 III 606 consid. 4.1 ). Per l’interpretazione di dichiarazioni scritte occorre riferirsi innanzitutto al testo delle stesse, il quale non deve però essere considerato in modo isolato. Anche se il tenore di una clausola contrattuale appare chiaro, occorre scostarsi dal senso letterale ove sussistano motivi seri, risultanti dalle altre condizioni menzionate nel contratto, dallo scopo perseguito dalle parti o da altre circostanze, ch’esso non restituisce con esattezza il senso dell’accordo (v. DTF 138 III 666 consid. 4.2.1; 129 III 120 consid. 2.5; 127 III 444 consid. 1/b; cfr. sentenza della CEF 14.2016.66 del 20 maggio 2016, consid. 6.1).

E. 6.1.1 Nella procedura di rigetto dell’opposizione, tuttavia, il giudice può procedere solo all’ interpretazione oggettiva del titolo di rigetto fondata sul principio dell’affidamento (sentenze del Tribunale federale 5A_89/2019 del 1° maggio 2019 consid. 5.1.3 e 5A_867/2018 del 4 marzo 2019 consid. 4.1.3) , prendendo in considerazione unicamente elementi intrinseci al titolo, ad esclusione di elementi estrinseci che esulano dalla sua cognizione, fer­mo restando che in caso di dubbio l’istanza di rigetto andrà respinta; se occorre, spetterà al giudice ordinario pronunciarsi nel­l’a­zione di riconoscimento di debito (art. 79 LEF) al termine di una procedura probatoria completa ( DTF 145 III 26 consid. 4.3.3; sen-tenze della CEF 14.2014.116 del 3 novembre 2014, consid. 4.4, e 14.2015.23 del 28 maggio 2015, consid. 7.1).

E. 6.1.2 Nella misura in cui la concorde e comune volontà dei contraenti non risulta già chiaramente dal testo del titolo – vale a dire non sia contraddetta da altri elementi contenuti nello stesso titolo –, la sua interpretazione non può ch’essere oggettiva, ovvero fondata sul prin­cipio dell’affidamento. Ora, l’applicazione di tale principio è una que­stione di diritto, che si fonda però sugli elementi di fatto accertati dal primo giudice (DTF 138 III 666 consid. 4.2.1; 131 III 276 consid. 5.1.3; 129 III 707 consid. 2.4 ). La Camera esamina la prima questione (giuridica) con pieno potere di cognizione, mentre può inter-venire sugli accertamenti di fatto – limitati tuttavia essenzialmente al tenore del titolo – solo se sono manifestamente errati (sopra consid. 1.2; già citata sentenza 14.2015.118, RtiD 2016 I 735 n. 49c consid. 7.3/b).

E. 6.1.3 Con le osservazioni al reclamo CO 1 sostiene che an-che se l’interpretazione esposta dal reclamante avesse una parvenza di fondamento, ciò non significa che quella del Pretore sia manifestamente errata. In effetti, l’istaurazione di una gerarchia tra il contratto di locazione quale documento principale e la con venzione di modifica contrattuale come atto subordinato contenen­te un’imprecisione non trova fondamento negli atti. È invece molto più “logica, provata e lineare” l’interpretazione pretorile secondo cui egli ha concluso il contratto come promotore della costituenda società e dopo la sua costituzione il suo ruolo è stato confinato a quello di garante per il pagamento del canone di locazione qualora la conduttrice si fosse rilevata insolvente. Secondo CO 1 l’interpretazione letterale dei contratti non può essere determinante poiché il testo è impreciso e non univoco, siccome si passa da un “pure solidale” nel contratto di locazione a un “pure garante solidale” nella modifica. Non ci si potrebbe affidare inoltre al testo del contratto poiché esso si dice un semplice ristoratore, mentre RE 1 è una persona esperta negli affari di locazioni d’immobili ed era assistito da un avvocato, di modo che non era in grado di valutare la terminologia inserita nel contratto.

E. 6.1.3.1 Nel caso in esame, il testo delle due convenzioni prodotte quale titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione (doc. B e D) non indica direttamente la volontà soggettiva di CO 1 di rispondere quale fideiussore degli impegni assunti nel contratto di locazione e nella sua modifica. Il primo atto non accenna a una fideiussione né all’eventuale carattere accessorio degli obblighi pattuiti personalmente dall’escusso, che sono anzi qualificati come solidali, mentre l’espressione “garante solidale” usata nella modifica non indizia inequivocabilmente la sua volontà di rispondere come fideiussore, il “garante” potendo anche essere il promettente (o garante in sen­so stretto) di una garanzia indipendente simile alla fideiussione (“bürgschaftsähnliche Garantie”) nel senso dell’art. 111 CO (senten­za della CEF 14.2016.291 del 15 maggio 2017 consid. 6.3) oppure l’assuntore solidale (cumulativo) del debito giusta l’art. 176 CO (già citata 14.2019.112, RtiD 2020 II 936 n. 40c, consid. 7.4).

E. 6.1.3.2 In mancanza di elementi per stabilire la volontà soggettiva interna delle parti, il Pretore ha qualificato l’obbligo assunto da CO 1 come fideiussione sulla scorta del termine “garante solidale” usato nella modifica, della presunta assenza d’interesse persona­-le alla locazione del medesimo e della presunzione di fatto a favore della fideiussione. Ha quindi proceduto, implicitamente, a interpretare le dichiarazioni delle parti in modo oggettivo, in base al principio dell’affidamento. La Camera può quindi riesaminare la sua conclusione, giuridica, con piena cognizione (art. 320 lett. a CPC), mentre l’esame della la questione, fattuale, dell’interesse del­l’escusso è limitato dall’art. 320 lett. b CPC (sopra consid. 6.1.2).

E. 6.1.4 In virtù del principio di libertà contrattuale, le parti possono libera-mente decidere se garantire un credito con una fideiussione, una garanzia o un’assunzione cumulativa. Nell’interpretare la volontà delle parti, se non risulta già chiaramente dal testo del contratto o da altri documenti o allegazioni, occorre considerare che la garanzia indipendente come l’assunzione cumulativa di debito sono impegni indipendenti che si differenziano da quello accessorio del fideiussore per il fatto che il garante o l’assuntore ha un interesse proprio e riconoscibile al negozio concluso tra il debitore principale e il creditore, e non solo, come invece il fideiussore un interesse a garantire l’esecuzione del debito principale ( DTF 129 III 706 con-sid. 2.3; già citata sentenza della CEF 14.2019.112, RtiD 2020 II 937, consid. 7.4 e i rinvii).

E. 6.1.4.1 Nel caso di specie, come rilevato dal reclamante, il contratto di locazione indica chiaramente CO 1 come debitore solidale della società, sia nella parte in cui vengono designate le parti sia dove ha firmato il contratto. La modifica, seppure menziona co­me parte la società e CO 1 come “garante solidale” , aveva lo scopo di modificare il contratto di locazione unicamente sulla questione delle pigioni, e non sul tipo di responsabilità del­l’escusso: non vi è infatti alcun indizio che la convenzione modifichi il contratto di locazione anche sul tipo di responsabilità assunto da CO 1. Anzi, è chiaramente indicato che l’unico aspet­to su cui il contratto di locazione veniva modificato è il punto 4 relativo alle pigioni e ciò è confermato dal fatto che alla fine della convenzione l’escusso ha firmato per la società e per sé come “responsabile in solido” nei confronti del locatore per gli obblighi del contratto. L’interpretazione basata sul testo del contratto e della convenzione porta quindi a ritenere indubbiamente che CO 1 è debitore solidale insieme alla società. La soluzione indicata dal Pretore non può dirsi più “logica, provata e lineare” , perché nulla nel contratto di locazione, ma neppure nella sua modifica, indica che dopo la costituzione della società il ruolo del convenuto sarebbe stato confinato a quello di garante per il pagamento del canone di locazione in caso d’insolvenza della conduttrice.

E. 6.1.4.2 Non corrisponde d’altronde al vero l’affermazione di CO 1 secondo cui la gerarchia tra il contratto di locazione e la convenzione di modifica non trova fondamento negli atti: la seconda indica chiaramente che il contratto di locazione è modificato sul punto 4 relativo alle pigioni mentre “tutti gli altri punti del contratto […] rimangono invariati” . Si tratta quindi evidentemente di una puntuale modifica del contratto di locazione, per definizione di carattere subordinata. L’allegazione di CO 1 secondo cui egli sarebbe un “semplice ristoratore” , incapace di comprendere la terminologia utilizzata nel contratto e nella convenzione, è poi nuova e quindi irricevibile (v. sopra consid. 1.2).

E. 6.1.5 Il Pretore ha considerato che CO 1 non avesse un interesse personale proprio alla locazione estrinseco alla gerenza della costituenda PI 1, ch’egli ha poi effettivamente fondato proprio allo scopo di gestire lo spazio commerciale preso in locazione. Nelle osservazioni al reclamo CO 1 ribadisce di non aver approfittato personalmente, come per­sona fisica, del locale messo a disposizione della società e di non averne tratto alcun vantaggio diretto. A sua mente, che potesse impegnare la società con la sua firma individuale non basta per concludere a un suo interesse diretto all’utilizzazione degli spazi locati, come risulterebbe dalla DTF 129 III 702 (consid. 2.6).

E. 6.1.5.1 Come rileva a ragione il reclamante, CO 1 aveva in realtà un evidente interesse personale al contratto di locazione, di cui avrebbe beneficiato la sua società, per il semplice fatto di esserne l’unico socio e l’unico gerente. In effetti, nell’idea del legislatore, la fideiussione è un atto altruista intrapreso da una persona vicina o da un parente del debitore per permettergli la conclusione di un negozio, nell’ambito di un contesto sociale e al di fuori di una logica economica. Invece, l’assunzione cumulativa di debito suppone che l’assuntore abbia un interesse diretto e materiale all’af­fare (Pascal J eannin , commento alla sentenza del Tribunale federale 4A_624/2017 dell’8 maggio 2018, DB 2018, p. 27, consid. 10). In quest’ottica, l’ “azionista garante” della società costituisce il caso tipico di colui che ha un interesse proprio al negozio: impegnandosi a garantire i debiti della società, costui permette alla società di concludere un affare che la favorisce nella realizzazione di un beneficio economico al quale l’azionista partecipa attraverso il versamento di un dividendo maggiorato (J eannin , op. cit., pag. 29, n. 11). L’interesse personale risulta già dal solo fatto di essere socio unico di una società a responsabilità limitata (sentenza 4A_312/2016 del 25 agosto 2016, consid. 2.3), presidente del con­siglio di amministrazione con firma individuale e presidente della gerenza (sentenza del Tribunale federale 4A_624/2017 dell’8 maggio 2018, consid. 3.2, che riguarda proprio un caso di locazione) o addirittura semplice membro del consiglio di amministrazione con firma individuale (sentenza del Tribunale federale 4A_310/2015 del 29 ottobre 2015, consid. 3.5).

E. 6.1.5.2 L’accertamento del Pretore in merito all’interesse del convenuto si rivela pertanto manifestamente errato laddove misconosce il suo carattere commerciale, che conferma, perlomeno a un giudizio di semplice verosimiglianza, l’assunzione personale e solidale dei debiti di locazione risultante dal testo del contratto e della sua modifica (sopra consid. 6.1.4.1).

E. 6.1.5.3 D’altronde, la presente causa differisce da quella citata dal convenuto (DTF 129 III 702, consid. 2.6). In quel caso, infatti, la convenuta aveva sì firmato un riconoscimento di debito per i canoni di leasing dovuti dal padre in qualità di “debitrice in solido” , ma nel registro di commercio risultava iscritta solo come autorizzata a firmare per la ditta individuale del padre. Non c’erano circostanze che facessero pensare a un interesse proprio – e cioè diretto e materiale – della figlia, che non risultava avere una partecipazio­-ne, neppure di fatto (“stille Beteiligung”) , nella ditta del padre; anzi, questa vicinanza familiare era indice di un’attività disinteressata, cioè di una fideiussione (sentenza del Tribunale federale 4A_312/ 2016 del 25 agosto 2016, consid. 2.3). Nel caso specifico, invece, il convenuto non si è impegnato in via solidale a favore di un parente o amico, bensì di una società di cui è l’unico socio e gerente, ossia il principale beneficiario economico. L’obiezione di CO 1 cade quindi nel vuoto.

E. 6.1.6 Non si disconosce che in caso di dubbio interpretativo tra fideiussione e garanzia indipendente si debba propendere per la prima, come rammentato sia dal Pretore che dal convenuto. Sotto il profilo della mera verosimiglianza, tuttavia, sia il testo delle convenzioni (sopra consid. 6.1.4) che gli interessi in gioco (consid 6.1.5) non lasciano seri dubbi sull’indipendenza dell’impegno del convenuto, ciò che non lascia spazio per la presunzione a favore della fideiussione. Neppure il principio “in dubio contra proferentem” invocato nelle osservazioni al reclamo conduce a una conclusione diversa. Come ricordato, il testo è sufficientemente chiaro per non rendere necessario il ricorso a tale principio. Fondata su un fatto – l’interesse del convenuto – accertato in modo manifestamente errato, la conclusione del Pretore si avvera quindi giuridicamente errata.

E. 6.2 Stante l’esito del reclamo torna a essere pertinente la questione dei difetti dell’ente locato, sulla quale il primo giudice ha sorvolato a motivo che ha ritenuto la fideiussione come forma di garanzia e quindi che il riconoscimento di debito fosse viziato nella forma. A tal proposito il reclamante ammette che il convenuto aveva segnalato dei difetti con lo scritto del 15 gennaio 2020, ma evidenzia di essere poi prontamente intervenuto per sistemarli, come risulta da due raccomandate sue agli atti (doc. M e L), dopodiché CO 1 non ha più espresso alcuna lamentela al riguardo, né tanto meno ha depositato le pigioni. Per quanto concerne la pretesa mancata mes­sa a disposizione degli enti locati, a mente del reclamante emerge dallo scritto già citato (doc. M) e da uno scritto prodotto dal convenuto stesso (doc. 2) che quest’ultimo ne possiede le chiavi e vi accede regolarmente. Dal canto suo, CO 1 sostiene con le osservazioni al reclamo (n. 22) che tutte le considerazioni del reclamante riguardo ai difetti sono “irrituali” e inammissibili siccome il primo giudice non ha esaminato la questione. Ad ogni modo, egli sostiene di aver regolarmente segnalato la notifica dei difetti in prima sede, che è stata correttamente ripresa nella sentenza impugnata, mentre il reclamante si è avvalso della pretesa sistemazione dei medesimi solo con la replica spontanea, e quindi tardivamente.

E. 6.2.1 Ove la causa sia matura per il giudizio, l’autorità giudiziaria superiore può statuire essa stessa senza rinviarla alla giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 3 lett. b CPC). Nel caso concreto, le parti hanno avuto la possibilità di esprimersi in prima sede su tutti i punti del litigio, compresa l’eccezione di difetti sollevata dal convenuto. Per economia processuale, si giustifica dunque di statuire anche su questa questione senza prima rinviarla al primo giudice.

E. 6.2.2 In prima sede il convenuto ha semplicemente allegato alle sue osservazioni all’istanza la lettera da lui indirizzata al locatore il 15 gennaio 2020 (doc. 2), con la quale segnalava un problema d’in­filtrazione d’acqua. Si tratta di una semplice allegazione di parte, a sostegno della quale egli non ha prodotto alcun riscontro oggettivo, senza contare che CO 1 non ha accennato a una riduzione del canone locativo né a una compensazione con il credito di risarcimento del danno da lui allegato. Non resa verosimile giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF, l’eccezione dev’essere respinta. Il reclamo va pertanto accolto senza necessità di esaminare la ricevibilità della replica spontanea su questo punto.

E. 7 In entrambe le sedi la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar ( RL 178.310 ) per il rinvio del l’art. 96 CPC, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

E. 8 Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 26'750.75, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Per questi motivi, pronuncia: