14.2017.226

E. 3 Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha considerato che il contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 1° dicembre 2015 costituisce un valido riconoscimento di debito per i canoni di locazione da marzo 2016 a gennaio 2017 posti in esecuzione. Egli ha infatti ritenuto che gli stessi risultano “impagati ed esigibili”, poiché riferiti a un periodo in cui RE 1 era ancora legato contrattualmente nei confronti dell’istante, non risultando d’altronde ch’egli abbia proceduto alla “formale riconsegna, completa e definitiva, dell’ente locato”, dove peraltro risulta tuttora do­miciliato. Per questo motivo, il primo giudice ha accolto integralmente l’istanza.

E. 4 Nel reclamo RE 1 ribadisce che il contratto di locazione sottoscritto con l’istante era di durata determinata, ossia dal 1° dicembre 2015 al 30 giugno 2016, ed esclude che lo stesso sia stato prorogato per atti concludenti o tramite accordo tra le parti, ciò che a suo dire l’escutente nemmeno è riuscito a dimostrare. Rimprovera al proposito al Pretore aggiunto di aver ecceduto le proprie competenze attribuitegli dalla procedura sommaria e di aver accolto la tesi dell’istante senza alcuna prova documentale né oggettiva, ma unicamente sulla scorta di quanto dichiarato da quest’ultimo. Contesta pertanto che il contratto sia stato prorogato fino al mese di gennaio 2017, fermo restando, ad ogni modo, che non è dato di sapere quale fosse la pigione concordata per tale periodo, e chiede nuovamente di limitare il rigetto dell’opposizione all’importo di fr. 4'000.– delle ultime quattro pigioni dovute dal marzo al giugno del 2016.

E. 5 Nelle sue osservazioni al reclamo, CO 1 ritiene abusiva la censura del reclamante relativa all’accertamento manifestamente errato dei fatti, giacché egli non ha collaborato con il giudice tralasciando di presentarsi all’udienza di discussione indetta dal primo giudice, benché fosse stato citato a comparire personalmente. Sostiene la tacita riconduzione del contratto di locazione (nel senso dell’art. 266 cpv. 2 CO) che a suo dire – non essendovi stati ulteriori accordi derogatori rispetto a quello stipulato – è rimasto immutato per quanto concerne l’importo del canone mensile, di fr. 1'000.–. A mente dell’istante anche la mancata riconsegna delle chiavi da parte di RE 1, così come previsto dal contratto, conferma che lo stesso è stato ricondotto tacitamente. D’altronde, nell’indicare l’indirizzo dell’ap­­partamento locato sulla procura conferita il 7 giugno 2017 al proprio patrocinatore, l’escusso avrebbe confermato di avervi ancora, a quel momento, la sua “residenza abituale” .

E. 6 In ogni stadio di causa (quindi anche in sede di reclamo), il giudice esamina d’ufficio (DTF 103 Ia 52 consid. 2/e), a prescindere dalle allegazioni delle parti, se la documentazione prodotta costituisce valido titolo di rigetto dell’opposizione e se vi è identità tra l’escutente indicato sul precetto esecutivo (come nell’istanza) e il creditore designato nel titolo, tra l’escusso e il debitore menzionato nel titolo e tra la pretesa posta in esecuzione e il debito accertato o riconosciuto (DTF 139 III 447 consid. 4.1.1).

E. 6.1 Il contratto di locazione firmato dal conduttore costituisce un riconoscimento di debito per il canone scaduto, a patto che il locatore abbia effettivamente consegnato la cosa nel momento pattuito, in stato idoneo all’uso cui è destinata e mantenuta tale per la durata della locazione (art. 256 cpv. 1 CO). Il contratto vale titolo di rigetto fino al termine della durata pattuita dalle parti (sentenza della CEF 14.2001.114 dell’8 febbraio 2002, consid. 3.1; Staehelin in: Basler Kommentar, SchKG I, 2 a ed. 2010, n. 116 ad art. 82 LEF). Quando un contratto di locazione è stato validamente disdetto, oppure quando la locazione conclusa per un tempo determinato è cessata per lo spirare del termine previsto, salvo disposizione contraria, il creditore non può chiedere sulla base del contratto di locazione il rigetto dell’opposizione per le pretese sorte dopo la decadenza del contratto, e questo anche se il conduttore non ha riconsegnato l’oggetto (sentenze della CEF 14.2017.149 del 19 febbraio 2018 consid. 6.1 e 14.2013.61 del 20 giugno 2013 consid. 3.2 [massimato in RtiD 2014 I 821 n. 46c], e i rinvii, specialmente a Staehelin, op. cit., n. 114 e 116 ad art. 82).

E. 6.2 Nella fattispecie l’istante fonda la propria pretesa sul contratto di locazione sottoscritto dalle parti il 9 dicembre 2015, avente quale oggetto un appartamento di quattro locali a __________, in via __________ (doc. A accluso all’istanza). Ai punti 3 e 4 dello stesso è previsto che la locazione ha inizio il 1° dicembre 2015 e scade, senza disdetta, il 30 giugno 2016, e che la pigione annua ammonta a fr. 12'000.–, da corrispondere in rate mensili di fr. 1'000.– ciascuna. Il suddetto contratto costituisce quindi senz’altro un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposi­­zione nel senso dell’art. 82 cpv. 1 LEF per i canoni di locazione maturati fino al 30 giugno

2016. A questo proposito va osservato che il convenuto stesso ha ammesso di dover ancora corrispondere le ultime quattro pigioni previste contrattualmente, ossia quelle da marzo a giugno 2016, per un totale di fr. 4'000.–.

E. 6.3 Come visto l’escutente procede tuttavia anche per l’incasso di sette canoni relativi ai mesi successivi alla data di scadenza della locazione prevista dalle parti, ovvero da luglio 2016 a gennaio 2017. A sostegno della propria pretesa, con l’istanza CO 1 aveva dapprima affermato che il contratto fosse a tempo indeterminato (pag. 1 ad 1), per poi correggersi – in occasione della presa di posizione del 24 novembre 2017 sulla soluzione transattiva discussa in udienza – sostenendo che il contratto avesse tramutato la sua durata da “determinata” a “indeterminata”, e ciò a causa della mancata riconsegna dell’ente locato da parte dell’escusso. a) Al proposito, il Pretore aggiunto si è appoggiato proprio sulla mancata riconsegna “completa e definitiva” dell’ente locato per concludere che RE 1 fosse ancora legato contrattualmente all’istante. Tale tesi è stata ribadita davanti a questa Camera con le osservazioni al reclamo, in cui il procedente ha sottolineato l’esistenza di una riconduzione tacita del contratto anche per il fatto che sulla procura conferita al patrocinatore del­l’escusso il 7 giugno 2017 è stato indicato proprio l’indirizzo del­l’appartamento in oggetto, che secondo lui è quindi da considerare come la residenza abituale dell’escusso. b) Sennonché, come visto (sopra consid. 6.1), il contratto di locazione non costituisce un riconoscimento di debito per le pretese sorte dopo il termine della durata pattuita dalle parti, nemmeno nel caso in cui il conduttore non abbia riconsegnato l’oggetto. c) Vero è che, secondo la giurisprudenza di questa Camera, il contratto di locazione può mantenere la sua qualità di titolo di rigetto – per il periodo successivo alla sua scadenza fino al momento in cui il conduttore non avrà reso verosimile di averlo validamente disdetto – laddove ne sia subentrata una riconduzione tacita ai sensi dell’art. 266 cpv. 2 CO. Essa è ammessa se il locatore dimostra con documenti – o il conduttore riconosce esplicitamente – la protrazione del rapporto di locazione. La presunzione legale dell’art. 266 cpv. 2 CO vale però solo se il termine di scadenza è stato raggiunto, se il conduttore ha pacificamente utilizzato l’og­­getto locato continuando a versare la pigione pattuita nel contratto e il locatore è andato avanti a incassarla durante un periodo abbastanza lungo senza alcuna riserva (sentenze della CEF 14.2000.42 del 29 gennaio 2001 consid. 2, 14.2007.37 del 27 settembre 2007 consid. 3 e 14.2013.61 del 20 giugno 2013, consid. 3.4; nello stesso senso: Daniel Durante, Le renouvellement des contrats de durée. Solutions légales et contractuelles, 2016, n. 911 segg.; contra: decisione del tribunale cantonale di Appenzell esterno del 21 ottobre 2005, in AR GVP 17/2005 n. 3477 consid. 3). d) Tale giurisprudenza può senz’altro essere riconfermata nei casi in cui il contratto prevede esplicitamente il suo rinnovo tacito o automatico alla scadenza pattuita (sentenza del Tribunale federale 5A_62/2009 del 2 luglio 2009 consid. 3 e A; D urante, op. cit., n. 915 seg.), perché sottoscrivendolo l’inquilino riconosce che dovrà continuare a pagare la pigione in caso di riconduzione tacita. Come per tutti i riconoscimenti di un debito subordinato a una condizione sospensiva, anche un contratto di locazione di questo tipo consente al locatore di ottenere il rigetto provvisorio dell’opposizione per le pigioni maturate dopo la scadenza ove dimostri la realizzazione della condizione, ovvero la riconduzione tacita del contratto. È per contro dubbio che valga la stessa soluzione laddove il contratto è silente sulla questione della riconduzione tacita. Per D urante (op. cit., n. 920 segg.) se ne dovrebbe ammettere la qualità di titolo di rigetto provvisorio qualora una norma di diritto dispositivo, come l’art. 266 cpv. 2 CO, prescriva il rinnovo tacito. Quest’autore misconosce però che una norma di legge non è idonea a conferire la qualità di titolo di rigetto a una decisione o un riconoscimento di debito che non soddisfa i requisiti degli art. 80 o 82 LEF (cfr. DTF 113 III 9 consid. 1/b; S taehelin, op. cit., n. 6 ad art. 80; Abbet in : Abbet/ Veuillet (ed.), La mainlevée de l’opposition (2017), n. 20 ad art. 80 LEF). e) Nel caso in esame, si potrebbe discutere se il contratto di locazione prevede esplicitamente la sua riconduzione tacita. Alla voce “durata della locazione”, infatti, le parti hanno compilato sia l’opzione riferita a una durata determinata (con scadenza al 30 giugno 2016) sia quella relativa a una durata indeterminata, indicando quale prima scadenza di disdetta il 30 giugno 2016. Non è tuttavia necessario sciogliere l’interrogativo, poiché in un caso come nell’altro i presupposti stabiliti dalla giurisprudenza per ammettere la riconduzione tacita del contratto non sono adempiuti. f) In effetti, RE 1 ha sempre contestato sia l’esistenza di una riconduzione tacita del contratto di locazione, sia di aver occupato l’appartamento dopo la sua scadenza, affermando di aver lasciato le chiavi al suo interno prima di abbandonare definitivamente l’immobile il 30 giugno 2016. D’altronde, egli non ha pagato alcunché dopo tale data. Da parte sua, l’istante non ha prodotto alcuna documentazione che potesse dimostrare la pretesa protrazione del contratto. Al proposito gli unici documenti di cui egli si avvale a sostegno della propria tesi, ovvero la procura conferita dall’escusso al suo patrocinatore il 7 giugno 2017 (doc. 1), che indica come suo l’in­­dirizzo dell’oggetto locato – e il suo proprio scritto del 29 settembre 2017 alla controparte (doc. E) dimostrano semmai che RE 1 non ha restituito i locali appigionati alla scadenza del contratto, ma non che lo stesso sia stato ricondotto tacitamente, siccome l’escusso non ha continuato a pagare il canone di locazione dopo la scadenza (sopra consid. 6.3/c e sentenze del Tribunale federale 4C .56/2004 del 16 giugno 2004 consid. 2.2 e della CEF 14.2013.61 già citata, con i rinvii; Weber in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6 a ed. 2015, n. 6 ad art. 255 CO; Lachat in: Commentaire romand, Code des obligations I, 2 a ed. 2012, n. 5 ad art. 255 CO). E un’eventuale indennità per occupazione illecita dei locali non è sorretta da alcun valido riconoscimento di debito. Su questo punto il reclamo si rivela fondato.

E. 6.4 In definitiva, il contratto di locazione costituisce un valido titolo di rigetto provvisorio dell’opposizione solo per gli importi ancora dovuti contrattualmente dall’escusso da marzo a giugno 2016 compresi (sopra, consid. 6.2). In parte errata, la sentenza impugnata deve di conseguenza essere riformata nel senso del parziale accoglimento dell’istanza limitatamente a fr. 4'000.–.

E. 7 In entrambe le sedi la tassa, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (RL 3.1.1.7.1) per il rinvio del l’art. 96 CPC, seguono la soccombenza parziale reciproca della prima istanza (art. 106 cpv. 2 CPC) e quella totale dell’istante in seconda sede (art. 106 cpv. 1 CPC).

E. 8 Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 7'000.–, non raggiunge la soglia di fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF. Per questi motivi, pronuncia: 1. Il reclamo è accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della decisione impugnata sono così riformati:

1.   L’istanza è parzialmente accolta. Di conseguenza l’opposizione interposta al precetto esecutivo n. __________ dell’Ufficio di esecuzione di Mendrisio è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 4'000.– oltre agli interessi del 5% dal 31 dicembre 2016. 2. Le spese processuali di complessivi fr. 480.–, anticipate dalla parte istante, sono poste a suo carico in ragione di 2 / 3 e per il restante 1 / 3 a carico di RE

1. CO 1 rifonderà all’escusso fr. 350.– per ripetibili ridotte. 2. Le spese processuali di complessivi fr. 360.– relative al presente giudizio, già anticipate dal reclamante, sono poste a carico di CO 1, tenuto a rifondere a RE 1 fr. 600.– per ripetibili. 3. Notificazione a: –; –. Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Nord. Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello Il presidente                                                          La vicecancelliera Rimedi giuridici Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF) solo se la controversia concerne “una questione di diritto di importanza fondamentale” (art. 74 cpv. 2 LTF). Laddove tale presupposto non sia adempiuto è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall’art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).