Sachverhalt
accertati o le conclusioni giuridiche tratte da essi. Può farlo solo ripresentando l'impostazione del primo giudice e sottolineando le lacune del suo ragionamento con critiche puntuali, esplicite e circostanziate, indicando precisamente i passaggi della decisione che contesta e le prove su cui si fonda, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle medesime (STF 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023 consid. 4.3).
In presenza di una decisione fondata su più motivazioni indipendenti, la parte ricorrente deve confrontarsi con tutte quante le motivazioni, sotto pena di inammissibilità del rimedio giuridico, un'impugnazione potendo essere accolta unicamente se le critiche volte contro ogni singola motivazione risultano fondate (DTF 142 III 364 consid. 2.4).
Giusta lart. 317 CPC, in sede di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
5.Con limpugnata decisione, il Pretore ha innanzitutto evidenziato che, pacificamente, il defunto avv. AO1 aveva ricevuto da parte dellattrice e dellarch. R______ B______ lincarico di allestire il contratto doc. B e che egli lo aveva effettivamente fatto, redigendolo nella semplice forma scritta.
Il primo giudice ha poi osservato che la sua eventuale responsabilità presupponeva, oltre a un suo errore professionale (fosse esso un atto illecito commesso in qualità di notaio o un inadempimento contrattuale commesso come consulente legale), anche lesistenza di un danno in rapporto di causalità naturale e adeguato con tale errore, che lattrice doveva dimostrare (art. 8 CC).
Nel seguito il Pretore ha proceduto allinterpretazione del contratto doc. B (art. 18 CO) rilevando dapprima che le parti, al momento della sua sottoscrizione, avevano la volontà di vincolarsi in un rapporto di società semplice, come pure che ciò era evincibile già dal suo tenore letterale e dai suoi contenuti ma anche dalle dichiarazioni successive dellattrice (cfr. doc. L, M e H). Successivamente il primo giudice ha osservato che le parti al contratto, in occasione delle discussioni e delle varie bozze che ne avevano preceduto la stipulazione, avevano sempre concepito e definito il ricavato spettante allaAP1quale partecipazione allutile delloperazione (da concretizzare secondo le prime intenzioni in termini finanziari, e in seguito mediante la cessione dei due noti fogli di PPP, con eventuali conguagli una volta determinato leffettivo utile, cfr. doc. PP, QQ, 2-5), e che nel testo definitivo del contratto tale menzione era stata tolta unicamente per ragioni fiscali, ovvero per evitare che la cessione delle due PPP venisse fiscalmente considerata un utile soggetto allimposta sugli utili immobiliari (TUI), e per farla piuttosto figurare, dietro fatturazione, quale costo per larch. R______ B______ (con conseguente deduzione dal suo utile e calcolo della TUI unicamente sulla base delle rimanenti unità di PPP vendute, cfr. doc. TT, UU e 6). Il Pretore ne ha dunque dedotto che secondo la reale volontà delle parti il compenso dovuto allaAP1era condizionato alla realizzazione di un utile, come evincibile anche dalle dichiarazioni fatte da questultima nel gennaio 2018 (doc. H). Ha altresì rilevato che tale conclusione non poteva essere smentita dallopinione contraria espressa dallarch. R______ B______ nella procedura di cui allinc. CA.2018.5 (secondo cui la remunerazione pattuita era divenuta indipendente dallutile delloperazione, cfr. doc. 7, p. 4 in fondo), giacché egli aveva in quel frangente un chiaro interesse a esprimerla, onde rafforzare la sua tesi secondo cui le due cessioni immobiliari costituivano una promessa di vendita nulla per vizio di forma.
Non avendo lattrice dimostrato lesistenza di un utile e conseguentemente di un suo danno, il Pretore ha pertanto respinto la petizione.
Egli ha poi aggiunto, a titolo abbondanziale e quale seconda motivazione indipendente, che essa non avrebbe potuto trovare accoglimento neppure qualora il compenso dellaAP1fosse stato qualificato quale mercede, non avendo la medesima allegato e dimostrato (malgrado le contestazioni della controparte) di avere eseguito le prestazioni previste nel contratto (non bastando al riguardo il doc. H, che non può giustificare una mercede di fr. 1'020'000.-).
Inoltre, quale terza motivazione, il primo giudice ha rilevato che per sostenere lesistenza di un danno provocato dallagire dellavv. AO1, lattrice avrebbe pure dovuto allegare e dimostrare (ciò che non ha fatto) limpossibilità di incassare altrimenti la mercede dallarch. R______ B______ nella sua asserita qualità di mandante.
6.Con il gravame lappellante, dopo aver riassunto il ruolo avuto dal defunto avv. AO1 nelloperazione e levoluzione del contratto nelle sue varie bozze, contesta linterpretazione operata dal Pretore, in particolare relativamente al senso e allo scopo della cessione immobiliare prevista ai pti. 3 e 4. Al riguardo, osserva che già solo il loro tenore letterale definiva tale cessione quale remunerazione per la sua partecipazione attiva, ovvero per le prestazioni da lei fornite e indipendentemente dalla realizzazione di un utile, questione non più menzionata nel testo. I riscontri istruttori non dimostrerebbero inoltre che tale modifica, da lei proposta e attestata dai doc. 6, TT e UU, fosse stata recepita nel contratto per semplici ragioni fiscali, tanto più che la cessione avveniva a prezzo di costo e quindi non determinava un utile immobiliare (sicché la TUI non sarebbe stata dovuta in ogni caso). Piuttosto, a suo modo di vedere tale cessione (svincolata dalla partecipazione alleventuale utile e che rendeva maggiormente sicura la sua pretesa), costituiva un radicale cambio di paradigma nei rapporti interni fra le parti onde tener conto della sua (ingiustificata) esclusione dallutilizzo e dalla gestione del credito di costruzione concesso dalla banca finanziatrice (funzionali al suo onere di collaborazione nellambito della contabilità finanziaria) e degli allora esistenti problemi di liquidità dellarch. R______ B______ (cfr. OO e SS; interrogatori 24 settembre 2024 di L______ C______ e Ro______ C______, p. 2, 4 e 5, dichiarazioni rese da loro e dallavv. AO1 di cui al doc. P). Tale visione sarebbe stata confermata dallarch. R______ B______ nellambito dellinc. CA.2018.5, aspetto che il Pretore avrebbe dovuto tenere in maggiore considerazione, a differenza dellopinione espressa dallavv. AO1, che non solo non era parte al contratto e non poteva imporre la sua relativa interpretazione, ma aveva oltretutto interesse a sottrarsi alla sua responsabilità. Parimenti non sarebbero da considerare le dichiarazioni espresse dallappellante/dal suo legale nel doc. H (che non potrebbero fungere da criterio interpretativo), né il titolo del contratto o il riferimento agli art. 560 seg. CO, che non dimostrerebbero alcunché.
Più in generale, per lappellante i rapporti fra le parti non costituivano una società semplice bensì un contratto di mandato, tenuto conto di vari elementi (assenza di suoi apporti e di uno scopo comune, natura subordinata del suo ruolo, costi, rischio dimpresa e benefici a carico/in favore dellarch. R______ B______, facoltà decisionale di questultimo).
Relativamente alle sue prestazioni e alla relativa mercede, lappellante premette che le parti contraenti non avevano contestato lammontare dellonorario e che la contestazione della parte convenuta relativa alleffettiva esecuzione delle sue prestazioni sarebbe poco seria. Già le premesse del contratto doc. B davano difatti atto che la collaborazione fra le parti era iniziata nel 2014 e che lappellante si era occupata della complessa trattativa per acquistare il fondo part. n. ___ e dellimpostazione del relativo finanziamento. I rapporti di lavoro di cui al doc. H (attestanti la presenza quasi giornaliera sul cantiere) e le dichiarazioni di R______ C______, L______ C______, Ro______ C______ ed AO1 dimostrerebbero inoltre che le prestazioni da lei dovute (pti. 1 e 2 del contratto) erano state da lei eseguite, perlomeno fino al momento in cui era stata estromessa dallarch. R______ B______ nel marzo/aprile 2018 (tenuto conto che gli ostacoli posti da questultimo dovrebbero condurre allalleggerimento dellonere probatorio a suo carico).
Infine, lappellante rileva che a causa della nullità della pattuizione immobiliare contenuta ai pti. 3 e 4 del contratto (rispettivamente del contratto stesso) essa non avrebbe più titolo e causa per pretendere alcunché dal venditore R______ B______, e segnatamente la Realerfüllung ovvero il risarcimento del danno, non essendo pertanto necessario esaminare ulteriormente la questione dellimpossibilitàdi incassare altrimenti la mercede da questultimo.
7.Lappellante non contesta che, qualora la cessione immobiliare fosse stata impostata quale partecipazione allutile (risultato interpretativo a cui è giunto il primo giudice), essa non avrebbe avuto alcun titolo per rivendicarla e non avrebbe dunque patito alcun danno (riconoscendo lei medesima, alla p. 15 del gravame, che loperazione in esame non ha generato alcun utile). Invero, nella causa inc. n. CA.2018.5 anche lappellante aveva qualificato il doc. B quale contratto societario e la sua pretesa quale partecipazione allutile, ciò che appare contraddittorio rispetto a quanto ora sostenuto (doc. 7, p. 1-3; doc. P, p. 17; doc. O, p. 2, 4 e 6; doc. T, p. 3-4). Nellambito della presente procedura, essa sottolinea però che la cessione immobiliare sarebbe da qualificare quale mercede per le sue prestazioni slegata dalla realizzazione di un utile, che lo svolgimento delle attività contrattualmente previste e il diritto alla sua remunerazione sarebbero dimostrati e che questultima non poteva essere incassata dallarch. R______ B______.
8.Ora, avendole il Pretore rimproverato non solo una carente dimostrazione, ma altresì uninsufficiente allegazione di questi ultimi due aspetti, lappellante avrebbe innanzitutto dovuto indicare se e dove avesse ritualmente proposto, negli allegati di prima sede, tali argomentazioni. Non facendolo, essa non si confronta debitamente con due separati motivi (seppur abbondanziali) che sorreggono la decisione di reiezione della sua petizione. Il presente esame potrebbe dunque finanche esaurirsi a questo stadio.
9.Volendo comunque esaminare le tesi dellappellante, occorre dapprima fare le seguenti precisazioni.
9.1Quale mandatario, l'avvocato è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO) e risponde del danno che causa violando i suoi obblighi di diligenza e fedeltà. Anche se non è tenuto a fornire un risultato, egli deve compiere la sua attività secondo le regole dell'arte. L'estensione del suo dovere di diligenza si determina secondo criteri oggettivi che non possono essere stabiliti una volta per tutte, dato che la qualità dei servizi che il mandante può attendersi dall'avvocato dipende dalle circostanze e dalle difficoltà cui questi è confrontato. Lavvocato non risponde tuttavia dei rischi specifici inerenti alla formazione e al riconoscimento di un'opinione giuridica determinata. Da questo punto di vista egli esercita un'attività a rischio, di cui occorre tenere conto dal profilo del diritto della responsabilità civile. L'avvocato non può essere in particolare ritenuto responsabile per ogni misura od omissione che a posteriori risulta essere la causa del danno o che avrebbe potuto impedirlo. Fra le condizioni previste dal regime generale dell'art. 97 CO e che devono essere adempiute per riconoscere la responsabilità di un avvocato, vi sono, oltre alla violazione di un obbligo contrattuale, lesistenza di un danno, un rapporto di causalità (naturale e adeguata) fra la violazione contrattuale e il danno e la colpa (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2;STF 4A_79/2022 del 3 gennaio 2024 consid. 4).
Secondo giurisprudenza e dottrina maggioritarie la responsabilit del notaio è invece regolata, a meno che il diritto cantonale preveda una regolamentazione diversa (art. 61 cpv. 1 CO), dalle norme sullatto illecito ai sensi degli art. 41 seg. CO. La relativa responsabilità presuppone lesistenza di un atto illecito, di un danno, di un nesso di causalità naturale e adeguata fra latto illecito e il danno e di una colpa. In caso di danno puramente economico, lilliceità è data qualora latto interessato viola una norma di comportamento posta a tutela del bene giuridico leso. Per un notaio, l'atto illecito consiste nella violazione di un obbligo che gli incombe derivante dal diritto federale o cantonale, e che abbia quale scopo la tutela di un bene giuridico. Può derivare da un'azione o, nel caso in cui il notaio fosse obbligato ad agire, anche da unomissione. La violazione di un dovere è colposa qualora il notaio non abbia esercitato la diligenza che avrebbe oggettivamente avuto una persona ragionevole nella medesima situazione, ritenuto che le aspettative nei suoi confronti sono più elevate esercitando egli un monopolio e rivestendo una funzione ufficiale(STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 3.1.1-4.1.1).
9.2II danno consiste nella riduzione involontaria del patrimonio netto e corrisponde alla differenza tra lo stato attuale del patrimonio e lo stato (ipotetico) del patrimonio senza l'evento dannoso. Esso può consistere in un aumento dei passivi, in una diminuzione degli attivi o in una perdita di guadagno (DTF 147 III 463 consid. 4.2.1). Il danno diretto è quello che deriva direttamente dalla lesione lamentata. Il danno indiretto è invece causato da un concorso di cause supplementari, e deve essere risarcito solo se è ancora causalmente collegato all'evento dannoso (STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 4.1.3). Segnatamente, nella decisione appena citata, lAlta Corte ha stabilito che un notaio che aveva omesso di avvisare la parte acquirente di un immobile del fatto che il negozio fosse sottoposto ad autorizzazione infine non ottenuta non doveva risarcire le spese relative ai lavori di ristrutturazione fatti da lei eseguire nel frattempo nella misura in cui corrispondevano al plus-valore recuperabile dalla parte venditrice in applicazione (anche solo per analogia) dellart. 260a cpv. 3 CO.
9.3Il mancato rispetto di un obbligo di forma prescritto dalla legge conduce per principio allinvalidità e dunque alla nullità del contratto (art. 11 cpv. 2 CO). Nondimeno, dottrina e giurisprudenza prevedono delle eccezioni. Innanzitutto, qualora solamente singole disposizioni di un contratto richiedano una forma particolare, rispettivamente qualora il vizio di forma riguardi esclusivamente una parte o una determinata clausola del contratto, la nullità potrebbe non interessare il contratto nel suo insieme, ma solamente la parte viziata, in analogia allart. 20 cpv. 2 CO (DTF 140 III 583 consid. 3.2.1, 120 II 341 consid. 5, 117 II 382 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakisin: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7aed., n. 17 ad art. 11 CO;Müllerin: Berner Kommentar, 2018, n. 220 ad art. 11 CO). Linvocazione del vizio di forma può poi, a dipendenza delle circostanze, costituire financo un abuso di diritto (DTF 140 III 200 consid. 4.2). Inoltre, in casi particolari un contratto invalido potrebbe essere mantenuto mediante la sua conversione in unaltra forma giuridicamente ammessa che consenta di realizzare gli intendimenti e lo scopo economico delle parti (DTF 126 III 182 consid. 3b, 124 III 112 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakis,op. cit., n. 25 ad art. 11 CO).
Ad ogni modo, anche qualora linvocazione del vizio sia legittima, riguardi il negozio nella sua interezza e/o una sua conversione non sia possibile, la nullità non rimane senza effetti per la parte che se ne prevale nella misura in cui le prestazioni già fornite/ricevute devono essere restituite (cosiddetta Rückabwicklung) sulla base delle norme concretamente applicabili, ad esempio mediante rivendicazione (art. 641 cpv. 2 CC), cancellazione/modifica di iscrizioni nel registro fondiario (art. 975 CC) oppure secondo le norme relative allindebito arricchimento (art. 62 seg. CO, cfr. DTF 137 III 243 consid. 4.4.6;Schwenzer/Fountoulakis, op. cit., n. 27 ad art. 11;Müller, op. cit., n. 190 ad art. 11).
10.Nel caso specifico, il danno rivendicato dallattrice con lazione parziale qui in esame consiste in sostanza nel valore della remunerazione che non ha potuto ottenere dallarch. R______ B______ (e che essa ha identificato nel valore delle due PPP non cedutegli), a causa del già citato vizio di forma nel contratto doc. B e del rifiuto dellarch. R______ B______ di adempierlo.
Lesistenza di un errore professionale e di una relativa responsabilità dellavv. AO1 non è stata esaminata e stabilita dal Pretore. Secondo la testimonianza dellavv. AO1 e linterrogatorio di Ro______ C______ di cui al doc. P nella procedura cautelare inc. CA.2018.5 opponente laAP1allarch. R______ B______ (p. 2-3 e 17), latto pubblico di cessione delle due PPP non era stato allora formalizzato in quanto ritenuto prematuro, visto lo stadio iniziale in cui si trovava ledificazione, rispettivamente a causa dellincertezza sullammontare del futuro utile e sulla relativa partecipazione diAP1, e sarebbe stato concretizzato una volta avute le cifre definitive delloperazione. Dalla decisione pretorile (cfr. consid. C) non emerge che larch. R______ B______ avesse rifiutato la cessione a fronte del vizio di forma, ma piuttosto (almeno in un primo momento) a causa degli oneri finanziari a suo carico (ritenuti sproporzionati) e della situazione di pressione in cui si trovava al momento della stipulazione (cfr. doc. N e doc. V, p. 2), e nella causa di cui allinc. CA.2018.5 la AP1 aveva sostenuto che il contratto fosse integralmente valido (cfr. doc. T, p. 3). Nondimeno, non è necessario chiarire la questione del vizio di forma e della conseguente responsabilità della parte convenuta quale avvocato e/o notaio in questa sede, per i motivi che seguiranno.
11.Lappellante omette innanzitutto di considerare che i rapporti fra le parti non erano iniziati con la sottoscrizione del suddetto contratto in data 6 dicembre 2016, ma già nel 2014 (v. doc. B, premesse), e che tale contratto riguardava vari aspetti che non avevano a che vedere con la cessione delle PPP, bensì con la collaborazione delle parti nellambito della realizzazione e vendita dellimmobile R______ ____. In effetti, la cessione neppure risulta lelemento caratterizzante del negozio, ma piuttosto costituisce la modalità di compensazione del contributo e delle prestazioni fornite complessivamente dallattrice, e che in bozze precedenti era stata strutturata diversamente (segnatamente mediante assegnazione di una percentuale dellutile finanziario, cfr. doc. 2, 3 e 5). In simili circostanze, già sorge il dubbio che uneventuale nullità per vizio di forma possa intaccare il contratto nel suo insieme, invece che essere limitata ai pti. 3-4 del medesimo (soluzione ipotizzata dallo stesso appellante, che a dipendenza delle circostanze menziona luna o laltra alternativa), e che laAP1non possa vantare nei confronti dellarchitetto una pretesa contrattuale di remunerazione (qualora slegata dallesistenza di un utile). Resta comunque il fatto che la medesima, in virtù di tale rapporto contrattuale (volendo seguire la sua tesi e qualificarlo come mandato), ha svolto diverse prestazioni in favore dellarch. R______ B______, evidentemente non a titolo gratuito bensì oneroso, e che questultimo non potrebbe dunque esserne arricchito in modo indebito. Ne discende che, a questo stadio della procedura, la determinazione del danno e di un relativo potenziale onere risarcitorio in capo agli eredi dellavv. AO1 derivante da una sua possibile responsabilità per vizio di forma (nesso causale) è prematura, dipendendo essa dalla previa quantificazione della compensazione economica che laAP1può pretendere dalla sua controparte contrattuale e nel seguito della quota non recuperabile e identificabile come danno eventualmente attribuibile al legale. In siffatte circostanze, non è dunque necessario approfondire oltre linterpretazione e la qualifica dei pti. 3 e 4 del contratto, non potendo le tesi dellappellante condurre a una modifica del giudizio di primo grado e allaccoglimento della sua azione (parziale).
12.In conclusione, lappello devessere respinto, nei limiti della sua ricevibilità.
13.Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 30'000.-, seguono la soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG, ammontano a fr. 3000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono pure quantificate in complessivi fr. 3000.-.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1.Lappello 25 febbraio 2025 diAP1è respinto nella misura della sua ricevibilità.
2.Le spese processuali della procedura dappello, di fr. 3000.- e già anticipate dallappellante, rimangono a suo carico. Lappellante rifonderà agli appellati un identico importo complessivo per ripetibili di seconda sede.
3.Notificazione:
-avv.dott. PA1,Via P______ __,G______;
-avv.PA2,Via S______ F______ __,L______.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Erwägungen (1 Absätze)
E. 4 in fondo), giacché egli aveva in quel frangente un chiaro interesse a esprimerla, onde rafforzare la sua tesi secondo cui le due cessioni immobiliari costituivano una promessa di vendita nulla per vizio di forma.
Non avendo lattrice dimostrato lesistenza di un utile e conseguentemente di un suo danno, il Pretore ha pertanto respinto la petizione.
Egli ha poi aggiunto, a titolo abbondanziale e quale seconda motivazione indipendente, che essa non avrebbe potuto trovare accoglimento neppure qualora il compenso dellaAP1fosse stato qualificato quale mercede, non avendo la medesima allegato e dimostrato (malgrado le contestazioni della controparte) di avere eseguito le prestazioni previste nel contratto (non bastando al riguardo il doc. H, che non può giustificare una mercede di fr. 1'020'000.-).
Inoltre, quale terza motivazione, il primo giudice ha rilevato che per sostenere lesistenza di un danno provocato dallagire dellavv. AO1, lattrice avrebbe pure dovuto allegare e dimostrare (ciò che non ha fatto) limpossibilità di incassare altrimenti la mercede dallarch. R______ B______ nella sua asserita qualità di mandante.
6.Con il gravame lappellante, dopo aver riassunto il ruolo avuto dal defunto avv. AO1 nelloperazione e levoluzione del contratto nelle sue varie bozze, contesta linterpretazione operata dal Pretore, in particolare relativamente al senso e allo scopo della cessione immobiliare prevista ai pti. 3 e 4. Al riguardo, osserva che già solo il loro tenore letterale definiva tale cessione quale remunerazione per la sua partecipazione attiva, ovvero per le prestazioni da lei fornite e indipendentemente dalla realizzazione di un utile, questione non più menzionata nel testo. I riscontri istruttori non dimostrerebbero inoltre che tale modifica, da lei proposta e attestata dai doc. 6, TT e UU, fosse stata recepita nel contratto per semplici ragioni fiscali, tanto più che la cessione avveniva a prezzo di costo e quindi non determinava un utile immobiliare (sicché la TUI non sarebbe stata dovuta in ogni caso). Piuttosto, a suo modo di vedere tale cessione (svincolata dalla partecipazione alleventuale utile e che rendeva maggiormente sicura la sua pretesa), costituiva un radicale cambio di paradigma nei rapporti interni fra le parti onde tener conto della sua (ingiustificata) esclusione dallutilizzo e dalla gestione del credito di costruzione concesso dalla banca finanziatrice (funzionali al suo onere di collaborazione nellambito della contabilità finanziaria) e degli allora esistenti problemi di liquidità dellarch. R______ B______ (cfr. OO e SS; interrogatori 24 settembre 2024 di L______ C______ e Ro______ C______, p. 2, 4 e 5, dichiarazioni rese da loro e dallavv. AO1 di cui al doc. P). Tale visione sarebbe stata confermata dallarch. R______ B______ nellambito dellinc. CA.2018.5, aspetto che il Pretore avrebbe dovuto tenere in maggiore considerazione, a differenza dellopinione espressa dallavv. AO1, che non solo non era parte al contratto e non poteva imporre la sua relativa interpretazione, ma aveva oltretutto interesse a sottrarsi alla sua responsabilità. Parimenti non sarebbero da considerare le dichiarazioni espresse dallappellante/dal suo legale nel doc. H (che non potrebbero fungere da criterio interpretativo), né il titolo del contratto o il riferimento agli art. 560 seg. CO, che non dimostrerebbero alcunché.
Più in generale, per lappellante i rapporti fra le parti non costituivano una società semplice bensì un contratto di mandato, tenuto conto di vari elementi (assenza di suoi apporti e di uno scopo comune, natura subordinata del suo ruolo, costi, rischio dimpresa e benefici a carico/in favore dellarch. R______ B______, facoltà decisionale di questultimo).
Relativamente alle sue prestazioni e alla relativa mercede, lappellante premette che le parti contraenti non avevano contestato lammontare dellonorario e che la contestazione della parte convenuta relativa alleffettiva esecuzione delle sue prestazioni sarebbe poco seria. Già le premesse del contratto doc. B davano difatti atto che la collaborazione fra le parti era iniziata nel 2014 e che lappellante si era occupata della complessa trattativa per acquistare il fondo part. n. ___ e dellimpostazione del relativo finanziamento. I rapporti di lavoro di cui al doc. H (attestanti la presenza quasi giornaliera sul cantiere) e le dichiarazioni di R______ C______, L______ C______, Ro______ C______ ed AO1 dimostrerebbero inoltre che le prestazioni da lei dovute (pti. 1 e 2 del contratto) erano state da lei eseguite, perlomeno fino al momento in cui era stata estromessa dallarch. R______ B______ nel marzo/aprile 2018 (tenuto conto che gli ostacoli posti da questultimo dovrebbero condurre allalleggerimento dellonere probatorio a suo carico).
Infine, lappellante rileva che a causa della nullità della pattuizione immobiliare contenuta ai pti. 3 e 4 del contratto (rispettivamente del contratto stesso) essa non avrebbe più titolo e causa per pretendere alcunché dal venditore R______ B______, e segnatamente la Realerfüllung ovvero il risarcimento del danno, non essendo pertanto necessario esaminare ulteriormente la questione dellimpossibilitàdi incassare altrimenti la mercede da questultimo.
7.Lappellante non contesta che, qualora la cessione immobiliare fosse stata impostata quale partecipazione allutile (risultato interpretativo a cui è giunto il primo giudice), essa non avrebbe avuto alcun titolo per rivendicarla e non avrebbe dunque patito alcun danno (riconoscendo lei medesima, alla p. 15 del gravame, che loperazione in esame non ha generato alcun utile). Invero, nella causa inc. n. CA.2018.5 anche lappellante aveva qualificato il doc. B quale contratto societario e la sua pretesa quale partecipazione allutile, ciò che appare contraddittorio rispetto a quanto ora sostenuto (doc. 7, p. 1-3; doc. P, p. 17; doc. O, p. 2, 4 e 6; doc. T, p. 3-4). Nellambito della presente procedura, essa sottolinea però che la cessione immobiliare sarebbe da qualificare quale mercede per le sue prestazioni slegata dalla realizzazione di un utile, che lo svolgimento delle attività contrattualmente previste e il diritto alla sua remunerazione sarebbero dimostrati e che questultima non poteva essere incassata dallarch. R______ B______.
8.Ora, avendole il Pretore rimproverato non solo una carente dimostrazione, ma altresì uninsufficiente allegazione di questi ultimi due aspetti, lappellante avrebbe innanzitutto dovuto indicare se e dove avesse ritualmente proposto, negli allegati di prima sede, tali argomentazioni. Non facendolo, essa non si confronta debitamente con due separati motivi (seppur abbondanziali) che sorreggono la decisione di reiezione della sua petizione. Il presente esame potrebbe dunque finanche esaurirsi a questo stadio.
9.Volendo comunque esaminare le tesi dellappellante, occorre dapprima fare le seguenti precisazioni.
9.1Quale mandatario, l'avvocato è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO) e risponde del danno che causa violando i suoi obblighi di diligenza e fedeltà. Anche se non è tenuto a fornire un risultato, egli deve compiere la sua attività secondo le regole dell'arte. L'estensione del suo dovere di diligenza si determina secondo criteri oggettivi che non possono essere stabiliti una volta per tutte, dato che la qualità dei servizi che il mandante può attendersi dall'avvocato dipende dalle circostanze e dalle difficoltà cui questi è confrontato. Lavvocato non risponde tuttavia dei rischi specifici inerenti alla formazione e al riconoscimento di un'opinione giuridica determinata. Da questo punto di vista egli esercita un'attività a rischio, di cui occorre tenere conto dal profilo del diritto della responsabilità civile. L'avvocato non può essere in particolare ritenuto responsabile per ogni misura od omissione che a posteriori risulta essere la causa del danno o che avrebbe potuto impedirlo. Fra le condizioni previste dal regime generale dell'art. 97 CO e che devono essere adempiute per riconoscere la responsabilità di un avvocato, vi sono, oltre alla violazione di un obbligo contrattuale, lesistenza di un danno, un rapporto di causalità (naturale e adeguata) fra la violazione contrattuale e il danno e la colpa (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2;STF 4A_79/2022 del 3 gennaio 2024 consid. 4).
Secondo giurisprudenza e dottrina maggioritarie la responsabilit del notaio è invece regolata, a meno che il diritto cantonale preveda una regolamentazione diversa (art. 61 cpv. 1 CO), dalle norme sullatto illecito ai sensi degli art. 41 seg. CO. La relativa responsabilità presuppone lesistenza di un atto illecito, di un danno, di un nesso di causalità naturale e adeguata fra latto illecito e il danno e di una colpa. In caso di danno puramente economico, lilliceità è data qualora latto interessato viola una norma di comportamento posta a tutela del bene giuridico leso. Per un notaio, l'atto illecito consiste nella violazione di un obbligo che gli incombe derivante dal diritto federale o cantonale, e che abbia quale scopo la tutela di un bene giuridico. Può derivare da un'azione o, nel caso in cui il notaio fosse obbligato ad agire, anche da unomissione. La violazione di un dovere è colposa qualora il notaio non abbia esercitato la diligenza che avrebbe oggettivamente avuto una persona ragionevole nella medesima situazione, ritenuto che le aspettative nei suoi confronti sono più elevate esercitando egli un monopolio e rivestendo una funzione ufficiale(STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 3.1.1-4.1.1).
9.2II danno consiste nella riduzione involontaria del patrimonio netto e corrisponde alla differenza tra lo stato attuale del patrimonio e lo stato (ipotetico) del patrimonio senza l'evento dannoso. Esso può consistere in un aumento dei passivi, in una diminuzione degli attivi o in una perdita di guadagno (DTF 147 III 463 consid. 4.2.1). Il danno diretto è quello che deriva direttamente dalla lesione lamentata. Il danno indiretto è invece causato da un concorso di cause supplementari, e deve essere risarcito solo se è ancora causalmente collegato all'evento dannoso (STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 4.1.3). Segnatamente, nella decisione appena citata, lAlta Corte ha stabilito che un notaio che aveva omesso di avvisare la parte acquirente di un immobile del fatto che il negozio fosse sottoposto ad autorizzazione infine non ottenuta non doveva risarcire le spese relative ai lavori di ristrutturazione fatti da lei eseguire nel frattempo nella misura in cui corrispondevano al plus-valore recuperabile dalla parte venditrice in applicazione (anche solo per analogia) dellart. 260a cpv. 3 CO.
9.3Il mancato rispetto di un obbligo di forma prescritto dalla legge conduce per principio allinvalidità e dunque alla nullità del contratto (art. 11 cpv. 2 CO). Nondimeno, dottrina e giurisprudenza prevedono delle eccezioni. Innanzitutto, qualora solamente singole disposizioni di un contratto richiedano una forma particolare, rispettivamente qualora il vizio di forma riguardi esclusivamente una parte o una determinata clausola del contratto, la nullità potrebbe non interessare il contratto nel suo insieme, ma solamente la parte viziata, in analogia allart. 20 cpv. 2 CO (DTF 140 III 583 consid. 3.2.1, 120 II 341 consid. 5, 117 II 382 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakisin: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7aed., n. 17 ad art. 11 CO;Müllerin: Berner Kommentar, 2018, n. 220 ad art. 11 CO). Linvocazione del vizio di forma può poi, a dipendenza delle circostanze, costituire financo un abuso di diritto (DTF 140 III 200 consid. 4.2). Inoltre, in casi particolari un contratto invalido potrebbe essere mantenuto mediante la sua conversione in unaltra forma giuridicamente ammessa che consenta di realizzare gli intendimenti e lo scopo economico delle parti (DTF 126 III 182 consid. 3b, 124 III 112 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakis,op. cit., n. 25 ad art. 11 CO).
Ad ogni modo, anche qualora linvocazione del vizio sia legittima, riguardi il negozio nella sua interezza e/o una sua conversione non sia possibile, la nullità non rimane senza effetti per la parte che se ne prevale nella misura in cui le prestazioni già fornite/ricevute devono essere restituite (cosiddetta Rückabwicklung) sulla base delle norme concretamente applicabili, ad esempio mediante rivendicazione (art. 641 cpv. 2 CC), cancellazione/modifica di iscrizioni nel registro fondiario (art. 975 CC) oppure secondo le norme relative allindebito arricchimento (art. 62 seg. CO, cfr. DTF 137 III 243 consid. 4.4.6;Schwenzer/Fountoulakis, op. cit., n. 27 ad art. 11;Müller, op. cit., n. 190 ad art. 11).
10.Nel caso specifico, il danno rivendicato dallattrice con lazione parziale qui in esame consiste in sostanza nel valore della remunerazione che non ha potuto ottenere dallarch. R______ B______ (e che essa ha identificato nel valore delle due PPP non cedutegli), a causa del già citato vizio di forma nel contratto doc. B e del rifiuto dellarch. R______ B______ di adempierlo.
Lesistenza di un errore professionale e di una relativa responsabilità dellavv. AO1 non è stata esaminata e stabilita dal Pretore. Secondo la testimonianza dellavv. AO1 e linterrogatorio di Ro______ C______ di cui al doc. P nella procedura cautelare inc. CA.2018.5 opponente laAP1allarch. R______ B______ (p. 2-3 e 17), latto pubblico di cessione delle due PPP non era stato allora formalizzato in quanto ritenuto prematuro, visto lo stadio iniziale in cui si trovava ledificazione, rispettivamente a causa dellincertezza sullammontare del futuro utile e sulla relativa partecipazione diAP1, e sarebbe stato concretizzato una volta avute le cifre definitive delloperazione. Dalla decisione pretorile (cfr. consid. C) non emerge che larch. R______ B______ avesse rifiutato la cessione a fronte del vizio di forma, ma piuttosto (almeno in un primo momento) a causa degli oneri finanziari a suo carico (ritenuti sproporzionati) e della situazione di pressione in cui si trovava al momento della stipulazione (cfr. doc. N e doc. V, p. 2), e nella causa di cui allinc. CA.2018.5 la AP1 aveva sostenuto che il contratto fosse integralmente valido (cfr. doc. T, p. 3). Nondimeno, non è necessario chiarire la questione del vizio di forma e della conseguente responsabilità della parte convenuta quale avvocato e/o notaio in questa sede, per i motivi che seguiranno.
11.Lappellante omette innanzitutto di considerare che i rapporti fra le parti non erano iniziati con la sottoscrizione del suddetto contratto in data 6 dicembre 2016, ma già nel 2014 (v. doc. B, premesse), e che tale contratto riguardava vari aspetti che non avevano a che vedere con la cessione delle PPP, bensì con la collaborazione delle parti nellambito della realizzazione e vendita dellimmobile R______ ____. In effetti, la cessione neppure risulta lelemento caratterizzante del negozio, ma piuttosto costituisce la modalità di compensazione del contributo e delle prestazioni fornite complessivamente dallattrice, e che in bozze precedenti era stata strutturata diversamente (segnatamente mediante assegnazione di una percentuale dellutile finanziario, cfr. doc. 2, 3 e 5). In simili circostanze, già sorge il dubbio che uneventuale nullità per vizio di forma possa intaccare il contratto nel suo insieme, invece che essere limitata ai pti. 3-4 del medesimo (soluzione ipotizzata dallo stesso appellante, che a dipendenza delle circostanze menziona luna o laltra alternativa), e che laAP1non possa vantare nei confronti dellarchitetto una pretesa contrattuale di remunerazione (qualora slegata dallesistenza di un utile). Resta comunque il fatto che la medesima, in virtù di tale rapporto contrattuale (volendo seguire la sua tesi e qualificarlo come mandato), ha svolto diverse prestazioni in favore dellarch. R______ B______, evidentemente non a titolo gratuito bensì oneroso, e che questultimo non potrebbe dunque esserne arricchito in modo indebito. Ne discende che, a questo stadio della procedura, la determinazione del danno e di un relativo potenziale onere risarcitorio in capo agli eredi dellavv. AO1 derivante da una sua possibile responsabilità per vizio di forma (nesso causale) è prematura, dipendendo essa dalla previa quantificazione della compensazione economica che laAP1può pretendere dalla sua controparte contrattuale e nel seguito della quota non recuperabile e identificabile come danno eventualmente attribuibile al legale. In siffatte circostanze, non è dunque necessario approfondire oltre linterpretazione e la qualifica dei pti. 3 e 4 del contratto, non potendo le tesi dellappellante condurre a una modifica del giudizio di primo grado e allaccoglimento della sua azione (parziale).
12.In conclusione, lappello devessere respinto, nei limiti della sua ricevibilità.
13.Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 30'000.-, seguono la soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG, ammontano a fr. 3000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono pure quantificate in complessivi fr. 3000.-.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1.Lappello 25 febbraio 2025 diAP1è respinto nella misura della sua ricevibilità.
2.Le spese processuali della procedura dappello, di fr. 3000.- e già anticipate dallappellante, rimangono a suo carico. Lappellante rifonderà agli appellati un identico importo complessivo per ripetibili di seconda sede.
3.Notificazione:
-avv.dott. PA1,Via P______ __,G______;
-avv.PA2,Via S______ F______ __,L______.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.12.2025.23
Lugano
30 giugno 2025
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente,
Grisanti e Giamboni
cancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2021.28 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna - promossa con petizione 15 giugno 2021 da
AP1,G______
contro
avv. AO1, A______
a cui sono subentrati in corso di causa gli eredi:
AO3,A______
AO2,AO4
,A______
AO5,A______
con cui lattrice ha chiestola condanna del convenuto (deceduto in data __ a______ 2021)al pagamento di fr. 30'000.-oltre interessi a titolo di risarcimento danni, con espressa riserva di ulteriori maggiori pretese risarcitorie;
domanda avversata dagli eredi del convenuto, subentrati nella lite, con risposta 20 luglio 2022,e che il Pretore ha respinto con decisione 23 gennaio 2025;
appellante lattricecon atto di appello del 25 febbraio 2025, con cui ha chiesto la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre gli eredi del convenuto con risposta 6 maggio 2025 hanno postulato la reiezione del gravame (nella misura della sua ricevibilità), con protesta di spese e ripetibili di seconda sede;
viste altresì la replica spontanea 15 maggio 2025 dellappellante e la duplica spontanea 22 maggio 2025 degli appellati;
letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;
ritenuto
in fatto:
A.In data 6 dicembre 2016 larch. R______ B______ e laAP1(facente capo a Ro______ C______ e L______ C______) hanno sottoscritto un contratto di società semplice nella semplice forma scritta con il supporto dellavv. AO1, con il quale dichiaravano di voler promuovere con impegno comune unoperazione immobiliare tendente alla realizzazione di un complesso di 3 unità commerciali e 16 unità abitative denominato R______ ____ sul fondo part. n. ___ RFD di G______, previamente acquistato dallarchitetto (che aveva curato la relativa progettazione e ottenuto la licenza edilizia) con il supporto dellaAP1, e costituito in proprietà per piani (doc. B).
In particolare, larch. R______ B______ si impegnava a realizzare limmobile in conformità dei permessi ricevuti e a collaborare con laAP1nelle fasi di appalto e di assegnazione dei lavori, mentre questultima a collaborare alla promozione immobiliare nei settori della direzione lavori, della contabilità finanziaria e relativi pagamenti (pti. 1 e 2). Le parti inoltre stabilivano che alla AP1 pertoccheranno mediante cessione in proprietà da parte dellarch. R______ B______ due unità abitative e più precisamente: PPP no. ____ cantina G posti auto P2/P10 e PPP no. ____ cantina F posti auto P1/P11, per un prezzo di costo pari a fr. 540'000.- per la PPP n. ____ e di fr. 480'000.- per la PPP n. ____, che non sarebbe stato pagato bensì compensato come partecipazione attiva dellaAP1alloperazione, come pure che questultima avrebbe emesso regolare fattura in corrispondenza agli importi sopra menzionati che figureranno a rogito (pti. 3, 4 e 5). Il contratto rinviava altresì agli art. 530 seg. CO e stabiliva la competenza del foro di Bellinzona (pto. 7).
B.Al termine delloperazione, e più precisamente con scritto 6 marzo 2018, laAP1ha invitato larch. R______ B______ a formalizzare la cessione della proprietà delle due PPP in questione mediante rogazione di un atto di compravendita, proponendo di incaricare al riguardo, in veste di notaio, lavv. AO1 (doc. M). Tuttavia R______ B______, che invero già a fine 2017 aveva venduto queste due PPP a terzi (ed era in attesa del pagamento del saldo del prezzo e di far iscrivere il trapasso di proprietà a RF), si è opposto alla richiesta, mettendo in discussione la validità del contratto, che a suo modo di vedere costituiva per lui un obbligo finanziario sproporzionato ed era stato sottoscritto in un periodo di forte pressione (doc. N e doc. V, p. 2).
C.Con istanza supercautelare e cautelare 7 maggio 2018 (inc. CA.2018.5), laAP1ha convenuto R______ B______ innanzi alla Pretura di Bellinzona chiedendo di fargli divieto di disporre delle unità PPP n. ____ e n. 7811, e segnatamente di notificarne il trapasso di proprietà (doc. O). Listanza, accolta in via supercautelare (doc. R), è stata poi respinta con decisione 12 novembre 2018, in particolare a causa della verosimile nullità del negozio giuridico per vizio di forma (assenza dellatto pubblico, necessario per la stipulazione di una promessa di compravendita immobiliare, cfr. doc. S). La sentenza è stata sul tema confermata dalla prima Camera civile del Tribunale d'appello con decisione 8 novembre 2019 (inc. 11.2018.132/133, v. doc. V).
D.A seguito di ciò, laAP1ha indicato allavv. AO1 di ritenerlo responsabile della problematica, per un danno da un minimo di fr. 1'020'000.- a fr. 1'675'000.- (doc. FF), e lha in seguito escusso per limporto di fr. 1'758'708.- oltre interessi al 5% dal 13 novembre 2020 a titolo di risarcimento dei danni causati dalla nullità dellaccordo del 6 dicembre 2016 e per limporto di fr. 54'226.83 di interessi legali maturati dal 10 marzo al 12 novembre 2020, con i PE n. _______ e n. _______ emessi in data 20, rispettivamente 23 novembre 2020 dallUE di L______, cui lescusso ha interposto opposizione (doc. VV, ZZ, AAA e BBB).
E.Previo inoltro dellistanza di conciliazione del 6 gennaio 2021, esperimento infruttuoso del tentativo di conciliazione e ottenimento dellautorizzazione ad agire in data 22 marzo 2021, con petizione 15 giugno 2021 laAP1ha convenuto lavv. AO1 innanzi alla Preturadella giurisdizione di Locarno-Campagna,postulando, sotto forma di azione parziale ex art. 86 CPC, la sua condanna al pagamento di fr. 30'000.-oltre interessi del 5% dal 10 marzo 2020 a titolo di risarcimento danni. In sostanza, lattrice ha evidenziato che il convenuto avrebbe commesso un grave errore professionale nel consigliare la redazione del contratto doc. B nella semplice forma scritta, che avrebbe permesso allarch. R______ B______ di sottrarsi alla promessa fatta di cederle le due summenzionate PPP quale compensazione per il (rilevante) contributo da lei fornito alloperazione (compenso dovutole a prescindere da uneventuale partecipazione allutile) e le avrebbe pertanto cagionato un danno pari a fr. 1'675'000.- (corrispondente al valore di vendita a terzi delle due PPP), oltre a fr. 28'850.- di spese processuali per il contenzioso relativo al blocco del registro fondiario e a fr. 54'585.- per relative spese di patrocinio. Con la petizione essa si è però limitata a chiedere, a titolo di azione parziale (art. 86 CPC), un risarcimento di fr. 30'000.- per la posta di danno riferita al mancato ottenimento delle due PPP (perdita del suo diritto di attribuzione delle due unità PPP, cfr. petizione, p. 9-10).
F.In seguito aldecesso dellavv. AO1, avvenuto il 27 agosto 2021, i suoi erediAO3,AO2,AO4eAO5sono subentrati nella lite secondo gli art. 83 cpv. 4 CPC e 560 cpv. 1 e 2 CC.
Con risposta del 20 luglio 2022, essisi sono opposti alla petizione postulandone lintegrale reiezione, contestando sia lestensione del contributo fornito dallaAP1nelloperazione, sia lesistenza di un errore professionale e di una conseguente responsabilità dellavv. AO1, sostenendo che la cessione delle due PPP era intesa come semplice modalità di pagamento della partecipazione allutile dellaAP1mediante vendita delle stesse e non come vera e propria cessione immobiliare, che pertanto il contratto (qualificabile come contratto di società semplice) non necessitava la forma dellatto pubblico, che tale formula di remunerazione non era legata alle prestazioni fornite dalla controparte ed era dovuta solo in caso di realizzazione di un utile, che loperazione non ne aveva per finire generati e che lattrice non aveva pertanto subito un danno. Inoltre, essi hanno sollevato leccezione di prescrizione della pretesa avversa.
G.Con sentenza del 21 settembre 2023 (passata in giudicato) il Pretore ha respinto leccezione di prescrizione sollevata dai convenuti.
H.Con replica 5 dicembre 2023 e duplica 15 febbraio 2024 le parti hanno approfondito le proprie antitetiche posizioni.
I.Esperita listruttoria, i convenuti hanno presentato le proprie conclusioni scritte il 19 novembre 2024 e lattrice il 27 novembre 2024. Sono ancora seguite, in data 3 dicembre 2024 le osservazioni spontanee dellattrice, cui i convenuti hanno reagito con osservazioni spontanee 10 dicembre 2024.
J.Con decisione 23 gennaio 2025 il Pretore ha respinto la petizione, ponendo a carico dellattrice le spese processuali di complessivi fr. 2'150.- e le spese di conciliazione di fr. 1'000.- e condannandola a versare ai convenuti fr. 7'000.- a titolo di ripetibili.
K.Con appello 25 febbraio 2025 lattrice si è aggravata contro il suddetto giudizio, postulandone la riforma nel senso di accogliere la sua petizione, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.
L.Con risposta 6 maggio 2025 i convenuti si sono opposti al gravame postulandone la reiezione, pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.
M.Le parti hanno ancora approfondito alcuni aspetti della controversia con replica spontanea 15 maggio 2025 e duplica spontanea 22 maggio 2025.
E considerato
in diritto:
1.Il 1° gennaio 2025 è entrata in vigore una nuova versione del Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC) in attuazione della relativa modifica del 17 marzo 2023. La procedura innanzi al Pretore è iniziata nel 2021 ed è stata pertanto retta dal diritto previgente sino alla sua conclusione (art. 404 cpv. 1 CPC).
La procedura di appello, per contro, ha preso avvio a seguito della relativa decisione 23 gennaio 2025, ed è pertanto retta dalle nuove disposizioni (art. 405 cpv. 1 CPC).
2.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia testé menzionata.
3.I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto lappello 25 febbraio 2025 contro la decisione 23 gennaio 2025 (notificata il 27 gennaio successivo) è tempestivo, così come sono tempestive la risposta allappello 6 maggio 2025 (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali, art. 145 cpv. 1 lett. a CPC), la replica spontanea 15 maggio 2025 e la duplica spontanea 22 maggio 2025.
4.Con lappello possono essere censurati lerrata applicazione del diritto oppure lerrato accertamento dei fatti (art. 310 CPC). Latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore, ovvero deve cercare di dimostrare che la sua tesi si impone su quella della decisione impugnata. Non può semplicemente riproporre le allegazioni di fatto o gli argomenti giuridici fatti valere in prima istanza, ma deve cercare di far emergere che la decisione impugnata è errata per quanto riguarda i fatti accertati o le conclusioni giuridiche tratte da essi. Può farlo solo ripresentando l'impostazione del primo giudice e sottolineando le lacune del suo ragionamento con critiche puntuali, esplicite e circostanziate, indicando precisamente i passaggi della decisione che contesta e le prove su cui si fonda, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle medesime (STF 4A_297/2021 del 3 febbraio 2022 consid. 4.3, 4A_213/2023 del 9 ottobre 2023 consid. 4.3).
In presenza di una decisione fondata su più motivazioni indipendenti, la parte ricorrente deve confrontarsi con tutte quante le motivazioni, sotto pena di inammissibilità del rimedio giuridico, un'impugnazione potendo essere accolta unicamente se le critiche volte contro ogni singola motivazione risultano fondate (DTF 142 III 364 consid. 2.4).
Giusta lart. 317 CPC, in sede di appello nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti e dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
5.Con limpugnata decisione, il Pretore ha innanzitutto evidenziato che, pacificamente, il defunto avv. AO1 aveva ricevuto da parte dellattrice e dellarch. R______ B______ lincarico di allestire il contratto doc. B e che egli lo aveva effettivamente fatto, redigendolo nella semplice forma scritta.
Il primo giudice ha poi osservato che la sua eventuale responsabilità presupponeva, oltre a un suo errore professionale (fosse esso un atto illecito commesso in qualità di notaio o un inadempimento contrattuale commesso come consulente legale), anche lesistenza di un danno in rapporto di causalità naturale e adeguato con tale errore, che lattrice doveva dimostrare (art. 8 CC).
Nel seguito il Pretore ha proceduto allinterpretazione del contratto doc. B (art. 18 CO) rilevando dapprima che le parti, al momento della sua sottoscrizione, avevano la volontà di vincolarsi in un rapporto di società semplice, come pure che ciò era evincibile già dal suo tenore letterale e dai suoi contenuti ma anche dalle dichiarazioni successive dellattrice (cfr. doc. L, M e H). Successivamente il primo giudice ha osservato che le parti al contratto, in occasione delle discussioni e delle varie bozze che ne avevano preceduto la stipulazione, avevano sempre concepito e definito il ricavato spettante allaAP1quale partecipazione allutile delloperazione (da concretizzare secondo le prime intenzioni in termini finanziari, e in seguito mediante la cessione dei due noti fogli di PPP, con eventuali conguagli una volta determinato leffettivo utile, cfr. doc. PP, QQ, 2-5), e che nel testo definitivo del contratto tale menzione era stata tolta unicamente per ragioni fiscali, ovvero per evitare che la cessione delle due PPP venisse fiscalmente considerata un utile soggetto allimposta sugli utili immobiliari (TUI), e per farla piuttosto figurare, dietro fatturazione, quale costo per larch. R______ B______ (con conseguente deduzione dal suo utile e calcolo della TUI unicamente sulla base delle rimanenti unità di PPP vendute, cfr. doc. TT, UU e 6). Il Pretore ne ha dunque dedotto che secondo la reale volontà delle parti il compenso dovuto allaAP1era condizionato alla realizzazione di un utile, come evincibile anche dalle dichiarazioni fatte da questultima nel gennaio 2018 (doc. H). Ha altresì rilevato che tale conclusione non poteva essere smentita dallopinione contraria espressa dallarch. R______ B______ nella procedura di cui allinc. CA.2018.5 (secondo cui la remunerazione pattuita era divenuta indipendente dallutile delloperazione, cfr. doc. 7, p. 4 in fondo), giacché egli aveva in quel frangente un chiaro interesse a esprimerla, onde rafforzare la sua tesi secondo cui le due cessioni immobiliari costituivano una promessa di vendita nulla per vizio di forma.
Non avendo lattrice dimostrato lesistenza di un utile e conseguentemente di un suo danno, il Pretore ha pertanto respinto la petizione.
Egli ha poi aggiunto, a titolo abbondanziale e quale seconda motivazione indipendente, che essa non avrebbe potuto trovare accoglimento neppure qualora il compenso dellaAP1fosse stato qualificato quale mercede, non avendo la medesima allegato e dimostrato (malgrado le contestazioni della controparte) di avere eseguito le prestazioni previste nel contratto (non bastando al riguardo il doc. H, che non può giustificare una mercede di fr. 1'020'000.-).
Inoltre, quale terza motivazione, il primo giudice ha rilevato che per sostenere lesistenza di un danno provocato dallagire dellavv. AO1, lattrice avrebbe pure dovuto allegare e dimostrare (ciò che non ha fatto) limpossibilità di incassare altrimenti la mercede dallarch. R______ B______ nella sua asserita qualità di mandante.
6.Con il gravame lappellante, dopo aver riassunto il ruolo avuto dal defunto avv. AO1 nelloperazione e levoluzione del contratto nelle sue varie bozze, contesta linterpretazione operata dal Pretore, in particolare relativamente al senso e allo scopo della cessione immobiliare prevista ai pti. 3 e 4. Al riguardo, osserva che già solo il loro tenore letterale definiva tale cessione quale remunerazione per la sua partecipazione attiva, ovvero per le prestazioni da lei fornite e indipendentemente dalla realizzazione di un utile, questione non più menzionata nel testo. I riscontri istruttori non dimostrerebbero inoltre che tale modifica, da lei proposta e attestata dai doc. 6, TT e UU, fosse stata recepita nel contratto per semplici ragioni fiscali, tanto più che la cessione avveniva a prezzo di costo e quindi non determinava un utile immobiliare (sicché la TUI non sarebbe stata dovuta in ogni caso). Piuttosto, a suo modo di vedere tale cessione (svincolata dalla partecipazione alleventuale utile e che rendeva maggiormente sicura la sua pretesa), costituiva un radicale cambio di paradigma nei rapporti interni fra le parti onde tener conto della sua (ingiustificata) esclusione dallutilizzo e dalla gestione del credito di costruzione concesso dalla banca finanziatrice (funzionali al suo onere di collaborazione nellambito della contabilità finanziaria) e degli allora esistenti problemi di liquidità dellarch. R______ B______ (cfr. OO e SS; interrogatori 24 settembre 2024 di L______ C______ e Ro______ C______, p. 2, 4 e 5, dichiarazioni rese da loro e dallavv. AO1 di cui al doc. P). Tale visione sarebbe stata confermata dallarch. R______ B______ nellambito dellinc. CA.2018.5, aspetto che il Pretore avrebbe dovuto tenere in maggiore considerazione, a differenza dellopinione espressa dallavv. AO1, che non solo non era parte al contratto e non poteva imporre la sua relativa interpretazione, ma aveva oltretutto interesse a sottrarsi alla sua responsabilità. Parimenti non sarebbero da considerare le dichiarazioni espresse dallappellante/dal suo legale nel doc. H (che non potrebbero fungere da criterio interpretativo), né il titolo del contratto o il riferimento agli art. 560 seg. CO, che non dimostrerebbero alcunché.
Più in generale, per lappellante i rapporti fra le parti non costituivano una società semplice bensì un contratto di mandato, tenuto conto di vari elementi (assenza di suoi apporti e di uno scopo comune, natura subordinata del suo ruolo, costi, rischio dimpresa e benefici a carico/in favore dellarch. R______ B______, facoltà decisionale di questultimo).
Relativamente alle sue prestazioni e alla relativa mercede, lappellante premette che le parti contraenti non avevano contestato lammontare dellonorario e che la contestazione della parte convenuta relativa alleffettiva esecuzione delle sue prestazioni sarebbe poco seria. Già le premesse del contratto doc. B davano difatti atto che la collaborazione fra le parti era iniziata nel 2014 e che lappellante si era occupata della complessa trattativa per acquistare il fondo part. n. ___ e dellimpostazione del relativo finanziamento. I rapporti di lavoro di cui al doc. H (attestanti la presenza quasi giornaliera sul cantiere) e le dichiarazioni di R______ C______, L______ C______, Ro______ C______ ed AO1 dimostrerebbero inoltre che le prestazioni da lei dovute (pti. 1 e 2 del contratto) erano state da lei eseguite, perlomeno fino al momento in cui era stata estromessa dallarch. R______ B______ nel marzo/aprile 2018 (tenuto conto che gli ostacoli posti da questultimo dovrebbero condurre allalleggerimento dellonere probatorio a suo carico).
Infine, lappellante rileva che a causa della nullità della pattuizione immobiliare contenuta ai pti. 3 e 4 del contratto (rispettivamente del contratto stesso) essa non avrebbe più titolo e causa per pretendere alcunché dal venditore R______ B______, e segnatamente la Realerfüllung ovvero il risarcimento del danno, non essendo pertanto necessario esaminare ulteriormente la questione dellimpossibilitàdi incassare altrimenti la mercede da questultimo.
7.Lappellante non contesta che, qualora la cessione immobiliare fosse stata impostata quale partecipazione allutile (risultato interpretativo a cui è giunto il primo giudice), essa non avrebbe avuto alcun titolo per rivendicarla e non avrebbe dunque patito alcun danno (riconoscendo lei medesima, alla p. 15 del gravame, che loperazione in esame non ha generato alcun utile). Invero, nella causa inc. n. CA.2018.5 anche lappellante aveva qualificato il doc. B quale contratto societario e la sua pretesa quale partecipazione allutile, ciò che appare contraddittorio rispetto a quanto ora sostenuto (doc. 7, p. 1-3; doc. P, p. 17; doc. O, p. 2, 4 e 6; doc. T, p. 3-4). Nellambito della presente procedura, essa sottolinea però che la cessione immobiliare sarebbe da qualificare quale mercede per le sue prestazioni slegata dalla realizzazione di un utile, che lo svolgimento delle attività contrattualmente previste e il diritto alla sua remunerazione sarebbero dimostrati e che questultima non poteva essere incassata dallarch. R______ B______.
8.Ora, avendole il Pretore rimproverato non solo una carente dimostrazione, ma altresì uninsufficiente allegazione di questi ultimi due aspetti, lappellante avrebbe innanzitutto dovuto indicare se e dove avesse ritualmente proposto, negli allegati di prima sede, tali argomentazioni. Non facendolo, essa non si confronta debitamente con due separati motivi (seppur abbondanziali) che sorreggono la decisione di reiezione della sua petizione. Il presente esame potrebbe dunque finanche esaurirsi a questo stadio.
9.Volendo comunque esaminare le tesi dellappellante, occorre dapprima fare le seguenti precisazioni.
9.1Quale mandatario, l'avvocato è responsabile verso il mandante della fedele e diligente esecuzione degli affari affidatigli (art. 398 cpv. 2 CO) e risponde del danno che causa violando i suoi obblighi di diligenza e fedeltà. Anche se non è tenuto a fornire un risultato, egli deve compiere la sua attività secondo le regole dell'arte. L'estensione del suo dovere di diligenza si determina secondo criteri oggettivi che non possono essere stabiliti una volta per tutte, dato che la qualità dei servizi che il mandante può attendersi dall'avvocato dipende dalle circostanze e dalle difficoltà cui questi è confrontato. Lavvocato non risponde tuttavia dei rischi specifici inerenti alla formazione e al riconoscimento di un'opinione giuridica determinata. Da questo punto di vista egli esercita un'attività a rischio, di cui occorre tenere conto dal profilo del diritto della responsabilità civile. L'avvocato non può essere in particolare ritenuto responsabile per ogni misura od omissione che a posteriori risulta essere la causa del danno o che avrebbe potuto impedirlo. Fra le condizioni previste dal regime generale dell'art. 97 CO e che devono essere adempiute per riconoscere la responsabilità di un avvocato, vi sono, oltre alla violazione di un obbligo contrattuale, lesistenza di un danno, un rapporto di causalità (naturale e adeguata) fra la violazione contrattuale e il danno e la colpa (DTF 134 III 534 consid. 3.2.2;STF 4A_79/2022 del 3 gennaio 2024 consid. 4).
Secondo giurisprudenza e dottrina maggioritarie la responsabilit del notaio è invece regolata, a meno che il diritto cantonale preveda una regolamentazione diversa (art. 61 cpv. 1 CO), dalle norme sullatto illecito ai sensi degli art. 41 seg. CO. La relativa responsabilità presuppone lesistenza di un atto illecito, di un danno, di un nesso di causalità naturale e adeguata fra latto illecito e il danno e di una colpa. In caso di danno puramente economico, lilliceità è data qualora latto interessato viola una norma di comportamento posta a tutela del bene giuridico leso. Per un notaio, l'atto illecito consiste nella violazione di un obbligo che gli incombe derivante dal diritto federale o cantonale, e che abbia quale scopo la tutela di un bene giuridico. Può derivare da un'azione o, nel caso in cui il notaio fosse obbligato ad agire, anche da unomissione. La violazione di un dovere è colposa qualora il notaio non abbia esercitato la diligenza che avrebbe oggettivamente avuto una persona ragionevole nella medesima situazione, ritenuto che le aspettative nei suoi confronti sono più elevate esercitando egli un monopolio e rivestendo una funzione ufficiale(STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 3.1.1-4.1.1).
9.2II danno consiste nella riduzione involontaria del patrimonio netto e corrisponde alla differenza tra lo stato attuale del patrimonio e lo stato (ipotetico) del patrimonio senza l'evento dannoso. Esso può consistere in un aumento dei passivi, in una diminuzione degli attivi o in una perdita di guadagno (DTF 147 III 463 consid. 4.2.1). Il danno diretto è quello che deriva direttamente dalla lesione lamentata. Il danno indiretto è invece causato da un concorso di cause supplementari, e deve essere risarcito solo se è ancora causalmente collegato all'evento dannoso (STF 4A_337/2018 del 9 maggio 2019 consid. 4.1.3). Segnatamente, nella decisione appena citata, lAlta Corte ha stabilito che un notaio che aveva omesso di avvisare la parte acquirente di un immobile del fatto che il negozio fosse sottoposto ad autorizzazione infine non ottenuta non doveva risarcire le spese relative ai lavori di ristrutturazione fatti da lei eseguire nel frattempo nella misura in cui corrispondevano al plus-valore recuperabile dalla parte venditrice in applicazione (anche solo per analogia) dellart. 260a cpv. 3 CO.
9.3Il mancato rispetto di un obbligo di forma prescritto dalla legge conduce per principio allinvalidità e dunque alla nullità del contratto (art. 11 cpv. 2 CO). Nondimeno, dottrina e giurisprudenza prevedono delle eccezioni. Innanzitutto, qualora solamente singole disposizioni di un contratto richiedano una forma particolare, rispettivamente qualora il vizio di forma riguardi esclusivamente una parte o una determinata clausola del contratto, la nullità potrebbe non interessare il contratto nel suo insieme, ma solamente la parte viziata, in analogia allart. 20 cpv. 2 CO (DTF 140 III 583 consid. 3.2.1, 120 II 341 consid. 5, 117 II 382 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakisin: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7aed., n. 17 ad art. 11 CO;Müllerin: Berner Kommentar, 2018, n. 220 ad art. 11 CO). Linvocazione del vizio di forma può poi, a dipendenza delle circostanze, costituire financo un abuso di diritto (DTF 140 III 200 consid. 4.2). Inoltre, in casi particolari un contratto invalido potrebbe essere mantenuto mediante la sua conversione in unaltra forma giuridicamente ammessa che consenta di realizzare gli intendimenti e lo scopo economico delle parti (DTF 126 III 182 consid. 3b, 124 III 112 consid. 2b;Schwenzer/Fountoulakis,op. cit., n. 25 ad art. 11 CO).
Ad ogni modo, anche qualora linvocazione del vizio sia legittima, riguardi il negozio nella sua interezza e/o una sua conversione non sia possibile, la nullità non rimane senza effetti per la parte che se ne prevale nella misura in cui le prestazioni già fornite/ricevute devono essere restituite (cosiddetta Rückabwicklung) sulla base delle norme concretamente applicabili, ad esempio mediante rivendicazione (art. 641 cpv. 2 CC), cancellazione/modifica di iscrizioni nel registro fondiario (art. 975 CC) oppure secondo le norme relative allindebito arricchimento (art. 62 seg. CO, cfr. DTF 137 III 243 consid. 4.4.6;Schwenzer/Fountoulakis, op. cit., n. 27 ad art. 11;Müller, op. cit., n. 190 ad art. 11).
10.Nel caso specifico, il danno rivendicato dallattrice con lazione parziale qui in esame consiste in sostanza nel valore della remunerazione che non ha potuto ottenere dallarch. R______ B______ (e che essa ha identificato nel valore delle due PPP non cedutegli), a causa del già citato vizio di forma nel contratto doc. B e del rifiuto dellarch. R______ B______ di adempierlo.
Lesistenza di un errore professionale e di una relativa responsabilità dellavv. AO1 non è stata esaminata e stabilita dal Pretore. Secondo la testimonianza dellavv. AO1 e linterrogatorio di Ro______ C______ di cui al doc. P nella procedura cautelare inc. CA.2018.5 opponente laAP1allarch. R______ B______ (p. 2-3 e 17), latto pubblico di cessione delle due PPP non era stato allora formalizzato in quanto ritenuto prematuro, visto lo stadio iniziale in cui si trovava ledificazione, rispettivamente a causa dellincertezza sullammontare del futuro utile e sulla relativa partecipazione diAP1, e sarebbe stato concretizzato una volta avute le cifre definitive delloperazione. Dalla decisione pretorile (cfr. consid. C) non emerge che larch. R______ B______ avesse rifiutato la cessione a fronte del vizio di forma, ma piuttosto (almeno in un primo momento) a causa degli oneri finanziari a suo carico (ritenuti sproporzionati) e della situazione di pressione in cui si trovava al momento della stipulazione (cfr. doc. N e doc. V, p. 2), e nella causa di cui allinc. CA.2018.5 la AP1 aveva sostenuto che il contratto fosse integralmente valido (cfr. doc. T, p. 3). Nondimeno, non è necessario chiarire la questione del vizio di forma e della conseguente responsabilità della parte convenuta quale avvocato e/o notaio in questa sede, per i motivi che seguiranno.
11.Lappellante omette innanzitutto di considerare che i rapporti fra le parti non erano iniziati con la sottoscrizione del suddetto contratto in data 6 dicembre 2016, ma già nel 2014 (v. doc. B, premesse), e che tale contratto riguardava vari aspetti che non avevano a che vedere con la cessione delle PPP, bensì con la collaborazione delle parti nellambito della realizzazione e vendita dellimmobile R______ ____. In effetti, la cessione neppure risulta lelemento caratterizzante del negozio, ma piuttosto costituisce la modalità di compensazione del contributo e delle prestazioni fornite complessivamente dallattrice, e che in bozze precedenti era stata strutturata diversamente (segnatamente mediante assegnazione di una percentuale dellutile finanziario, cfr. doc. 2, 3 e 5). In simili circostanze, già sorge il dubbio che uneventuale nullità per vizio di forma possa intaccare il contratto nel suo insieme, invece che essere limitata ai pti. 3-4 del medesimo (soluzione ipotizzata dallo stesso appellante, che a dipendenza delle circostanze menziona luna o laltra alternativa), e che laAP1non possa vantare nei confronti dellarchitetto una pretesa contrattuale di remunerazione (qualora slegata dallesistenza di un utile). Resta comunque il fatto che la medesima, in virtù di tale rapporto contrattuale (volendo seguire la sua tesi e qualificarlo come mandato), ha svolto diverse prestazioni in favore dellarch. R______ B______, evidentemente non a titolo gratuito bensì oneroso, e che questultimo non potrebbe dunque esserne arricchito in modo indebito. Ne discende che, a questo stadio della procedura, la determinazione del danno e di un relativo potenziale onere risarcitorio in capo agli eredi dellavv. AO1 derivante da una sua possibile responsabilità per vizio di forma (nesso causale) è prematura, dipendendo essa dalla previa quantificazione della compensazione economica che laAP1può pretendere dalla sua controparte contrattuale e nel seguito della quota non recuperabile e identificabile come danno eventualmente attribuibile al legale. In siffatte circostanze, non è dunque necessario approfondire oltre linterpretazione e la qualifica dei pti. 3 e 4 del contratto, non potendo le tesi dellappellante condurre a una modifica del giudizio di primo grado e allaccoglimento della sua azione (parziale).
12.In conclusione, lappello devessere respinto, nei limiti della sua ricevibilità.
13.Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 30'000.-, seguono la soccombenza dellappellante (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali, fissate in applicazione degli art. 2, 7, 8 cpv. 1 e 13 LTG, ammontano a fr. 3000.-. Le ripetibili, calcolate sulla base dellart. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dellIVA, sono pure quantificate in complessivi fr. 3000.-.
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
1.Lappello 25 febbraio 2025 diAP1è respinto nella misura della sua ricevibilità.
2.Le spese processuali della procedura dappello, di fr. 3000.- e già anticipate dallappellante, rimangono a suo carico. Lappellante rifonderà agli appellati un identico importo complessivo per ripetibili di seconda sede.
3.Notificazione:
-avv.dott. PA1,Via P______ __,G______;
-avv.PA2,Via S______ F______ __,L______.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna.
Il presidente La cancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 30'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).