12.2025.100

Incarto n.12.2025.100

Lugano

9 dicembre 2025

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente,

Stefani e Grisanti

cancelliere:

D’Andrea

sedente per statuire nella causa inc. n. SO.2025.4282 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 31 luglio 2025 da

AP1,Lu______

contro

1.AO3,D______-S______

2.AO2,Da______

3.AO1,B______

in fatto:

A.Il 4/12 aprile 2023 AO3, AO2, AO1 (conduttori) e AP1 (locatrice), rappresentata da RA1, hanno sottoscritto un contratto di locazione di durata indeterminata avente quale oggetto un appartamento di 5.5 locali sito in via a______ C______ __ a Da______, fissando la pigione mensile a fr. 1'810.- comprensiva dell’acconto per le spese accessorie (doc. A). Alla stessa data le parti hanno ugualmente pattuito un contratto di locazione di durata indeterminata per un posteggio doppio interno con una pigione mensile di fr. 200.- (doc. B). A partire da agosto 2023 la pigione mensile dell’appartamento è stata aumentata a fr. 1'930.- (come si evince dal doc. G, pag. 2).

B.Il 14 aprile 2025 la locatrice ha diffidato per iscritto i conduttori a versare entro 30 giorni l’importo scoperto di complessivi fr. 2'169.-, corrispondente alla somma della pigione di aprile 2025 dell’appartamento (fr. 1'930.-), della pigione per lo stesso periodo del posteggio (fr. 200.-) e delle spese di sollecito (fr. 39.-), con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. C).

C.Il 26 giugno 2025 la locatrice ha intimato singolarmente ai convenuti la disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO dei contratti di locazione sopra citati con effetto dal 31 luglio 2025 (doc. D).

D.Con istanza 22 luglio 2025 i conduttori hanno contestato le disdette dinanzi all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Lugano Est, chiedendo nel contempo una protrazione di 3 anni (v. incarto UC).

E.Con istanza 31 luglio 2025 la AP1 ha convenuto AO3, AO2 e AO1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, postulando, nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, la loro espulsione dall’appartamento locato “nei più brevi tempi possibili”. A dimostrazione delle pigioni e delle fatture non versate per il periodo dal 1. marzo 2025 al 31 agosto 2025 l’istante ha prodotto un estratto conto dal quale si evincerebbe che lo scoperto al momento dell’inoltro dell’istanza si attestava a fr. 12'152.60 (doc. G).

F.Data l’istanza d’espulsione, la procedura dinnanzi all’autorità di conciliazione è stata sospesa in attesa dell’esito di questo procedimento (v. incarto UC).

G.Con osservazioni 19 luglio 2025 (recte: 19 agosto 2025) AO3, AO2 e AO1 si sono integralmente opposti alla domanda di sfratto. Premesso che dopo il periodo del Covid c’erano stati ritardi nei pagamenti e che l’amministratore dell’appartamento era stato informato delle loro difficoltà finanziarie, i convenuti hanno fatto valere in sostanza, appoggiandosi sulla numerosa corrispondenza intrattenuta con la locatrice, che più volte avevano chiesto a quest’ultima di fornire l’estratto conto e di intervenire presso l’Ufficio di esecuzione di L______ per stralciare le procedure pendenti, poiché a loro parere non vi era nessuno scoperto. In particolare, essi hanno evidenziato che, dopo aver ricevuto il 1. aprile 2025 da parte di RA1 l’e-mail tramite la quale – in via eccezionale visto il loro pagamento di fr. 6'420.- - la locatrice aveva revocato la disdetta per mora informando i conduttori che restava un debito di fr. 3'432.60 comprensivo della pigione di aprile 2025 (doc. L, recte: doc. 10), hanno inviato più volte dei messaggi di posta elettronica – anche successivamente alla diffida 14 aprile 2025 – per ribadire la richiesta di poter consultare un estratto conto aggiornato siccome ritenevano che il nuovo asserito importo scoperto fosse errato (v. doc. M, recte: doc. 11; doc. N, recte: doc. 12; doc. O, recte: doc. 13; doc. P, recte: doc. 14). Infine, essi, dopo aver specificato che l’importo di fr. 12'152.60 calcolato dall’istante era contestato, hanno chiesto, per quanto qui d’interesse, che lo sfratto venisse sospeso o annullato e che“si obblighi la spettabile RA1 a produrre e spiegare l’utilizzo dei pagamenti ricevuti così come un estratto esatto del dovuto; il documento inviato all’Ufficio Conciliazione non fa stato” (osservazioni 19 agosto 2025, pag. 4).

H.Con decisione 25 agosto 2025 il Pretore ha accolto integralmente l’istanza di sfratto. Egli ha ordinato a AO3, AO2 e AO1 di liberare l’appartamento e il parcheggio siti in via a______ C______ _ a Da______ entro 10 giorni dalla notificazione del giudizio sotto comminatoria dell’art. 292 CP, con l’avvertenza che l’inesecuzione dell’ordine avrebbe comportato il diritto per l’istante di postulare il risarcimento dei danni e disponendo agli organi di polizia preposti di prestare man forte nell’esecuzione della decisione a semplice richiesta dell’istante, con facoltà di depositare in un luogo indicato da quest’ultima e a spese della convenuta gli oggetti non sgomberati. Il Pretore ha inoltre posto a carico dei convenuti in solido la tassa di giustizia di fr. 200.-, le spese di fr. 100.- e fr. 100.- di indennità da rifondere all’istante.

I.Con “ricorso” non datato notificato a questa Camera il 3 settembre 2025, AO3, AO2 e AO1 si sono aggravati contro tale decisione chiedendone in via cautelare la sospensione dell’esecutività fino a decisione definitiva del Tribunale di appello, nel merito in via principale la sua riforma, nel senso di respingere integralmente l’istanza della locatrice, e in via subordinata di concedere una proroga della locazione ai sensi dell’art. 272 CO per un periodo di almeno 6 mesi, il tutto ponendo a carico della controparte le spese processuali. Con scritto 7 settembre 2025 gli appellanti hanno completato il ricorso, in parte allegando nuovi fatti.

J.Con osservazioni all’appello 17 settembre 2025 la AP1, AP1, Lu______, rappresentata da RA11, si è opposta all’appello postulandone l’integrale reiezione, con protesta di spese e ripetibili di secondo grado.

K.Con replica spontanea 18 settembre 2025 gli insorgenti hanno contestato le allegazioni della controparte.

E considerando

in diritto:

1.L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il Pretore ha fissato il valore litigioso in almeno fr. 78'084.-, corrispondente alla pigione lorda per il periodo di protezione di 3 anni, indicando l’appello quale rimedio giuridico esperibile. Tale valore minimo è corretto, siccome litigioso non è solamente l’ordine di espulsione, ma anche la validità della disdetta(cfr. DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; STF 4A_376/2021 del 7 gennaio 2022 consid. 1).Il gravame, inoltrato da persone non patrocinate da un legale, è stato denominato “ricorso”. Esso può venir trattato come appello secondo quanto indicato anche dall’appellata nelle sue osservazioni, adempiendo tutti i requisiti formali di ricevibilità.

2.I termini di impugnazione e risposta sono di 10 giorni, essendo la procedura di natura sommaria (art. 314 cpv. 1 CPC). Nel caso concreto la decisione 25 agosto 2025 è stata notificata il giorno seguente (vedi inc. SO.2025.4282), motivo per cui l’appello, introdotto a questa Camera il 3 settembre 2025, è senz’altro tempestivo e quindi ricevibile in ordine. Allo stesso modo sono tempestive e ricevibili in ordine le osservazioni all’appello del 17 settembre 2025. Invece, il “complemento fascicolo” del 7 settembre 2025 inoltrato dagli appellanti quale integrazione del “ricorso” è tardivo e pertanto irricevibile, dato che il termine per presentare l’appello scadeva il 6 settembre 2025.

3.Giusta l’art. 315 cpv. 1 CPC, l’appello preclude, limitatamente alle conclusioni, l’efficacia e l’esecutività della decisione impugnata, riserva fatta per determinate eccezioni che qui non ricorrono. Esplicando l’appello in esame effetto sospensivoex lege, la relativa richiesta contenuta nel gravame è pertanto superflua.

4.Con la decisione impugnata il Pretore ha constatato che AO3, AO2 e AO1, ai quali incombeva l’onere della prova, non hanno dimostrato di aver effettuato il pagamento di fr. 2'169.- entro il termine di 30 giorni che era stato a loro assegnato dalla locatrice tramite lettera di diffida 14 aprile 2025. Il primo giudice ha considerato che d’altra parte l’istante non aveva l’onere di dimostrare l’importo dovutole. Di conseguenza, accertata la mora nel pagamento delle pigioni, il primo giudice ha ritenuto valida la disdetta straordinaria ex art. 257d CO del 26 giugno 2025 con effetto al 31 luglio 2025. Dandosi una situazione giuridica chiara e posto come l’art. 272a cpv. 1 lett. a CO escluda in questa situazione la protrazione della locazione, il Pretore ha pertanto accolto l’istanza di sfratto promossa nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti.

5.Con l’impugnativa gli appellanti si dolgono innanzitutto che il Pretore, non considerando correttamente gli importi effettivamente pagati nonché trascurando fatti determinanti come le opposizioni e le richieste inevase inoltrate alla locatrice, ha erroneamente ritenuto che essi fossero in mora (appello, pag. 1, pt. 2.1 e pag. 2, pt. 2.4). Ribadendo quanto esposto in prima istanza, essi rimproverano alla locatrice di non aver fornito “un rendiconto chiaro dei debiti effettivi”, malgrado avessero domandato più volte il dettaglio della destinazione dei loro pagamenti poiché non ritenevano possibile che nonostante i loro versamenti si trovassero “in una posizione di mora esplicita” (appello, pag. 2, pt. 2 e 5). Dunque, essi ritengono che “in mancanza di trasparenza, è illegittimo considerare l’inquilino in mora in senso stretto” (appello, pag. 2, n. 2). Gli appellanti mettono poi in evidenza che il Pretore non ha esaminato le loro osservazioni, violando così il diritto al contraddittorio e il dovere di accertamento d’ufficio (appello, pag. 2, n. 3). Infine essi, spiegando che lo sfratto creerebbe notevoli disagi personali soprattutto ai figli, chiedono una protazione della locazione di almeno 6 mesi.

6.

7.Nella fattispecie si riscontra che AP1 – a cui incombeva l’onere di dimostrare l’esistenza e l’esigibilità del suo credito alla scadenza del termine comminatorio pena l’invalidità della disdetta – ha allegato nell’istanza – in maniera succinta – di vantare nei confronti dei convenuti un credito di fr. 12'152.60 per pigioni e fatture non versate riferite al periodo tra il 1. marzo 2025 e il 31 agosto 2025, producendo come mezzo di prova un estratto conto (doc. G), senza fornire delle spiegazioni al riguardo (v. istanza 31 luglio 2025, pag. 2, n. 7). Con le osservazioni 19 agosto 2025 AO3, AO2 e AO1 – non rappresentati – hanno contestato il credito di fr. 12'152.60 adducendo in sostanza che l’estratto conto prodotto a suo fondamento non era chiaro, in particolare per quanto riguarda l’utilizzo dei pagamenti da loro effettuati, che nei mesi precedenti alla diffida 14 aprile 2025 erano stati superiori a fr. 15'000.-.

Per questi motivi,

visti l’art. 106 CPC e la LTG,

decide:

-AO3,Via a______ C______ __,Da______;

-AO2,Via a______ C______ __,Da______;

-AO1,Via A______ __,B______;

RA1,Via F______ P______ __,L______.

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                           Il cancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).