12.2024.15

Incarto n.12.2024.15

12.2024.17

Lugano

18 marzo 2024

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta del giudice:

Fiscalini, presidente,

cancelliera:

Federspiel Peer

sedente per statuire nella causa - inc. n. SO.2023.1353 della Pretura del Distretto di Bellinzona - promossa con istanza 25 ottobre 2023 da

AO 1

contro

AP 1

domanda a cui si è opposto il convenuto e che il Pretore ha accolto con sentenza del 18 gennaio 2024,

appellante il convenutocon atto di appello di data 28 gennaio 2024 con cui postula la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l’istanza, con protesta di tasse, spese e ripetibili,

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

ritenuto

in fatto e in diritto:

che in data 24 maggio 2022 AO 1 - in veste di locatore - e AP 1 - in qualità di conduttore - hanno sottoscritto un contratto avente per oggetto la locazione di un magazzino sito in via __________ per un canone locativo mensile di fr. 2’000.- (doc. A);

che, constatato il mancato pagamento delle pigioni, in data 14 luglio 2023 il locatore ha diffidato il conduttorea pagare l’importo di fr. 12'550.- entro 30 giorni, con la comminatoria che trascorso infruttuosamente detto termine il contratto di locazione sarebbe stato disdetto (doc. B);

che,non essendo intervenuto il pagamento dovuto,in data 31 agosto 2023 AO 1 ha notificato a AP 1, con il modulo ufficiale, la disdetta del contratto in questione per il 30 settembre 2023 (doc. E);

che non avendo l’inquilino provveduto alla riconsegna dell’ente locato entro il 30 settembre 2023, in data 25 ottobre 2023 AO 1 ha convenuto innanzi alla Pretura di Bellinzona AP 1 e ne ha chiesto, nella procedura sommaria a tutela dei casi manifesti, lo sfratto;

che con le proprie osservazioni 4 dicembre 2024 AP 1 ha esposto le difficoltà incontrate nella sublocazione di parte degli spazi oggetto del contratto, le discussioni in merito con il locatore, riguardanti anche la riduzione del corrispettivo, il danno patito dallo spostamento di merce da lui depositata;

che con scritto del 9 dicembre 2023 il locatore ha ribadito la sua richiesta;

che, con decisione del 18 gennaio 2024, il Pretore ha accolto l’istanza ordinando lo sfratto di AP 1, ritenendone adempiute le premesse, in particolare giudicando data la mora dell’inquilino e la validità della disdetta. Al riguardo egli ha osservato che quand’anche la disdetta non avesse esplicato effetti per il 30 settembre 2023, vista la data di spedizione, farebbe stato la data del 31 ottobre 2023, essendo gli effetti riportati alla prossima scadenza possibile; il primo giudice ha altresì ricordato che di regola il locatore deve attendere la cessazione della locazione prima di inoltrare una procedura di espulsione; se risulta però chiaramente dalle circostanze che il conduttore rifiuterà di liberare l’ente locato alla fine del contratto, il locatore può inoltrare la procedura prima, nel qual caso l’espulsione non può essere pronunciata prima della fine della locazione, eventualità che si realizzava in concreto dal momento che l’istante poteva ritenere che il convenuto in mora non avrebbe riconsegnato l’ente locato alla fine del contratto, non avendolo comunque fatto neppure entro il 30 settembre 2023;

che AO 1 con lettera 29 febbraio 2024 si è limitato a chiedere la conferma della decisione del Pretore;

che lo sfratto di un conduttore dai locali occupati dopo la fine del contratto per disdetta, ordinaria o straordinaria, avviene o in procedura semplificata (art. 243 ss. CPC) previa conciliazione o in procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC), che non richiede la previa conciliazione (Hohl,Procédure civile, Tome II, 2° ed., n. 1429 pag. 260);

che giusta l'art. 257 cpv. 1 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett. b). In base alla giurisprudenza del Tribunale federale (DTF 138 III 620), un fatto è immediatamente comprovabile in base alla norma, se può essere accertato senza ritardi e senza dispendio particolare. La prova del fatto deve di regola essere portata mediante documenti (e l’ispezione oculare). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti non soggiace a una limitazione del rigore probatorio: l’istante non può limitarsi a rendere verosimile la sua pretesa, ma deve recarne la prova piena, così da creare chiarezza nei rapporti fattuali. Sempre in base alla giurisprudenza dell’Alta Corte (DTF 138 III 123), la situazione giuridica è chiara se alla luce del testo legale o sulla base di una dottrina e di una giurisprudenza invalse e autorevoli, l’applicazione della norma al caso concreto si impone in modo evidente e porta a un risultato univoco; premesse che nella fattispecie in esame sono date;

che, per sua natura, l’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC); l‘appellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e pertanto da riformare, ciò che nel concreto caso AP 1 omette sostanzialemnte di fare;

che i doc. 1 a 4 allegati all’appello sono irricevibili in questa sede siccome potevano agevolmente già essere portati all’attenzione del primo giudice (v. art. 317 CPC); in ogni modo il loro contenuto non sarebbe utile per il presente giudizio;

che l’appellante non contesta la mora ma incentra la propria argomentazione sull’impossibilità di subaffittare a terzi dei locali da lui non utilizzati e sul fatto che in seguito parte di questi sono stati locati direttamente dal proprietario, ciò che avrebbe tra l’altro comportato una riduzione del canone locativo a suo carico;

che accertata l’esistenza di una mora, della diffida e della disdetta, l’accoglimento della domanda di sfratto, con le precisazioni apportate dal Pretore, sfugge a ogni critica;

che in aggiunta si può osservare che anche la contestazione della disdetta dinnanzi al competente Ufficio di conciliazione non contiene obiezioni riguardo alla mora, senza contare che quella procedura è poi stata sospesa;

che in tali circostanze la protrazione sarebbe stata comunque esclusa (v. art. 272a cpv. 1 let. a CO);

che invocando l’impossibilità di subaffittare parte degli spazi locati (subaffitto asseritamente avvenuto a opera del locatore medesimo), AP 1 lamenta un’imperfetta esecuzione del contratto: in tal caso avrebbe dovuto rivendicare il corretto adempimento del medesimo (nel senso dell’eliminazione della turbativa messa in atto dal locatore), rispettivamente richiedere una diminizione del corrispettivo (ciò che sembra essere avvenuto) e far valere il risarcimento del danno (che sostiene di aver subito); parallelamente poteva depositare la pigione (v. art. 258 e 259a CO); con il mancato pagamento della pigione, in luogo del suo deposito, egli si è invece posto in mora con le ben note conseguenze;

che, all’attenzione di due parti non patrocinate, è utile precisare che i reciproci crediti (da un lato riferiti a pigioni scadute, dall’altro a pretese derivanti dalla violazione del contratto e di risarcimento danni) andranno definiti in un’altra procedura;

che la presente decisione viene presa dalla Camera nella composizione di un giudice unico in applicazione dell’art. 48b cpv. 1 lett. a cfr. 2 LOG.

Per questi motivi,

richiamato l’art. 107 CPC,

decide:1.L’appello 28 gennaio 2024 di AP 1 èrespinto nella misura in cui è ricevibile.

.                             2.Non si prelevano spese processuali e non si assegnano indennità.

3.L’istanza 28 gennaio 2024 di concessione dell’assistenza giudiziaria presentata da AP 1 èpriva d’oggetto.

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Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                          La cancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).