Erwägungen (2 Absätze)
E. 1 2.Latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle medesime.In presenza di una decisione pretorile fondata su più motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena lirricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364 consid. 2.4).
3.Con la decisione impugnata il Pretore aggiunto si è dapprima espresso sul tema della legittimazione attiva di AP 5, __________ e AP 6, concludendo per la sua esistenza, essendo essi eredi del defunto G__________ W__________. Parallelamente ha pure accertato che il loro legale, nonostante una procura sottoscritta unicamente da AP 5, li rappresentava tutti validamente.
Passando al merito, il giudice di primo grado ha poi accertato che la disdetta notificata agli attori da AO 1 il 29 ottobre 2007 con effetto al 31 dicembre 2009 rispettava i requisiti contrattuali e di legge, essendo stata data con un preavviso di 12 mesi per una scadenza a fine anno. Inoltre egli ha pure chiarito che, pur essendo vero che il silenzio del destinatario di una disdetta intempestiva non ha valenza di accettazione, laver atteso 10 anni, come nella fattispecie, per contestarla era palesemente contrario al principio della buona fede e non poteva essere tutelato, sicché leccezione risultava pure tardiva.
In seguito il Pretore aggiunto ha respinto la tesi attorea per la quale il contratto di locazione sarebbe ancora valido in base ai principi della Legge federale sullacquisto di fondi da parte di persone allestero (LAFE), non avendo essi voluto sottoscriverne uno sostitutivo, perché lobiter dictumcontenuto nella richiamata decisione della I CCA del Tribunale dappello del 29 dicembre 2020 (inc. 11.2019.26) non sarebbe vincolante e soprattutto poiché non sarebbe compatibile con i principi cardine del diritto privato ritenere che basti una norma di diritto amministrativo per riesumare il precedente contratto di locazione, la cui disdetta non è stata contestata se non ampiamente oltre i termini.
Ciò posto, per il primo giudice, la clausola n. 2 cpv.
E. 2 dei contratti di locazione va interpretata nel senso che a essere toccata dallobbligo di riconsegna in uno stato compatibile con un albergo a 4 stelle è solo la parte hotel, ossia quella di cui i locatori sonogemeinschaftlich Eigentümer,ma non le loro singole unità PPP sulle quali hanno unaSondereigentum.
Di conseguenza, è stato concluso, gli attori non possono vantare alcuna pretesa sulla scorta del contratto di locazione validamente disdetto, che dal 1° gennaio 2010 non vincola più le parti e la cui clausola n. 2 cpv. 2 non è in ogni modo atta a fondare alcuna responsabilità della convenuta, rispettivamente a imporle lesecuzione di lavori di risanamento o di altro genere delle quote in proprietà esclusiva dei procedenti. Cosa che, conclude il Pretore aggiunto, peraltro violerebbe lart. 256 cpv. 2 lett. b CO.
4.Avantutto va rilevato come tutta la parte introduttiva dellappello contenga delle considerazioni sul querelato giudizio prive di obiezioni concrete e sia dunque irricevibile.
In particolare vale la pena rimarcare come tra queste vi sia pure una critica alla conclusione del primo giudice in merito alla mancata influenza delle norme LAFE sulla validità dei contratti di locazione per lapparthotel, che tuttavia non è stata concretizzata con sufficienti argomentazioni e risulta quindi irricevibile.
Non basta in effetti ricordare che si tratta di una questione di diritto e che la clausola n. 10 del contratto prevedeva che esso fosse modificabile o rescisso solo con laccordo delGrundbuchinspektorate che con tale termine si dovrebbe forzatamente intendere lautorità LAFE per adempiere i requisiti di motivazione imposti dal codice di procedura allappello. Si tratta di mere allegazioni di parte che non si confrontano con la tesi centrale, su questo tema, del Pretore aggiunto, per la quale le implicazioni LAFE non sono tema della presente procedura e non hanno effetto alcuno sulla validità di un contratto tra privati la cui disdetta non è stata contestata se non, al limite, intempestivamente.
Largomentazione è pure inammissibile in quanto tardiva, essendo stata proposta irritualmente solo con le conclusioni e poi con lappello (art. 229 e 317 CPC).
5.Con una seconda censura, gli appellanti osteggiano la tesi pretorile secondo la quale la qui più volte menzionata clausola valga solo per lhotel, asserendo che in ogni caso il primo giudice ha sbagliato a considerare che sia possibile disgiungere le stanze dalle altre parti dellalbergo. Lipotesi che per hotel si intenda soltanto quanto menzionato come parte comune nellart. 4 del regolamento condominiale - vale a dire i locali riservati alla gestione alberghiera (réception, uffici, ecc.) e le superfici destinate alla ristorazione (ristorante, bar, cucina, ecc.) - sembra loroimprobabile e in ogni caso agli appellanti non sarebbe mai venuta in mente(appello, pag. 5). A loro detta il Pretore aggiunto avrebbe fatto, sbagliando, riferimento alla clausola n. 1 del contratto del 1995 che utilizzava la terminologia classica delle PPP suddividendole inSondereigentumeGemeinschaftseigentum, ma che sarebbe impropria per definire il contenuto e la forma di un hotel. Per contro la definizione di hotel si troverebbe nella prima frase della clausola n. 2Der Mieter betreibt in den gemieteten Raumen ein APPART-Hotel mit Restaurant/Bar, frase dalla quale si potrebbe senzaltro dedurre che per hotel si intendono sia i locali che a livello di PPP sono definitiSondereigentum, sia quelli definitiGemeinschaftseigentum. Pertanto sarebbe pacifico che le camere fanno parte dellhotel, come confermato dalla documentazione agli atti, e meglio doc. DD, FF, GG, HH.
6.A prescindere dalle considerazioni sulle probabilità e sul fatto che a loro non sarebbe mai venuto in mente che gli appartamenti in proprietà esclusiva erano esclusi dallobbligo di restituzione secondo le modalità indicate nella clausola 2 cpv. 2 del contratto, la cui connotazione altamente soggettiva è sufficiente a ridurne a zero la valenza, nessuno degli argomenti sollevati dagli appellanti, in parte riprendendo testualmente senza commenti gli stralci dei verbali assembleari già trascritti nelle conclusioni, è atto a rimettere in discussione la corretta conclusione pretorile secondo la quale tale disposizione controversa concerne unicamente la parte alberghiera in proprietà comune.
7.Gli appellanti censurano pure la conclusione del Pretore aggiunto, per il quale anche linterpretazione sistematica dei contratti porterebbe alla conclusione che gli appartamenti non erano compresi nellobbligo della clausola n. 2 cpv. 2, ritenuto che la clausola n. 4.1 prevedeva che lobbligo di pagare la pigione sarebbe decaduto in tutto o in parte se loggetto locato non avesse potuto esserlo per motivi imputabili al proprietario/locatore(Die Mietzahlungsverpflichtung entfällt ganz oder teilweise, sofern die vermieteten Räumlichkeiten ingesamt oder teilweise aus vom Vermieter zu vertretenden nicht oder nur in eingeschränktem Masse vermietbar sind), visto che a suo avviso una simile riserva era correlata alla responsabilità in capo al proprietario di mantenere loggetto della sua proprietà esclusiva a un livello consono a un albergo a 4 stelle: fosse stato diversamente non sarebbe stato necessario inserirla nel contratto, visto che la conduttrice stessa sarebbe stata garante dello standard della struttura, comprese le parti inSondereigentum.
Per gli appellanti invece il primo giudice avrebbe fatto confusione mischiando questioni che non avrebbero alcun legame tra loro, poiché lo scopo della clausola n. 4.1 sarebbe stato quello di tutelare la conduttrice nel caso in cui non vi fosse stata una messa a disposizione dei vani, avendo essi ottenuto lautorizzazione LAFE solo obbligandosi a concederli alla società alberghiera per un periodo minimo.
Una volta di più si tratta di critiche mosse senza una vera argomentazione, senza le necessarie spiegazioni e senza le dovute prove. I ricorrenti si limitano a proporre una propria interpretazione dei fatti, nulla più. Di conseguenza il loro appello è pure su questo aspetto irricevibile (art. 310 e 311 CPC), sicché la questione non devessere ulteriormente approfondita.
Ma anche se così non fosse, la deduzione pretorile appare del tutto condivisibile e non sussistono motivi per discostarsene.
8.In merito alla contestata violazione dellart. 256 cpv. 2 CO, che il Pretore aggiunto ha ritenuto data qualora linterpretazione del dovere di riconsegna nello standard dellhotel 4 stelle avesse coperto anche gli appartamenti in proprietà esclusiva, pur non necessitando di essere trattata visto quanto precede, basti qui dire che il contratto tra le parti è un contratto di locazione (STF 4A_730/2011 del 16 luglio 2012; 4A_133/2008 del 16 maggio 2008;Lardi, Immobilienrecht, 2017, Teil 4, pag. 46) o al limite un contratto misto la cui parte nettamente predominante è proprio quella della locazione, per cui la norma torna applicabile anche in questo contesto. Di conseguenza, come puntualizzato nella sentenza impugnata, un obbligo di ripristino degli appartamenti allo stato minimo per un albergo 4 stelle la infrangerebbe. La questione non richiede comunque di essere approfondita in questa sede, visto che quanto precede è già sufficiente a determinare lesito dellappello.
9.Alla luce di tutto quanto precede, lappello devessere respinto nella misura della sua ricevibilità, con conseguente conferma della decisione di primo grado.
Una decisione sullammissione agli atti ai sensi dellart. 317 CPC dei doc. 20-22 prodotti con la risposta allappello, tutti risalenti a oltre un decennio fa e recuperabili senza difficoltà dalla convenuta, non appare necessaria al giudizio.
Pure non indispensabile risulta essere determinarsi in questa sede sulla ricevibilità della richiesta di giudizio formulata con la petizione, che risulta essere quantomeno dubbia vista la sua vaghezza e imprecisione (cfr. DTF 5A_929/2015 del 17 giugno 2016 consid. 3.1; II CCA del 21 marzo 2022, inc. 12.2021.150, consid. 7 e II CCA del 27 maggio 2020, inc. 12.2019.53 consid. 7.1).
Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di almeno fr. 30'000.-, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale,seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 5000.- (art. 2, 7 e 13 LTG) e le ripetibili in favore di AO 1 a fr. 4000.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
-
-
Per la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.12.2023.21
Lugano
24 luglio 2023/bs
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente,
Stefani e Grisanti
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa inc. n. OR.2021.11 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con petizione 11 maggio 2021 da
1.AP 1(DE)
2.AP 2(RU)
3.AP 3(DE)
4.AP 4(DE)
5.AP 5(DE)
6. __________, __________ (DE)
7.AP 6(DE)
contro
AO 1
E considerato
in diritto:
1.Lart. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente questa soglia, avendolo il Pretore aggiunto rettamente quantificato in almeno fr. 30'000.- senza che questo sia stato oggetto del biasimo di una delle parti.
I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Lappello 8/10 febbraio 2023 contro la decisione 9 gennaio 2023 (recapitata agli appellanti il giorno successivo) è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 25 aprile 2023di AO 1.
2.Latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). La parte appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Essa non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena lirricevibilità delle medesime.In presenza di una decisione pretorile fondata su più motivazioni indipendenti, la parte appellante è tenuta a dimostrare, pena lirricevibilità, che ciascuna di esse è contraria al diritto. Difatti, se anche una sola di esse reggesse, le contestazioni delle altre si ridurrebbero a semplici e inammissibili critiche dei motivi della decisione dell'autorità inferiore (IICCA del 3 aprile 2019, inc. 12.2018.6, consid. 6; DTF 142 III 364 consid. 2.4).
3.Con la decisione impugnata il Pretore aggiunto si è dapprima espresso sul tema della legittimazione attiva di AP 5, __________ e AP 6, concludendo per la sua esistenza, essendo essi eredi del defunto G__________ W__________. Parallelamente ha pure accertato che il loro legale, nonostante una procura sottoscritta unicamente da AP 5, li rappresentava tutti validamente.
Passando al merito, il giudice di primo grado ha poi accertato che la disdetta notificata agli attori da AO 1 il 29 ottobre 2007 con effetto al 31 dicembre 2009 rispettava i requisiti contrattuali e di legge, essendo stata data con un preavviso di 12 mesi per una scadenza a fine anno. Inoltre egli ha pure chiarito che, pur essendo vero che il silenzio del destinatario di una disdetta intempestiva non ha valenza di accettazione, laver atteso 10 anni, come nella fattispecie, per contestarla era palesemente contrario al principio della buona fede e non poteva essere tutelato, sicché leccezione risultava pure tardiva.
In seguito il Pretore aggiunto ha respinto la tesi attorea per la quale il contratto di locazione sarebbe ancora valido in base ai principi della Legge federale sullacquisto di fondi da parte di persone allestero (LAFE), non avendo essi voluto sottoscriverne uno sostitutivo, perché lobiter dictumcontenuto nella richiamata decisione della I CCA del Tribunale dappello del 29 dicembre 2020 (inc. 11.2019.26) non sarebbe vincolante e soprattutto poiché non sarebbe compatibile con i principi cardine del diritto privato ritenere che basti una norma di diritto amministrativo per riesumare il precedente contratto di locazione, la cui disdetta non è stata contestata se non ampiamente oltre i termini.
Ciò posto, per il primo giudice, la clausola n. 2 cpv. 2 dei contratti di locazione va interpretata nel senso che a essere toccata dallobbligo di riconsegna in uno stato compatibile con un albergo a 4 stelle è solo la parte hotel, ossia quella di cui i locatori sonogemeinschaftlich Eigentümer,ma non le loro singole unità PPP sulle quali hanno unaSondereigentum.
Di conseguenza, è stato concluso, gli attori non possono vantare alcuna pretesa sulla scorta del contratto di locazione validamente disdetto, che dal 1° gennaio 2010 non vincola più le parti e la cui clausola n. 2 cpv. 2 non è in ogni modo atta a fondare alcuna responsabilità della convenuta, rispettivamente a imporle lesecuzione di lavori di risanamento o di altro genere delle quote in proprietà esclusiva dei procedenti. Cosa che, conclude il Pretore aggiunto, peraltro violerebbe lart. 256 cpv. 2 lett. b CO.
4.Avantutto va rilevato come tutta la parte introduttiva dellappello contenga delle considerazioni sul querelato giudizio prive di obiezioni concrete e sia dunque irricevibile.
In particolare vale la pena rimarcare come tra queste vi sia pure una critica alla conclusione del primo giudice in merito alla mancata influenza delle norme LAFE sulla validità dei contratti di locazione per lapparthotel, che tuttavia non è stata concretizzata con sufficienti argomentazioni e risulta quindi irricevibile.
Non basta in effetti ricordare che si tratta di una questione di diritto e che la clausola n. 10 del contratto prevedeva che esso fosse modificabile o rescisso solo con laccordo delGrundbuchinspektorate che con tale termine si dovrebbe forzatamente intendere lautorità LAFE per adempiere i requisiti di motivazione imposti dal codice di procedura allappello. Si tratta di mere allegazioni di parte che non si confrontano con la tesi centrale, su questo tema, del Pretore aggiunto, per la quale le implicazioni LAFE non sono tema della presente procedura e non hanno effetto alcuno sulla validità di un contratto tra privati la cui disdetta non è stata contestata se non, al limite, intempestivamente.
Largomentazione è pure inammissibile in quanto tardiva, essendo stata proposta irritualmente solo con le conclusioni e poi con lappello (art. 229 e 317 CPC).
5.Con una seconda censura, gli appellanti osteggiano la tesi pretorile secondo la quale la qui più volte menzionata clausola valga solo per lhotel, asserendo che in ogni caso il primo giudice ha sbagliato a considerare che sia possibile disgiungere le stanze dalle altre parti dellalbergo. Lipotesi che per hotel si intenda soltanto quanto menzionato come parte comune nellart. 4 del regolamento condominiale - vale a dire i locali riservati alla gestione alberghiera (réception, uffici, ecc.) e le superfici destinate alla ristorazione (ristorante, bar, cucina, ecc.) - sembra loroimprobabile e in ogni caso agli appellanti non sarebbe mai venuta in mente(appello, pag. 5). A loro detta il Pretore aggiunto avrebbe fatto, sbagliando, riferimento alla clausola n. 1 del contratto del 1995 che utilizzava la terminologia classica delle PPP suddividendole inSondereigentumeGemeinschaftseigentum, ma che sarebbe impropria per definire il contenuto e la forma di un hotel. Per contro la definizione di hotel si troverebbe nella prima frase della clausola n. 2Der Mieter betreibt in den gemieteten Raumen ein APPART-Hotel mit Restaurant/Bar, frase dalla quale si potrebbe senzaltro dedurre che per hotel si intendono sia i locali che a livello di PPP sono definitiSondereigentum, sia quelli definitiGemeinschaftseigentum. Pertanto sarebbe pacifico che le camere fanno parte dellhotel, come confermato dalla documentazione agli atti, e meglio doc. DD, FF, GG, HH.
6.A prescindere dalle considerazioni sulle probabilità e sul fatto che a loro non sarebbe mai venuto in mente che gli appartamenti in proprietà esclusiva erano esclusi dallobbligo di restituzione secondo le modalità indicate nella clausola 2 cpv. 2 del contratto, la cui connotazione altamente soggettiva è sufficiente a ridurne a zero la valenza, nessuno degli argomenti sollevati dagli appellanti, in parte riprendendo testualmente senza commenti gli stralci dei verbali assembleari già trascritti nelle conclusioni, è atto a rimettere in discussione la corretta conclusione pretorile secondo la quale tale disposizione controversa concerne unicamente la parte alberghiera in proprietà comune.
7.Gli appellanti censurano pure la conclusione del Pretore aggiunto, per il quale anche linterpretazione sistematica dei contratti porterebbe alla conclusione che gli appartamenti non erano compresi nellobbligo della clausola n. 2 cpv. 2, ritenuto che la clausola n. 4.1 prevedeva che lobbligo di pagare la pigione sarebbe decaduto in tutto o in parte se loggetto locato non avesse potuto esserlo per motivi imputabili al proprietario/locatore(Die Mietzahlungsverpflichtung entfällt ganz oder teilweise, sofern die vermieteten Räumlichkeiten ingesamt oder teilweise aus vom Vermieter zu vertretenden nicht oder nur in eingeschränktem Masse vermietbar sind), visto che a suo avviso una simile riserva era correlata alla responsabilità in capo al proprietario di mantenere loggetto della sua proprietà esclusiva a un livello consono a un albergo a 4 stelle: fosse stato diversamente non sarebbe stato necessario inserirla nel contratto, visto che la conduttrice stessa sarebbe stata garante dello standard della struttura, comprese le parti inSondereigentum.
Per gli appellanti invece il primo giudice avrebbe fatto confusione mischiando questioni che non avrebbero alcun legame tra loro, poiché lo scopo della clausola n. 4.1 sarebbe stato quello di tutelare la conduttrice nel caso in cui non vi fosse stata una messa a disposizione dei vani, avendo essi ottenuto lautorizzazione LAFE solo obbligandosi a concederli alla società alberghiera per un periodo minimo.
Una volta di più si tratta di critiche mosse senza una vera argomentazione, senza le necessarie spiegazioni e senza le dovute prove. I ricorrenti si limitano a proporre una propria interpretazione dei fatti, nulla più. Di conseguenza il loro appello è pure su questo aspetto irricevibile (art. 310 e 311 CPC), sicché la questione non devessere ulteriormente approfondita.
Ma anche se così non fosse, la deduzione pretorile appare del tutto condivisibile e non sussistono motivi per discostarsene.
8.In merito alla contestata violazione dellart. 256 cpv. 2 CO, che il Pretore aggiunto ha ritenuto data qualora linterpretazione del dovere di riconsegna nello standard dellhotel 4 stelle avesse coperto anche gli appartamenti in proprietà esclusiva, pur non necessitando di essere trattata visto quanto precede, basti qui dire che il contratto tra le parti è un contratto di locazione (STF 4A_730/2011 del 16 luglio 2012; 4A_133/2008 del 16 maggio 2008;Lardi, Immobilienrecht, 2017, Teil 4, pag. 46) o al limite un contratto misto la cui parte nettamente predominante è proprio quella della locazione, per cui la norma torna applicabile anche in questo contesto. Di conseguenza, come puntualizzato nella sentenza impugnata, un obbligo di ripristino degli appartamenti allo stato minimo per un albergo 4 stelle la infrangerebbe. La questione non richiede comunque di essere approfondita in questa sede, visto che quanto precede è già sufficiente a determinare lesito dellappello.
9.Alla luce di tutto quanto precede, lappello devessere respinto nella misura della sua ricevibilità, con conseguente conferma della decisione di primo grado.
Una decisione sullammissione agli atti ai sensi dellart. 317 CPC dei doc. 20-22 prodotti con la risposta allappello, tutti risalenti a oltre un decennio fa e recuperabili senza difficoltà dalla convenuta, non appare necessaria al giudizio.
Pure non indispensabile risulta essere determinarsi in questa sede sulla ricevibilità della richiesta di giudizio formulata con la petizione, che risulta essere quantomeno dubbia vista la sua vaghezza e imprecisione (cfr. DTF 5A_929/2015 del 17 giugno 2016 consid. 3.1; II CCA del 21 marzo 2022, inc. 12.2021.150, consid. 7 e II CCA del 27 maggio 2020, inc. 12.2019.53 consid. 7.1).
Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di almeno fr. 30'000.-, determinante anche per un eventuale ricorso al Tribunale federale,seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 5000.- (art. 2, 7 e 13 LTG) e le ripetibili in favore di AO 1 a fr. 4000.- (art. 11 cpv. 1, 2 lett. a e 5 RTar).
Per questi motivi,
richiamati lart. 106 CPC, la LTG e il RTar,
decide:
-
-
Per la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).