12.2023.117

Incarto n.12.2023.117

Lugano

5 dicembre 2023

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Fiscalini, presidente,

Stefani e Grisanti

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa - inc. n. SE.2023.5 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 5 gennaio 2023 da

AO 1

AO 2

contro

AP 1

con cui gli attori hanno chiesto di accertare che la disdetta inoltrata dalla convenuta il 22 (recte: 29) settembre 2022 per il 31 marzo 2023 era inefficace per tale data e che il contratto di locazione tra le parti proseguiva, senza possibilità di disdetta, almeno fino al 30 settembre 2029;

domanda avversata dalla controparte, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore, con decisione 11 luglio 2023, ha (parzialmente) accolto, accertando che la disdetta era inefficace e che la fine del contratto di locazione era fissata al 30 settembre 2029;

appellante la convenuta,con appello 12 settembre 2023, con cui ha chiesto di accertare che la disdetta era valida e che il contratto di locazione terminava con effetto al 31 marzo 2023, protestando tasse, spese e ripetibili;

mentre gli attori, con risposta all’appello 19 ottobre 2023, hanno postulato la reiezione del gravame, pure con protesta di spese e ripetibili;

letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti;

Il 29 settembre 2022 (doc. E) la conduttrice ha significato ai locatori la disdetta ordinaria del contratto di locazione con effetto dal 31 marzo 2023, che non è però stata accettata in quanto non ritenuta conforme ai termini contrattuali (doc. F).

La convenuta si è integralmente opposta alla petizionee ha a sua volta chiesto di accertare che la disdetta era valida e che il contratto di locazione terminava con effetto al 31 marzo 2023.

5.L’art. 308 CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (cpv. 1 lett. a), posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nel caso concreto, nei confronti della pronuncia pretorile in esame, che è una decisione finale di prima istanza resa in una controversia patrimoniale dal valore superiore a fr. 10'000.-, è così esperibile il rimedio dell’appello, che, essendo stato in concreto inoltrato entro il termine di 30 giorni, sospeso dal 15 luglio al 15 agosto incluso (art. 145 cpv. 1 lett. b CPC), dalla notificazione del giudizio (art. 311cpv. 1CPC), avvenuta il 14 luglio 2023, è senz’altro tempestivo.

6.Tra le parti è unicamente controverso se il contratto di locazione, in vigore dal 1° ottobre 2019,possa o meno essere validamente disdetto in via ordinaria prima del 30 settembre 2029.

Secondo gli attori, sostanzialmente seguiti dal Pretore, “le partihanno quindi stabilito una durata minima del contratto di locazione di 10 anni, ossia almeno fino al 30.09.2029, non disdicibile prima di tale data” e “inoltrei contraenti hanno stabilito un’opzione di rinnovo per un’ulteriore durata determinata di 5 anni; rinnovo che secondo gli accordi contrattuali scatterà automaticamente, in mancanza di disdetta con preavviso di 6 mesi”, fermo restando che “in caso di inazione dei contraenti, il contratto terminerà pertanto senza necessità di disdetta, alla fine del periodo di 10 + 5 anni” (petizione p. 2 segg., replica p. 4 e 7). Essi hanno poi aggiunto che i contratti come quello in questione, “di 10 anni + 5 anni”, costituivano dei “contratti di durata determinata “a catena” … ammessi dalla legge” (replica p. 4).

Per la convenuta, le parti hanno invece concluso “un contratto di locazione con durata determinata massimale di 10 anni (con opzione di aumento per altri 5 anni)” (duplica p. 4 e 6) e meglio “un contratto “a catena” con due durate massime di 10 + 5 anni” (duplica p. 8 e 14), che in ogni caso poteva essere disdetto, da lei (risposta p. 6) o da entrambe le parti (risposta p. 8), “in ogni momento con un termine di disdetta di 6 mesi” (risposta p. 3 seg., duplica p. 4, 6 segg. e 14) “senza dover rispettare nessuna scadenza” (duplica p. 4, 6, 8 e 16). Essa ha poi aggiunto che “il rinnovo di ulteriori 5 anni presuppone necessariamente una manifestazione unilaterale di volontà da parte della conduttrice” (risposta p. 4 e 10, duplica p. 8 seg. e 18).

Le parti hanno sostanzialmente confermato le loro rispettive interpretazioni anche in sede di appello.

7.Nel diritto contrattuale svizzero le questioni che riguardano l’interpretazione di un accordo sono sottoposte al principio della priorità della volontà soggettiva sulla volontà oggettiva (TF 4A_267/2022 del 1° novembre 2022 consid. 4.1).

10.Ne discende che l’appello della convenuta dev’essere respinto nella misura in cui è ricevibile.

Le spese giudiziarie della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso superiore afr. 1'500’000.-, seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC).

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

I.L’appello 12 settembre 2023diAP 1è respinto nella misura in cui è ricevibile.

II.Le spese processuali di fr. 30’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati fr. 20’000.- a titolo di ripetibili.

-;

-     .

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                          Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).