12.2021.33

E. 1 L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso della petizione supera la soglia testé menzionata (art. 94 cpv. 1 CPC). I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 26 febbraio 2021 della locatrice contro la decisione 28 gennaio 2021 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 7 maggio 2021 della conduttrice (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali).

E. 2 L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime. Difetti dell’appartamento

E. 3 Il Pretore aggiunto ha

dapprima esposto dottrina e giurisprudenza relative alla riconsegna dell’ente

locato ai sensi dell’art. 267a CO (consid. 1 e 1.4.1 della decisione impugnata,

a cui si rinvia), secondo cui il locatore deve segnalare immediatamente al

conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile e sopporta l’onere della

prova. Nel seguito, il primo giudice ha ritenuto tardiva la

notifica di cui al doc. E, spedita il 22

maggio 2019 e dunque solo 7 giorni dopo il sopralluogo di riconsegna,

nell’ambito del quale la locatrice aveva preso consapevolezza dello stato

dell’appartamento, non essendovi difetti di dubbia causa o entità ancora da

appurare. Il Pretore aggiunto ha riconosciuto che in tale occasione (15 maggio

2019) la locatrice aveva comunque già sollevato delle rimostranze orali

relativamente a “

sporcizia dell’appartamento

”, al “

danno al parquet

della camera da letto

” e a “

due buchi nella sala da bagno”

(teste

P__________).

Tuttavia, la segnalazione della prima problematica (sporcizia) non è stata sufficientemente

precisa e specifica e non è pertanto valida, ritenuto oltretutto che alla luce

della sua manifesta intenzione di ristrutturare l’appartamento, la locatrice

non avrebbe potuto in buona fede pretendere dalla conduttrice tutte quelle

pulizie che si sarebbero inevitabilmente rese necessarie anche dopo la fine dei

lavori, rispettivamente la pulizia delle installazioni che sarebbero state sostituite.

I restanti due difetti sono stati tempestivamente e validamente segnalati. Sennonché,

giusta quanto accertato dal primo giudice, la locatrice non è riuscita a dimostrare

che il difetto al parquet (di natura puramente estetica) sia stato causato

dalla conduttrice (mancando d’altronde un verbale di entrata) e oltrepassasse

la normale usura, tenuto conto della sua durata di vita e vetustà. Per quanto

riguarda i due buchi nella sala da bagno, il giudice di primo grado ha

osservato che non è chiaro a quale delle situazioni repertoriate nelle

fotografie doc. D l’attrice intendesse riferirsi, e che quest’ultima non ha

dimostrato l’imputabilità degli stessi alla controparte. Rilevato che ciò

dovrebbe valere anche per tutti gli ulteriori difetti lamentati a prescindere

dalla loro notifica tardiva, e che talune riparazioni che la locatrice

intendeva accollare alla controparte erano in ogni caso superflue alla luce dei

previsti lavori di ammodernamento (doc. M e 12), il Pretore aggiunto ha

conseguentemente respinto le pretese di risarcimento della medesima. Egli ha

inoltre aggiunto che secondo quanto emerge dalle risultanze istruttorie, la

locatrice non poteva sorprendersi dello stato in cui ha trovato l’appartamento,

anche in considerazione della ristrutturazione totale prevista (teste P__________

e doc. 7). Anzi, il fatto che la locatrice il giorno della riconsegna avesse

già portato con sé il documento prestampato di cui al doc. 7 può suscitare il

dubbio che la stessa intendesse ottenere

a priori

una compensazione

finanziaria dalla convenuta, rispettivamente ristrutturare l’appartamento (in

buona parte) anche a spese della medesima.

E. 4 Con l’impugnativa, l’appellante

sostiene innanzitutto che, a suo modo di vedere, tutti i difetti da lei esposti

sarebbero stati tempestivamente segnalati. Ciò malgrado, ella non contesta la

dottrina applicata dal primo giudice e i severi termini da questa previsti (v.

al riguardo anche STF 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.3.1), né che al

momento della restituzione dell’ente locato fosse già in grado di allestire la

lista dei difetti presenti, né che la segnalazione orale fatta in tale

occasione si estendesse unicamente alle problematiche esposte dal primo giudice.

In particolare, l’appellante riconosce di avere eseguito precedenti visite

dell’appartamento e di avere già in quei frangenti potuto verificare lo stato

dei luoghi e, malgrado sostenga di avere tempestivamente coinvolto

l’assicurazione RC dell’inquilina, non dimostra con opportuni riscontri l’esistenza

di ulteriori valide segnalazioni di danni, né che la controparte avesse

riconosciuto una sua responsabilità per gli asseriti difetti qui in discussione.

Inoltre, malgrado affermi che il perito comunale, in occasione del suo

sopralluogo del 23 maggio 2019, ha potuto costatare ulteriori difetti,

l’appellante non li specifica, né spiega se e perché gli stessi debbano essere

considerati occulti. Più in generale la medesima, quando afferma che le poste

da lei rivendicate trovano riscontro nel rapporto peritale (doc. D), confonde

l’onere di dimostrare la tempestiva segnalazione dei difetti con quello di

dimostrare la loro esistenza e la loro imputabilità all’inquilina. È pure a

torto che l’appellante rimprovera al primo giudice di avere prima evidenziato

che la notifica dei difetti non soggiace ad alcuna forma particolare, per poi

sottolinearne contraddittoriamente la tardività. Ancora una volta, l’assenza di

esigenze formali per la notifica dei difetti non dev’essere confusa con la tempestività

della medesima. L’appellante nemmeno può essere seguita quando afferma che gli

accordi iniziali fra le parti prevedevano il termine della locazione per il 30

giugno 2019 e che le modalità di riconsegna devono essere tenute in

considerazione, ma senza spiegare perché ciò dovrebbe influenzare l’esito del

giudizio (ritenuto oltretutto che la disdetta doc. 6 prevedeva la scadenza del

31 maggio 2019 e che nel seguito le parti hanno optato per una restituzione

consensuale già per il 15 maggio 2019). Tutte queste censure sono in altre

parole irricevibili per carenza di motivazione e di confronto con il giudizio

impugnato, nonché inadatte a sovvertirlo. Aggiungasi che, contrariamente a

quanto pretende l’appellante, il Pretore aggiunto nella proposta transattiva da

lui formulata il 14 luglio 2020 non ha mai ammesso la tempestività della

notifica dei difetti: in quell’occasione il primo giudice ha unicamente

osservato che secondo una parte della dottrina la pretesa risarcitoria della

locatrice avrebbe potuto essere accolta, indipendentemente dalla tempestività o

tardività della segnalazione dei difetti, sulla base della responsabilità

delittuale (art. 41 CO), senza stabilire se la stessa fosse o meno

condivisibile, per poi escluderlo nella sua decisione di merito (cfr. consid.

1, a cui si rinvia). Anche a tal proposito, l’appellante non muove valide

censure. Ne discende che la conclusione pretorile secondo cui la segnalazione

dei difetti è stata tempestiva solo per quanto riguarda la macchia nel parquet,

i due buchi nel pavimento del bagno e la sporcizia dev’essere confermata.

E. 5 Per quanto riguarda le prime due problematiche, l’appellante critica innanzitutto il primo giudice per non aver ammesso l’esistenza di un verbale di entrata, prodotto quale doc. T in allegato alla replica e attestante l’ottimo stato dell’appartamento alla sua consegna (fatta eccezione per una piccola macchia di acqua sul parquet). Tale documento sarebbe stato confermato non solo dalla deposizione attorea ma anche (indirettamente) da quella della convenuta, che non l’ha smentito. La censura è però insufficientemente confrontata con gli accertamenti pretorili, secondo i quali il doc. T non può valere quale verbale d’entrata, non solo perché la conduttrice ne ha eccepito la falsità in sede di duplica e la sua autenticità non può essere assodata, ma anche perché lo stesso non è stato controfirmato dalla medesima ed è troppo generico e laconico. La decisione di prima sede resiste pertanto alla critica anche su questo punto. Parimenti insufficiente è l’osservazione dell’appellante secondo la quale l’usura, a fronte della breve durata della locazione, aveva un’incidenza minima. Premesso che il rapporto contrattuale è durato quasi 5 anni, ciò non basta a dimostrare che la macchia sul parquet eccedesse la normale usura o fosse imputabile alla controparte. Lo stesso dicasi per i due buchi al pavimento, ritenuto oltretutto che secondo il Pretore aggiunto essi non emergono con la sufficiente chiarezza dalle fotografie agli atti (cfr. consid. 1.4) e che l’appellante non espone argomentazioni di segno opposto.

E. 6 Quanto al problema della sporcizia, l’appellante non contesta l’insufficiente specificazione della sua segnalazione del 15 maggio 2019 e dunque l’assenza di una valida notifica del difetto, per cui le sue relative considerazioni sono ancora una volta irricevibili per carenza di motivazione. Esse sarebbero comunque da respingere nel merito: posto che l’appellante non nega di avere previsto la ristrutturazione dell’appartamento e di avere anche manifestato tale intenzione nei confronti dell’inquilina (per cui la sua generica contestazione della testimonianza di P__________ è priva di portata pratica), la stessa si limita difatti a opporre al giudizio pretorile una propria opinione soggettiva quando afferma che ciò non liberava la conduttrice dall’onere di effettuare i necessari lavori di pulizia. D’altronde, il giudice di prime cure ha evidenziato a ragione che la locatrice agisce in maniera abusiva se pretende dalla conduttrice la pulizia dei locali o delle installazioni malgrado i lavori previsti nell’ente locato implicherebbero una nuova pulizia oppure la sostituzione delle installazioni in questione (v. anche Lachat, Le bail à loyer, 2019,

n. 5.2 p. 1042). Mancando nel gravame relativi approfondimenti, ancora una volta la sentenza impugnata resiste alla critica. Non occorre pertanto rispondere al quesito se la locatrice intendesse davvero far ristrutturare l’appartamento a spese della controparte (ipotesi non esclusa, ma nemmeno confermata dal primo giudice). Parimenti non è necessario affrontare le argomentazioni dell’appellante relative alla mancata assunzione del teste __________ D__________, poiché ella non contesta tale decisione probatoria del primo giudice, non chiede in questa sede l’ammissione della sua testimonianza né tantomeno spiega perché la stessa avrebbe un’influenza sull’esito della causa. Anche questa censura è conseguentemente irricevibile. Riconsegna del telecomando

E. 7 Con riferimento all’asserita mancata restituzione del telecomando originale dell’autorimessa (cfr. doc. E ed EE), il Pretore aggiunto ha osservato che non vi sono elementi per supporre che la convenuta avesse clonato il telecomando o conservato una chiave di accesso, e che l’attrice nella petizione non ha cifrato una sua pretesa per l’eventuale sostituzione delle serrature dello stabile, per cui nessun importo può esserle attribuito a tale titolo ed ella è per contro tenuta a restituire alla conduttrice il relativo deposito di fr. 100.-.

E. 8 Anche a tal proposito, l’appellante non muove valide censure, bensì si limita a riproporre la sua versione dei fatti secondo cui nell’autorimessa sarebbe stata costatata la presenza di una vettura estranea, rispettivamente secondo cui la conduttrice non avrebbe restituito tutte le chiavi, senza tuttavia fornire riscontri convincenti (v. anche il doc. 8) e senza confrontarsi con l’accertamento pretorile relativo alla mancata quantificazione delle sue pretese. La decisione impugnata resiste pertanto alla critica. La colonna lavasciuga

E. 9 Il giudice di primo grado ha accolto la pretesa attorea di fr. 300.- quale prezzo di ripresa della colonna lavasciuga, poiché rimasta incontestata. La questione non è controversa in questa sede e non necessita approfondimenti. Spese accessorie

E. 10 Il primo giudice ha nel seguito dichiarato irricevibile la pretesa dell’attrice volta a ottenere fr. 400.- a titolo di conguaglio delle spese accessorie, a fronte dell’assenza di qualsiasi relativa specificazione nella petizione e nella replica e della tardività dell’approfondimento contenuto solamente nella duplica riconvenzionale. Quanto alle pretese della conduttrice (rifusione delle spese accessorie pagate in eccesso), il Pretore aggiunto le ha pure respinte per insufficiente allegazione e specificazione.

E. 11 In questa sede è litigiosa unicamente la prima delle due conclusioni suddette. E meglio, l’appellante sostiene che la sua allegazione non è stata tardiva: avendo la controparte sollevato la questione delle spese nell’ambito della sua azione riconvenzionale, ella avrebbe a suo modo di vedere avuto il diritto di prendere posizione al riguardo nella sua duplica riconvenzionale. La censura non può trovare accoglimento. Difatti, ricordato che giusta l’art. 224 cpv. 3 CPC, quando la convenuta propone domanda riconvenzionale, l’attrice non può rispondere con una sua propria domanda riconvenzionale, la problematica evidenziata dal giudice di prima sede non riguarda la contestazione delle pretese avverse, bensì la corretta allegazione e specificazione della pretesa attorea, da adempiere nella petizione e nella replica. Il deposito cauzionale e il precetto doc. O

E. 12 Per quanto riguarda la garanzia di fr. 4'500.- (versata da P__________ alla locatrice ma da questa mai depositata su un conto vincolato ai sensi dell’art. 257e CO) il primo giudice ha infine stabilito che la conduttrice è legittimata a chiederne la restituzione, ritenuto che ciò non è mai stato messo in discussione negli allegati introduttivi, che l’importo è stato versato in sua rappresentanza e che esso era destinato a essere versato su un conto a lei intestato. La locatrice deve pertanto restituire l’importo alla sua controparte contrattuale, riguardando invece l’eventuale rimborso a P__________ il rapporto interno fra questi e l’inquilina. Tali considerazioni non sono oggetto di impugnazione. Per il resto, la domanda dell’attrice volta a ottenere la cancellazione dell’esecuzione avviata da quest’ultimo (PE n. __________) è stata dichiarata irricevibile poiché non rivolta contro l’escutente, mai convenuto in causa, considerazione che non può validamente essere contestata con il semplice richiamo al formalismo eccessivo. Anche a questo riguardo il gravame è destinato all’insuccesso, ribadita la possibilità per l’appellante di ricorrere all’art. 8a cpv. 3 lit. d LEF. Conclusioni

E. 13 In conclusione, rilevato che il primo giudice ha operato una compensazione fra il credito accertato dell’attrice principale (fr. 300.-) e quelli della convenuta e attrice riconvenzionale (fr. 4'500.- + fr. 100.-) con conseguente reiezione della petizione e parziale accoglimento dell’azione riconvenzionale per fr. 4'300.- oltre interessi del 5% dall’11 ottobre 2019, e che le parti non contestano questo modo di procedere, ne deriva che la decisione di primo grado può essere integralmente confermata.

E. 14 Per tutti questi motivi, l’appello dev’essere respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità. Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 23'412.- (fr. 23'612.- - fr. 4'500.- + fr. 4'300.-, cfr. art. 94 cpv. 2 CPC), seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 200.- (art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, ammontano a fr. 2'300.-.

E. 15 Quanto agli eventuali rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso è determinato dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi a questa Camera (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Secondo l’art. 53 LTF l’importo della domanda riconvenzionale non è sommato con quello della domanda principale (cpv. 1). Qualora le pretese della domanda principale e quelle della domanda riconvenzionale si escludano a vicenda e una delle due domande non raggiunga il valore litigioso minimo, tale valore è reputato raggiunto anche per quest’ultima se il ricorso verte su entrambe le domande (cpv. 1).

E. 16 Non ponendo la causa questioni di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato da questa Camera nella composizione di un giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b n. 3 LOG). Per questi motivi, richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar decide: 1. L’appello 26 febbraio 2021 di AP 1 è respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità. §    Di conseguenza, la Decisione 28 gennaio 2021 del Pretore aggiunto della Giurisdizione di Locarno-Città è confermata. 2. Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 200.-, sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2’300.- per ripetibili di seconda sede. 3. Notificazione:

-;

-     . Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                          La vicecancelliera Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).

E. 31 maggio 2019 e che nel seguito le parti hanno optato per una restituzione consensuale già per il 15 maggio 2019). Tutte queste censure sono in altre parole irricevibili per carenza di motivazione e di confronto con il giudizio impugnato, nonché inadatte a sovvertirlo. Aggiungasi che, contrariamente a quanto pretende l’appellante, il Pretore aggiunto nella proposta transattiva da lui formulata il 14 luglio 2020 non ha mai ammesso la tempestività della notifica dei difetti: in quell’occasione il primo giudice ha unicamente osservato che secondo una parte della dottrina la pretesa risarcitoria della locatrice avrebbe potuto essere accolta, indipendentemente dalla tempestività o tardività della segnalazione dei difetti, sulla base della responsabilità delittuale (art. 41 CO), senza stabilire se la stessa fosse o meno condivisibile, per poi escluderlo nella sua decisione di merito (cfr. consid. 1, a cui si rinvia). Anche a tal proposito, l’appellante non muove valide censure. Ne discende che la conclusione pretorile secondo cui la segnalazione dei difetti è stata tempestiva solo per quanto riguarda la macchia nel parquet, i due buchi nel pavimento del bagno e la sporcizia dev’essere confermata.

5.Per quanto riguarda le prime due problematiche, l’appellante critica innanzitutto il primo giudice per non aver ammesso l’esistenza di un verbale di entrata, prodotto quale doc. T in allegato alla replica e attestante l’ottimo stato dell’appartamento alla sua consegna (fatta eccezione per una piccola macchia di acqua sul parquet). Tale documento sarebbe stato confermato non solo dalla deposizione attorea ma anche (indirettamente) da quella della convenuta, che non l’ha smentito. La censura è però insufficientemente confrontata con gli accertamenti pretorili, secondo i quali il doc. T non può valere quale verbale d’entrata, non solo perché la conduttrice ne ha eccepito la falsità in sede di duplica e la sua autenticità non può essereassodata, ma anche perché lo stesso non è stato controfirmato dalla medesima ed è troppo generico e laconico. La decisione di prima sede resiste pertanto alla critica anche su questo punto. Parimenti insufficiente è l’osservazione dell’appellante secondo la quale l’usura, a fronte dellabreve durata della locazione, aveva un’incidenza minima. Premesso che il rapporto contrattuale è durato quasi 5 anni, ciò non basta a dimostrare che la macchia sul parquet eccedesse la normale usura o fosse imputabile alla controparte. Lo stesso dicasi per i due buchi al pavimento, ritenuto oltretutto che secondo il Pretore aggiunto essi non emergono con la sufficiente chiarezza dalle fotografie agli atti (cfr. consid. 1.4) e che l’appellante non espone argomentazioni di segno opposto.

6.Quanto al problema della sporcizia, l’appellante non contesta l’insufficiente specificazione della sua segnalazione del 15 maggio 2019 e dunque l’assenza di una valida notifica del difetto, per cui le sue relative considerazioni sono ancora una volta irricevibili per carenza di motivazione. Esse sarebbero comunque da respingere nel merito: posto che l’appellante non nega di avere previsto la ristrutturazione dell’appartamento e di avere anche manifestato tale intenzione nei confronti dell’inquilina (per cui la sua generica contestazione della testimonianza di P__________ è priva di portata pratica), la stessa si limita difatti a opporre al giudizio pretorile una propria opinione soggettiva quando afferma che ciò non liberava la conduttrice dall’onere di effettuare i necessari lavori di pulizia. D’altronde, il giudice di prime cure ha evidenziato a ragione che la locatrice agisce in maniera abusiva se pretende dalla conduttrice la pulizia dei locali o delle installazioni malgrado i lavori previsti nell’ente locato implicherebbero una nuova pulizia oppure la sostituzione delle installazioni in questione (v. ancheLachat, Le bail à loyer, 2019,

n. 5.2 p. 1042). Mancando nel gravame relativi approfondimenti, ancora una volta la sentenza impugnata resiste alla critica. Non occorre pertanto rispondere al quesito se la locatrice intendesse davvero far ristrutturare l’appartamento a spese della controparte (ipotesi non esclusa, ma nemmeno confermata dal primo giudice). Parimenti non è necessario affrontare le argomentazioni dell’appellante relative alla mancata assunzione del teste __________ D__________, poiché ella non contesta tale decisione probatoria del primo giudice, non chiede in questa sede l’ammissione della sua testimonianza né tantomeno spiega perché la stessa avrebbe un’influenza sull’esito della causa. Anche questa censura è conseguentemente irricevibile.

Riconsegna del telecomando

7.Con riferimento all’asserita mancata restituzionedel telecomando originale dell’autorimessa (cfr. doc. E ed EE), ilPretore aggiunto ha osservato che non vi sono elementi per supporre che la convenuta avesse clonato il telecomando o conservato una chiave di accesso, e che l’attrice nella petizione non ha cifrato una sua pretesa per l’eventualesostituzione delle serrature dello stabile, per cui nessun importo può esserle attribuito a tale titolo ed ella è per contro tenuta a restituire alla conduttrice il relativo deposito di fr. 100.-.

8.Anche a tal proposito, l’appellante non muove valide censure, bensì si limita a riproporre la sua versione dei fatti secondo cui nell’autorimessa sarebbe stata costatata la presenza di una vettura estranea, rispettivamente secondo cui la conduttrice non avrebbe restituito tutte le chiavi, senza tuttavia fornire riscontri convincenti (v. anche il doc. 8) e senza confrontarsi con l’accertamento pretorile relativo alla mancata quantificazione delle sue pretese. La decisione impugnata resiste pertanto alla critica.

La colonna lavasciuga

9.Il giudice di primo grado ha accolto la pretesa attorea di fr. 300.- quale prezzo di ripresa della colonna lavasciuga, poiché rimasta incontestata. La questione non è controversa in questa sede e non necessita approfondimenti.

Spese accessorie

10.Il primo giudice ha nel seguito dichiarato irricevibile la pretesa dell’attrice volta a ottenere fr. 400.- a titolo di conguaglio delle spese accessorie, a fronte dell’assenza di qualsiasi relativa specificazione nella petizione e nella replica e della tardività dell’approfondimento contenuto solamente nella duplica riconvenzionale. Quanto alle pretese della conduttrice (rifusione delle spese accessorie pagate in eccesso), il Pretore aggiunto le ha pure respinteper insufficiente allegazione e specificazione.

11.In questa sede è litigiosa unicamente la prima delle due conclusioni suddette. E meglio, l’appellante sostiene che la sua allegazione non è stata tardiva: avendo la controparte sollevato la questione delle spese nell’ambito della sua azione riconvenzionale, ella avrebbe a suo modo di vedere avuto il diritto di prendere posizione al riguardo nella sua duplica riconvenzionale. La censura non può trovare accoglimento. Difatti, ricordato che giusta l’art. 224 cpv. 3 CPC, quando la convenuta propone domanda riconvenzionale, l’attrice non può rispondere con una sua propria domanda riconvenzionale, la problematica evidenziata dal giudice di prima sede non riguarda la contestazione delle pretese avverse, bensì la corretta allegazione e specificazione della pretesa attorea, da adempiere nella petizione e nella replica.

Il deposito cauzionale e il precetto doc. O

12.Per quanto riguarda la garanzia di fr. 4'500.- (versata da P__________ alla locatrice ma da questa mai depositata su un conto vincolato ai sensi dell’art. 257e CO) il primo giudice ha infine stabilito che la conduttrice è legittimata a chiederne la restituzione, ritenuto che ciò non è mai stato messo in discussione negli allegati introduttivi, che l’importo è stato versato in sua rappresentanza e che esso era destinato a essere versato su un conto a lei intestato. La locatrice deve pertanto restituire l’importo alla sua controparte contrattuale, riguardando invece l’eventuale rimborso a P__________ il rapporto interno fra questi e l’inquilina. Tali considerazioni non sono oggetto di impugnazione. Per il resto, la domanda dell’attrice volta a ottenere la cancellazione dell’esecuzione avviata da quest’ultimo (PE n. __________) è stata dichiarata irricevibile poiché non rivolta contro l’escutente, mai convenuto in causa, considerazione che non può validamente essere contestata con il semplice richiamo al formalismo eccessivo. Anche a questo riguardo il gravame è destinato all’insuccesso, ribadita la possibilità per l’appellante di ricorrere all’art. 8a cpv. 3 lit. d LEF.

Conclusioni

13.In conclusione, rilevato che il primo giudice ha operato una compensazione fra il credito accertato dell’attrice principale (fr. 300.-) e quelli della convenuta e attrice riconvenzionale (fr. 4'500.- + fr. 100.-) con conseguente reiezione della petizione e parziale accoglimento dell’azione riconvenzionale per fr. 4'300.- oltre interessi del 5% dall’11 ottobre 2019, e che le parti non contestano questo modo di procedere, ne deriva che la decisione di primo grado può essere integralmente confermata.

14.Per tutti questi motivi, l’appello dev’essere respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità. Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 23'412.- (fr. 23'612.- - fr. 4'500.- + fr. 4'300.-, cfr. art. 94 cpv. 2 CPC), seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 200.- (art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, ammontano a fr. 2'300.-.

15.Quanto agli eventuali rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso è determinato dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi a questa Camera (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Secondo l’art. 53 LTF l’importo della domanda riconvenzionale non è sommato con quello della domanda principale (cpv. 1). Qualora le pretese della domanda principale e quelle della domanda riconvenzionale si escludano a vicenda e una delle due domande non raggiunga il valore litigioso minimo, tale valore è reputato raggiunto anche per quest’ultima se il ricorso verte su entrambe le domande (cpv. 1).

16.Non ponendo la causa questioni di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato da questa Camera nella composizione di un giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b n. 3 LOG).

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:

1.L’appello 26 febbraio 2021 di AP 1è respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità.

§    Di conseguenza, la Decisione 28 gennaio 2021 del Pretore aggiunto della Giurisdizione di Locarno-Città è confermata.

-;

-     .

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il presidente                                                          La vicecancelliera

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).