Erwägungen (7 Absätze)
E. 6 L’appellante sostiene altresì che nella ponderazione degli interessi in gioco andrebbe considerata anche l’occupazione parziale dello stabile da parte di __________ SA, a scopo commerciale, rispettivamente dei signori __________, a scopo abitativo (pag. 7 appello). Premesso che questa censura sarebbe irricevibile per difetto di motivazione, siccome l’appellante nemmeno spiega in che modo gli interessi dei suddetti subconduttori giustificherebbero una protrazione più lunga di quella concessa e omette di considerare che il Pretore, in effetti, ha comunque tenuto presenti gli interessi di __________ SA (querelato giudizio, pag. 5), essa è altresì irrilevante nel caso di specie. Infatti, per giustificare la protrazione della locazione, il conduttore non può prevalersi di effetti gravosi per i suoi subconduttori, qualificabili come terzi non coinvolti nel rapporto di locazione in questione ( Higi , Zürcher Kommentar, 1994, art. 272 CO, n. 98; Lachat , Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 773, n. 3.3; Conod in: Bohnet/Carron/Montini [curatori], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ª edizione, art. 272 CO, n. 24).
E. 7 Secondo l’appellante, il primo giudice non avrebbe altresì tenuto in considerazione gli investimenti effettuati nell’ente locato, sennonché essa non si confronta con l’accertamento pretorile secondo cui gli stessi nemmeno sono stati dimostrati (querelato giudizio, pag. 5), né in questa sede pretende il contrario (appello, pag. 7), violando il proprio obbligo di motivazione (art. 310 e 311 CPC), ciò che comporta l’inammissibilità della censura. A titolo abbondanziale, si sottolinea che detta censura non potrebbe comunque giustificare una diversa valutazione della gravosità della disdetta per la conduttrice. In primo luogo, i suddetti asseriti investimenti, oltre a non essere comprovati, sono stati tenuti in considerazione nello stabilire le condizioni del contratto di locazione (doc. B). Oltretutto, stante la durata limitata del contratto, la conduttrice avrebbe dovuto essere consapevole dell’arco temporale entro cui tali investimenti dovevano essere ammortizzati, ritenuto in ogni caso che dalla conclusione del contratto di locazione sono trascorsi già più di vent’anni.
E. 8 Di principio l’inquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nell’imminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, deve farsi parte diligente e intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi (IICCA del 14 settembre 2005, inc. n. 12.2005.52; IICCA del 3 marzo 2008, inc. n. 12.2007.163; Lachat , op. cit., pag. 782). Aggiungasi oltretutto che la seria, sistematica e comprovata ricerca di spazi sostitutivi costituisce un importante mezzo di prova per dimostrare la gravosità degli effetti di una disdetta per il conduttore, stante l’onere della prova a lui incombente ( Weber , BSK OR I, 6. ediz., art. 272, n. 13). Nel caso di specie, il Pretore ha accertato l’assenza di qualsiasi ricerca di spazi sostitutivi da parte dell’appellante, circostanza non contestata da quest’ultima e che il Pretore ha giustamente preso in considerazione nella ponderazione dei contrapposti interessi.
E. 9 In sostanza, l’appellante non ha addotto alcuna valida argomentazione per ritenere che la fine del rapporto di locazione le provochi effetti più gravosi di quelli accertati dal Pretore nel querelato giudizio, e che giustificherebbero dunque una protrazione più lunga di quella decisa in prima sede. Del resto, l’a ppellante nemmeno sostanzia un’asserita difficoltà nel trovare degli spazi alternativi rispettivamente i motivi per cui avrebbe bisogno di più tempo per traferire la propria attività rispetto a quanto già concessole, né critica il Pretore per aver accertato l’assenza di sforzi concreti in tal senso.
E. 10 L’appellante contesta infine l’interesse della locatrice a vendere l’immobile privo di vincoli locativi. Sostiene che la vendita dello stabile sarebbe possibile anche qualora le fosse concessa la richiesta protrazione, che la locatrice non avrebbe mai dimostrato il contrario e nemmeno si sarebbe mai seriamente impegnata a trovare un’acquirente né avrebbe mai offerto l’acquisto dell’immobile alla conduttrice, che sarebbe titolare di un diritto di prelazione (appello, pag. 4 e 6 - 8). In primo luogo, si evidenzia che la suddetta asserita mancanza di impegno da parte della locatrice non trova riscontro nelle risultanze istruttorie. La stessa appellante ha già menzionato, in entrambe le sedi, l’organizzazione di alcuni sopralluoghi di potenziali acquirenti, circostanza confermata dal teste H__________ e dal teste M__________ (verbale di udienza dell’11 aprile 2016), e dal teste C__________ che ha altresì sottolineato le difficoltà avute nel reperire potenziali acquirenti anche a fronte del contratto di locazione in essere rispettivamente la decisione di sospendere i tentativi di vendita fino al termine del suddetto contratto (verbale di udienza del 13 giugno 2016), ritenuto in ogni caso che nemmeno un’eventuale completa assenza di trattative prima della fine del rapporto di locazione potrebbe bastare a comprovare l’assenza di un interesse di vendita in un momento diverso, ossia al termine di detta locazione. Si osserva altresì che l’immobile è stato acquisito dalla locatrice al secondo turno d’asta senza aggravio del contratto di locazione e che la medesima ha pertanto presentato, al secondo turno d’asta, un’offerta maggiore a quella da lei stessa già avanzata al primo turno (doc. 3): pacifico dunque l’interesse della locatrice ad avere un immobile privo di vincoli locativi, ritenuto abbondanzialmente che l’esistenza stessa del doppio turno d’asta (art. 142 LEF) nasce dalla considerazione che un vincolo, come lo può essere un contratto di locazione di lunga durata o con pigione insolitamente bassa, può influenzare negativamente il prezzo di vendita di un immobile (DTF 125 III 123, consid. 1d e 1e; DTF 124 III 37, consid. 2, Lachat , op. cit., pag. 696 seg. ). Del resto, lo stesso contratto di locazione (doc. B) chiarisce che le condizioni contrattuali ivi contenute sono state formulate in modo favorevole per la conduttrice, per tenere conto del suo impegno a provvedere personalmente ai comunque non comprovati lavori di ultimazione dell’immobile; in particolare il suddetto documento evidenzia che la pigione inizialmente convenuta, ovvero fr. 240'000.- annuali (pag. 2 doc. B), è stata enormemente diminuita, e meglio a fr 60'000.- annuali (pag. 5 doc. B). Dai documenti agli atti e dall’istruttoria esperita si evince altresì che la locatrice ha acquisito la proprietà in questione a copertura di un credito garantito da pegno immobiliare nei confronti dei precedenti proprietari caduti in fallimento (doc. 8), né l’appellante contesta detta circostanza. Il teste C__________ ha inoltre confermato che lo stabile in questione non costituisce per la locatrice né una proprietà operativa, né patrimonio vincolato a scopo assicurativo, stante la sua necessità di liquidare l’immobile e appianare così il debito insoluto ( verbale di udienza 13 giugno 2016). Ne discende che nel complesso, tenuto conto di tutte le circostanze del caso concreto, la valutazione effettuata dal Pretore di ritenere legittimo l’interesse di vendita della parte locatrice merita conferma.
E. 11 In definitiva, alla luce dei considerandi che precedono, la richiesta dell’appellante di aumentare il periodo di protrazione concessa, per quanto ricevibile, si fonda su circostanze e argomenti irrilevanti, privi di riscontri probatori e che non permettono di ritenere inadeguata la scelta pretorile; in considerazione della prevedibilità della disdetta, come pure della mancata dimostrazione sia di effetti particolarmente gravosi della stessa per la conduttrice, sia dei presunti investimenti effettuati, rispettivamente in considerazione della mancata ricerca di spazi sostitutivi, non si può infatti ritenere che la concessione di una protrazione fino al 31 dicembre 2017 possa essere considerata insufficiente e che, decidendo in tal modo, il Pretore abbia abusato dell’ampio potere di apprezzamento di cui dispone sul tema (DTF 4C.242/2006 del 19 dicembre 2006, consid. 5.1; DTF 4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.2; DTF 4C.445/2006 del 7 giugno 2007, consid. 5.2.3). Il primo Giudice ha infatti rispettato i limiti fissati dall’art. 272 CO, non si è lasciato guidare da considerazioni estranee alla disposizione di legge e ha considerato gli elementi di apprezzamento pertinenti. Si aggiunga che l’attrice, con l’emanazione della decisione odierna, ha di fatto già beneficiato di una protrazione più lunga di quella accordatale dal primo giudice (DTF 4A_279/2014 del 16 gennaio 2015, consid. 5.4).
E. 12 N e discende che l’appello dell’attrice deve essere respinto, con conseguente conferma della decisione pretorile, ritenuto che gli oneri processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolati sulla base di un valore litigioso di fr. 300'000.-, seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Per questi motivi, richiamati l’art. 106 seg. CPC, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili, decide: 1. L’appello 31 agosto 2017 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile . 2. Le spese processuali di fr. 8’000.-, già anticipate dall’appellante, rimangono a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla controparte fr. 4'000.- per ripetibili d’appello.
3. Notificazione: - - Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente La vicecancelliera Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Incarto n.12.2017.130
Lugano
12 settembre 2018/fb
In nomedella Repubblica e CantoneTicino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Fiscalini, presidente,
Bozzini e Stefani
vicecancelliera:
Bellotti
sedente per statuire nella causa - inc. n.SE.2016.34della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4 - promossa con petizione 27 gennaio 2016 da
AP 1
contro
AO 1
viste la replica spontanea 13 novembre 2017 e la duplica spontanea 20 novembre 2017;
Considerato
in diritto:
1.Nelle controversie patrimoniali con un valore litigioso di almeno fr. 10'000.- la decisione del Pretore è impugnabile mediante appello (art. 308 cpv. 2 CPC) entro il termine di 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC). Nella fattispecie la decisione impugnata, che concerne una controversia dal valore litigioso di almeno fr. 300'000.-, come appurato dal Pretore e rimasto incontestato in questa sede, è stata intimata il 27 luglio 2017 ed è stata ricevuta dalla conduttrice il 31 luglio 2017. Ne consegue che il gravame 31 agosto 2017, tenuto altresì conto delle ferie giudiziarie, è tempestivo, come lo sono le osservazioni (recte: risposta) 27 ottobre 2017.
2.Listituto della protrazione ha per scopo di concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per concludersi (DTF 136 III 190, consid. 6; DTF 4A_143/2008 del 26 gennaio 2009, consid. 7.1, 7.1.1 e 7.1.2). L'art. 272 cpv. 2 CO enumera una serie di motivi che segnatamente possono comportare una decisione di protrazione; in ogni caso le parti, in ossequio all'art. 8 CC, devono sostenere e dimostrare l'esistenza di motivi gravosi, rispettivamente dei loro reciproci interessi che permettano al giudice un'adeguata ponderazione degli stessi; in particolare, l'accertamento d'ufficio dei fatti, previsto dall'art. 247 cpv. 2 lett. a CPC, non sostituisce l'obbligo di allegazione né l'onere probatorio delle parti (IICCA del 29 ottobre 1999, inc. n. 12.1999.118, consid. 10; DTF 120 II 105, consid. 3c; DTF 4A_475/2012 del 6 dicembre 2012, consid. 2.2).
3.In merito alla durata della protrazione, che in caso di locali commerciali può essere al massimo di 6 anni, il giudice di prime cure gode di un ampio potere di apprezzamento, ritenuto che egli deve in particolare tener conto dello scopo della protrazione, che è quello di concedere al conduttore del tempo per trovare una soluzione sostitutiva, soppesando i rispettivi interessi delle parti. Esercitando il suo potere di apprezzamento, egli viola il diritto federale solo se non rispetta i limiti fissati dalla legge, se si lascia guidare da considerazioni estranee alla disposizione legale, se non prende in considerazione gli elementi di apprezzamento pertinenti o se giunge a conclusioni a tal punto ingiustificabili da doversi ammettere un abuso del suo potere dapprezzamento (DTF 125 III 226 consid. 4b; DTF 135 III 121 consid. 2; DTF 4C.28/2006 del 26 giugno 2006, consid. 3.2).
4.Per sua natura latto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lappellante deve pertanto confrontarsi criticamente con la decisione impugnata spiegando per quali motivi di fatto e di diritto la stessa sarebbe errata e con ciò da riformare (v.Verda Chiocchettiin: Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero, 2a ed., vol. 2, ad art. 311, n. 21 seg.;Reetz/Theilerin:Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], 3a ed., ad art. 311,
n. 36).
5.Il Pretore nel giudizio impugnato ha innanzitutto concluso che, a fronte della disdetta straordinaria 19 maggio 2005 in seguito dichiarata nulla da questa Camera, rispettivamente a fronte dellimpossibilità per la locatrice di disdire il contratto fino al 30 giugno 2016 (primo termine utile) e dellassenza di rassicurazioni contrarie da parte della medesima, la conduttrice non poteva avere dubbi sulla sua volontà di disdire il contratto di locazione. La conduttrice critica detto accertamento, ed elenca una serie di motivi che il Pretore avrebbe erroneamente omesso di considerare come rilevanti, e che renderebbero la suddetta disdetta del tutto inaspettata.
5.1In primo luogo, lappellante sostiene in termini generali cheil silenzio e linattività della locatrice prima e dopo la conclusione della procedura giudiziaria che confermava la nullità della precedente disdetta(appello, pag. 3) lavrebbero indotta a confidare in buona fede in un rinnovo tacito del contratto di locazione, rispettivamente che la locatrice avrebbe dovuto manifestare con maggiore anticipo la propria intenzione di disdire il contratto (appello, pag. 5).
Tuttavia, come correttamente rilevato dal Pretore, detta volontà è stata manifestata chiaramente già nel 2005 mediante una disdetta dichiarata nulla che, secondo quanto accertato da questa Camera, poteva essere rinnovata solo per il 30 giugno 2016, con preavviso di 6 mesi, ovvero entro il 31 dicembre 2015. Pertanto, la __________ SA non solo non poteva notificare una disdetta per una scadenza precedente, ma nemmeno era tenuta a fornire un preavviso maggiore di quanto previsto contrattualmente, considerando che ciò è in ogni caso avvenuto (preavviso di 9 mesi, cfr. doc. A). Lappellante non può pertanto beneficiare di alcuna deduzione dalla decisione della controparte di non notificare la disdetta con ancora maggiore anticipo.Conseguentemente, anche la censura dellappellante in merito alla testimonianza di C__________ sulle cause di un preavviso più o meno anticipato (pag. 5 appello e verbale di udienza 13 giugno 2016) e semplicemente riportata dal Pretore nel querelato giudizio (pag. 4, punto 5), è del tutto irrilevante: stante la chiara volontà espressa dalla locatrice nel 2005, incombeva alla conduttrice dimostrare che questa avesse in seguito mutato le proprie intenzioni (art. 8 CC). Lappellante non può limitarsi a fornire unapropria tesi e una propria personale lettura dei fatti, bensì deve allegare e sostanziare fatti concreti che dimostrino la manifestazione della volontà, da parte della locatrice, di proseguire il rapporto di locazione.
5.2A sostegno della propria tesi, lappellante rileva che la procura del 6 novembre 2012 conferita allavv. __________ (doc. 12) nemmeno menziona lincarico di disdire il contratto di locazione, e che questultimo non le avrebbe mai preannunciato la disdetta in questione, né in quel frangente né allorché vi erano da organizzare alcuni sopralluoghi dello stabile da parte di potenziali acquirenti (appello, pag. 4 e 6). Detta argomentazione è del tutto infondata e a giusta ragione non è stata considerata dal Pretore, in quanto non è assolutamente atta a comprovare un mutamento delle intenzioni della locatrice. Del resto, siccome il primo termine utile per notificare la disdetta era il 30 giugno 2016 con preavviso di 6 mesi, negli anni precedenti lincombenza di notificare alla conduttrice una nuova disdetta non era ancora attuale; e difatti, detto mandato è stato conferito allavv. __________ mediante procura 18 settembre 2015 di cui al doc. 13.
5.3A mente dellappellante, limprevedibilità della disdetta sarebbe altresì dimostrata dal fatto che lamministratore dello stabile, L__________, non fosse a conoscenza della disdetta inviata (appello, pag. 5). Lappellante omette a tal proposito di confrontarsi con quanto rilevato dal Pretore, che ha ritenuto detta circostanza irrilevante in quanto lamministratore era unicamente incaricato di incassare le pigioni (verbale di udienza 13 giugno 2016, teste C__________), limitandosi a esporre una propria tesi soggettiva e irricevibile; in ogni caso, anche qualora ammissibile, detta censura non sarebbe atta a rimettere in discussione la valutazione del Pretore, ritenuto che, come la stessa appellante ha rilevato, lincarico di gestire il rapporto di locazione era stato attribuito non a L__________, bensì allavv. __________ già nel 2012 (doc. 12 e 13);
5.4Per tutti questi motivi, le dichiarazioni di H__________ e M__________, i quali hanno sottolineato la propria sorpresa nel ricevere la disdetta in questione (verbale di udienza 11 aprile 2016 e pag. 7 appello), non sono supportate da elementi probatori concreti e non possono dunque sovvertire gli accertamenti pretorili. Rimproverando alla locatrice di non aver prodotto alcunché che dimostrasse il persistere della volontà di disdetta (pag. 5-6 appello), lappellante dimentica lonere della prova a essa incombente di dimostrare rassicurazioni o comportamenti della locatrice che indicassero un mutamento delle sue chiare intenzioni. In assenza di migliori circostanze, non evidenziate nemmeno in questa sede, il mero silenzio della locatrice non è dunque sufficiente per far sorgere nel conduttore laffidamento su una proroga del contratto di locazione. La relativa valutazione pretorile merita pertanto conferma.
6.Lappellante sostiene altresì che nella ponderazione degli interessi in gioco andrebbe considerata anche loccupazione parziale dello stabile da parte di __________ SA, a scopo commerciale, rispettivamente dei signori __________, a scopo abitativo (pag. 7 appello). Premesso che questa censura sarebbe irricevibile per difetto di motivazione, siccome lappellante nemmeno spiega in che modo gli interessi dei suddetti subconduttori giustificherebbero una protrazione più lunga di quella concessa e omette di considerare che il Pretore, in effetti, ha comunque tenuto presenti gli interessi di __________ SA (querelato giudizio, pag. 5), essa è altresì irrilevante nel caso di specie. Infatti, per giustificare la protrazione della locazione, il conduttore non può prevalersi di effetti gravosi per i suoi subconduttori, qualificabili come terzi non coinvolti nel rapporto di locazione in questione (Higi, Zürcher Kommentar, 1994, art. 272 CO, n. 98;Lachat, Le bail à loyer, Losanna 2008, pag. 773, n. 3.3;Conodin:Bohnet/Carron/Montini[curatori], Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2ª edizione, art. 272 CO, n. 24).
7.Secondo lappellante, il primo giudice non avrebbe altresì tenuto in considerazione gli investimenti effettuati nellente locato, sennonché essa non si confronta con laccertamento pretorile secondo cui gli stessi nemmeno sono stati dimostrati (querelato giudizio, pag. 5), né in questa sede pretende il contrario (appello, pag. 7), violando il proprio obbligo di motivazione (art. 310 e 311 CPC), ciò che comporta linammissibilità della censura. A titolo abbondanziale, si sottolinea che detta censura non potrebbe comunque giustificare una diversa valutazione della gravosità della disdetta per la conduttrice. In primo luogo, i suddetti asseriti investimenti, oltre a non essere comprovati, sono stati tenuti in considerazione nello stabilire le condizioni del contratto di locazione (doc. B). Oltretutto, stante la durata limitata del contratto, la conduttrice avrebbe dovuto essere consapevole dellarco temporale entro cui tali investimenti dovevano essere ammortizzati, ritenuto in ogni caso che dalla conclusione del contratto di locazione sono trascorsi già più di ventanni.
8.Di principio linquilino, immediatamente dopo la ricezione della disdetta, rispettivamente nellimminenza della scadenza di un contratto a tempo determinato, deve farsi parte diligente e intraprendere quanto in suo potere per ridurre gli effetti gravosi che gli deriverebbero dalla fine della locazione, segnatamente ricercando degli enti locati sostitutivi (IICCA del 14 settembre 2005, inc. n. 12.2005.52; IICCA del 3 marzo 2008, inc. n. 12.2007.163;Lachat, op. cit., pag. 782). Aggiungasi oltretutto che la seria, sistematica e comprovata ricerca di spazi sostitutivi costituisce un importante mezzo di prova per dimostrare la gravosità degli effetti di una disdetta per il conduttore, stante lonere della prova a lui incombente (Weber, BSK OR I, 6. ediz., art. 272, n. 13).Nel caso di specie, il Pretore ha accertato lassenza di qualsiasi ricerca di spazi sostitutivi da parte dellappellante, circostanza non contestata da questultima e che il Pretore ha giustamente preso in considerazione nella ponderazione dei contrapposti interessi.
9.In sostanza, lappellante non ha addotto alcuna valida argomentazione per ritenere che la fine del rapporto di locazione le provochi effetti più gravosi di quelli accertati dal Pretore nel querelato giudizio, e che giustificherebbero dunque una protrazione più lunga di quella decisa in prima sede. Del resto, lappellante nemmeno sostanzia unasserita difficoltà nel trovare degli spazi alternativi rispettivamente i motivi per cui avrebbe bisogno di più tempo per traferire la propria attività rispetto a quanto già concessole, né critica il Pretore per aver accertato lassenza di sforzi concreti in tal senso.
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Per la seconda Camera civile del Tribunale dappello
Il presidente La vicecancelliera
Rimedi giuridici
Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF).