12.2014.91

Incarto n.12.2014.91

Lugano

12 marzo 2019/jh

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Bozzini, vicepresidente,

Stefani e Walser

vicecancelliere:

Bettelini

sedente per statuire nella causa - inc. n.OR.2011.10della Pretura della giurisdizione di Locarno Città - promossa con petizione 12 luglio 2011 da

AO 1

contro

AP 1

con cui l’attore ha postulato la condanna del convenuto alla restituzione di fr. 31'346.35 oltre interessi al 5% a partire dal 23 dicembre 2010;

domanda avversata dalla controparte, che ha chiesto la reiezione integrale della petizione, e che il Pretore con decisione 10 aprile 2014 ha integralmente accolto;

appellante il convenuto con appello 26 maggio 2014, con cui chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione, con protesta di spese processuali e ripetibili di primo e secondo grado;

mentre l’attore con risposta 7 luglio 2014 postula la reiezione del gravame, pure con protesta delle spese giudiziarie;

letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa;

ritenuto

in fatto:                   A.AO 1, all’epoca proprietario della part. n. __________ RFD di __________, nel corso dell’estate 2009 ha incaricato lo __________ di allestire un piano di mutazione per il frazionamento del suo mappale ai fini dell’alienazione a terzi di una parte del medesimo. Il progetto di frazionamento prevedeva la suddivisione dell’originario mappale in tre parti: il fondo n. __________ RFD di 10'692 m² (4155 m² di superficie humosa e 6537 m² di superficie boscata); la part. n. __________ RFD di 500 m² (451 m² di superficie humosa e 49 m² di edificio [abitato dal cognato di AO 1, __________ __________]) e il fondo n. __________ RFD di 1000 m² (comprendente 895 m² di superficie humosa e tre edifici rustici). Quest’ultimo mappale avrebbe dovuto poi essere venduto ad __________ __________, interessato al suo acquisto per il tramite dell’agenzia immobiliare __________ (__________; doc. C, F e F1). Su indicazione dell’agenzia testé menzionata, AO 1 e __________ __________ hanno incaricato il notaio AP 1 della rogazione dell’atto notarile di compravendita.

B.Il 18 novembre 2009 la Sezione dell’agricoltura ha comunicato allo __________ quanto segue (doc. 59):

“Progetto di frazionamento inerente la particella n. __________ RFD __________

Egregi signori,

in riferimento alla richiesta 16 ottobre 2009, alla nostra risposta del 27 ottobre 2009 ed al successivo colloquio telefonico inerente l’oggetto sopraindicato, vi possiamo comunicare che se l’edificio che si intende scorporare è adibito ad abitazione primaria, la superficie della particella non agricola risultante dal frazionamento può raggiungere 1000 m²(art. 60 cpv. 1 lett. d) LDFR), se la particella agricola mantiene una superficie prativa di minimo 2500 m².

Vi segnaliamo inoltre che per poter approvare il frazionamento del subalterno non censito nel sommarione, è necessario disporre di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione. Dai dati in nostro possesso (edificio degli inventari fuori zona edificabile[recte: inventario degli edifici fuori zona edificabile]), l’edificio in questione (n__________) risulta infatti censito quale stalla/fienile fuori uso.

[…].”

Tale precisazione riguardava il subalterno presente sul futuro fondo n. __________ come da piano di mutazione (doc. F), ossia l’edificio da anni abitato dal cognato di AO 1.

Il 14 dicembre 2009 lo studio summenzionato ha trasmesso copia di tale scritto al notaio avv. AP 1 (doc. C in calce).

C.Il 16 dicembre 2009 il legale testé menzionato ha trasmesso al Municipio di __________ i piani di mutazione relativi al frazionamento della citata particella, chiedendo di approvarli e di ritornarglieli affinché potesse inviarli alla Sezione dell’agricoltura per autorizzazione, in vista della compravendita della nuova part. __________ (doc. 50). Il 19 dicembre successivo, il notaio in questione ha rogato l’atto di compravendita tra AO 1 e __________ __________, avente quale oggetto la part. n. __________ di 1000 m²per il prezzo di fr. 455'000.-. Fra l’altro, è stato incaricato di “procedere all’iscrizione del contratto a Registro fondiario, nonché ad ogni operazione necessaria al perfezionamento dello stesso” (doc. B, clausola 5.1) e di “portare a termine la pratica di frazionamento con relativo svincolo ipotecario che deve precedere il trapasso a Ufficio registri”, imbastendo i “contatti con la Sezione agricoltura, il Comune di __________ e il geometra[…]” (doc. B, clausola 5.6).

Alla clausola 6.1 è stato indicato che “Per la parte notarile (onorario e spese del presente atto di compravendita) fa stato la tariffa notarile. Per la parte legale (tutto quanto va oltre la rogazione in senso stretto) ritenuta la soppressione della TOA (Tariffa dell’Ordine degli avvocati) le parti concordano una tariffa legale oraria a partire da fr. 250.-/ora, rispettivamente un minimo da fr. 30.- a 50.- per telefonata, colloquio, lettera, email (v. art. 10 previgente TOA, per analogia), oltre IVA 7.6%. Un supplemento è dovuto (art. 12 vecchia TOA) fino al 40% per pratica complessa e/o uso della lingua tedesca. Le parti concordano un supplemento unico massimo del 20% sul totale. Il costo della traduzione del rogito (ins. A) è fissato à forfait in fr. 850.- e non è fatturato a ora. L’onorario per la bozza del presente contratto è compresa nella tariffa notarile.È invece fatturata a sé ogni precedente bozza, siccome poggiante su situazioni differenti. Le spese sono esposte in fr. 2.- per fotocopia, fr. 5.- per pagina originale, bozze comprese. L’istromento ha invece un costo in fr. 2.- per pagina. Il conguaglio finale dei costi verrà esposto con la parcella notarile, in cui le parti acconsentono - per semplicità e riservata altra soluzione - siano indicati anche i costi di patrocinio legale”.

D.Il 13 gennaio 2010 l’avv. AP 1 ha inviato alla Sezione dell’agricoltura i piani di mutazione approvati dal Comune di __________, con preghiera di approvare il frazionamento e la “vendita (risp. accertamento che la part. __________non soggiace alla LDFR)” (doc. G = doc. 55). Il 25 gennaio 2010 ha comunicato a AO 1 di aver chiesto lumi al funzionario competente a Bellinzona, che gli avrebbe dato l’informazione, non vincolante, seguente: “dass die Grundstückfläche in Ordnung wäre, aber es sollte wahrscheinlich noch etwas überprüft werden betreffend Baubewilligung für einen Teil, welcher eigentlich nichts zu tun mit dem verkauften Grundstück hat. Dies Betrifft das Verfahren, wofür Ing. __________ (bzw. __________) direkt von den Parteien beauftragt wurden. Dies gestützt auf Brief 18.11.2009 welcher von Sezione Agricoltura an Ing. __________ geschickt wurde (hier beigelegt, von mir in Kopie am 14.12.2009 bekommen). Um Auskünfte über jenes, nicht von mir besorgten, Verfahrenstück zu erhalten habe ich mich an Ing. __________ mit dem hier in Kopie beigelegten Fax gewidmet, damit auch Ingenieurbüro auf die Zeitverhältnisse aufmerksam gemacht wird. Ich warte auf die Antwort und vertraue dass auch dort alles läuft (…). Ich werde Sie informieren, sobald die Bewilligung von Bellinzona kommt” (doc. 56).

E.Lo stesso giorno (25 gennaio 2010) la Sezione dell’agricoltura ha comunicato all’avv. AP 1 che la sua richiesta 13 gennaio 2010 non poteva essere seguita in quanto in contrasto con le disposizioni del diritto fondiario. Essa ha sottolineato che per poter approvare il frazionamento del subalterno che non era censito nel sommarione (denominato subalterno D nel piano di mutazione n. __________) era, infatti, necessario disporre di una licenza edilizia per il suo cambiamento di destinazione, come peraltro già comunicato il 18 novembre 2009 (vedi sopra, lit. B). La Sezione ha soggiunto che dai dati in suo possesso (inventario degli edifici fuori zona edificabile) lo stabile in questione (n. __________) era censito quale stalla/fienile fuori uso (doc. H = doc. 61). Il 2 febbraio 2010 l’avv. AP 1 ha trasmesso tale scritto allo __________, precisando di non essere mai stato incaricato della questione della licenza edilizia ivi menzionata e proponendo affinché procedessero a un chiarimento con la parte che avrebbe dato loro tale compito sulla modalità e la necessità di urgentemente procedere a “sanare la procedura con la licenza mancante” (doc. 62).

F.L’8 febbraio 2010 l’avv. AP 1 si è nuovamente rivolto al Comune di __________ per “sapere quale via si potrà imboccare”, nel senso “o di chiarire con Bellinzona che il frazionamento può avere luogo senza ulteriori formalità”, o “in via subordinata, andrà richiesto alle parti interessate di avviare larelativa procedura per ottenere la licenza edilizia” (doc.I = doc. 65).

Lo stesso giorno egli ha inviato a AO 1 un email del seguente tenore: “zu Ihrer Orientierung ich bin dran (wie mit Frau __________[aggiunta: __________]schon besprochen) die Problematik der Bewilligung Sezione agricoltura zu lösen, in dem Sinne, dass auf eine erste negative Entscheidung (hier beigelegt: Grund: es fehle eine Baubewilligung für eine Baute), in Einklang mit Ingenieur __________ ich die Gemeinde __________ so mitinvolviert habe, dass mit beiliegenden Brief gebeten habe: entweder die Bewilligung von Bellinzona zu erhalten (nach gründlicher Erklärung der Lage), oder das Notwendige einzuleiten, um die Baubewilligung zu beantragen. Wichtig ist, dass Herr __________ mir bestätigte, dass diese Problematik schon derzeit mit Herrn AO 1 diskutiert hatte, aber er (__________) meinte (und meint er noch) dies sei nicht ein Hindernis für die Zerstückelung. So ich vertraue auf die Richtigkeit der Meinung __________. Im schlimmsten Fall, es ist abzuwarten, bis die Baubewilligung erteilt wird(doc.X = doc. 66)”.

G.Con email 11 febbraio 2010 - inoltrato anche all’avv. AP 1 - __________ __________ (__________) ha informato AO 1 che il legale aveva parlato il medesimo giorno con il Comune di __________ e che quest’ultimo gli avrebbe mandato il formulario per l’inoltro della domanda di licenza edilizia. A tal fine, ha inoltre postulato la sottoscrizione in favore dell’avv. AP 1 di una procura che lo legittimasse in tale procedimento (doc. 68).Il 15 febbraio 2010 AO 1 e __________ __________ hanno firmato la procura in questione, con oggetto “Baubewilligung V__________

- Sanierung Situation betreffend Grundstückzerstückelung und jede dazugehörige Tätigkeit” (doc. 71).Lo stesso giorno, visto che l’iscrizione della compravendita rogata a dicembre 2009 non poteva essere effettuata, hanno parimenti autorizzato il notaio AP 1 a versare fr. 250'000.- al venditore, in deroga a quanto previsto alla clausola 2.2.1 dell’atto di vendita (doc. 70).

H.Con email 23 marzo 2010 l’avv. AP 1 ha informato __________ __________ (__________) di aver preso contatto con il Comune di __________ nella persona di __________ __________ e che questi gli avrebbe comunicato la necessità di procedere all’inoltro di una domanda di concessione di licenza edilizia.Egli ha soggiunto di lasciare alla medesima il compito di valutare se informare “die Beteiligte” e ha spiegato che “die Zeitverhältnisse sind etwas ungünstig, aber es bestehen(zum Glück) keine unüberwindliche (weder formelle noch materielle) Hindernisse in der Sache selbst” (doc. 76).

I.Effettuato un sopralluogo e appurata l’esecuzione di importanti interventi edilizi di ristrutturazione eseguiti sull’edificio situato sul fondo

n. __________, ubicato al di fuori della zona edificabile, il 24 marzo 2010 il Municipio di __________ ha segnatamente ordinato a AO 1, per il tramite del suo rappresentante legale avv. AP 1, la sospensione immediata da qualsiasi eventuale ulteriore lavoro edilizio riferito allo stabile in questione, così come la presentazione di una domanda di costruzione in sanatoria entro il termine perentorio del 30 aprile 2010 (doc. 77). Con lettera 13 aprile 2010 il legale ha comunicato al Comune di __________ che in nome e per conto del suo assistito avrebbe inoltrato la domanda di costruzione in sanatoria, senza tuttavia poter rispettare il termine impartito “causa ritardi, e come spiegato (…) siccome devo trovare qualcuno in loco per il disbrigo della procedura dal profilo tecnico” (doc. 79).

Con email 28 aprile 2010 egli ha poi informato __________ __________ - con copia per conoscenza a AO 1 e __________ __________

- del contenuto della decisione municipale, affermando che “Der Inhalt der Entscheidung war schon früher bekannt, aufgrund der (verkäuferischen Partei) bekannten Situation wo eine Baute in der Vergangenheit ohne die notwendige Bewilligung ausgebaut wurde”.Egli ha spiegato di aver immediatamente trasmesso la decisione in questione “all’ing. __________ (__________)” per introduzione della domanda di concessione di licenza edilizia ma di essere venuto a conoscenza da __________ __________, il 9 aprile 2010, che non se ne sarebbe potuto occupare direttamente, motivo per cui lo avrebbe reindirizzato sull’arch. __________ __________. Il legale ha sottolineato che i lavori di ristrutturazione non assurgevano a “Kleinigkeit” come invece “mir damals, nachträglich zugesichert wurde”.Egli ha quindi spiegato che perciò è “ein Glück, dass trotzdem die Gemeinde zulässt, das ganze mit einer Baubewilligung in Nachhinein in Ordnung zu bringen”, precisando che “leider war aber das Zerstückelungsverfahren nicht von Anfang an mit anwaltlichen Unterstützung eingeleitet: zum Glück kann man heute die Sache noch lösen. Leider hat man auch alles zusammen getan, statt nur die Zerstückelung des an Frau __________ verkauften Grundstückes zu machen. Aber eben, ich war mit der Sache anfänglich nicht beauftragt, sodass jetzt mit den vorhandenen Plänen arbeiten muss. Unter diesem Gesichtspunkt, ist das zeitliche Abwarten noch ein sehr kleines Nachteil, das man dulden kann (muss)” (doc. O = doc. 81).

L.Con email 3 maggio 2010 l’avv. AP 1 ha comunicato a AO 1 - con copia per conoscenza ad __________ __________ e a __________ __________ (__________) - segnatamente che “wegen der im Spiel stehenden Interessen und der Wartezeiten, ist für mich diese Angelegenheit nicht eine, die man (wie man auf italienisch sagt) 'mit der linken Hand' machen kann. Deshalb ist mein Einsatz unvermeidlich mehr an Erfolg als an Kostenminderung orientiert (…)”, soggiungendo: “Bitte geniessen Sie die ankommende Zeit ohne Ärger, alles wird in Ordnung sein” (doc. 84).Inoltre, il 27 maggio successivo ha, tra le altre cose, informato AO 1 sui costi legali maturati nel frattempo a suo carico, ammontanti a circa fr. 28'000.- e corrispondenti a più di 60 ore rispettivamente 80 conversazioni, telefonate e lettere, incluse le spese. Al contempo egli ha chiesto il versamento di un anticipo pari a fr. 6'500.- per le prestazioni future (doc. 86). Rispondendo all’email dello stesso giorno di __________ __________ (doc. Q, secondo foglio), l’8 giugno 2010 l’avv. AP 1 ha affermato - con copia per conoscenza a AO 1 e __________ __________ - che la sua mercede si fondava sui criteri convenuti (doc. Q, terzo foglio). Sempre il medesimo giorno AO 1 ha comunicato al legale il suo timore di non poter fare fronte all’ammontare dei costi indicati. Egli ha parimenti chiesto lumi sull’anticipo di fr. 10'000.- già versato, motivo per cui ha domandato di trasmettergli entro il 10 giugno successivo la nota dettagliata della situazione (doc. Q, primo foglio).

Il giorno successivo il legale ha confermato di aver ricevuto l’anticipo in questione, ha rinviato, per il dettaglio, al contenuto del suo email 27 maggio 2010 e ha specificato che ci sarebbero stati ancora da aggiungere la tassa di iscrizione a Registro fondiario (quantificata in fr. 5'005.-), i costi di architetto ed eventuali tasse per la concessione della licenza edilizia, di registro, completamento dei piani ecc. (doc. Q, sesto foglio). AO 1 ha risposto di reputare incomprensibile il dispendio indicato dall’avv. AP 1 per la procedura di concessione della licenza edilizia, ossia 60 ore e 80 conversazioni, per un totale di fr. 34'500.-, di modo che ha chiesto il dettaglio delle prestazioni fornite (doc. Q, quinto foglio). Il legale ha quindi spiegato che dei fr. 28'000.- indicati, fr. 2'000.- concernevano l’IVA e fr. 1'700.- le spese. Ha poi ricordato che ci sarebbero state delle prestazioni future inerenti alla dichiarazione dell’utile dalla vendita immobiliare, in relazione alle servitù e in generale ciò che era necessario per l’iscrizione a Registro fondiario, come la preparazione del dossier, la vendita dell’altra particella, ecc. Egli ha concluso nei seguenti termini: “Ich wäre wirklich glücklich, dass die Behörde akzeptiert hat, dieLage zu sanieren, und die Demolition der Baute nicht angeordnet hat” (doc. Q, quarto foglio).

Il 10 giugno 2010 l’avv. AP 1 ha trasmesso a AO 1 il dettaglio delle sue prestazioni dal 2 luglio 2009 all’8 ottobre 2010 [recte: 8 giugno 2010]. Ha poi precisato che le ore totali ammontavano a 69.91, ossia già 10 in più rispetto a quelle indicate nel suo email 27 maggio 2010. Egli ha inoltre sottolineato che il dispendio sarebbe aumentato ulteriormente, portando come esempio il viaggio che avrebbe fatto il giorno successivo a __________ per incontrare l’arch. __________ __________ e sottoscrivere la domanda di licenza edilizia. Il legale ha infine proposto di portare a termine “alle Angelegenheiten ordnungsgemäss” per un importo aggiuntivo, rispetto a quello indicato nell’email testé menzionato, di fr. 7'500.- (IVA inclusa) “all inklusiv” (doc. Q, settimo foglio = doc. 95). Il 14 giugno 2010 l’avv. AP 1 ha poi spiegato a AO 1 che, per velocizzare i tempi, aveva sottoposto i piani al tecnico comunale, il quale aveva ravvisato un’incompletezza, motivo per cui gli stessi sarebbero stati sistemati dall’arch. __________ __________ (doc. Q, ottavo foglio). Il 17 giugno 2010 il legale ha infine affermato che tutto era iniziato con uno scheletro nell’armadio imputabile né a lui né alle altre parti. Egli ha comunque precisato che siccome sarebbe potuto andare peggio, nel senso della demolizione dell’edificio, era dell’avviso che malgrado ciò la situazione “mit Erfolg weiterführen werden” (doc. Q, nono foglio = doc. 101).

M.Nel frattempo, il 7 giugno 2010, l’avv. AP 1 ha inoltrato, in rappresentanza di AO 1, la domanda di costruzione in sanatoria inerente al fondo n. __________ (doc. 87.). Contro il rilascio della licenza si è opposto l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale, affermando l’assenza di una base giuridica a fondamento del rilascio della stessa. In particolare, esso ha sottolineato che in Ticino non erano ancora date le condizioni per il rilascio dell’autorizzazione secondo l’art. 39 cpv. 2 OPT, precisando che se il PUC-PEIP fosse passato in giudicato e l’edificio in questione si fosse trovato nel perimetro degli elementi tipici del paesaggio e quindi da proteggere, l’opposizione sarebbe divenuta priva di oggetto (doc. 109). Anche i Servizi generali del Dipartimento del Territorio hanno interposto opposizione, adducendo che l’edificazione esistente modificava in modo sostanziale e irreversibile l’aspetto esterno, la volumetria e la struttura edilizia del rustico originale definito meritevole di protezione nell’Inventario degli edifici situati fuori dalle zone edificabili, in contrasto con l’art. 24d cpv. 3 lit. b) LPT (doc. 108).

N.Sollecitato dal cliente, il 6 settembre 2010 l’avv. AP 1 ha comunicato l’esistenza delle due opposizioni summenzionate, rilevando una problematica politica tra Confederazione e Cantone sulla questione dei rustici. Al riguardo ha affermato che il segretario del Comune di __________ gli aveva suggerito di chiedere la sospensione della procedura in questione fino a definizione di quella politica. Egli ha altresì sottolineato di aver avuto l’idea di chiedere alla Sezione dell’agricoltura se fosse possibile dividere la procedura di frazionamento da quella inerente alla licenza edilizia postulata (doc. 117). L’8 settembre successivo AO 1 si è rivolto nuovamente al legale, comunicandogli che a seguito di accertamenti da lui eseguiti presso i competenti uffici era venuto a sapere che la licenza di costruzione in sanatoria mai avrebbe potuto essere concessa, mentre sarebbe stato possibile un diverso frazionamento a seguito del quale ricavare il fondo venduto ad __________ __________. Il cliente ha rimproverato il legale di avergli causato costi e problemi inutili perseverando nel chiedere la licenza e rassicurandolo che la stessa sarebbe stata concessa e la situazione di stallo risolta. Egli ha chiesto il proseguimento del mandato notarile ma ha revocato quello relativo alle prestazioni legali, confermando tale decisione in un secondo mail e per lettera raccomandata (doc. S = doc. 119, doc. Q, decimo foglio = doc. 122 e doc. 126). In particolare, ha spiegato che il problema risiedeva nel fatto che il rustico in questione non avrebbe dovuto essere oggetto di frazionamento e che il legale, contrariamente al vero, avrebbe sostenuto (sia verbalmente sia con l’email 28 aprile 2010) che non si poteva più modificare tale assetto (doc. Q, decimo foglio = doc. 122).

O.Sulla base del nuovo piano di mutazione n. __________ fatto allestire il 16 settembre 2010, in cui dall’originaria part. n. __________ RFD di __________ è stata scorporata unicamente la nuova part. n. __________ RFD di 1'000 m², oggetto della vendita ad __________ __________ (doc. 144), il 28 settembre 2010 la Sezione dell’agricoltura ha autorizzato il frazionamento (doc. 133). Il 22 novembre 2010 l’avv. AP 1 ha quindi chiesto l’iscrizione a Registro fondiario del frazionamento in questione (doc. 141) nonché della compravendita come da suo rogito 19 dicembre 2009 (doc. 142).

P.Nel frattempo, il 19 ottobre 2010, il legale ha comunicato a AO 1 l’invito del Municipio di __________ a voler trasmettere le osservazioni alle opposizioni interposte nella procedura relativa alla licenza edilizia in sanatoria (doc. 130), cosa che ha fatto il 4 novembre 2010 (doc. 135). Con decisione 10 novembre 2010 il Municipio ha respinto la domanda in questione (doc. 136). In particolare, ha rilevato che la particella n__________ RFD è ubicata al difuori della zona edificabile, sicché l’avviso del Dipartimento è vincolante. Con email 16 novembre 2010 l’avv. AP 1 ha chiesto al cliente di comunicargli la sua intenzione circa l’inoltro di un ricorso avverso la decisione in questione, nonché la conferma, in tal caso, di poter agire in qualità di avvocato nel procedimento volto all’ottenimento della licenza edilizia.Egli ha spiegato che “in normalen Verhältnissen, würde ich eine Beschwerde (wenigstens bei erster Instanz) empfehlen, auch um einen besser begründeten Entscheid in der Hand zu haben. So wurde z. B. keineswegs darüber Stellung genommen, dass die Gemeinde praktisch wusste wie das rustico aufgebaut wurde, und dies seit Jahren” (doc. 137).Seguendo il desiderio di AO 1, il 17 novembre 2010 il legale ha inviato all’avv. __________ __________ la documentazione per un parere sulla questione (doc. 139). Il 24 novembre successivo quest’ultimo ha informato il cliente che un ricorso non avrebbe avuto alcuna possibilità di essere accolto (doc. W).

Q.Il 22 dicembre 2010 l’avv. AP 1 ha fatto accreditare sul conto di AO 1 fr. 121'496.30 con l’indicazione che trattasi del saldo della vendita in __________ (doc. 148). Il giorno successivo quest’ultimo si è lamentato del fatto che il legale aveva proceduto a detrarre delle poste relative ad asseriti costi mentre avrebbe dovuto trasmettergli l’importo complessivo e sarebbe poi stato suo compito procedere ai pagamenti. Egli ha inoltre contestato l’ammontare della detrazione operata, affermando che dai fr. 205'000.- ancora da versare dovevano essere detratti al massimo circa fr. 45'000.- composti di fr. 17'500.- per l’intermediario immobiliare, fr. 5'000.- per l’iscrizione a Registro fondiario, fr. 1'500.- quale onorario dell’avv. __________ __________, nonché “15'000.-TUI.4'000.-”. Secondo AO 1, quindi, il legale aveva operato una deduzione di fr. 38'500.- superiore rispetto a quella a suo dire corretta (doc. U). Lo stesso giorno l’avv. AP 1 ha inviato al cliente la propria nota d’onorario con il dettaglio delle deduzioni eseguite (doc. T = doc. 150). Ne è seguito un ulteriore scambio di corrispondenza (doc. V) e la contestazione della parcella legale di fr. 47'331.-, poiché ritenuta eccessiva (doc. Z).

R.Esperito infruttuoso il tentativo di conciliazione, AO 1 ha convenuto l’avv. AP 1 dinanzi alla Pretura della giurisdizione di Locarno Città, chiedendo la sua condanna al pagamento di fr. 31'346.35 oltre interessi al 5% dal 23 dicembre 2010, così composti: fr. 26'124.35 a titolo di restituzione di parte dell’onorario legale e delle spese e fr. 5'222.- per risarcimento danni (fr. 4'200.- pari ai costi per l’allestimento da parte dell’arch. __________ __________ del progetto nell’ambito della domanda di costruzione in sanatoria e fr. 1'022.- per l’onorario versato all’avv. __________ __________). Il convenuto si è opposto integralmente alle pretese attoree. Esperita l’istruttoria, nel proprio memoriale conclusivo l’attore ha aumentato la propria richiesta a fr. 41'474.75 oltre interessi, nel senso che ha aumentato a fr. 36'252.75 l’importo rivendicato a titolo di restituzione di parte dell’onorario.Statuendo con decisione 10 aprile 2014 il Pretore ha accolto la petizione, nel senso che ha condannato il convenuto al versamento di fr. 31'346.35 oltre interessi. Egli ha invero ritenuto che l’attore potesse pretendere fr. 33'414,10, ma non essendo stata concessa la mutazione dell’azione in sede conclusionale, in applicazione dell’art. 58 cpv. 1 CPC, poteva essere riconosciuta al massimo la somma rivendicata con la petizione.

S.Con appello 26 maggio 2014 il convenuto è insorto avverso il giudizio testé menzionato, chiedendone la riforma nel senso di respingere integralmente la petizione.Con risposta 7 luglio 2014 la parte appellata ha invece postulato la reiezione del gravame.

Considerato

in diritto:            1.Preliminarmente si osserva che il Pretore ha menzionato le norme applicabili in materia di rilascio di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione degli edifici cosiddetti “rustici” situati fuori zona edificabile, segnatamente gli art. 24 LPT e 39 OPT (sentenza impugnata pag. 17 consid. 9). Le norme applicabili sono pure indicate nel preavviso 4 agosto 2010 dei Servizi generali del Dipartimento del Territorio (doc. 108) e nell’opposizione 20 luglio 2010 dell’Ufficio federale dello sviluppo territoriale ARE (doc. 109).In sostanza, il quadro legislativo vigente nel 2009 impediva il cambiamento di destinazione di edifici rurali, benché inseriti quali “meritevoli 1a” negli appositi inventari comunali, in assenza di una sufficiente base legale, non essendo a quei tempi ancora approvati l’apposito Piano di utilizzazione cantonale (PUC-PEIP) e le relative norme di attuazione (con riferimento all’iter di approvazione di questo strumento pianificatorio, segnatamente alle decisioni del Gran Consiglio dell’11 maggio 2010 e 28 giugno 2012, nonché alla problematica del blocco del rilascio di licenze edilizie a tutt’oggi non del tutto risolta, cfr. tra gli altriMarco Lucchini,Rustici tra legislazione federale e realtà cantonale, Atti della giornata di studio CFPG 1° giugno 2015, Volume 38, pag. 27 e segg.).A prescindere dalla questione pianificatoria e edilizia, da un punto di vista fondiario l’assenza di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione di un edificio rustico comporta l’impossibilità di derogare al divieto di divisione e frazionamento di fondi agricoli ai sensi dell’art. 58 LDFR; l’edificio privo di autorizzazione ad un uso diverso da quello originario non può infatti essere considerato quale immobile non più attinente al fondo agricolo e non può pertanto beneficiare delle eccezioni previste dall’art. 59 LDFR.

2.L’appellante produce un plico di documenti. Egli afferma che si tratta dei doc. 150.14 e 150.22 di prima sede, qui riproposti parzialmente per facilitare, a suo dire, la calcolazione delle ore. Tali documenti sono, per stessa ammissione dell’appellante, già agli atti. Non si pon quindi mente di esaminare se siano riuniti i presupposti di cui all’art. 317 cpv. 1 CPC.Da pag. 4 a pag. 14 del gravame l’appellante procede a una propria esposizione dei fatti. È solo a tratti che egli formula delle considerazioni tali da assurgere a critica esaustiva del giudizio pretorile. Su tali aspetti si dirà nel seguito. Per il resto, si riferisce per l'essenziale ai fatti constatati dal primo giudice, seppur adducendone altri con la motivazione - perlopiù formulata solo a pag. 14 in fondo e 15 in alto e in mezzo del gravame - che ciò sarebbe necessario per la miglior comprensione della causa. In particolare, sostiene che il Pretore avrebbe tralasciato deliberatamente di evocare tutta una serie di circostanze a suo dire idonee a giustificare la sua valutazione circa la possibilità di “tenere in vita” il frazionamento avviato dall’attore, procedendo a una valutazione unilaterale e ingenerosa di taluni fatti. Si tratta di una critica del tutto generica alla decisione querelata. L'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente la censura appellatoria, sicché la motivazione deve essere sufficientemente esplicita, ciò che presuppone l'indicazione precisa dei passaggi contestati della decisione querelata e delle risultanze processuali sulle quali essa si fonda (DTF 138 III 374 consid. 4.3.1; TF 4A_142/2017 del 3.8.2017 consid. 3.1; 4A_290/2014 dell’1.9.2014 consid. 3).

3.L’avv. AP 1 critica, poi, il Pretore per non aver tenuto conto del fatto che l’incarico assegnatogli consisteva nell’allestire un rogito che doveva fondarsi sul frazionamento così come avviato da AO 1 ed __________ __________, di cui a suo dire si attendeva unicamente “l’andata in porto”. In altre parole, egli biasima il primo giudice per non aver contemplato la circostanza che egli avrebbe potuto limitarsi a rogare l’atto facendo affidamento sul buon esito del frazionamento (poste peraltro le clausole, al riguardo, contenute nel rogito) e ciò fino ad agosto 2010 (appello, pag. 15 in fondo e 16 in alto). In realtà, il Pretore si è chinato su tale argomentazione, spiegando che nulla avrebbe impedito, come in effetti avvenuto nel settembre 2010 con piano di mutazione n. __________, di far allestire dal geometra - una volta accortosi, al più tardi a fine gennaio 2010, che la situazione praticabile era quella del frazionamento in due particelle - un nuovo piano di mutazione (decisione querelata, pag. 18 in mezzo e in fondo, 19 in alto). L’appellante non si confronta con tale motivazione pretorile, limitandosi a ribadire in maniera apodittica quanto asserito in prima istanza, in spregio ai dettami di motivazione del gravame (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Nemmeno spiega perché prima del settembre 2010 (quando è stato allestito un nuovo piano di mutazione) tale procedere non era fattibile. Ne consegue l’irricevibilità, su questo punto, del gravame.

4.L’appellante si duole, inoltre, del fatto che il Pretore non si sarebbe mai posto la domanda di sapere per quale motivo AO 1 ed __________ __________ non gli avrebbero significato i loro dubbi circa il buon esito del frazionamento, dato che “la situazione” era loro nota, e che anzi AO 1 (perché a suo dire affidatosi alle informazioni di __________ __________) lo avrebbe sin dall’inizio rassicurato circa la buona riuscita della procedura di frazionamento da lui avviata. Al riguardo, rinvia all’email 2 maggio 2010 di cui al doc. 83 (appello, pag. 16). Il primo giudice ha sottolineato che al più tardi alla fine di gennaio 2010 (quando il legale ha ricevuto lo scritto 25 gennaio 2010 della Sezione dell’agricoltura: doc. H = doc. 61), così come addotto dall’attore, il convenuto aveva a disposizione tutte le informazioni per comprendere l’impossibilità, secondo la normativa vigente in materia, del rilascio di un permesso in sanatoria per un edificio situato fuori dalla zona edificabile, che nulla aveva a che vedere con quello oggetto di compravendita ad __________ __________ (decisione querelata, pag. 17 in basso). Con la sua argomentazione l’appellante non si confronta, quindi, compiutamente con la motivazione pretorile, sicché anche al riguardo il gravame è inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi del passaggio laddove assevera di aver reso attente le parti, nella bozza di rogito, sul fatto che la procedura di frazionamento non era stata ancora autorizzata e di aver inserito, per l’appunto, una clausola di esclusione di sua responsabilità (v. anche appello, pag. 19 in mezzo). Su questo punto, infatti, egli ribadisce di non aver potuto, a quel tempo, fare altrimenti se non rendere attente le parti di tale circostanza, ossia che la procedura in questione non era ancora andata a buon fine (gravame, pag. 16 in mezzo). Anche qui l’appellante misconosce, tuttavia, la motivazione pretorile e di cui si è testé detto, secondo cui a partire da fine gennaio 2010 egli aveva le informazioni per potersi rendere conto dell’impossibilità dell’ottenimento della licenza in questione.

5.Secondo l’avv. AP 1, inoltre, il primo giudice non avrebbe evocato in alcun modo quanto da lui eseguito onde raccogliere le necessarie informazioni dalle parti e dalla Sezione dell’agricoltura. Egli sostiene che dalla lettura della decisione impugnata emergerebbe un quadro nel quale egli non avrebbe provveduto a verifica alcuna, ossia di negatività sul suo operato e, più precisamente, sulla maniera in cui avrebbe fatto fronte ai suoi doveri di diligenza. A suo dire, se il Pretore avesse tenuto conto di tutte le richieste, colloqui e accertamenti svolti - da egli indicati puntualmente-, nonché alla luce delle informazioni asseritamente convergenti ottenute, avrebbe forzatamente concluso che non era nelle condizioni di tanto facilmente intravedere quello che il primo giudice ha definito essere un “vicolo cieco”. In particolare, afferma di aver insistito con le parti per entrare in possesso di tutti gli atti relativi al frazionamento. Su questo punto conclude sostenendo che, in buona sostanza, egli era stato tenuto all’oscuro di tutto da AO 1 ed __________ __________, nonostante le sue ripetute richieste (gravame, pag. 16 in fondo e 17). Effettivamente, come emerge dai documenti indicati dall’appellante egli si è adoperato per avere le informazioni in questione. Ciononostante, tale circostanza non muta la conclusione pretorile secondo cui a partire da dicembre 2009 - o perlomeno da fine gennaio 2010 come asserito dall’attore (v. decisione impugnata, pag. 17 in mezzo) - egli aveva gli elementi necessari per comprendere la non fattibilità della procedura di licenza di costruzione. Come correttamente spiegato dal Pretore, ciò che gli si rimprovera è di non aver reagito in maniera appropriata dopo tale data (decisione querelata, pag. 21 in alto). Per i medesimi motivi risulta, inoltre, inconferente ai fini del giudizio la censura dell’appellante secondo cui lo scritto 18 novembre 2009 della Sezione dell’agricoltura (doc. C) gli sarebbe stato consegnato da __________ __________ unicamente il 14 dicembre 2009.

6.L’appellante critica, altresì, il primo giudice per aver reputato che in occasione del colloquio telefonico 14 dicembre 2009 avuto con la funzionaria della Sezione dell’agricoltura, ing. __________ __________, gli era stata esposta la problematica “rustici” (gravame, pag. 18 in fondo). Al riguardo, afferma che dalla fotocopia delle sue personali annotazioni di tale telefonata, prodotta agli atti quale doc. 47, emergerebbe l’assenza di una simile informazione. Tale documento, tuttavia, non può certo assurgere a prova del contenuto del colloquio in questione. Il Pretore, con riferimento allo scritto 18 novembre 2009 della Sezione dell’agricoltura e alla testimonianza dell’ing. __________ __________, ha rilevato che al più tardi nel dicembre 2009 il legale venne a conoscenza dell’esistenza di un rustico abusivamente riattato e ampliato (decisione querelata, pag. 21 in alto). In tale scritto è indicato, tra le altre cose, quanto segue: “Vi segnaliamo inoltre che per poter approvare il frazionamento del subalterno non censito nel sommarione, è necessario disporre di una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione. Dai dati in nostro possesso (edificio degli inventari fuori zona edificabile)[recte: inventario degli edifici fuori zona edificabile], l’edificio in questione (n. __________) risulta infatti censito quale stalla/fienile fuori uso” (doc. C). Già dal contenuto della missiva in questione risulta quindi chiara l’esistenza di un edificio fuori zona edificabile che da stalla/fienile era stato adibito ad abitazione. Che ciò fosse avvenuto abusivamente emerge in maniera evidente dalla precisazione secondo cui occorreva una licenza edilizia per il cambiamento di destinazione. Quanto al contenuto del colloquio telefonico summenzionato, la teste ing. __________ __________ ha affermato che “l'interpretazione del contenuto di questa lettera è la seguente: viene detto della possibilità di scorporare un sedime di 1000 m2 comprendente uno stabile abitativo primario; viene altresì lasciato intendere che l'eventuale frazionamento di un ulteriore edificio sarebbe stato problematico poiché questo ulteriore edificio era censito come 'stalla/fienile' e non era quindi possibile operare il frazionamento, se non chiedendo una licenzaedilizia per il cambiamento di destinazione in abitazione” (verbale 15 gennaio 2013, pag. 3 in alto). Tale passaggio non fa altro che parafrasare il contenuto dello scritto 18 novembre 2009 (doc. C). Ne consegue che anche su questo punto l’appello è respinto.

7.Secondo l’appellante, poi, il Pretore non avrebbe dato atto della sua buona fede. A suo dire, lo avrebbe dipinto come un illusionista teso a mantenere le parti in una condizione di inganno e disinformazione. Egli reputa che la circostanza di aver inviato, in data 13 gennaio 2010, i piani di mutazione approvati dal Comune di __________ alla Sezione dell’agricoltura (doc. 55) dimostrerebbe, tra le altre cose, proprio la sua buona fede, dato che non avrebbe mai proposto dei piani di cui avrebbe dovuto, o potuto, sapere essere inefficaci per l’iscrizione del rogito. Inoltre, afferma che non vi poteva essere alcun motivo, da parte sua, per “tirare per le lunghe” e che, anzi, l’indicazione, nell’accordo di cui al doc. 70, secondo cui avrebbe dovuto trasmettere, il 16 febbraio 2010, fr. 250'000.- a AO 1, dimostra il contrario. In altre parole, per lui era urgente e vitale addivenire al trapasso di proprietà in tempi brevi. In definitiva, egli chiede che gli sia perlomeno riconosciuta la sua buona fede, al contrario di quanto a suo dire indicato dal primo giudice (gravame, pag. 19 in fondo e 20 in alto e in mezzo). Sennonché, la buona fede del convenuto non è in discussione e peraltro nulla indica che egli abbia deliberatamente scelto di perseverare su una via giuridica che non era quella adeguata. Come indicato dal Pretore, la questione è invece quella, risposta per l’affermativa, di sapere se egli, quale “legale mediamente preparato”, avesse dovuto comprendere l’impossibilità del rilascio di un permesso per il cambio di destinazione di uno stabile situato fuori zona edificabile, così come che per ottenere l’autorizzazione al frazionamento della part. n. __________ RFD di __________ sarebbe bastato scorporare da tale fondo originario una nuova particella comprendente lo stabile destinato ad __________ __________ con, al massimo, l’aggiunta di 1'000 m²di terreno (decisione querelata, pag. 17).

8.L’avv. AP 1 sostiene, inoltre, che il Pretore sbaglia laddove reputa che la procedura di licenza edilizia si sarebbe potuta evitare se egli avesse da subito ripiegato su un’altra modalità di frazionamento. Al riguardo, rinvia a due passaggi della testimonianza del tecnico comunale del Comune di __________, ing. __________ __________, che a suo dire avrebbe illustrato nel modo più categorico l’estraneità del legale nella richiesta di inoltrare tale domanda di licenza edilizia. I due passaggi in questione sono i seguenti: “Ho iniziato ad avere dei contatti con l’avv. AP 1 a seguito di unaproblematica sorta a dipendenza di un frazionamento di un fondo ubicato nel Comune di __________. Era in effetti nata una questione a seguito dell’intervento della Sezione dell’agricoltura. È stato questo intervento cantonale che ha dato avvio alla pratica per il rilascio della licenza edilizia. A seguito di questo intervento della Sezione dell’agricoltura, abbiamo effettuato una verifica circa la questione a sapere se vi fosse stato un abuso edilizio. Dall’inventario dei rustici, datato 1992, risultava in effetti la presenza di una stalla. La parte AO 1, una volta operato l’intervento della Sezione dell’agricoltura che aveva fatto scattare i nostri accertamenti, non avrebbe potuto sottrarsi alla procedura di rilascio di licenze edilizie”; “Non ebbi mai a riferire all’avv. AP 1 che la procedura era destinata all’insuccesso a seguito della problematica dei rustici” (verbale 23 aprile 2013, pag. 2). L’appellante critica il primo giudice per aver a suo dire completamente ignorato tale testimonianza, mentre da essa egli avrebbe dovuto trarre tre conclusioni fondamentali: (1) che l’avvio della procedura di richiesta di licenza edilizia era ormai ineluttabile siccome determinato dalla presa di posizione della Sezione dell’agricoltura e, quindi, indipendente dal suo operato; (2) che la situazione di fatto e di diritto non era chiara nemmeno per il Comune, che aveva dovuto fare debite verifiche, sicché non poteva esserla nemmeno per lui; (3) che in tutti i contatti con il Comune mai era stata evocata una problematica ostativa circa la questione rustici, sicché egli non sbagliava ad alimentare aspettative circa l’esito della procedura di licenza edilizia (appello, pag. 21). L’avv. AP 1 rinvia, inoltre, al contenuto delle osservazioni 26 maggio 2010 formulate all’attenzione del Municipio di __________, criticando il Pretore per non aver a suo dire spiegato il motivo per cui avrebbe potuto prescindere dall’allestirle (gravame, pag. 22).

8.1  Per quanto concerne gli aspetti (2) e (3) menzionati dall’appellante, va rilevato che egli si limita a ribadire quanto asserito in prima sede, senza confrontarsi con le argomentazioni pretorili. Il primo giudice ha invero spiegato che la circostanza secondo cui il tecnico comunale non lo avesse informato che la procedura era destinata all’insuccesso non lo esime da colpe, dato che era lui il giurista al quale era stato affidato il compito di rogare la vendita. Tanto più che, come rettamente indicato dal Pretore, la questione delle edificazioni fuori zona non rientra fra le competenze delle autorità comunali. Per tacere del fatto che il tecnico in questione non è l’autorità comunale, bensì un suo funzionario (decisione impugnata, pag. 18 in alto). Inoltre, il primo giudice ha ben spiegato che nulla avrebbe impedito, come in effetti avvenuto nel settembre 2010, di far allestire un nuovo piano di mutazione. Su questo punto l’appello è quindi irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi del suo riferimento al contenuto dello scritto di cui al doc. 83 (gravame, pag. 22 in mezzo), così come del suo rinvio, sempre su questo aspetto, alla deposizione 9 luglio 2013 del tecnico geomatico __________ __________, all’epoca municipale di __________ (appello, pag. 25).

8.2  Discorso a parte merita, invece, la considerazione (1) indicata sopra, secondo cui l’avvio della procedura di richiesta di licenza edilizia era ormai ineluttabile siccome determinato dalla presa di posizione della Sezione dell’agricoltura del novembre 2009 e, quindi, indipendente dal suo operato. Il Pretore ha spiegato che anche qualora vi fosse stato un intervento d’ufficio dell’autorità comunale ai fini dell’inoltro di una domanda di costruzione in sanatoria, AO 1 avrebbe potuto decidere di limitarsi a incaricare un architetto per l’allestimento dei piani, evitando poi comunque di intraprendere ulteriori vani passi legali nell’ambito del procedimento edilizio (decisione impugnata, pag. 20 in mezzo). Nel passaggio del gravame in questione l’appellante non si confronta con questa motivazione, sicché il medesimo è inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). A pag. 32 in alto egli critica, al riguardo, il primo giudice, nel senso che il patrocinio legale in una pratica edilizia sarebbe tutt’altro che raro o inutile e sottolinea che il cliente aveva richiesto di sollecitare lo __________, a suo dire inattivo. Anche qui, tuttavia, non si confronta con la motivazione di prima sede, laddove il primo giudice ha spiegato che il mandatario ha un obbligo di informazione del cliente, tra le altre cose di tutte le circostanze che potrebbero influenzare il raggiungimento del successo del mandato e, di converso, la decisione circa un’eventuale revoca o modifica del mandato (decisione querelata, pag. 20 in mezzo). Ne consegue che anche su questo punto il gravame è, una volta di più, irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per i medesimi motivi non può essere seguita l’argomentazione formulata dall’appellante a pag. 30 seg. del gravame, secondo cui il primo giudice non avrebbe tenuto conto del fatto che sulla base di un incarico conferitogli nel febbraio 2010 le sue mansioni andavano oltre a quelle notarili e concernevano la rappresentanza di AO 1 nella procedura amministrativa di licenza edilizia (decisione impugnata, pag. 25).

9.Secondo l’avv. AP 1 il Pretore non avrebbe evocato e valorizzato il contenuto della testimonianza 15 gennaio 2013 dell’arch. __________ __________, il quale si sarebbe autoaccusato di aver allestito una domanda di costruzione che paventava senza possibilità di riuscita e avrebbe ammesso di non aver mai reso partecipe l’appellante delle sue perplessità (gravame, pag. 23 in fondo e 24 in alto). Il teste ha riferito: “Mi ero comunque meravigliato del fatto che venisse chiesta una licenza per uno stabile che da anni era abitato e per il quale era stato chiesto e ottenuto l’allacciamento all’acqua potabile. Da parte mia, in ogni caso, ero praticamente convinto che non sarebbe stata rilasciata la licenza edilizia. Ciò anche perché era stata effettuata un’aggiunta all’edificio originario. Avevo l’esperienza di più di 50 domande di costruzione riguardanti dei rustici e sapevo quali fossero i criteri richiesti per l’ottenimento di una licenza (…). Non ricordo se durante l’incontro del 5 maggio 2010 dissi all’avv. AP 1 che ci sarebbero potute essere difficoltà per l’ottenimento della licenza edilizia” (verbale 15 gennaio 2013, pag. 4). Effettivamente, il Pretore non ha menzionato tale testimonianza. Tuttavia, la stessa non è di aiuto alla tesi dell’appellante: da un lato, emerge perfino l’evidenza dell’insuccesso del procedere adottato dal legale; dall’altro, egli non può avere attenuanti dalla circostanza che l’architetto non ricorda di avergliene parlato, dato che doveva disporre di tali conoscenze in virtù del suo ruolo di giurista. Per quest’ultimo motivo non può essere seguita nemmeno la tesi secondo cui la problematica legata all’esistenza del rustico abusivo gli sarebbe stata sottaciuta da AO 1, così come, a suo dire, emergerebbe dalla testimonianza 28 maggio 2013 di __________ __________ (gravame, pag. 24). In altre parole, come indicato dal Pretore un “legale mediamente preparato” avrebbe dovuto accorgersi della situazione, ovvero dell’impossibilità di ottenere una licenza edilizia per il cambio di destinazione (a prescindere dalla preesistenza di un abuso) al più tardi a fine gennaio 2010, allorquando disponeva degli elementi per poter operare un esame della fattispecie. Al contrario di quanto afferma il legale (appello, pag. 25 in basso e 26 in fondo), non vi è quindi alcuna interruzione del nesso causale adeguato. Quanto alla clausola n. 3.3 del rogito di cui al doc. 52 (“Le parti dichiarano che non sussistono condizioni o impedimenti di diritto pubblico o privato per il perfezionamento e l’adempimento del contratto, dispensando il Notaio da qualsivoglia verifica presso pubblici uffici, autorità o terzi”), che l’appellante invoca a sua discolpa, va ribadito che al più tardi a fine gennaio 2010 avrebbe dovuto accorgersi dell’impedimento in questione e che almeno da tale momento non avrebbe potuto semplicemente fingere che non esistesse.

10.In relazione alla procedura di contravvenzione l’appellante insiste nel criticare il Pretore e afferma che questi avrebbe evocato solo come fatto di cronaca l’avvio della stessa, senza rilevare che quella procedura era già in corso e che egli aveva, al riguardo, il mandato di patrocinio legale (gravame, pag. 22 in alto).

10.1   Effettivamente, il costo legale relativo alla procedura in questione sarebbe incorso all’attore indipendentemente dall’operato dell’appellante. Infatti, esso è da ricondurre all’esistenza del rustico abusivamente riattato. Tale situazione difforme al diritto non può essere attribuita all’avv. AP 1, sicché l’appellato è malvenuto nel voler scaricare una sua responsabilità al riguardo affermando che se il legale non avesse presentato i piani di mutazione originari, le autorità non sarebbero state “costrette” ad agire (risposta, pag. 15 in alto). Ne consegue che il Pretore ha a torto depennatoin totole prestazioni successive alla fine di gennaio 2010, senza chinarsi sulle medesime e comprenderne la portata.

10.2   A pag. 28 in mezzo del gravame l’appellante chiede che gli sia riconosciuta l’attività da lui svolta per l’allestimento delle osservazioni alla notifica di contravvenzione 26 maggio 2010 di cui al doc. 85. Su questo punto non specifica la sua pretesa, limitandosi a rinviare all’elenco delle sue prestazioni prodotto quale doc. 150.14 - 150.22. Sennonché, non compete a questa Camera esaminare nel dettaglio il documento menzionato alla ricerca di ipotetiche prestazioni inerenti a tale attività, salvo quella che appare in maniera evidente sotto la data del 26 maggio 2010 (doc. 150.17), ove è indicato che per la redazione e spedizione delle osservazioni nella procedura di contravvenzione ha impiegato 300 minuti e che le spese (sette pagine in tre esemplati inviati per plico raccomandato) ammontano a fr. 96.-. Con la petizione l’attore ha contestato in maniera unicamente generica l’ammontare della fattura comprendente tutte le prestazioni che il legale ha affermato aver eseguito (“è assolutamente eccessiva, non proporzionale al valore del rogito e alla complessità della causa, e quindi arbitraria”; le 98 ore rivendicate dal legale sarebbero “assolutamente eccessive”), con particolare riferimento alla tariffa oraria applicata (memoriale, pag. 6 seg.). Con la risposta di prima sede il legale ha prodotto la distinta delle sue prestazioni sub doc. 150. Al riguardo, nella replica l’attore non si è pronunciato sulla correttezza del tempo indicato dal convenuto e sull’ammontare delle spese testé riportato, limitandosi, ancora una volta, a contestare in generale il riconoscimento di qualsivoglia attività successiva, al più tardi, al gennaio

2010. Così facendo, si è avvalso di un mezzo di difesa senza premunirsi, nell’ipotesi che lo stesso fosse venuto meno, di avanzarne un altro (quello della contestazione dei fatti indicati dal convenuto) a sua tutela. Ne consegue che al convenuto dev’essere riconosciuto l’onorario corrispondente a 300 minuti di lavoro, che - dipartendosi da fr. 280.- all’ora come indicato al consid. 16

- corrispondono a fr. 1'400.-, nonché fr. 96.- di spese.

11.Secondo l’appellante il primo giudice non avrebbe, altresì, prestato la minima attenzione alla circostanza della sua malattia, comprensiva di ospedalizzazione. Egli afferma che essa sarebbe stata in realtà l’unica causa del protrarsi della pratica e del ritardo nel chiudere la stessa. A suo dire, tale assenza forzata avrebbe comportato una cesura nelle relazioni con i clienti, sebbene si sia prodigato a mantenere i contatti attraverso lo smartphone mentre era degente presso la clinica. Pur riconoscendo lo sforzo in tal senso da parte del legale in un momento di debilitazione importante, resta tuttavia la critica sull’aver perseverato nel seguire la strada del frazionamento originario, sicché si rinvia, al riguardo, a quanto illustrato ai considerandi precedenti. Per lo stesso motivo è irricevibile anche quanto affermato in relazione al fatto che AO 1 avrebbe mantenuto il suo patrocinio, per atti concludenti, anche dopo aver cambiato strategia nell’ambito notarile (gravame, pag. 22 in fondo).

12.A detta dell’appellante, poi, il Pretore avrebbe erroneamente interpretato il contenuto del suo scritto 16 novembre 2010 (doc. 137) come una sorta di consiglio a ricorrere. Egli afferma di essersi limitato, seppur “non diligentissimamente”, a esporre la situazione, dato che c’era un termine di ricorso da rispettare. In altre parole, avrebbe chiesto conferma o meno al cliente sull’intenzione di ricorrere, affermando che in circostanze normali “avrebbe anche potuto consigliare di ricorrere” ma riservandosi di operare delle verifiche/delucidazioni con il Servizio ricorsi medesimo. A suo dire, il secondo parere richiesto all’avv. __________ __________ è stato quindi “inutilissimo”, per tacere del fatto che quest’ultimo avrebbe richiesto quale onorario fr. 1'500.- anziché i fr. 500.- riconosciuti dal primo giudice (appello, pag. 23). Il Pretore ha reputato giustificato un risarcimento per il costo relativo a tale secondo parere. Egli ha spiegato che se il convenuto avesse svolto diligentemente il proprio mandato, avrebbe egli medesimo dovuto assolutamente sconsigliare il proprio mandante dal ricorrere contro la decisione di diniego della licenza edilizia in sanatoria, dato che un gravame era del tutto privo di probabilità di esito favorevole. Il primo giudice ha quindi sottolineato che di fronte a una sorta di “consiglio a ricorrere” l’attore ha ritenuto di dover chiedere un “secondo parere” all’avv. __________ __________, cosa che non si sarebbe resa necessaria se il convenuto avesse diligentemente svolto il proprio mandato, sconsigliando il mandante d’interporre un rimedio giuridico vano (decisione impugnata, pag. 25). Indipendentemente dalla questione di sapere se il contenuto dell’email 16 novembre 2010 (doc. 137) sia da interpretare come un invito a ricorrere, resta il fatto che in quel momento egli avrebbe in ogni caso già dovuto sconsigliare un tale procedere al cliente. La sua censura al riguardo cade pertanto nel vuoto. Per gli stessi motivi non può quindi essere seguita l’argomentazione espressa a pag. 31 in fondo del gravame, secondo cui egli sarebbe stato oggetto di biasimo unicamente se avesse consigliato al cliente di ricorrere.

13.A pag. 26 del proprio gravame l’appellante afferma che se c’è stato un errore di valutazione, esso concerne l’esame delle chances di successo della pratica edilizia, tuttavia non causale per l’insorgere di prestazioni definite inutili. Ciò perché, a suo dire, quanto svolto era anche dettato dalle emergenze della pratica amministrativa. Egli sostiene che errato sarebbe stato, invece, perseverare nella pratica edilizia fino alla fine, nel senso di istare fino al Tribunale federale e nel chiedere colloqui con la Sezione dell’agricoltura, senza invece optare alla prima occasione per una soluzione alternativa, ossia nel proporre dei nuovi piani di mutazione (appello, pag. 26). Sennonché, in tale maniera l’appellante non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile più volte indicata, ossia che al più tardi a partire dalla fine di gennaio 2010 egli aveva tutti gli elementi a disposizione per scegliere la strada della modifica dei piani di mutazione anziché perseverare in quella originaria. Su questo punto l’appello è quindi irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi dell’argomentazione secondo cui l’errore commesso, da egli denegato, non avrebbe provocato danno alcuno, se non la dilazione del trapasso a Registro fondiario (appello, pag. 26). Infatti, anche qui il legale si limita ad anteporre in maniera apodittica la propria tesi alla motivazione pretorile, senza spiegare in che misura la stessa sarebbe errata.

14.L’appellante critica, altresì, il Pretore per aver negato ogni remunerabilità alle prestazioni eseguite dopo febbraio 2010, senza chinarsi minimamente sulle singole posizioni (gravame, pag. 27 segg.). Effettivamente, come indicato al consid. 10 il Pretore ha a torto depennatoin totole prestazioni successive alla fine di gennaio 2010, senza vagliare le medesime e comprenderne la portata.

14.1   Per quanto concerne le osservazioni 26 maggio 2010 (doc. 85) formulate nella procedura di contravvenzione si rinvia a quanto già illustrato (sopra, consid. 10). L’appellante critica, poi, il primo giudice per aver depennato l’attività da lui svolta e corrispondente a “oltre 50 fra mail, lettere, colloqui e telefonateesclusivamente con AO 1/__________/__________”. Egli si limita, tuttavia, a domandarsi se “si vuol pretendere che fossero tutte inutili”, precisando che nell’affermativa il Pretore avrebbe dovuto spiegare quali e perché. L’avv. AP 1 sottolinea, inoltre, che i clienti sarebbero stati estremamente attivi ed esigenti nel chiedere in continuazione resoconti sulla procedura, nonché formulando domande e puntualizzazioni alle quali lui doveva fornire risposte (gravame, pag. 27 in fondo). Sennonché l’appellante non spiega quali dei contatti in questione si riferiscono alle prestazioni che non dovevano essere più fornite dopo la fine di gennaio 2010 e quali concernerebbero altre attività non collegate alle prime. Ne consegue che su questo punto l’appello è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi di quelle che il legale definisce “svariate ore di ascolto nei confronti di __________ (__________)” e che concernerebbero, in sostanza, richieste di rendiconto da parte sua (gravame, pag. 27 in basso).

14.2   L’appellante sostiene, altresì, che gli andrebbero riconosciute anche le prestazioni effettuate in data 15 febbraio 2010, ossia il colloquio con i clienti, l’allestimento dell’accordo di cui al doc. 70 e la preparazione della procura (doc. 71). Tali atti erano a suo dire necessari per sbloccare una buona parte del prezzo di vendita (appello, pag. 28 in alto; vedi anche il riferimento al doc. 71 a pag. 30). Tuttavia, se già a fine gennaio 2010 il legale si fosse diligentemente accorto che la soluzione da percorrere era quella poi intavolata il 6 settembre 2010, le tempistiche per poter procedere all’iscrizione della vendita avrebbero potuto non rendere necessaria una tale modifica. Tant’è che come illustrato sopra alla lett. O, sulla base del nuovo piano di mutazione n. __________ fatto allestire il 16 settembre 2010 (in cui dall’originaria part. n. __________ RFD di __________ è stata scorporata unicamente la nuova part. n. __________ RFD di 1'000 m², oggetto della vendita ad __________ __________: doc. 144) il 28 settembre 2010 la Sezione dell’agricoltura ha autorizzato il frazionamento (doc. 133) e il 22 novembre successivo l’avv. AP 1 ha chiesto l’iscrizione a Registro fondiario della compravendita come da suo rogito 19 dicembre 2009 (doc. 142). D’altronde, il legale nemmeno dimostra che una simile modifica sarebbe stata in ogni caso necessaria. Al riguardo l’appello è pertanto respinto.

14.3   L’appellante si domanda il motivo per cui non gli è stato riconosciuto l’onorario per l’istanza di iscrizione del frazionamento 22 novembre 2010 allestita sulla base dei piani approvati (doc. 141). A ragione. Infatti, la circostanza che la stessa sia stata inoltrata solo nel novembre 2010 e non precedentemente, ossia poco dopo la fine di gennaio 2010 - momento in cui il convenuto avrebbe dovuto accorgersi che la strada da percorrere era quella, per l’appunto, di un diverso frazionamento - non può certo significarne l’inutilità. Sulle ore e le spese inerenti a tale attività, l’appellante rinvia alle sue prestazioni effettuate il 19 ottobre 2010, che sulla scorta del doc. 150.20 corrispondono a 225 minuti (90 + 120 +

15) e a fr. 48.- di spese (fr. 30.- + fr. 18.-). Anche qui, con la replica di prima sede l’attore non si è pronunciato sulla correttezza del tempo indicato dal legale e sull’ammontare dei costi testé riportato. Ne consegue che al legale vanno riconosciuti fr. 1'050.- di onorari (225 minuti x fr. 280.-/ora: vedi consid. 16) e fr. 48.- di spese. Su questo aspetto l’avv. AP 1 soggiunge che gli devono essere riconosciute anche le prestazioni per lo “svincolo ipotecario” e le “altre prestazioni connesse”. Sennonché, un tale riferimento generico non adempie ai dettami di motivazione del gravame di cui agli art. 310 e 311 cpv. 1 CPC. A nulla muta, al riguardo, il rinvio dell’appellante alla lettera 27 ottobre 2010 allo __________, dato che non vi è alcuna evidenza della medesima, nel senso che non è nemmeno indicata nei documenti prodotti dal convenuto con la propria risposta di prima istanza.

14.4   In relazione all’onorario per l’allestimento delle osservazioni 4 novembre 2010 alle opposizioni inoltrate dai servizi generali e dall’ARE alla domanda di licenza edilizia (doc. 135), l’appellante afferma che la posta in palio in quel frangente non era tanto l’ottenimento della licenza di costruzione ai fini notarili, bensì l’avvio di una trattativa con le autorità che permettesse di mettersi al riparo da decisioni estreme, quali l’ordine di demolizione del rustico (appello, pag. 28 in basso). Tale asserto si esaurisce, tuttavia, in una propria opinione personale che non muta la natura delle osservazioni in questione, che devono essere collocate nella più volte menzionata procedura di licenza edilizia.

14.5   L’appellante critica, infine, il Pretore per non avergli riconosciuto quanto da lui eseguito in data 17 novembre 2010 in relazione all’avv. __________ __________. A suo dire, egli ha agito in ossequio ai doveri di diligenza nei confronti del cliente, agendo peraltro in maniera collegiale (gravame, pag. 29 in alto). Il primo giudice ha spiegato che l’esigenza di AO 1 di chiedere un secondo parere al legale testé menzionato non si sarebbe manifestata se il convenuto avesse diligentemente svolto il proprio mandato, sconsigliando il proprio mandante dall’interporre un rimedio giuridico vano (decisione impugnata, pag. 25 in fondo). Effettivamente, come indicato al consid. 12, l’appellante avrebbe dovuto sconsigliare il cliente da un tale procedere. In una simile evenienza, il cliente, il cui dubbio risiedeva proprio sull’utilità di continuare nella procedura di licenza edilizia, non avrebbe avuto la necessità di chiedere il secondo parere testé menzionato. Ne consegue che su questo punto la decisione pretorile resiste alla critica.

15.A pag. 32 in mezzo il legale sottolinea che il rogito da lui allestito era perfettamente idoneo all’iscrizione, mentre a essere carente è stata l’impostazione del frazionamento definita inizialmente da AO 1 ed __________ __________. Per i motivi illustrati ai considerandi precedenti tale considerazione è tuttavia inconferente ai fini del giudizio.

16.L’appellante critica, infine, il Pretore per aver fissato la tariffa oraria in fr. 280.-, ossia a suo dire al minimo tariffario (gravame, pag. 32 in fondo). Con tale argomentazione egli non si confronta, tuttavia, con la diffusa motivazione pretorile esposta a pag. 23 segg. della decisione querelata, sicché anche su questo punto il gravame è inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Il legale soggiunge che il primo giudice avrebbe totalmente misconosciuto che l’accordo tariffario prevedeva anche la corresponsione di un importo minimo da fr. 30.- a fr. 50.- per colloqui, telefonate e lettere. Egli afferma che il Pretore avrebbe ignorato quanto indicato al riguardo a pag. 21 della risposta di prima sede, ossia che ricalcolando il tutto pure a un saggio ridotto di fr. 290.- all’ora ma con le posizioni di fr. 50.- testé menzionate, si giungerebbe a un importo identico a quello ottenuto applicando unicamente la tariffa oraria di fr. 350.-. L’appellante sottolinea che tale “circostanza” non sarebbe stata contestata dalla controparte (appello, pag. 33). Egli dimentica, tuttavia, che è stato lui medesimo a scegliere di fatturare esclusivamente su base oraria (doc. 150.7). Per tacere del fatto che, una volta di nuovo, non spiega il motivo per cui le argomentazioni sulla base delle quali il Pretore ha fissato la tariffa oraria a fr. 280.- sarebbero errate, limitandosi a proporre una tariffa di fr. 290.- all’ora con l’affermazione apodittica che sarebbe comunque vantaggiosa. L’appellante afferma, inoltre, che la base oraria di fr. 280.- sarebbe comunque troppo bassa, avuto riguardo, a suo dire, dei valori mediamente applicati nell’avvocatura e del tipo di pratica. Egli sostiene che “non si contano i mail e i colloqui in lingua tedesca, nonché le sollecitazioni fino all’inverosimile, che hanno costretto il sottoscritto a veri esercizi letterari (in lingua straniera) per spiegare di volta in volta lo stato della procedura”. Sennonché, l’appellante si limita a proporre in maniera vaga il suo punto di vista, rinviando in maniera generica a email e colloqui senza indicare precisamente, in relazione all’attività che gli è riconosciuta, dove risiederebbe concretamente la complessità asserita. Ne consegue che su questo punto il gravame è, di nuovo, irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Per tacere del fatto che, in realtà, il Pretore ha tenuto proprio in considerazione il supplemento del 20% stabilito a forfait dalle parti alla clausola 6.1 del contratto di cui al doc. B (decisione impugnata, pag. 26 in alto). Secondo l’appellante, poi, alle parti sarebbero sempre stati forniti dei resoconti intermedi dai quali appariva in maniera chiara che la base oraria era di fr. 350.-. Al riguardo, rinvia ai doc. 86, 92, 95 e 101 (gravame, pag. 33 seg.). In relazione al doc. 86, il Pretore ha spiegato che da questo documento l’aspetto evocato dal convenuto non appare in maniera chiara. Il legale non si confronta con tale motivazione, sicché anche qui il gravame è inammissibile. Non può quindi nemmeno essere seguita l’argomentazione secondo cui con il doc. 92 AO 1 non si sarebbe lamentato della tariffa di fr. 350.- all’ora, a dire dell’appellante risultante da precedenti comunicazioni. Quanto ai doc. 95 e 101, al contrario di quanto sostiene il legale dai medesimi non emerge in maniera chiara la tariffa in questione. L’appellante conclude affermando che di fronte alla decurtazione di quanto rivendicato, dovrebbe perlomeno cadere lo sconto da egli concesso (gravame, pag. 34 in mezzo). Egli misconosce, tuttavia, che nel calcolare l’onorario il Pretore non ha applicato lo sconto testé menzionato (decisione querelata, pag. 26 in alto).

17.Alla luce di quanto suesposto, all’avv. AP 1 vanno riconosciuti anche fr. 2'450.- (fr. 1'400.- + fr. 1'050.-) di onorari e fr. 144.- (fr. 96.- + fr. 48.-) di spese. Agli onorari indicati dal Pretore di fr. 10'318.- vanno quindi aggiunti fr. 2'450.-, per un totale di fr. 12'768.-. Il supplemento del 20% è pertanto di fr. 2'553.60, anziché i fr. 2'063.60 fissati nella decisione querelata. Le spese ed esborsi a terzi ammontano, invece, a fr. 1'161.- anziché fr. 1'017.-. L’IVA è fissata a fr. 1'252.70 [7.6% su fr. 16'482.60 (fr. 12'768.- + fr. 2'553.60 + fr. 1'161.-)]. Il totale delle prestazioni in questione è quindi di fr. 17'735.30. Il convenuto ha trattenuto fr. 47'331.-, sicché egli deve restituire fr. 29'595.70, cui vanno aggiunti i fr. 500.- inerenti all’onorario dell’avv. __________ __________, per un totale di fr. 30'095.70.

18.In definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello è parzialmente accolto. La decisione impugnata dev’essere riformata, nel senso che la petizione è accolta limitatamente all’importo di fr. 30'095.70. Dato che il grado di soccombenza dell’attore non risulta essere modificato in maniera consistente, non vi è invece motivo di riformare la ripartizione delle spese giudiziarie di prima sede. Le spese processuali e le ripetibili di seconda istanza seguono la rispettiva soccombenza.

Per questi motivi,

richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar

decide:I.L’appello 26 maggio 2014 dell’avv. AP 1è parzialmente accolto nella misura in cui è ricevibile. Di conseguenza, invariati gli altri dispositivi, la decisione 10 aprile 2014 inc. OR.2011.10 della Pretura della giurisdizione di Locarno Citta è così riformata:

1.   La petizione 12 luglio 2011 è parzialmente accolta. Di conseguenza, il convenuto è tenuto a versare all’attore fr. 30'095.70 oltre interessi al 5% dal 23 dicembre 2010.

II.Le spese processuali, di fr. 3'000.- e già anticipate dall’appellante, sono poste a suo carico per 24/25 e, per il resto, a carico della parte appellata. L’appellante rifonderà inoltre alla controparte fr. 2'200.- per ripetibili ridotte di seconda sede.

-    ;

-    .

Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello

Il vicepresidente                                                   Il vicecancelliere

Rimedi giuridici

Contro la presente sentenza è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Nelle cause a carattere pecuniario il ricorso è ammissibile se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi. Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF).  La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).