12.2014.136

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 23.10.2015 12.2014.136

Contratto di locazione

Incarto n. 12.2014.136 Lugano 23 ottobre 2015 /rn In nome della Repubblica e Cantone Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Fiscalini, presidente, Bozzini e Balerna vicecancelliera: Verda Chiocchetti sedente per statuire nella causa – inc. n. SE.2011.97 della Pretura del Distretto di Bellinzona – promossa con petizione 28 ottobre 2011 da AP 1 rappr. dall’RA 1 contro AO 1 rappr. dall’RA 2 con cui ha chiesto in via principale di annullare la disdetta 16 giugno 2011 del contratto di locazione e di accertare la prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014, in via subordinata di concederle una protrazione di sei anni del contratto di locazione, nonché la riduzione della pigione del 40% (percentuale aumentata con le conclusioni al 50% e così composta: 20% per i locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno – pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello stabile) da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore in egual misura della pigione depositata; domande avversate dalla convenuta e sulle quali il Pretore aggiunto ha statuito con decisione 12 agosto 2014, con cui ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità della disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione; appellante l’attrice che con appello 22 agosto 2014 chiede la riforma del giudizio querelato nel senso di accogliere le richieste formulate con le conclusioni di prima istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1'500.- per la procedura d’appello; mentre con risposta 24 ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione, con protesta di spese e ripetibili; e con risposta 11 dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di appello incidentale, queste ultime quantificate in fr. 1'000.-; letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa, ritenuto in fatto:                A. Il 27 settembre 2008 AO 1, come locatrice, e __________ e __________ __________, quali conduttori, hanno stipulato un contratto di locazione di durata indeterminata – con inizio al 1° ottobre 2008 – avente per oggetto l’immobile denominato “__________” destinato a esercizio pubblico e situato sul fondo n. __________ RFD di __________, località __________. Il canone di locazione è stato fissato in fr. 31'980.- annui indicizzati, pagabili in rate mensili anticipate, con possibilità di disdetta con un preavviso di sei mesi, la prima volta per il 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. G). Il 27 settembre 2008 le parti hanno  altresì previsto che “in deroga a quanto previsto dall’art. 6 del contratto di locazione (…) la pigione sarà adeguata a partire dal 1° marzo 2012 e garantita la locazione per almeno altri 2 anni” (inc. rich. SE.2011.88: doc. L). Lo stesso giorno i conduttori hanno  dichiarato di “aver preso visione dell’ente locato e degli oggetti di proprietà della locatrice e di averli trovati conformi all’uso cui sono contrattualmente destinati”, nonché si sono impegnati a versare il deposito di garanzia di fr. 7'995.- (inc. rich. SE.2011.88: doc. F). Come parte conduttrice è in seguito subentrata AP 1, costituita dai precedenti conduttori  __________ e __________ __________ (inc. rich. SE.2011.88: doc. D e I). B. Con missiva 16 giugno 2011 la locatrice, rappresentata dall’avv. RA 2, ha segnalato alla conduttrice una “grave inadempienza constatata nella manutenzione dello stabile” concesso in locazione, a seguito della presenza di un’estesa formazione di muffa, di carenza di pulizia e di igiene al primo piano dell’immobile (inc. rich. SE.2011.88: doc. C). Mediante modulo ufficiale ella ha altresì contestualmente notificato alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione con effetto al 29 febbraio 2012 (inc. rich. SE.2011.88: doc. B). Il 30 giugno 2011 quest’ultima ha invece invitato la locatrice, tramite il proprio legale avv. RA 1, a eliminare entro trenta giorni determinati difetti a suo dire presenti nell’ente condotto in locazione, ossia l’eliminazione di muffa in due locali, il rinforzo delle travi, la sistemazione o sostituzione delle finestre, il ripristino e la messa in piano della saletta. La conduttrice ha affermato che in caso contrario avrebbe depositato le pigioni presso il competente UC. Essa ha infine postulato una riduzione del 40% del canone di locazione (inc. SE 2011.88: doc. N). A partire da agosto 2011 e secondo le date indicate nell’estratto UC (inc. rich. SE.2011.97: fascicolo richiami) la conduttrice ha depositato il canone presso l’UC di Giubiasco. C. Con istanza 30 giugno 2011 (inc. rich. UC 62/2011) la conduttrice ha adito l’UC di Giubiasco chiedendo l’annullamento della disdetta del contratto di locazione e in via subordinata la protrazione del contratto di locazione per sei anni. Con istanza 26 luglio 2011 (inc. rich. UC 63/2011) essa ha nuovamente adito l’UC postulando la riduzione della pigione del 40% dal mese di giugno 2011 e la liberazione in suo favore e in egual misura dell’importo depositato. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, il 4 ottobre 2011 è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. D. Con istanza 23 settembre 2011 (inc. rich. UC 70/2011) la locatrice ha anch’ella adito l’UC postulando la liberazione delle pigioni depositate dalla conduttrice dal mese di agosto 2011. Constatata l’impossibilità di giungere a un accordo, è stata rilasciata all’istante l’autorizzazione ad agire. La locatrice ha di conseguenza inoltrato alla Pretura del Distretto di Bellinzona la petizione 11 ottobre 2011 che ha dato origine all’inc. SE.2011.88, qui richiamato, e la cui decisione pretorile 12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.182). E. A seguito dell’autorizzazione ad agire 4 ottobre 2011 (cfr. sopra lett. C), con petizione 28 ottobre 2011 di cui alla presente procedura (inc. SE 2011.97) la conduttrice ha adito la Pretura del Distretto di Bellinzona postulando l’annullamento della disdetta del contratto di locazione, l’accertamento della prima scadenza contrattuale per il 29 febbraio 2014 e, in via subordinata, la protrazione del contratto di locazione per sei anni, nonché la riduzione della pigione del 40% a partire da giugno 2011 fino all’eliminazione dei difetti e la liberazione in suo favore e in egual misura della pigione depositata. Con osservazioni 5 dicembre 2011 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. All’udienza 16 gennaio 2012 il Pretore aggiunto ha disposto la congiunzione dell’istruttoria per le cause di cui agli inc. SE 2011.88 e SE.2011.97. Esperita l’istruttoria, con le conclusioni la conduttrice ha ribadito le proprie richieste, salvo aumentare al 50% la domanda di riduzione del canone di locazione (20% per i locali al primo piano per l’asserita presenza di muffa e di difetti alla finestra; 5% per la cucina, le scale e il WC, per allegate macchie di muffa, di umidità e di una finestra che non si chiude; 5% per il magazzino/deposito, ove a dire della conduttrice la soletta è puntellata e non può essere usata per deposito materiale; 5% per la saletta, dove ci sarebbero delle macchie di umidità sotto al televisore e della muffa, in corrispondenza della parete e del pilastro, e la finestra non si chiuderebbe; 15% per l’asserito stato di degrado esterno, consistente in pareti e pilastri che si scrostano, imposte staccate, inferriate arrugginite e serramenti distrutti, nonché carenza totale di isolazione dello stabile). La locatrice ha invece confermato il proprio punto di vista. Con decisione 12 agosto 2014 il Pretore aggiunto ha accolto parzialmente la petizione, accertando la validità della disdetta contestata, riducendo la pigione del 10% (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 compreso fino alla fine del mese in cui saranno eliminati i difetti e respingendo la domanda di protrazione del contratto di locazione. F. Nel frattempo, nel corso dell’udienza 16 gennaio 2012 di cui all’inc. SE.2011.88, le parti si sono accordate per la liberazione in favore della locatrice della pigione depositata nella maniera seguente: “l’importo, nella misura del 50%, è quindi pari a fr. 16'116.- (fr. 2'686.- per 6 mesi, da agosto 2011 a gennaio 2012 compresi), e relativi accessori su tale cifra”. Con scritto 17 dicembre 2012 il Pretore aggiunto ha chiesto all’UC una distinta aggiornata degli importi ancora depositati, premettendo che in occasione del dibattimento summenzionato le parti si erano accordate per lo “sblocco del 50% delle pigioni (…) unicamente per il periodo da agosto 2011 a gennaio 2012”. Il 19 settembre successivo l’UC ha risposto di aver liberato il 100% delle pigioni depositate da agosto a dicembre 2011 (CHF 13'430.-), la pigione depositata per il mese di gennaio 2012 (CHF 2'600.–) e il 50% di quella depositata per il mese di febbraio 2012 (CHF 1'300.–) (incarti rich. UC). G. Con istanza 6 novembre 2012 (inc. rich. UC 128/2012) la conduttrice ha nuovamente adito l’UC chiedendo l’eliminazione degli ulteriori difetti accertati dal perito comunale e la riduzione della pigione del 20% dal 26 settembre 2012 oltre a quella già richiesta, nonché la liberazione in suo favore della pigione fino all’eliminazione dei difetti. Non avendo raggiunto alcun accordo, il 18 dicembre 2012 all’istante è stata rilasciata l’autorizzazione ad agire. Da qui la petizione 2 gennaio 2013 (inc. SE.2013.1). La relativa decisione pretorile 12 agosto 2014 è impugnata in appello (inc. 12.2014.137). H. Nell’ambito dell’incarto SE.2011.97 la conduttrice ha pure presentato in data 20 novembre 2012 una domanda cautelare chiedente la condanna della locatrice all’eliminazione, entro quindici giorni, di determinati difetti, l’autorizzazione a procedere direttamente a spese della proprietaria in caso di mancato adempimento della propria richiesta e la liberazione dell’importo depositato di fr. 10'450.- in ragione del 50% a favore della conduttrice a titolo di riduzione della pigione per i difetti esistenti e per le relative riparazioni. Con osservazioni 10 gennaio 2013 la locatrice si è opposta alle richieste di controparte. Nell’ambito dell’inc. SE.2011.88 con istanza 15 ottobre 2013 la locatrice ha a sua volta presentato una domanda cautelare richiedendo la liberazione a suo favore del 50% della pigione sin qui depositata e di quella futura. Con decisione 18 ottobre 2013 il Pretore aggiunto ha respinto la domanda in via supercautelare. In occasione della discussione cautelare 14 novembre 2013 la conduttrice si è opposta alle richieste di controparte. I. Con l’appello 22 agosto 2014 qui esaminato la conduttrice è insorta contro il giudizio pretorile 12 agosto 2014 (sopra, lett. E), chiedendone la riforma nel senso di accogliere le richieste formulate con le conclusioni di prima istanza, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, queste ultime quantificate in fr. 1 ' 500.- per la procedura d’appello. Con risposta 24 ottobre 2014 la convenuta postula la reiezione del gravame e con appello incidentale di medesima data chiede a sua volta la riforma della decisione testé menzionata nel senso di respingere integralmente la petizione, di accertare la validità della disdetta per il 29 febbraio 2012 e di non concedere alla controparte alcuna riduzione del canone di locazione. Con risposta 11 dicembre 2014 all’appello incidentale l’attrice postula la reiezione del gravame avversario, con protesta di tasse e ripetibili per la procedura di appello incidentale, queste ultime indicate in fr. 1 '0 00.-. considerato in diritto:              1. Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice di diritto processuale civile svizzero che trova applicazione in entrambe le sedi, siccome la procedura innanzi al Pretore aggiunto è stata avviata dopo tale data (art. 404 e 405 CPC). Giusta l’art. 308 cpv. 1 CPC sono impugnabili mediante appello le decisioni finali e incidentali di prima istanza (lett. a) e quelle di prima istanza in materia di provvedimenti cautelari (lett. b). Trattandosi di decisioni pronunciate in controversie patrimoniali, l’appello presuppone che il valore litigioso secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione raggiunga almeno fr. 10'000.- (art. 308 cpv. 2 CPC). Ciò è il caso in concreto, ove il valore di causa è stato fissato dal Pretore aggiunto in fr. 191'880.- (decisione impugnata, consid. 1). 2. Il primo giudice ha accertato, anzitutto, che la notifica dei difetti allegati dall’attrice era stata effettuata successivamente alla ricezione della disdetta del contratto di locazione e che quest’ultima era stata motivata dal grave stato di degrado riscontrato dalla figlia della locatrice al primo piano dell’ente locato. Di conseguenza, egli ha spiegato che la disdetta non era ritorsiva. Ciò posto, il Pretore aggiunto ha accertato che la disdetta del contratto di locazione aveva prodotto i suoi effetti per il 28 febbraio 2014 e ha rifiutato la domanda di protrazione. Riconosciuta, infine, l’esistenza di un difetto legato alla presenza di umidità e di muffa al piano superiore dello stabile, al vano scala e piccole tracce nella saletta, egli ha concesso una riduzione della pigione nella misura del 10% da giugno 2011 compreso fino all’eliminazione dei difetti in questione. I. Sull’appello principale 3. L’appellante sostiene, in primo luogo, che il valore di causa è di fr. 19'880.- (memoriale, pag. 2 in alto). Essa rinvia, al riguardo, a quanto accertato dal Pretore aggiunto senza motivare ulteriormente il proprio asserto. La sua indicazione è quindi da attribuire a una mera svista redazionale e non a una contestazione dell’importo fissato dal primo giudice in fr. 191'880.- (cfr. sopra, consid. 1). 4. L’attrice chiede che sia esperito un sopralluogo, affinché questa Camera possa rendersi conto “in modo del tutto indipendente ed oggettivo dello stato vetusto e precario dello stabile” (appello, pag. 2 in basso). Le parti possono chiedere all’autorità di appello di assumere nuove prove in due determinati casi: da una parte si tratta dei nuovi mezzi di prova ex art. 317 cpv. 1 CPC, che contemplano tanto quelli venuti in essere dopo la decisione (cosiddetti “nova”), quanto quelli preesistenti se, facendo uso della diligenza ragionevolmente esigibile nelle circostanze concrete, non li si poteva già produrre in primo grado (ossia “pseudo nova”; Trezzini in: Cocchi/Trezzini/Bernasconi, Commentario al Codice di diritto processuale civile svizzero, p. 1393); dall’altra, giusta l’art. 316 cpv. 3 CPC è pure data la possibilità di riassumere prove già acquisite dal Pretore, nonché di assumere prove ritualmente offerte ma da questi respinte (Trezzini, op. cit., p. 1389; Reetz/Hilber in: Sutter-Somm/Hasenböhler /Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 47 ad art. 316 e n. 32 ad art. 317; II CCA,  inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013 con riferimenti). In ogni caso è però necessario che i nuovi mezzi di prova offerti possano essere considerati rilevanti. L’apprezzamento anticipato delle prove, ammesso anche dalla nuova procedura civile federale (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero (CPC), in: FF 2006 pag. 6684; Vouilloz, La preuve dans le Code de procédure civile suisse (art. 150 à 193 CPC), in: AJP 2009 p. 832; Passadelis, Stämpflis Handkommentar ZPO,

n. 8 ad art. 152; KuKo ZPO-Schmid, n. 14 ad art. 157; Hasenböhler in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Kommentar, n. 35 ad art. 152), permette al giudice di rifiutare l’assunzione di determinati mezzi di prova se quelli precedentemente assunti gli hanno già consentito di fondare il proprio convincimento o se non ritiene pertinenti, senza cadere nell’arbitrio, i mezzi di prova offerti (cfr. Messaggio, op. cit., ibidem; II CCA, sentenza inc. 12.2012.95 dell’11 febbraio 2013). L’apprezzamento anticipato delle prove costituisce il contrappeso necessario per rimediare – ai fini di uno snellimento del procedimento – a un esercizio sproporzionato del diritto alla prova (Messaggio concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero: FF 2006, pag. 6684 e 6685). L’appellante si limita ad affermare in maniera apodittica che il sopralluogo sarebbe necessario per i motivi indicati in ingresso, senza tuttavia spiegare perché questa Camera non possa fondare il proprio convincimento sulle risultanze processuali già agli atti e, quindi, argomentare la rilevanza di tale mezzo di prova. La sua domanda, non sufficientemente  motivata, è quindi irricevibile (art. 310  e 311 cpv.1 CPC). 5. L’attrice afferma anzitutto che il Pretore aggiunto si sarebbe dipartito dal presupposto errato che a essere oggetto della causa è il termine della disdetta, mentre la vertenza è da ricondurre alla notifica della presenza di muffa nell’ente condotto in locazione e alla conseguente disdetta del contratto da parte della locatrice con lo scopo, a suo dire, di non ovviare a tale difetto (appello, pag. 7 in alto). L’appellante principale confonde, tuttavia, gli accertamenti circa il momento in cui la disdetta ordinaria avrebbe effetto secondo le scadenze previste contrattualmente (cosa che è stata esaminata dal Pretore aggiunto a pag. 4 della decisione) con la questione di sapere se la disdetta ha natura ritorsiva (questione trattata dal primo giudice a pag. 5 segg. e, meglio, al consid. 3). Su quest’ultimo aspetto l’attrice allega che il primo giudice avrebbe accertato in maniera arbitraria i fatti, reputando che la disdetta sarebbe valida poiché giustificata dall’incuria dello stabile, mentre è stato dimostrato che la muffa esisteva già quando l’ente era condotto in locazione dai precedenti conduttori e, quindi, che è da ricondurre alla sua vetustà (memoriale, pag. 7 in mezzo). Sennonché, la conduttrice dimentica che – come spiegato diffusamente dal primo giudice (decisione querelata, pag. 6 in alto) –  la tutela dell’art. 271a cpv. 1 lett. a CO ha lo scopo di reprimere le cosiddette “disdette  rappresaglia”, ossia quelle che sono notificate dal locatore per ripicca o per ritorsione in risposta a legittime pretese fatte valere nei suoi confronti dal conduttore nell’ambito del contratto di locazione. Nella fattispecie il Pretore aggiunto ha appurato che la figlia della locatrice ha sì effettuato un sopralluogo al piano superiore del __________ __________ __________ a seguito della richiesta in tal senso di __________ __________, che aveva segnalato la presenza di muffa. Tuttavia, in tale occasione egli non ha avanzato alcuna pretesa e questa è stata formulata per la prima volta il 30 giugno 2011, ossia dopo la notifica della disdetta del contratto di locazione (decisione impugnata, pag. 6). È quindi inconsistente, su questo punto, la censura circa l’esistenza della muffa già prima della notifica del difetto. Per il resto, l’appellante afferma che la disdetta le è stata notificata a seguito della sua richiesta di eliminazione della muffa (memoriale, pag. 8 in alto), senza sostanziare per quale motivo l’accertamento pretorile indicato sopra (notifica della disdetta prima della richiesta di eliminazione del difetto in questione) non troverebbe conforto nelle risultanze processuali, come invece illustrato dal primo giudice. Essa si limita, una volta di nuovo, a menzionare le emergenze istruttorie sull’esistenza della muffa prima della disdetta contestata, che tuttavia su questo punto sono come detto irrilevanti. 6. L’appellante principale ribadisce che la disdetta è abusiva poiché è in realtà motivata dalla mancanza di volontà della locatrice di eliminare i difetti presenti nell’ente locato, così come, a dire della conduttrice, già avvenuto con i precedenti inquilini (memoriale, pag. 8 in fondo). A titolo esemplificativo essa rinvia alla testimonianza di __________ __________, laddove questi ha dichiarato che “tutti questi lavori li ho fatti senza nulla chiedere alla signora AO 1 anche perché sapevo già la sua risposta. Ho infatti chiesto una volta di poter eliminare il camino in fondo alla sala ma mi è stato risposto di no” (verbale 18 aprile 2012, pag. 12 in mezzo) e soggiunge che il primo giudice si sarebbe contraddetto laddove ha rilevato che “per quanto concerne il difetto della cantina (…) il pavimento era stato sistemato dal signor __________, che aveva avuto anche modo di riferire di aver fatto dei lavori nei locali superiori”, senza poi trarne le  conseguenze da essa invocate. Anche se si volesse seguire la tesi dell’appellante principale secondo la quale tale risultanza dimostrerebbe la riluttanza della locatrice all’eliminazione dei difetti, va detto che nulla muta alla circostanza che la disdetta è avvenuta, come accertato dal Pretore aggiunto ed esaminato sopra (consid. 5), prima della richiesta di eliminazione dei medesimi. 7. L’attrice prosegue affermando che la muffa si era già manifestata in precedenza ed è dovuta principalmente alla vetustà dello stabile, al tipo di costruzione e alla mancanza generale di manutenzione (appello, pag. 8 in basso). Al riguardo essa rinvia alla perizia giudiziaria, ove è indicato che “la presenza di muffa è attribuita al tipo di costruzione, muri in pietrame e malta di calce e da umidità ascendente” (perizia giudiziaria ottobre 2013, risposta n. 2.1), con riferimento alla muffa presente sulle pareti del vano scale e dei due locali (risposta n. 2), e laddove il perito ha rilevato che le cause della muffa sono “in primo luogo il tipo di costruzione, la vetustà dell’edificio e scarsa manutenzione. La presenza di muffa è dovuta alla mancata ventilazione corretta e in modo predominante che i locali sono disabitati da diverso tempo e nei periodi freddi non riscaldati. Inoltre la formazione di condenza, poi tramutata in muffa, è dovuta alla diversità di temperature esterne e interne (Punti freddi)” (risposta n. 5.4). Secondo l’appellante principale, poi, il perito giudiziario avrebbe riscontrato numerosi difetti che al contrario di quanto reputato dal Pretore aggiunto non possono esserle attribuiti. Essa sostiene che di conseguenza la considerazione pretorile secondo la quale la disdetta sarebbe giustificata poiché volta a sanzionare il suo comportamento non può essere condivisa. Sennonché, il primo giudice ha reputato che non vi fossero sufficienti elementi atti ad avvalorare la tesi che la disdetta contestata era ritorsiva, poiché lo stato di incuria del piano superiore dell’ente locato – addotto dalla locatrice con lettera 16 giugno 2011 a motivazione della disdetta

– è stato confermato dal perito giudiziario (decisione querelata, pag. 6 in fondo e 7 in alto). Nella missiva testé   menzionata la locatrice ha spiegato che la disdetta era notificata poiché “i locali in uno stato di manutenzione che con un eufemismo può essere definito scandaloso (…)”, rilevando sì la questione dell’“estesa formazione di muffa nera”, ma anche di “finestre e imposte chiuse, con presenza di ragnatele; assoluta carenza di pulizia dei locali, dell’arredamento e degli infissi; presenza di generi alimentari sul tavolo e nell’armadio (…). Il WC presenta delle incrostazioni che inducono a dedurre per una completa carenza di pulizia di lunga data. In condizioni simili sono la doccia, l’armadietto, il lavandino e il bollitore. Sulla base di queste constatazioni è anzitutto possibile ricordarVi che una situazione come questa è in palese contrasto con le norme igieniche richieste per la gestione di un esercizio pubblico. Inoltre questa situazione contravviene alle norme legali che impongono al conduttore di mantenere la cosa locata in uno stato durevole di pulizia e di ordine, tanto riguardo allo stabile, quanto riguardo alle istallazioni e che eviti il loro deterioramento e la perdita di valore (…) per la mia cliente è venuta completamente a mancare la fiducia che deve presiedere a un corretto rapporto fra le parti contraenti” (inc. rich. SE.2011.88: doc. C). La carente pulizia di parte dell’ente locato risulta, come indicato dal Pretore aggiunto, anche dalla perizia giudiziaria. Alla domanda di sapere “Qual è lo stato di manutenzione, specialmente riguardo alla pulizia all’interno e all’esterno dell’ente locato”, il perito giudiziario ha risposto: “Per ciò che riguarda il locale Bar, locale pranzo, cucina lo ritengo accettabile, ai piani superiori regna lo stato di abbandono (…)” (risposta n. 4, pag. 12). Con le proprie allegazioni l’appellante si riferisce, come evidenziato sopra, unicamente alla presenza di muffa e di umidità nello stabile, senza confrontarsi con la questione della grave carenza di igiene, già di per sé sufficiente per motivare la disdetta del contratto di locazione. In tal senso è inconferente il rinvio dell’appellante alle testimonianze di __________ __________, __________ __________ e __________ __________, che non si sono pronunciati sulla questione della pulizia all’interno dell’ente (memoriale, pag. 9 in fondo e 10). Per gli stessi motivi qui illustrati non può essere seguita la tesi dell’attrice secondo la quale il Pretore aggiunto si sarebbe contraddetto reputando non ritorsiva la disdetta contestata e riconoscendo al contempo una riduzione della pigione per la presenza di muffa e umidità, dato che tali difetti sono da attribuire anche alla locatrice (appello, pag. 7 in mezzo). Su questo punto l’appellante conclude sostenendo che la controparte avrebbe dovuto, prima di notificarle la disdetta, assegnarle un termine per eliminare i difetti da essa cagionati in applicazione dell’art. 257f CO (memoriale, pag. 7 in basso). Va ricordato, tuttavia, che quest’ultima ha notificato una disdetta rispettando le scadenze ordinarie del contratto di locazione e che la validità della medesima è stata vagliata per definirne l’abusività o meno. Non si pon mente, quindi, di esaminare la questione della mancata assegnazione di un termine per violazione della diligenza giusta il disposto testé menzionato. Ne consegue che le censure dell’appellante circa l’abusività della disdetta contestata non possono essere condivise e che su questo punto l’appello è respinto. 8. La conduttrice contesta, altresì, la decisione pretorile di non concederle una protrazione del contratto di locazione (appello, pag. 11). Essa sostiene, anzitutto, che la prima scadenza del contratto è stata concordata dalle parti per il 29 febbraio 2014. Sulla base delle risultanze processuali il Pretore aggiunto ha fissato tale scadenza al 28 febbraio 2014 (decisione querelata, pag. 5). L’attrice non si confronta con la motivazione pretorile, sicché al riguardo l’appello è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Essa prosegue affermando che, in ragione della scadenza contrattuale prevista nel febbraio 2014 e non nel febbraio 2012,  avrebbe effettuato un investimento importante, pari a fr. 100'000.-, e una valutazione commerciale per poter esercitare l’attività (cfr. anche risposta all’appello incidentale, pag. 6 in alto). In questa maniera essa non si confronta, tuttavia, una volta di nuovo con la motivazione pretorile, che ha proprio fissato il termine ordinario del contratto per il febbraio 2014. L’appellante principale critica, poi, l’argomentazione del primo giudice secondo la quale nel lasso di tempo avuto a disposizione per ricercare una soluzione alternativa i titolari di AP 1 avrebbero potuto organizzarsi in modo tale da trasferire la loro attività nell’immobile, di loro proprietà, adibito a ristorante a __________ (decisione querelata, pag. 8). La conduttrice sostiene che tale accertamento è errato, dato che lo stabile in questione sarebbe adibito ad abitazione e una trasformazione in ristorante comporterebbe una procedura defatigante in ragione dei lavori da eseguire e dei necessari permessi (memoriale pag. 11). L’attrice dimentica, tuttavia, che la motivazione indicata sopra è stata espressa a titolo aggiuntivo dal primo giudice (“A ciò si aggiunga”) e che questi ha spiegato che la conduttrice non ha prodotto alcuna prova attestante il pregiudizio subìto e l’investimento effettuato. Inoltre, stabilendo che il termine contrattuale corrisponde al 28 febbraio 2014, è riconosciuta la durata minima che essa aveva postulato nelle discussioni precontrattuali al fine di giustificare il proprio investimento, mentre agli atti nulla lascia trasparire che un’interruzione del contratto a detta data le avrebbe causato danni particolari. Il primo giudice ha peraltro soggiunto che l’attrice aveva saputo con largo anticipo che alla fine di febbraio 2014 il contratto sarebbe comunque giunto a scadenza e ha avuto quasi tre anni per cercare una soluzione alternativa, cosa che invece non ha fatto (decisione querelata, pag. 8). Anche al riguardo l’appellante non si confronta compiutamente con la motivazione pretorile. Essa si limita, infatti, ad affermare che la disdetta sortisce effetti gravosi perché deve cessare la propria attività per la prima scadenza contrattuale, mentre non vi sarebbe alcuna conseguenza negativa per la locatrice, che riceve il canone di locazione e che non avrebbe alcuna necessità di disporre dell’esercizio per una sua attività professionale, rispettivamente che ingiustamente le è stata negata una protrazione per permetterle di trovare un’ubicazione per continuare l’attività commerciale (appello, pag. 12 in alto). Su questo punto l’appello è pertanto inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Quanto alla documentazione prodotta dalla conduttrice con la risposta all’appello incidentale e inerente alla ristrutturazione con cambio di destinazione del fondo di sua proprietà e menzionato sopra, per i motivi testé illustrati essa è irrilevante ai fini del giudizio. 9. La conduttrice sostiene che al contrario di quanto reputato dal Pretore aggiunto l’art. 259d CO si applica anche in presenza di difetti originari (appello, pag. 12). Essa confonde, tuttavia, le fattispecie in cui la normativa prevista agli art. 259a-259i CO è applicata in funzione del rinvio stabilito all’art. 258 cpv. 2 e 3 CO, ossia in caso di inadempimento o non perfetto adempimento del contratto in occasione della consegna della cosa, con quelle ove gli art. 259a segg. CO vanno applicati direttamente, poiché si è in presenza di un difetto successivo alla consegna dell’ente locato (“nachträgliche Mängel”; Higi, Zürher Kommentar, Zurigo 1994, n. 35 ad art. 258 CO e n. 7 ad art. 259a CO). L’art. 258 cpv. 2 CO prevede che il conduttore abbia accettato la cosa nonostante i difetti e che persista nel chiedere il perfetto adempimento del contratto (cpv. 2 CO). Nel presente caso al momento della sottoscrizione del contratto di locazione i coniugi __________ hanno confermato di aver preso visione dell’ente e degli oggetti di proprietà della locatrice e di aver reputato i medesimi conformi all’uso a cui sono contrattualmente destinati (inc. SE.2011.88: doc. F e non L come indicato dal primo giudice). Correttamente il Pretore aggiunto ha spiegato che la sottoscrizione di tale clausola esclude una riduzione di pigione per gli elementi del bene condotto in locazione così accettati, fatto salvo, tuttavia, un peggioramento del loro stato, e ha precisato che siccome essa non faceva alcun accenno allo stato concreto dello stabile all’inizio della locazione non poteva liberare la locatrice dai suoi obblighi inerenti all’eliminazione dei difetti, salvo che tali informazioni fossero emerse dall’istruttoria, cosa che è in parte avvenuta (decisione querelata, pag. 9). A nulla giova, peraltro, il riferimento dell’appellante alla sentenza di questa Camera inc. 12.1996.12 del 23 aprile 1996, che tratta di una fattispecie da questo punto di vista del tutto diversa. Su questo punto l’appello è quindi respinto. 10. L’appellante principale afferma che i difetti si sono in ogni caso manifestati dopo la consegna dei locali e che gli stessi sono ascrivibili alla vetustà dell’immobile, come risulterebbe in maniera chiara da tutti i rapporti dei periti comunali e dalla perizia giudiziaria, sicché non le può essere imputata alcuna responsabilità per i medesimi (memoriale, pag. 12 in fondo e 13 in alto). Il primo giudice ha attribuito in parte alla conduttrice la presenza di muffa nell’ente condotto in locazione. Egli ha spiegato che secondo il perito giudiziario le problematiche dell’ente locato sono dovute in primo luogo al tipo di costruzione, alla vetustà dell’edificio e alla scarsa manutenzione, specificando altresì che la muffa è causata principalmente dal fatto che i locali sono disabitati da diverso tempo e quindi non riscaldati nei periodi freddi, mentre gli stessi dovrebbero essere riscaldati ad almeno 17° e areati giornalmente per una durata di almeno 5-10 minuti. Su questo punto il Pretore aggiunto ha altresì precisato che secondo la testimonianza di __________ __________ (conduttore dal luglio 2000 al febbraio 2006) la muffa sulla parete della stanza che dà verso il nucleo di __________ (lato nord) è stata levata quando è iniziato il suo rapporto di locazione ed essa non si è più ricreata durante la sua presenza (decisione impugnata, pag. 12). Se da un lato, quindi, la vetustà dell’immobile riveste un ruolo importante nella presenza di muffa e umidità, dall’istruttoria è altresì emerso che essa è stata favorita dall’atteggiamento dell’attrice. L’appellante non contesta tali accertamenti (anzi, nella risposta all’appello incidentale – cfr. pag. 6 in fondo – fa riferimento proprio ai medesimi), che peraltro sono puntualmente confermati dal carteggio processuale, sicché su questo punto il gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv.1 CPC). Con la risposta all’appello incidentale essa soggiunge che dall’audizione di __________ __________ è invece emerso che i locali al primo piano erano riscaldati (pag. 9 in mezzo). Sennonché, ella ha dichiarato che “il piano di sopra se non erro è riscaldato da un piccolo radiatore posto nel bagno” (verbale di audizione 5 dicembre 2012, pag. 42 in mezzo), di modo che risulta evidente che tale fonte di calore non sia sufficiente a garantire la temperatura indicata nel referto dal perito giudiziario e menzionata sopra. Infine, il riferimento della conduttrice alla testimonianza di __________ __________ (risposta all’appello incidentale, pag. 7 in alto), laddove questa ha dichiarato che “non vi era muffa nelle camere al piano superiore ma ve ne era sul muro delle scale che salgono dalla cucina. Una delle due camere al piano superiore era da me utilizzata come deposito merce/alimentare, l’altra per il riposo del personale o come sala giochi per mia nipote” (verbale di audizione testimoniale 15 febbraio 2012, pag. 6), dimostra, semmai, che la circostanza, per l’attrice, di non usare i locali al piano superiore ha contribuito alla manifestazione dei difetti in questione. 11. Secondo la conduttrice, inoltre, vi è uno stato di degrado delle finestre della cucina e della saletta, così come le imposte  sarebbero staccate (appello, pag. 15 in fondo). Tuttavia, essa non trae conclusioni dal proprio asserto. D’altra parte il Pretore aggiunto ha accertato l’esistenza di difetti alla finestra del primo piano nonché ai serramenti e alle persiane (decisione, impugnata, pag. 12 in fondo e 13 in alto), vagliando poi la questione di sapere se a tale titolo fosse giustificata una riduzione della pigione (loc. cit., pag. 13 in mezzo). Anche su questo punto l’appello è quindi inammissibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Lo stesso dicasi per la censura riguardante il locale cantina (appello, pag. 15 in fondo), per nulla sostanziata. 12. L’appellante contesta l’ammontare della riduzione della pigione stabilita dal primo giudice (memoriale, pag. 15 segg.). Come detto, il Pretore aggiunto ha spiegato che la presenza di umidità e di muffa è da ricondurre sia a un problema di isolazione sia al comportamento della conduttrice e che tale difetto è limitato al piano superiore e al vano scala del ristorante, ad eccezione di piccole tracce di umidità e di muffa nella saletta. Egli ha inoltre sottolineato che la locataria non utilizza i locali al primo piano e non ha dimostrato che i problemi di umidità e di muffa abbiano compromesso la sua attività commerciale. Reputando, tuttavia, che la conduttrice versa una pigione per avere la possibilità di usufruire dell’intero stabile e che le infiltrazioni d’acqua e la carenza di isolazione le hanno causato dei disagi, egli ha concesso una riduzione del 10% della pigione. Quanto ai difetti alle finestre, il Pretore aggiunto ha precisato che essi non giustificano una riduzione del canone di locazione poiché di carattere meramente estetico, non compromettendo in alcun modo l’attività di ristorazione (decisione impugnata, pag. 14 in mezzo). Ancora una volta la conduttrice non si confronta con la motivazione pretorile. Essa si limita, infatti, ad affermare apoditticamente che la presenza di muffa nell’ente condotto in locazione non le ha permesso di esercitare la sua attività normalmente, essendo a suo dire i locali poco decorosi, a elencare le riduzioni da essa postulate senza tuttavia rinviare al carteggio processuale in relazione ai difetti asseriti, a definire “ingiusto” l’accertamento secondo il quale la muffa nei locali è anche da attribuire al suo comportamento e ad affermare che il primo piano dello stabile non ha potuto essere utilizzato (cfr. anche risposta all’appello incidentale, pag. 10 in basso e 11 in alto e in mezzo). Di conseguenza, anche su questo punto l’appello è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). 13. Alla luce di quanto illustrato sopra la richiesta dell’appellante di accogliere la sua domanda cautelare 20 novembre 2012 dev’essere disattesa, così come quella volta alla liberazione in suo favore del canone di locazione in ragione del 50% (gravame, pag. 18 in alto). Nemmeno si giustifica di accogliere quest’ultima richiesta nella misura del 10%. Infatti, la questione della liberazione delle pigioni depositate presso l’UC competente è oggetto della causa inc. SE.2011.88, il cui giudizio è impugnato dinanzi a questa Camera (inc. 12.2014.182). 14. La conduttrice contesta, infine, il riparto delle spese giudiziarie di prima istanza. Essa afferma che la soccombenza della controparte è, infatti, “ben superiore” alla sua (appello, pag. 18 in mezzo). Il primo giudice ha posto a carico dell’attrice 9/10 delle spese giudiziarie e ha addossato il restante alla convenuta. Considerato che il giudizio pretorile sull’entità della riduzione della pigione è confermato, la suddivisione summenzionata resiste senz’altro a critica. In definitiva, nella misura in cui è ricevibile l’appello principale è respinto. II. Sull’appello incidentale 15. La locatrice critica il Pretore aggiunto per aver fissato la scadenza contrattuale al 28 febbraio 2014, anziché al 29 febbraio 2012 (appello, pag. 22 segg.). Essa sostiene che la sua contestazione è importante nell’ipotesi che il giudizio di prima istanza sia riformato e che alla conduttrice sia concessa una protrazione della locazione. Ritenuto che la richiesta in tal senso dell’appellante principale è respinta per i motivi illustrati (sopra, consid. 8) non vi è motivo di chinarsi sulle censure espresse su questo punto dall’appellante incidentale. 16. La convenuta sostiene, altresì, che alla controparte non dev’essere concessa alcuna riduzione della pigione. La locatrice  non contesta gli accertamenti pretorili sull’entità dei difetti ma afferma che essi sono da attribuire esclusivamente alla colpa della controparte, che avrebbe peraltro tardato nel segnalarle la formazione di muffa (appello, pag. 24 segg.). Per quanto concerne la questione della tempestività della notifica, il Pretore aggiunto ha spiegato che la locatrice si era limitata a riferire alla conduttrice di lasciare passare l’inverno, senza ritenere di visionare la situazione dei locali superiori, dimostrando così un atteggiamento poco collaborativo. Di conseguenza, il primo giudice ha reputato che la circostanza di avvalersi in corso di causa dell’argomento dell’intempestività della notifica dei difetti per contestare la riduzione della pigione era contraria al principio della buona fede (decisione impugnata, pag. 11 in alto). L’appellante incidentale non si confronta compiutamente con tale motivazione, sicché al riguardo il suo gravame è irricevibile (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). Sulla scorta dell’istruttoria il Pretore aggiunto ha poi spiegato che la muffa era da imputare sia alla mancanza di isolazione dello stabile sia al comportamento della conduttrice (decisione impugnata, pag. 12). La locatrice sostiene che “se si esamina in modo completo e oggettivo la perizia giudiziaria riguardo alle cause che hanno provocato la formazione della muffa, si deve necessariamente concludere che essa è esclusivamente da attribuire alla colpa della conduttrice per l’assenza di diligenza nella manutenzione e nella pulizia dell’ente locato”. Essa sostiene, altresì, che al contrario di quanto accertato dal primo giudice il perito giudiziario non ha riscontrato alcuna infiltrazione d’acqua e il tipo di costruzione e la vetustà dell’edificio, come pure l’assenza di isolazione, costituiscono soltanto una costatazione descrittiva delle caratteristiche dell’ente locato che non giustificano una riduzione della pigione, poiché già note alla controparte all’inizio del rapporto locativo (appello incidentale, pag. 25 in mezzo). A fronte della motivazione pretorile fondata su rinvii precisi sia alle testimonianze sia alla perizia giudiziaria, la critica della convenuta, che nemmeno indica i passaggi del referto peritale sui quali si fonda, non soddisfa i dettami posti dagli art. 310 e 311 cpv. 1 CPC, sicché su questo punto il gravame incidentale è, una volta di nuovo, irricevibile. La locatrice soggiunge che siccome la controparte ha ammesso di non usare i locali al piano superiore, allora non vi è alcun difetto che pregiudica o diminuisce l’idoneità della cosa all’uso cui è destinata (appello incidentale, pag. 25 in fondo e 26 in alto). Essa dimentica, tuttavia, che il Pretore aggiunto ha contemplato l’aspetto del mancato utilizzo, spiegando che la conduttrice paga comunque una pigione tale da avere la possibilità di usufruire dell’intero stabile, piano superiore compreso (decisione impugnata, pag. 14 in mezzo). Anche al riguardo l’appellante incidentale si limita a ribadire il proprio punto di vista senza confrontarsi in maniera esauriente con la motivazione pretorile. Infine, la critica della convenuta inerente al riferimento del primo giudice alla sentenza di questa Camera di cui all’inc. 12.1996.12 – che a suo dire contempla una fattispecie differente rispetto a quella indicata dal primo giudice – è ininfluente ai fini del giudizio. Infatti, nel fissare l’entità della riduzione egli ha contemplato la giurisprudenza in materia e nulla lascia intendere che la decisione di cui all’incarto summenzionato sia stata a sé stante decisiva in tal senso. Ne consegue, in definitiva, l’irricevibilità dell’appello incidentale. III. Sulle spese giudiziarie 17. In sintesi, l’appello principale è respinto nella misura in cui è ricevibile e l’appello incidentale è inammissibile, con conseguente conferma della decisione pretorile. Il Pretore aggiunto ha fissato il valore di causa in fr. 191'880.- (decisione impugnata, pag. 4, consid. 1). Sebbene a pag. 18 in mezzo del proprio gravame l’appellante principale sembra contestare tale importo, dato che indica il valore di causa in almeno fr. 44'000.-, a pag. 2 in alto essa ha aderito alla cifra stabilita dal primo giudice (cfr. sopra, consid. 3). In assenza di valida contestazione non vi è quindi motivo di scostarsi dalla cifra indicata dal primo giudice. Il valore litigioso dell’appello incidentale è invece di fr. 13'858.-, pari alla riduzione del 10% della pigione stabilita dal primo giudice (fr. 266.50 mensili) da giugno 2011 fino a settembre 2015 compresi. Le spese giudiziarie di secondo grado – calcolate sui valori di causa testé indicati, validi anche per un eventuale ricorso in materia civile al Tribunale federale – seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 106 cvp.1 CPC). La tassa di giustizia di appello è stabilita in base ai criteri degli art. 2, 7 e 13 LTG (nella versione in vigore dal 10 febbraio 2015, Bollettino ufficiale delle leggi e degli atti esecutivi, pag. 38 e 39), mentre le indennità per ripetibili seguendo quelli indicati all’art. 11 Rtar. Per i quali motivi, decide:                 1. L’appello principale 22 agosto 2014 di AP 1 è respinto nella misura in cui è ricevibile. 2. Le spese processuali della procedura di appello principale di fr. 5'000.- sono poste a carico dell’appellante principale, che rifonderà alla controparte fr. 4'000.- per ripetibili di appello principale. 3. L’appello incidentale 24 ottobre 2014 di AO 1 è irricevibile. 4. Le spese processuali della procedura di appello incidentale di fr. 1'000.- sono poste a carico dell’appellante incidentale, che rifonderà alla controparte fr. 1'000.- per ripetibili di appello incidentale. 5. Notificazione: -; -. Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                 La vicecancelliera Rimedi giuridici Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale,  1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso è superiore a fr. 15'000.-; per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).