12.2008.143

Incarto n.12.2008.143

Lugano

8 settembre 2008/fb

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

La seconda Camera civile del Tribunale d'appello

composta dei giudici:

Epiney-Colombo, presidente,

Walser e Lardelli

segretario:

Bettelini, vicecancelliere

sedente per statuire in materia di locazione nella causa inc. n. DI.2008.619 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 4, e più precisamente sull'istanza di sfratto 13 maggio 2008 promossa da

AO 1

contro

AP 1

nonché sull’istanza di contestazione della disdetta introdotta il 9/11 aprile 2008 innanzi all’Ufficio di conciliazione di Lugano Ovest da

AP 1,

contro

RA 1

in fatto e in diritto:che con contratto 31 gennaio 2007 l'avv. Mauro Moroni Stampa ha concesso in locazione per tempo indeterminato a AP 1ini la superficie adibita ad uso commerciale (pizzeria – take away) al piano terreno dello stabile sito in via __________ a __________, con una pigione di fr. 2'700.– mensili, pagabili anticipatamente entro il primo di ogni mese (doc. D);

che, essendo rimasto impagato il canone di locazione del mese di febbraio 2008, l'AO 1 in data 4 febbraio  2008 ha inviato al conduttore una diffida di pagamento, assegnando al medesimo un termine di 30 giorni per provvedere a versare il dovuto, con la comminatoria che in caso di mancato pagamento avrebbe provveduto a disdire il rapporto di locazione (doc. B);

che, l'importo essendo rimasto impagato, il locatore ha notificato il 10 marzo 2008 al conduttore, tramite modulo ufficiale, la disdetta del contratto di locazione con effetto a partire dal 29 aprile 2008 (doc. C);

che, con istanza 9/11 aprile 2008, il conduttore ha contestato la disdetta davanti al competente Ufficio di conciliazione, il quale, in occasione dell'udienza 13 maggio 2008, ha dichiarato la vertenza non conciliata;

che il 13 maggio 2008 il locatore ha inviato un'istanza di sfratto al Pretore e il 15 maggio 2008 l'Ufficio di conciliazione ha trasmesso per competenza al primo giudice gli atti della menzionata istanza di contestazione della disdetta;

che all'udienza di discussione del 12 giugno 2008 il conduttore si è opposto all'istanza di sfratto, confermandosi nella propria istanza di contestazione della disdetta presentata all'Ufficio di conciliazione, dolendosi di aver “notificato e ricordato al locatore le proprie pretese in svariate occasioni, fra le tante in data 13 marzo 2008 e l'ultima volta con lettera del 3 aprile 2008” in compensazione “per ritardo nella consegna dell'ente locato” e “per problemi canna fumaria”; il locatore ha invece confermato la propria istanza di sfratto, ribadendo la validità della disdetta e contestando il diritto del conduttore di far valere in sede di sfratto “le proprie pretese” e “le eventuali compensazioni”;

checon il giudizio qui impugnato il Pretore, rilevando che erano dati tutti i presupposti per una valida disdetta, ha decretato lo sfratto immediato del conduttore dai locali occupati, mettendo a suo carico la tassa di giustizia di fr. 200.–, le spese di fr. 100.-, come pure le ripetibili di fr. 200.-;

che il primo giudice, nella decisione impugnata, ha in particolare evidenziato che le pretese fatte valere dal conduttore nei confronti del locatore non erano esigibili – risultando essere completamente contestate dalla controparte e non essendo nemmeno state oggetto di una causa di risarcimento – e che quindi mancava un presupposto essenziale per opporre una valida compensazione a salvaguardia del termine per il pagamento delle pigioni scadute oggetto di diffida di pagamento ai sensi dell'art. 257d CO;

che il Pretore ha inoltre rilevato che, del resto, dagli atti non risultava in alcun modo che il conduttore, nel termine di diffida assegnato con scritto 4 febbraio 2008, avesse sollevato un'eccezione di compensazione, avendo Loffredo Sini sostenuto di voler compensare le pigioni scoperte con una pretesa di risarcimento del danno derivante dalla mancata apertura dell'esercizio pubblico – per altro nemmeno quantificata – la prima volta con scritto del 13 marzo 2008 e pertanto allorquando già era decorso il termine di 30 giorni di cui alla predetta diffida di pagamento e già era stata notificata la disdetta del contratto di locazione;

checon l’appello, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, il conduttore chiede l'annullamento della disdetta, la compensazione del credito da lui vantato nei confronti del locatore “a titolo di inadempienze contrattuali” con il credito vantato dal locatore “a titolo di pigione arretrata” e “con le pigioni a venire”, come pure l'autorizzazione a “trasferire la locazione ad un terzo”, con protesta di spese e ripetibili;

che l'appellante produce con il gravame cinque documenti nuovi, pertanto irricevibili ai norma dell'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, n. 5 e 6 ad art. 321 CPC), segnatamente i documenti d'appello D, E, F, G e H;

che egli si limita a sostenere, con riferimento ai predetti documenti nuovi, di avere richiesto la compensazione prima del “13 maggio 2008” e meglio in data 25 luglio 2007, 2 agosto 2007, 22 agosto 2007 e 20 settembre 2007;

che le argomentazioni dell'appellante, fondate su documenti irricevibili, sono pure irrite in quanto nuove;

che a titolo abbondanziale va comunque detto che dai predetti documenti non si evince alcuna valida richiesta di compensazione di crediti;

che per il resto il ricorrente non si confronta minimamente né con le predette argomentazioni della decisione impugnata, né con altre, limitandosi ad avanzare richieste palesemente irricevibili (accertamento di compensazione del debito con crediti per inadempienze contrattuali e pigioni future, autorizzazione a trasferire la locazione ad un terzo);

che il gravame, del tutto infondato, va dunque respinto siccome sprovvisto di una seria e valida motivazione;

che la tassa, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC);

che per il calcolo della tassa di giustizia e delle ripetibili il valore determinante è di fr. 32'400.—(art. 414 cpv. 3 CPC);

che nella fattispecie il valore di causa ammonta a fr. 270'000.– (canone di locazione per nove anni, fino alla data in cui sarebbe stato possibile dare disdetta ordinaria del contratto, cfr. sentenza del Tribunale federale del 14 marzo 2006 4C.418/2005).

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Perla seconda Cameracivile del Tribunale d’appello

La presidente                                                        Il segretario

Rimedi giuridici

Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).