12.1999.80

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 03.09.1999 12.1999.80

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 12.99.00080 Lugano 3 settembre 1999 /kc In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. DI.99.00060 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Città promossa con istanza 22 febbraio 1999 da __________ (rappr. dall’avv. __________ contro __________ (rappr. dall’avv. __________ in materia di locazione (annullamento della disdetta) che il Pretore, con sentenza 7 aprile 1999, ha respinto. Appellante l’istante (conduttrice) la quale, con appello 16 aprile 1999, chiede che, in riforma del primo giudizio, venga annullata la disdetta del contratto di locazione intimatale dal convenuto (locatore) mentre quest’ultimo, con osservazioni  21 maggio 1999 postula la reiezione del gravame. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti. Considerato in fatto ed in diritto: 1. L’istante occupa in locazione, dal giugno 1982, il negozio d’angolo al pianterreno dell’immobile di cui alla part. __________RFD di __________ di proprietà del convenuto. Il 3 dicembre 1998 il locatore ha assegnato alla conduttrice un termine di trenta giorni per provvedere al pagamento delle pigioni mensili arretrate di settembre, ottobre, novembre e dicembre per un importo complessivo di Fr. 29’776.40, oltre ad un residuo ancora impagato per l’anno 1997 di Fr. 2’510.- con la comminatoria, in caso di mancato tempestivo pagamento, della rescissione del contratto. Il 22 dicembre 1998 la conduttrice ha versato le pigioni di settembre e ottobre mentre quella di novembre è stata versata il 12 gennaio 1999 e quella di dicembre il successivo 22 gennaio 1999, assieme a quella di gennaio 1999. Il 21 gennaio 1999 il locatore ha fatto intimare alla conduttrice, con l’apposito modulo ufficiale, la disdetta dal contratto di locazione, ai sensi dell’art. 257d CO, a far tempo dal 28 febbraio 1999. 2. Con tempestiva istanza all’Ufficio di conciliazione, poi trasmessa al Pretore stante una domanda di sfratto presentata dal locatore, la locatrice ha contestato la disdetta ritenendola abusiva per i seguenti motivi: il conteggio degli arretrati comunicato con la diffida di pagamento era erroneo perché conteneva un residuo pigioni del 1997 non dovuto; il locatore, di fronte al ritardo della conduttrice nel pagamento di due mensilità, avrebbe dovuto chiedere alla stessa di prestare una garanzia per un importo pari a tre mesi di locazione così come previsto dal contratto e non procedere con la diffida e la disdetta per mora; al momento della disdetta erano in corso, tra le parti, trattative per il rinnovo del contratto rispettivamente la disdetta trova sola giustificazione nel fatto che il proprietario ha trovato un nuovo inquilino. Il Pretore, con la sentenza qui impugnata, ha ritenuto la disdetta valida ed operante ed ha respinto la domanda giudiziale della conduttrice. 3. Con l’appello l’istante riprende le argomentazioni riguardanti l’abusività della disdetta che il Pretore ha disatteso rimproverando altresì allo stesso di non aver assunto le prove offerte per dimostrare l’esistenza di trattative in corso tra le parti e la presenza di un nuovo interessato alla locazione, possibilmente con un canone di locazione maggiorato e quindi abusivo. 4. Giusta l’art. 257d CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora col pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine, di trenta giorni almeno nelle locazioni di locali d’abitazione o commerciali, per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto con preavviso di trenta giorni per la fine di un mese. L’appellante non contesta l’applicabilità dell’art. 257d CO ed a ragione poiché la sua situazione di mora, anche dopo la diffida, è pacificamente data per i canoni di locazione di novembre e dicembre 1998, versati dopo scaduto il termine di trenta giorni. E nemmeno potrebbe invalidare la diffida e la conseguente disdetta il fatto di aver inserito nell’assegno termine di pagamento un importo per arretrati del 1997, eventualmente non dovuto. Infatti il fatto che un locatore pretenda dal conduttore un importo troppo elevato per raffronto a quello dovuto non comporta di per sé la nullità della comminatoria, a meno che -evenienza che nel caso concreto, in assenza di ulteriori riscontri, va decisamente esclusa- in quel suo comportamento non si ravvisi una violazione della buona fede (DB 1991 Nr. 27; Giger, Der zahlungsunwillige Mieter, Zurigo 1987, p. 114 e seg.). 5. L’art. 271 CO stabilisce che la disdetta può essere annullata se contraria alle regole della buona fede. L’art. 271a CO stabilisce a sua volta nei primi due capoversi, in maniera non esaustiva, un elenco di casi in cui la disdetta del locatore può essere contestata. La dottrina e la giurisprudenza ammettono che gli art. 271 e 271a CO possono trovare applicazione anche nel caso di disdetta dovuta alla mora del conduttore (DTF 120 II 31; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. ed., Losanna, 1992, pag. 331 e 332; Barbey, Protection contre les congés concernant les baux d’habitation et de locaux commerciaux, Ginevra 1991, n. 201 ad art. 271-271a CO). In tal caso occorre però premettere il fatto che la violazione contrattuale del conduttore ha fornito al locatore un fondato motivo per sciogliere, oltretutto anzitempo, il contratto di locazione, circostanza che se non esclude totalmente la possibilità dell’abuso di diritto, concorre perlomeno a limitarla al ristretto ambito del motivo di disdetta in questione - la mora nel pagamento - che lo stesso conduttore ha concretizzato con il proprio comportamento (Lachat/Micheli, ibidem; Barbey, ibidem). 6. Così delimitato l’esame della disdetta permette di escludere un comportamento abusivo dell’istante anche ammesso - con il che cade la censura relativa alle prove non assunte dal Pretore e che queste situazioni volevano confermare, perché non pertinenti e concludenti (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 184,

n. 4) - che tra le parti fossero in corso delle trattative per un nuovo contratto o che il locatore avesse già un nuovo inquilino disposto a versare un maggior canone di locazione. Infatti, per stessa ammissione dell’istante, le nuove trattative si sarebbero arenate di fronte all’esigenza del locatore di ottenere una garanzia di tre mensilità per il pagamento delle pigioni (cfr. istanza punto 3.) quando lo stesso istante rimprovera alla controparte di non avergli, prima della messa in mora, chiesto di prestare una tale garanzia così come imporrebbe, secondo lui, il contratto. Inoltre l’eventualità dell’esistenza di un possibile nuovo inquilino disposto a pagare una pigione più elevata non è ritenuto abusivo di fronte alle motivazioni di una disdetta contrattuale (DTF 120 II 105) e quindi, a maggior ragione, senza necessità di determinare la liceità o meno di quella pigione che sta al nuovo conduttore valutare e contestare se del caso, quando la giustificazione della disdetta è la mora del conduttore ed il nuovo inquilino la conseguenza e non la causa della rescissione contrattuale. Per l’inconcludenza dell’eventuale errato conteggio delle pigioni arretrate relative all’anno 1997 già si è detto al precedente consid. 4 con, qui, la completazione nel senso che una messa in mora comprensiva anche di un importo, pur non dovuto, pari a circa il dieci per cento dell’effettivo arretrato non permette di dichiararla abusiva. 7. L’ultimo argomento dell’appellante si rifà al preteso obbligo contrattuale per il locatore (art. 5 del contratto, doc. I) di chiedere alla conduttrice, nel caso di mancato regolare pagamento di due canoni mensili, il versamento di una garanzia ad esclusione della possibilità di risolvere il contratto per mora ma solo per il motivo della mancata prestazione della cauzione. La possibilità di chiedere il versamento di una garanzia per le pigioni future è una facoltà, cosi si esprime la clausola contrattuale, concessa al locatore e quindi una semplice possibilità, un diritto alternativo ma non un obbligo nella scelta del quale egli era perfettamente libero di optare. Il fatto di non prevalersene non può essere di nocumento per il locatore al quale si sarebbe potuto rimproverare, eventualmente, di aver diffidato la conduttrice dopo il solo ritardo di una mensilità quando, per il diritto di esigere la garanzia il ritardo doveva essere di due mesi e quindi implicitamente doveva poter essere tollerato senza iniziative di rescissione per mora. Ma la mora, al momento della diffida, era di ben quattro mesi di locazione e la pigione non pagata nei termini corrispondeva a due mensilità. Con il che cade anche ogni censura di abuso nel suo comportamento, rispettoso del contratto e della legge. In ogni caso il diritto concesso al locatore non poteva escludere l’altro suo diritto di chiedere la risoluzione della locazione per mora così come all’art. 257d CO dal momento che la precedente pattuizione contrattuale, contenuta nello stesso art. 5 del contratto di locazione, prevede che le condizioni per un eventuale disdetta anticipata sono quelle stabilite dal CO e quindi anche quella per mora, già prevista dall’art. 265 vCO - simile all’attuale 257d CO - in vigore nel 1982 al momento della stipula del contratto di locazione. 8. L’appello viene di conseguenza respinto. Le spese e le ripetibili seguono la soccombenza integrale della parte appellante. Per i quali motivi dichiara e pronuncia: 1. L’appello 16 aprile 1999 __________ è respinto. 2. Le spese della procedura d’appello consistenti in: tassa di giustizia          Fr. 350.- spese                            Fr. 50.- totale                             Fr. 400.- già anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico con l’obbligo di rifondere alla controparte Fr. 400.- per ripetibili d’appello. 3. Intimazione a:

–     __________ Comunicazione alla Pretura di Locarno-Città. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario