Sentenza o decisione senza scheda
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 01.03.1999 12.1999.4
Sentenza o decisione senza scheda
Incarto n. 12.99.00004 Lugano 1° marzo 1999 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa a procedura sommaria per lo sfratto dei conduttori - inc. no. DI.98.00336 della Pretura del distretto di Bellinzona- promossa con istanza 11 novembre 1998 da __________ contro __________ __________ entrambi rappr. dall’avv. __________ con cui l’attrice ha chiesto lo sfratto dei convenuti dagli immobili di cui alle part.
n. __________, __________e __________RFD di __________; domanda avversata dai convenuti, che in via preliminare hanno postulato la sospensione della causa fino alla crescita in giudicato della causa di accertamento DI.98.00353 e la concessione dell’assistenza giudiziaria e nel merito hanno chiesto la reiezione dell’istanza, il tutto dopo aver accertato in via principale che il contratto tra le parti era di affitto agricolo, che lo stesso durava fino al 30 novembre 2006 e che le disdette intimate erano nulle, in subordine che le disdette del contratto di affitto agricolo erano efficaci per il 30 novembre 2006 e che il contratto era prorogato per 6 anni, e in via ancor più subordinata che il contratto misto di locazione-comodato era prorogato fino al 30 giugno 2004; con decisione 4 gennaio 1999 il Segretario assessore ha respinto la domanda di sospensione della causa e la domanda di assistenza giudiziaria e nel contempo ha decretato lo sfratto; appellanti i convenuti con atto di appello 11 gennaio 1999, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, con cui chiedono in via principale, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento del querelato giudizio e in subordine la sua riforma come postulato in prima sede, il tutto con protesta di spese e ripetibili di primo e secondo grado; mentre l’attrice, con osservazioni 8 febbraio 1999, postula la reiezione del gravame, protestando spese e ripetibili; letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti ritenuto in fatto A. In data 25 settembre 1997 (doc. A) la __________ si è aggiudicata ai pubblici incanti le part. N. __________, __________ e __________RFD di __________ di proprietà di __________, adibite ad azienda agricola. Il 19 dicembre 1997 la banca, mediante formulario ufficiale parzialmente modificato, ha significato ad __________ ed alla moglie __________ la disdetta del contratto di comodato, a suo dire instauratosi tra le parti dopo l’aggiudicazione agli incanti, con effetto dal 31 gennaio 1998 (doc. E, F). B. Con istanza 11 novembre 1998 la __________, preso atto che le particelle in questione non erano state ancora riconsegnate, ha chiesto lo sfratto dei signori __________. C. I convenuti si sono opposti a tale iniziativa, postulando la reiezione dell’istanza di sfratto e introducendo il 2 dicembre 1998 un’azione di accertamento (DI.98.00353): in entrambe le procedure essi, previa concessione dell’assistenza giudiziaria ed auspicando che la causa di sfratto fosse sospesa fino alla crescita in giudicato dell’azione di accertamento, hanno chiesto che fosse accertato in via principale che il contratto tra le parti era di affitto agricolo, che lo stesso non era perciò ancora giunto a scadenza e che le disdette erano nulle o in subordine, sempre premessa l’esistenza di un contratto di affitto agricolo, che le stesse erano efficaci per il successivo termine di disdetta rispettivamente che erano prorogate per 6 anni e in via ancor più subordinata che si trattava di un contratto misto locazione-comodato e che lo stesso era prorogato per 6 anni. Che nel caso di specie si fosse in presenza di un contratto di affitto agricolo -come auspicato in via principale e in via subordinata- era a loro dire provato dall’onerosità del contratto stesso ed in particolare dal fatto che nel periodo contrattuale all’attrice erano stati ceduti i sussidi dovuti per l’attività agricola espletata nonché dal fatto che i convenuti avevano eseguito sugli immobili tutta una serie di lavori di manutenzione eccedenti la misura stabilita dalla legge. L’esistenza di un contratto misto locazione-comodato -ipotizzata in via ancor più subordinata- si evinceva per contro dal fatto che l’attrice aveva ritenuto di disdire il contratto di comodato secondo le formalità previste dal contratto di locazione. D. Con decisione 4 gennaio 1999 il Segretario assessore ha respinto la domanda di assistenza giudiziaria e quella di sospensione della causa ed ha decretato lo sfratto. Il giudice di prime cure ha innanzitutto osservato che con pronunciato di pari data nella causa DI.98.00353 era stato accertato che il contratto tra le parti era di comodato. Ora, atteso che lo stesso era stato regolarmente disdetto per il 31 gennaio 1998 e che i convenuti non avevano provveduto alla riconsegna degli immobili comodati, l’istanza di sfratto era giustificata. La pretestuosità delle procedure avviate e delle argomentazioni sollevate dai convenuti, oltre a non giustificare la sospensione della presente causa, escludevano pure la concessione a loro favore dell’assistenza giudiziaria. E. Con appello 11 gennaio 1999, cui è stato concesso l’effetto sospensivo, i convenuti chiedono in via principale, previa concessione dell’assistenza giudiziaria, l’annullamento del querelato giudizio per carenza di motivazione e in subordine la sua riforma come postulato in prima sede, il tutto riproponendo in maniera letterale le argomentazioni già sviluppate davanti al Segretario assessore. Delle osservazioni 8 febbraio 1999 con cui l’attrice ha postulato la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi. Considerando in diritto 1. Gli appellanti chiedono innanzitutto l’annullamento del giudizio di primo grado, asserendo che il Segretario assessore non avrebbe minimamente motivato il decreto impugnato, essendosi limitato a rimandare a quanto deciso nella causa parallela di accertamento DI. 98.00353. La giurisprudenza è cauta nell’ammettere la nullità del giudizio per difetto di motivazione. Questo è in particolare il caso allorché il vizio è tale da pregiudicare alle parti e/o all’istanza superiore la possibilità di verificare, discutere, impugnare o giudicare la sentenza in questione con la necessaria cognizione di causa (Cocchi/ Trezzini, CPC, N. 12 ad art. 285; Rep . 1985 p. 144; IICCA 23 marzo 1993 in re S. AG/L. SA), ritenuto al contrario che soddisfa le esigenze del diritto ad una decisione motivata la sentenza che, senza pronunciarsi su tutti gli argomenti di parte, esponga, ancorché sommariamente, i motivi decisivi per il giudizio (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 2 e 13 ad art. 285). Nel caso di specie, il Segretario assessore ha chiaramente spiegato i motivi per cui ha ritenuto di respingere la domanda di assistenza giudiziaria e quella di sospensione della causa nonché, stante l’esistenza di un contratto di comodato regolarmente disdetto, di ammettere l’istanza di sfratto. Egli, è vero, non ha indicato in dettaglio i motivi per cui non riteneva che il contratto tra le parti non costituisse un contratto di affitto agricolo oppure un contratto misto locazione-comodato, ma in tale circostanza non si può ravvisare una carenza di motivazione, in quanto egli nell’occasione ha fatto riferimento al giudizio di pari data nella causa DI. 98.00353 -gli appellanti ammettono del resto che tale incarto era stato in precedenza richiamato (appello p. 4)- ove tali questioni erano state comunque esaminate. Da tale modo di procedere i convenuti non hanno in definitiva subito alcun pregiudizio, essendo perfettamente in grado di comprendere i motivi in base ai quali il giudice aveva statuito in quel modo, tanto è vero che anche in questa sede essi hanno potuto contestare le conclusioni del giudice di prime cure, riproponendo la tesi secondo cui il contratto tra le parti non fosse un comodato bensì un contratto di affitto agricolo o un misto tra locazione e comodato: ciò giustifica di respingere la censura. 2. Gli appellanti, ripresentando le richieste già avanzate in prima istanza, chiedono implicitamente anche in questa sede che la decisione sulla procedura di sfratto venga sospesa fino alla crescita in giudicato della parallela causa di accertamento DI.98.00353. La richiesta non può essere accolta già per il fatto che la sospensione di una procedura sommaria in materia di sfratto per attendere l’esito di una causa ordinaria sarebbe contraria alla volontà del legislatore (Cocchi/Trezzini, op. cit., N. 4 ad art. 107 e N. 7 ad art. 506). Nondimeno, per motivi di opportunità, questa Camera, senza che ciò giustifichi un’eventuale sospensione della causa di sfratto, ha deciso di statuire sulla presente vertenza solo dopo l’evasione della causa parallela di accertamento DI.98.00353, pure appellata (inc. 12.99.00010). Con giudizio odierno questa Camera ha confermato la decisione del Segretario assessore in quel procedimento e nulla più osta alla pronuncia sullo sfratto. 3. Nel merito, gli appellanti chiedono -nel petitum principale e subordinato- che sia accertata l’esistenza di un contratto di affitto agricolo e non di un comodato, ritenendo che la concessione degli immobili non fosse avvenuta a titolo gratuito. 3.1 È manifestamente a torto che essi affermano che la cessione a favore della attrice dei sussidi a loro dovuti per l’utilizzazione a fini agricoli degli immobili costituirebbe la retribuzione per l’uso degli stessi: la cessione, stipulata già il 1° aprile 1996 (doc. 10), era stata in effetti concordata a suo tempo per ridurre i debiti ipotecari dei convenuti, allora proprietari, verso la banca attrice. Con i pagamenti, avvenuti nel 1998 secondo quelle medesime modalità, i convenuti non hanno perciò fatto altro che pagare parzialmente un loro debito, per il quale l’attrice al momento dell’acquisto ai pubblici incanti aveva ottenuto un attestato d’insufficienza di pegno di fr. 290’854.- (doc. G). Che i sussidi ceduti non costituissero fitto è altresì provato dal fatto che se i convenuti fossero rimasti proprietari degli immobili, in ogni caso tali importi sarebbero andati alla banca. 3.2 Altrettanto a torto essi ravvisano un carattere oneroso nella circostanza che essi avrebbero effettuato una manutenzione eccedente quanto previsto dalla legge (Paquier-Boinay, Le contrat de bail à ferme agricole, Losanna 1991, p. 128). Non è innanzitutto provato -e i convenuti del resto non lo affermano- che l’attrice fosse a conoscenza degli interventi di manutenzione che essi avevano effettuato negli immobili. A prescindere da ciò, non è nemmeno provato -e anche in questo caso i convenuti nemmeno lo sostengono- che l’effettuazione di tali interventi costituisse un obbligo contrattuale in cambio della concessione in uso degli immobili (cfr. IICCA 28 ottobre 1994 in re R./D.): in tali circostanze si deve ritenere che, nella misura in cui eccedono la normale manutenzione, gli interventi effettuati dai convenuti devono esser loro risarciti dalla controparte in applicazione dell’art. 307 cpv. 2 CO, ritenuto però che ciò non muta il carattere non oneroso della messa a disposizione della cosa. Non essendovi in concreto la prova della pattuizione di un fitto, ne deve discendere l’inapplicabilità delle disposizioni sull’affitto ed in particolare, stante l’esistenza di un’azienda agricola, di quello agricolo (LAAgr, RS 221.213.2). Ciò esclude innanzitutto che il contratto sia ancora in essere e che esso giunga perciò a scadenza solo il 30 novembre 2006. Le disdette inoltrate non devono sottostare (nemmeno per analogia) all’art. 298 CO e non sono quindi nulle, pur contenendo indicazioni errate per la loro contestazione; le stesse disdette non sono parimenti nulle per il fatto che non rispetterebbero le disposizioni dell’art. 16 LAAgr, ciò che semmai avrebbe imposto di riportarne la scadenza al prossimo termine di disdetta, cioè al 30 novembre 2006. Nemmeno vi è infine lo spazio per un’eventuale protrazione del contratto in virtù degli art. 26 e 27 LAAgr. 4. Gli appellanti -con riferimento al petitum ancor più subordinato- chiedono inoltre che sia accertato che il contratto tra le parti era un contratto innominato di natura mista locazione-comodato, e ciò per il fatto che l’attrice in realtà avrebbe voluto applicare al contratto di comodato le modalità di disdetta (formulario ufficiale contenente le formalità per un’eventuale contestazione della disdetta e per un’eventuale protrazione) previste dal contratto di locazione. La censura è infondata. Dalla semplice utilizzazione di quel formulario, modificato in considerazione del fatto che si trattava di un comodato, non si può in effetti evincere, né i convenuti potevano ritenerlo in base al principio della buona fede, che la comodante, in deroga all’art. 309 CO, intendesse permettere alla controparte di far capo alle norme della locazione -ed in particolare per quanto riguardava i termini di disdetta e il diritto ad un’eventuale protrazione- per quanto atteneva alla fine del contratto: poiché il formulario ufficiale, modificato, indicava in realtà solo quale sarebbe dovuta essere la procedura -di fatto errata- per far valere un’eventuale contestazione della disdetta e/o un’eventuale protrazione e nient’altro, l’errore commesso dalla banca attrice non ha avuto alcuna conseguenza e non ha comportato un peggioramento della posizione della controparte, che in ogni caso non aveva né il diritto di contestare la disdetta, né quello di chiedere una protrazione. Esclusa così l’esistenza di un contratto misto locazione-comodato -per altro sconosciuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza- non è nemmeno possibile, non potendosi applicare gli art. 266b e 266c CO, che le disdette possano aver effetto per il giugno 1998 -la questione invero non osterebbe all’accoglimento dell’istanza di sfratto, inoltrata successivamente a tale data- e neppure è possibile concedere ai convenuti una protrazione del contratto per 6 anni in applicazione dell’art. 272 CO. 5. È pertanto in definitiva a ragione che il Segretario assessore ha concluso per l’esistenza di un comodato, ciò che del resto è la regola nel caso in cui un immobile viene lasciato ad un terzo a titolo gratuito per breve tempo o comunque transitoriamente, in attesa di meglio regolare la situazione (Studer/Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, p. 38 e seg.; Paquier-Boinay, op. cit., ibidem; AGVE 1992 p. 37 e 40). Per il resto, non avendo gli appellanti censurato il fatto che il contratto di comodato sia stato regolarmente disdetto con effetto dal 31 gennaio 1998 -essi, come già accennato, hanno ritenuto, ma solo nell’ipotesi di contratto misto locazione-comodato, che in applicazione degli art. 266b e 266c CO la disdetta potesse tutt’al più decorrere dal giugno 1998, ciò che però non inficerebbe la validità della domanda di sfratto, inoltrata successivamente a tale data- la questione, incontestata, va ritenuta assodata. Ciò permette senz’altro di confermare la legittimità dello sfratto, come accertato nel querelato giudizio. 6. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC). La domanda di assistenza giudiziaria per la procedura di primo grado e per quella di appello deve a sua volta essere respinta già in assenza del requisito del fumus boni iuris. Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 11 gennaio 1999 __________ è respinto. II. La domanda di assistenza giudiziaria 11 gennaio 1999 di __________ e __________ è respinta . III. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 180.-
b) spese fr. 20.- Totale fr. 200.- già anticipate dagli appellanti, restano a loro carico con l’obbligo di rifondere in solido alla parte appellata fr. 300.- per ripetibili. IV. Intimazione a: - __________ Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente Il segretario