12.1998.261

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 09.03.1999 12.1998.261

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 12.98.00261 Lugano 9 marzo 1999 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per giudicare nella causa DI.98.286 della Pretura di Locarno-Campagna in materia di sfratto dei conduttori, promossa con istanza 28 settembre 1998 da __________ rappr. dallo studio legale __________ contro __________ rappr. dallo studio legale __________ con cui l’istante ha chiesto lo sfratto della convenuta dal capannone artigianale-industriale con prefabbricato annesso da lei locato al n. __________ di via __________ ad __________; Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell’istanza e che il Pretore con decreto 9 novembre 1998 ha accolto; Appellante la convenuta, che con atto di appello con richiesta di effetto sospensivo del 20 novembre 1998 chiede la riforma del decreto impugnato nel senso di respingere l’istanza; Mentre l’istante con osservazioni 21 dicembre 1998 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili; Richiamato il decreto 25 novembre 1998 con cui il Presidente di questa Camera ha conferito effetto sospensivo al gravame, Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione

1.  - se deve essere accolto l’appello

2.  - tassa di giustizia e ripetibili Ritenuto in fatto: A. Le parti il 7 febbraio 1996 hanno stipulato il contratto di locazione doc. A per l’immobile di cui trattasi prevedente una pigione annua di fr. 48’000.--, da pagarsi in rate bimestrali anticipate. Adducendo la mora nel pagamento del canone, l’istante procede nell’istanza di sfratto del 28 settembre 1998 dopo avere disdetto il contratto per il termine del 31 marzo 1998 (doc. C). B. All’udienza del 30 ottobre 1998 la convenuta si è opposta all’istanza, ribadendo le argomentazioni di cui alla precedente istanza di annullamento della disdetta inoltrata all’Ufficio di conciliazione, ed in particolare la circostanza per cui -per effetto di compensazioni- non esisterebbe l’asserita situazione di mora posta alla base della disdetta. C. Nel decreto impugnato il Pretore, riassunta la situazione, ha rilevato che sussisterebbe mora per fr. 13’937.35, dal che il buon fondamento della disdetta. Non potendosi presumere la rinuncia del locatore, oppure la tacita conclusione di un nuovo contratto, dal fatto che il locatore non ha richiesto subito la restituzione del bene locato, ne conseguirebbe l’accoglimento dell’istanza. D. Delle argomentazioni dell’appellante -che postula la riforma del decreto impugnato nel senso della reiezione dell’istanza- e di quelle del resistente -che avversa il gravame, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi. Considerato in diritto: 1. La particolarità della presente fattispecie -a prescindere dalla questione a sapere se la conduttrice si sia o meno trovata in mora- è costituita dal fatto che la disdetta è stata intimata il 17 febbraio 1998 per il termine del 31 marzo 1998, mentre l’istanza di sfratto è stata presentata a quasi 6 mesi di distanza dalla pretesa fine del contratto, e più precisamente solo il 28 settembre 1998. 2. Il Pretore ha individuato il problema, ma sulla scorta della citazione di SVIT, Kommentar Mietrecht, l’ha ritenuto superabile per il cennato motivo per cui dall’attesa del conduttore non si potrebbe presumere la rinuncia alla restituzione del bene locato oppure la conclusione tacita di un nuovo contratto di locazione (consid. 4, pag. 7). Si tratta di un’argomentazione che, nelle circostanze date, non può essere condivisa. 3. La giurisprudenza di questa Camera, pur considerando la citazione ritenuta dal Pretore, ha già avuto modo di stabilire che una ragionevole attesa del locatore nel richiedere lo sfratto è di principio ammissibile, ma che se essa si protrae oltre il lecito, oppure se vi sono comportamenti del locatore passibili di ingenerare una situazione di insicurezza circa le sue reali intenzioni, si dovrà ritenere che egli abbia rinunciato agli effetti della propria disdetta, e meglio che egli abbia consentito a che si instauri un nuovo regime contrattuale, con la conseguenza della perenzione del diritto allo sfratto (II CCA 19 agosto 1993 in re F./P.) Questo è quanto è avvenuto nella fattispecie: risulta infatti che il 26 giugno 1998 il patrocinatore dell’attore si è rivolto a quello della convenuta per informarlo di avere “provveduto a far spiccare un precetto esecutivo per le pigioni scadute sino ad oggi” (doc. 2), mentre il precedente 22 aprile 1998 l’istante aveva chiesto all’UE di Locarno l’erezione di un inventario per pigioni scadute, ma anche per quelle dichiarate in corso, e meglio per il periodo dal 1° aprile al 31 (recte: 30) settembre 1998 (doc. 7). Da queste chiarissime indicazioni, ed in specie dalla richiesta di inventario per le pigioni sino al 30 settembre 1998, si deve necessariamente inferire il perfezionarsi di un nuovo contratto di locazione anche nell’ipotesi che il precedente fosse stato validamente disdetto, non potendosi proteggere dal profilo della buona fede il comportamento del locatore che agisce per riscuotere il canone per l’epoca successiva alla pretesa fine del contratto, e che nel contempo si prevale con lo sfratto di quel termine del contratto oramai superato dal successivo concludente comportamento. 4. Al locatore indeciso resta evidentemente aperta la possibilità di riprendere il procedimento di cui all’art. 257d CO, se ne sono dati i presupposti, chiedendo poi nuovamente l’espulsione della conduttrice, del che il locatore è in concreto senz’altro cosciente, visto che la disdetta in esame faceva già seguito a quella, poi ritirata, del 12 dicembre 1997 (doc. 9). Ne segue l’accoglimento del gravame. Tassa di giustizia, spese e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza dell’istante (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 20 novembre 1998 __________ è accolto. Di conseguenza il decreto 9 novembre 1998 della Pretura di Locarno-Campagna è riformato nel modo seguente: 1. L’istanza di sfratto è respinta. 2. La tassa di giustizia di fr. 200.-- e le spese, da anticipare dall’istante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere alla convenuta fr. 600.-- per ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia                                 fr.    280.-- b) spese                                                   fr.      20.-- T o t a l e                                                    fr.    300.-- già anticipati dall’appellante, sono a carico dell’istante, che le rifonderà fr. 450.-- per ripetibili di appello. III. Intimazione:    -    __________ Comunicazione alla Pretura di Locarno-Campagna. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                           Il segretario