12.1996.127

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 16.10.1996 12.1996.127

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 12.96.00127 Lugano 16 ottobre 1996 /fb In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per giudicare nella causa in materia di contratto di locazione n. __________ della Pretura del distretto di Bellinzona, promossa con istanza 11 marzo 1996 da __________ rappr. dall'avv. __________ contro __________ con cui l’istante ha chiesto la diminuzione del 9,75% del canone di locazione dell’appartamento da lui condotto a far tempo dal 1° aprile 1996 a seguito della diminuzione del tasso ipotecario dal 6% al 5%; Istanza avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 28 maggio 1996 ha respinto; Appellante l’istante, che con atto denominato “ricorso per cassazione” del 7 giugno 1996 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di ammettere l’istanza; Gravame sul quale la convenuta non si è espressa; Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione

1.  - se deve essere accolto l’appello

2.  - tassa di giustizia e ripetibili Ritenuto in fatto A. A far tempo dal 1° maggio 1987 l’istante ha locato dalla convenuta, dapprima per la durata di tre anni ed in seguito con tacito rinnovo di anno in anno, un appartamento di 41/2 locali al 3° piano dello stabile denominato “__________ ” in via __________ a __________. La pigione iniziale di fr. 978.-- al mese è stata portata, con successivi aumenti, a fr. 1’288.-- mensili. B. Con l’istanza in rassegna __________ ha postulato la riduzione del 9,75% del canone a partire dal 1° aprile 1996 a seguito della diminuzione del tasso ipotecario dal 6% al 5%. All’udienza del 22 aprile 1996 la convenuta si è opposta all’istanza adducendo che all’avvenuta riduzione dei tassi ipotecari essa potrebbe eccepire il fatto di non trarre un reddito sufficiente dal bene locato. I canoni percepiti non consentirebbero infatti nemmeno la copertura dei soli oneri per interessi bancari, dal che una situazione fortemente passiva per la società locatrice. C. Nel giudizio impugnato il Pretore ha respinto l’istanza facendo propria la tesi della convenuta, secondo cui alla richiesta di diminuzione del canone potrebbe validamente essere eccepita la circostanza secondo cui la locatrice non percepirebbe un reddito sproporzionato dall’ente locato. D. Con il gravame l’istante chiede la riforma del giudizio pretorile nel senso di accogliere l’istanza. Indipendentemente dalla questione a sapere se la convenuta tragga o meno un reddito sproporzionato dallo stabile, il chiaro tenore dell’art. 13 cpv. 1 OLAL imporrebbe una riduzione dei canoni proporzionata a quella dei tassi ipotecari. Inoltre dal principio dell’affidamento risulterebbe che nella specie il bene locato procura alla convenuta un reddito ammissibile e sufficiente, e che il conduttore potrebbe ritenere che la riduzione dei tassi comporti automaticamente quella del canone, come del resto avvenuto nel 1994. La giurisprudenza di cui alla DTF 121 III 163 sarebbe troppo restrittiva e dovrebbe comunque proteggere la buona fede dell’inquilino. E. La convenuta non ha presentato osservazioni all’appello. Considerato in diritto: 1. Secondo la giurisprudenza di questa Camera, nelle procedure di adeguamento del canone di locazione il valore della lite va stabilito in 20 annualità allorché, come nella specie, il contratto si rinnova automaticamente di anno in anno in mancanza di disdetta, così che la lite riguarda in definitiva  prestazioni periodiche di durata indeterminata ed incerta ai sensi dell’art. 7 cpv. 3 CPC (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 7, n. 1). Ne discende che la lite in esame ha valore superiore a fr. 8’000.-- e che la decisione del Pretore andava impugnata con il rimedio di diritto dell’appello, e non con quello del ricorso per cassazione. L’errore non nuoce tuttavia al ricorrente dal momento che risulta chiaramente dall’impugnativa che le critiche alla sentenza pretorile dovrebbero condurre -a mente dell’istante- al pieno accoglimento delle sue domande, e che non si può per contro ritenere che la controparte abbia subito pregiudizio a seguito dell’inesatta indicazione del rimedio di diritto (Cocchi/Trezzini, opera citata, ad art. 309, n. 8). 2. L’art. 270a cpv. 1 CO stabilisce che il conduttore può domandare la riduzione della pigione per la prossima scadenza contrattuale nel caso in cui il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a causa di una modificazione essenziale della basi di calcolo, in particolare una diminuzione dei costi. In questo particolare momento congiunturale, la riduzione dei tassi ipotecari costituisce il caso più rilevante di “diminuzione dei costi” del locatore ai sensi della cennata norma. 3. Il citato articolo di legge è esplicito nel subordinare la possibilità di ottenere la riduzione della pigione a due condizioni cumulative: la diminuzione dei costi del locatore e il conseguente ottenimento di un reddito sproporzionato dal bene locato. La precedente giurisprudenza di questa Camera, aderendo alla dottrina maggioritaria e alla giurisprudenza di altri cantoni, stabiliva che, all’atto pratico, una diminuzione dei costi del locatore intervenuta dopo l’ultimo adeguamento del canone dava diritto al conduttore di ottenere una diminuzione della pigione, a meno che il locatore avesse introdotto nel contratto o in un precedente modulo di notifica una valida riserva dalla quale risultasse che il reddito fornito dall’ente locato non era sufficiente, o che il canone non corrispondeva alle pigioni del quartiere (II CCA 9 giugno 1995 in re F./B., ribadita l’11 luglio 1995 in re B./G. e llcc.). 4. Nella sentenza pubblicata in DTF 121 III 163 e segg., che comporta necessariamente la modifica dell’orientamento di questa Camera, il Tribunale federale dopo approfondita analisi della problematica alla luce dei legittimi interessi delle parti contrattuali e del principio dell’affidamento (cfr. in particolare il consid. 2d alle pag. 165-168), si è chiaramente espresso in favore della diversa soluzione secondo cui il locatore, in caso di diminuzione dei costi, anche in assenza di un’esplicita riserva in tal senso può validamente eccepire alla richiesta di diminuzione della pigione il fatto che egli, pur considerata la diminuzione dei costi, trae dal bene locato un reddito insufficiente o comunque non sproporzionato. 5. Deve pertanto essere smentita l’affermazione dell’appellante (peraltro inesatta anche alla luce della precedente giurisprudenza), secondo cui sussisterebbe una sorta di automatismo, eruibile dal principio dell’affidamento, grazie al quale alla diminuzione dei tassi ipotecari seguirebbe necessariamente la riduzione della pigione nei termini previsti dall’art. 13 OLAL. Siffatta soluzione, contrariamente all’opinione dell’istante, non discende in astratto dal principio dell’affidamento, avendo il Tribunale federale stabilito il contrario nella citata sentenza. Tanto meno tale soluzione può trovare sostegno nell’art. 13 OLAL, norma per sua natura subordinata all’art. 270a CO e avente unicamente funzione di quantificare -ma solo al verificarsi delle condizioni di cui all’art. 270a CO- l’effetto concreto sulla pigione di una diminuzione dei tassi ipotecari. 6. L’accertamento contenuto nel giudizio impugnato secondo cui la locatrice rifiutando la riduzione del canone non otterrebbe ancora un reddito sproporzionato dall’ente locato non è stata contestata dal ricorrente, eccezion fatta per l’apodittica, e perciò irrilevante affermazione del contrario (ricorso, pag. 5). Rimane da esaminare se la soluzione alla quale è giunto il primo Giudice sia in qualche modo contraria al principio della buona fede in conseguenza delle peculiarità della concreta fattispecie. 6.1 L’istante ritiene di poter trarre diritto dal fatto che in occasione dell’ultimo adeguamento della pigione la convenuta ha tenuto conto della riduzione del tasso ipotecario senza sollevare eccezioni (doc. I). Il rilievo non è pertinente: secondo la precedente giurisprudenza, in assenza di un’esplicita riserva, che in concreto non era stata formulata, la convenuta non poteva fare altro se non accordare all’istante la dovuta riduzione della pigione. Il fatto che ora, conformemente alla più recente giurisprudenza, la locatrice abbia eccepito il reddito insufficiente da lei tratto dall’immobile anche in assenza di un’esplicita riserva in tal senso, non costituisce altro che l’esercizio di un legittimo diritto, e non -in assenza di altri elementi qualificanti- un abuso del medesimo. 6.2 L’istante adduce inoltre il fatto che la convenuta gli avrebbe promesso una diminuzione per la prossima scadenza contrattuale qualora i tassi fossero nel frattempo rimasti al medesimo livello (doc. C). Nemmeno in questo comportamento è tuttavia ravvisabile abuso di diritto, per l’evidente motivo che la promessa non riguarda il periodo contrattuale oggetto della lite, per il quale la convenuta non risulta aver assunto atteggiamenti atti a suscitare una fiducia del convenuto meritevole di protezione circa la rinuncia all’eccezione relativa all’insufficiente reddito tratto dall’immobile. Ne deve conseguire la reiezione del gravame. Le spese e la tassa di giustizia seguono la soccombenza dell’appellante. Alla locatrice, che non ha presentato osservazioni all’appello, non vengono tuttavia assegnate ripetibili (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 7 giugno 1996 di __________ è respinto. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia                   fr.    580.-- b) spese                                     fr.      20.-- T o t a l e                                     fr.    600.-- già anticipati dall’appellante,  restano a suo carico. III. Intimazione:    -    __________ Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                   Il segretario