12.1995.99

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 21.06.1995 12.1995.99

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 12.95.00099 Lugano 21 giugno 1995 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile inc. n. 2'146 della Pretura di Mendrisio-Sud promossa con petizione 5 gennaio 1990 da ________________________________________ rappr. dall'avv. __________ contro __________ rappr. dall'avv. __________ con cui gli attori hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 28’816.40 oltre interessi a titolo di minor valore dell’oggetto venduto; Domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 6 febbraio 1995 ha accolto per fr. 13’000.70 oltre interessi; Appellante il convenuto, che con atto di appello del 27 febbraio 1995 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione; Mentre gli attori con le osservazioni e appello adesivo del 5 aprile 1995 chiedono la reiezione del gravame principale e l’accoglimento di quello adesivo, con cui postulano la riforma della sentenza del Pretore nel senso di accogliere integralmente la petizione; Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti, posti a giudizio i seguenti punti di questione 1 .    - se deve essere accolto l’appello 2.

- se deve essere accolto l’appello adesivo 3. - tassa di giustizia e ripetibili Ritenuto in fatto: A. Il 14 giugno 1984 gli attori hanno acquistato dal convenuto al prezzo di fr. 285’000.-- il fondo n. __________di ____________________fondo sul quale sorge un’abitazione costituita da due corpi distinti, il più recente dei quali costruito negli anni 1962/1963. B. Ritenendo l’abitazione gravata da difetti occulti, gli attori nel 1988 hanno dapprima chiesto l’erezione di una perizia a futura memoria, mentre con la petizione che ci occupa essi hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di complessivi fr. 28’816.40 oltre accessori, di cui fr. 22’000.-- a titolo di minor valore dell’oggetto venduto calcolato secondo il metodo relativo, e fr. 6’816.40 a risarcimento del costo della perizia a futura memoria. C. Nella risposta del 2 maggio 1990 il convenuto si è opposto alla petizione, contestando sia l’esistenza degli asseriti difetti, che la tempestività della loro notifica da parte degli attori, che solo il 2 settembre 1988 avrebbero espresso delle lamentele. Inoltre, gli attori al momento dell’acquisto sarebbero stati perfettamente in chiaro sulle condizioni dell’immobile, edificato molti anni prima, ed avrebbero oltretutto spuntato un favorevole prezzo d’acquisto, comprensivo anche del mobilio. Eventuali difetti sarebbero comunque stati causati dagli stessi attori, e meglio dagli importanti lavori di ristrutturazione da loro intrapresi. D. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, ritenuta l’esistenza tra le parti di un contratto di compravendita immobiliare, ha ammesso l’esistenza di difetti nascosti dell’abitazione, solo in parte tempestivamente notificati al venditore. Dovendosi ammettere un valore venale del fondo senza difetti di fr. 270’000.-- e un prezzo di vendita effettivo di fr. 259’000.-- dopo la deduzione di quanto pagato per il mobilio, ne conseguirebbe un minore valore globale di fr. 19’185.--, rivendicabile dagli attori per la metà, in proporzione alla parte di difetti tempestivamente notificata. Si giustificherebbe inoltre di accollare al venditore la metà del costo della perizia a futura memoria, il tutto per fr. 13’000.70 oltre interessi. E. Con tempestivo gravame datato 27 febbraio 1995 il convenuto ha chiesto la riforma della sentenza pretorile nel senso di respingere la petizione. Il Pretore, che avrebbe giustamente respinto le pretese degli attori relativi agli altri difetti della casa, nell’ammettere la responsabilità del convenuto per i difetti relativi ai canali di drenaggio avrebbe quantificato a torto il minor valore in fr. 9’500.-- e oltre, visto che il perito avrebbe stimato i costi di riparazione in fr. 2’039.--. In realtà l’esiguità di tale difetto non comporterebbe alcun minor valore, o al limite di un minor valore di soli fr. 1’720.--. F. Nelle osservazioni del 5 aprile 1995 gli attori hanno chiesto la reiezione del gravame del convenuto sulla scorta di argomentazioni delle quali, per quanto necessario, si dirà nei successivi considerandi. Nel medesimo allegato essi si sono aggravati in via adesiva contro il giudizio del Pretore, chiedendone la riforma nel senso di accogliere integralmente la petizione. Il Pretore avrebbe negato a torto la tempestiva notifica di tutti i difetti dello stabile, e pure a torto avrebbe computato il minor valore tenendo conto del prezzo di vendita di fr. 259’000.-- in luogo di quello effettivo che era invece di fr. 285’000.--. G. Con osservazioni del 15 maggio 1995 il convenuto postula la reiezione del gravame adesivo protestando spese e ripetibili. Considerato in diritto: 1. Secondo la costante giurisprudenza del Tribunale federale, la cosiddetta actio quanti minoris, sia nel contratto di compravendita che in quello di appalto, va affrontata, per quanto è della determinazione del minor valore, in base al metodo del calcolo relativo, secondo cui la relazione tra il prezzo (rispettivamente la mercede) ridotto e quello pattuito tra le parti corrisponde alla relazione tra il valore oggettivo della cosa venduta difettosa (o dell’opera difettosa) e il suo valore senza difetto (DTF 116 II 313, 111 II 163, 88 II 414; II CCA 14 marzo 1994 in re F.G. SA/M.; Gauch, Der Werkvertrag, 3. edizione, n. 1176 e segg.; Giger, Berner Kommentar, n. 17 e segg. ad art. 205 CO; Honsell/Vogt/Wiegand, OR I, n. 7 e segg. ad art. 205 CO). Va al proposito rilevato che, salvo contrarie risultanze, si presume che il prezzo convenuto corrisponda al valore oggettivo della cosa, e che in mancanza di indizi in senso opposto può altresì presumersi che il minor valore corrisponda al costo della riparazione (DTF 111 II 382; Rep . 1982, pag. 382; II CCA 13 febbraio 1995 in re N. e llcc./R. e llcc.). 2. Ai sensi dell’art. 201 cpv. 3 CO, la tempestiva notifica al venditore dei difetti nascosti della cosa venduta è l’indispensabile premessa per la possibilità di esercitare i diritti di garanzia previsti dalla legge in favore del compratore. L’onere della prova della tempestiva notifica dei difetti spetta all’acquirente  (Honsell/Vogt/Wiegand, opera citata, n. 14 ad art. 201 CO), acquirente che deve descrivere i difetti da lui constatati in maniera tale da permettere al venditore di comprendere il genere e la portata del difetto, nonché la natura delle critiche espresse dall’acquirente (Giger, opera citata, n. 64 e 65 ad art. 201 CO). 3. Gli attori a questo stadio della causa ammettono esplicitamente di avere notificato per la prima volta i difetti legati alle crepe e ai cedimenti con lo scritto del 2 settembre 1988 (osservazioni all’appello, punto 6, pag. 10), mentre i difetti relativi ai canali di drenaggio, con conseguenti infiltrazioni d’acqua sotto l’abitazione, sarebbero già stati notificati in precedenza e in loco al convenuto (osservazioni, ibidem; cfr. anche il doc. C, pag. 2). 3.1 Dalla relazione tecnica fatta allestire dagli attori prima di acquistare il fondo (allegato 3 alla perizia a futura memoria) si evince che fin dall’inizio essi erano coscienti dell’esistenza di problemi di assestamento e di cedimento del terreno conseguenti alla realizzazione della seconda parte della costruzione. A tali problemi gli attori hanno posto parzialmente rimedio nell’estate del 1987, rinforzando le fondamenta di un angolo della casa (cfr. petizione, punto 2, pag. 2). Per tali difetti si deve perciò ammettere la natura manifesta al momento dell’acquisto (cfr. anche la perizia, risposta 8, pag. 9 in fondo), oppure in ogni caso la tardività della notifica effettuata solo nel settembre del 1988. 3.2 Le crepe sono secondo il perito (risposta 4, pag. 4) la diretta conseguenza dei movimenti di assestamento della parte nuova dell’edificio. Sempre secondo il perito, esse si sarebbero formate prima della vendita, ed eventualmente avrebbero visto le proprie dimensioni aumentare in conseguenza dei lavori di rinforzo delle fondazioni effettuati dagli attori nel 1987. Anche dalla lettera di notifica dei difetti (doc. C) si evince che il fenomeno delle crepe -verificatosi a mente degli attori “tutt’ad un tratto”- risale a diverso tempo prima, prova ne è il fatto che il signor __________ “allarmato di tale fatto, ha immediatamente preso delle misure atte a frenare il fenomeno di cedimento”. Anche in questo caso si deve necessariamente concludere per la tardività della notifica del difetto. 3.3 Deve per contro essere ritenuta tempestiva la notifica dei difetti attinenti ai canali di drenaggio, venuti alla luce con l’effettuazione di scavi destinati alle altre opere di ristrutturazione, ed immediatamente segnalati al convenuto, così come da lui pacificamente ammesso  (cfr. la risposta 9 all’interrogatorio formale). 4. Rimane perciò da determinare, secondo il metodo relativo, il minor valore del fondo venduto in conseguenza dei difetti dei canali di drenaggio. A questo fine, va ritenuto che il prezzo di vendita dell’immobile è con ogni evidenza stato fissato in fr. 285’000.-- (doc.B). Il fatto che tale prezzo includesse anche determinati elementi di mobilio, accessori e combustibile, il cui valore è stato riconosciuto essere di fr. 26’000.-- (doc. 2), contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore,  non ha comportato la riduzione del prezzo del fondo in pari misura, ma semmai il corrispondente aumento del suo valore rispetto ai fr. 270’000.-- calcolati dal perito senza tenere conto di detti accessori (cfr. perizia, pag. 9). Quo al valore dell’immobile con il difetto, atteso che entrambe le parti sono a giusta ragione consce della rilevanza dei costi di riparazione per la sua determinazione, deve prevalere la tesi del convenuto, che con buon diritto sottolinea che i difetti del drenaggio erano riparabili con una spesa di fr. 2’039.-- (perizia, pag. 6), rispetto alla tesi degli attori, che a torto vorrebbero considerare anche i costi della riparazione dei giunti di dilatazione e delle fessure della facciata (osservazioni, pag. 13 e 14), costi questi relativi ai difetti delle facciate, per i quali il convenuto non è però tenuto a fornire garanzia. In conclusione, ritenuti il prezzo di vendita di fr. 285’000.--, il valore senza difetti dell’oggetto venduto di fr. 296’000.-- (fr. 270’000.-- stabiliti dal perito con l’aggiunta di fr. 26’000.-- di accessori) e il valore con il difetto al drenaggio di fr. 293’961.-- (fr. 296’000.-- meno il costo della riparazione di fr. 2’039.--), ne consegue che il prezzo ridotto è pari a fr. 283’036.80. Gli attori hanno perciò diritto ad una riduzione di fr. 1’963.20  del prezzo di vendita e alla rifusione, in proporzione alla loro maggiore soccombenza, di 1/10 del costo della perizia a futura memoria, ovvero di fr. 681.65. Ne conseguono, ai sensi dei considerandi, il parziale accoglimento dell’appello principale e la reiezione di quello adesivo. Spese, tassa di giustizia e ripetibili delle due sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG dichiara e pronuncia I. L’appello 27 febbraio 1995 __________ è parzialmente accolto. Di conseguenza la sentenza 6 febbraio 1995 della Pretura di Mendrisio-Sud è riformata nel modo seguente: 1. La petizione 5 giugno 1990 __________ è                    parzialmente accolta. Di conseguenza __________ è condannato a pagare agli attori fr.    2’644.85 oltre interessi al 5% dal 30 ottobre 1984 su fr. 1’963.20,    e dal 5 gennaio 1990 su fr. 681.65. In tale misura è tolta in via definitiva l’opposizione interposta al           precetto esecutivo n. __________del 26 maggio 1989 dell’UEF di            Mendrisio. 2. La tassa di giustizia di fr. 1’750.-- e le spese, da anticipare     come di rito, sono a carico degli attori per 9/10 e del         convenuto per 1/10. Gli attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 2’600.-- per     ripetibili. II. Le spese della procedura d’appello consistenti in: a) tassa di giustizia      fr.         480.-- b) spese fr.         20.-- T o t a l e  fr.         500.-- già anticipati dall’appellante restano a suo carico per 1/5 e per 4/5 sono           a carico degli attori in solido. Gli attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 950.-- per ripetibili parziali d’appello. III. L’appello adesivo 5 aprile 1995 __________ è respinto. IV. Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in: a) tassa di giustizia      fr.         680.-- b) spese fr.         20.-- T o t a l e  fr.         700.-- già anticipati dagli appellanti restano a loro carico. Gli attori in solido rifonderanno al convenuto fr. 800.-- per ripetibili d’appello. V. Intimazione:         - __________ Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                   Il segretario