12.1995.213

Ticino Tribunale di appello diritto civile La seconda Camera civile 07.08.1995 12.1995.213

Sentenza o decisione senza scheda

Incarto n. 12.95.00213 Lugano 7 agosto 1995 In nome della Repubblica e Cantone del Ticino La seconda Camera civile del Tribunale d'appello composta dei giudici: Cocchi, presidente Chiesa e Zali segretario: Petrini sedente per statuire nella causa inc. no. LA.95.046 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4 promossa con istanza 14 aprile 1995 da __________ rappr. dall’avv. __________ contro __________ e __________ rappr. dall’avv. __________ in materia di locazione (deposito della pigione) che il Pretore, con decisione 5 luglio 1995, ha respinto confermando il giudizio dell’Ufficio di conciliazione di Massagno che manteneva il deposito delle pigioni effettuato dagli istanti limitatamente a due mesi di locazione. Appellanti gli istanti i quali, con appello 17 luglio 1995, chiedono la riforma del primo giudizio nel senso di riconfermare il deposito integrale delle pigioni sino al totale ripristino degli enti locati da parte dei convenuti. Mentre gli appellati, con osservazioni del 31 luglio 1995, chiedono la reiezione dell’appello. Letti ed esaminati gli atti ed i documenti dell’incarto Considerato in fatto ed in diritto 1. Con lettera 28 ottobre 1994 i coniugi __________, locatari di una casa monofamigliare a __________ di proprietà dei coniugi __________, hanno notificato a questi ultimi l’esistenza di diversi difetti presenti nella casa chiedendo che gli stessi fossero eliminati nel termine di 15 giorni. Un mese più tardi, il 28 novembre 1995, il patrocinatore dei locatari, constatato che nessun lavoro di ripristino era stato nel frattempo eseguito, comunicava ai locatori che, a far tempo dal successivo mese di dicembre, i suoi mandanti avrebbero provveduto a depositare il corrispettivo della locazione; cosa che é avvenuta come alla conferma 30 novembre 1995 al patrocinatore dei proprietari da parte dell’Ufficio di conciliazione di Massagno che avvertiva come anche le pigioni dei mesi successivi sarebbero state depositate sempre che i locatari avessero introdotto, nei termini, l’istanza per ottenere la riparazione dei difetti notificati. 2. Il 28 dicembre 1994 i locatari hanno inoltrato all’Ufficio di conciliazione la domanda tendente all’eliminazione dei difetti ed il 21 marzo 1995 ha avuto luogo l’udienza di discussione tra le parti con l’avvio dell’istruttoria di causa appuntata al successivo 4 maggio 1995 con l’effettuazione del sopralluogo. Durante l’udienza di discussione i locatori hanno chiesto l’integrale liberazione a loro favore delle pigioni depositate dal momento che i difetti denunciati apparivano di esigua entità. L’Ufficio di conciliazione, con ordinanza motivata a conclusione del verbale di discussione, ha parzialmente accolto la domanda dei locatori mantenendo il deposito per le sole pigioni di dicembre 1994 e gennaio 1995. 3. Con istanza 14 aprile 1995 i locatari hanno adito il Pretore, a norma dell’art. 274f CO, chiedendo il mantenimento integrale delle pigioni depositate e di quelle future sino all’eliminazione dei difetti da parte dei proprietari. Il Pretore, dopo la discussione in contraddittorio, ha emanato la decisione qui impugnata con la quale mantiene il deposito della pigione per sole due mensilità così come già deciso dall’ufficio di conciliazione. Da qui l'appello che ci occupa. 4. Effettuato il deposito della pigione presso l’Ufficio di conciliazione il conduttore deve far valere entro 30 giorni le proprie pretese per impedire che i canoni di locazione depositati vengano devoluti al locatore (art. 259h cpv. 1 CO): é quello che hanno fatto i coniugi __________ con l’istanza 28 dicembre 1994 ancora pendente presso l’Ufficio di conciliazione per istruttoria e decisione sul merito. Ma anche il locatore può agire non appena ricevuto l’avviso del deposito domandando la liberazione delle pigioni consegnate a torto (art. 259h cpv. 2 CO). Tale richiesta deve essere immediata, senza necessità di attendere che il conduttore promuova le proprie pretese di riparazione (SVIT - Kommentar Mietrecht, ad art. 259h, n. 7), e può riguardare l’inesistenza delle ragioni che possono giustificare il deposito così come la mancanza dei presupposti formali (in particolare la messa in mora per la riparazione entro congruo termine) che permettono la consegna della pigione (Mess. CF 27.3.1985

n. 421.106; M. Züst, Die Mängelrechte des Mieters von Wohn- und Geschäftsräumen, n. 543/544 e 492 e seg.). È evidente che se il locatore avvia questa procedura tosto ricevuto l’avviso del deposito sarà inutile per il conduttore promuovere una sua istanza, rimanendo tuttavia sempre debitore anche nel procedimento avviato dalla controparte dell’onere della prova per quanto riguarda l’esistenza del difetto e l’ampiezza dell’eventuale riduzione della pigione o del risarcimento del danno (SVIT - Kommentar Mietrecht, ad art. 259h, n. 7); rispettivamente, una volta presentate nei termini dal locatario le sue pretese, il locatore proporrà in quella sede le sue eccezioni senza necessità di presentare una propria domanda ai sensi dell’art. 259h cpv. 2 CO. Sia che l’istanza é presentata all’Ufficio di conciliazione dal locatario (art. 259h cpv. 1 CO) sia che la stessa é proposta dal locatore (art. 259h cpv. 2 CO) l’Ufficio dovrà prendere una decisione di merito sulle pretese delle parti e sulla destinazione delle pigioni depositate (art. 259i cpv. 1 CO) con possibilità per la parte soccombente di far ricorso al giudice entro 30 giorni (art. 259i cpv. 2 CO). Nel caso concreto, la procedura essendo ancora pendente per l’esecuzione dell’istruttoria, la pronuncia dell’Ufficio di conciliazione del 21 marzo 1995 non é una decisione di merito e non é suscettibile di ricorso, ai sensi dell’art. 259i cpv. 2 CO, al giudice al quale va solo devoluta tutta la questione sottoposta a giudizio nella sua interezza affinché abbia a pronunciarsi quale autorità giudiziaria a sé stante indipendentemente da quanto si é sviluppato nella procedura davanti all’Ufficio (Cocchi/Trezzini, CPC, ad art. 404, n. 3). 5. La domanda del locatore formulata all’udienza del 21 marzo 1995 non poteva quindi essere decisa preliminarmente a meno che la stessa potesse essere intesa, come sembra abbia fatto l’Ufficio di conciliazione la cui pronuncia al proposito é sicuro indice in questa direzione interpretativa, quale domanda cautelare ai sensi dell’art. 274f cpv. 2 CO. L’autorizzazione al deposito di ulteriori pigioni, pendente la procedura, può infatti essere negata proprio attraverso l’adozione di misure cautelari (M. Züst, op. cit. n. 509) che però, secondo il diritto cantonale (art. 413 CPC), sono di esclusiva competenza del giudice già a far tempo dall’introduzione dell’istanza presso l’Ufficio di conciliazione. L’Ufficio di conciliazione non era quindi competente a decidere sulla domanda del locatore, sempre che potesse essere intesa quale richiesta di misure cautelari, e men che meno avrebbe potuto decidere d’ufficio di interrompere il deposito delle pigioni rispettivamente di già liberarne una parte a favore del locatore. Ma in definitiva, pure attraverso forme di procedura non corrette, il provvedimento cautelare - perché tale é essendo stato pronunciato pendente la procedura di merito - é stato fatto proprio dal Pretore, quindi dal giudice competente, con la pronuncia 5 luglio 1995. 6. Per l’art. 413 CPC i provvedimenti cautelari emanati dal Pretore nell’ambito di procedure in materia di locazione non sono impugnabili. Ne discende che l’appello deve essere respinto, senza entrare nel merito della questione, poiché improponibile. Per i quali motivi visti gli art. 259i e 274f cpv. 2 CO, 413 CPC e, per le spese, la vigente TG dichiara e pronuncia 1. L’appello 17 luglio 1995 di __________ e __________ é respinto perché improponibile. 2. La tassa di giustizia di Fr. 270.- e le spese di Fr. 30.-, già anticipate dagli appellanti, rimane a loro carico con l’obbligo di rifondere a controparte Fr. 200.- per ripetibili d’appello. 3. Intimazione a:     - __________ Comunicazione alla Pretura di Lugano sez. 4 ed all’Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Massagno. Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello Il presidente                                                   Il segretario