10.2005.423

Incarto n.10.2005.423

DA 3116/2005

Bellinzona

24 gennaio 2006

Sentenza con motivazione

In nomedella Repubblica e CantoneTicino

Il Presidente della Pretura penale

Marco Kraushaar

sedente con la vicecancelliera Petra Vanoni in qualità di segretaria, per giudicare

ACCU 1

difeso da: Avv. DI 1

prevenuto colpevole di         falsità in atti formati da pubblici ufficiali o funzionari commessa per negligenza

per avere, in qualità di notaio, negligentemente attestato, in due occasioni, in altrettanti istromenti notarili, fatti di importanza giuridica contrari al vero, omettendo di dimostrare la diligenza necessaria richiesta dalle circostanze, intesa a verificare la veridicità delle dichiarazioni da lui raccolte quale notaio;

in specie, per avere negligentemente attestato:

-nel rogito no. __________, datato __________, che il prezzo complessivo della compravendita della PPP n.__________ di cui al fondo base n. __________ RFD del Comune di __________, ammontava a Frs 165'460.-, allorquando, trattandosi di una PPP già edificata, il prezzo realmente pattuito dai contraenti per il negozio giuridico ammontava a complessivi Frs. 1'150'460.- (di cui Frs. 165'460.- per l’acquisto della quota parte di terreno), così come risulta dal contratto di appalto sottoscritto dagli acquirenti della PPP con la società __________, __________, rispettivamente, dal rogito n. __________ da lui rogato, in data __________, in sostituzione di quello precedente;

-nel rogito no. __________, datato __________, che il prezzo complessivo della compravendita della PPP n. __________ di cui al fondo base n.__________ RFD del Comune di__________ era di Frs 141'110.-, allorquando, trattandosi di una PPP già edificata, il prezzo realmente pattuito dai contraenti per il negozio giuridico ammontava a complessivi Frs. 801'110.- (di cui Frs. 141'110.- per l’acquisto della quota-parte di terreno), così come risulta dal contratto di appalto sottoscritto dagli acquirenti della PPP con la società __________, il __________, rispettivamente, dal rogito n. __________ da lui rogato, in data __________, in sostituzione di quello precedente;

fatti avvenuti                       a __________, il __________ e il __________;

reato previsto                     dall'art. 317 cifra 2 CP;

perseguito                         con decreto d’accusa n. 3116/2005 di data 5 settembre 2005 del Procuratore pubblico AINQ 1che propone la condanna dell'accusato:

1.     Alla multa di fr. 400.-- (quattrocento).

2.     Al pagamento della tassa di giustizia di fr. 100.--  e delle spese giudiziarie di fr. 100.--;

vista                                  l'opposizione interposta tempestivamente in data 7 settembre 2005 dall'accusato;

indetto                               il dibattimento in data 24 gennaio 2006, al quale sono comparsi l’accusato personalmente e il suo difensore, mentre il Procuratore pubblico con lettera 19 dicembre 2005 ha rinunciato a intervenire al pubblico dibattimento, postulando nel contempo la conferma del decreto d'accusa impugnato;

accertate                           le generalità dell'accusato, data lettura del decreto d'accusa, proceduto all'interrogatorio dell'accusato;

sentito                               il difensore, il quale chiede il proscioglimento dell’accusato stante l’errata imputazione contenuta nel decreto d’accusa, come pure l’assenza dell’elemento costitutivo principale dell’infrazione;

sentito                               da ultimo l'accusato;

posti                                 a giudizio i seguenti quesiti:

1.     Se ACCU 1 è autore colpevole di falsità in atti formati da pubblici ufficiali o funzionari, commessa per negligenza, per i fatti descritti nel decreto di accusa a suo carico.

2.     Sulla pena e sulle spese.

letti ed esaminati gli atti;

considerato                      in fatto e in diritto:

1.In date __________ febbraio e __________ marzo 2005, l’avvocato e notaio ACCU 1 ha proceduto alla rogazione di due contratti di compravendita immobiliare aventi per oggetto la quota PPP

n. __________ acquistata dai signori __________ (rogito n. __________), nonché la quota PPP n. __________ acquistata dai signori __________ (rogito n. __________)

- oltre ai posti auto corrispondenti a 3/14, rispettivamente 2/14 della quota PPP

n. __________ - di cui al fondo base n. __________ RFD del Comune di __________, in origine interamente di proprietà della parte venditrice __________.

La proprietà per piani in questione è stata costituita prima della costruzione (d.g. 11.12.2003), ritenuto che l’edificazione del complesso abitativo è avvenuta ad opera della società __________ (di seguito: __________), che ha agito in qualità di promotrice immobiliare. Nell’ambito di detta operazione immobiliare la __________ ha sottoscritto direttamente con i singoli acquirenti i “contratti di costruzione” relativi alle loro quote di comproprietà, in specie il __________ con i coniugi __________ per la quota PPP n. __________, nonché il __________ con i coniugi __________ per la quota PPP n. __________.

2.Con avvisi di rigetto datati __________, l’Ufficio dei registri del Distretto di Lugano ha respinto le istanze di iscrizione __________ delle compravendite testé citate, adducendo in entrambi i casi che“il prezzo indicato è incompleto in quanto l’edificazione dell’immobile è già terminata”; ergo,“nella misura in cui la costruzione è finita, la vendita della sola quota di comproprietà del fondo base è impossibile, anche se il proprietario del fondo non è il promotore immobiliare”; ritenuto che“il valore della vendita è un elemento essenziale del contratto e la sua errata o incompleta indicazione rende nullo l’atto (art. 64 in inizio Legge notarile)”.

Contestualmente all’intimazione degli avvisi di rigetto, l’Ufficiale dei registri ha trasmesso al Ministero pubblico le proprie decisioni unitamente alla copia dei documenti giustificativi relativi ai pubblici istromenti in esame.

3.A seguito della segnalazione dell’Ufficiale dei registri, il Procuratore pubblico, con decreto di accusa del 5 settembre 2005, ha ritenuto ACCU 1 colpevole di falsità in atti formati da pubblici ufficiali, commessa per negligenza, per aver attestato, in occasione della rogazione dei predetti atti notarili, fatti di importanza giuridica contrari al vero, omettendo di dimostrare la diligenza necessaria richiesta dalle circostanze, intesa a verificare la veridicità delle dichiarazioni da lui raccolte quale notaio.

In particolare, il Procuratore pubblico ha imputato all’accusato di avere negligentemente attestato nel rogito

n. __________ del __________ febbraio 2005 cheil prezzo complessivodella compravendita ammontava a fr. 165'460.-, allorquando, trattandosi di una PPPgià edificata, il prezzo realmente pattuito dai contraenti per il negozio giuridico ammontava a complessivi fr. 1'150'460 (di cui fr. 165'460.- per l’acquisto della quota parte di terreno), così come risultava dal contratto di appalto sottoscritto dagli acquirenti della PPP con la __________ il __________, rispettivamente dal rogito n. __________ da lui rogato il __________, in sostituzione di quello precedente.

Analogamente, il Procuratore pubblico ha ritenuto l’accusato colpevole di aver attestato nel rogito n. __________ del __________ marzo 2005 unprezzo complessivodella compravendita di fr. 141'110.- non corrispondente alla verità, trattandosi di una PPPgià edificata.

4.La difesa ha evidenziato anzitutto alcune imprecisioni contenute nel decreto di accusa: in primo luogo il Procuratore pubblico avrebbe a torto rimproverato all’accusato di aver indicato l’importo di fr. 150'460.-, rispettivamente fr. 141'110.- quale prezzo complessivo della compravendita, sebbene dai rogiti incriminati risultasse espressamente che tali importi si riferivano invero alla quota parte di terreno inerente ad appartamento e autorimessa prima della costruzione della PPP (rogiti n. __________ e __________, pto. 3). A suo dire, contrariamente a quanto ritenuto dall’accusa, il prezzo contemplato nel rogito, specificatamente rapportato alla quota parte di terreno, corrispondeva quindi alla realtà. Per questo motivo sarebbe difettato l’elemento costitutivo principale dell’infrazione.

In secondo luogo, a mente della difesa, il Procuratore pubblico - basandosi unicamente sulle indicazioni contenute nell’avviso di rigetto __________, secondo cui l’edificazione dello stabile era terminata - avrebbe a torto considerato che la PPP fosse già edificata al momento della rogazione, ancorché dalle risultanze istruttorie fosse emerso che la costruzione, di fatto, non era completata.

5.La procedura penale moderna è governata dal principio accusatorio. L’atto di accusa - e, analogamente, il decreto di accusa – assume una doppia funzione: da un lato circoscrive l’oggetto del processo e del giudizio, dall’altro garantisce i diritti della difesa in modo che l’imputato possa adeguatamente far valere le sue ragioni (DTF 120 IV 348; 103 Ia 6).

Conformemente al principio accusatorio, l’atto di rinvio a giudizio deve precisare nome e cognome, data di nascita, domicilio e professione dell’accusato, i fatti ritenuti a suo carico, indicando il più esattamente possibile le circostanze di tempo e di luogo dell’infrazione, come pure le parti lese;

in particolare la descrizione esatta delle imputazioni ritenute, ossia dei fatti imputati all’accusato e delle disposizioni legali che le reprimono è essenziale, in quanto l’interessato deve sapere esattamente per quali fatti e per quali infrazioni è rinviato a giudizio, affinché possa preparare normalmente la propria difesa. La designazione corretta dei fatti imputati è quindi primordiale (cfr. G. Piquerez, Précis de procédure pénale suisse, 2a ed., n. 2006 e segg.).

6.Nel caso concreto, il Procuratore pubblico – sulla base della motivazione addotta dall’Ufficiale dei registri nell’avviso di rigetto in punto all’indicazione incompleta del prezzo di compravendita - ha concluso che l’accusato ha rogato gli atti di compravendita incriminati indicando un prezzo complessivo di fr. 150'460.-, rispettivamente fr. 141'110.-, contrario alla verità, poiché corrispondente a una PPP già edificata. Da tale considerazione egli ha quindi arguito che il prezzo realmente pattuito dalle parti dovesse comprendere, oltre al valore del terreno, anche quello della mercede d’appalto.

In questo modo egli non solo ha trascurato la circostanza chiaramente specificata in entrambi gli istromenti, secondo cui il prezzo era riferito unicamente alla quota parte di terreno, ma ha pure negato l’evidenza, ignorando sia l’identità delle parti contraenti, ossia gli acquirenti, per una parte e la venditrice/proprietaria del terreno, per l’altra parte, sia la loro reale volontà, intesa appunto ad acquistare, rispettivamente alienare lo stesso al prezzo di fr. 150'460.- (141'110.-). In altri termini, non essendovi identità tra la proprietaria del fondo e la promotrice immobiliare,in casula __________, il Procuratore pubblico ha quindi erroneamente attribuito alla pattuizione delle parti contraenti una portata diversa ed errata di quanto da loro convenuto.

7.Analogamente, sulla scorta delle indicazioni contenute nell’avviso di rigetto 7 aprile 2005, il decreto di accusa attesta, a torto, che la PPP era già edificata.

Tale circostanza fattuale è infatti smentita dalle risultanze istruttorie, segnatamente dalla dichiarazione scritta 8 giugno 2005 rilasciata dalla direzione lavori in merito allo stato dei lavori a fine febbraio – inizio marzo 2005, data della rogazione dei due atti, e, infine, dalle testimonianze univoche degli acquirenti delle quote di PPP oggetto delle compravendite.

La signora __________ ha infatti asserito che“nel febbraio 2005, al momento della rogazione del primo rogito, vi era il manufatto grezzo; ADR [rispondo] che mi sembra di ricordare che tutto l’immobile era grezzo, nel senso che non ho ricordo di coinquilini che già vi abitassero. Sto parlando di febbraio 2005; mi ricordo bene che era un cantiere aperto”(verbale di interrogatorio 3 giugno 2005, pag. 2). Dal canto suo, il marito ha precisato che“per meglio illustrare lo stadio d’avanzamento dei lavori faccio presente come si trattasse di un guscio vuoto, vale a dire del manufatto grezzo soltanto”(verbale di interrogatorio 3 giugno 2005 __________, pag. 2).

I coniugi __________ hanno affermato che al momento dell’acquisto della loro quota di PPP, la stessa era in fase di ultimazione e“mancava ad esempio ancora tutto l’arredamento interno (cucina, bagni, ecc)”,per cui“non era ancora agibile”(verbali di interrogatorio 3 giugno 2005 __________ e __________, pagg. 2).

Tali affermazioni sono chiaramente corroborate dalla documentazione fotografica prodotta dall’accusato in occasione del suo interrogatorio 9 giugno 2005 (in particolare fotografie contrassegnate con il n. 1), il quale ha peraltro dichiarato che in occasione di un sopralluogo esperito forse a inizio marzo 2005 aveva personalmente costatato che“il tutto era ancora in pieno cantiere con operai ovunque“ (verbale pagg. 4 e 5).

Infine, la dichiarazione 8 giugno 2005 della direzione lavori - della cui veridicità non vi è peraltro motivo di dubitare – conferma la tesi della difesa secondo cui al momento della rogazione dei due contratti di compravendita, contrariamente a quanto ritenuto dapprima dall’Ufficio dei registri e, in seconda analisi, dall’accusa, l’edificazione non era ultimata, laddove leggesi che: “lo stabile, tranne l’appartamento 3, era allo stato grezzo così come le scale”.

Dalla medesima dichiarazione si evince che verso la metà di aprile 2005, data del trasloco dei coniugi __________ nella loro quota PPP n. __________, lo stabile era accessibile solamente al piano rialzato e primo piano, mentre per quanto attiene all’appartamento acquistato dai signori __________ (rogito n. __________ del __________ febbraio 2005), risulta che a inizio giugno 2005 lo stesso non era ancora ultimato, ritenuto che il trasloco era previsto solamente per il successivo mese di luglio 2005.

Alla luce delle considerazioni che precedono, occorre ammettere che, in urto con le esigenze elevate dedotte dal principio accusatorio (supraconsid. 5), l’ipotesi di reato ritenuta dal Procuratore pubblico si fonda sopra una designazione errata dei fatti imputati all’accusato, nella misura in cui attesta che il prezzo realmente pattuito dalle parti ammontava, contrariamente alla loro reale volontà, a fr. 1'150'460.-, rispettivamente fr. 801'110.-, e, inoltre, che i rogiti concernevano una PPP già edificata, di fatto non ancora ultimata.

Di conseguenza, già solo per questo motivo occorre prosciogliere l’accusato dagli addebiti mossigli.

8.È quindi solamente a titolo abbondanziale che si entra nel merito dell’esame degli elementi costitutivi dell’infrazione imputata all’accusato.

A norma dell’art. 317 cifra 1 cpv. 2 CP i funzionari o i pubblici ufficiali che intenzionalmente in un documento attestano in modo contrario alla verità un fatto d’importanza giuridica (omissis), sono puniti con la reclusione sino a cinque anni o con la detenzione. La cifra 2 del medesimo articolo sancisce la pena della multa se il colpevole ha agito per negligenza.

Nell’ambito della sua applicazione, il diritto penale federale prescrive compiutamente quali scritti debbano essere materialmente considerati come documenti e quando un documento inveritiero debba essere considerato un falso a norma dell’art. 317 CP.

Per documenti pubblici nel senso dei combinati art. 317 e 110 cifra 5 cpv. 2 CP, qui applicabili, si intendono quegli scritti, rilasciati da una persona nell’esercizio delle sue funzioni di pubblico ufficiale, che siano destinati o atti a provare un fatto di portata giuridica.

In concreto, è pacifico che i rogiti incriminati costituiscono dei documenti pubblici destinati a provare un fatto di portata giuridica, e meglio il trapasso della proprietà immobiliare dei beni alienati dalla venditrice.

Si pone quindi la questione di sapere se, come sostenuto dalla difesa, nel comportamento dell’accusato difetta l’elemento costitutivo oggettivo dell’infrazione, ossia la falsità, ritenuto che la stessa può essere compiuta anche per omissione, nella misura in cui un fatto di rilievo viene sottaciuto (cfr. Basler Kommentar StrGB, ed. 2003, n. 4 ad art. 317, con riferimento all’art. 251 CP).

Come la giurisprudenza ha già avuto modo di rilevare con riferimento al diritto penale, i fatti attestati dal notaio rogante devono corrispondere al vero. L’obbligo di attestare i fatti conformemente alla verità (“Wahrheitspflicht”) rileva dalle esigenze minime poste dal diritto federale nell’ambito della procedura di pubblicazione degli atti pubblici. Il notaio che contravviene a questo dovere, viola i principi elementari del diritto notarile e commette conseguentemente il reato di falsità in atti nel senso dell’art. 317 CP (cfr. ZBGR 78, pag. 238; DTF 102 IV 57). Inoltre, la rogazione di un contratto di compravendita deve attestare la reale volontà delle parti (ZBGR 43, Strafrecht und notariatswesen, pag. 141).

9.Il Procuratore pubblico, come detto, ha ritenuto l’accusato colpevole di aver attestato nei rogiti incriminati un prezzo complessivo di compravendita non corrispondente alla verità, atteso che le quote di PPP vendute erano, a suo dire, già edificate.

In altri termini, omettendo di indicare nei rogiti l’importo contemplato nei rispettivi contratti di appalto, l’accusato avrebbe quindi indicato, in modo inveritiero, un prezzo non corrispondente a quello realmente pattuito tra le parti contraenti per il negozio giuridico, reo di non aver dimostrato la diligenza necessaria, intesa a verificare la veridicità delle dichiarazioni da lui raccolte quale notaio.

Nella fattispecie concreta, occorre invece concludere che, contrariamente alla tesi dell’accusa, il notaio rogante - benché non abbia indicato la mercede pattuita per l’edificazione delle singole quote di PPP - non ha violato il suo obbligo di attestare i fatti conformemente alla verità.

Anzitutto si ribadisce come il notaio rogante abbia chiaramente specificato negli atti pubblici incriminati che il prezzo complessivo di fr. 165'460.-, rispettivamente 141'110.-, si riferiva unicamente alla quota parte di terreno. Non va poi dimenticato che la volontà delle parti contraenti era quella di acquistare il terreno direttamente dalla proprietaria e venditrice, la quale nulla aveva a che fare con l’operazione di promozione immobiliare, tant’è che dai contratti di appalto sottoscritti separatamente dagli acquirenti con l’impresa di costruzione __________ si evince che l’importo destinato alla proprietaria del fondo era, né più né meno, l’importo indicato nei rogiti.

Inoltre, in più punti dei rogiti incriminati è chiaramente desumibile l’esistenza di un contratto di appalto sottoscritto dagli acquirenti, al quale il notaio fa esplicito riferimento sia al punto 3 relativo al prezzo di compravendita (!), sia al punto 7 relativo all’immissione in possesso delle quote di PPP.

Va pure osservato che già nelle premesse dei rogiti incriminati, il notaio ha indicato che sul fondo base di proprietà della venditrice era“in fase di costruzione uno stabile costituito in PPP prima della costruzione”, circostanza che, come detto sopra, corrisponde al vero. Dalle affermazioni dell’acquirente __________ è emerso che tale espressione è stata inserita nel rogito, previa modifica della relativa bozza, dopo che il notaio si è sincerato dello stato dei lavori di costruzione (verbale di interrogatorio 3 giugno 2005, pag. 2). Nulla può quindi essere rimproverato al notaio rogante dal profilo del diritto penale. Un’eventuale diversa soluzione dal punto di vista del diritto notarile e del registro fondiario, a mente di questo giudice, non può condurre alla condanna del notaio in sede penale.

In effetti, non solo dai rogiti incriminati sono desumibili tutti gli elementi per comprendere la reale situazione relativa alle compravendite in questione, ma va altresì ammesso che il notaio ha attestato fatti corrispondenti al vero.

La mancata indicazione della mercede relativa al contratto di appalto non costituisce una violazione della “Wahrheitspflicht” e quindi non può configurare il reato di falsità in atti per omissione. Nessun terzo avrebbe infatti potuto credere che i prezzi indicati nei rogiti stesi dall’accusato comprendessero anche la mercede d’appalto.

Di conseguenza, occorre concludere che nel comportamento dell’accusato difetta in ogni caso l’elemento costituivo oggettivo dell’infrazione. Ciò stante, l’accusato va prosciolto da ogni imputazione promossa nei suoi confronti, prescindendo dall’esame dell’elemento costitutivo soggettivo.

visti                                   gli art. 317 cifra 2 CP; 9 e segg., 273 e segg. CPP; 39 LTG;

rispondendo                       ai quesiti posti,

proscioglieACCU 1

dall’imputazione di falsità in atti formati da pubblici ufficiali o funzionari commessa per negligenza per i fatti descritti nel decreto di accusa n. 3116/2005 del 5 settembre 2005.

caricale spese allo Stato.

le parti                               sono state avvertite del diritto di presentare, per il suo tramite, dichiarazione di ricorso alla Corte di cassazione e revisione penale entro il termine di cinque giorni e del diritto di richiedere entro lo stesso termine la motivazione della sentenza (art. 276 cpv. 2 CPP).

La motivazione del ricorso per cassazione deve essere presentata a questo giudice, in tre esemplari, entro 20 giorni dalla notificazione della sentenza scritta, con la precisa indicazione dei motivi e delle norme di legge che si ritengono lese (art. 289 cpv. 2 CPP).

Intimazione a:

Procuratore pubblico AINQ 1,

ACCU 1,

Avv. DI 1,

Ministero pubblico della Confederazione, Berna

e,                                      alla crescita in giudicato della sentenza,

intimazione a:                    Comando della Polizia cantonale, Bellinzona,

Ufficio del Giudice dell'istruzione e dell'arresto, Lugano.

Il presidente:                                                                            La segretaria: