III 2026 24, Planungs- und Baurecht (Baustopp; Baustelleninstallation)

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

III 2026 24Entscheid vom 27. Juli 2026BesetzungDr.iur. Vital Zehnder, PräsidentMonica Huber-Landolt, Richterinlic.iur. Karl Gasser, RichterMLaw Pascal Pfeifhofer, GerichtsschreiberParteienA.________,Beschwerdeführer,vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,gegen1.Bezirksrat Küssnacht,Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,2.Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,3.Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,4.C.________Beschwerdegegner,vertreten durch Rechtsanwalt D.________,GegenstandPlanungs- und Baurecht (Baustopp; Baustelleninstallation)

III 2026 24

Entscheid vom 27. Juli 2026

Besetzung

Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident

Monica Huber-Landolt, Richterinlic.iur. Karl Gasser, Richter

MLaw Pascal Pfeifhofer, Gerichtsschreiber

Parteien

A.________,Beschwerdeführer,vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________,

gegen

1.Bezirksrat Küssnacht,Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,2.Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,3.Regierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,4.C.________Beschwerdegegner,vertreten durch Rechtsanwalt D.________,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baustopp; Baustelleninstallation)

Sachverhalt:C.________ erhielt am 21.August 2019 die Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhauses und den Umbau des Schweinestalles auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück KTN E.________, Küssnacht, unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Am 28.Mai 2020 genehmigte die Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht den Baustelleninstallationsplan vom 25.Mai 2020 und erteilte die Teil-Baufreigabe für den Abbruch des Wohnhauses und die Baustelleninstallation. Über das Grundstück KTN E.________ sowie das angrenzende Nachbargrundstück KTN F.________ (von welchem KTN E.________ abparzelliert wurde) führt eine Zufahrtstrasse bis zur Parzelle KTN G.________ im Eigentum von A.________; KTN G.________ steht ein Fahrwegrecht über diese Zufahrtsstrasse zu.Am 5. Dezember 2022 stellte die Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr gegenüber C.________ fest, die Baupiste auf KTN F.________ [neu KTN E.________] sei verschoben worden und entspreche nicht dem bewilligten Baustelleninstallationsplan. Am 28. März 2023 wurde die vollständige Baufreigabe erteilt unter Genehmigung des revidierten Baustelleninstallationsplanes vom 28.Februar 2023. C.________ wurde gleichzeitig erinnert, das Fahrwegrecht von KTN G.________ jederzeit zu gewährleisten. Im August 2023 wandte sich A.________ an den Bezirksammann, wies auf eine erneut veränderte Zufahrtssituation auf KTN E.________ hin und verlangte einen Baustopp, worauf ihn der Bezirksammann auf den Zivilweg verwies. Hierauf reichte A.________ am 10.August 2023 beim Regierungsrat eine Aufsichts- und Rechtsverweigerungsbeschwerde ein und verlangte sinngemäss den Erlass eines Baustopps. Nachdem der Bezirksrat am 18.Oktober 2023 feststellte, das streit-gegenständliche Fuss- und Fahrwegrecht sowie die damit verbundene Forderung nach einem Baustopp stelle eine zivilrechtliche Angelegenheit dar, erhob A.________ am 6.November 2023 hiergegen Verwaltungsbeschwerde. Mit RRB Nr. 41 vom 23.Januar 2024 vereinigte der Regierungsrat die beiden Verfahren. Die Rechtsverweigerungsbeschwerde schrieb er als gegenstandslos geworden ab; der Aufsichtsbeschwerde wurde keine Folge geleistet. Die Beschwerde vom 6.November 2023 wurde gutgeheissen und der BRB vom 18.Oktober 2023 aufgehoben. Der Regierungsrat erliess zudem einen sofortigen Baustopp bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25.Mai 2020 entspreche oder mit einem geänderten Baustelleninstallationsplan aufgezeigt werden könne, dass das Zufahrtsrecht von A.________ jederzeit gewährleistet sei. Der Bezirk wurde mit dem Vollzug beauftragt.Am 8.Februar 2024 hob die Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr den vom Regierungsrat angeordneten Baustopp auf. Nachdem die Zufahrt zu KTNG.________ anfangs März 2024 neuerlich versperrt war, hat der Bezirksammann mit Präsidialverfügung vom 11.März 2024 einen sofortigen Baustopp erlassen, bis die Zufahrt von A.________ mit einer alternativen Erschliessung oder in Form eines neuen Baustelleninstallationsplanes sichergestellt werden könne. Diese Präsidialverfügung wurde vom Bezirksrat am 20.März 2024 genehmigt. Am 24.April 2024 reichte C.________ einen neuen Baustelleninstallationsplan ein, demgemäss die Zufahrt für Fahrzeuge mit Radstand von 3.8m gewährleistet sei. Mit Stellungnahme vom 2.Mai 2024 äusserte A.________, eine Breite von 3.8 m sei für landwirtschaftliche Fahrzeuge und die Feuerwehr nicht ausreichend.Mit Präsidialverfügung vom 7.Mai 2024 (vom Bezirksrat am 15.5.2024 genehmigt) ordnete der Bezirksammann an:1.Der von C.________ neu eingereichte Baustelleninstallationsplan vom 24. April 2024, auf der Grundlage dessen im Sinne der Erwägungen gestützt auf den Plan der I.________ AG vom 24. April 2024 (Dokument 20930.02-01-07) festzustellen ist, dass die Befahrbarkeit für ein Fahrzeug mit Radstand 3.80 m (LW-Volvo) gegeben ist, wird genehmigt.2.Der mit präsidialer Verfügung vom 11. März 2024 erlassene Baustopp beim Ersatzbau wird aufgehoben.[3.-6. Kosten, Genehmigungsvorbehalt, Rechtsmittelbelehrung und Entzug der aufschiebenden Wirkung einer allfälligen Beschwerde, Zustellung].Hiergegen reichte A.________ am 27.Mai 2024 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat ein mit den Anträgen:1.Die Präsidialverfügung des Bezirksammanns des Bezirkes Küssnacht am Rigi vom 7. Mai 2024, Geschäfts Nr. 2022-5673, Baugesuch Nr. 2017-068, C.________, sowie die nachfolgende Genehmigung dieser Verfügung durch den Bezirksrat Küssnacht, derzeit unbekannten Datums, sei vollumfänglich aufzuheben und der Baustopp vom 11. März 2024 sei zu bestätigen, bzw. neu anzuordnen.2.Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und dem Beigeladenen C.________ sei sofort zu untersagen, die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. E.________ Küssnacht fortzusetzen, bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25. Mai 2020 entspricht oder er mit einem geänderten Baustelleninstallationsplan aufzeigen kann, dass das Zufahrtsrecht des Beschwerdeführers jederzeit gewährleistet ist, was wiederum mit einer Baufreigabe formell festzustellen ist, bevor die Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. E.________ fortgeführt werden dürfen.3.Der Bezirksrat Küssnacht ist anzuweisen, für die Baufreigabe auf dem Grundstück Nr. E.________ Küssnacht am Rigi zum Grundstück Nr. G.________ Küssnacht am Rigi eine Baustelleninstallation zu verlangen, welche eine Fahrbahnkurve für Fahrzeuge mit einem Radabstand von mindestens 4.4 m (Vorderachse bis 1. Antriebsachse) aufweist.4.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Bezirkes Küssnacht und des Beigeladenen.Der Bezirksammann sowie C.________ beantragten je die Abweisung der Beschwerde.Mit Präsidialverfügung vom 11.Juni 2024 (genehmigt mit RRB Nr. 471/2024 vom 18.6.2024) stellte der Landammann die aufschiebende Wirkung in Bezug auf die Beschwerde vom 27.Mai 2024 wieder her. Mit RRB Nr. 570/2024 vom 2.Juli 2024 stellte der Regierungsrat fest, der Bezirk habe den neuen Baustelleninstallationsplan zu Unrecht genehmigt und den vom Regierungsrat angeordneten Baustopp zu Unrecht aufgehoben. Er beschloss:1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Präsidialverfügung des Bezirksammanns von Küssnacht vom 7. Mai 2024 wird aufgehoben. Der vom Regierungsrat bestätigte bzw. erneuerte Baustopp gemäss der Präsidialverfügung vom 11. März 2024 gilt weiterhin. Es ist dem Beschwerdegegner demgemäss weiterhin und unter den Vollstreckungsandrohungen gemäss der Präsidialverfügung vom 11. März 2024 untersagt, die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Wohnhaus auf KTN E.________ fortzusetzen, bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25. Mai 2020 entspricht oder bis zugunsten KTN G.________ eine gleichwertige Erschliessung in Form eines neuen Baustelleninstallationsplanes sichergestellt und bewilligt ist und hierfür die Baufreigabe erteilt worden ist.2.Die Verfahrenskosten für den vorliegenden Beschwerdeentscheid (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1000.- werden je zur Hälfte (je Fr. 500.-) dem Bezirk Küssnacht und dem Beschwerdegegner auferlegt. Sie haben ihre Anteile innert 30 Tagen der Staatskanzlei zu überweisen. Die Staatskanzlei wird angewiesen, dem Beschwerdeführer den von ihm geleisteten Kostenvorschuss (Fr. 1500.-) zurückzubezahlen.3.Dem Beschwerdeführer wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 800.- zugesprochen, welche je zur Hälfte (je Fr. 400.-) vom Bezirk Küssnacht und vom Beschwerdegegner zu tragen ist.[4./5. Rechtsmittelbelehrung unter Hinweis, dass einer Beschwerde gegen Dispositiv-Ziff. 1 Satz 3 von Gesetzes wegen keine aufschiebende Wirkung zukomme, und Zustellung].Gegen den Regierungsratsbeschluss vom 2.Juli 2024 (Versand 9.7.2024) liess C.________ am 29.Juli 2024 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Anträgen:1.Es sei der Beschluss Nr. 570/2024 vom 2. Juli 2024 des Regierungsrats (Beschwerdeentscheid [VB 112/2024]) vollumfänglich aufzuheben und es sei der Baustelleninstallationsplan vom 24. April 2024 gemäss Beilage 14 der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu genehmigen sowie der Beschwerdeführer zu berechtigen, umgehend mit den Bauarbeiten am Ersatzbau des Wohnhauses auf E.________, Küssnacht am Rigi (Baugesuch Nr. 2017-068), fortzufahren.2.Eventualiter zu Rechtsbegehren Ziff. 1 vorstehend sei der Beschluss Nr. 570/2024 vom 2. Juli 2024 des Regierungsrats (Beschwerdeentscheid [VB 112/2024]) vollumfänglich aufzuheben das Verfahren mit verbindlichen Weisungen an eine der Vorinstanzen zum neuen Entscheid zurückzuweisen.3.Es sei der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde insofern die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, als dass die Präsidialverfügung Nr. 3/2024 vom 7. Mai 2024 des Bezirksrats Küssnacht unverzüglich gilt und die Präsidialverfügung Nr. 01/2024 vom 11. März 2024 des Bezirksrats Küssnacht aufgehoben bleibt und es sei dem Beschwerdeführer während der Dauer des Verwaltungsgerichtsverfahrens zu gestatten, mit den Bauarbeiten am Ersatzbau Wohnhaus auf KTN E.________ (Baugesuch Nr. 2017-068), fortzufahren.4.Eventualiter zu Rechtsbegehren Ziff. 3 vorstehend sei dem Beschwerdeführer im Sinne einer vorsorglichen Massnahme zu gestatten, die Verkleidung der Wandflächen, Türen, Tore und Fenster sowie alle weiteren von aussen sichtbaren Teile der Aussenwände am Ersatzbau Wohnhaus auf KTN E.________ (Baugesuch Nr. 2017-068), fertigzustellen.5.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt. auf der Parteientschädigung) zu Lasten des Kantons Schwyz und/oder des Beschwerdegegners.Mit Verfügung vom 31.Juli 2024 setzte der verfahrensleitende Richter den Vorinstanzen und dem Beschwerdegegner zur Einreichung einer Vernehmlassung eine Frist bis 19.August 2024 an sowie eine nicht erstreckbare Frist bis 12.August 2024 zur Einreichung einer Stellungnahme zu den Anträgen Ziff. 3 und 4.Innert der Frist bis 12. August 2024 reichte das ARE keine Stellungnahme zu den Anträgen 3 und 4 ein.Mit Stellungnahme resp. Vernehmlassung vom 7. August 2024 beantragte der Bezirksammann (genehmigt mit BRB 2024/378 vom 21.8.2024):1.Die Beschwerde sei vollumfänglich gutzuheissen.2.Unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners und/oder der Staatskasse.Der Beschwerdegegner beantragte mit Stellungnahme vom 12. August 2024:1.Auf die Rechtsbegehren Ziffer 3 und 4 der Beschwerde vom 29. Juli 2024 sei nicht einzutreten.2.Eventuell seien die Rechtsbegehren Ziffer 3 und 4 der Beschwerde vom 29. Juli 2024 abzuweisen.3.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers.Das Sicherheitsdepartement beantragte mit Vernehmlassung vom 12. August 2024:1.Die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen.2.Das Gesuch um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung sei abzuweisen.Mit Zwischenbescheid III 2024 129 vom 16. August 2024 wies der Einzelrichter die Beschwerdeanträge Ziff. 3 und 4 ab. Im Sinne einer Konkretisierung des Baustopps wurde dem Beschwerdeführer erlaubt, am Rohbau der Ersatzbaute auf KTN E.________ in Absprache mit der Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr, Bezirk Küssnacht, Schutzvorkehrungen im Sinne der Erwägungen zu treffen, welche ausdrücklich keine Weiterführung der Bauarbeiten mitumfassen dürfen.Mit VGE III 2024 124 vom 27.November 2024 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab und es stellte fest, der Regierungsrat habe die Baufreigabe gestützt auf den Baustelleninstallationsplan vom 24. April 2024 zu Recht verweigert und den Baustopp bestätigt bzw. die Aufhebung des Baustopps aufgehoben. Mit diesem Plan werde allein schon theoretisch die von der Durchfahrt eines LKW Radstand 3.8 m beanspruchte Fläche nicht zur Verfügung gestellt. Abgewiesen wurde auch der Eventualantrag, es sei in Aufhebung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses das Verfahren mit verbindlichen Weisungen an eine derVorinstanzen zum neuen Entscheid zurückzuweisen. Mit der Baubewilligung und der Baufreigabe sei der Beschwerdeführer verpflichtet worden, die bisherige Durchfahrt zu KTN G.________ weiterhin zu gewährleisten. Es sei hierfür ein Baustelleninstallationsplan vom 25. Mai 2020 genehmigt worden, der jedoch nie umgesetzt worden sei. Seit Baubeginn sei es nachweislich und dokumentiert zu sehr vielen Durchfahrtsbehinderungen gekommen, welche die Behörden ungebührlich beansprucht hätten. Dies trotz der unzweideutigen Pflicht, dass das Bauvorhaben an der bis dahin möglichen Durchfahrt zu KTN G.________ nichts ändern dürfe. Eine klarere Auflage als diese könne nicht formuliert werden. Eine weitergehende Formulierung würde - in Anbetracht der Historie - nichts daran ändern, dass alle vom Durchfahrtsrecht betroffenen Personen an einer nachhaltigen Lösung interessiert sein und Hand bieten müssten.Am 31. Januar 2025 reichte C.________ beim Bezirk einen neuen Baustelleninstallationsplan 'Arbeitsstand Januar 2025' ein, zu welchem A.________ am 24.Februar 2025 ablehnend Stellung nahm. Nach weiteren Schriftenwechseln sowie einem am 5.März 2025 durchgeführten runden Tisch aller Beteiligten, in dessen Folge keine einvernehmliche Lösung erzielt werden konnte, beschloss der Bezirksrat mit BRB 2025/219 am 14. Mai 2025 (vgl. Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr.4):1.Der von C.________ mit Eingabe vom 31. Januar 2025 neu eingereichte Baustelleninstallationsplan 'Arbeitsstand Januar 2025' wird genehmigt.2.Der mit Präsidialverfügung des Bezirksammann Küssnacht vom 11. März 2024 erlassene Baustopp wird im Sinne der Erwägungen aufgehoben und Baufreigabe erteilt. Die Bauarbeiten beim Ersatzbau auf Grundstück KTN E.________ können fortgesetzt werden, sobald nach Massgabe des eingereichten Baustelleninstal-lationsplans 'Arbeitsstand Januar 2025' der Drehkran standortverschoben ausserhalb der über die Liegenschaft KTN E.________ führenden Zufahrtsstrasse errichtet wurde.[3.-5. Kostenauflage, Rechtsmittelbelehrung mit Entzug der aufschiebenden Wirkung, Zustellung]Gegen den Bezirksratsbeschluss erhob A.________ am 4.Juni 2025 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Im Rahmen des mehrfachen Schriftenwechsels bestätigte der Rechts- und Beschwerdedienst am 9.Oktober 2025, der mit Präsidialverfügung vom 11.März 2024 erlassene bzw. mit RRB Nr. 570 vom 2.Juli 2024 bestätigte Baustopp (vgl. oben Ingress Bst.F) gelte weiterhin, der Bezirksrat sei gehalten, die Einhaltung des Baustopps zu kontrollieren. Mit RRB Nr.28/2026 vom 20.Januar 2026 beschloss der Regierungsrat:1.Die Beschwerde wird abgewiesen.2.Der mit RRB Nr. 570 vom 2. Juli 2024 angeordnete bzw. vom Verwaltungsgericht bestätigte Baustopp wird aufgehoben.[3.-7. Kostenauflage, Parteientschädigung, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung]Am 17.Februar 2026 lässt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Anträgen:Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr.28/2026 vom 20. Januar 2026 sowie der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr.2025/219 vom 14. Mai 2025, Geschäfts Nr. 2022 - 5673, seien vollumfänglich aufzuheben.Der Baustopp mit Präsidialverfügung vom 11.März 2024, bestätigt vom Regierungsrat (mit Beschluss vom 2. Juli 2024 [RRB Nr. 570/2024]) und vom Verwaltungsgericht (mit Entscheid vom 27. November 2024 [VGE lIl2024 124]) sei zu bestätigen, bzw. neu anzuordnen.Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei dieaufschiebende Wirkungzuzuerkennen und dem Beschwerdegegner C.________ sei sofort zu untersagen, die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. E.________ Küssnacht fortzusetzen, bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25. Mai 2020 entspricht oder er mit einem geänderten Baustelleninstallationsplan aufzeigen kann, dass das Zufahrtsrecht des Beschwerdeführers jederzeit gewährleistet ist, was wiederum mit einer Baufreigabe formell festzustellen ist, bevor die Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. E.________ fortgeführt werden dürfen.Der Bezirksrat Küssnacht sei anzuweisen, für die Baufreigabe auf dem Grundstück Nr. E.________ Küssnacht am Rigi zum Grundstück Nr. G.________ Küssnacht am Rigi eine Baustelleninstallation zu verlangen, welche eine Fahrbahnkurve für Fahrzeuge mit einem Radabstand von mindestens 4.4 m (Vorderachse bis 1. Antriebsachse) aufweist.Der Bezirksrat Küssnacht sei zu ermahnen, sich an die rechtskräftigen und verbindlichen Beschwerdeentscheide des Regierungsrats RRB Nr. 41/2024 und RRB Nr. 570/2024 sowie den Entscheid des Verwaltungsgerichts im Verfahren III 2024 124 zu halten und die entsprechenden Vorgaben im Verfahren Geschäfts Nr. 2022-5673 umzusetzen.Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MwSt. zulasten des Bezirkes Küssnacht und des Beschwerdegegners, und zwar für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wie auch für das Verfahren vor dem Regierungsrat.Der Bezirk Küssnacht (mit Eingabe vom 23.2.2026) sowie das ARE (mit Eingabe vom 24.2.2026) verzichten auf das Einreichen einer Vernehmlassung. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 2.März 2026, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Das Nämliche beantragt der Beschwerdegegner mit Vernehmlassung vom 11. März 2026. Mit Replik vom 5.Juni 2026 wiederholt der Beschwerdeführer die Beschwerdeanträge. Am 15.Juni 2026 dupliziert der Beschwerdegegner und hält an seinem Antrag fest. Mit Schreiben vom 30.Juni 2026 teilte der Bezirk Küssnacht dem Gericht mit, er kontrolliere die Einhaltung des Baustopps regelmässig, dabei auch die zulässigen Sicherungsarbeiten. Am 7.Juli 2026 tripliziert der Beschwerdeführer. Am 13.Juli 2026 fordert das Gericht beim Bezirk ein nicht in den Akten liegendes Dokument ein, welches am 15.Juli 2026 zugestellt wurde.Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass dem Beschwerdegegner am 21.August 2019 die Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhauses und den Umbau des Schweinestalles auf KTN E.________ unter Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt wurde. Unbestritten ist ebenso, dass zu Gunsten KTN G.________ im Eigentum des Beschwerdeführers und zu Lasten KTN E.________ im Eigentum des Beschwerdegegners ein im Grundbuch eingetragenes Fahrwegrecht besteht, welches vor Baubeginn anstandslos beansprucht und - in Überbreite der vermessenen Fahrspur - ausgeübt werden konnte; soweit der Beschwerdegegner dies unter Verweis auf den Bericht I.________ AG vom 28. März 2024 zu relativieren versucht, sei auf die Feststellungen im Entscheid VGE III 2024 124 vom 27. November 2024 E. 3.1 verwiesen, wonach dieser Bericht nicht zu wiederlegen vermag, dass die Fahrspur eine Überbreite im Vergleich zur amtlichen Vermessung aufwies. Insofern ist die beschwerdegegnerische Darstellung, es bestehe kein Wegrecht, unsubstantiiert und aktenwidrig. Unbestritten ist auch, dass mit der Baubewilligung vom 21.August 2019 für die Baufreigabe ein Baustelleninstallationsplan verlangt wurde, welcher u.a. dieses Fahrwegrecht gewährleisten soll. Der Plan wurde am 25.Mai 2020 eingereicht und vom Beschwerdeführer gutgeheissen, worauf am 28.Mai 2020 eine Teilbaufreigabe erfolgt ist. Aus VGE III 2024 124 ergibt sich sodann, dass dieser Baustelleninstallationsplan nicht umgesetzt wurde und dass das Fahrwegrecht während der Bauphase nicht ungehindert ausgeübt werden konnte; es waren mehrfache behördliche Interventionen notwendig (vgl. Sachverhalt in VGE III 2024 124 vom 27.11.2024 E.1). Am 23.Januar 2024 erliess der Regierungsrat einen sofortigen Baustopp, welcher vom Bezirk am 8.Februar 2024 wieder aufgehoben wurde, und nach weiteren Zufahrtsproblemen hat der Bezirksammann am 11.März 2024 präsidialiter erneut einen Baustopp erlassen. Am 24.April 2024 wurde ein neuer Baustelleninstallationsplan eingereicht, den der Bezirk am 7.Mai 2024 in Aufhebung des Baustopps genehmigte. Auf Beschwerde hin stellte indes der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht fest, dieser Installationsplan könne das ungeschmälerte Fahrwegrecht nicht gewährleisten (VGE III 2024 124 vom 27.11.2024). In der Folge beschloss der Regierungsrat (bestätigt durch das Verwaltungsgericht), es sei dem Beschwerdegegner weiterhin und unter den Vollstreckungsandrohungen gemäss der Präsidialverfügung vom 11.März 2024 untersagt, die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Wohnhaus auf KTN E.________ fortzusetzen, bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25.Mai 2020 entspreche oder bis zugunsten KTN G.________ eine gleichwertige Erschliessung in Form eines neuen Baustelleninstallationsplanes sichergestellt und bewilligt sei und hierfür die Baufreigabe erteilt worden sei (vgl. Ingress Bst.F).Am 31.Januar 2025 liess der Beschwerdegegner einen neuen Baustellen-installationsplan einreichen (Baustellen Installation Arbeitsstand Januar 2025; Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr. 4), welchen der Beschwerdeführer ablehnte. Nach mehrfachem Schriftenwechsel sowie einem (erfolglos durchgeführten) runden Tisch genehmigte der Bezirksrat den neu eingereichten Baustelleninstallationsplan am 14.Mai 2025; der Baustopp wurde aufgehoben und Baufreigabe erteilt. Der Bezirksrat erwog (Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr. 4):Der mit Baubewilligung vom 21. August 2019 für die Baufreigabe des Ersatzbaus verlangte Baustelleinstallationsplan, welcher unter anderem dieses Fahrwegrecht gewährleisten soll, wurde am 25. Mai 2020 eingereicht. Auf diesem Baustelleninstallationsplan, welcher von A.________ gutgeheissen worden ist, wurde die Dienstbarkeitsfläche mit beidseitig begrenzten Strassenrändern abgebildet, sowohl für das Baugrundstück KTN E.________ als auch in der Fortführung für die Drittparzelle KTN F.________. Weil dabei der für die Ausführung der Bauarbeiten erforderliche Drehkran situativ die Dienstbarkeitsfläche auf der Bauliegenschaft KTN E.________ tangierte, wurde gemäss diesem Baustelleinstallationsplan zur Umfahrung des Drehkrans eine temporäre Baupiste (Trennvlies + 30 cm Recyclingschotter) zur Sicherstellung des Fahrwegrechts zugunsten der Liegenschaft KTN G.________ von A.________ vorgesehen und in der Folge auch erstellt. Die Ausübung der Dienstbarkeit mit Fahrzeugen aller Art (dabei im Besonderen auch mit dem Milchfahrzeug Brändle) funktionierte im Wesentlichen ab jenem Zeitpunkt nicht mehr, als Handwerker-/Lieferantenfahrzeuge die Dienstbarkeitsfläche (Zufahrtsstrasse) auf der Bauparzelle KTN E.________ versperrten bzw. bis Eisenpfosten entlang des Strassenrandes auf der Drittliegenschaft KTN F.________ gesetzt wurden. Zumindest seit Erlass der Präsidialverfügung des Landammanns des Kantons Schwyz vom 11. Juni 2024 (Baustoppverfügung) und damit seit mittlerweile über 11 Monaten scheint nun jedenfalls aber die Ausübung der Dienstbarkeit zugunsten der Liegenschaft KTN G.________ von A.________ offenbar wieder zu funktionieren, dies nachdem keine anderweitigen Anstände bekannt sind, und zwar deshalb, weil zum einen seither keine Handwerker/Lieferanten mehr vor Ort sind und zum andern offenbar auch keine strassenständigen Eisenpfosten auf der Drittliegenschaft KTN F.________ mehr vorhanden sind. […]Mit dem von C.________ neu eingereichten Baustelleninstallationsplan "Arbeitsstand Januar 2025" (mit damit erfolgter Versetzung des Drehkrans ausserhalb die Dienstbarkeitsfläche mit beidseitig begrenzten Strassenrändern) wird nun in Bezug auf die über die Liegenschaft KTN E.________ führende Zufahrtsstrasse jener Zustand wiederhergestellt, wie dies vor Erteilung der am 21. August 2019 bezirksrätlich erteilten Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhaues auf Grundstück KTN E.________ bzw. vor Baubeginn der Fall war. Mit dem Baustelleninstallationsplan "Arbeitsstand Januar 2025" wird mithin auf der Bauliegenschaft KTN E.________ das Fahrwegrecht zugunsten des Grundstücks KTN G.________ von A.________ im gleichen Umfang wie bisher (vor Baubeginn des Ersatzbaus auf der Liegenschaft KTN E.________) gewährleistet.[…]Nachdem somit zusammenfassend seit mittlerweile über 11 Monaten (…) die Ausübung der Dienstbarkeit mit Fahrzeugen aller Art zugunsten der Liegenschaft KTN G.________ von A.________ (dabei im Besonderen auch mit dem Milchfahrzeug Brändle) offenbar wieder anstandslos funktioniert und nachdem ferner in Betracht gezogen wird, dass gemäss Eingabe von C.________ vom 31. Januar 2025 ""auch Fahrzeuge, die zu breit sind für den Weg, so auch ohne Weiteres durchkommen, indem sie über den Fahrbahnrand hinausfahren können, wie sie es vor Bestehen der Baustelle auch schon mussten"\

C.________ erhielt am 21.August 2019 die Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhauses und den Umbau des Schweinestalles auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück KTN E.________, Küssnacht, unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Am 28.Mai 2020 genehmigte die Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr des Bezirks Küssnacht den Baustelleninstallationsplan vom 25.Mai 2020 und erteilte die Teil-Baufreigabe für den Abbruch des Wohnhauses und die Baustelleninstallation. Über das Grundstück KTN E.________ sowie das angrenzende Nachbargrundstück KTN F.________ (von welchem KTN E.________ abparzelliert wurde) führt eine Zufahrtstrasse bis zur Parzelle KTN G.________ im Eigentum von A.________; KTN G.________ steht ein Fahrwegrecht über diese Zufahrtsstrasse zu.

Am 5. Dezember 2022 stellte die Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr gegenüber C.________ fest, die Baupiste auf KTN F.________ [neu KTN E.________] sei verschoben worden und entspreche nicht dem bewilligten Baustelleninstallationsplan. Am 28. März 2023 wurde die vollständige Baufreigabe erteilt unter Genehmigung des revidierten Baustelleninstallationsplanes vom 28.Februar 2023. C.________ wurde gleichzeitig erinnert, das Fahrwegrecht von KTN G.________ jederzeit zu gewährleisten. Im August 2023 wandte sich A.________ an den Bezirksammann, wies auf eine erneut veränderte Zufahrtssituation auf KTN E.________ hin und verlangte einen Baustopp, worauf ihn der Bezirksammann auf den Zivilweg verwies. Hierauf reichte A.________ am 10.August 2023 beim Regierungsrat eine Aufsichts- und Rechtsverweigerungsbeschwerde ein und verlangte sinngemäss den Erlass eines Baustopps. Nachdem der Bezirksrat am 18.Oktober 2023 feststellte, das streit-gegenständliche Fuss- und Fahrwegrecht sowie die damit verbundene Forderung nach einem Baustopp stelle eine zivilrechtliche Angelegenheit dar, erhob A.________ am 6.November 2023 hiergegen Verwaltungsbeschwerde. Mit RRB Nr. 41 vom 23.Januar 2024 vereinigte der Regierungsrat die beiden Verfahren. Die Rechtsverweigerungsbeschwerde schrieb er als gegenstandslos geworden ab; der Aufsichtsbeschwerde wurde keine Folge geleistet. Die Beschwerde vom 6.November 2023 wurde gutgeheissen und der BRB vom 18.Oktober 2023 aufgehoben. Der Regierungsrat erliess zudem einen sofortigen Baustopp bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25.Mai 2020 entspreche oder mit einem geänderten Baustelleninstallationsplan aufgezeigt werden könne, dass das Zufahrtsrecht von A.________ jederzeit gewährleistet sei. Der Bezirk wurde mit dem Vollzug beauftragt.

Am 8.Februar 2024 hob die Abteilung Planung, Umwelt und Verkehr den vom Regierungsrat angeordneten Baustopp auf. Nachdem die Zufahrt zu KTNG.________ anfangs März 2024 neuerlich versperrt war, hat der Bezirksammann mit Präsidialverfügung vom 11.März 2024 einen sofortigen Baustopp erlassen, bis die Zufahrt von A.________ mit einer alternativen Erschliessung oder in Form eines neuen Baustelleninstallationsplanes sichergestellt werden könne. Diese Präsidialverfügung wurde vom Bezirksrat am 20.März 2024 genehmigt. Am 24.April 2024 reichte C.________ einen neuen Baustelleninstallationsplan ein, demgemäss die Zufahrt für Fahrzeuge mit Radstand von 3.8m gewährleistet sei. Mit Stellungnahme vom 2.Mai 2024 äusserte A.________, eine Breite von 3.8 m sei für landwirtschaftliche Fahrzeuge und die Feuerwehr nicht ausreichend.

Mit Präsidialverfügung vom 7.Mai 2024 (vom Bezirksrat am 15.5.2024 genehmigt) ordnete der Bezirksammann an:

Hiergegen reichte A.________ am 27.Mai 2024 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat ein mit den Anträgen:

Mit Präsidialverfügung vom 11.Juni 2024 (genehmigt mit RRB Nr. 471/2024 vom 18.6.2024) stellte der Landammann die aufschiebende Wirkung in Bezug auf die Beschwerde vom 27.Mai 2024 wieder her. Mit RRB Nr. 570/2024 vom 2.Juli 2024 stellte der Regierungsrat fest, der Bezirk habe den neuen Baustelleninstallationsplan zu Unrecht genehmigt und den vom Regierungsrat angeordneten Baustopp zu Unrecht aufgehoben. Er beschloss:

Gegen den Regierungsratsbeschluss vom 2.Juli 2024 (Versand 9.7.2024) liess C.________ am 29.Juli 2024 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Anträgen:

Mit Verfügung vom 31.Juli 2024 setzte der verfahrensleitende Richter den Vorinstanzen und dem Beschwerdegegner zur Einreichung einer Vernehmlassung eine Frist bis 19.August 2024 an sowie eine nicht erstreckbare Frist bis 12.August 2024 zur Einreichung einer Stellungnahme zu den Anträgen Ziff. 3 und 4.

Mit VGE III 2024 124 vom 27.November 2024 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab und es stellte fest, der Regierungsrat habe die Baufreigabe gestützt auf den Baustelleninstallationsplan vom 24. April 2024 zu Recht verweigert und den Baustopp bestätigt bzw. die Aufhebung des Baustopps aufgehoben. Mit diesem Plan werde allein schon theoretisch die von der Durchfahrt eines LKW Radstand 3.8 m beanspruchte Fläche nicht zur Verfügung gestellt. Abgewiesen wurde auch der Eventualantrag, es sei in Aufhebung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses das Verfahren mit verbindlichen Weisungen an eine derVorinstanzen zum neuen Entscheid zurückzuweisen. Mit der Baubewilligung und der Baufreigabe sei der Beschwerdeführer verpflichtet worden, die bisherige Durchfahrt zu KTN G.________ weiterhin zu gewährleisten. Es sei hierfür ein Baustelleninstallationsplan vom 25. Mai 2020 genehmigt worden, der jedoch nie umgesetzt worden sei. Seit Baubeginn sei es nachweislich und dokumentiert zu sehr vielen Durchfahrtsbehinderungen gekommen, welche die Behörden ungebührlich beansprucht hätten. Dies trotz der unzweideutigen Pflicht, dass das Bauvorhaben an der bis dahin möglichen Durchfahrt zu KTN G.________ nichts ändern dürfe. Eine klarere Auflage als diese könne nicht formuliert werden. Eine weitergehende Formulierung würde - in Anbetracht der Historie - nichts daran ändern, dass alle vom Durchfahrtsrecht betroffenen Personen an einer nachhaltigen Lösung interessiert sein und Hand bieten müssten.

Am 31. Januar 2025 reichte C.________ beim Bezirk einen neuen Baustelleninstallationsplan 'Arbeitsstand Januar 2025' ein, zu welchem A.________ am 24.Februar 2025 ablehnend Stellung nahm. Nach weiteren Schriftenwechseln sowie einem am 5.März 2025 durchgeführten runden Tisch aller Beteiligten, in dessen Folge keine einvernehmliche Lösung erzielt werden konnte, beschloss der Bezirksrat mit BRB 2025/219 am 14. Mai 2025 (vgl. Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr.4):

Gegen den Bezirksratsbeschluss erhob A.________ am 4.Juni 2025 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat. Im Rahmen des mehrfachen Schriftenwechsels bestätigte der Rechts- und Beschwerdedienst am 9.Oktober 2025, der mit Präsidialverfügung vom 11.März 2024 erlassene bzw. mit RRB Nr. 570 vom 2.Juli 2024 bestätigte Baustopp (vgl. oben Ingress Bst.F) gelte weiterhin, der Bezirksrat sei gehalten, die Einhaltung des Baustopps zu kontrollieren. Mit RRB Nr.28/2026 vom 20.Januar 2026 beschloss der Regierungsrat:

Am 17.Februar 2026 lässt A.________ beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Anträgen:

Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr.28/2026 vom 20. Januar 2026 sowie der Beschluss des Bezirksrats Küssnacht Nr.2025/219 vom 14. Mai 2025, Geschäfts Nr. 2022 - 5673, seien vollumfänglich aufzuheben.

Der Baustopp mit Präsidialverfügung vom 11.März 2024, bestätigt vom Regierungsrat (mit Beschluss vom 2. Juli 2024 [RRB Nr. 570/2024]) und vom Verwaltungsgericht (mit Entscheid vom 27. November 2024 [VGE lIl2024 124]) sei zu bestätigen, bzw. neu anzuordnen.

Der Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei dieaufschiebende Wirkungzuzuerkennen und dem Beschwerdegegner C.________ sei sofort zu untersagen, die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Wohnhaus auf dem Grundstück Nr. E.________ Küssnacht fortzusetzen, bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25. Mai 2020 entspricht oder er mit einem geänderten Baustelleninstallationsplan aufzeigen kann, dass das Zufahrtsrecht des Beschwerdeführers jederzeit gewährleistet ist, was wiederum mit einer Baufreigabe formell festzustellen ist, bevor die Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. E.________ fortgeführt werden dürfen.

Der Bezirksrat Küssnacht sei anzuweisen, für die Baufreigabe auf dem Grundstück Nr. E.________ Küssnacht am Rigi zum Grundstück Nr. G.________ Küssnacht am Rigi eine Baustelleninstallation zu verlangen, welche eine Fahrbahnkurve für Fahrzeuge mit einem Radabstand von mindestens 4.4 m (Vorderachse bis 1. Antriebsachse) aufweist.

Der Bezirksrat Küssnacht sei zu ermahnen, sich an die rechtskräftigen und verbindlichen Beschwerdeentscheide des Regierungsrats RRB Nr. 41/2024 und RRB Nr. 570/2024 sowie den Entscheid des Verwaltungsgerichts im Verfahren III 2024 124 zu halten und die entsprechenden Vorgaben im Verfahren Geschäfts Nr. 2022-5673 umzusetzen.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge inkl. MwSt. zulasten des Bezirkes Küssnacht und des Beschwerdegegners, und zwar für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht wie auch für das Verfahren vor dem Regierungsrat.

Der Bezirk Küssnacht (mit Eingabe vom 23.2.2026) sowie das ARE (mit Eingabe vom 24.2.2026) verzichten auf das Einreichen einer Vernehmlassung. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 2.März 2026, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden könne. Das Nämliche beantragt der Beschwerdegegner mit Vernehmlassung vom 11. März 2026. Mit Replik vom 5.Juni 2026 wiederholt der Beschwerdeführer die Beschwerdeanträge. Am 15.Juni 2026 dupliziert der Beschwerdegegner und hält an seinem Antrag fest. Mit Schreiben vom 30.Juni 2026 teilte der Bezirk Küssnacht dem Gericht mit, er kontrolliere die Einhaltung des Baustopps regelmässig, dabei auch die zulässigen Sicherungsarbeiten. Am 7.Juli 2026 tripliziert der Beschwerdeführer. Am 13.Juli 2026 fordert das Gericht beim Bezirk ein nicht in den Akten liegendes Dokument ein, welches am 15.Juli 2026 zugestellt wurde.

Es ist zwischen den Parteien unbestritten, dass dem Beschwerdegegner am 21.August 2019 die Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhauses und den Umbau des Schweinestalles auf KTN E.________ unter Auflagen und Nebenbestimmungen erteilt wurde. Unbestritten ist ebenso, dass zu Gunsten KTN G.________ im Eigentum des Beschwerdeführers und zu Lasten KTN E.________ im Eigentum des Beschwerdegegners ein im Grundbuch eingetragenes Fahrwegrecht besteht, welches vor Baubeginn anstandslos beansprucht und - in Überbreite der vermessenen Fahrspur - ausgeübt werden konnte; soweit der Beschwerdegegner dies unter Verweis auf den Bericht I.________ AG vom 28. März 2024 zu relativieren versucht, sei auf die Feststellungen im Entscheid VGE III 2024 124 vom 27. November 2024 E. 3.1 verwiesen, wonach dieser Bericht nicht zu wiederlegen vermag, dass die Fahrspur eine Überbreite im Vergleich zur amtlichen Vermessung aufwies. Insofern ist die beschwerdegegnerische Darstellung, es bestehe kein Wegrecht, unsubstantiiert und aktenwidrig. Unbestritten ist auch, dass mit der Baubewilligung vom 21.August 2019 für die Baufreigabe ein Baustelleninstallationsplan verlangt wurde, welcher u.a. dieses Fahrwegrecht gewährleisten soll. Der Plan wurde am 25.Mai 2020 eingereicht und vom Beschwerdeführer gutgeheissen, worauf am 28.Mai 2020 eine Teilbaufreigabe erfolgt ist. Aus VGE III 2024 124 ergibt sich sodann, dass dieser Baustelleninstallationsplan nicht umgesetzt wurde und dass das Fahrwegrecht während der Bauphase nicht ungehindert ausgeübt werden konnte; es waren mehrfache behördliche Interventionen notwendig (vgl. Sachverhalt in VGE III 2024 124 vom 27.11.2024 E.1). Am 23.Januar 2024 erliess der Regierungsrat einen sofortigen Baustopp, welcher vom Bezirk am 8.Februar 2024 wieder aufgehoben wurde, und nach weiteren Zufahrtsproblemen hat der Bezirksammann am 11.März 2024 präsidialiter erneut einen Baustopp erlassen. Am 24.April 2024 wurde ein neuer Baustelleninstallationsplan eingereicht, den der Bezirk am 7.Mai 2024 in Aufhebung des Baustopps genehmigte. Auf Beschwerde hin stellte indes der Regierungsrat und das Verwaltungsgericht fest, dieser Installationsplan könne das ungeschmälerte Fahrwegrecht nicht gewährleisten (VGE III 2024 124 vom 27.11.2024). In der Folge beschloss der Regierungsrat (bestätigt durch das Verwaltungsgericht), es sei dem Beschwerdegegner weiterhin und unter den Vollstreckungsandrohungen gemäss der Präsidialverfügung vom 11.März 2024 untersagt, die Bauarbeiten im Zusammenhang mit dem Wohnhaus auf KTN E.________ fortzusetzen, bis die Baustelleninstallation dem bewilligten Plan vom 25.Mai 2020 entspreche oder bis zugunsten KTN G.________ eine gleichwertige Erschliessung in Form eines neuen Baustelleninstallationsplanes sichergestellt und bewilligt sei und hierfür die Baufreigabe erteilt worden sei (vgl. Ingress Bst.F).Am 31.Januar 2025 liess der Beschwerdegegner einen neuen Baustellen-installationsplan einreichen (Baustellen Installation Arbeitsstand Januar 2025; Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr. 4), welchen der Beschwerdeführer ablehnte. Nach mehrfachem Schriftenwechsel sowie einem (erfolglos durchgeführten) runden Tisch genehmigte der Bezirksrat den neu eingereichten Baustelleninstallationsplan am 14.Mai 2025; der Baustopp wurde aufgehoben und Baufreigabe erteilt. Der Bezirksrat erwog (Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr. 4):

Am 31.Januar 2025 liess der Beschwerdegegner einen neuen Baustellen-installationsplan einreichen (Baustellen Installation Arbeitsstand Januar 2025; Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr. 4), welchen der Beschwerdeführer ablehnte. Nach mehrfachem Schriftenwechsel sowie einem (erfolglos durchgeführten) runden Tisch genehmigte der Bezirksrat den neu eingereichten Baustelleninstallationsplan am 14.Mai 2025; der Baustopp wurde aufgehoben und Baufreigabe erteilt. Der Bezirksrat erwog (Vi-act. II-02/Schriftenverkehr Nr. 4):