ZKBER.2024.11

Solothurn Obergericht Zivilkammer 05.04.2024 ZKBER.2024.11

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht Zivilkammer Urteil vom

5. April 2024 Es wirken mit: Vizepräsidentin Kofmel Oberrichter Frey Oberrichter Thomann Gerichtsschreiberin Zimmermann In Sachen 1. A.___, 2. B.___, beide vertreten durch C.___ Berufungskläger gegen D.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dieter Trümpy, Berufungsbeklagte betreffend Ausweisung und Vollstreckung zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung : I.

1. Die D.___ AG als Vermieterin einerseits sowie A.___ und B.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 6. Juni 2016 einen Mietvertrag über eine Räumlichkeit von 330 m 2 im 3. OG (ex [...] AG) in der Liegenschaft der D.___ AG an der [...]strasse [...] in [...]. Als Mietzins wurden CHF 2'700.00 pro Monat (ohne MwSt. und ohne Kaution) vereinbart. Vertragsbeginn war der 1. August 2016 und der Vertrag wurde fest auf fünf Jahre, d.h. bis 31. Juli 2021, abgeschlossen.

2. Am 17. Dezember 2019 schlossen dieselben Parteien einen neuen Mietvertrag über dieselbe Räumlichkeit ab. Neu wurde ein Mietzins von CHF 3'000.00 monatlich (ohne MwSt. und ohne Kaution) vereinbart. Vertragsbeginn war der 1. Januar 2020 und der Vertrag wurde wiederum fest auf fünf Jahre, d.h. bis 31. Dezember 2024, abgeschlossen.

3. Die Mietvertragsparteien, wie auch der Untermieter E.___, schlossen am 18. November 2021 eine Abzahlungsvereinbarung ab. Gemäss dieser bestand per 18. November 2021 ein Mietzinsausstand zu Gunsten der Vermieterin von CHF 88'575.10. Die Mieter verpflichteten sich, diesen Ausstand ab Dezember 2021 mit zusätzlichen monatlichen Raten von CHF 2'000.00 zum bestehenden monatlichen Mietzins von CHF 3'000.00 einzubezahlen.

4. Mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 setzte die Vermieterin den Mietern eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für die Bezahlung der Mietzinsausstände in Höhe von CHF 28'075.10 an und drohte bei unbenütztem Ablauf der Frist die Kündigung des Mietverhältnisses an.

5. Am 5. Dezember 2023 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 zufolge Zahlungsverzugs.

6. Am 6. Dezember 2023 liess die D.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen (Exmission) und Vollstreckung gegen A.___ und B.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen: 1. Die Gesuchsgegner seien unter Androhung von Strafe gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall richterlich anzuweisen, die Räumlichkeiten im 3. OG (ca. 330 m 2) in der Liegenschaft [...]strasse [...], [...], per 31. Januar 2024 zu räumen und zu verlassen, und sie seien auf diesen Zeitpunkt hin richterlich auszuweisen. 2. Im Widerhandlungsfall sei das Ausweisungsurteil gemäss Ziff. 1 hievor zu vollstrecken und das Oberamt Olten-Gösgen anzuweisen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang in die Liegenschaft. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzliche MWST).

7. Die Gesuchsgegner beantragten mit Stellungnahme vom 20. Dezember 2023 (Eingang), dass auf das Gesuch der Gesuchstellerin nicht einzutreten und es eventualiter abzuweisen sei. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchstellerin.

8. Mit Entscheid vom 23. Januar 2024 hiess der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen das Ausweisungsbegehren gut und wies die Gesuchsgegner, unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, das Mietobjekt (ca. 330 m 2) im 3. OG an der [...]strasse [...] in [...], bis spätestens Freitag, 9. Februar 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Die Gesuchsgegner wurden ferner verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 2'805.35 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

9. Dagegen liessen die Gesuchsgegner (nachfolgend auch: Berufungskläger) am 1. März 2024 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn einreichen. Sie stellten folgende Begehren: 1. Die Berufung sei gutzuheissen und es sei das angefochtene Urteil vollumfänglich aufzuheben. 2. Das Gesuch vom 6. Dezember 2023 sei abzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten.

10. Die Gesuchstellerin (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) beantragte in ihrer Berufungsantwort vom 6. März 2024 die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger (zuzüglich Barauslagen und gesetzliche Mehrwertsteuer).

11. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Die Anträge auf Zeugen- und Parteibefragung werden abgewiesen. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. II.

1. Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen (BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265).

2. Der Vorderrichter erwog zusammenfassend und im Wesentlichen, die Berufungsbeklagte habe die Berufungskläger mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 für ausstehende Mietzinse in Höhe von CHF 28'075.10 gemahnt und ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gesetzt. Gleichzeitig sei den Berufungsklägern die vorzeitige Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 des Obligationenrechts (OR, SR 220) angedroht worden. Dieses Schreiben sei per Einschreiben an die Adresse des Mietobjekts sowie an die Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 gesendet worden. Die beiden an die Adresse des Mietobjekts gesendeten Einschreiben seien nicht abgeholt und zurückgesendet worden. Das an die Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 gesendete Einschreiben sei am 30. Oktober 2023 am Schalter abgeholt worden. Die Kündigungsandrohung bezeichne klar, welche Mietzinsausstände zum Zeitpunkt der Kündigungsandrohung bestanden hätten und die Berufungskläger würden auch nicht bestreiten, dass noch Mietzinsausstände bestanden hätten. Da der Berufungskläger 1 noch im Mietvertrag gestanden habe und der Berufungsbeklagten keine neue Korrespondenzadresse mitgeteilt worden sei, sei die Kündigungsandrohung dem Berufungskläger 1 am 2. November 2023 gültig zugestellt worden und die 30-tägige Zahlungsfrist habe am Montag, 4. Dezember 2023 geendet. Dass die Berufungskläger bei der Mietzinserhöhung unter Druck gesetzt worden seien, erscheine nicht glaubwürdig. Selbst wenn die von den Berufungsklägern geltend gemachte Reduktion der Rückzahlungen auf mindestens CHF 1'000.00 vereinbart worden wäre, hätten sie dennoch in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 keine Rückzahlungsraten geleistet und damit die Rückzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verletzt. Auch in diesem Fall hätte die Berufungsbeklagte das Recht gehabt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Berufungsbeklagte habe mit der Abmahnung und der Kündigungsandrohung vom 24. Oktober 2023 und der Kündigung vom 5. Dezember 2023 die gesetzlichen Formen und Fristen eingehalten und das Mietverhältnis gültig per 31. Januar 2024 beendet. Die Berufungskläger hätten somit seit dem 1. Februar 2024 keinen Rechtsgrund mehr im Mietobjekt zu verbleiben.

3. Die Berufungskläger bringen dagegen vor, dass dreieinhalb Jahre nach Abschluss des ersten Mietvertrages den Berufungsklägern am 17. Dezember 2019 ein inhaltlich gleicher, identisch formulierter Mitvertrag, neu mit einem Mietzins von monatlich CHF 3'000.00 zur Unterschrift vorgelegt und damit auf widerrechtliche Art ein Mietzinsaufschlag von mehr als 11 % erzwungen worden sei. Da die Berufungskläger seit dem 1. Januar 2020 jeden Monat CHF 300.00 zu viel bezahlt hätten, ergebe dies für die 48 Monate von anfangs 2020 bis Oktober 2023 noch einmal CHF 13'800.00, die sich die Berufungsbeklagte an ihre Ausstände anrechnen lassen müsste. Im Oktober 2022 habe der Untermieter E.___ mit der Berufungsbeklagten eine Vereinbarung getroffen, dass in Zukunft monatlich nur noch CHF 1'000.00 zusätzlich zum Mietzins als Abzahlung an die Ausstände bezahlt werden müssten. Dass in den Monaten Januar bis April 2023 jeweils nur die Mietzinse von CHF 3'000.00 pro Monat eingegangen seien und keine weitere Abzahlung für die Ausstände, stimme nicht. Die vereinbarten CHF 1'000.00 Abzahlung an die Ausstände seien nach der Vereinbarung vom Oktober 2022 konsequent eingehalten worden. Die Berufungsbeklagte habe öfters auch Bargeld als Bezahlung angenommen. Die Zustellung der Kündigungsandrohung widerspreche Treu und Glauben. Die Berufungskläger hätten ihre vereinbarten Pflichten eingehalten. Die hohen Mietzinsausstände seien in kurzer Zeit massiv heruntergefahren worden und eine vollständige Abzahlung der Ausstände sei absehbar. Im Übrigen sei klar, dass die Kündigungsandrohung nicht an beide Mieter zugestellt worden sei. Der Berufungskläger 1 wohne in der Türkei und habe keine Möglichkeit gehabt, auf die Kündigungsandrohung zu reagieren oder sich gegen die Unrechtmässigkeit der angedrohten Kündigung zu wehren. Ferner bringen die Berufungskläger vor, dass die Abzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 ungültig sei, in welcher ohne Fristansetzung eine fristlose Kündigungsmöglichkeit vereinbart worden sei. Im Jahr 2022 sei eine langsamere Abzahlung der noch offenen Ausstände vereinbart worden, was rechtlich gesehen einer Stundung entspreche. Aufgrund dieser Stundung seien die zum Zeitpunkt der Kündigungsandrohung noch offenen Mietzinsforderungen nicht mehr fällig, weshalb die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht gegeben gewesen seien und die Kündigung vom 5. Dezember 2023 folglich unwirksam sei.

4. In Bezug auf die Mietzinserhöhung vom Dezember 2019 üben die Berufungskläger lediglich appellatorische Kritik und setzen sich nicht mit der schlüssigen Begründung der Vorinstanz, dass wenn die Berufungskläger bei der Mietzinserhöhung unter Druck gesetzt worden wären, sie den höheren Mietzins nicht über fast vier Jahre hinweg ohne Einwände bezahlt hätten und früher dagegen vorgegangen wären, auseinander. Auch bezüglich der angeblichen Vereinbarung vom Oktober 2022 zwischen der Berufungsbeklagten und dem Untermieter E.___ wiederholen die Berufungskläger, was sie bereits vor der Vorinstanz vorgebracht hatten. Der Begründung der Vorinstanz, dass selbst wenn die von den Berufungsklägern geltend gemachte Reduktion der Rückzahlungen auf mindestens CHF 1'000.00 vereinbart worden wäre, dennoch in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 keine Rückzahlungsraten geleistet worden seien und damit die Rückzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verletzt worden sei, entgegnen die Berufungskläger, dass dies nicht stimmen würde. Die Berufungsbeklagte hätte öfters auch Bargeld angenommen. Belege für diese angebliche Bezahlung der Ausstände mit Bargeld wurden keine eingereicht. Ausserdem ist dem Kontoauszug der [...]bank vom 19. Dezember 2023 zu entnehmen, dass Mietzinse wie auch Ausstände jeweils per Banküberweisung und nicht bar bezahlt wurden (Urkunde 1 der Gesuchsgegner). Ohnehin handelt es sich bei der Behauptung, die Ausstände seien in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 bar bezahlt worden, um eine neue Tatsache. Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nach Art. 317 Abs. 1 ZPO nur unter eingeschränkten Voraussetzungen zugelassen. Vorliegend ist weder dargetan noch ersichtlich, wieso die Berufungskläger ihren Standpunkt nicht schon vor der ersten Instanz dargelegt hatten (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Gemäss Abzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verpflichteten sich die Berufungskläger, die Ausstände mit zusätzlichen monatlichen Raten von CHF 2'000.00 zum bestehenden monatlichen Mietzins von CHF 3'000.00 einzubezahlen, bis die CHF 88'575.10 abbezahlt sind. Ferner enthält die Abzahlungsvereinbarung folgende Klausel: «Wird einmal eine Zahlung nicht oder zu spät geleistet (Mietzins oder Abzahlung), so erfolgt ohne Voranmeldung eine fristlose Kündigung (30 Tage). Zusätzlich wird beim zuständigen Richteramt ohne vorherige Ankündigung das Betreibungsbegehren auf den gesamt ausstehenden Betrag eingereicht.» Ob diese Klausel, wie von den Berufungsklägern geltend gemacht, aufgrund eines Verstosses gegen zwingendes Recht ungültig ist, kann offen gelassen werden. Denn betrifft ein Mangel bloss einzelne Teile eines Vertrages, so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre (Art. 20 Abs. 2 OR). Es ist davon auszugehen, dass die Abzahlungsvereinbarung auch ohne diese Klausel abgeschlossen worden wäre, weshalb diese gültig ist. Gemäss Art. 257d Abs. 1 OR kann der Vermieter, wenn der Mieter nach Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, dem Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Vorliegend waren die Berufungskläger mit der Bezahlung der Mietzinsausstände gemäss vorgenannter Abzahlungsvereinbarung im Rückstand. Aus diesem Grund setzte die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der Ausstände in Höhe von CHF 28'075.10 an und drohte für den Fall der Nichtbezahlung die Kündigung an. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Zustellung der Kündigungsandrohung Treu und Glauben hätte widersprechen sollen. Entgegen den Ausführungen der Berufungskläger hielten diese ihre vereinbarten Pflichten, d.h. insbesondere die Abzahlungsvereinbarung, gerade nicht ein. Selbst wenn, wie von den Berufungsklägern geltend gemacht, im Jahr 2022 eine langsamere Abzahlung vereinbart worden wäre, so erfolgten in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 gar keine Abzahlungen ausstehender Mietzinsen mehr, womit auch in Bezug auf die geltend gemachte langsamere Abzahlung der Mietzinse ein Rückstand bestand. Die Zahlungsverzugskündigung setzt voraus, dass die Forderung des Vermieters fällig ist, wobei sich die Fälligkeit des Mietzinses in erster Linie nach der vertraglichen Absprache richtet (vgl. Irène Spirig: Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, S. 708). In diesem Sinne bestand vorliegend eine Fälligkeit der Mietzinsausstände und diesbezüglich waren die Voraussetzungen für eine Zahlungsverzugskündigung gegeben.

5. Bei der Kündigung handelt es sich um eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die ihre Wirkung erst mit dem Eintreffen im Zugriffsbereich des Empfängers entfaltet. Ob eine Kündigung im Zugriffsbereich des Adressaten eingetroffen ist, bestimmt sich nach den Grundsätzen der (uneingeschränkten) Empfangstheorie. Das Risiko dafür, dass die in seinem Zugriffsbereich eingetroffene Kündigung ihn auch tatsächlich erreicht, trägt ausschliesslich der Empfänger, der entsprechende Vorkehren zu treffen hat. Bei Wohnsitzwechseln liegt es an der den Wohnsitz wechselnden Partei, dafür zu sorgen, dass sie die Mitteilungen des anderen Vertragspartners erreichen. Unterlässt sie eine Umzugsanzeige, so gilt die bisherige Adresse für den Vertragspartner so lange als massgebende Zustelladresse, wie der Vertragspartner nicht Kenntnis von der aktuellen Adresse erhält (Peter Higi/Anton Bühlmann: Die Miete – Art. 266-268b OR, Zürcher Kommentar, Zürich 2020, Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR N 37 f.). Da es sich auch bei der Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, trägt auch dort der Empfänger das Risiko, dass ihn eine in seinem Zugriffsbereich eingetroffene Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung erreicht. Vorliegend wurde mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 den Berufungsklägern eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der ausstehenden Mietzinse gesetzt und gleichzeitig die Kündigung angedroht. Dieses Schreiben wurde per Einschreiben an beide Berufungskläger an die Anschrift des Mietobjektes und dem Berufungskläger 2 zusätzlich an die bekannte Korrespondenzadresse geschickt. Unbestritten ist, dass die Einschreiben an die Anschrift des Mietobjektes nicht abgeholt wurden und das Einschreiben an die Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 am 30. Oktober 2023 in Empfang genommen wurde. Fraglich ist, ob auch die an den Berufungskläger 1 gerichtete Zahlungsfrist mit Kündigungsandrohung gültig zugestellt wurde. Der Berufungskläger 1 bringt diesbezüglich vor, dass er in der Türkei wohne und keine Möglichkeit gehabt habe, auf die Kündigungsandrohung zu reagieren oder sich gegen die Kündigungsandrohung zu wehren. Die Vorinstanz stellte richterweise fest, dass die Berufungskläger nicht behaupten, der Berufungsbeklagten die neue Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 1 mitgeteilt zu haben. Wie vorstehend ausgeführt, wäre es jedoch am Berufungskläger 1 gewesen, der Berufungsbeklagten eine Umzugsanzeige zu machen und die neue Korrespondenzadresse zu melden. Da dies nicht erfolgt ist, wurde das Schreiben vom 24. Oktober 2023 dem Berufungsbeklagten 1 zu Recht an die Adresse des Mietobjektes zugestellt. Es wäre am Berufungskläger 1 gewesen, der Berufungsbeklagten eine neue Korrespondenzadresse mitzuteilen, zumal der Empfänger das Risiko trägt, dass in seinem Zugriffsbereich eingetroffene empfangsbedürftige Willenserklärungen, ihn auch tatsächlich erreichen. Mit Zustellung der Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung an die Anschrift des Mietobjekts gelangte diese in den Zugriffsbereich des Berufungsklägers 1.

6. Die Rügen der Berufungskläger gehen nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet und ist abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist die Frist zur Ausweisung neu festzulegen. Die Berufungskläger haben das Mietobjekt bis spätestens am Mittwoch, 24. April 2024, mittags 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen. Sie werden auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

8. Dem Ausgang des Berufungsverfahrens entsprechend sind die Prozesskosten den unterliegenden Berufungsklägern aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das Berufungsverfahren auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von den Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

9. Gemäss Art. 95 Abs. 3 ZPO gilt als Parteientschädigung der Ersatz notwendiger Auslagen (lit. a), die Kosten einer berufsmässigen Vertretung (lit. b) und in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist. Nach § 160 Abs. 1 des Gebührentarifs des Kantons Solothurn (GT, BGS 615.11) setzt der Richter die Kosten der berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsbeistände nach dem Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung erforderlich ist. Er gibt den Parteien vor dem Entscheid Gelegenheit zur Einreichung einer Honorarnote. Wird keine detaillierte Honorarnote eingereicht, schätzt er den Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen. Nach § 160 Abs. 2 GT ist § 3 GT analog anwendbar. Gemäss § 3 GT ist der Zeit- und Arbeitsaufwand, die Bedeutung des Geschäfts sowie das Interesse an der Verrichtung des Geschäfts sowie die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Pflichtigen zu berücksichtigen. Der Vertreter der Berufungsbeklagten verzichtete auf die Einreichung einer Honorarnote, weshalb der Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen ist. Für das Erarbeiten der Berufungsantwort vom 6. März 2024 sowie die dazu nötigen Kontakte mit der Berufungsbeklagten wird ein Aufwand von fünf Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.00, ausmachend CHF 1'250.00, als angemessen erachtet. Hinzu kommen Auslagen von ermessensweise CHF 30.00. Es ergibt sich somit eine Entschädigung von CHF 1'383.70 (= 1'250.00 + CHF 30.00 + 103.70 [MwSt. von 8.1 %]). Die Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten somit eine Parteientschädigung von CHF 1'383.70 zu bezahlen. Demnach wird erkannt : 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 23. Januar 2024 wird neu auf Mittwoch, 24. April 2024, 12:00 Uhr, festgesetzt. A.___ und B.___ haben das Mietobjekt (ca. 330 m 2) im 3. OG an der [...]strasse [...] in [...], bis spätestens Mittwoch, 24. April 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der D.___ AG in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. 3. A.___ und B.___ haben die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. 4. A.___ und B.___ haben der D.___ AG eine Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 1'383.70 zu bezahlen. Rechtsmittel: Der Streitwert liegt über CHF 15'000.00. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts Die Vizepräsidentin                                                           Die Gerichtsschreiberin Kofmel                                                                              Zimmermann