I/2-2005/20, Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 07.09.2005

Art. 239 Satz 1, 54, 57 Abs. 1 StG: Für die Bemessung der Grundsteuer ist seit dem 1. Januar 2001 (Revision des StG durch das GGS) nicht mehr in jedem Fall die amtliche Verkehrswertschätzung massgebend. Dem Steuerpflichtigen ist es unbenommen, durch geeignete Mittel darzutun, dass der geschätzte Verkehrswert nicht mehr dem aktuellen Marktwert des Grundstücks zu Beginn der Steuerperiode entspricht (Verwaltungsrekurskommission I/2-2005/20 vom 7. September 2005).

Sachverhalt

A.- Mit Kaufvertrag vom 30. Juli 2004 erwarb A. B. die Grundstücke Nrn. 1 und 2

(Grundbuch C.) zu einem Kaufpreis von Fr. 425'000.--. Die Parzelle Nr. 1 umfasst 1'082

m2 Wiesland sowie einen Schopf. Gemäss amtlicher Schätzung vom 17. Oktober 2002

betrug deren Verkehrswert Fr. 9'000.--. Das Grundstück Nr. 2 weist eine Fläche von

2'286 m2 auf und war zum Zeitpunkt des Erwerbs mit einen Wohnhaus samt Käserei

sowie einem Schweinestall überbaut, wobei jedoch seit längerer Zeit weder

Käseherstellung noch Schweinehaltung betrieben wurden. Der am 17. Oktober 2002

geschätzte Verkehrswert betrug Fr. 915'000.--. A. B. beabsichtigte, den bestehenden

Schweinestall in eine Einstellhalle für Baumaschinen und Lastkraftwagen umzunutzen.

B.- Mit Schreiben vom 30. Oktober 2004 beantragte A. B. beim Grundbuchamt C. die

Neuschätzung dieser Grundstücke. Zur Begründung führte er an, dass er keinen

Ertragswert für die Käseproduktion erziele und daher einen neu geschätzten Mietwert

benötige. Am 12. Januar 2005 wurde die Schätzung durchgeführt. Am 21. Januar 2005

erfolgte die Eröffnung der Steuerwerte. Für das Grundstück Nr. 1 betrug der

Verkehrswert unverändert Fr. 9'000.--, für Nr. 2 neu Fr. 409'000.--. Diese Schätzungen

erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.

C.- Am 26. April 2005 veranlagte die Gemeindeverwaltung C. A. B. für das Jahr 2005

mit einer Grundsteuer von insgesamt Fr. 924.-- für die Grundstücke Nrn. 1 (Fr. 9.--) und

2 (Fr. 915.--), was einem Promille der Verkehrswerte gemäss Schätzung vom 17.

Oktober 2002 entsprach. Dagegen erhob der Pflichtige am 9. Mai 2005 Einsprache

beim Gemeinderat C.. Er beantragte sinngemäss, der Berechnung der Grundsteuer

2005 seien die im Januar 2005 neu geschätzten tieferen Verkehrswerte zugrunde zu

legen.

Mit Einsprache-Entscheid vom 24. Mai 2005 (Versand: 1. Juni 2005) wies der

Gemeinderat C. die Einsprache ab.

D.- Mit Eingabe seiner Rechtsvertreterin vom 24. Juni 2005 erhob A. B. gegen diesen

Entscheid Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Er beantragt unverändert, die

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Grundsteuer für das Jahr 2005 sei anhand der im Januar 2005 ermittelten

Verkehrswerte zu veranlagen.

In ihrer Vernehmlassung vom 18. Juli 2005 beantragt die Vorinstanz die vollumfängliche

Abweisung des Rekurses.

Im Rahmen der Rekursbearbeitung hat die Verwaltungsrekurskommission zusätzliche

Abklärungen getätigt, welche den Parteien zur Kenntnis gebracht wurden.

Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird,

soweit notwendig, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.

Erwägungen (3 Absätze)

E. 1 Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 24. Juni 2005 ist rechtzeitig eingereicht worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 229 in Verbindung mit Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

E. 2 Gegenstand des Rekurses ist die Bemessung der Grundsteuer für das Jahr 2005.

a) Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, auf den von ihm im Sommer 2004

erworbenen Liegenschaften sei von der vorhergehenden Eigentümerin aus

wirtschaftlichen Gründen schon seit längerer Zeit keine Käseproduktion und

Schweinehaltung mehr betrieben worden. Er habe die Grundstücke Nrn. 1 und 2

gekauft, um den bestehenden Schweinestall in eine Einstellhalle für Baumaschinen

umzunutzen. Bereits seit dem Sommer 2003 sei er mit der Verkäuferin in

entsprechenden Verhandlungen gestanden und habe sich um die Erteilung einer

Baubewilligung bemüht. Die Verkäuferin habe im November 2002 eine

Immobilienschätzung erstellen lassen, um bei den Verkaufsverhandlungen einen

marktgerechten Basispreis zu haben. Bereits im Zeitpunkt des Besitzesantrittes am 30.

Juli 2004 hätte daher von Seiten des Grundbuchamtes gemäss Art. 6 GGS eine

Neuschätzung erfolgen sollen, da sich die wertbestimmenden Eigenschaften vor Ablauf

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von zehn Jahren wesentlich verändert hätten. Auch in Anwendung von Art. 30bis Abs.

1 StV hätte eine Neubewertung erfolgen sollen, weil sich der Marktpreis um mehr als

zehn Prozent verändert habe. Im vorliegenden Fall betrage die prozentuale

Veränderung zwischen der Schätzung vom 17. Oktober 2002 und jener vom 21. Januar

2005 nahezu 55 %. Nach Abbruch der Schweinestallungen im Mai 2005 sei seitens des

Grundbuchamtes sofort eine neue reduzierte Schätzung für das Grundstück Nr. 2

erfolgt.

Die Vorinstanz bringt vor, die Grundsteuer werde nach dem für die Vermögenssteuer

massgebenden Wert des Grundstücks zu Beginn des Kalenderjahres bemessen (Art.

239 StG). Der Steueranspruch entstehe mit Beginn des Kalenderjahres (Art. 237 Abs. 2

StG). Gemäss rechtskräftiger Schätzung habe der Wert des Grundstücks Nr. 1 am 1.

Januar 2005 bei Fr. 9'000.-- und jener von Nr. 2 bei Fr. 915‘000.-- gelegen. Damit sei

die Rechnung für die Grundsteuer mit Fr. 924.-- zu Recht erfolgt. Solange keine andere

Schätzung vorhanden sei, könne auch nicht beurteilt werden, ob der Verkehrswert

noch dem Marktwert entspreche. Es könne nicht Sache der Gemeinde sein, jeweils zu

Beginn des Kalenderjahres bei allen Grundstücken eine Neubeurteilung der

Verkehrswerte vorzunehmen. Mit Zustimmung der Bürgerschaft vom 1. April 2005 zu

Budget und Steuerplan sei die Grundsteuer auf ein Promille des Verkehrswerts privater

Grundstücke festgesetzt worden.

b) Die Grundsteuer wird jährlich auf den in der Gemeinde gelegenen Grundstücken

erhoben. Der Steueranspruch entsteht mit Beginn des Kalenderjahres und wird mit der

Rechnungstellung fällig (Art. 237 StG). Die Steuer wird nach dem für die

Vermögenssteuer massgebenden Wert des Grundstückes zu Beginn des

Kalenderjahres bemessen (Art. 239 Satz 1 StG). Das Vermögen wird grundsätzlich zum

Verkehrswert bewertet (Art. 54 StG). Nach Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der

Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher

oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend

veräussert werden. Im Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes

durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Gemäss Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung

(sGS 811.11, abgekürzt: StV) wird der Verkehrswert nach Art. 57 Abs. 1 StG im

Verfahren nach dem Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung vom 9.

November 2000 (sGS 814.1, abgekürzt: GGS) ermittelt. Er wird ohne Neubeurteilung

der Schätzung im Sinn des GGS an die Entwicklung der Marktpreise angepasst, wenn

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sich diese im Vergleich zum Stand der letzten Wertermittlung um mehr als zehn

Prozent verändert haben. Art. 178bis Abs. 2 StG bestimmt, dass rechtskräftige

Grundstückwerte für die Veranlagung der laufenden Steuerperiode verbindlich sind. Die

Grundsteuer beträgt nach Art. 240 Abs. 1 StG für Grundstücke von natürlichen und

juristischen Personen 0,3 bis 1,0 Promille (lit. a). Die zuständigen Gemeindeorgane

bestimmen jährlich den Steuersatz gemäss lit. a dieser Bestimmung (Art. 240 Abs. 2

StG).

Nach Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS erfolgt in der Regel alle zehn Jahre eine Neubeurteilung

der Schätzung. Zudem kann der Eigentümer eine Neuschätzung beantragen (Art. 6

Abs. 1 lit. b GGS) und ist eine solche nach einer wesentlichen Veränderung der

wertbestimmenden Eigenschaften eines Objekts durchzuführen (Art. 6 Abs. 1 lit. c

GGS). Der Eigentümer reicht das Begehren um Neubeurteilung beim zuständigen

Grundbuchamt schriftlich ein (Art. 6 Abs. 2 GGS). Die Schätzungen werden von der

Gebäudeversicherungsanstalt durchgeführt, wobei der Fachdienst für

Grundstückschätzung die zuständige Stelle ist (Art. 3 und 4 der Verordnung über die

Durchführung der Grundstückschätzung vom 5. Dezember 2000, sGS 814.11,

abgekürzt: VGS). Die Ermittlung der Schätzwerte erfolgt durch angestellte

Fachpersonen, der Grundbuchverwalter am Ort der gelegenen Sache wirkt von Amtes

wegen bei der Schätzung mit (Art. 5 und 6 VGS). Massgebend für die Schätzung sind

die Verhältnisse im Zeitpunkt der Grundstückschätzung (Art. 7 VGS). Die

Schätzungswerte werden nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen

Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt (vgl. Schweizerische

Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und Schweizerische

Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder

[Hrsg.], Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, insbesondere Abschnitte C und

D). Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt ergänzende Richtlinien und

Weisungen (Art. 9 VGS).

c) Den gesetzlichen Bestimmungen ist zu entnehmen, dass als Bemessungsgrundlage

für die Grundsteuer der zu Beginn des Kalenderjahres für die Vermögenssteuer

massgebende Wert heranzuziehen ist. Nach den Bestimmungen zur Vermögenssteuer

erfolgt die Bewertung nach dem Verkehrswert, welcher bei Grundstücken dem

Marktwert entspricht. Der Marktwert wird dabei mit dem mittleren Preis, zu dem ein

Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der

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betreffenden Gegend veräussert werden kann, umschrieben. Im Gegensatz zur bis 31.

Dezember 2000 gültigen Fassung von Art. 57 Abs. 1 StG (nGS 33-116) wird nicht mehr

auf die in jedem Fall massgebende amtliche Verkehrswertschätzung verwiesen. Dies

hat mit den ab 1. Januar 2001 für die Kantone verbindlichen

harmonisierungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu tun. Danach ist es zwar nach wie

vor zulässig, die Verkehrswerte in einem separaten, vom jährlichen

Veranlagungsverfahren unabhängigen Verfahren festzulegen. Eine auf diesem Weg in

Rechtskraft erwachsene Vermögenssteuerbewertung kann jedoch nur für die laufende

Steuerperiode absolut verbindlich sein (vgl. auch Art. 178bis Abs. 2 StG). Der

Steuerpflichtige kann den entsprechenden Wert bei einer späteren

Vermögenssteuerveranlagung grundsätzlich wieder anfechten. Nicht mehr zulässig ist

die früher vorgesehene Verbindlichkeit geschätzter Verkehrswerte für in der Regel zehn

Jahre. Auch kann bei einem Eigentümerwechsel dem neuen Eigentümer die allfällige

Rechtskraft des vermögenssteuerrechtlich massgebenden Liegenschaftswertes nicht

entgegengehalten werden (vgl. zum Ganzen Botschaft der Regierung zum Gesetz über

die Durchführung der Grundstückbewertung vom 21. Dezember 1999, ABl 2000 S. 509

und 526; vgl. die ähnliche Entwicklung bei der Handänderungssteuer in GVP 1999 Nr.

25).

Sofern vom Steuerpflichtigen keine Einwendungen gegen den rechtskräftig

geschätzten Verkehrswert erhoben werden und keine im Sinn von Art. 30bis StV

erhebliche Veränderung der Marktpreisentwicklung stattgefunden hat, werden die

Veranlagungsbehörden bei der Ermittlung des steuerbaren Vermögens nach wie vor

auf den in früheren Jahren geschätzten Verkehrswert abstellen. Dem Pflichtigen ist es

aber unbenommen, durch geeignete Mittel darzutun, dass jener Verkehrswert nicht

mehr dem aktuellen Marktwert des Grundstücks zu Beginn der fraglichen

Steuerperiode entspricht. Dazu muss er Indizien oder Umstände vorbringen, aus denen

die Abweichung von der damaligen Schätzung hervorgeht. Dabei hat er für seine

Darstellung Beweismittel anzubieten, soweit ihm dies zumutbar ist. Allerdings werden

die Steuerbehörden den Verkehrswert im Veranlagungsverfahren mit einer gewissen

Zurückhaltung korrigieren, weil den konkreten Gegebenheiten im Rahmen des

Schätzungsverfahrens in der Regel besser Rechnung getragen werden kann.

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Da Art. 239 StG betreffend den massgebenden Grundstückwert auf die

Vermögenssteuer verweist, gelten die gemachten Erwägungen auch für die Ermittlung

des Verkehrswertes zur Bemessung der Grundsteuer.

d) Nachdem das Grundstück Nr. 1 sowohl in der Schätzung vom 17. Oktober 2002 als

auch in jener vom 12./21. Januar 2005 mit einem Verkehrswert von Fr. 9'000.--

bewertet wurde, beschränken sich die nachfolgenden Erwägungen auf das Grundstück

Nr. 2. Dieses befand sich am 17. Oktober 2002 im Eigentum der

Käsereigenossenschaft H., die darauf eine Käserei sowie Schweinemast betrieb. Für

die Ermittlung des Verkehrswertes stand folglich der mit diesen gewerblichen

Tätigkeiten erwirtschaftete Ertrag im Vordergrund. Aus den Akten geht jedoch hervor,

dass dieses Grundstück spätestens ab dem Frühjahr 2003 aus wirtschaftlichen

Gründen nicht mehr der Käseproduktion und Schweinehaltung diente. Ohne

Käsereibetrieb und Schweinehaltung widerspiegelte der Verkehrswert in der Höhe von

Fr. 915'000.-- aber nicht mehr dessen aktuellen Marktwert. Dies zeigt sich auch in der

von der Käsereigenossenschaft H. im Hinblick auf den Verkauf der Liegenschaft in

Auftrag gegebenen privaten Schätzung vom 9. November 2002, die für die Parzellen

Nrn. 1 und 2 ohne Milchverarbeitung einen Marktwert von Fr. 540'000.-- ermittelte.

Dem Rekurrenten ist zuzustimmen, dass unter diesen Umständen bereits nach

Aufgabe des Käsereibetriebs und der Schweinemast aufgrund der Umnutzung als

wesentlicher Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften des Objekts eine

Neubeurteilung der Schätzung angebracht gewesen wäre (Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS).

Bei Erwerb der Liegenschaften Nrn. 1 und 2 am 30. Juli 2004 bezahlte der Rekurrent

Fr. 425'000.--. Dieser Kaufpreis, der nicht einmal die Hälfte der geschätzten

Verkehrswerte betrug, zeigt ebenfalls den ohne gewerbliche Nutzung noch

verbleibenden, tieferen Marktwert. Er entspricht jenem Preis, zu dem diese

Grundstücke effektiv veräussert werden konnten. Unter diesen Umständen vermag der

im Jahr 2002 geschätzte Verkehrswert des Grundstücks Nr. 2 von Fr. 915'000.-- keine

Gültigkeit als aktueller Marktwert per 1. Januar 2005 zu beanspruchen. Zudem muss

sich der Rekurrent als neuer Eigentümer, wie eingangs erwähnt, die alte Schätzung

nicht entgegenhalten lassen.

Hinzu kommt, dass der Rekurrent beim Grundbuchamt C. mit Schreiben vom 30.

Oktober 2004 eine Neuschätzung verlangt hatte. Er legte darin dar, dass er keine

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Käseproduktion betreibe, sondern eine Umnutzung anstrebe und daher eine neue

Schätzung für den Mietwert benötige. Nachdem auf dieses Schreiben keine Reaktion

einging, fragte er offenbar Anfang Dezember 2004 telefonisch nochmals beim

Grundbuchamt C. nach und erhielt die Auskunft, dass im Dezember jeweils keine

Schätzungen durchgeführt würden. Es mag zwar einleuchten, dass für die rechtzeitige

Datenverarbeitung gegen Ende Jahr irgendwann ein Schlussstrich gezogen werden

muss. Im vorliegenden Fall hätte jedoch das Grundbuchamt C. erkennen müssen, dass

aufgrund der bereits seit längerer Zeit zurückliegenden Zweckänderung und der

grossen Verkehrswertdifferenz zwischen der Schätzung vom 17. Oktober 2002 und

dem im Sommer 2004 bezahlten Kaufpreis ein dringender Handlungsbedarf –

insbesondere auch im Hinblick auf den Mietwert – bestand, und daher die

Durchführung der Schätzung noch im November oder Dezember 2004 ermöglichen

müssen. Angesichts des Gesuchs vom 30. Oktober 2004 wäre dies zweifellos zu

bewerkstelligen gewesen.

Schliesslich zeigt sich auch anhand der am 12. Januar 2005 durchgeführten und am

21. Januar 2005 eröffneten Verkehrswertschätzung von Fr. 409'000.-- für das

Grundstück Nr. 2 deutlich, dass der Marktwert Anfang 2005 keineswegs mehr dem im

Jahr 2002 ermittelten Verkehrswert von Fr. 915'000.-- entspricht.

Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass entgegen der

Behauptung des Rekurrenten kein Anwendungsfall von Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV

vorliegt. Dies würde die Veränderung der generellen Entwicklung der Marktpreise um

mehr als zehn Prozent unabhängig vom Einzelfall voraussetzen.

e) Unter den dargelegten Umständen kann daher für die Bemessung der Grundsteuer

des Grundstücks Nr. 2 nicht auf die Verkehrswertschätzung vom 17. Oktober 2002

abgestellt werden. Die damals geschätzten Fr. 915'000.-- widerspiegeln nicht den

gemäss Art. 57 Abs. 1 StG massgebenden Verkehrswert dieser Liegenschaft zu Beginn

des Kalenderjahres 2005. Angesichts der aktuellen Schätzung vom 12./21. Januar 2005

rechtfertigt es sich, für die Bemessung der Grundsteuer 2005 den damals festgelegten

Verkehrswert in der Höhe von Fr. 409'000.-- als Marktwert heranzuziehen. Dieser

Betrag stellte den per 1. Januar 2005 erzielbaren mittleren Preis, zu dem ein

Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der

betreffenden Gegend veräussert werden kann, dar. Der Rekurrent beantragt zu Recht

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nicht das Abstellen auf die Schätzung vom 19./27. Mai 2005 mit einem Verkehrswert

von Fr. 371'000.--, die nach Abbruch des Schweinestalls gemacht worden ist.

Der anzuwendende Steuersatz von einem Promille des Verkehrswertes ist nicht

umstritten.

f) Der Rekurs ist somit gutzuheissen, und der angefochtene Einsprache-Entscheid der

Vorinstanz vom 24. Mai 2005 (Versand: 1. Juni 2005) sowie die diesem zugrunde

liegende Rechnung vom 26. April 2005 sind aufzuheben. Der Rekurrent ist für 2005 mit

einer Grundsteuer von Fr. 9.-- (ein Promille von Fr. 9'000.--) für das Grundstück Nr. 1

und Fr. 409.-- (ein Promille von Fr. 409'000.--) für das Grundstück Nr. 2, insgesamt

also Fr. 418.--, zu veranlagen.

E. 3 Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der Politischen Gemeinde C. zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- ist angemessen (vgl. Ziff. 362 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Da das Gemeinwesen finanzielle Interessen verfolgt, ist auf deren Erhebung nicht zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). Die Finanzverwaltung ist anzuweisen, dem Rekurrenten den geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 600.-- zurückzuerstatten. Entscheid:

Dispositiv

Der Rekurs wird gutgeheissen, und der angefochtene Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 24. Mai 2005 (Versand: 1. Juni 2005) sowie die ihm zugrunde liegende Rechnung vom 26. April 2005 werden aufgehoben.
Der Rekurrent wird für 2005 mit einer Grundsteuer von Fr. 418.-- (ein Promille von Fr. 418'000.--, Gesamtverkehrswert der Grundstücke Nrn. 1 und 2) veranlagt.
Die Politische Gemeinde C. bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 800.--.
Die Finanzverwaltung wird angewiesen, dem Rekurrenten den Kostenvorschuss von Fr. 600.-- zurückzuerstatten. © Kanton St.Gallen 2026 Seite 9/10 Publikationsplattform St.Galler Gerichte

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

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Fall-Nr.:

I/2-2005/20

Stelle:

Verwaltungsrekurskommission

Rubrik:

Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Publikationsdatum: 07.09.2005

Entscheiddatum:

07.09.2005

Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 07.09.2005

Art. 239 Satz 1, 54, 57 Abs. 1 StG: Für die Bemessung der Grundsteuer ist

seit dem 1. Januar 2001 (Revision des StG durch das GGS) nicht mehr in

jedem Fall die amtliche Verkehrswertschätzung massgebend. Dem

Steuerpflichtigen ist es unbenommen, durch geeignete Mittel darzutun, dass

der geschätzte Verkehrswert nicht mehr dem aktuellen Marktwert des

Grundstücks zu Beginn der Steuerperiode entspricht

(Verwaltungsrekurskommission I/2-2005/20 vom 7. September 2005).

Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Verena Koller und Rudolf Lippuner;

Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter

In Sachen

A. B.,

Rekurrent,

vertreten durch

gegen

Gemeinderat C.,

Vorinstanz,

betreffend

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Grundsteuer 2005

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