B 2025/130, Entscheid Verwaltungsgericht, 17.06.2026

Planungs- und Baurecht, Aufhebung altrechtlicher Sondernutzungspläne aus dem Jahr 1911, Art. 21 RPG. Die aus Art. 21 RPG folgende Planbeständigkeit bzw. Gültigkeitsvermutung kommt grundsätzlich nur Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des Raumplanungsgesetzes des Bundes und zur Umsetzung seiner Ziele und Grundsätze erlassen wurden. Auch die Frage, wieweit ein Nutzungsplan bereits realisiert ist, kann ein Kriterium sein, das die Schwelle für die Zulässigkeit einer Überprüfung erhöht. Grundeigentümer, welche nach der Plangenehmigung keine Anstalten zur baulichen Verwirklichung des Sondernutzungsplanes getroffen haben, können sich nicht mit Erfolg auf die Beständigkeit desselben berufen. An der Beibehaltung von zwei über 100 Jahre alten Sondernutzungsplänen, die grösstenteils baulich umgesetzt wurden, besteht kein öffentliches Interesse mehr. Eine zeitliche Koordination der Anpassung oder Aufhebung bestehender Sondernutzungspläne mit der Gesamtzonenplanrevision ist nicht zwingend. Die bei Anwendung der Regelbauweise etwas geringere Nutzungsmöglichkeit steht der Aufhebung nicht entgegen, zumal der Bestand der Bauten garantiert ist und gegebenenfalls auch Ausnahmebewilligungen möglich sind. Schliesslich ist aufgrund der hängigen Gesamtrevision des Zonenplans künftig mit einer Mehrausnützung zu rechnen. Die Aufhebung der Sondernutzungspläne erweist sich vor diesem Hintergrund als rechtmässig (Verwaltungsgericht, B 2025/130).

Erwägungen (55 Absätze)

E. 1 Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 des Ge- setzes über die Verwaltungsrechtspflege 3). Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des von den aufgehobenen Sondernutzungsplänen erfassten Grundstücks Nr. 0000_zur Be- schwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 3. Juli 2025 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergän- zung vom 18. August 2025 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderun- gen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 sowie mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Darauf ist einzutreten.

E. 2 Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz4 in Kraft getreten und das Baugesetz5 aufgehoben worden (Art. 172 lit. a PBG). Die öffentliche Auflage der umstrittenen Aufhebung des Überbauungs- und des Baulinienplans erfolgte nach dem Vollzugsbeginn des PBG, womit grundsätzlich die Bestimmungen des PBG zur Anwendung kommen (Art. 174 PBG e contra- rio), vorbehältlich der Regelung gemäss Kreisschreiben der Vorinstanz vom 8. März 2017 samt Anhang (nachfolgend: Kreisschreiben BUD).

E. 3 sGS 951.1, VRP

E. 3.1 Die Beschwerdeführerin bringt zusammengefasst vor, es fehle ein öffentliches Interesse, die beiden Pläne zum jetzigen Zeitpunkt aufzuheben, da die Ortsplanungsrevision im Gang sei. Der Zeitpunkt der Aufhebung der beiden Nutzungspläne sei sachlich und rechtlich nicht ver- tretbar. Würden die beiden Pläne aufgehoben, würden innerhalb weniger Jahre drei unter- schiedliche nutzungsplanerische Regime herrschen. Dadurch würde es an Rechts- und Pla- nungssicherheit fehlen. Bis zum rechtskräftigen Abschluss der Ortsplanung würde der revisi- onsbedürftige Rahmennutzungsplan aus dem Jahr 1980 zur Anwendung kommen, ohne dass dafür ein öffentliches Interesse bestünde. Es werde noch Jahre dauern, bis der Ortsplanungs- prozess abgeschlossen sein werde. Neurechtliche Sondernutzungspläne könnten zwar ge- nehmigt werden, würden aber erst nach Inkrafttreten der neuen Nutzungsplanung rechtsgültig. Die Ansicht der Vorinstanz, wonach kein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Verfahren und der laufenden Ortsplanungsrevision bestehe, sei falsch. Ebenso deren Hinweis, es sei ihr (der Beschwerdeführerin) unbenommen, sich im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung für den Erlass einer für ihr Grundstück Nr. 0000_günstigen neuen Grundordnung einzusetzen. Die einseitige Aufhebung des Überbauungs- und des Baulinienplans während laufender Gesamtrevision verletze nicht nur den Grundsatz der Koor- dination der planerischen Tätigkeit, sondern stelle eine unnötige und nur vorübergehende fak- tische Änderung in der nutzungsplanerischen Ordnung dar, welche weder durch ein öffentli- ches noch durch ein privates Interesse gedeckt sei. Es bestehe ein öffentliches Interesse da- ran, dass der Rahmennutzungsplan aus dem Jahr 1980 nicht vorübergehend zur Anwendung gelange, sondern die bestehende Ordnung beibehalten werde, bis deren Ablösung zweifelsfrei gewährleistet sei. Es sei nicht ersichtlich und werde nicht dargelegt, inwiefern dieser „Zwi- schenschritt“ notwendig sei bzw. daran ein öffentliches Interesse bestehe. Bei der Ortspla- nungsrevision im Jahr 1980 seien die Pläne nicht aufgehoben, sondern bewusst bestätigt wor- den, womit sie als Teil der geltenden Rahmennutzungsplanung anzusehen seien. Dass die Aufhebung damals vergessen worden sei, sei eine völlig unglaubwürdige Begründung, zumal die Pläne ein Gebiet von 20 ha betreffen würden. Sie (die Beschwerdeführerin) stelle sich im Rahmen der Gesamtplanung und umfassenden Interessenabwägung nicht grundsätzlich ge- gen die Aufhebung der Nutzungspläne, beabsichtige sie doch selbst in naher Zukunft eine Gesamtüberbauung zu realisieren. Angesichts des laufenden Ortsplanungsverfahrens, das sich erst im ersten Mitwirkungsverfahren befinde, bestehe indes ein rechtlich geschütztes In- teresse an der Beibehaltung der Sonderbauvorschriften, die eine einheitliche Bebauungsmög- lichkeit im Areal und eine Mehrausnützung in Bezug auf die Strassenabstände und die Ge- bäudehöhe gewährleisteten und den heutigen raumplanerischen Zielen besser entsprechen würden als die geltende Rahmennutzungsplanung. Eine Planänderung bzw. -aufhebung zum jetzigen Zeitpunkt sei willkürlich. Eine nicht umgesetzte Realisierung könne dem nicht entge- gengehalten werden, zumal zumindest die Gebäudehöhe gemäss Überbauungsplan umge- setzt worden sei. Die Ortsplanung sei schliesslich ein in die Zukunft gerichtetes Instrument. B 2025/130 5/17

E. 3.2 Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung aus, für die Frage der Zulässigkeit der Aufhe- bung der beiden Nutzungspläne spiele es keine Rolle, ob sich die Gemeinde derzeit am Be- ginn der Ortsplanungsrevision befinde oder nicht. Bei über 100 Jahre alten Plänen könne unter keinen Umständen ein Anspruch auf Planbeständigkeit bzw. Rechtssicherheit geltend ge- macht werden. Planbeständigkeit komme grundsätzlich nur Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des RPG erlassen worden seien. Nur in diesen Fällen bestehe eine Gültigkeitsver- mutung. Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens, das auf den Vorgaben des umstritte- nen Überbauungsplans basiere, könnte ohne Weiteres die akzessorische Normenkontrolle verlangt werden. Es sei daher nur folgerichtig, die nicht mehr anwendbaren Erlasse aufzuhe- ben. 4.

E. 4 sGS 731.1, PBG

E. 4.1 Art. 21 Abs. 2 RPG statuiert, dass Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst wer- den, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Die Bestimmung ist das Ergebnis eines Kompromisses zwischen den sich widersprechenden Anliegen der Planbeständigkeit und der Anpassung des Planes an geänderte Verhältnisse. Im Rahmen der Anwendung von Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne, wenn sich die Verhältnisse erheblich verändert haben, in einem ersten Schritt überprüft; wenn sich aus dieser Überprüfung ein echter Ände- rungsbedarf ergibt, werden sie in einem zweiten Schritt angepasst.6 Es sind somit zwei aufei- nanderfolgende Interessenabwägungen vorzunehmen. Im Rahmen der ersten Abwägung geht es um die Frage, ob auf die im Raume stehende Anpassung der Nutzungsplanung einzutreten ist; bei der zweiten Abwägung ist der Inhalt der vorgesehenen Anpassungen den Folgen für die betroffenen Grundeigentümer gegenüberzustellen.7 Die beiden Phasen lassen sich häufig nicht strikt voneinander trennen.8 Auf kantonaler Ebene bestimmt(e) Art. 32 BauG, dass Bau- reglement, Zonen-, Überbauungs-, Gestaltungs-, Deponie- und Abbaupläne sowie Schutzver- ordnungen geändert oder aufgehoben werden, wenn es aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten ist, insbesondere wenn sich die Grundlagen ihres Erlasses wesentlich geändert ha- ben oder wenn wesentliche neue Bedürfnisse nachgewiesen sind.

E. 4.2 Gemäss Bundesgericht sind die Anforderungen an die erste Interessenabwägung im Vergleich zur zweiten weniger hoch. Die Überprüfung der Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Pla- nung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist.9 Nach Ablauf des Planungsho- rizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt, sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen.10 Die Anforderungen an die Änderung der Ver- hältnisse steigen, je detaillierter ein Plan ausgestaltet ist. In der Praxis trifft dies vor allem auf Sondernutzungspläne zu, sofern diese ins Detail gehende Vorgaben enthalten. Die Erheblich- keit ist auf dieser ersten Stufe mithin bereits dann zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zo- nenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet. In der Regel gerechtfertigt ist eine Überprü- fung der Nutzungspläne, wenn raumplanungsrechtliche Änderungen oder Massnahmen des kantonalen Richtplans eine solche indizieren11 oder sich die tatsächlichen Verhältnisse oder gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des Plans in einer Weise geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten Nutzungsbeschränkungen da- hingefallen sein könnte.12 Die aus Art. 21 RPG folgende Planbeständigkeit bzw. Gültigkeits- vermutung kommt grundsätzlich nur Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des Raum- planungsgesetzes des Bundes und zur Umsetzung seiner Ziele und Grundsätze erlassen wur- den. Diesfalls besteht eine Gültigkeitsvermutung für die auferlegten Nutzungsbeschränkun- gen. Für Nutzungspläne, die noch nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes angepasst worden sind, besteht diese Vermutung nicht.13 Auch die Frage, wieweit ein Nutzungsplan bereits realisiert ist, kann ein Kriterium sein, das die Schwelle für die Zulässig- keit einer Überprüfung erhöht.14 Grundeigentümer, welche nach der Plangenehmigung keine Anstalten zur baulichen Verwirklichung des Sondernutzungsplanes getroffen haben, können sich nicht mit Erfolg auf die Beständigkeit desselben berufen.15

E. 4.3 Liegen erheblich veränderte Verhältnisse vor, so ist es Aufgabe der Gemeinde, im Rahmen der zweiten Stufe anhand der gebotenen Interessenabwägung zu entscheiden, ob und inwie- fern eine Anpassung der Zonenplanung erfolgen soll. Der Überprüfung und Anpassung von

E. 5 nGS 8 134, BauG B 2025/130 4/17

E. 5.1 Der „Überbauungsplan B.__“ vom 28. Februar 1911 umfasst nördlich des Bahnhofs H.__ eine Fläche von rund 20 ha, aufgeteilt in die drei Teilgebiete „Tiefe“ (zwischen I.__-strasse, J.__- weg und K.__-strasse, ca. 4 ha), „L.__“ (Teilgebiete f bis t zwischen M.__-platz, N.__-strasse, I.__-strasse, G.__-strasse und O.__-strasse, ca. 11 ha) und „P.__“ (Teilgebiete a bis e zwi- schen G.__-strasse, O.__-strasse, Q.__-strasse und R.__-strasse, ca. 4 ha). Zweck des Über- bauungsplans bei dessen Erlass war in erster Linie die Sicherung der Strassenkorridore (inkl. Festlegung der Strassenabstände mittels Baulinien) zur Erschliessung des damals noch mehr- heitlich unbebauten Gebiets zwischen der I.__-strasse und dem neu zu erstellenden Bahnhof (der alte Bahnhof befand sich beim ehemaligen Marktplatz an der Q.__-strasse). Heute sind diese Strassen grossmehrheitlich erstellt, auf die Erstellung einiger Strassen wurde nachträg- lich verzichtet und es wurden Strassenkorridore verlegt.22 Für einige wenige Teilgebiete im Gebiet „L.__“, darunter auch das Teilgebiet m, in welchem das Grundstück Nr. 0000_der

E. 5.2 Im Hinblick auf die bevorstehende Einführung des ÖREB-Katasters überprüfte die Stadt Z.__ anfangs 2021 die raumplanerischen Grundlagen und stellte fest, dass 50 altrechtliche Über- bauungs- und Baulinienpläne materiell zwar inzwischen überholt, jedoch formell nie aufgeho- ben worden waren. Nach Durchführung eines Mitwirkungsverfahrens (21. Juni bis 20. Juli

2021) hob der Stadtrat Z.__ mit Beschluss vom 2. September 2021 49 Überbauungs- und Baulinienpläne auf, darunter den „Überbauungsplan B.__“ vom 28. Februar 191123 und den „Modifizierten Projekt- und Baulinienplan der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 191124. Mit Entscheid vom 6. Juni 2024 wies er die dagegen von der Beschwerdeführerin bzw. von deren Rechtsvorgänger erhobene Einsprache ab. Das AREG erteilte am 30. Juli 2024 die Genehmi- gung zur Aufhebung der beiden Sondernutzungspläne. Im Zeitpunkt des Erlasses der beiden Pläne im Jahr 1911 existierte noch kein kantonales Bau- gesetz. Das Gesetz über Grenzverhältnisse, Dienstbarkeiten, Zugrecht und Verlehnungen vom 6. Brachmonat 1850 enthielt nachbarrechtliche Bauvorschriften25 und das Gesetz betref- fend die Organisation der Verwaltungsbehörden der Gemeinden und Bezirke vom 9. Mai 186726 die Kompetenz des Gemeinderates, Gesetze und Verordnungen auf dem Gebiet des Bauwesens zu handhaben, wobei es vorwiegend um formelles Baupolizeirecht ging.27 Das damalige kantonale Gesetz über das Strassenwesen vom 1. Juli 188928 regelte Strassenein- teilung, Strassenbau, Strassenunterhalt samt Finanzierung, Strassenabstand wie auch ge- wisse enteignungsrechtliche Belange.29 Der grösste Teil des bis 1912 geltenden Baurechts war in lokalen Bauordnungen und Baureglementen geregelt, so auch in Z.__, wo es ein Bau- reglement von 1905/06 gab.30 Die Ermächtigung zum Erlass von Baureglementen, Zonen- und Überbauungsplänen mit anschliessender regierungsrätlicher Genehmigung fand sich in Art. 16 des Dienstbarkeitengesetzes, Art. 114 des Organisationsgesetzes und Art. 86 des

E. 5.3.1 Die beiden hinsichtlich ihrer Aufhebung umstrittenen Pläne wurden vor über 100 Jahren ge- stützt auf das Organisationsgesetz von 1867 und das Baureglement der Politischen Gemeinde Z.__ von 1905/06 erlassen. Allein schon aufgrund der damals geringen gesetzlichen Regulie- rung des Bauwesens sind diese Pläne nicht mit Überbauungsplänen im Sinn von Art. 22 ff. BauG bzw. Art. 23 ff. PBG vergleichbar. Seit 1911 fanden zahlreiche Änderungen der gesetzlichen Grundlagen auf verschiedenen Ebenen statt. Am 1. Januar 1930 wurde ein neues Gesetz über das Strassenwesen erlassen, welches am 1. Januar 1989 durch das bis heute gültige StrG ersetzt worden ist. Das BauG als erstes kantonales Baugesetz trat 1. Au- gust 1972 in Kraft und ist am 1. Oktober 2017 durch das PBG ersetzt worden. Auch das Bau- reglement und der Zonenplan der Stadt Z.__ wurden seither mehrfach geändert. Der heute gültige Zonenplan datiert vom 25. Februar 1980, das heute gültige BauR vom 30. Mai 1994. Auf Bundesebene traten am 1. Januar 1957 das Gewässerschutzgesetz36 und am 1. Januar 1980 das RPG in Kraft. Die aus Art. 21 RPG folgende Planbeständigkeit kommt grundsätzlich nur solchen Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des RPG erlassen wurden (vgl. E. 4.2 hiervor), was auf die beiden umstrittenen Pläne nicht zutrifft. Auch vom Alter her (mehr als 110

E. 5.3.2 Vorliegend steht nicht die Anpassung des Überbauungs- und des Baulinienplans, sondern die ersatzlose Aufhebung der beiden Sondernutzungspläne zur Diskussion. Das öffentliche Inte- resse am Erlass des Überbauungs- und des Baulinienplans im Jahr 1911 bestand überwie- gend in der Freihaltung von Strassenräumen für die strassenmässige Erschliessung des Plan- gebiets. Die damals projektierten Strassen sind heute längst erstellt, womit der Überbauungs- und der Baulinienplan diesbezüglich ihren Zweck erreicht haben und somit kein öffentliches Interesse an deren Weiterbestand mehr vorhanden ist. Insofern, als in den Plänen für einige wenige, damals noch unbebaute Grundstücke Vorgaben zu Baubereichen, Gebäudehöhen und Strassenabständen enthalten waren, wurden diese Bauten ebenfalls bereits vor Jahrzehn- ten erstellt, womit auch in dieser Hinsicht kein öffentliches Interesse an der Beibehaltung so- wohl des wenig detaillierten Überbauungsplans wie auch des Baulinienplans mehr besteht. Vielmehr besteht ein öffentliches Interesse, die nicht mehr notwendigen und auch nicht mehr zeitgemässen Pläne aufzuheben, und zwar unabhängig von der bevorstehenden Ortspla- nungsrevision (vgl. dazu E. 6.3 hiernach), die im Zeitpunkt der Aufhebung am 2. September 2021 ohnehin noch nicht fortgeschritten war. Insofern, als für wenige der von den beiden Plänen erfassten Grundstücke mit dem Wegfall eine Reduktion der Nutzungsmöglichkeiten einhergeht, haben die betroffenen Grundeigentümer mit der Bebauung der Grundstücke ihre Nutzungsabsichten längst verwirklicht. Das Wegfallen der im Überbauungsplan vorgegebenen und nicht mehr zeitgemässen Baubereiche, die eine sinnvolle Verdichtung der Parzellen er- schweren, führt im Gegenzug zu einer freieren Bebaubarkeit der Grundstücke. Zudem besteht bezüglich dem jetzigen baulichen Zustand Bestandesgarantie (vgl. Art. 109 PGB mit der Mög- lichkeit der Erneuerung und allenfalls Erweiterung). Die nur wenige Grundstücke betreffenden privaten Interessen an der Beibehaltung des „Überbauungsplans B.__“ vom 28. Februar 1911 B 2025/130 11/17

E. 5.3.3 Das Gesagte gilt auch spezifisch für das Grundstück Nr. 0000_der Beschwerdeführerin. Das darauf befindliche Gebäude Vers.-Nr. 0001_ wurde 1948 und damit vor beinahe 80 Jahren erstellt. Es weist vier Vollgeschosse (das erste davon im Hochparterre) und ein (nicht ausge- bautes) Giebeldach auf. Ob damit die gemäss Überbauungsplan maximal mögliche Höhe von 16 m ausgenutzt worden ist, geht aus den Akten nicht hervor. Gemäss heute geltender Re- gelbauweise sind in der Zone WG3 höchstens drei Vollgeschosse zulässig und beträgt die maximale Gebäudehöhe 10.2 m bzw. 11.2 m und die Firsthöhe 14.2 m bzw. 15.2 m. Die hö- heren Werte gelten jeweils für Gebäude mit einem Mindestanteil von 25% Gewerbe (Art. 22 BauR). Der im „Überbauungsplan B.__“ vorgegebene Baubereich wurde nicht vollständig be- ansprucht, ebensowenig die mittels Baulinien definierten Strassenabstände von 3.50 m zur E.__-strasse sowie von 3.00 m zum D.__-weg und zur C.__-strasse. Mit der Aufhebung der beiden Pläne beträgt der Strassenabstand gemäss Art. 13 BauR gegenüber Gemeindestrassen 1. und 2. Klasse 4.00 m und gegenüber Wegen

1. und 2. Klasse 3.00 m. Der Wegfall des Überbauungs- und des Baulinienplans für das Grund- stück Nr. 0000_hinsichtlich der Gebäudehöhe und der Strassenabstände bedeutet eine etwas geringere Nutzungsmöglichkeit. Dies steht jedoch einer Aufhebung der beiden Pläne im kon- kreten Fall nicht entgegen, zumal es kein wohlerworbenes Recht des Grundeigentümers auf Beibehaltung einer einmal für sein Grundstück geschaffenen Nutzungsordnung gibt (vgl. dazu E. 4 und 5 hiervor) und die „Nachteile“ lediglich geringfügig sind. Zum D.__-weg (Weg 1. Klasse), der heute anders als im „Überbauungsplan B.__“ nicht als Strasse mit Trottoir, son- dern als Weg 1. Klasse klassiert ist, beträgt der Strassenabstand mit dem Wegfall des Baube- reichs neu nur noch 3.00 m statt 5.00 m, was in Bezug auf die Ausnützung der Parzelle eine Verbesserung bedeutet. Die Vergrösserung des Strassenabstands um 0.50 m gegenüber der E.__-strasse wie auch jene gegenüber der C.__-strasseum 1.00 m fällt nicht entscheidend ins Gewicht, zumal Unterschreitungen mittels Ausnahmebewilligungen grundsätzlich möglich wä- ren (vgl. Art. 108 Abs. 2 PBG). Eine potenziell sinnvolle Randüberbauung des Grundstücks Nr. 0000_ist daher entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin auch bei Aufhebung des Überbauungs- und des Baulinienplans unter Geltung der Regelbauweise möglich. Durch die zwischenzeitliche Änderung der Parzellierung ragt der Baubereich gemäss Überbauungsplan in der nordöstlichen Ecke des Grundstücks in das Nachbargrundstück Nr. 0003_ hinein, womit eine Umsetzung des Überbauungsplans heute rechtlich nicht mehr möglich wäre. Da die B 2025/130 12/17

Ortsplanungsgesamtrevision in Z.__ mittlerweile fortgeschritten ist (Abschluss des zweiten Mitwirkungsverfahrens am 7. Oktober 2025), gilt das Nutzungsregime gemäss heute gelten- dem Zonenplan von 1980 und Baureglement von 1994 sodann nur noch für eine beschränkte Zeit. Seitens der Beschwerdeführerin ist unter der Geltung des jetzigen Rahmennutzungsplans so- dann kein Bauvorhaben geplant. Eigenen Angaben zufolge möchte sie in naher Zukunft (nach der Revision der Ortsplanung) eine Gesamtüberbauung realisieren.37 Gemäss dem Entwurf des Zonenplans im zweiten Mitwirkungsverfahren (8. September bis 7. Oktober 2025; öffent- liche Auflage vom 1. bis 30. Juni 2026) ist vorgesehen, den südlichen Teil des Grundstücks Nr. 0000_der Kernzone A 20.4 und den nördlichen Teil der Wohnzone 20.4 zuzuweisen. Nach Art. 22 des dazugehörigen Baureglementsentwurfs (derzeit öffentliche Auflage vom 1. bis

30. Juni 2026) gelten in jenen Zonen als Regelmasse eine Gebäudegesamthöhe von 20.4 m und eine Gebäudehöhe von 15.8 m. Der Strassenabstand gegenüber Gemeindestrassen

1. und 2. Klasse beträgt für Bauten und Anlagen 3.00 m und jener gegenüber Gemeindewe- gen 1. Klasse für Bauten ebenfalls 3.00 m und für Anlagen 2.00 m (Art. 25 des Baureglements- entwurfs). Es ist daher für das Grundstück Nr. 0000_gegenüber den besonderen Vorschriften gemäss den beiden aufzuhebenden Plänen sowohl hinsichtlich der Gebäudehöhe als auch des Strassenabstands künftig eine Mehrausnützung zu erwarten. Zudem ist in Übereinstim- mung mit dem kommunalen Richtplan vom 19. März 2024, wo das Teilgebiet m als Kerngebiet Entwicklung erfasst ist, für das Gebiet mit den Grundstücken Nrn. 0004_, 0005_, 0006_ bis 0007_, 0000_bis 0003_, 0002_ und 0003_ im Hinblick auf eine künftige Überbauung eine Son- dernutzungsplanpflicht vorgesehen. Die Aufhebung des „Überbauungsplans B.__“ vom 28. Februar 1911 und des „Modifizierten Projekt- und Baulinienplans der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911 erweist sich damit auch in Bezug auf das Grundstück Nr. 0000_der Beschwer- deführerin als verhältnismässig. 6. Die Beschwerdeführerin wehrt sich nicht grundsätzlich gegen die Aufhebung des „Überbau- ungsplans B.__“ und des „Modifizierten Projekt- und Baulinienplans der C.__-strasse“ an sich, erachtet jedoch den Zeitpunkt dafür während der laufenden Ortsplanungsrevision als unzuläs- sig.

E. 6 BGE 135 II 209 E. 3; T. TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommen- tar RPG, 2016, N 13 und 33 zu Art. 21 RPG.

E. 6.1 Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Diese Grundsätze sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar (Art. 25a Abs. 4 RPG), wobei diese Bestimmung in erster Linie Bauten und Anla- gen betrifft, die ihrer Natur nach nur in einem Planungsverfahren erfasst werden können38, was vorliegend nicht der Fall ist.

E. 6.2 Art. 2 Abs. 1 RPG sieht vor, dass Bund, Kantone und Gemeinden die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen erarbeiten und aufeinander abstimmen (sog. Planungspflicht). Was das Verhältnis von Rahmennutzungs- und Sondernutzungsplanung betrifft, hat das Bun- desgericht verschiedentlich festgehalten, dass die Nutzungsplanung grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen müsse. Zur Planung der Ent- wicklung der Bautätigkeit sei ein planerisches Gesamtkonzept erforderlich. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen für Teile des Gemeindegebiets widerspreche der Pla- nungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Sondernutzungspläne, welche die Grundordnung in we- sentlichen Teilen ausser Kraft setzen, seien grundsätzlich unzulässig39. Aus der Betonung des Vorrangs der Grundordnung und der Einordnung von neu zu erlassenden Sondernutzungs- plänen in ein planerisches Gesamtkonzept ist zu schliessen, dass der umgekehrte Fall der Aufhebung von Sondernutzungsplänen zugunsten der Rahmennutzungsordnung in aller Re- gel nicht im Widerspruch zur Planungspflicht steht. Im Gegenteil verbleibt der Planungsbe- hörde so mehr Spielraum für eine anstehende Gesamtrevision der Ortsplanung.

E. 6.3 Sondernutzungspläne sind in der Regel auf bestimmte Situationen zugeschnitten. Sie enthal- ten regelmässig besondere Vorschriften, welche die besondere Bauweise in Abweichung von der Rahmennutzungsplanung ordnen. Die bestehenden Sondernutzungspläne orientieren sich jeweils an den im Zeitpunkt ihres Erlasses gültigen baulichen Vorschriften. In der Bot- schaft und im Entwurf der Regierung vom 15. August 2015 zum PBG war noch eine Über- gangsbestimmung vorgesehen, wonach Sondernutzungspläne innert zehn Jahren an das PBG anzupassen gewesen wären. Der Kantonsrat entschied jedoch, dass die nach geltendem Recht erlassenen Sondernutzungspläne unverändert weiter gelten würden und nicht an das neue Recht angepasst werden müssten. Die von der Regierung vorgesehene Übergangsbe- stimmung wurde dementsprechend ersatzlos gestrichen40.

E. 7 Vgl. BGE 140 II 25 E. 3.

E. 8 TANQUEREL, a.a.O., N 35 zu Art. 21 RPG. B 2025/130 6/17

E. 9 BGE 123 I 175 E. 3a mit Hinweisen.

E. 10 VerwGE B 2018/40 vom 23. Mai 2018 E. 3.2.2; BGer 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 mit Hinweisen.

E. 11 TANQUEREL, a.a.O., N 45 zu Art. 21 RPG.

E. 12 WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG, 2006, N 16 zu Art. 21 RPG.

E. 13 BGE 127 I 103 E. 6b mit Hinweisen.

E. 14 TANQUEREL, a.a.O., N 41 zu Art. 21 RPG.

E. 15 BGE 116 Ib 185 E. 4b. B 2025/130 7/17

E. 16 WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 12 zu Art. 21 RPG.

E. 17 SR 700.1, RPV.

E. 18 BGE 140 II 25 E. 3.1, 135 II 209 E. 3.1 und 3.2.

E. 19 TANQUEREL, a.a.O., N 44 f. zu Art. 21 RPG.

E. 20 TANQUEREL, a.a.O., N 11 zu Art. 21 RPG mit Verweis auf BGE 123 I 175 E. 3a.

E. 21 TANQUEREL, a.a.O., N 31 zu Art. 21 RPG.

E. 22 Vgl. dazu Planänderungen vom 5. Juli 1912, 20. April 1928, 13. August 1935 und 3. August 1964. B 2025/130 8/17

E. 23 Im Beschluss als Plan Nr. 11 bezeichnet, act. 9/18.1.

E. 24 Im Beschluss als Plan Nr. 10 bezeichnet; act. 9/18.1.

E. 25 Dienstbarkeitengesetz

E. 26 Organisationsgesetz

E. 27 J. JÜSTRICH, Entwicklung des Baurechts im Kanton St. Gallen, 1995, S. 254 und 296.

E. 28 Strassengesetz

E. 29 JÜSTRICH, a.a.O., S. 195 ff. und 282.

E. 30 JÜSTRICH, a.a.O., S. 391. B 2025/130 9/17

E. 31 JÜSTRICH, a.a.O., S. 302, 332.

E. 32 SR 210, ZGB

E. 33 sGS 911.1, EG-ZGB

E. 34 H. KUNZ, Das öffentliche Baurecht im Kanton St. Gallen, 1958, S. 61 ff.

E. 35 BauR

E. 36 SR 814.20, GSchG B 2025/130 10/17

Jahre bzw. 45 Jahre, sofern man auf das Jahr 1980 [Erlass des heute geltenden Zonenplans] oder 32 Jahre, wenn man auf 1994 [Erlass des heute geltenden BauR] abstellt) ist der Pla- nungshorizont längst überschritten, was die Beschwerdeführerin im Grundsatz nicht bestreitet. In tatsächlicher Hinsicht liegen mit der Überbauung des damals noch grösstenteils unbebauten Plangebiets zudem erhebliche Veränderungen vor. Ferner wurde die Parzellierung des vom Überbauungsplan erfassten Gebiets seither vollständig neu gestaltet. Angesichts des längst abgelaufenen Planungshorizonts und der in der Zwischenzeit eingetretenen Änderungen der massgebenden eidgenössischen (RPG) und kantonalen (BauG, PBG) Rechtsgrundlagen wie auch der tatsächlichen Verhältnisse sind die Voraussetzungen für eine Überprüfung des Über- bauungsplans ohne Weiteres gegeben. Dass sie bereits bei Erlass des Zonenplans vom

E. 37 act. 5, S. 9. B 2025/130 13/17

E. 38 Vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 73 zu Art. 25a RPG.

E. 39 BGE 149 II 79 E. 3.3 mit Hinweisen.

E. 40 Vgl. Kreisschreiben BUD, Ziff. 6b. B 2025/130 14/17

Die im Gang befindliche Gesamtrevision des Rahmennutzungsplanes mit Anpassung an das PBG in der Stadt Z.__ bedingt keine zwingende Aufhebung oder Anpassung der bestehenden Sondernutzungspläne, schliesst eine fakultative Aufhebung oder Änderung aber auch nicht aus. Eine zeitliche Koordination der Anpassung oder Aufhebung bestehender Sondernut- zungspläne mit der Gesamtrevision ist nicht zwingend. Dies ergibt sich aus Art. 175a lit. c PBG, wonach aufgrund der Weitergeltung der Bestimmungen des BauG für altrechtliche Son- dernutzungspläne Änderungen und damit auch deren Aufhebung vorgängig zur Gesamtrevi- sion möglich sind.41 Für die Ausarbeitung des neuen Rahmennutzungplans für die Stadt Z.__ ist nicht entscheidend, ob die beiden aus dem Jahr 1911 stammenden Sondernutzungspläne noch in Kraft sind oder stattdessen die Regelbauweise gemäss Zonenplan und BauR in Ver- bindung mit dem BauG gilt. Die beiden Pläne haben ihre rechtliche Bedeutung, wie zuvor auf- gezeigt (vgl. E. 5.3.2 hiervor), längst verloren und sind auch in tatsächlicher Hinsicht überholt. Es ist davon auszugehen, dass sie spätestens im Rahmen der Gesamtrevision aufgehoben worden wären. Dort sind ebenfalls die heute tatsächlich herrschenden Verhältnisse und die künftigen raumplanerischen Bedürfnisse massgebend. Ein rechtlicher oder tatsächlicher Nachteil für die Beschwerdeführerin an einer vorgezogenen Aufhebung ist nicht ersichtlich; so oder anders kann sie ihre Bedürfnisse im Ortsplanungsverfahren einbringen, namentlich ge- rade auch im Rahmen der Ausarbeitung eines neuen Sondernutzungsplanes, wie er für das Grundstück Nr. 0000_gemäss kommunalem Richtplan vom 19. März 2024 vorgesehen ist. Zu- dem wird ihr Grundstück künftig voraussichtlich eine höhere Ausnützung als WG3 bzw. als im Überbauungsplan von 1911 vorgesehen erfahren (vgl. dazu E. 5.3.2 hiervor). Auch die Pla- nungssicherheit der Beschwerdeführerin ist nicht beeinträchtigt, da sie gemäss eigenen An- gaben derzeit keine unmittelbar bevorstehenden Bauabsichten hegt. Selbst wenn sie für die von ihr beabsichtigte Gesamtüberbauung des Grundstücks Nr. 0000_noch vor Inkrafttreten der Ortsplanungsrevision ein Baugesuch einreichen würde, hätte dies eine akzessorische Überprüfung der Pläne oder die Verfügung einer Planungszone zur Folge (vgl. Art. 42 ff. PBG; E. 4.3 hiervor). Schliesslich liegt der Entscheid über den Zeitpunkt der Aufhebung im Ermes- sen der Gemeinde als für die Ortsplanung zuständige Behörde (vgl. Art. 1 Abs. 1 PBG). An- gesichts der Komplexität des Ortsplanungsrevisionsverfahrens macht die vorgängige Aufhe- bung auch aus Gründen der Verfahrensvereinfachung durchaus Sinn.

E. 41 Vgl. dazu Kreisschreiben BUD, Ziff. 6, sowie den vom Kantonsrat am 4. März 2026 erlassenen, noch nicht anwendbaren Art. 175a lit. d PBG, wonach die Bestimmungen des BauG sachgemäss anwendbar bleiben, soweit sie als Rechtsgrundlage dienen für Erlass und Änderungen von Sondernutzungsplänen jener politischen Gemeinden, deren Rahmennutzungsplan nach dem PBG erst nach der Genehmigung des Sondernutzungsplans durch die zuständige kantonale Stelle genehmigt wird (Näheres dazu in VerwGE B 2025/50 vom 30. April 2026 E. 3). B 2025/130 15/17

7. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Sie ist vollumfänglich abzu- weisen. Bei diesem Verfahrensausgang bezahlt die Beschwerdeführerin die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 2'500 er- scheint angemessen (Art. 7 Ziffer 222 der Gerichtskostenverordnung42). Der von der Be- schwerdeführerin in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss wird daran angerechnet. Ausgangsgemäss hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Ent- schädigung (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP). Die nicht anwaltlich vertretene und im amtlichen Wirkungskreis tätig gewordene Stadt Z.__ hat keinen Anspruch auf eine Entschädigung ausseramtlicher Kosten (VerwGE B 2022/151 vom 13. März 2023 E. 5.3).

E. 42 sGS 941.12 B 2025/130 16/17

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'500. Sie werden mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss begli- chen. 3. Es werden keine ausseramtlichen Entschädigungen zugesprochen. B 2025/130 17/17

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Kanton St.Gallen Gerichte Verwaltungsgericht Abteilung I Entscheid vom 17. Juni 2026 Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Zindel, Verwaltungs- richter Steiner; Gerichtsschreiberin Schmid Etter Geschäftsnr. B 2025/130 Verfahrens- A.__ AG, beteiligte Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christoph B. Fehr, Locher Kobler Stadelmann, Museumstrasse 35, Postfach 41, 9004 X.__, Gegen Bau- und Umweltdepartement des Kantons X.__, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 X.__, Vorinstanz, Politische Gemeinde Z.__, Beschwerdegegnerin, Gegenstand Aufhebung „Überbauungsplan B.__“ vom

28. Februar 1911 und „Modifizierter Projekt- und Baulinienplan der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911

Das Verwaltungsgericht stellt fest: A. Das Grundstück Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__), mit einer Fläche von 2'484 m2 nördlich des Bahnhofs Z.__ gelegen, ist gemäss geltendem Zonenplan der Politischen Gemeinde Z.__ vom

25. Februar 1980 der dreigeschossigen Wohn-Gewerbe-Zone (WG3) zugeteilt. Es ist mit ei- nem viergeschossigen Mehrfamilienhaus (Vers.-Nr. 0001_) überbaut. Im Westen grenzt es an die C.__-strasse, im Süden an den D.__-weg, im Osten an die E.__-strasse und im Norden an die Grundstücke Nrn. 0002_ und 0003_. Das Grundstück Nr. 0000_wird vom „Überbauungs- plan B.__“ vom 28. Februar 1911 erfasst. Ferner befindet es sich innerhalb des Perimeters des „Modifizierten Projekt- und Baulinienplans der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911. B. a. Im Rahmen der Einführung des digitalen Katasters der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe- schränkungen (ÖREB-Kataster) stellte die Stadt Z.__ fest, dass insgesamt 50 altrechtliche, formell nicht aufgehobene Überbauungs- und Baulinienpläne existierten. Nach Durchführung des Mitwirkungsverfahrens hob der Stadtrat Z.__ mit Beschluss vom 2. September 2021 49 Überbauungs- und Baulinienpläne auf, darunter den „Überbauungsplan B.__“ vom 28. Feb- ruar 1911 und den „Modifizierten Projekt- und Baulinienplan der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911. b. Während der öffentlichen Auflage erhob F.__, Y.__, damaliger Eigentümer des Grundstücks Nr. 0000_, Einsprache gegen die Aufhebung der beiden sein Grundstück betreffenden Son- dernutzungspläne; dies mit der Begründung, dass damit keine sinnvolle Randüberbauung mehr möglich sei. Am 3. Januar 2023 erwarb die A.__ AG mit Sitz in X.__ das Grundstück Nr. 0000_und trat am 16. Januar 2023 als neue Grundstückseigentümerin in das Einsprachever- fahren ein. c. Mit Beschluss vom 6. Juni 2024 wies der Stadtrat Z.__ die Einsprache ab. Er erwog, die beiden Erlasse, mit denen im Wesentlichen die Freihaltung der Strassenkorridore und die Festlegung der Strassenabstände bezweckt worden sei, seien mehr als 110 Jahre alt und längst überholt. Seither seien sowohl das Bundesgesetz über die Raumplanung1 als auch das kantonale Stras- sengesetz2 in Kraft getreten. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) 1 SR 700, RPG 2 sGS 732.1, StrG B 2025/130 2/17

genehmigte die Aufhebung der beiden Erlasse mit Verfügung vom 30. Juli 2024. Der Stadtrat eröffnete seinen Beschluss vom 6. Juni 2024 sowie die Genehmigungsverfügung des AREG vom 30. Juli 2024 als Gesamtentscheid am 15. August 2024. C. Das Bau- und Umweltdepartement wies den dagegen von der A.__ AG erhobenen Rekurs mit Entscheid des Bau- und Umweltdepartements vom 18. Juni 2025 ab. Zur Begründung führte es zusammengefasst aus, der „Überbauungsplan B.__“ regle nur in ganz wenigen Bereichen eine strassenraumbegleitende Bebauung. Bis heute sei er in vielen Bereichen nicht umgesetzt worden. Auch das bestehende Gebäude auf dem Grundstück Nr. 0000_schöpfe den vom Überbauungsplan gebotenen Spielraum nicht aus und halte gegenüber dem D.__-weg einen deutlich grösseren Strassenabstand ein als eigentlich notwendig wäre. Der Überbauungsplan sei nicht nur veraltet, sondern auch völlig überholt. Daher sei nicht ersichtlich, inwiefern die Aufhebung des Plans einen erheblichen Eigentumseingriff darstellen sollte, zumal sich durch die Aufhebung der Strassenabstand zur G.__-strasse sogar reduziere. Ein Anspruch auf Plan- beständigkeit bestehe bei einem über 100 Jahre alten Plan nicht. Dasselbe gelte für den „Mo- difizierten Projekt- und Baulinienplan der C.__-strasse“. Der heutige Ausbau der C.__-strasse entspreche jenem Plan schon lange nicht mehr. Beinahe sämtliche Überbauungen an dieser Strasse, auch jene auf Grundstück Nr. 0000_, würden einen grösseren Strassenabstand auf- weisen, als der Plan zuliesse. Ein enger Zusammenhang mit der laufenden Ortsplanrevision bestehe nicht, weshalb eine Sistierung des Aufhebungsverfahrens nicht angezeigt sei. D. a. Mit Eingabe vom 3. Juli 2025 und Ergänzung vom 18. August 2025 erhob die A.__ AG (Be- schwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Bau- und Umweltdepartements vom 18. Juni 2025 mit den Anträgen, der angefochtene Re- kursentscheid sowie der Gesamtentscheid des Stadtrates Z.__ vom 15. August 2024 seien aufzuheben und auf die Aufhebung des „Überbauungsplans B.__“ und des „Modifizierten Pro- jekt- und Baulinienplans der C.__-strasse“ sei zu verzichten; eventualiter sei auf die Aufhe- bung des „Überbauungsplans B.__“ und des „Modifizierten Projekt- und Baulinienplans der C.__-strasse“ im Geviert der Grundstücke Nrn. 0000_, 0002_, 0003_, 0002_ und 0003_ zu verzichten; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. b. Das Bau- und Umweltdepartement (Vorinstanz) liess sich am 25. August 2025 vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Die Politische Gemeinde Z.__ (Beschwerdegeg- nerin), vertreten durch den Stadtrat, beantragte am 27. August 2025 die kostenfällige B 2025/130 3/17

Abweisung der Beschwerde. Am 15. September 2025 reichte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme ein. Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin verzichteten stillschweigend auf weitere Äusserungen dazu. Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 1. Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 des Ge- setzes über die Verwaltungsrechtspflege 3). Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des von den aufgehobenen Sondernutzungsplänen erfassten Grundstücks Nr. 0000_zur Be- schwerdeerhebung befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 3. Juli 2025 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusammen mit der Ergän- zung vom 18. August 2025 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderun- gen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 sowie mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Darauf ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz4 in Kraft getreten und das Baugesetz5 aufgehoben worden (Art. 172 lit. a PBG). Die öffentliche Auflage der umstrittenen Aufhebung des Überbauungs- und des Baulinienplans erfolgte nach dem Vollzugsbeginn des PBG, womit grundsätzlich die Bestimmungen des PBG zur Anwendung kommen (Art. 174 PBG e contra- rio), vorbehältlich der Regelung gemäss Kreisschreiben der Vorinstanz vom 8. März 2017 samt Anhang (nachfolgend: Kreisschreiben BUD). 3. Streitig ist die Aufhebung des „Überbauungsplans B.__“ und des „Modifizierten Projekt- und Baulinienplans C.__-strasse“, beide erlassen im Jahr 1911. 3 sGS 951.1, VRP 4 sGS 731.1, PBG 5 nGS 8 134, BauG B 2025/130 4/17

3.1. Die Beschwerdeführerin bringt zusammengefasst vor, es fehle ein öffentliches Interesse, die beiden Pläne zum jetzigen Zeitpunkt aufzuheben, da die Ortsplanungsrevision im Gang sei. Der Zeitpunkt der Aufhebung der beiden Nutzungspläne sei sachlich und rechtlich nicht ver- tretbar. Würden die beiden Pläne aufgehoben, würden innerhalb weniger Jahre drei unter- schiedliche nutzungsplanerische Regime herrschen. Dadurch würde es an Rechts- und Pla- nungssicherheit fehlen. Bis zum rechtskräftigen Abschluss der Ortsplanung würde der revisi- onsbedürftige Rahmennutzungsplan aus dem Jahr 1980 zur Anwendung kommen, ohne dass dafür ein öffentliches Interesse bestünde. Es werde noch Jahre dauern, bis der Ortsplanungs- prozess abgeschlossen sein werde. Neurechtliche Sondernutzungspläne könnten zwar ge- nehmigt werden, würden aber erst nach Inkrafttreten der neuen Nutzungsplanung rechtsgültig. Die Ansicht der Vorinstanz, wonach kein enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem vorliegenden Verfahren und der laufenden Ortsplanungsrevision bestehe, sei falsch. Ebenso deren Hinweis, es sei ihr (der Beschwerdeführerin) unbenommen, sich im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung für den Erlass einer für ihr Grundstück Nr. 0000_günstigen neuen Grundordnung einzusetzen. Die einseitige Aufhebung des Überbauungs- und des Baulinienplans während laufender Gesamtrevision verletze nicht nur den Grundsatz der Koor- dination der planerischen Tätigkeit, sondern stelle eine unnötige und nur vorübergehende fak- tische Änderung in der nutzungsplanerischen Ordnung dar, welche weder durch ein öffentli- ches noch durch ein privates Interesse gedeckt sei. Es bestehe ein öffentliches Interesse da- ran, dass der Rahmennutzungsplan aus dem Jahr 1980 nicht vorübergehend zur Anwendung gelange, sondern die bestehende Ordnung beibehalten werde, bis deren Ablösung zweifelsfrei gewährleistet sei. Es sei nicht ersichtlich und werde nicht dargelegt, inwiefern dieser „Zwi- schenschritt“ notwendig sei bzw. daran ein öffentliches Interesse bestehe. Bei der Ortspla- nungsrevision im Jahr 1980 seien die Pläne nicht aufgehoben, sondern bewusst bestätigt wor- den, womit sie als Teil der geltenden Rahmennutzungsplanung anzusehen seien. Dass die Aufhebung damals vergessen worden sei, sei eine völlig unglaubwürdige Begründung, zumal die Pläne ein Gebiet von 20 ha betreffen würden. Sie (die Beschwerdeführerin) stelle sich im Rahmen der Gesamtplanung und umfassenden Interessenabwägung nicht grundsätzlich ge- gen die Aufhebung der Nutzungspläne, beabsichtige sie doch selbst in naher Zukunft eine Gesamtüberbauung zu realisieren. Angesichts des laufenden Ortsplanungsverfahrens, das sich erst im ersten Mitwirkungsverfahren befinde, bestehe indes ein rechtlich geschütztes In- teresse an der Beibehaltung der Sonderbauvorschriften, die eine einheitliche Bebauungsmög- lichkeit im Areal und eine Mehrausnützung in Bezug auf die Strassenabstände und die Ge- bäudehöhe gewährleisteten und den heutigen raumplanerischen Zielen besser entsprechen würden als die geltende Rahmennutzungsplanung. Eine Planänderung bzw. -aufhebung zum jetzigen Zeitpunkt sei willkürlich. Eine nicht umgesetzte Realisierung könne dem nicht entge- gengehalten werden, zumal zumindest die Gebäudehöhe gemäss Überbauungsplan umge- setzt worden sei. Die Ortsplanung sei schliesslich ein in die Zukunft gerichtetes Instrument. B 2025/130 5/17

Der Wegfall der Gültigkeitsvermutung eines nicht unter der Herrschaft des RPG erlassenen Sondernutzungsplans habe sodann weder die gesamthafte Ungültigkeit einer altrechtlichen Nutzungsplanung, noch eine akzessorische Normenkontrolle zur Folge. 3.2. Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung aus, für die Frage der Zulässigkeit der Aufhe- bung der beiden Nutzungspläne spiele es keine Rolle, ob sich die Gemeinde derzeit am Be- ginn der Ortsplanungsrevision befinde oder nicht. Bei über 100 Jahre alten Plänen könne unter keinen Umständen ein Anspruch auf Planbeständigkeit bzw. Rechtssicherheit geltend ge- macht werden. Planbeständigkeit komme grundsätzlich nur Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des RPG erlassen worden seien. Nur in diesen Fällen bestehe eine Gültigkeitsver- mutung. Im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens, das auf den Vorgaben des umstritte- nen Überbauungsplans basiere, könnte ohne Weiteres die akzessorische Normenkontrolle verlangt werden. Es sei daher nur folgerichtig, die nicht mehr anwendbaren Erlasse aufzuhe- ben. 4. 4.1. Art. 21 Abs. 2 RPG statuiert, dass Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst wer- den, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Die Bestimmung ist das Ergebnis eines Kompromisses zwischen den sich widersprechenden Anliegen der Planbeständigkeit und der Anpassung des Planes an geänderte Verhältnisse. Im Rahmen der Anwendung von Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne, wenn sich die Verhältnisse erheblich verändert haben, in einem ersten Schritt überprüft; wenn sich aus dieser Überprüfung ein echter Ände- rungsbedarf ergibt, werden sie in einem zweiten Schritt angepasst.6 Es sind somit zwei aufei- nanderfolgende Interessenabwägungen vorzunehmen. Im Rahmen der ersten Abwägung geht es um die Frage, ob auf die im Raume stehende Anpassung der Nutzungsplanung einzutreten ist; bei der zweiten Abwägung ist der Inhalt der vorgesehenen Anpassungen den Folgen für die betroffenen Grundeigentümer gegenüberzustellen.7 Die beiden Phasen lassen sich häufig nicht strikt voneinander trennen.8 Auf kantonaler Ebene bestimmt(e) Art. 32 BauG, dass Bau- reglement, Zonen-, Überbauungs-, Gestaltungs-, Deponie- und Abbaupläne sowie Schutzver- ordnungen geändert oder aufgehoben werden, wenn es aus wichtigen öffentlichen Interessen geboten ist, insbesondere wenn sich die Grundlagen ihres Erlasses wesentlich geändert ha- ben oder wenn wesentliche neue Bedürfnisse nachgewiesen sind. 6 BGE 135 II 209 E. 3; T. TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommen- tar RPG, 2016, N 13 und 33 zu Art. 21 RPG. 7 Vgl. BGE 140 II 25 E. 3. 8 TANQUEREL, a.a.O., N 35 zu Art. 21 RPG. B 2025/130 6/17

4.2. Gemäss Bundesgericht sind die Anforderungen an die erste Interessenabwägung im Vergleich zur zweiten weniger hoch. Die Überprüfung der Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Pla- nung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist.9 Nach Ablauf des Planungsho- rizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt, sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen.10 Die Anforderungen an die Änderung der Ver- hältnisse steigen, je detaillierter ein Plan ausgestaltet ist. In der Praxis trifft dies vor allem auf Sondernutzungspläne zu, sofern diese ins Detail gehende Vorgaben enthalten. Die Erheblich- keit ist auf dieser ersten Stufe mithin bereits dann zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zo- nenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet. In der Regel gerechtfertigt ist eine Überprü- fung der Nutzungspläne, wenn raumplanungsrechtliche Änderungen oder Massnahmen des kantonalen Richtplans eine solche indizieren11 oder sich die tatsächlichen Verhältnisse oder gesetzlichen Voraussetzungen seit Annahme des Plans in einer Weise geändert haben, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten Nutzungsbeschränkungen da- hingefallen sein könnte.12 Die aus Art. 21 RPG folgende Planbeständigkeit bzw. Gültigkeits- vermutung kommt grundsätzlich nur Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des Raum- planungsgesetzes des Bundes und zur Umsetzung seiner Ziele und Grundsätze erlassen wur- den. Diesfalls besteht eine Gültigkeitsvermutung für die auferlegten Nutzungsbeschränkun- gen. Für Nutzungspläne, die noch nicht den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes des Bundes angepasst worden sind, besteht diese Vermutung nicht.13 Auch die Frage, wieweit ein Nutzungsplan bereits realisiert ist, kann ein Kriterium sein, das die Schwelle für die Zulässig- keit einer Überprüfung erhöht.14 Grundeigentümer, welche nach der Plangenehmigung keine Anstalten zur baulichen Verwirklichung des Sondernutzungsplanes getroffen haben, können sich nicht mit Erfolg auf die Beständigkeit desselben berufen.15 4.3. Liegen erheblich veränderte Verhältnisse vor, so ist es Aufgabe der Gemeinde, im Rahmen der zweiten Stufe anhand der gebotenen Interessenabwägung zu entscheiden, ob und inwie- fern eine Anpassung der Zonenplanung erfolgen soll. Der Überprüfung und Anpassung von 9 BGE 123 I 175 E. 3a mit Hinweisen. 10 VerwGE B 2018/40 vom 23. Mai 2018 E. 3.2.2; BGer 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 mit Hinweisen. 11 TANQUEREL, a.a.O., N 45 zu Art. 21 RPG. 12 WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG, 2006, N 16 zu Art. 21 RPG. 13 BGE 127 I 103 E. 6b mit Hinweisen. 14 TANQUEREL, a.a.O., N 41 zu Art. 21 RPG. 15 BGE 116 Ib 185 E. 4b. B 2025/130 7/17

Nutzungsplänen können öffentliche oder private Interessen entgegenstehen.16 Diese sind zu erfassen und gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 RPG; Art. 2 und 3 der Raumplanungs- verordnung17). Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nut- zungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bis- herige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisie- rung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran.18 Änderungen wie demografische oder wirtschaftliche Ent- wicklungen können neue Bedürfnisse des Gemeinwesens auslösen, die bei der Erstellung des Nutzungsplans noch nicht erkennbar waren, oder frühere Bedürfnisse, die gewisse Planinhalte rechtfertigten, hinterfragen. In Betracht kommen auch rechtliche Gegebenheiten wie Änderun- gen des Planungs- und Umweltrechts.19 Die betroffenen Grundeigentümer sind auf eine ge- wisse Planbeständigkeit angewiesen, um ihre Nutzungsabsichten zu verwirklichen. Gemäss Bundesgericht gibt es indessen kein wohlerworbenes Recht des Grundeigentümers auf Bei- behaltung einer einmal für ihr Grundstück geschaffenen Nutzungsordnung.20 Zudem kann ein Nutzungsplan auch in einem Baubewilligungsverfahren vorfrageweise überprüft werden, wenn die Voraussetzungen für eine zwingende Überprüfung nach Art. 21 Abs. 2 RPG gegeben sind.21 5. 5.1. Der „Überbauungsplan B.__“ vom 28. Februar 1911 umfasst nördlich des Bahnhofs H.__ eine Fläche von rund 20 ha, aufgeteilt in die drei Teilgebiete „Tiefe“ (zwischen I.__-strasse, J.__- weg und K.__-strasse, ca. 4 ha), „L.__“ (Teilgebiete f bis t zwischen M.__-platz, N.__-strasse, I.__-strasse, G.__-strasse und O.__-strasse, ca. 11 ha) und „P.__“ (Teilgebiete a bis e zwi- schen G.__-strasse, O.__-strasse, Q.__-strasse und R.__-strasse, ca. 4 ha). Zweck des Über- bauungsplans bei dessen Erlass war in erster Linie die Sicherung der Strassenkorridore (inkl. Festlegung der Strassenabstände mittels Baulinien) zur Erschliessung des damals noch mehr- heitlich unbebauten Gebiets zwischen der I.__-strasse und dem neu zu erstellenden Bahnhof (der alte Bahnhof befand sich beim ehemaligen Marktplatz an der Q.__-strasse). Heute sind diese Strassen grossmehrheitlich erstellt, auf die Erstellung einiger Strassen wurde nachträg- lich verzichtet und es wurden Strassenkorridore verlegt.22 Für einige wenige Teilgebiete im Gebiet „L.__“, darunter auch das Teilgebiet m, in welchem das Grundstück Nr. 0000_der 16 WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 12 zu Art. 21 RPG. 17 SR 700.1, RPV. 18 BGE 140 II 25 E. 3.1, 135 II 209 E. 3.1 und 3.2. 19 TANQUEREL, a.a.O., N 44 f. zu Art. 21 RPG. 20 TANQUEREL, a.a.O., N 11 zu Art. 21 RPG mit Verweis auf BGE 123 I 175 E. 3a. 21 TANQUEREL, a.a.O., N 31 zu Art. 21 RPG. 22 Vgl. dazu Planänderungen vom 5. Juli 1912, 20. April 1928, 13. August 1935 und 3. August 1964. B 2025/130 8/17

Beschwerdeführerin liegt, enthält der Überbauungsplan Baubereiche für Strassenraumüber- bauungen in geschlossener Bauweise, teilweise mit Angaben zur maximal zulässigen Stock- werkzahl und zur Gebäudehöhe. Der Strassenabstand des Grundstücks Nr. 0000_gegenüber dem D.__-weg wurde mittels Baulinie auf 3.00 m und jener gegenüber der E.__-strasse auf 3.50 m festgelegt. Die maximale Gebäudehöhe betrug 16 m. Der „Modifizierte Projekt- und Baulinienplan der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911 sah auf dem Grundstück Nr. 0000_eine im Abstand von 3.00 m parallel zur geplanten C.__-strasseverlaufende Baulinie vor. 5.2. Im Hinblick auf die bevorstehende Einführung des ÖREB-Katasters überprüfte die Stadt Z.__ anfangs 2021 die raumplanerischen Grundlagen und stellte fest, dass 50 altrechtliche Über- bauungs- und Baulinienpläne materiell zwar inzwischen überholt, jedoch formell nie aufgeho- ben worden waren. Nach Durchführung eines Mitwirkungsverfahrens (21. Juni bis 20. Juli

Strassengesetzes.31 Das Schweizerische Zivilgesetzbuch32 und das dazugehörige kantonale Einführungsgesetz33 mit der Ermächtigung der Gemeinden zum Erlass eines Baureglements sowie von Überbauungs-, Baulinien- und Zonenplänen mit Genehmigung durch das kantonale Baudepartement traten erst am 1. Januar 1912 und damit nach Erlass des Überbauungs- und des Baulinienplans in Kraft.34 Am 1. August 1972 trat sodann das kantonale BauG in Kraft. Nach auf Art. 141 Abs. 2 BauG blieben die zuvor genehmigten Zonen- und Überbauungspläne in Kraft und waren innert längs- tens fünf Jahren anzupassen, wobei die Regierung die Frist auf Gesuch hin verlängern konnte. Am 25. Februar 1980 wurde der Zonenplan der Stadt Z.__ revidiert. Das Grundstück Nr. 0000_wurde der Zone WG3 zugeteilt. In Bezug auf den „Überbauungsplan B.__“ und den „Modifizierten Projekt- und Baulinienplan der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911 erfolgte mit dem neuen Zonenplan keine Anpassung, weshalb davon auszugehen ist, dass dafür keine Notwendigkeit ausgemacht worden war. Auch nach Inkrafttreten des städtischen Bauregle- ments35 am 30. Mai 1994 blieben die beiden Sondernutzungspläne unverändert in Kraft (vgl. Art. 62 Abs. 2 BauR). 5.3. 5.3.1. Die beiden hinsichtlich ihrer Aufhebung umstrittenen Pläne wurden vor über 100 Jahren ge- stützt auf das Organisationsgesetz von 1867 und das Baureglement der Politischen Gemeinde Z.__ von 1905/06 erlassen. Allein schon aufgrund der damals geringen gesetzlichen Regulie- rung des Bauwesens sind diese Pläne nicht mit Überbauungsplänen im Sinn von Art. 22 ff. BauG bzw. Art. 23 ff. PBG vergleichbar. Seit 1911 fanden zahlreiche Änderungen der gesetzlichen Grundlagen auf verschiedenen Ebenen statt. Am 1. Januar 1930 wurde ein neues Gesetz über das Strassenwesen erlassen, welches am 1. Januar 1989 durch das bis heute gültige StrG ersetzt worden ist. Das BauG als erstes kantonales Baugesetz trat 1. Au- gust 1972 in Kraft und ist am 1. Oktober 2017 durch das PBG ersetzt worden. Auch das Bau- reglement und der Zonenplan der Stadt Z.__ wurden seither mehrfach geändert. Der heute gültige Zonenplan datiert vom 25. Februar 1980, das heute gültige BauR vom 30. Mai 1994. Auf Bundesebene traten am 1. Januar 1957 das Gewässerschutzgesetz36 und am 1. Januar 1980 das RPG in Kraft. Die aus Art. 21 RPG folgende Planbeständigkeit kommt grundsätzlich nur solchen Nutzungsplänen zu, die unter der Herrschaft des RPG erlassen wurden (vgl. E. 4.2 hiervor), was auf die beiden umstrittenen Pläne nicht zutrifft. Auch vom Alter her (mehr als 110 31 JÜSTRICH, a.a.O., S. 302, 332. 32 SR 210, ZGB 33 sGS 911.1, EG-ZGB 34 H. KUNZ, Das öffentliche Baurecht im Kanton St. Gallen, 1958, S. 61 ff. 35 BauR 36 SR 814.20, GSchG B 2025/130 10/17

25. Februar 1980 bzw. des Baureglements vom 30. Mai 1994 erfüllt gewesen wären, damals aber (noch) keine Aufhebung erfolgte, vermag daran nichts zu ändern. Unabhängig davon, ob die Überprüfung der Pläne damals „vergessen ging“ oder deren Beibehaltung bewusst er- folgte, sind seither bereits weitere 45 bzw. 32 Jahre vergangen. 5.3.2. Vorliegend steht nicht die Anpassung des Überbauungs- und des Baulinienplans, sondern die ersatzlose Aufhebung der beiden Sondernutzungspläne zur Diskussion. Das öffentliche Inte- resse am Erlass des Überbauungs- und des Baulinienplans im Jahr 1911 bestand überwie- gend in der Freihaltung von Strassenräumen für die strassenmässige Erschliessung des Plan- gebiets. Die damals projektierten Strassen sind heute längst erstellt, womit der Überbauungs- und der Baulinienplan diesbezüglich ihren Zweck erreicht haben und somit kein öffentliches Interesse an deren Weiterbestand mehr vorhanden ist. Insofern, als in den Plänen für einige wenige, damals noch unbebaute Grundstücke Vorgaben zu Baubereichen, Gebäudehöhen und Strassenabständen enthalten waren, wurden diese Bauten ebenfalls bereits vor Jahrzehn- ten erstellt, womit auch in dieser Hinsicht kein öffentliches Interesse an der Beibehaltung so- wohl des wenig detaillierten Überbauungsplans wie auch des Baulinienplans mehr besteht. Vielmehr besteht ein öffentliches Interesse, die nicht mehr notwendigen und auch nicht mehr zeitgemässen Pläne aufzuheben, und zwar unabhängig von der bevorstehenden Ortspla- nungsrevision (vgl. dazu E. 6.3 hiernach), die im Zeitpunkt der Aufhebung am 2. September 2021 ohnehin noch nicht fortgeschritten war. Insofern, als für wenige der von den beiden Plänen erfassten Grundstücke mit dem Wegfall eine Reduktion der Nutzungsmöglichkeiten einhergeht, haben die betroffenen Grundeigentümer mit der Bebauung der Grundstücke ihre Nutzungsabsichten längst verwirklicht. Das Wegfallen der im Überbauungsplan vorgegebenen und nicht mehr zeitgemässen Baubereiche, die eine sinnvolle Verdichtung der Parzellen er- schweren, führt im Gegenzug zu einer freieren Bebaubarkeit der Grundstücke. Zudem besteht bezüglich dem jetzigen baulichen Zustand Bestandesgarantie (vgl. Art. 109 PGB mit der Mög- lichkeit der Erneuerung und allenfalls Erweiterung). Die nur wenige Grundstücke betreffenden privaten Interessen an der Beibehaltung des „Überbauungsplans B.__“ vom 28. Februar 1911 B 2025/130 11/17

und des „Modifizierten Projekt- und Baulinienplans der C.__-strasse“ vom 7. Oktober 1911“ erscheinen gegenüber dem öffentlichen Interesse, zwei mehr als 100 Jahre alte Sondernut- zungspläne, die schon vor Jahrzehnten grossmehrheitlich umgesetzt worden sind, von unter- geordneter Natur. Über das gesamte vom Überbauungs- und vom Baulinienplan erfasste Ge- biet (mehr als 20 ha) gesehen, überwiegt das öffentliche Interesse an der Aufhebung eindeu- tig. 5.3.3. Das Gesagte gilt auch spezifisch für das Grundstück Nr. 0000_der Beschwerdeführerin. Das darauf befindliche Gebäude Vers.-Nr. 0001_ wurde 1948 und damit vor beinahe 80 Jahren erstellt. Es weist vier Vollgeschosse (das erste davon im Hochparterre) und ein (nicht ausge- bautes) Giebeldach auf. Ob damit die gemäss Überbauungsplan maximal mögliche Höhe von 16 m ausgenutzt worden ist, geht aus den Akten nicht hervor. Gemäss heute geltender Re- gelbauweise sind in der Zone WG3 höchstens drei Vollgeschosse zulässig und beträgt die maximale Gebäudehöhe 10.2 m bzw. 11.2 m und die Firsthöhe 14.2 m bzw. 15.2 m. Die hö- heren Werte gelten jeweils für Gebäude mit einem Mindestanteil von 25% Gewerbe (Art. 22 BauR). Der im „Überbauungsplan B.__“ vorgegebene Baubereich wurde nicht vollständig be- ansprucht, ebensowenig die mittels Baulinien definierten Strassenabstände von 3.50 m zur E.__-strasse sowie von 3.00 m zum D.__-weg und zur C.__-strasse. Mit der Aufhebung der beiden Pläne beträgt der Strassenabstand gemäss Art. 13 BauR gegenüber Gemeindestrassen 1. und 2. Klasse 4.00 m und gegenüber Wegen

30. Juni 2026) gelten in jenen Zonen als Regelmasse eine Gebäudegesamthöhe von 20.4 m und eine Gebäudehöhe von 15.8 m. Der Strassenabstand gegenüber Gemeindestrassen

6.1. Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Diese Grundsätze sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemäss anwendbar (Art. 25a Abs. 4 RPG), wobei diese Bestimmung in erster Linie Bauten und Anla- gen betrifft, die ihrer Natur nach nur in einem Planungsverfahren erfasst werden können38, was vorliegend nicht der Fall ist. 6.2. Art. 2 Abs. 1 RPG sieht vor, dass Bund, Kantone und Gemeinden die für ihre raumwirksamen Aufgaben nötigen Planungen erarbeiten und aufeinander abstimmen (sog. Planungspflicht). Was das Verhältnis von Rahmennutzungs- und Sondernutzungsplanung betrifft, hat das Bun- desgericht verschiedentlich festgehalten, dass die Nutzungsplanung grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen müsse. Zur Planung der Ent- wicklung der Bautätigkeit sei ein planerisches Gesamtkonzept erforderlich. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen für Teile des Gemeindegebiets widerspreche der Pla- nungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG. Sondernutzungspläne, welche die Grundordnung in we- sentlichen Teilen ausser Kraft setzen, seien grundsätzlich unzulässig39. Aus der Betonung des Vorrangs der Grundordnung und der Einordnung von neu zu erlassenden Sondernutzungs- plänen in ein planerisches Gesamtkonzept ist zu schliessen, dass der umgekehrte Fall der Aufhebung von Sondernutzungsplänen zugunsten der Rahmennutzungsordnung in aller Re- gel nicht im Widerspruch zur Planungspflicht steht. Im Gegenteil verbleibt der Planungsbe- hörde so mehr Spielraum für eine anstehende Gesamtrevision der Ortsplanung. 6.3. Sondernutzungspläne sind in der Regel auf bestimmte Situationen zugeschnitten. Sie enthal- ten regelmässig besondere Vorschriften, welche die besondere Bauweise in Abweichung von der Rahmennutzungsplanung ordnen. Die bestehenden Sondernutzungspläne orientieren sich jeweils an den im Zeitpunkt ihres Erlasses gültigen baulichen Vorschriften. In der Bot- schaft und im Entwurf der Regierung vom 15. August 2015 zum PBG war noch eine Über- gangsbestimmung vorgesehen, wonach Sondernutzungspläne innert zehn Jahren an das PBG anzupassen gewesen wären. Der Kantonsrat entschied jedoch, dass die nach geltendem Recht erlassenen Sondernutzungspläne unverändert weiter gelten würden und nicht an das neue Recht angepasst werden müssten. Die von der Regierung vorgesehene Übergangsbe- stimmung wurde dementsprechend ersatzlos gestrichen40. 38 Vgl. WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 73 zu Art. 25a RPG. 39 BGE 149 II 79 E. 3.3 mit Hinweisen. 40 Vgl. Kreisschreiben BUD, Ziff. 6b. B 2025/130 14/17