20-6983, 20-7007

Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-6983, 20-7007 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 12.10.2021 Entscheiddatum: 30.09.2021 BDE 2021 Nr. 59 Art. 115 Bst. g, Art. 116, Art. 121 Abs. 1 und 2, Art. 122 Abs. 3 und Art. 176 Abs. 2 Bst. b PBG: Nach Art. 176 Abs. 2 PBG sind Baudenkmäler von Gesetzes wegen (ex lege) geschützt, bis ein Schutzinventar nach PBG oder eine Schutzverordnung vorliegt, die nicht älter als 15 Jahre ist. Folge dieses ex-lege-Schutzes ist, dass bei potenziellen Schutzobjekten – d.h., bei Bauten oder Ensembles, bei denen ein hinreichend konkreter Schutzverdacht besteht – von der zuständigen Behörde abzuklären ist, ob es sich dabei um ein Schutzobjekt im Sinn von Art. 115 Bst. g oder h PBG handelt. Ist in einem Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen oder infolge einer Einsprache unklar, ob ein potentielles Schutzobjekt im Sinn des PBG durch das Bauvorhaben möglicherweise beeinträchtigt wird, hat die zuständige Behörde unter Beizug des Amtes für Kultur (Art. 121 Abs. 2 PBG) in einem dafür geeigneten Verfahren vorfrageweise abzuklären, ob es sich dabei tatsächlich um ein Schutzobjekt handelt und welche Bedeutung (national, kantonal oder lokal) diesem zukommt (sog. Triage). Das Ergebnis dieser "vorfrageweisen" Abklärung (Schutz und Schutzumfang beziehungsweise Schutzverzicht) hat in eine separate Dispositivziffer der Baubewilligung nach Art. 121 Abs. 1 Bst. b PBG oder – im Fall eines Provokationsverfahrens nach Art. 116 PBG – in eine Schutzverfügung nach Art. 121 Abs. 1 Bst. c PBG einzufliessen, die den Beteiligten gleichzeitig mit dem Entscheid über das Baugesuch zu eröffnen ist (Erw. 4.2). Hinsichtlich dem abzubrechenden Gebäude bestanden für die Vorinstanz keine Hinweise, dass es sich um ein potenzielles Schutzobjekt handeln könnte. Entsprechend konnte die Vorinstanz auf eine formelle Nichtunterschutzstellung des abzubrechenden Gebäudes im Rahmen der Erteilung der Abbruch- bzw. Baubewilligung verzichten (Erw. 4.5). Jedoch wird durch das Bauvorhaben ein potenzielles Schutzobjekt auf dem Nachbargrundstück möglicherweise beeinträchtigt. Entsprechend kann die Unterschutzstellung beziehungsweise der Verzicht darauf nicht ins Dispositiv der Baubewilligung aufgenommen werden, sondern muss in einer separaten, mindestens gleichzeitig mit der Baubewilligung zu eröffnenden Schutzverfügung im Sinn von Art. 121 Abs. 1 © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/19

Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Bst. c PBG erfolgen. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BDE 2021 Nr. 59 finden Sie im angehängten PDF-Dokument. © Kanton St.Gallen 2026 Seite 2/19

Kanton St.Gallen Baudepartement

20-6983/20-7007

Entscheid Nr. 59/2021 vom 30. September 2021 Rekurrenten 1 (im Rekurs Nr. 20-7007) Rekurrentin 2 (im Rekurs Nr. 20-6983) A.___ und B.___ C.___ D.___ und E.___ F.___ und G.___ H.___ und I.___ J.___ und K.___ alle vertreten durch lic.iur. HSG Liliane Kobler, Rechtsanwältin, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen L.___ AG vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufener Strasse 11, 9001 St.Gallen gegen Vorinstanz Stadtrat Z.___ (Beschlüsse vom 17. August 2020) Rekursgegnerin 1 (im Rekurs Nr. 20-7007) Rekursgegner 2 (im Rekurs Nr. 20-6983) L.___ AG vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufener Strasse 11, 9001 St.Gallen A.___ und B.___ C.___ D.___ und E.___ F.___ und G.___ H.___ und I.___ J.___ und K.___ alle vertreten durch lic.iur. HSG Liliane Kobler, Rechtsanwältin, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Abbruch und Neubau Mehrfamilienhaus)

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2021), Seite 2/17

Sachverhalt A.

a) Die L.___ AG ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001 an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zo- nenplan der Stadt Z.___ vom 19. Dezember 1995 in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten (W2). Es ist mit einem eingeschossigen Wohnhaus (Vers.-Nr. 010) überbaut. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite befindet sich das Grundstück Nr. 002, welches mit ei- nem zweigeschossig in Erscheinung tretenden Wohnhaus (Vers.-Nr.

020) überbaut ist. Beim Wohnhaus handelt es sich um eine Villa aus dem Jahr 1934, welche vom Architekten N.___ projektiert worden ist. Der Einfachheit halber wird das Wohnhaus Vers.-Nr. 020 im Folgen- den als Villa N.___ bezeichnet.

b) Mit Baugesuch vom 29. Mai 2018 beantragte die L.___ AG bei der Baukommission Z.___ die Baubewilligung für den Abbruch des Wohnhauses (Vers.-Nr. 010) und die Erstellung eines Mehrfamilien- hauses mit zehn Wohneinheiten samt Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001. Innert der Auflagefrist gingen mehrere Einsprachen ein. Am

27. November 2018 wurde vor Ort ein Augenschein durchgeführt, an welchem auch die kantonale Denkmalpflege (DMP) teilnahm. Gemäss der dazugehörigen Aktennotiz ging die DMP bei der Villa N.___ von einem Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung aus. Die DMP beur- teilte insbesondere das Attikageschoss des geplanten Neubaus als kritisch. Durch die wuchtige Ausgestaltung könnte die gegenüberlie- gende, als schutzwürdig eingestufte, Villa N.___ beeinträchtigt wer- den. Mit E-Mail vom 12. Dezember 2018 nahm die DMP zum Augen- scheinprotokoll Stellung und hielt unter anderem fest, dass aus denk- malpflegerischer Sicht auf das Attikageschoss zu verzichten sei. Die Bauherrschaft zog das Baugesuch am 21. März 2019 zurück.

B.

a) Mit separaten Baugesuchen vom 10. September 2019 bean- tragte die L.___ AG bei der Baukommission Z.___ die Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses (Baugesuch Nr. 2019-001) und die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zehn Wohneinheiten samt Tiefgarage (Baugesuch Nr. 2019-002).

b) Innert der Auflagefrist vom 8. bis 21. Oktober 2019 erhoben A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___ sowie J.___ und K.___ einzeln Einsprache gegen das Bau- vorhaben.

c) Mit Stellungnahme vom 27. November 2019 führte die DMP zu- handen der Baukommission Z.___ aus, dass durch das Bauvorhaben die Villa N.___ als Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung betroffen sei. Das Baugesuch sei jedoch nach Rücksprache mit der DMP über- arbeitet und in seiner Gestalt angepasst worden. Durch das nun ge- plante Vorhaben erfolge keine Beeinträchtigung des Schutzobjekts.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2021), Seite 3/17

Eine Zustimmung im Sinn von Art. 122 Abs. 3 des Planungs- und Bau- gesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) sei somit nicht notwendig.

d) Mit Beschlüssen vom 17. August 2021 wies der Stadtrat Z.___

– unter anderem gestützt auf die Einschätzung der DMP – die Einspra- chen in einem gemeinsamen Beschluss (SRB 2020/001) ganz bzw. teilweise ab und erteilte die Abbruchbewilligung (SRB 2020/002) sowie die Baubewilligung für den Neubau unter Bedingungen und Auflagen (SRB 2020/003). Die Einsprache von D.___ und E.___ wurde teilweise gutgeheissen, indem die Baubewilligung für den Neubau um folgende Auflage ergänzt wurde:

1. […] 2. Die Isolation der Fenster und Wände zwischen den verglasten Loggien (in den Baueingabeplänen als «Wintergärten» bezeichnet) und den Wohnräumen muss die Anforderungen an eine Aussenisolation erfüllen. 3. […]

C.

Gegen die Beschlüsse erhoben A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___ sowie J.___ und K.___, alle vertreten durch lic.iur. HSG Liliane Kobler, Rechtsanwältin, St.Gallen, mit Schreiben vom 4. September 2020 Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 20-7007; im Folgenden Rekurs 1). Mit Rekursergän- zung vom 16. Oktober 2020 werden folgende Anträge gestellt:

1. Der Protokollauszug Stadtrat Z.___, Sitzung vom

17. August 2020 (2020/001; 73.02.09.02) betreffend Einspracheentscheid (div. Einsprecher vs. Baugesu- che Nr. 2019-001 und 2019-002 der L.___ AG; M.___strasse 7; Grundstück Nr. 001; Gebäude Nr. 010) sei aufzuheben und die Baubewilligung sei zu verweigern. 2. Der Protokollauszug Stadtrat Z.___, Sitzung vom

17. August 2020 (2020/002; 73.02.09.02) betreffend Abbruchbewilligung (L.___ AG, Abbruch Einfamilien- haus Gebäude Nr. 010; M.___strasse 7, Grundstück

001) sowie der Protokollauszug Stadtrat Z.___, Sit- zung vom 17. August 2020 (2020/003; 73.02.09.02) betreffend Baubewilligung (L.___ AG, Neubau Mehr- familienhaus mit Tiefgarage, Photovoltaikanlage und Fernwärmeanschluss; M.___strasse 7, Grundstück

001) inkl. Nebenbewilligungen, seien aufzuheben und die Bewilligungen seien zu verweigern. 3. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2021), Seite 4/17

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich ge- setzlich geschuldeter Mehrwertsteuer von 7,7%. Es wird zusammenfassend geltend gemacht, dass die Stellungnahme der DMP vom 27. November 2019 den Rekurrenten 1 nicht eröffnet worden sei. Inhaltlich werfe die Stellungnahme sodann Fragen auf. Es sei unklar, weshalb das Vorhaben trotz Attikageschoss im Gegensatz zum Projekt aus dem Jahr 2018 nun plötzlich bewilligungsfähig sei. Aufgrund der Dimensionen des geplanten Mehrfamilienhauses werde die Villa N.___ beeinträchtigt. Entsprechend hätte es auch einer for- mellen Zustimmung der DMP bedurft. Weiter rügen die Rekurrenten 1, dass für die Villa N.___ wie auch für das abzubrechende Wohnhaus auf dem Baugrundstück kein Unterschutzstellungsverfahren durchge- führt worden sei.

D.

Gegen diese Beschlüsse erhob auch die L.___ AG, vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom

4. September 2020 Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 20- 6983; im Folgenden Rekurs 2). Mit Rekursergänzung vom 1. Oktober 2020 werden folgende Anträge gestellt:

1. Die Ziffer III/3 des Einspracheentscheids (SRB 2020/001) des Stadtrats Z.___ vom 17. August 2020 betreffend den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Photovoltaikanlage und Fernwärmean- schluss auf Grundstück 001 an der M.___strasse 7 sei aufzuheben, soweit die Einsprache von D.___ und E.___ in Bezug auf die Verfügung einer ergänzenden Auflage mit Bezug auf die verglasten Loggien im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen wurde. 2. Die Ziffer III/10 des Einspracheentscheids (SRB 2020/001) des Stadtrats Z.___ vom 17. August 2020 betreffend den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Photovoltaikanlage und Fernwärmean- schluss auf Grundstück 001 an der M.___strasse 7 sei aufzuheben. 3. Die Ziffer III/2 der Baubewilligung (SRB 2020/003) des Stadtrats Z.___ vom 17. August 2020 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Photovolta- ikanlage und Fernwärmeanschluss auf Grundstück 001 an der M.___strasse 7 sei aufzuheben. 4. Unter Kostenfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Vorinstanz habe die zu be- urteilenden Wintergärten zu Unrecht als "verglaste Loggien" eingestuft und fordere daher fälschlicherweise eine thermische Abgrenzung zu den übrigen Wohnräumen.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2021), Seite 5/17

E.

a) Mit Schreiben vom 11. November 2020 verzichtete die Vorinstanz in beiden Rekursverfahren auf eine Vernehmlassung.

b) Mit Vernehmlassung vom 1. Dezember 2020 beantragt die Rekursgegnerin 1 durch ihren Rechtsvertreter, den Rekurs 1 unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, dass keine Beeinträchtigung der Villa N.___ vorliege und entsprechend keine Zustimmungsverfügung erforderlich sei. Die Rekursgegnerin 1 bestreitet weiter, dass es sich beim abzubrechenden Wohnhaus um ein Schutzobjekt handle.

c) Mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 verzichteten die Rekurs- gegner 2 auf eine Vernehmlassung in Rekurs 2.

d) Mit Amtsbericht vom 4. Februar 2021 führt die DMP im Rekurs 1 aus, dass es sich bei der Villa N.___ auf Grundstück Nr. 002 um ein schützenswertes Kulturobjekt von kantonaler Bedeutung handle. Das abzubrechende Wohnhaus auf dem Baugrundstück weise dagegen keinen kulturellen Zeugniswert auf, weshalb die Schutzwürdigkeit zu verneinen sei. Das geplante Vorhaben sei im Vergleich zum ersten Projekt aus dem Jahr 2018 überarbeitet worden, indem das Attikage- schoss reduziert worden sei. Das Kulturobjekt Villa N.___ befinde sich in einem intakten, grosszügigen Garten. Das neue, auf der gegenüber- liegenden Strassenseite liegende Mehrfamilienhaus weise zwar nach wie vor einen deutlichen Massstabsprung auf, werde aber kaum in eine direkte Verbindung zum Kulturobjekt gebracht. Eine Beeinträchti- gung des Kulturobjekts könne daher verneint werden.

F.

a) Das Baudepartement führte am 19. März 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie des Leiters der DMP einen Augen- schein durch.

b) Mit Eingabe vom 23. April 2021 lassen sich die Rekurrenten 1 zum Augenscheinprotokoll vernehmen.

c) Mit Schreiben vom 23. August 2021 weisen die Rekurrenten 1 darauf hin, dass die Bauverwaltung C.___ aus Gründen des Ortsbildes die Erstellung einer Photovoltaik an der M.___strasse 6 nicht habe in Aussicht stellen können.

d) Mit Schreiben vom 26. August 2021 weist die Rekursgegnerin 1 wiederum darauf hin, dass die Stadt Z.___ nicht Bestandteil des Bun- desinventars der schützenwerten Ortsbilder der Schweiz sei. Sodann werde im kantonalen Objektblatt die M.___strasse differenziert behan- delt. Das Grundstück von C.___ liege in der Baugruppe 8.3, das Grundstück der Rekursgegnerin 1 liege dagegen in der Umgebungs- zone III.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2021), Seite 6/17

e) Mit Schreiben vom 3. September 2021 halten die Rekurrenten 1 wiederum fest, dass die M.___strasse Teil eines Ortsbildes von kan- tonaler Bedeutung sei. Entsprechend sei eine Zustimmung der DMP notwendig.

G.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen 1.

1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu- sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30).

1.2 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.

Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 17. August 2020. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge- mäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmun- gen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb- rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau- reglement zur Anwendung.

3.

Die Rekurrenten 1 rügen eine Gehörsverletzung. Die Vorinstanz habe sich in den angefochtenen Beschlüssen im Wesentlichen auf die Stel- lungnahme der DMP vom 27. November 2019 abgestützt, ohne dass den Rekurrenten 1 die Stellungnahme vorgängig zugestellt worden sei. Erst nach Eröffnung der angefochtenen Beschlüsse hätten die Rekurrenten 1 auf Nachfrage hin Einsicht erhalten.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 59/2021), Seite 7/17

3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sach- aufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir- kungsrecht der Parteien dar. Sein Umfang richtet sich primär nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesver- fassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehö- ren die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass ei- ner Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf begrün- deten Entscheid (G. STEINMANN, in: St.Galler Kommentar BV, 3. Aufl., 2014, Art. 29 N 23 ff.). Eine Entscheidempfängerin soll zu den wesent- lichen Punkten Stellung nehmen können, bevor der Entscheid gefällt wird. Dazu muss sie vorweg auch Kenntnis von den massgeblichen Akten nehmen können. Der Anspruch auf rechtliches Gehör enthält somit insbesondere auch das Recht, zu jeder Eingabe von Vorinstanz oder Gegenpartei Stellung nehmen zu können (S. RIZVI/S. RISI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 15-17 N 18 und 39).

Nach Art. 16 Abs. 1 VRP haben die Beteiligten Anspruch auf Einsicht in die Akten, soweit nicht wichtige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen entgegenstehen. Das Akteneinsichtsrecht erstreckt sich auf alle für den Entscheid wesentlichen Akten, d.h. all jene Akten, die Grundlage einer Anordnung bilden. Abzustellen ist dabei aus- schliesslich auf die objektive Bedeutung eines Schriftstücks für die ent- scheidwesentliche Sachverhaltsfeststellung. Keine Einsicht muss in Akten gewährt werden, die nicht der Stützung einer behördlichen An- ordnung dienen. Dazu gehören vor allem auch die Akten des internen amtlichen Verkehrs, etwa Vorbereitungsunterlagen (Referat) usw. Als interne Akten gelten Unterlagen, denen kein Beweischarakter zu- kommt, welche vielmehr ausschliesslich der internen Meinungsbildung dienen, also namentlich Entwürfe, Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfs- belege usw. Mit dem Ausschluss des Einsichtsrechts in diese Akten soll verhindert werden, dass die interne Meinungsbildung über die ent- scheidenden Aktenstücke und die erlassenen begründeten Verfügun- gen hinaus vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird. Ob ein Aktenstück als intern zu qualifizieren ist, muss nach objektiven Gesichtspunkten geprüft werden. Wenn ein Aktenstück objektiv be- trachtet von Bedeutung für die Sachverhaltsfeststellung ist, so unter- liegt es ungeachtet einer allfälligen Bezeichnung als internes Doku- ment der Einsicht. Einsicht ist somit in alle Akten zu gewähren, welche geeignet sind, Grundlage der späteren Verfügung bzw. des späteren Entscheids zu bilden (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, Rz. 1131 mit Hinweisen; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 5.1).

3.2 Die Vorinstanz stützt sich in den angefochtenen Beschlüssen massgeblich auf die Stellungnahme der DMP vom 27. November

2019. Die Stellungnahme der DMP stellt – entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin 1 sowie in Abkehr von BDE Nr. 38/2021 vom 30. April 2021 (Erw. 3.3) – somit Teil der Sachverhaltsermittlung dar. Auch

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wenn die blosse Beurteilung der DMP, ein Baugesuch führe nicht zu einer Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler Bedeutung lediglich eine Stellungnahme – und im Gegen- satz zur Zustimmungsverfügung keine Verfügung – darstellt, wäre sie vorgängig den Beteiligten zum rechtlichen Gehör zuzustellen gewe- sen. Dies ergibt sich auch aus einem neueren Verwaltungsgerichts- entscheid (VerwGE B 2020/98 vom 8. Juli 2021). Darin wurde festge- halten, dass die Behörde verpflichtet sei, die Parteien vor der Ent- scheidfällung zumindest über die entscheidwesentlichen Tatsachen in Kenntnis zu setzen, damit sie ihr Einsichtsrecht geltend machen kön- nen. Art. 29 Abs. 2 BV vermittle praxisgemäss zwar keinen Anspruch auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten. Als solche würden Unterla- gen gelten, denen für die Behandlung eines Falls kein Beweischarak- ter zukomme und die ausschliesslich der verwaltungsinternen Mei- nungsbildung dienen würden. Berichte und Gutachten von Amtsstellen gehörten aber nicht zu den verwaltungsinternen Akten, sondern wür- den ebenfalls der Akteneinsicht unterliegen. Entsprechend bejahte des Verwaltungsgericht im zu beurteilenden Fall die Verletzung des rechtlichen Gehörs. Vorliegend hat die DMP eine Beeinträchtigung von Schutzgegenständen verneint. Mit dieser Feststellung kommt der Stellungnahme durchaus Beweiswert über strittige Sachverhaltsele- mente zu, weshalb sie nicht zu den verwaltungsinternen Akten zu zäh- len ist. Daraus folgt, dass die Vorinstanz verpflichtet gewesen wäre, die Stellungnahmen vorgängig zum Erlass der angefochtenen Beschlüsse den Rekurrenten 1 (aber auch der Rekursgegnerin 1) zur Einsicht und Stellungnahme zuzustellen. Indem die Vorinstanz die fragliche Stellungnahme den Rekurrenten 1 vorgängig nicht zugestellt hat, hat sie deshalb deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

3.3 Weiter rügen die Rekurrenten 1 eine Verletzung der Begrün- dungspflicht, weil aus dem Schreiben der DMP nicht hervorgehe, inwiefern das Baugesuch "nach Rücksprache" überarbeitet und "in seiner Gestalt angepasst" worden sei.

3.4 Die erforderliche Begründungsdichte richtet sich nach den Um- ständen des Einzelfalls. Je grösser der Spielraum ist, über welchen die Behörde verfügt und je stärker ein Entscheid in die individuellen Rechte eingreift, desto höhere Anforderungen sind an dessen Begrün- dung zu stellen. Eine korrekte Begründung muss es der Partei ermög- lichen, die für den Einzelfall relevanten juristischen Überlegungen der Behörde zu erkennen, um sich mit ihnen sachgerecht auseinanderzu- setzen und beurteilen zu können, ob sie sich den Überlegungen an- schliessen kann oder den Entscheid gegebenenfalls anfechten will (H.-R. ARTA, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 2020, Überblick N 22).

3.5 Das erste Projekt beanstandete die DMP und erachtete es für notwendig, dass auf das Attikageschoss verzichtet werde. Wenn die DMP nun im zweiten Projekt das Attikageschoss als zulässig erachtet, braucht dies einer eingehenderen Begründung. In einer Konstellation

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wie der vorliegenden genügen die Ausführungen der DMP in der Stel- lungnahme vom 27. November 2019 nicht den Anforderungen an die Begründungsdichte. Zwar stellte die DMP fest, dass das Projekt ange- passt worden sei, führt aber mit keinem Wort aus, worin diese Anpas- sungen bestünden und weshalb daher keine Beeinträchtigung mehr vorliege. Damit war es den Einsprechern unmöglich, sich mit den Überlegungen der DMP auseinanderzusetzen und zu beurteilen, ob sie sich dem anschliessen oder die Sache anfechten wollen. Die Begründung der DMP erweist sich damit als ungenügend. Zumal die Vorinstanz für die Behandlung der Einsprachen und die Wahrung ent- sprechender Parteirechte zuständig ist, ist die Gehörsverletzung ihr anzulasten.

3.6 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach der Rechtspre- chung formeller Natur und führt bei seiner Verletzung grundsätzlich zur Aufhebung des betreffenden Entscheids und zur Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz. Nach der Rechtsprechung des Bundes- gerichtes kann ein solcher Verfahrensmangel durch die Gewährung des rechtlichen Gehörs in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren nur geheilt werden, wenn der Rechtsmittelinstanz die volle Überprü- fungsbefugnis zusteht und sie von diesem Recht tatsächlich Gebrauch macht (BGE 126 I 72, 110 Ia 82). Zurückhaltung ist jedoch am Platz, wenn es um die Beurteilung von Ermessensfragen geht und der Vorinstanz ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukommt. Wenn hin- gegen die unterbliebene Anhörung nachgeholt werden kann und die Rechtsmittelbehörde mit derselben Kognition entscheidet, wird eine Heilung zugelassen (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 990).

3.7 Im vorliegenden Fall verfügt die Rekursinstanz zum einen über volle Kognition. Zum anderen konnten sich die Rekurrenten 1 im Rah- men des Rekursverfahrens zu der entsprechenden Eingabe äussern. Sodann konnte die DMP ihren Standpunkt im Rahmen der Vernehm- lassung und des Augenscheins darlegen. Unter diesen Umständen ist eine Heilung des Verfahrensmangels angezeigt.

4.

Die Rekurrenten 1 machen geltend, dass es sich beim abzubrechen- den Gebäude sowie der gegenüberliegenden Villa N.___ um Schutzobjekte handle. Entgegen den Einsprachen sei aber weder über den Schutz des abzubrechenden Gebäudes noch über denjenigen der Villa N.___ befunden worden. Dagegen wendet die Rekursgegnerin 1 ein, dass beim abzubrechenden Gebäude – den Ergebnissen des Au- genscheins vom 27. November 2018 entsprechend – keine Schutz- würdigkeit habe festgestellt werden können. Dementsprechend be- stünde keine Grundlage für eine Unterschutzstellung. Hinsichtlich der Villa N.___ verweist die Rekursgegnerin 1 auf die Feststellung der DMP, wonach keine Beeinträchtigung des Schutzobjekts vorliege.

4.1 Gemäss Art. 115 Bst. g PBG sind Baudenkmäler Schutzobjekte. Als solche gelten herausragende bauliche Objekte und Ensembles von besonderem kulturellen Zeugniswert. Es können einzelne

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bauliche Objekte oder bauliche Gesamtheiten sein. Bei einem Einzelobjekt kann sich der schützenswerte Eigenwert auf das Ganze oder auch nur Teile davon beziehen. Bei Baugruppen (Ensembles) und Ortsbildern können einzelne oder alle Objekte aufgrund ihres Eigenwerts und/oder ihrer Stellung innerhalb des Ortsbilds, einer Baugruppe oder eines Ensembles als Teil der Gesamtheit Schutzobjekte sein (W. ENGELER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, Zürich/St.Gallen 2020, § 7 N 43 und 75). Mit dem Schutz von baulichen Gesamtheiten ist ihre äussere Erscheinungsform, das Gesamtbild, verbunden. Für die Schutzobjekte Baugruppe beziehungsweise Ensembles und Ortsbild ist das Zu- sammenwirken von Baukörpern und Freiräumen an einem bestimmten Ort wesentlich. Diese werden durch einheitsstiftende Elemente definiert und eingegrenzt, die das zu schützende charakteristische Bild ausmachen. Der zu schützende besondere kulturelle Wert baulicher Gesamtheiten ergibt sich weniger aus dem Wert ihrer Bestandteile, sondern vielmehr aus deren Zusammenwirken zu einem charakter- istischen Ganzen (ENGELER, a.a.O., § 7 N 81 f.).

4.2 In der Regel sind Baudenkmäler und archäologische Denkmäler nach Art. 115 Bst. g und h PBG dann rechtlich geschützt, wenn diese von der zuständigen Behörde im dafür vorgesehenen Verfahren unter Schutz gestellt werden (Art. 121 PBG), ausser bei einem Schutz durch Rechtssatz (Gesetz oder Verordnung) oder bei einem ex-lege-Schutz nach Art. 176 Abs. 2 PBG (ENGELER, a.a.O., § 7 N 45). Nach Art. 176 Abs. 2 PBG sind Baudenkmäler von Gesetzes wegen (ex lege) ge- schützt, bis ein Schutzinventar nach PBG (Bst. a) oder eine Schutz- verordnung vorliegt, die nicht älter als 15 Jahre ist (Bst. b). Daraus ergeben sich die nachfolgenden drei Konstellationen: Lag in einer Ge- meinde am 1. Oktober 2017 eine Schutzverordnung vor, die nicht älter als 15 Jahre war, besteht in dieser Gemeinde kein ex-lege-Schutz (1. Konstellation). Umgekehrt besteht ex-lege-Schutz dann, wenn eine Schutzverordnung am 1. Oktober 2017 älter als 15 Jahre war. Dieser ex-lege-Schutz gilt solange, bis ein Schutzinventar nach PBG vorliegt oder die Schutzverordnung nach den Bestimmungen des PBG revi- diert ist (2. Konstellation). Das Gleiche ergibt sich, wenn die Gemeinde am 1. Oktober 2017 weder über eine Schutzverordnung noch über ein Schutzinventar verfügte (3. Konstellation). Folge dieses ex-lege- Schutzes ist, dass nun bei potentiellen Schutzobjekten – d.h., bei Bau- ten oder Ensembles, bei denen ein hinreichend konkreter Schutzver- dacht besteht –, die Gegenstand eines Baubewilligungsverfahrens sind, von der zuständigen Behörde "vorfrageweise" abzuklären ist, ob es sich dabei um ein Schutzobjekt im Sinn von Art. 115 Bst. g oder h PBG handelt. Im Rahmen dieser Prüfung ist der besondere kulturelle Zeugniswert zu ermitteln. Wird dieser nachgewiesen, ist das Objekt als Schutzobjekt zu betrachten (ENGELER, a.a.O., § 7 N 123 f.) und formell unter Schutz zu stellen. Ist also in einem Baubewilligungsver- fahren von Amtes wegen oder infolge einer Einsprache unklar, ob ein potentielles Schutzobjekt im Sinn des PBG durch das Bauvorhaben möglicherweise beeinträchtigt wird, hat die zuständige Behörde unter

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Beizug des Amtes für Kultur (Art. 121 Abs. 2 PBG) vorfrageweise ab- zuklären, ob es sich dabei tatsächlich um ein Schutzobjekt handelt und welche Bedeutung (national, kantonal oder lokal) diesem zukommt (sog. Triage; J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 121 N 7). Das Ergebnis dieser "vorfrageweisen" Abklärung (Schutz und Schutzumfang beziehungsweise Schutzverzicht) hat in eine separate Dispositivziffer der Baubewilligung nach Art. 121 Abs. 1 Bst. b PBG (BEREUTER, a.a.O., Art. 121 N 7) oder – im Fall eines Pro- vokationsverfahrens nach Art. 116 PBG – in eine Schutzverfügung nach Art. 121 Abs. 1 Bst. c PBG einzufliessen, die den Beteiligten gleichzeitig mit dem Entscheid über das Baugesuch zu eröffnen ist.

4.3 Die Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Z.___ datiert vom 3. Juli 1996 und war somit am 1. Oktober 2017 älter als 15 Jahre. Folglich sind in der Politischen Gemeinde Z.___ Baudenkmäler und archäologische Denkmäler nach Art. 115 Bst. g und h PBG derzeit von Gesetzes wegen nach Art. 176 Abs. 2 PBG geschützt. Weder das ab- zubrechende Gebäude noch die gegenüberliegende Villa N.___ sind in der Schutzverordnung gelistet.

4.4 Im angefochtenen Beschluss hielt die Vorinstanz – unter Ver- weis auf das Schreiben der DMP vom 27. November 2019 – fest, dass es sich beim abzurechnenden Gebäude (Vers.-Nr. 010) um kein Schutzobjekt handle. Es verneinte einen besonderen kulturellen Zeugniswert und damit die Schutzwürdigkeit, da es sich um ein normales durchschnittliches Einfamilienhaus aus den 1950er-Jahren handle.

4.5 Im Rahmen des ersten Projekts erkundigte sich die Vorinstanz bei der DMP hinsichtlich der Schutzwürdigkeit des abzubrechenden Gebäudes. Mit E-Mail vom 6. September 2018 teilte eine Vertreterin der DMP mit, dass keine Hinweise auf ein Schutzobjekt bestehen wür- den. Am Augenschein zum ersten Projekt bestätigte die Vertreterin der DMP sodann, dass beim abzubrechenden Gebäude keine Schutzwür- digkeit bestehe. Die Vertreterin der DMP korrigierte zwar ihre Aussage dahingehend, dass keine Begehung des Gebäudes erfolgt sei und ent- sprechend die Schutzwürdigkeit nicht (abschliessend) geprüft worden sei. Mit der Kenntnis des Architekten und Beurteilung des äusseren Erscheinungsbilds allein könne jedoch keine Schutzwürdigkeit festge- stellt werden. Bereits vor diesem Hintergrund bestanden für die Vorinstanz keine Hinweise, dass es sich beim fraglichen Objekt um ein potenzielles Schutzobjekt handeln könnte. In der Stellungnahme vom

27. November 2019 zum zweiten Projekt machte die DMP zwar keine expliziten Ausführungen zum abzubrechenden Gebäude. Jedoch trägt das Schreiben den Betreff "M.___strasse 7: Abbruch, Neubau". Damit hat die DMP den Abbruch – entgegen der Ansicht der Rekurrenten 1

– sehr wohl mitberücksichtigt und hätte wohl interveniert, wenn ein po- tenzielles Schutzobjekt betroffen wäre. Die Rekurrenten 1 bringen auch keine Einwände vor, welche die Einschätzung der DMP in Zwei- fel ziehen könnten. Aufgrund der Gesamtumstände durfte die

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Vorinstanz ohne weiteren Einbezug durch die DMP davon ausgehen, dass beim Gebäude Vers.-Nr. 010 kein ausreichend konkreter Schutz- verdacht bestehe. Auch die Eingabe der Rekurrenten 1 vom 23. Au- gust 2021 vermag keinen Schutzverdacht betreffend Ortsbild zu be- gründen. Die Rekurrenten 1 stützen sich auf ein (nicht belegtes) E-Mail der Baukommission und somit einer unzuständigen Stelle. Hin- zukommt, dass die DMP als Fachstelle weder im ersten noch im zwei- ten Projekt Anhaltspunkte für ein schützenswertes Ortsbild festgestellt oder zumindest angedeutet hat. Eine ungenügende Sachverhaltsab- klärung kann der Vorinstanz daher ebenfalls nicht vorgeworfen wer- den. Entsprechend konnte die Vorinstanz – mangels Schutzverdacht bzw. mangels Vorliegens eines potenziellen Schutzobjekts – auf eine formelle Nichtunterschutzstellung des abzubrechenden Gebäudes (Vers.-Nr. 010) im Rahmen der Erteilung der Abbruch- bzw. Baubewil- ligung verzichten.

4.6 Anders präsentiert sich die Sachlage dagegen bei der gegenüberliegenden Villa N.___. Gemäss Schreiben der DMP vom

27. November 2019 handelt es sich dabei um ein Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung. Die DMP verneinte jedoch eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts, da das Vorhaben nach Rücksprache überarbeitet und in seiner Gestalt angepasst worden sei. Neben dem Verweis auf das Schreiben der DMP führte die Vorinstanz im Einspracheentscheid zusätzlich aus, dass die Villa N.___ nie in einem der öffentlichen Auflage und der Einsprachemöglichkeit unterstehenden Verfahren formell unter Schutz gestellt worden sei. Würde bei einem Einzelobjekt wie der Villa N.___, deren Schutzwürdigkeit sich einzig aus dem ex-lege-Schutz gemäss Beurteilung der DMP ergebe, ein Umgebungsschutz in einem derart grossen Umkreis bejaht, würde dies die Rechtssicherheit massiv beeinträchtigen.

4.7 Den Ausführungen der Vorinstanz ist insofern zuzustimmen, als die rechtlich verbindliche und durch ordentliche Rechtsmittel überprüfbare Beurteilung von Schutz und Schutzumfang der Villa N.___ noch ausstehend ist. Die Beurteilung der Frage, ob ein unter Schutz gestelltes Bau- oder archäologisches Denkmal, beeinträchtigt oder gar beseitigt werden darf (Art. 122 Abs. 3 PBG), setzt die förmliche Unterschutzstellung voraus (BEREUTER, a.a.O., Art. 122 N 5). Nur so können Schutz sowie Schutzumfang rechtlich sichergestellt und verfügt werden. Mit der Einschätzung der DMP wurde erst ein konkreter Schutzverdacht hinsichtlich der Villa N.___ bestätigt. Die Vorinstanz hat als nächstes also "vorfrageweise" zu beurteilen, ob und in welchem Umfang die Villa N.___ tatsächlich geschützt ist. Hierzu hat sie – nach vorgängiger sachgemässer Durchführung des ordentli- chen Baubewilligungsverfahrens gemäss Art. 139 PBG, in das sämtli- che von der Unterschutzstellung beziehungsweise vom Verzicht auf die Unterschutzstellung möglichen Betroffenen auf geeignete Art ein- zubeziehen sein werden – unter Beizug des Amtes für Kultur (Art. 121 Abs. 2 PBG) abzuklären, ob es sich bei der Villa N.___ tatsächlich um ein Schutzobjekt im Sinn des PBG handelt, und – falls ja – ob diesem

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nationale, kantonale oder lokale Bedeutung zukommt. Weiter wird der Schutzumfang festzulegen sein, denn nur so kann eine allfällige Beeinträchtigung durch ein benachbartes Bauvorhaben überhaupt erst beurteilt werden. Weil vorliegend ein potenzielles Schutzobjekt im Sinn des PBG durch ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück mög- licherweise beeinträchtigt wird, kann die Unterschutzstellung bezie- hungsweise der Verzicht darauf nicht ins Dispositiv der Baubewilligung aufgenommen werden (vgl. dazu BEREUTER, a.a.O., Art. 122 N 5), son- dern muss in einer separaten, mindestens gleichzeitig mit der Baube- willigung zu eröffnenden Schutzverfügung im Sinn von Art. 121 Abs. 1 Bst. c PBG erfolgen. Entsprechend sind auch die Eigentumsbeschrän- kungen nach Art. 122 Abs. 1 PBG festzulegen. Der Umfang der Schutzmassnahmen bestimmt sich nach dem Ziel, den besonderen kulturellen Zeugniswert des Objekts langfristig zu erhalten (Schutz- ziel). Ob und in welchem Ausmass auch die Umgebung in die Schutz- massnahmen einbezogen wird, ergibt sich aus der Bedeutung des Schutzobjekts und den möglichen Gefährdungen. Der Umfang des Schutzes muss aber eine zeitgemässe Nutzung und Anpassung des Objekts und seiner Umgebung ermöglichen (Art. 122 Abs. 2 PBG) (BEREUTER, a.a.O., Art. 121 N 7 sowie Art. 122 N 5, 8; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1 Ziff. 4d). Die Rüge der Rekurren- ten 1 ist somit begründet. Bereits aufgrund der fehlenden förmlichen Unterschutzstellung bzw. Nichtunterschutzstellung der Villa N.___ ist der Rekurs 1 teilweise gutzuheissen und die angefochtene Baubewil- ligung für den Neubau (SRB 2020/003) sowie die Ziffern 2, 3, 4, 5, 8, 9 und 10 des Einspracheentscheids (SRB 2020/001) sind aufzuheben.

5.

Zusammenfassend ergibt sich, dass im Rahmen des Baubewilligungs- verfahrens rechtswidrigerweise trotz eines entsprechenden Schutz- verdachts nicht über den Schutz der Villa N.___ befunden wurde. Aus diesem Grund sind die angefochtene Baubewilligung für den Neubau (SRB 2020/003) sowie die Ziffern 2, 3, 4, 5, 8, 9 und 10 des Ein- spracheentscheids (SRB 2020/001) aufzuheben. Die Sache ist zur Be- urteilung über den Schutz der Villa N.___ – samt Durchführung des entsprechenden Verfahrens – sowie zur neuen Entscheidung über das Baugesuch an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Rekurs 1 erweist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwägungen teilweise gut- zuheissen. Bei dieser Ausgangslage ist auf die übrigen Einwände ge- gen die Baubewilligung betreffend Neubau nicht weiter einzugehen. Hinsichtlich der gerügten Abbruchbewilligung erweist sich der Rekurs 1 jedoch als unbegründet.

6.

Zumal die Baubewilligung für den Neubau – und damit auch die im Rekurs 2 angefochtene Auflage – aufgehoben wird, erweist sich der Rekurs 2 als gegenstandslos und wird von der Geschäftsliste des Bau- departementes abgeschrieben.

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7.

7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes unter- scheiden sich Bauprozesse, an denen Bauherr und Baueinsprecher mit einem direkten Interesse am Prozessausgang teilnehmen, grund- sätzlich nicht von den Verfahren vor Zivilgerichten. Die Prozesskosten werden deshalb in diesen Fällen jeweils in der Regel nicht dem Gemeinwesen, sondern den beteiligten Privaten auferlegt (VerwGE vom 16. November 1998 i.S. E.D.). Indessen ist zu beachten, dass das Erfolgsprinzip in gewissen, vom Gesetz ausdrücklich geregelten Fällen durch das Verursacherprinzip durchbrochen wird (VerwGE vom

17. August 1999 i.S. H.S.). So gehen unter anderem Kosten, die ein Verfahrensbeteiligter durch Verletzung wesentlicher Verfahrensvor- schriften verursacht hat, unabhängig vom Prozessausgang zu dessen Lasten (Art. 95 Abs. 2 VRP).

7.2 Die Entscheidgebühr für beide Rekursverfahren beträgt insge- samt Fr. 4'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Die Vorinstanz hat vorliegend nicht über die Unterschutzstellung der Villa N.___ befunden. Dies stellt eine Verletzung elementarer Verfahrensvorschriften dar, weshalb die amt- lichen Kosten gemäss Art. 95 Abs. 2 VRP der Politischen Gemeinde Z.___ aufzuerlegen sind. Da aber vorliegend erstmals über die The- matik der "vorfrageweisen" Prüfung der Schutzwürdigkeit eines poten- ziellen Schutzobjekts auf einem Drittgrundstück im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens entschieden wird, ist gestützt auf Art. 95 Abs. 3 VRP auf die Erhebung der amtlichen Kosten bei der Politischen Gemeinde Z.___ zu verzichten.

7.3 Der von C.___ am 16. September 2020 im Rekurs 1 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

7.4 Der von der L.___ AG am 15. September 2020 im Rekurs 2 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuer- statten.

8.

Im Rekurs 1 stellen die Rekurrenten 1 sowie die Rekursgegnerin 1 ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). Von den Verteilungsgrundsätzen kann abgewichen und die Prozesskosten können nach Ermessen verteilt werden, wenn andere besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem

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Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen (Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 107 Abs. 1 Bst. f ZPO).

8.2 Die Rekurrenten 1 obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Die ausseramtliche Entschädigung ist in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 3'250.– zuzüglich Mehrwert- steuer festzulegen. Die ausseramtliche Entschädigung ist von der Politischen Gemeinde Z.___ zu bezahlen.

8.3 Aufgrund der Verletzung elementarer Verfahrensvorschriften hat auch die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin 1 Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Die Politische Gemeinde Z.___ hat die Rekursgegnerin 1 ausseramtlich mit Fr. 3'250.– zu entschädi- gen. Weil die zu entschädigende Rekursgegnerin 1 selber mehrwert- steuerpflichtig ist, kann sie die der Honorarrechnung ihres Anwalts be- lastete Mehrwertsteuer von ihrer eigenen Steuerschuld abziehen, ohne dass ihr dadurch eine Mehrbelastung entsteht. Daher muss die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der ausseramtlichen Entschädi- gung nicht zusätzlich berücksichtigt werden (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, La- chen/St.Gallen 2004, S. 194).

8.4 Im Rekurs 2 stellt die Rekurrentin 2 ebenfalls ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. Zumal die Gegenstandslosigkeit im Rekurs 2 durch den im Rekurs 1 festgestellten Verfahrensfehler verursacht worden ist, hat die anwaltlich vertretene Rekurrentin 2 auch im Rekurs 2 Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Diese ist ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen. Die Entschädigung fällt tiefer aus als im Rekurs 1. Dies vor dem Hintergrund, dass der durchgeführte Augenschein nur im Rekurs 1 erforderlich war. Die Politische Gemeinde Z.___ hat somit die Rekurrentin 2 für den Re- kurs 2 ausseramtlich mit Fr. 2'750.– zu entschädigen. Die Mehrwert- steuer ist wiederum nicht zu berücksichtigen.

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Entscheid 1.

a) Der Rekurs Nr. 20-7007 von A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___, J.___ und K.___, alle Z.___, wird im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen.

b) Die Baubewilligung für den Neubau (SRB 2020/003) vom

17. August 2020 sowie die Ziffern 2, 3, 4, 5, 8, 9 und 10 des Einspracheentscheids (SRB 2020/001) vom 17. August 2020 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der Erwägungen zur Veranlassung der "vorfrageweisen" Beurteilung der Schutzwürdigkeit der Villa N.___ (Vers.-Nr. 020) und zur anschliessenden neuen Entscheidung über das Baugesuch zurückgewiesen.

c) Der Rekurs Nr. 20-6983 der L.___ AG wird zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben.

2.

a) Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von insge- samt Fr. 4'000.– bei der Politischen Gemeinde Z.___ wird verzichtet.

b) Der am 16. September 2020 von C.___ im Rekurs Nr. 20-7007 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.

c) Der am 16. September 2020 von der L.___ AG im Rekurs Nr. 20-6983 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurück- erstattet.

3.

a) Das Begehren von A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___, J.___ und K.___ im Rekurs Nr. 20- 7007 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die Politische Gemeinde Z.___ entschädigt A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___, J.___ und K.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'250.– zuzüglich Mehrwertsteuer.

b) Das Begehren der L.___ AG im Rekurs Nr. 20-7007 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die Politische Ge- meinde Z.___ entschädigt die L.___ AG ausseramtlich mit Fr. 3'250.–.

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c) Das Begehren der L.___ AG im Rekurs Nr. 20-6983 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die Politische Ge- meinde Z.___ entschädigt die L.___ AG ausseramtlich mit Fr. 2'750.–.

Die Vorsteherin

Susanne Hartmann Regierungsrätin