19-628, Sg Publikationen

Sachverhalt

Die B.___ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss gelten- dem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 23. Juni 1993 in der Wohn- zone für zweigeschossige Bauten (W2). Es ist mit einem Einfamilien- haus überbaut.

a) Mit Baugesuch Nr. 16-2018 vom 3. April 2018 beantragte die B.___ beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und einer Tiefgarage auf Grundstück Nr. 001.

b) Innert der Auflagefrist vom 13. bis 26. April 2018 erhoben u.a. die Eigentümer des nördlich gelegenen Grundstücks Nr. 002, A.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben. Neben der Verletzung verschie- dener baureglementarischer Bestimmungen rügten sie, dass sich das grosse Bauvolumen nicht ins Orts- und Landschaftsbild an der M.___strasse einpasse.

c) Mit Beschluss vom 3. September 2018 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.

d) Gegen diesen Beschluss erhoben u.a. A.___, vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, am 19. September 2018 Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 18-6092). Am 19. Okto- ber 2018 ersuchte die B.___, vertreten durch lic.iur. Marco Cottinelli, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Gemeinderat Z.___, angesichts der in- zwischen beim Baudepartement erhobenen Rekurse, die Baubewilli- gung zu widerrufen; anschliessend würden von der Bauherrschaft die notwendigen Gesuche für die Heizung und das Farbkonzept als Bau- gesuchsergänzung eingereicht. Mit Beschluss vom 22. Oktober 2018 widerrief der Gemeinderat die angefochtene Baubewilligung, worauf- hin der Rekurs Nr. 18-6092 am 30. Oktober 2018 als gegenstandslos von der Geschäftsliste des Baudepartementes abgeschrieben wurde.

e) Am 30. Oktober 2018 reichte die Bauherrschaft das angekün- digte Korrekturgesuch beim Gemeinderat ein, welches die vorgese- hene Heizung, Anpassungen an den Grundrissplänen und ein Farb- und Materialkonzept beinhaltete.

f) Innert der Auflagefrist vom 15. bis 28. November 2018 erhoben wiederum A.___ durch ihren Vertreter Einsprache beim Gemeinderat. Sie rügten u.a. die fehlende Visierung, ungenügende Baugesuchsun- terlagen, die Grösse des Baukörpers und das geplante Flachdach.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 3/13

g) Mit Schreiben vom 31. Dezember 2018 stellten A.___ durch ih- ren Vertreter beim Gemeinderat zusätzlich die Begehren, für das Ge- biet an der M.___strasse in Anwendung von Art. 40 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) einen Sondernutzungsplan und eine Planungszone zu erlassen und die weitere Behandlung des Baugesuchs Nr. 16-2018 für das Grundstück Nr. 001 zu sistieren.

h) Mit Beschluss vom 7. Januar 2019 bewilligte der Gemeinderat Z.___ das Baugesuch vom 3. April 2018 mitsamt dem Korrekturge- such vom 30. Oktober 2018 und wies alle dagegen erhobenen Ein- sprachen ab.

Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ durch ihren Vertreter am

21. Januar 2019 Rekurs beim Baudepartement. Mit den Rekursergän- zungen vom 13. Februar und 5. März 2019 werden folgende Anträge gestellt:

1. Hauptanträge "A"

a) Die Baubewilligung Nr. 16-2018 vom 3. Januar 2019 sei, mit Einschluss aller Einspracheentscheide (öffentliches Recht; Art. 684 ZGB) sowie aller weiteren Teilbewilligungen, wegen Verletzung von Verfahrens- vorschriften aufzuheben, soweit mit der Baubewilli- gung die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit da- zugehörigen Anlagen bewilligt wurde;

b) Die Angelegenheit sei im Sinn der nachfolgenden Ausführungen an den Gemeinderat Z.___ zurückzu- weisen;

c) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 2. Hauptanträge "B"

a) Die Baubewilligung Nr. 16-2018 vom 3. Januar 2019 sei, mit Einschluss des Einspracheentscheides sowie aller weiteren Teilbewilligungen, wegen Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufzuheben, soweit mit der Baubewilligung die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit dazugehörigen Anlagen be- willigt wurde;

b) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 3. Hauptanträge "C"

a) Die Baubewilligung Nr. 16-2018 vom 3. Januar 2019 sei, mit Einschluss des Einspracheentscheides sowie aller weiteren Teilbewilligungen, wegen Verletzung von Art. 684 ZGB aufzuheben, soweit mit der Baube- willigung die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit dazugehörigen Anlagen bewilligt wurde;

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 4/13

b) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 4. Verfahrensrechtliche Anträge

a) Das Rekursverfahren Nr. 19-628 sei zu sistieren, bis ein rechtskräftiger Entscheid über den von den Re- kurrenten mit Datum vom 31. Dezember 2018 beim Gemeinderat Z.___ nach Art. 40 PBG eingereichten Antrag auf Erlass eines Sondernutzungsplans und ei- ner Planungszone vorliegt;

b) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung wird ausgeführt, das Bauvorhaben sei nicht visiert und es seien nicht alle Baugesuchsunterlagen öffentlich aufgelegt wor- den. Es werde bestritten, dass die Vorinstanz am 7. Januar 2019 über- haupt eine Sitzung abgehalten habe, an der das Baugesuch beraten worden sei. In materieller Hinsicht wird geltend gemacht, das Bauvor- haben genüge den wohnhygienischen Anforderungen nicht, sei stras- senmässig nicht hinreichend erschlossen und füge sich nicht ins Orts- bild ein. Im Weiteren halte das Attikageschoss die Regelbauvorschrif- ten nicht ein; dieses sei zu gross dimensioniert.

a) Mit Stellungnahme vom 19. März 2019 beantragt die Vorinstanz den Rekurs abzuweisen. Sie bringt vor, es könne nicht sein, dass be- reits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sämtliche Details, wie statische Nachweise, Baugrubensicherung usw. vorhanden sein müssten. Dafür sehe Art. 149 Abs. 1 PBG das nachlaufende Bewilli- gungsverfahren vor.

b) Mit Vernehmlassung vom 20. März 2019 stellt die Rekursgeg- nerin durch ihren Vertreter das Begehren, den Rekurs unter Kosten- folge (zuzüglich Mehrwertsteuer) abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Visiere seien während der ersten Auflage des Baugesuchs gestellt gewesen. Das Attikageschoss sei regelbaukon- form; seine Grundfläche sei von der Fassade im geforderten Winkel zurückversetzt worden.

c) Im Amtsbericht vom 17. April 2019 kommt das Tiefbauamt (TBA) zusammenfassend zum Ergebnis, dass die vorgesehene Erschlies- sung mangelhaft sei, weil die Einlenkradien zu gering seien. Die Sicht- weiten seien nicht ausgewiesen und nur für den Fall gegeben, dass vorwärts in die M.___strasse gefahren werde.

a) Mit Eingabe vom 3. Juni 2019 nehmen die Rekurrenten zu den eingegangenen Vernehmlassungen sowie zum Amtsbericht des TBA Stellung. Zusätzlich beantragen sie neu u.a., die Genehmigung des Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 17. Dezember 2015 (BauR) sei aufzuheben.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 5/13

b) Weil das Baudepartement zur Behandlung dieses neuen Begeh- rens nicht zuständig war, überwies der Leiter der Rechtsabteilung mit Schreiben vom 6. Juni 2019 – gestützt auf Art. 11 Abs. 3 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP) – die- sen Teil der Eingabe vom 3. Juni 2019 als eigenständigen Rekurs an die Regierung zur weiteren Bearbeitung. Gleichzeitig wurde das vor- liegende Rekursverfahren bis zum Vorliegen des Entscheids der Re- gierung über den Zusatz-Rekurs vom 3. Juni 2019 sistiert, weil das BauR die rechtliche Basis für die Rekursbearbeitung bildet.

c) Am 26. November 2019 teilt der Vertreter der Rekurrenten der Rechtsabteilung mit, dass der Rekurs bei der Regierung am 24. Okto- ber 2019 zurückgezogen und das Rekursverfahren am 7. November 2019 von der Geschäftsliste der Regierung abgeschrieben worden sei.

d) Mit Schreiben der Rechtsabteilung vom 29. November 2019 wurde die Sistierung des Rekursverfahrens (Nr. 19-628) aufgehoben und der Rekursentscheid angekündigt.

e) In der Folge wurde der Rekursgegnerin noch Gelegenheit gebo- ten, das angefochtene Baugesuch zurückzuziehen. Mit E-Mail vom

4. Dezember 2019 hält der Vertreter der Rekursgegnerin am Bauge- such fest und verlangt einen Rekursentscheid.

Über die von A.___ mit Schreiben vom 31. Dezember 2018 beim Ge- meinderat zusätzlich gestellten Begehren, für das Gebiet an der M.___strasse in Anwendung von Art. 40 PBG einen Sondernutzungs- plan und eine Planungszone zu erlassen und die weitere Behandlung des Baugesuchs Nr. 16-2018 zu sistieren, hatte der Gemeinderat Z.___ bereits am 21. Februar 2019 entschieden; die Anträge wurden vollumfänglich abgewiesen. Der dagegen erhobene Rekurs (Verfah- ren Nr. 19-2089) wurde vom Baudepartement mit Entscheid Nr. 69/2019 vom 18. Oktober 2019 abgewiesen; dieser Entscheid er- wuchs in der Folge in Rechtskraft.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen (28 Absätze)

E. 1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis VRP.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 6/13

E. 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

E. 2 Nachdem das Baudepartement im Verfahren Nr. 19-2089 mit Ent- scheid Nr. 69/2019 vom 18. Oktober 2019 den dort zu behandelnden Rekurs rechtskräftig abgewiesen hat, ist der von den Rekurrenten mit Rekursergänzung vom 5. März 2019 in diesem Verfahren gestellte An- trag, das Rekursverfahren sei zu sistieren, bis im Verfahren Nr. 19-2089 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege, gegenstandslos.

E. 3 April 2018. Das Korrekturgesuch beinhaltet die vorgesehene Hei- zung, Anpassungen an den Grundrissplänen und ein Farb- und Mate- rialkonzept. Nur diese Pläne und Unterlagen sind Gegenstand des Korrekturgesuchs; folglich waren zu Recht auch nur sie Gegenstand der öffentlichen Auflage.

E. 3.1 Die Rekurrenten rügen, das öffentliche Auflageverfahren habe vom 15. bis 28. November 2018 gedauert. Dabei seien nicht alle Bau- gesuchsunterlagen öffentlich aufgelegt und auf die Visierung verzich- tet worden.

E. 3.1.1 Bei dem vom 15. bis 28. November 2018 öffentlich aufgelegten Baugesuch handelt es sich um das am 30. Oktober 2018 eingereichte Korrekturgesuch zum ursprünglichen Baugesuch Nr. 16-2018 vom

E. 3.1.2 Nach Art. 138 PBG stellt die Bauherrschaft vor dem Auflagever- fahren Visiere auf, die Stellung und Ausmass der Baute oder Anlage bezeichnen. Nach Art. 22 Abs. 1 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) bezeichnen Visiere die tat- sächliche horizontale und vertikale Ausdehnung sowie die Gesamt- höhe der Baute oder Anlage. Aus wichtigen Gründen kann die Bewilli- gungsbehörde Erleichterungen anordnen, soweit die Information der Betroffenen und der Öffentlichkeit sichergestellt ist (Art. 22 Abs. 2 PBV). Visiere bleiben bis zum rechtskräftigen Entscheid über das Bau- gesuch stehen. Die Bewilligungs- oder die Rechtsmittelbehörde kann einer Entfernung der Visiere zustimmen oder deren Wiederherstellung anordnen (Art. 22 Abs. 3 PBV). Ungeachtet dieser Bestimmungen kann in bestimmten Situationen von einer Visierung ohne Verstoss ge- gen die Visierpflicht abgesehen werden, z.B. falls äusserlich keine Um- oder Neugestaltung sichtbar ist, die Visierung aus technischen Gründen nicht durchführbar ist oder die Baute eine so einfache äusser- liche Gestalt aufweist, dass der Anstösser problemlos feststellen kann, ob die projektierte Baute sich auf das eigene Grundstück auswirken wird (VerwGE vom 6. November 1995 i.S. EG J.E.-S. Erw. 2d bb mit Hinweisen; BDE Nr. 55/2010 vom 10. September 2010 Erw. 3.1). Da im vorliegenden Fall kein Ausnahmetatbestand erfüllt ist, bestand

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 7/13

grundsätzlich eine Visierpflicht. Entgegen der Darstellung der Rekur- renten war das umstrittene Mehrfamilienhaus während der öffentlichen Auflage des ursprünglichen Baugesuchs Nr. 16-2018 vom 3. April 2018 ordnungsgemäss visiert; erst während der Auflage des Korrek- turgesuchs fehlten die Visiere. Damit sind die beschriebenen Verfah- rensvorschriften zwar nicht eingehalten, allerdings ist nicht ersichtlich, inwiefern die Rekurrenten durch die nicht erfolgte neuerliche Visierung einen rechtlichen Nachteil erlitten hätten. Es war ihnen offensichtlich möglich, rechtzeitig Einsprache gegen das Korrekturgesuch zu ergrei- fen. Zudem genügt das Studium der Planunterlagen regelmässig, um bezüglich eines Bauprojekts eine klare Vorstellung zu erhalten (BDE Nr. 44/2016 vom 22. August 2016 Erw. 3.2 und 3.5). Diese Pläne stan- den den Rekurrenten zur Verfügung, weshalb sie nichts aus der – an- lässlich der Auflage des Korrekturgesuchs – fehlenden Visierung zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen.

E. 3.2 Die Rekurrenten behaupten, sie wüssten nicht, ob die Vorinstanz am 7. Januar 2019 überhaupt eine Gemeinderatssitzung abgehalten habe, an der über das Baugesuch beraten worden sei, weil die angefochtene Verfügung im Briefkopf die Bezeichnung "Bauwe- sen" aufweise. Sollte das Baugesuch nicht an einer Gemeinderatssit- zung traktandiert gewesen sein, sei die Bewilligung nichtig. Die Rekur- renten vermögen ihre Vermutung, über das Baugesuch sei nicht vom Gemeinderat entschieden worden, durch nichts zu belegen. Allein aus dem Umstand, dass der Briefkopf die Bezeichnung "Bauwesen" ent- hält, kann nicht ernsthaft geschlossen werden, ein Baugesuch sei dem Gemeinderat vorenthalten und die Bewilligung in der Folge zu Unrecht unterzeichnet worden. Die Vorinstanz wendet sich in ihrer Vernehm- lassung auch entschieden gegen diese Unterstellung und bekräftigt, dass das umstrittene Gesuch selbstverständlich vom Gemeinderat be- handelt und die angefochtene Verfügung vom Gemeinderat erlassen worden sei; das ergebe sich ausdrücklich aus dem angefochtenen Protokollauszug, der von den für den Gemeinderat zeichnungsberech- tigten Personen unterschrieben worden sei.

E. 3.3 Die Rekurrenten rügen bereits in ihrer ersten Rekursergänzung vom 13. Februar 2019, selbst wenn am 7. Januar 2019 eine Sitzung des Gemeinderates stattgefunden hätte und an dieser das Baugesuch behandelt worden wäre, sei die Bewilligung aufzuheben, weil die Vorinstanz damals offenbar noch in Unkenntnis der Eingabe der Re- kurrenten vom 31. Dezember 2018 gewesen sei und deshalb nicht gleichzeitig über das Baugesuch und ihr Sistierungsbegehren vom

31. Dezember 2018 entschieden habe; darin liege eine Rechtsverwei- gerung. Auch dieser Einwand ist unbegründet. Die Vorinstanz hat zwar am 7. Januar 2019 – im Beschluss über das vorliegend umstrittene Baugesuch – tatsächlich nicht über das Sistierungsgesuch vom

31. Dezember 2018 entschieden. Sie hat diesen Entscheid aber be- reits am 21. Februar 2019, mit dem Beschluss über den ebenfalls im Schreiben vom 31. Dezember 2018 beantragten Erlass eines Son- dernutzungsplans und einer Planungszone, nachgeholt und das Sis-

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tierungsbegehren abgewiesen, womit ein allfälliger Mangel der ange- fochtenen Verfügung inzwischen ohnehin behoben wäre und auch keine Rechtsverweigerung mehr vorläge.

E. 3.4 Die Rekurrenten beanstanden, es sei ihnen eine unvollständige Verfügung eröffnet worden, weil nur die Baubewilligung mit Ein- spracheentscheid vom 7. Januar 2019 und die Verfügung des Amtes für Wasser und Energie vom 14. Dezember 2018 zugestellt worden seien, weitere Teilverfügungen (wie jene für den Zivil- und Brand- schutz) hingegen nicht. Auch die Begründetheit dieses Einwands be- darf keiner weiteren Abklärung, weil dem Vertreter der Rekurrenten im Rahmen dieses Rekursverfahrens am 2. Mai 2019 sämtliche Vorakten zur Einsicht- und Stellungnahme zugestellt wurden. Folglich wäre, so- fern ein Mangel bestanden hätte, dieser nun ebenfalls geheilt.

E. 3.5 Im Weiteren bringen die Rekurrenten vor, die von der Rekurs- gegnerin unterzeichneten Baugesuchspläne und -formulare, die Be- standteil der Baubewilligung bildeten, seien den Rekurrenten nicht mit- eröffnet worden. Die angefochtene Verfügung sei deshalb unvollstän- dig eröffnet und könne keine Rechtswirkung entfalten. Rekurrenten haben – basierend auf den Grundsätzen des rechtlichen Gehörs – im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens grundsätzlich das Recht, während der öffentlichen Auflage in ein Baugesuch und alle dazuge- hörenden Formulare, Pläne, Berichte usw. Einsicht zu nehmen. Es ist ihnen auch unbenommen, von diesen Unterlagen auf eigene Kosten Kopien zu erstellen. Das hat aber nicht zur Folge, dass die Bewilli- gungsbehörde ihnen zusätzlich zum Entscheid über das Baugesuch und die Einsprache (vgl. Art. 157 Abs. 1 PBG) auch einen bewilligten (oder nichtbewilligten) Plansatz mit allen zugehörigen Unterlagen zu- stellen müsste. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten besteht dazu keine rechtliche Verpflichtung.

E. 4 In materieller Hinsicht rügen die Rekurrenten vorab, das Bauvorhaben genüge den wohnhygienischen Anforderungen nicht, weil zwei der ge- planten acht Wohneinheiten grossmehrheitlich gegen Norden und Os- ten orientiert seien. Nachdem aber das BauR der Gemeinde Z.___ keine Regelbauvorschriften enthält, die eine Ausrichtung von Wohnun- gen auf bestimmte Himmelsrichtungen vorgeben, kann das umstrit- tene Bauvorhaben diesbezüglich von vornherein keine öffentlich- rechtlichen Bestimmungen verletzten. Der Rekurs erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet

E. 5 Die Rekurrenten sind weiter der Ansicht, das Attikageschoss sei nicht regelbaukonform, weil es nicht ausreichend über dem obersten Voll- geschoss von der Fassade zurückversetzt sei.

E. 5.1 Nach Art. 17 Abs. 3 BauR gelten Geschosse, die im Dachraum liegen und einen Kniestock (Oberkant Boden bis Schnittpunkt Innen- wand mit Dachuntersicht) von höchstens 1,20 m (…) aufweisen, oder

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Attikageschosse gemäss Art. 19 (recte: Art. 18) BauR als Dachge- schosse. Gemäss Art. 18 Abs. 2 BauR gilt als Attikageschoss ein Ge- schoss, welches im theoretischen Dachraum und unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden zurückversetzt ist und über dem obersten Vollgeschoss liegt. Das BauR enthält zu dieser Be- stimmung die folgende Abbildung:

Abbildung 1

Nach Art. 18 Abs. 3 BauR kann (…) die maximale Fläche des Attika- grundrisses ungleich auf dem Dachgeschoss verteilt werden, wenn eine gute Gesamtwirkung erzielt wird und keine nachbarlichen Interes- sen beeinträchtigt werden. Attikageschosse dürfen eine Höhe von 3 m nicht überschreiten und keine Dachaufbauten aufweisen (Art. 18 Abs. 4 BauR). Geschlossene und offene Brüstungen bei Flachdächern werden bei der Gebäudehöhe mitgerechnet (Art. 18 Abs. 6 BauR). Die Attikahöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt zwischen Fassaden und Dachoberfläche (Art. 18 Abs. 7 BauR).

E. 5.2 Das geplante Attikageschoss weist einschliesslich seiner Brüs- tung von 0,2 m, die gemäss Art. 18 Abs. 6 BauR bei der Ermittlung der Gebäudehöhe mitzurechnen ist, eine Höhe von 3,2 m auf. Es über- schreitet damit die nach Art. 18 Abs. 4 BauR zulässige Maximalhöhe von 3 m und ist bereits aus diesem Grund nicht baureglementskon- form.

Abbildung 2

3,2 m Höhe

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 10/13

E. 5.3 Das Attikageschoss muss nach Art. 18 Abs. 2 BauR unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden über dem obers- ten Vollgeschoss zurückversetzt sein. In Abbildung 3 ist der Grundriss des umstrittenen Attikageschosses schwarz dargestellt. Die einge- zeichnete blaue Linie markiert die flächenmässige Ausdehnung des darunterliegenden, obersten Vollgeschosses; die gelb eingefärbten Flächen stellen jene Teile des Attikageschosses dar, die nicht 3,2 m von der Längsfassade zurückversetzt sind, damit innerhalb des 45°- Winkels liegen und folglich Art. 18 Abs. 2 BauR widersprechen:

Abbildung 3

E. 5.4 Vorinstanz und Rekursgegnerin vertreten die Meinung, die Grundfläche des Attikageschosses sei von der südlichen Längsfas- sade im geforderten Winkel zurückversetzt, weil die massgebende Fassade von den Abstützungen der dort platzierten Vorbauten gebil- det werde. Die Vorinstanz begründet ihre Meinung in der angefochte- nen Verfügung damit, dass nach Art. 27 Abs. 1 BauR als Vorbauten nur Bauteile gelten würden, die ohne Abstützung über die Fassade in den Luftraum ragten, wie Balkone, Veranden usw. Weil nun aber vor- liegend die Vorbauten abgestützt seien, würden die Grundflächen je- ner Teile, die zwischen dem eigentlichen Wohngebäude und den Ab- stützungen lägen, zur Gebäudegrundfläche des jeweiligen Vollge- schosses zählen und hätten deshalb auch direkte Auswirkung auf die flächenmässige Ausdehnung des Attikageschosses.

Abgesehen davon, dass die geschilderte Auslegung der Vorinstanz der zu Art. 18 BauR gehörenden Skizze des eigenen Baureglements (obige Abbildung 1) widerspricht, gemäss welcher der Fassade vorge- hängte Vorbauten für die Bemessung des Rücksprungs des Attikage- schosses ausdrücklich nicht relevant sein sollen, geht sie auch am kla- ren Wortlaut von Art. 18 Abs. 2 BauR vorbei. Art. 18 Abs. 2 BauR stellt für die Berechnung des 45°-Winkels ausdrücklich auf die Längsfassa- den ab. Vorbauten nach Art. 27 Abs. 1 BauR, sind – wie ihr Name schon sagt – der eigentlichen Gebäudefassade vorgebaut. Daran än- dert sich auch nichts, wenn Vorbauten abgestützt sind. Sie bleiben gelb: innerhalb 45°-Winkel

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 11/13

auch diesfalls der Fassade vorgebaute Bauteile, geniessen dann je- doch – weil sie Art. 27 Abs. 1 BauR wegen ihrer Abstützungen nicht entsprechen – die in Art. 27 Abs. 2 BauR normierten Abstandsprivile- gien für nicht abgestützte Vorbauten nicht. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann aus dem Umstand, dass Vorbauten abgestützt sind, nicht der Schluss gezogen werden, diese Abstützungen stellten die Gebäudefassade dar. Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem gewöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragen- den, im Regelfall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Wit- terungsschutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isola- tion nach aussen aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorge- lagerte Stützen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Balkonverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrach- ten. Hinzu kommt, dass das umstrittene Attikageschoss nicht nur ent- lang der südlichen Längsfassade, sondern auch entlang der nördli- chen Längsfassade nur zwischen 2,5 m und 2,8 m (anstatt 3,2 m) zu- rückversetzt ist. Das bedeutet, dass neben der unzulässigen Attika- höhe auch die Grundfläche des umstrittenen Attikageschosses nicht mit Art. 18 Abs. 2 BauR vereinbar ist, weil sie nicht unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der nördlichen und südlichen Längsfassa- den über dem obersten Vollgeschoss zurückversetzt ist. Damit liegt aber kein Dach-, sondern ein Vollgeschoss vor, wodurch wiederum die zulässige Vollgeschosszahl in der W2 überschritten ist.

E. 6 Aufgrund der vorstehenden Erwägungen geniessen also Vorbauten nur dann, wenn sie ohne Abstützung über die Fassade in den Luftraum ragen, die Abstandsprivilegien von Art. 27 Abs. 2 BauR. Gemäss die- ser Bestimmung dürfen sie höchstens die Hälfte der Länge einer Fas- sadenseite einnehmen und um höchstens 2,0 m über die Gebäude- fassade hinaus-, jedoch höchstens 1,5 m in den Grenzabstand hinein- ragen. Vorliegend sind die umstrittenen Bauteile abgestützt; sie ge- niessen deshalb die Abstandsprivilegien von Art. 27 Abs. 2 BauR nicht. Folglich dürfen abgestützte Vorbauten den ordentlichen Grenz- abstand überhaupt nicht unterschreiten und zwar unabhängig davon, wo die (nach Art. 27 Abs. 1 BauR unzulässige) Abstützung platziert ist. Die südlichen Vorbauten widersprechen gemäss Ziff. 2.17 der ange- fochtenen Baubewilligung auch dieser Bestimmung, weil sie in den or- dentlichen Grenzabstand – offenbar sogar mehr als 1,5 m – hineinra- gen.

E. 7 Januar 2019 aufzuheben sind.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 12/13

E. 7.1 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Rekurs in öffent- lich-rechtlicher Hinsicht begründet ist, weil das geplante Attikage- schoss den Bestimmungen von Art. 18 Abs. 2 und 4 BauR wider- spricht. Der Rekurs ist deshalb im Sinn der Erwägungen gutzuheissen, womit Baubewilligung und Einspracheentscheid der Vorinstanz vom

E. 7.2 Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die strassen- und abwassermässige Erschliessung des Bauvorhabens ausreichend ist und es sich genügend ins bestehende Orts- und Landschaftsbild ein- fügt. Ebenso kann offenbleiben, ob das Baugesuch unvollständig ist, weil – wie die Rekurrenten vorbringen – Bauinstallationsplan, Ab- bruchkonzept, Versickerungs- bzw. Retentionsnachweis, Kanalisati- onsplan, der statische Nachweis für die Sicherung der Stützmauer und jener für die Sicherung der Baugrube, einschliesslich der Angaben zur Geologie usw., noch nicht vorliegen.

E. 7.3 Im Weiteren erübrigt sich bei diesem Ergebnis auch die wei- tere – von den Rekurrenten im Hauptantrag C verlangte – immissions- rechtliche Prüfung des Bauvorhabens nach Art. 684 des Schweizeri- schen Zivilgesetzbuches (SR 210; vgl. dazu VerwGE B 2013/135 vom

19. August 2014 Erw. 2.2.4).

E. 8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die Rekursgegnerin die amtlichen Kosten zu bezahlen (Art. 96bis VRP).

E. 8.2 Der von C.___ am 6. Februar 2019 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurück zu erstatten.

E. 9 Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen Begehren um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten.

E. 9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP).

E. 9.2 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.

E. 9.3 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Der Vertreter der Rekurrenten beantragt die Zusprache der pra- xisgemässen ausseramtlichen Entschädigung zuzüglich 4 % Baraus- lagen und Mehrwertsteuer. Weil keine Kostennote vorliegt, ist die aus- seramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 6/2020), Seite 13/13

Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– plus Fr. 110.– Barauslagen, total also Fr. 2'860.– (zuzüg- lich Mehrwertsteuer), festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. Entscheid 1.

a) Der Rekurs von A.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen.

b) Die Baubewilligung (Nr. 16-2018) und der Einspracheentscheid des Gemeinderates Z.___ vom 7. Januar 2019 werden aufgehoben.

a) Die B.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–.

b) Der am 6. Februar 2019 von C.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.

a) Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird gutgeheissen. Die B.___ entschädigt A.___ ausseramtlich mit Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer).

b) Das Begehren der B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.

Der Vorsteher

Marc Mächler Regierungsrat

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 19-628 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 20.02.2020 Entscheiddatum: 06.02.2020 BDE 2020 Nr. 6 Art. 76 und 157 Abs. 1 PBG. Es existiert keine rechtliche Verpflichtung für die Bewilligungsbehörde, Einsprechern zusätzlich zum Entscheid über das Baugesuch und die Einsprache auch einen bewilligten (oder nichtbewilligten) Plansatz mit zugehörigen Unterlagen zuzustellen (Erw. 3.5). Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nur die tragenden, im Regelfall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen. Der Gebäudefassade vorgelagerte Balkonabstützungen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Balkonverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (Erw. 5.4). BDE 2020 Nr. 6 finden Sie im angehängten PDF-Dokument © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/14

Kanton St.Gallen Baudepartement

19-628

Entscheid Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Rekurrenten A.___ vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 21. Februar 2019) Rekursgegnerin B.___ vertreten durch lic.iur. Marco Cottinelli, Rechtsanwalt, Rosenberg- strasse 60, 9001 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage)

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Sachverhalt A.

c) Mit Beschluss vom 3. September 2018 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab.

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Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ durch ihren Vertreter am

21. Januar 2019 Rekurs beim Baudepartement. Mit den Rekursergän- zungen vom 13. Februar und 5. März 2019 werden folgende Anträge gestellt:

1. Hauptanträge "A"

b) Die Angelegenheit sei im Sinn der nachfolgenden Ausführungen an den Gemeinderat Z.___ zurückzu- weisen;

c) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 2. Hauptanträge "B"

b) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 3. Hauptanträge "C"

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b) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 4. Verfahrensrechtliche Anträge

b) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

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d) Mit Schreiben der Rechtsabteilung vom 29. November 2019 wurde die Sistierung des Rekursverfahrens (Nr. 19-628) aufgehoben und der Rekursentscheid angekündigt.

e) In der Folge wurde der Rekursgegnerin noch Gelegenheit gebo- ten, das angefochtene Baugesuch zurückzuziehen. Mit E-Mail vom

4. Dezember 2019 hält der Vertreter der Rekursgegnerin am Bauge- such fest und verlangt einen Rekursentscheid.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1.

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis VRP.

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1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

Nachdem das Baudepartement im Verfahren Nr. 19-2089 mit Ent- scheid Nr. 69/2019 vom 18. Oktober 2019 den dort zu behandelnden Rekurs rechtskräftig abgewiesen hat, ist der von den Rekurrenten mit Rekursergänzung vom 5. März 2019 in diesem Verfahren gestellte An- trag, das Rekursverfahren sei zu sistieren, bis im Verfahren Nr. 19-2089 ein rechtskräftiger Entscheid vorliege, gegenstandslos.

Die Rekurrenten machen geltend, im Baubewilligungs- und Ein- spracheverfahren habe es eine Reihe formeller Fehler gegeben.

3.1 Die Rekurrenten rügen, das öffentliche Auflageverfahren habe vom 15. bis 28. November 2018 gedauert. Dabei seien nicht alle Bau- gesuchsunterlagen öffentlich aufgelegt und auf die Visierung verzich- tet worden.

3.1.1 Bei dem vom 15. bis 28. November 2018 öffentlich aufgelegten Baugesuch handelt es sich um das am 30. Oktober 2018 eingereichte Korrekturgesuch zum ursprünglichen Baugesuch Nr. 16-2018 vom

3. April 2018. Das Korrekturgesuch beinhaltet die vorgesehene Hei- zung, Anpassungen an den Grundrissplänen und ein Farb- und Mate- rialkonzept. Nur diese Pläne und Unterlagen sind Gegenstand des Korrekturgesuchs; folglich waren zu Recht auch nur sie Gegenstand der öffentlichen Auflage.

3.1.2 Nach Art. 138 PBG stellt die Bauherrschaft vor dem Auflagever- fahren Visiere auf, die Stellung und Ausmass der Baute oder Anlage bezeichnen. Nach Art. 22 Abs. 1 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) bezeichnen Visiere die tat- sächliche horizontale und vertikale Ausdehnung sowie die Gesamt- höhe der Baute oder Anlage. Aus wichtigen Gründen kann die Bewilli- gungsbehörde Erleichterungen anordnen, soweit die Information der Betroffenen und der Öffentlichkeit sichergestellt ist (Art. 22 Abs. 2 PBV). Visiere bleiben bis zum rechtskräftigen Entscheid über das Bau- gesuch stehen. Die Bewilligungs- oder die Rechtsmittelbehörde kann einer Entfernung der Visiere zustimmen oder deren Wiederherstellung anordnen (Art. 22 Abs. 3 PBV). Ungeachtet dieser Bestimmungen kann in bestimmten Situationen von einer Visierung ohne Verstoss ge- gen die Visierpflicht abgesehen werden, z.B. falls äusserlich keine Um- oder Neugestaltung sichtbar ist, die Visierung aus technischen Gründen nicht durchführbar ist oder die Baute eine so einfache äusser- liche Gestalt aufweist, dass der Anstösser problemlos feststellen kann, ob die projektierte Baute sich auf das eigene Grundstück auswirken wird (VerwGE vom 6. November 1995 i.S. EG J.E.-S. Erw. 2d bb mit Hinweisen; BDE Nr. 55/2010 vom 10. September 2010 Erw. 3.1). Da im vorliegenden Fall kein Ausnahmetatbestand erfüllt ist, bestand

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3.2 Die Rekurrenten behaupten, sie wüssten nicht, ob die Vorinstanz am 7. Januar 2019 überhaupt eine Gemeinderatssitzung abgehalten habe, an der über das Baugesuch beraten worden sei, weil die angefochtene Verfügung im Briefkopf die Bezeichnung "Bauwe- sen" aufweise. Sollte das Baugesuch nicht an einer Gemeinderatssit- zung traktandiert gewesen sein, sei die Bewilligung nichtig. Die Rekur- renten vermögen ihre Vermutung, über das Baugesuch sei nicht vom Gemeinderat entschieden worden, durch nichts zu belegen. Allein aus dem Umstand, dass der Briefkopf die Bezeichnung "Bauwesen" ent- hält, kann nicht ernsthaft geschlossen werden, ein Baugesuch sei dem Gemeinderat vorenthalten und die Bewilligung in der Folge zu Unrecht unterzeichnet worden. Die Vorinstanz wendet sich in ihrer Vernehm- lassung auch entschieden gegen diese Unterstellung und bekräftigt, dass das umstrittene Gesuch selbstverständlich vom Gemeinderat be- handelt und die angefochtene Verfügung vom Gemeinderat erlassen worden sei; das ergebe sich ausdrücklich aus dem angefochtenen Protokollauszug, der von den für den Gemeinderat zeichnungsberech- tigten Personen unterschrieben worden sei.

3.3 Die Rekurrenten rügen bereits in ihrer ersten Rekursergänzung vom 13. Februar 2019, selbst wenn am 7. Januar 2019 eine Sitzung des Gemeinderates stattgefunden hätte und an dieser das Baugesuch behandelt worden wäre, sei die Bewilligung aufzuheben, weil die Vorinstanz damals offenbar noch in Unkenntnis der Eingabe der Re- kurrenten vom 31. Dezember 2018 gewesen sei und deshalb nicht gleichzeitig über das Baugesuch und ihr Sistierungsbegehren vom

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tierungsbegehren abgewiesen, womit ein allfälliger Mangel der ange- fochtenen Verfügung inzwischen ohnehin behoben wäre und auch keine Rechtsverweigerung mehr vorläge.

3.4 Die Rekurrenten beanstanden, es sei ihnen eine unvollständige Verfügung eröffnet worden, weil nur die Baubewilligung mit Ein- spracheentscheid vom 7. Januar 2019 und die Verfügung des Amtes für Wasser und Energie vom 14. Dezember 2018 zugestellt worden seien, weitere Teilverfügungen (wie jene für den Zivil- und Brand- schutz) hingegen nicht. Auch die Begründetheit dieses Einwands be- darf keiner weiteren Abklärung, weil dem Vertreter der Rekurrenten im Rahmen dieses Rekursverfahrens am 2. Mai 2019 sämtliche Vorakten zur Einsicht- und Stellungnahme zugestellt wurden. Folglich wäre, so- fern ein Mangel bestanden hätte, dieser nun ebenfalls geheilt.

3.5 Im Weiteren bringen die Rekurrenten vor, die von der Rekurs- gegnerin unterzeichneten Baugesuchspläne und -formulare, die Be- standteil der Baubewilligung bildeten, seien den Rekurrenten nicht mit- eröffnet worden. Die angefochtene Verfügung sei deshalb unvollstän- dig eröffnet und könne keine Rechtswirkung entfalten. Rekurrenten haben – basierend auf den Grundsätzen des rechtlichen Gehörs – im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens grundsätzlich das Recht, während der öffentlichen Auflage in ein Baugesuch und alle dazuge- hörenden Formulare, Pläne, Berichte usw. Einsicht zu nehmen. Es ist ihnen auch unbenommen, von diesen Unterlagen auf eigene Kosten Kopien zu erstellen. Das hat aber nicht zur Folge, dass die Bewilli- gungsbehörde ihnen zusätzlich zum Entscheid über das Baugesuch und die Einsprache (vgl. Art. 157 Abs. 1 PBG) auch einen bewilligten (oder nichtbewilligten) Plansatz mit allen zugehörigen Unterlagen zu- stellen müsste. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten besteht dazu keine rechtliche Verpflichtung.

In materieller Hinsicht rügen die Rekurrenten vorab, das Bauvorhaben genüge den wohnhygienischen Anforderungen nicht, weil zwei der ge- planten acht Wohneinheiten grossmehrheitlich gegen Norden und Os- ten orientiert seien. Nachdem aber das BauR der Gemeinde Z.___ keine Regelbauvorschriften enthält, die eine Ausrichtung von Wohnun- gen auf bestimmte Himmelsrichtungen vorgeben, kann das umstrit- tene Bauvorhaben diesbezüglich von vornherein keine öffentlich- rechtlichen Bestimmungen verletzten. Der Rekurs erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet

Die Rekurrenten sind weiter der Ansicht, das Attikageschoss sei nicht regelbaukonform, weil es nicht ausreichend über dem obersten Voll- geschoss von der Fassade zurückversetzt sei.

5.1 Nach Art. 17 Abs. 3 BauR gelten Geschosse, die im Dachraum liegen und einen Kniestock (Oberkant Boden bis Schnittpunkt Innen- wand mit Dachuntersicht) von höchstens 1,20 m (…) aufweisen, oder

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Abbildung 1

5.2 Das geplante Attikageschoss weist einschliesslich seiner Brüs- tung von 0,2 m, die gemäss Art. 18 Abs. 6 BauR bei der Ermittlung der Gebäudehöhe mitzurechnen ist, eine Höhe von 3,2 m auf. Es über- schreitet damit die nach Art. 18 Abs. 4 BauR zulässige Maximalhöhe von 3 m und ist bereits aus diesem Grund nicht baureglementskon- form.

Abbildung 2

3,2 m Höhe

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5.3 Das Attikageschoss muss nach Art. 18 Abs. 2 BauR unter einem Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden über dem obers- ten Vollgeschoss zurückversetzt sein. In Abbildung 3 ist der Grundriss des umstrittenen Attikageschosses schwarz dargestellt. Die einge- zeichnete blaue Linie markiert die flächenmässige Ausdehnung des darunterliegenden, obersten Vollgeschosses; die gelb eingefärbten Flächen stellen jene Teile des Attikageschosses dar, die nicht 3,2 m von der Längsfassade zurückversetzt sind, damit innerhalb des 45°- Winkels liegen und folglich Art. 18 Abs. 2 BauR widersprechen:

Abbildung 3

5.4 Vorinstanz und Rekursgegnerin vertreten die Meinung, die Grundfläche des Attikageschosses sei von der südlichen Längsfas- sade im geforderten Winkel zurückversetzt, weil die massgebende Fassade von den Abstützungen der dort platzierten Vorbauten gebil- det werde. Die Vorinstanz begründet ihre Meinung in der angefochte- nen Verfügung damit, dass nach Art. 27 Abs. 1 BauR als Vorbauten nur Bauteile gelten würden, die ohne Abstützung über die Fassade in den Luftraum ragten, wie Balkone, Veranden usw. Weil nun aber vor- liegend die Vorbauten abgestützt seien, würden die Grundflächen je- ner Teile, die zwischen dem eigentlichen Wohngebäude und den Ab- stützungen lägen, zur Gebäudegrundfläche des jeweiligen Vollge- schosses zählen und hätten deshalb auch direkte Auswirkung auf die flächenmässige Ausdehnung des Attikageschosses.

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Aufgrund der vorstehenden Erwägungen geniessen also Vorbauten nur dann, wenn sie ohne Abstützung über die Fassade in den Luftraum ragen, die Abstandsprivilegien von Art. 27 Abs. 2 BauR. Gemäss die- ser Bestimmung dürfen sie höchstens die Hälfte der Länge einer Fas- sadenseite einnehmen und um höchstens 2,0 m über die Gebäude- fassade hinaus-, jedoch höchstens 1,5 m in den Grenzabstand hinein- ragen. Vorliegend sind die umstrittenen Bauteile abgestützt; sie ge- niessen deshalb die Abstandsprivilegien von Art. 27 Abs. 2 BauR nicht. Folglich dürfen abgestützte Vorbauten den ordentlichen Grenz- abstand überhaupt nicht unterschreiten und zwar unabhängig davon, wo die (nach Art. 27 Abs. 1 BauR unzulässige) Abstützung platziert ist. Die südlichen Vorbauten widersprechen gemäss Ziff. 2.17 der ange- fochtenen Baubewilligung auch dieser Bestimmung, weil sie in den or- dentlichen Grenzabstand – offenbar sogar mehr als 1,5 m – hineinra- gen.

7.1 Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Rekurs in öffent- lich-rechtlicher Hinsicht begründet ist, weil das geplante Attikage- schoss den Bestimmungen von Art. 18 Abs. 2 und 4 BauR wider- spricht. Der Rekurs ist deshalb im Sinn der Erwägungen gutzuheissen, womit Baubewilligung und Einspracheentscheid der Vorinstanz vom

7. Januar 2019 aufzuheben sind.

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7.2 Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die strassen- und abwassermässige Erschliessung des Bauvorhabens ausreichend ist und es sich genügend ins bestehende Orts- und Landschaftsbild ein- fügt. Ebenso kann offenbleiben, ob das Baugesuch unvollständig ist, weil – wie die Rekurrenten vorbringen – Bauinstallationsplan, Ab- bruchkonzept, Versickerungs- bzw. Retentionsnachweis, Kanalisati- onsplan, der statische Nachweis für die Sicherung der Stützmauer und jener für die Sicherung der Baugrube, einschliesslich der Angaben zur Geologie usw., noch nicht vorliegen.

7.3 Im Weiteren erübrigt sich bei diesem Ergebnis auch die wei- tere – von den Rekurrenten im Hauptantrag C verlangte – immissions- rechtliche Prüfung des Bauvorhabens nach Art. 684 des Schweizeri- schen Zivilgesetzbuches (SR 210; vgl. dazu VerwGE B 2013/135 vom

19. August 2014 Erw. 2.2.4).

8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die Rekursgegnerin die amtlichen Kosten zu bezahlen (Art. 96bis VRP).

8.2 Der von C.___ am 6. Februar 2019 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurück zu erstatten.

Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen Begehren um Ersatz der aus- seramtlichen Kosten.

9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP).

9.2 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.

9.3 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Der Vertreter der Rekurrenten beantragt die Zusprache der pra- xisgemässen ausseramtlichen Entschädigung zuzüglich 4 % Baraus- lagen und Mehrwertsteuer. Weil keine Kostennote vorliegt, ist die aus- seramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit