19-2878, Sg Publikationen

Sachverhalt

a) Die Ortsbürgergemeinde X.___ ist Eigentümerin von Grund- stück Nr. 001, Grundbuchkreis Y.___, an der R.___strasse 13 in X.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 1. November 1980 in der Landwirtschaftszone. Gemäss dem kantonalen Richtplan (Koordinationsblatt V31) befindet sich das Grundstück zudem im Landschaftsschutzgebiet S.___. Es ist mit ei- nem Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) mit angebauter Scheune (Vers.- Nr. 003) überbaut. Das Wohngebäude ist auf der Westseite direkt mit der Stallscheune verbunden und bildet mit dieser einen Kreuzfirst, wo- bei jener des Wohnhauses merklich höher liegt.

b) Bereits Anfang 2014 leitete B.___ ein Vorverfahren für den Ab- bruch und Wiederaufbau des ehemaligen landwirtschaftlichen Wohn- gebäudes mit Scheune an der R.___strasse 13 ein. Das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (nachfolgend AREG) hielt in seiner Beurteilung vom 20. Januar 2014 fest, der in Holz verkleidete Neubau füge sich gut ein. Nach einer Besprechung mit dem beraten- den Architekten, C.___, Vertretern der D.___ sowie des Heimatschut- zes und eines Augenscheins reichte B.___ im Mai 2015 ein Bauge- such für einen rechteckigen Ersatzbau mit Satteldach sowie einen Ga- ragenanbau mit Flachdach ein, welches nach einer Einsprache der A.___ im April 2017 zurückgezogen wurde. Im Mai 2017 wurde erneut ein Baugesuch für den Abbruch und Neubau eines Wohnhauses ein- gereicht. Nach einer erneuten Einsprache der A.___ wurde das Ver- fahren sistiert und das Baugesuch an das ursprüngliche Projekt ange- passt. Das Baugesuch vom Mai 2017 wurde am 9. August 2018 zu- rückgezogen.

a) Mit Baugesuch vom 17. Juli 2018 beantragte B.___, bei der Z.___ die Baubewilligung für einen Abbruch des bestehenden Wohn- hauses mit angebauter Scheune und den Wiederaufbau eines Wohn- hauses auf Grundstück Nr. 001. Der Gesuchsteller beabsichtigt, einen Ersatzbau am gleichen Ort zu erstellen. Das geplante Gebäude be- steht aus einem Hauptbau mit Satteldach und einem Anbau mit Quer- giebel und integrierter Garage. Der Neubau soll mit einem Deckleis- tenschirm verkleidet und das einen Kreuzfirst bildende Schrägdach mit braunen Biberschwanzziegeln eingedeckt werden. Die Umgebung soll als Wiesenfläche ausgebildet bleiben und auf der Südseite ist eine Be- pflanzung mit strauchartigem Gebüsch vorgesehen.

b) Innert der Auflagefrist vom 16. bis 29. August 2018 erhob die A.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben.

c) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 26. Februar 2019 stimmte das AREG der Erteilung der Baubewilligung zu und stellte fest, dass es sich beim Gebäude um ein rechtmässig erstelltes,

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altrechtliches und nicht mehr zonenkonformes Bauwerk handle. Zu- dem wurde unter anderem eine Eigentumsbeschränkung zur Anmer- kung im Grundbuch verfügt und angeordnet, dass die Fassaden des Wohnhauses mit einem sichtbaren Sockel zu versehen seien. In den Erwägungen wurde festgehalten, dass die Flächen reduziert und das sichtbare Volumen um rund einen Drittel reduziert würden. Bei der Be- urteilung der Identität komme insbesondere der Flächen- und Volu- menerweiterung sowie der Dachgestaltung eine besondere Bedeu- tung zu. Eine Kopie des bestehenden Gebäudes könne nicht verlangt werden. Insgesamt sei das Vorhaben mit dem Kriterium der Wesens- gleichheit vereinbar und die Abweichungen des äusseren Erschei- nungsbilds seien hauptsächlich durch die Anpassungen für eine zeit- gemässe Wohnnutzung gerechtfertigt und würden zu einer Verbesse- rung der Einpassung in die Landschaft führen. Auch sei die geplante Umgebungsgestaltung mit dem Identitätserfordernis der Umgebung vereinbar. Weiter berücksichtige das Bauvorhaben auch die Belange des Landschaftsschutzgebiets, zumal auch das Amt für Natur, Jagd und Fischerei (nachfolgend ANJF) keine Einwände vorgebracht habe. Schliesslich sei eine Unterschutzstellung des Gebäudes gemäss der städtischen Denkmalpflege nicht gerechtfertigt.

d) Mit Beschluss vom 8. März 2019 erteilte die Z.___ die Baubewil- ligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache der A.___ ab. Insbesondere wurden dabei Auflagen für Holzleisten im Be- reich der Fenster im Stallteil sowie für einen Holzschindelschirm im Wohnteil verfügt und festgestellt, dass kaum Terrainanpassungen vor- genommen würden, was insgesamt zu einer besonders guten Einfü- gung in die Landschaft führe.

Gegen diesen Beschluss erhob die A.___ mit Schreiben vom 4. April 2019 Rekurs beim Baudepartement. Es werden folgende Anträge ge- stellt:

1. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid vom

8. März 2019 seien aufzuheben und die Baubewilli- gung sei zu verweigern. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgegner. Zur Begründung wird geltend gemacht, der geplante Neubau weiche hinsichtlich Massstäblichkeit des Wohnhauses sowie der Fassaden- und Fensterverkleidung erheblich vom bestehenden Gebäude ab. Das äussere Erscheinungsbild werde massiv verändert, ohne dass dabei dem landschaftsprägenden Charakter vormals landwirtschaftlich ge- nutzter Bauten Rechnung getragen würde. Ein Ausnahmegrund im Sinn von Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) sei nicht ersichtlich und die Identität der Baute werde nicht gewahrt. Der Neubau sei mit den erhöhten Anfor- derungen des Landschaftsschutzgebiets nicht zu vereinbaren. Weiter sei die Berechnung der Flächen im Bereich der neuen Loggia nicht

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korrekt. Im Übrigen fehle die Begründung für einen Abriss, da nicht geprüft worden sei, wie die Wohnsituation auch ohne Totalabbruch zeitgemäss gestaltet werden könne. Ein Abbruch sei zudem auch auf- grund der Schutzwürdigkeit des Gebäudes nicht angezeigt. Vorliegend gehe es darum, dass der Kanton St.Gallen wenigstens den herausra- genden Beispielen regionaler Bauernhausarchitekturgeschichte Sorge trage. Weiter sei die Interessenabwägung im Sinn von Art. 3 der eid- genössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV) ungenügend durchgeführt worden. Schliesslich werde das Schonge- bot nach Art. 3 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimat- schutz (SR 451; abgekürzt NHG) – welcher für Eingriffe in das Land- schaftsbild eine umfassende Interessenabwägung voraussetze – ver- letzt.

a) Mit Vernehmlassung vom 1. Mai 2019 beantragt die Vorinstanz den Rekurs abzuweisen.

b) Mit Vernehmlassung vom 31. Mai 2019 beantragt der Rekurs- gegner, nunmehr vertreten durch Dr.iur. Marc Wolfer, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Identität mit dem Bestand bleibe vorliegend gewahrt. Dabei gehe es bei der verlangten Gesamtbeurteilung neben dem äusseren Erscheinungsbild noch um weitere wichtige Aspekte, welche hier mehr als erfüllt seien. Die Fassadengestaltung werde auf- grund der Auflagen so umgesetzt, wie es die Rekurrentin verlange. Ebenfalls handle es sich gemäss den massgebenden Plänen nicht um einen Betonbau, sondern um einen Holzbau. Weiter habe sich die Identität am Bestand und nicht an den Vorstellungen der Rekurrentin zu messen. Die heutige Hauptfassade sei mit Eternitschiefer bedeckt und entspreche einem regionaltypischen Bauernhaus nicht. Die zu- sätzlichen Fenster auf der Nordseite seien eine zulässige Anpassung an die zeitgemässe Wohnnutzung und die Schindelfassade eine ge- stalterische Verbesserung. Weiter lasse das Verordnungsrecht den teilweisen Verzicht auf vorhandenes Volumen und somit entspre- chende Veränderungen der äusseren Gestalt zu bzw. fordere diesen unter Umständen gar. Aus der Bestandesgarantie lasse sich zudem keine Baupflicht ableiten, weshalb auch der ganze oder teilweise Ver- zicht auf den Bestand zulässig sei. Vorliegend führe die Verkleinerung zudem zu einer verbesserten Einpassung in die Landschaft. Ferner sei das bestehende Gebäude nicht schutzwürdig. Schliesslich stehe der Ersatzbau im Einklang mit der Landschaftsschutzzone.

c) Mit Vernehmlassung vom 2. Juli 2019 beantragt das AREG den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird vorgebracht, das beste- hende Gebäude sei gemäss Beurteilung der städtischen Denkmal- pflege nicht schützenswert. Die Rekurrentin sei zudem zur Rüge von Art. 3 NHG nicht legitimiert, weshalb die Einpassung in das Land- schaftsschutzgebiet einzig im Rahmen von Art. 24c RPG zu beurteilen sei. Das von Fachleuten eng begleitete Ersatzbauvorhaben führe zu einer Reduktion von Fläche und Volumen, was zu einer Schonung der

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Landschaft und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse zu einer begründeten Verbesserung der Einpassung in die Landschaft führe. Aufgrund der heterogenen Konstruktionsweise von Bauernhäusern im Kanton St.Gallen könne das bestehende Objekt nicht als Massstab für eine regionaltypische Bauweise angesehen werden. Im Rahmen der Identität werde keine Kopie des Bestehenden verlangt, sondern es werde auf eine Gesamtbetrachtung abgestellt. Der fragliche Ersatzbau wahre die Identität der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen.

d) Mit Amtsbericht vom 29. August 2019 stellte die kantonale Denk- malpflege (nachfolgend DMP) fest, dass beim vorliegenden Baupro- jekt kein Schutzobjekt betroffen sei. Obwohl der Bauentscheid dem- nach frei von denkmalpflegerischen Aspekten erfolgen könne, sei die von der städtischen Denkmalpflege empfohlene Dokumentation vor dem Abriss in der Baubewilligung verfügt worden.

a) Das Baudepartement führte am 16. Oktober 2019 in Anwesen- heit der Verfahrensbeteiligten sowie je eines Vertreters des AREG so- wie der DMP einen Augenschein durch. Dabei wurde festgestellt, dass die Raumhöhen im Wohnteil rund 1,75 m bis 1,85 m betragen, wobei die Höhe an den Türrahmen noch etwas darunter liegt. Der Vertreter der Denkmalpflege führte insbesondere aus, dass bei dem mehrfach umgebauten Objekt nur noch fragmentarisch alte Elemente vorhanden seien und es insgesamt keinen besonderen Zeugniswert aufweise. Die Schutzwürdigkeit sei zu verneinen. Die Rekurrentin teilte zudem mit, dass die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Baute nach der Be- sichtigung nicht mehr bestritten werde.

b) Nachdem in der Folge mehrmals Gespräche über mögliche An- passungen mit der Rekurrentin geführt wurden, teilt der Rekursgegner mit Schreiben vom 10. Juli 2020 mit, dass keine Einigung gefunden wurde und auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll verzich- tet werde.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen (24 Absätze)

E. 1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

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E. 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist – auch bezüglich Art. 3 NHG (vgl. P. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz- recht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 424 f. mit Hinweisen) – gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

E. 2 Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, für das fragliche Wohn- haus mit angebauter Scheune bestehe aufgrund seiner Schutzwürdig- keit eine Erhaltungspflicht. Es fehle an einer Begründung für den Ab- bruch.

E. 2.1 Das Bauernhaus an der R.___strasse 13 war bis im Jahr 2011 im nicht grundeigentümerverbindlichen Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt X.___ aufgeführt. Zurzeit wird es unbestrittenermas- sen nicht als Schutzobjekt bezeichnet. Da die Stadt X.___ jedoch über keine bzw. eine Schutzverordnung verfügt, welche älter als 15 Jahre ist, sind allfällige Baudenkmäler bis zum Erlass einer neuen Schutz- verordnung von Gesetzes wegen (ex lege) geschützt (vgl. Art. 176 Abs. 2 Bst. b des Planungs- und Baugesetzes [sGS 731.1; abgekürzt PBG]). Zu prüfen ist daher, ob es sich beim fraglichen Objekt um ein Schutzobjekt handelt.

E. 2.2 Gemäss Beurteilung der städtischen Denkmalpflege vom

12. November 2018 (vi act. 2) wird das umstrittene Wohnhaus mit an- gebauter Scheune aufgrund mangelnder baugeschichtlicher und bau- künstlerischer Bedeutung als nicht schützenswert eingestuft. Eine Un- terschutzstellung sei nicht gerechtfertigt. Empfohlen wurden sodann die Dokumentation des Gebäudes sowie eine allfällige Untersuchung des Baualters vor dem Abbruch. Auch gemäss Amtsbericht der DMP vom 29. August 2019 handelt es sich vorliegend nicht um ein Schutzobjekt von lokaler, kantonaler oder nationaler Bedeutung. Der Bauentscheid könne frei von denkmalpflegerischen Aspekten erfol- gen. Zudem wurde erwähnt, dass die aus wissenschaftlichen Gründen empfohlene Dokumentation und Untersuchung in der Baubewilligung entsprechend verfügt wurde. Der vorerwähnte Eindruck hat sich am Augenschein vom 16. Oktober 2019 vor Ort bestätigt. Gemäss dem Vertreter der kantonalen Denkmalpflege weist das Objekt zwar reiz- volle Hinweise auf, allerdings fehlt der für ein Schutzobjekt notwendige besondere Zeugniswert. Vorliegend gibt es keine Anhaltspunkte, um von den überzeugenden Ausführungen der Vorinstanz sowie der Fachstellen abzuweichen. Entgegen den Behauptungen der Rekur- rentin handelt es sich somit nicht um ein Schutzobjekt, für welches al- lenfalls eine Erhaltungspflicht angeordnet werden könnte. Eine Be- gründung für den Abbruch bedarf es folglich nicht. Schliesslich ist so- mit auch die Behauptung der Rekurrentin, wonach es sich bei der Ent- lassung aus dem städtischen Inventar im Jahr 2011 um einen Willkür- akt gehandelt habe, unbegründet.

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E. 3 Die Rekurrentin beanstandet zudem, mit dem Bauvorhaben sei die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen nicht mehr gewahrt. Ins- besondere wird geltend gemacht, das äussere Erscheinungsbild werde durch das Projekt massiv verändert. Es zeige sich eindrücklich, dass beim Abbruch eines stattlichen Wohnhauses mit grossem Scheu- nenteil die Flächenbilanz nur im Rahmen gehalten werden könne, wenn die ursprüngliche Baute massiv "zusammengestaucht" werde. Dies gehe auf Kosten der äusseren Gestalt und des regionaltypischen Charakters.

E. 3.1 Der Vollständigkeit halber zu erwähnen ist, dass die Rekurrentin am Augenschein vom 16. Oktober 2019 die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der fraglichen Bauten im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG anerkannt hat. Dieser Punkt ist somit nicht mehr umstritten.

E. 3.2 Im vorliegenden Fall ergibt der Flächenvergleich gemäss raum- planungsrechtlicher Teilverfügung des AREG vom 26. Februar 2019 eine Reduktion der Fläche zum Bestand per 1. Juli 1972 von 33 m2 (davon 31 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche [aBGF]). Entgegen den Vorbringen der Rekurrentin ist dabei auch die sich im Erdge- schoss befindliche Loggia miteinbezogen worden, wie ein Vergleich der Berechnung (9,00 m x 24,00 m) mit dem vermassten Grundriss- plan zeigt. Beim vorliegenden Abbruch und Wiederaufbau handelt es sich somit um keine Flächenerweiterung nach Art. 42 Abs. 3 RPV. Durch den nicht mehr im gleichen Umfang wiederaufgebauten Wohn- hausteil wird sodann das Gebäudevolumen erheblich reduziert.

E. 3.3 Der Rekursgegner macht diesbezüglich geltend, die Bestim- mung von Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV verunmögliche unter Umständen den äusserlich identischen Wiederaufbau von Kreuzfirstbauten. Da zu- mindest keine Pflicht zur Ausschöpfung des Erweiterungspotenzials bestehe, habe dies beim Wiederaufbau unweigerlich Konsequenzen auf das äussere Erscheinungsbild.

E. 3.4 Gemäss Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV darf das Gebäudevolumen nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zu- lässige Fläche umfassen kann. Im Vorentwurf und erläuternden Be- richt der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Na- tionalrates (UREK-N) zur Standesinitiative Bauen ausserhalb Bauzone vom 4. April 2011 (www.parlament.ch/centers/documents/de/bericht- urek-n-08-314-2011-04-04-d.pdf) wird dazu ausgeführt, dass die Ver- änderungen bei Abbruch und Wiederaufbau sich auf den Rahmen des- sen beschränken müssen, was auch bei Sanierungen üblich ist. Aus der Distanz soll letztlich nicht ersichtlich werden, dass nicht nur eine Sanierung, sondern ein Abbruch und Wiederaufbau stattgefunden hat. Charakter, Gestaltung, äussere Umrisse und Proportionen der Baute sollen erhalten bleiben. Umgekehrt soll aber nicht verhindert werden, dass bei einem Wiederaufbau offensichtlich störende Elemente weg- gelassen werden können. Ebenfalls zulässig müsse es sein, beim

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Wiederaufbau das Gebäudevolumen zu reduzieren und die dafür not- wendigen gestalterischen Anpassungen vorzunehmen. Auch im Be- richt UREK-N zur Standesinitiative Bauen ausserhalb Bauzone vom

22. August 2011 wird in Bezug auf Art. 24c Abs. 4 RPG darauf hinge- wiesen, dass damit künftig faktisch höhere Anforderungen für die Er- weiterung des sichtbaren Gebäudevolumens gelten. Dies entspreche der Tendenz, Erweiterungen insbesondere auf das bestehende Ge- bäudevolumen zu konzentrieren. Die Reduktion des Gebäudevolu- mens, verbunden allenfalls mit den notwendigen gestalterischen An- passungen, erscheine hingegen mit dieser Bestimmung problemlos möglich, was natürlich erwünscht sei. Vorbehalten bleibe die Unter- schutzstellung von Bauten. Abbruch und Wiederaufbau könnten ins- besondere aus Gründen des Denkmalschutzes unzulässig sein (Be- richt UREK-N, BBl 2011, S. 7090). In der Stellungnahme des Bundes- rates zum Bericht UREK-N vom 7. September 2011 wird diesbezüglich präzisiert, dass es unter dem Aspekt der Identitätswahrung nicht nötig sei, Bauten mit zusammengebautem Wohn- und Ökonomieteil in ge- nau diesen Dimensionen wieder aufzubauen, wenn für den bisherigen Ökonomieteil künftig keine Verwendung mehr bestehe. Im Fall eines Abbruchs und Wiederaufbaus dürften solche Bauten in Auslegung und Anwendung der neuen Bestimmung höchstens in jenen Dimensionen und regionaltypischen Ausprägungen wieder aufgebaut werden, die der (massvollen) Erweiterung entspräche, und die auch realisiert wer- den könnten, wenn die Baute nicht abgebrochen und wiederaufge- baut, sondern als bestehende Baute weitergenutzt würde.

E. 3.5 Die vorgenannten Ausführungen aus den Materialien machen deutlich, dass der Gesetzgeber beim Abbruch und Wiederaufbau eine Reduktion des Gebäudevolumens begrüsst und deshalb entspre- chende Vorgaben in der RPV ausdrücklich verankert hat. Solche Än- derungen am äusseren Erscheinungsbild sind damit zulässig, und da- für notwendige gestalterische Anpassungen sind somit allein im Rah- men der Identitätsprüfung zu berücksichtigen. Wenn folglich auf den kompletten oder teilweisen Wiederaufbau des Ökonomieteils verzich- tet und anstelle dessen ein reines Wohnhaus erstellt werden muss, weil der Ökonomieteil nach Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV nur mehr in dem Ausmass aufgebaut werden darf, als er die nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV zulässigen aBGF und Bruttonebenflächen (BNF) umfasst, muss es unter dem Blickwinkel der Identität der Baute zumindest auch mög- lich sein, auch das Wohnhaus zu Gunsten des Ökonomieteils etwas zu verkleinern, um damit der ursprünglichen Gestaltung vermehrt Rechnung zu tragen. Gemäss dem Erläuternden Bericht des Bundes- amtes für Raumentwicklung (ARE) zur Teilrevision der Raumpla- nungsverordnung vom Oktober 2012 hätten verschiedene Revisionen von RPG und RPV in die Richtung gezielt, Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erschweren und mit Art. 24c Abs. 4 RPG sei diesbezüglich ein weiterer Schritt erfolgt (S. 9; vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtes 1C_415/2014 vom 1. Oktober 2015 Erw. 3.6). Dass die Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG in erster Linie für Erweiterungen gedacht sind, zeigt ebenso die explizite Er- wähnung dieser Bestimmung in Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV. Aus dem

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Gesagten folgt, dass Art. 24c Abs. 4 RPG bei einer Reduktion des Ge- bäudevolumens regelmässig gar nicht einschlägig ist. Die zwingenden Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild bei einer zulässigen und erwünschten Reduktion des Gebäudevolumens beim Abbruch und Wiederaufbau sind nämlich in den seltensten Fällen für eine zeit- gemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung notwendig oder darauf ausgerichtet, die Einpassung in die Landschaft zu verbes- sern. Insofern ist es für die Prüfung der Identität vorliegend nicht mas- sgebend, ob die erfolgten Änderungen für eine zeitgemässe Wohnnut- zung notwendig sind oder die Einpassung in die Landschaft verbes- sern. Der Rekursgegner bringt schliesslich zu Recht vor, dass der frei- willige Verzicht auf den verfassungsrechtlich garantierten Bestand je- derzeit zulässig sein muss. Wenn die Baute dem Verfall preisgegeben oder ersatzlos abgebrochen werden kann, muss auch der teilweise Verzicht zulässig sein. Ob die vorliegenden Anpassungen am äusse- ren Erscheinungsbild die Identität der Baute einschliesslich ihrer Um- gebung in den wesentlichen Zügen wahren, ist nachfolgend somit im Rahmen einer Gesamtwürdigung der wesentlichen Umstände im Sinn von Art. 42 Abs. 3 RPV zu prüfen.

E. 3.6 Eine nach Art. 24c Abs. 1 RPG zugelassene Änderung gilt als "teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll", wenn die "Identität" der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Identität setzt voraus, dass die "Wesensgleichheit" der Baute hinsichtlich des Umfangs, der äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Er- schliessung und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet – also vorliegend am 1. Juli 1972 – befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität noch gewahrt ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). Zu berücksichtigen sind das äussere Erscheinungsbild, die An- zahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbe- stimmung, die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt und wohl auch die Änderungskosten (vgl. R. MUGGLI, in: Aemiseg- ger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 27 f. und 35). Gemäss der Praxis des AREG werden für die Prüfung der Identität insbesondere die Vergrösserung der Nutzfläche, Volumenveränderun- gen, innerhalb des Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsän- derungen und Umbauten, die Anzahl zusätzliche Wohneinheiten, Ver- änderungen des äusseren Erscheinungsbilds, Erweiterungen der Er- schliessung, Komfortsteigerungen sowie Umbaukosten in Betracht ge- zogen. Um auch modernere Bauformen ausserhalb der Bauzone zu ermöglichen und eine Annäherung an die zonenkonformen und stand-

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ortgebundenen Bauten zu erreichen, wird bei Umbauten, Erweiterun- gen und Wiederaufbauten ausdrücklich keine Kopie des bestehenden Gebäudes verlangt. Von den vorerwähnten Kriterien sind deshalb bei der Beurteilung der Identität einer Baute in erster Linie die Volumen- erweiterung und Dachgestaltung (Ortsüblichkeit von Dachneigung und Dachvorsprüngen) zu berücksichtigen und es kommt diesen beiden Kriterien eine besondere Bedeutung bei der Beurteilung der Wesens- gleichheit zu. In Landschaftsschutzgebieten gelten in Bezug auf das Erscheinungsbild von Ersatzbauten erhöhte Anforderungen (Vollzugs- handbuch AREG, Stand August 2018, Ziff. 3.9).

E. 3.7 Gemäss den Baugesuchsplänen orientiert sich der am gleichen Standort geplante Ersatzbau vorliegend am bestehenden Objekt, in- dem insbesondere der rechteckige Gebäudegrundriss und die Dach- form (Kreuzgiebel) mit Dachvorsprüngen übernommen werden. Auch bezüglich Gestaltung lehnt sich der Ersatzbau an das ursprüngliche Objekt in den wesentlichen Zügen an. Diesbezüglich sind insbeson- dere auch die von Vorinstanz und AREG verfügten Auflagen betref- fend das Anbringen eines Steinsockels, der Verblendung der beidsei- tigen Fensterfront zwischen Wohnhaus und Scheune mittels Holzleis- ten sowie der Holzschindelschirm beim Wohnhaus von wesentlicher Bedeutung. Dass dem Bauherrn dabei für die nachfolgende Detailpla- nung ein gewisser Spielraum bei der Ausgestaltung eingeräumt wird, kann den zuständigen Stellen vor diesem Hintergrund nicht vorgewor- fen werden, zumal die Bedeutung der Auflagen bekannt ist und im wei- teren Verfahren auch entsprechend geprüft wird. Die Änderungen am äusseren Erscheinungsbild sowie der gerügte Verlust der ursprüngli- chen Proportionen zwischen Wohnhaus und angebauter Scheune sind

– wie vorstehend ausgeführt (Erw. 3.4) – zulässige Folge der Vorga- ben von Art. 42 RPV. Wie die Vorinstanz sowie das AREG grundsätz- lich zu Recht vorbringen, werden die übrigen für die Identität wesentli- chen Merkmale vorliegend beachtet und teilweise sogar verbessert. So bleiben die Nutzungsart und die wirtschaftliche Zweckbestimmung gleich und das Nutzungsmass verringert sich durch den Wegfall einer Wohneinheit sogar. Darüber hinaus werden an der Erschliessung keine und an der Umgebung gemäss den Plänen und entsprechenden Auflagen nur unwesentliche Änderungen vorgenommen. So sind dies- bezüglich keine Stützmauern oder andere nachteilige Aussenraumge- staltungen vorgesehen. Auch folgt der Neubau dem gewachsenen Terrain und vermindert durch die Verkleinerung der zonenfremden Wohnnutzung die Auswirkungen auf Raum und Umwelt. Insgesamt ist damit die im Rahmen der Identitätsprüfung von der Bewilligungsbe- hörde vorgenommene Interessenabwägung auch unter Berücksichti- gung der Lage im Landschaftsschutzgebiet nicht zu bemängeln, zumal gemäss AREG auch das ANJF – als für den Landschaftsschutz zu- ständige kantonale Stelle – sowie die DMP keine Einwände gegen das vorliegende Bauvorhaben vorgebracht haben. Entgegen den Vorbrin- gen der Rekurrentin kann daher nicht von einer unvollständigen oder mangelhaften Interessenabwägung gesprochen werden. Zudem ist für die Frage der Identität der Baute vorliegend das AREG und nicht etwa die kantonale Denkmalpflege zuständig. Wie einleitend dargelegt

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(Erw. 2.2), ist die Denkmalpflege zuständig für die Frage der Schutz- würdigkeit, welche für das vorliegende Gebäude jedoch klar verneint wurde. Die entsprechenden, auf den Erhalt ausgerichteten Vorbringen der Rekurrentin sind unter dem Gesichtspunkt der Identität der Baute demnach nicht massgebend. Auch wenn die Rekurrentin vorliegend zumindest den teilweisen Erhalt der bestehenden Baute bevorzugen würde, besteht im Rahmen von Art. 24c RPG keine Pflicht, den Altbau zu erhalten und zu optimieren. Im Gegenteil gewährt die erweiterte Bestandesgarantie gemäss Art. 24c RPG das Recht, nicht mehr zo- nenkonforme, aber bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anla- gen abzubrechen und wiederaufzubauen. Die weiteren Rügen der Re- kurrentin betreffen hauptsächlich Detailabweichungen in der Gestal- tung, welche nicht die wesentlichen Elemente der Gesamtbeurteilung der Identität der Baute betreffen. Es trifft zwar zu, dass die Befenste- rung und der Kontrast der Süd- zur Nordseite etwas vom Bestehenden abweichen. Dies ist im Rahmen eines Wiederaufbaus jedoch zulässig, zumal der Kontrast weiterhin erkennbar ist und mit der Schindel- statt Eternitfassade eine gestalterische Verbesserung erzielt werden kann. Zudem ist aufgrund der geringen Raumhöhen sowie der unzweckmäs- sigen Zimmeranordnung eine Anpassung für die zeitgemässe Wohn- nutzung angezeigt, zumal sich diese nach objektiven Kriterien be- misst. Die im Bestand nicht vorhandene optische Abtrennung zwi- schen Wohnhaus und Scheune wird durch die verfügte Auflage über- spielt bzw. abgeschwächt. Inwiefern der Neubau die Dachvorsprünge ungenügend aufnimmt, begründet die Rekurrentin nicht. Die allenfalls im Bereich des Wohnhauses etwas vergrösserten Dachvorsprünge bewegen sich jedenfalls im Rahmen des Zulässigen. Entgegen den Vorbringen der Rekurrentin trifft es sodann nicht zu, dass anstelle ei- nes Holzbaus ein Betonbau erstellt werden soll (vgl. vi act. 33; Brand- schutznachweis). Zudem wird das Wohnhaus – wie von der Rekurren- tin gewünscht – geschindelt und nicht einfach mit Holzleisten über- klebt. Im Übrigen trifft der Vorwurf der Rekurrentin – wonach etwas völlig Anderes entsteht – vorliegend nicht zu. Die Gestalt des Gebäu- des mit Kreuzfrist erinnert nach wie vor an den Vorbestand und richtet sich auch in der Lage nach diesem aus und wahrt damit den regional- typischen Charakter, sofern sich ein solcher für die Stadt X.___ über- haupt bestimmen lässt (vgl. A. EBERLE, in: Schweizerische Gesell- schaft für Volkskunde (Hrsg.), Die Bauernhäuser des Kantons St.Gal- len Band 35.1, Basel 2018, S. 87). Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass das bestehende Gebäude im vorerwähnten Standard- werk keine Erwähnung findet und auch die Einschätzung des Vertre- ters der Denkmalpflege am Augenschein darauf hindeutet, dass es sich dabei nicht um ein herausragendes Beispiel regionaler Bauern- hausgeschichte handelt. Schliesslich ist auch das von der Rekurrentin angesprochene Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 3. April 2017 ("Degersheim") nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichbar, weil es dabei um eine Erweiterung ging. Insgesamt wahrt der vorlie- gende Ersatzbau folglich die Identität und hält auch die weiteren An- forderungen von Art. 24c RPG ein.

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E. 4 Weiter rügt die Rekurrentin die fehlende Abwägung mit dem Schonge- bot nach Art. 3 NHG.

E. 4.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG sorgen der Bund, seine Anstalten und Betriebe, sowie die Kantone bei der Erfüllung einer Bundesauf- gabe dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, ge- schichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont wer- den und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, unge- schmälert erhalten bleiben. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob der Eingriff in ein Objekt von nationaler, regionaler oder lokaler Bedeutung vorgenommen wird (Art. 3 Abs. 3 NHG). Eine Bundesaufgabe liegt bei- spielsweise bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG vor. Bei Landschafts-, Natur- und Kulturdenkmälern unter- scheidet das Gesetz (Art. 4 NHG) zwei Kategorien von Schutzobjek- ten: einerseits Objekte von nationaler Bedeutung – für welche erhöhte Anforderungen gelten (vgl. Art. 5 ff. NHG) – und andererseits solche von regionaler oder lokaler Bedeutung. Für Letztere gelten nur die in der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) definierten Verbind- lichkeiten, welche in Art. 3 NHG konkretisiert werden. Die Erstellung allfälliger Inventare und der Erlass besonderer Massnahmen sind Sa- che der Kantone. Diese stützen sich dabei entweder auf Art. 17 RPG oder ihre eigene Gesetzgebung (E. JEANNERAT/P. MOOR, in: Aemise- gger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nut- zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 17 N 19 ff.; BGE 137 II 266 Erw. 4).

E. 4.2 Das umstrittene Bauvorhaben liegt gemäss Richtplaneintrag (Koordinationsblatt V31, www.sg.ch/content/dam/sgch/bauen/raum- entwicklung/richtplanung/natur-und-landschaft/Vorranggebiete%20 Natur%20und%20Landschaft.pdf) im Landschaftsschutzgebiet S.___. Demnach umfassen Landschaftsschutzgebiete Landschaften und Landschaftsteile, die sich durch ihre Vielfalt, Einmaligkeit und Schön- heit oder ihre erdgeschichtliche Bedeutung auszeichnen. Die die Landschaft prägenden Elemente, wie Hecken und Feldgehölze, sowie Geländeformen, Gewässer und ihre natürliche Entwicklung dürfen nicht beeinträchtigt werden und Bauten und Anlagen sind besonders sorgfältig einzupassen. Zudem sollen stark in Erscheinung tretende, den Landschaftscharakter verändernde Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen vermieden werden. Die Schutzziele sind von den kantonalen und kommunalen Behörden bei ihren raumwirksamen Tätigkeiten als Rahmenbedingungen zu berücksichtigen (S. 3 ff. Richt- plantext). Die Vorinstanz hat diese Vorgaben durch Erlass von ent- sprechenden Ausführungsbestimmungen (Art. 60 der städtischen Bauordnung [SRS 731.1; abgekürzt BO]) grundeigentümerverbindlich umgesetzt. Demnach sind die im Zonenplan bezeichneten Land- schaftsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten und Bauten sind besonders gut zu gestalten und in die Landschaft einzufügen (Art. 60 Abs. 1 und 3 BO).

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 13/15

E. 4.3 Da es sich beim fraglichen Gebäude – wie vorstehend gezeigt

(Erw. 2.2) – entgegen der Ansicht der Rekurrentin nicht um ein

Schutzobjekt handelt, ist das Schongebot nach Art. 3 NHG diesbezüg-

lich nicht anwendbar. Umso mehr kann daher auch der ungeschmä-

lerte Erhalt der bestehenden Baute nicht verlangt werden. Zu berück-

sichtigen ist allerdings, dass sich das Bauvorhaben vorliegend in ei-

nem kommunalen Landschaftsschutzgebiet befindet. Deshalb ist

Art. 3 NHG grundsätzlich zu beachten, auch wenn es sich vorliegend

nicht um eine zusätzlich zu erstellende Baute, sondern um einen Er-

satzbau, handelt. Dieser orientiert sich an der bestehenden Baute und

wird im Volumen reduziert, weshalb er in der Landschaft weniger stark

in Erscheinung tritt. Die Landschaft prägende Elemente – wie z.B. die

südöstlich über der Strasse gelegenen geschützten Hecken bzw. Feld-

gehölze – tangiert das Bauvorhaben nicht. Ebenfalls werden keine

massgeblichen Terrainveränderungen vorgenommen. Zudem wurden

mittels Auflagen weitere Massnahmen verfügt, welche die Einfügung

in die Landschaft verbessern. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersicht-

lich, inwiefern der sorgfältig geplante und kleinere Ersatzbau die ge-

schützte Landschaft bzw. das Landschaftsschutzgebiet beeinträchti-

gen sollte, zumal auch das ANJF gemäss der kantonalen Bewilli-

gungsbehörde keinerlei Einwände gegen das Bauvorhaben vorge-

bracht hat. Das Schongebot nach Art. 3 NHG ist somit vom Bauvorha-

ben grundsätzlich nicht betroffen. Selbst wenn dem so wäre, wurde

vorliegend im Rahmen von Art. 24c RPG eine umfassende Interessen-

abwägung vorgenommen und die Vereinbarkeit mit den wichtigen An-

liegen der Raumplanung geprüft, wobei auch die Landschaftsschutz-

interessen, insbesondere durch den Erlass von Auflagen sowie den

Einbezug von entsprechenden Fachleuten, mitberücksichtigt wurden.

Zudem hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid Art. 60 BO er-

wähnt und kurz in Erwägung gezogen. Diesbezüglich hat die Vor-

instanz insbesondere auf die besonders gute Gestaltung geachtet und

zu Recht die erhöhten Anforderungen genügende Einordnung der

Baute in die Landschaft bejaht. Nach dem Gesagten verletzt das Bau-

vorhaben Art. 3 NHG bzw. die diesbezüglichen Schutzvorschriften

nicht.

E. 5 Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich beim fraglichen Objekt nicht um ein Schutzobjekt handelt und der geplante Ersatzneubau die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen wahrt. Sodann werden vorliegend auch die Anforderungen des Landschaftsschutzgebiets be- rücksichtigt. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen.

E. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 14/15

E. 6.2 Der von der Rekurrentin am 12. April 2019 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.

E. 7 Die Rekurrentin sowie der Rekursgegner stellen ein Begehren um Er- satz der ausseramtlichen Kosten.

E. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP).

E. 7.2 Der Rekursgegner obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzulegen; sie ist von der Rekurrentin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzuzurechnen.

E. 7.3 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.

Entscheid 1.

Der Rekurs der A.___ wird abgewiesen.

a) Die A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–.

b) Der am 12. April 2019 von der A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet.

a) Das Begehren von B.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird gutgeheissen. Die A.___ entschädigt B.___ ausseramtlich mit Fr. 3'250.–.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 15/15

b) Das Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.

Die Vorsteherin

Susanne Hartmann Regierungsrätin

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 19-2878 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 07.09.2020 Entscheiddatum: 24.08.2020 BDE 2020 Nr. 78 Art. 3 NHG, Art. 24c Abs. 4 RPG, Art. 42 RPV. Beim abzubrechenden Bauernhaus handelt es sich nicht um ein Schutzobjekt, weshalb aus denkmalpflegerischen Überlegungen keine Erhaltungspflicht besteht (Erw. 2). Da es sich vorliegend nicht um eine Erweiterung, sondern eine Reduktion des Gebäudevolumens handelt, ist Art. 24c Abs. 4 RPG nicht einschlägig. Insgesamt wahrt der geplante Ersatzbau die Identität der Baute im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 42 Abs. 1 RPV in den wesentlichen Zügen (Erw. 3). Sodann berücksichtigt das geplante Bauvorhaben die Anforderungen von Art. 3 NHG sowie des Landschaftsschutzgebiets (Erw. 4). // (Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2020/176 vom 1. Juli 2021 bestätigt. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben.) BDE 2020 Nr. 78 finden Sie im angehängten PDF-Dokument © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/16

Kanton St.Gallen Baudepartement

19-2878

Entscheid Nr. 78/2020 vom 24. August 2020 Rekurrentin A.___, gegen Vorinstanz Z.___ (Entscheid vom 8. März 2019) Rekursgegner B.___, vertreten durch Dr.iur. Marc Wolfer, Rechtsanwalt, Schützengasse 10, 9001 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Abbruch Wohnhaus und Scheune, Neubau Einfamilienhaus)

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 2/15

Sachverhalt A.

b) Innert der Auflagefrist vom 16. bis 29. August 2018 erhob die A.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben.

c) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 26. Februar 2019 stimmte das AREG der Erteilung der Baubewilligung zu und stellte fest, dass es sich beim Gebäude um ein rechtmässig erstelltes,

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 3/15

Gegen diesen Beschluss erhob die A.___ mit Schreiben vom 4. April 2019 Rekurs beim Baudepartement. Es werden folgende Anträge ge- stellt:

1. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid vom

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 4/15

a) Mit Vernehmlassung vom 1. Mai 2019 beantragt die Vorinstanz den Rekurs abzuweisen.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 5/15

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1.

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 6/15

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist – auch bezüglich Art. 3 NHG (vgl. P. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz- recht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 424 f. mit Hinweisen) – gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, für das fragliche Wohn- haus mit angebauter Scheune bestehe aufgrund seiner Schutzwürdig- keit eine Erhaltungspflicht. Es fehle an einer Begründung für den Ab- bruch.

2.1 Das Bauernhaus an der R.___strasse 13 war bis im Jahr 2011 im nicht grundeigentümerverbindlichen Inventar der schützenswerten Bauten der Stadt X.___ aufgeführt. Zurzeit wird es unbestrittenermas- sen nicht als Schutzobjekt bezeichnet. Da die Stadt X.___ jedoch über keine bzw. eine Schutzverordnung verfügt, welche älter als 15 Jahre ist, sind allfällige Baudenkmäler bis zum Erlass einer neuen Schutz- verordnung von Gesetzes wegen (ex lege) geschützt (vgl. Art. 176 Abs. 2 Bst. b des Planungs- und Baugesetzes [sGS 731.1; abgekürzt PBG]). Zu prüfen ist daher, ob es sich beim fraglichen Objekt um ein Schutzobjekt handelt.

2.2 Gemäss Beurteilung der städtischen Denkmalpflege vom

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 7/15

Die Rekurrentin beanstandet zudem, mit dem Bauvorhaben sei die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen nicht mehr gewahrt. Ins- besondere wird geltend gemacht, das äussere Erscheinungsbild werde durch das Projekt massiv verändert. Es zeige sich eindrücklich, dass beim Abbruch eines stattlichen Wohnhauses mit grossem Scheu- nenteil die Flächenbilanz nur im Rahmen gehalten werden könne, wenn die ursprüngliche Baute massiv "zusammengestaucht" werde. Dies gehe auf Kosten der äusseren Gestalt und des regionaltypischen Charakters.

3.1 Der Vollständigkeit halber zu erwähnen ist, dass die Rekurrentin am Augenschein vom 16. Oktober 2019 die bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der fraglichen Bauten im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG anerkannt hat. Dieser Punkt ist somit nicht mehr umstritten.

3.2 Im vorliegenden Fall ergibt der Flächenvergleich gemäss raum- planungsrechtlicher Teilverfügung des AREG vom 26. Februar 2019 eine Reduktion der Fläche zum Bestand per 1. Juli 1972 von 33 m2 (davon 31 m2 anrechenbare Bruttogeschossfläche [aBGF]). Entgegen den Vorbringen der Rekurrentin ist dabei auch die sich im Erdge- schoss befindliche Loggia miteinbezogen worden, wie ein Vergleich der Berechnung (9,00 m x 24,00 m) mit dem vermassten Grundriss- plan zeigt. Beim vorliegenden Abbruch und Wiederaufbau handelt es sich somit um keine Flächenerweiterung nach Art. 42 Abs. 3 RPV. Durch den nicht mehr im gleichen Umfang wiederaufgebauten Wohn- hausteil wird sodann das Gebäudevolumen erheblich reduziert.

3.3 Der Rekursgegner macht diesbezüglich geltend, die Bestim- mung von Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV verunmögliche unter Umständen den äusserlich identischen Wiederaufbau von Kreuzfirstbauten. Da zu- mindest keine Pflicht zur Ausschöpfung des Erweiterungspotenzials bestehe, habe dies beim Wiederaufbau unweigerlich Konsequenzen auf das äussere Erscheinungsbild.

3.4 Gemäss Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV darf das Gebäudevolumen nur so weit wieder aufgebaut werden, dass es die nach Absatz 3 zu- lässige Fläche umfassen kann. Im Vorentwurf und erläuternden Be- richt der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Na- tionalrates (UREK-N) zur Standesinitiative Bauen ausserhalb Bauzone vom 4. April 2011 (www.parlament.ch/centers/documents/de/bericht- urek-n-08-314-2011-04-04-d.pdf) wird dazu ausgeführt, dass die Ver- änderungen bei Abbruch und Wiederaufbau sich auf den Rahmen des- sen beschränken müssen, was auch bei Sanierungen üblich ist. Aus der Distanz soll letztlich nicht ersichtlich werden, dass nicht nur eine Sanierung, sondern ein Abbruch und Wiederaufbau stattgefunden hat. Charakter, Gestaltung, äussere Umrisse und Proportionen der Baute sollen erhalten bleiben. Umgekehrt soll aber nicht verhindert werden, dass bei einem Wiederaufbau offensichtlich störende Elemente weg- gelassen werden können. Ebenfalls zulässig müsse es sein, beim

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 8/15

Wiederaufbau das Gebäudevolumen zu reduzieren und die dafür not- wendigen gestalterischen Anpassungen vorzunehmen. Auch im Be- richt UREK-N zur Standesinitiative Bauen ausserhalb Bauzone vom

3.5 Die vorgenannten Ausführungen aus den Materialien machen deutlich, dass der Gesetzgeber beim Abbruch und Wiederaufbau eine Reduktion des Gebäudevolumens begrüsst und deshalb entspre- chende Vorgaben in der RPV ausdrücklich verankert hat. Solche Än- derungen am äusseren Erscheinungsbild sind damit zulässig, und da- für notwendige gestalterische Anpassungen sind somit allein im Rah- men der Identitätsprüfung zu berücksichtigen. Wenn folglich auf den kompletten oder teilweisen Wiederaufbau des Ökonomieteils verzich- tet und anstelle dessen ein reines Wohnhaus erstellt werden muss, weil der Ökonomieteil nach Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV nur mehr in dem Ausmass aufgebaut werden darf, als er die nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV zulässigen aBGF und Bruttonebenflächen (BNF) umfasst, muss es unter dem Blickwinkel der Identität der Baute zumindest auch mög- lich sein, auch das Wohnhaus zu Gunsten des Ökonomieteils etwas zu verkleinern, um damit der ursprünglichen Gestaltung vermehrt Rechnung zu tragen. Gemäss dem Erläuternden Bericht des Bundes- amtes für Raumentwicklung (ARE) zur Teilrevision der Raumpla- nungsverordnung vom Oktober 2012 hätten verschiedene Revisionen von RPG und RPV in die Richtung gezielt, Erweiterungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu erschweren und mit Art. 24c Abs. 4 RPG sei diesbezüglich ein weiterer Schritt erfolgt (S. 9; vgl. dazu Urteil des Bundesgerichtes 1C_415/2014 vom 1. Oktober 2015 Erw. 3.6). Dass die Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG in erster Linie für Erweiterungen gedacht sind, zeigt ebenso die explizite Er- wähnung dieser Bestimmung in Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV. Aus dem

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 9/15

3.6 Eine nach Art. 24c Abs. 1 RPG zugelassene Änderung gilt als "teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll", wenn die "Identität" der Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Identität setzt voraus, dass die "Wesensgleichheit" der Baute hinsichtlich des Umfangs, der äusseren Erscheinung sowie der Zweckbestimmung gewahrt bleibt und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Er- schliessung und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist also nicht völlige Gleichheit von Alt und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht – auf die "wesentlichen Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des Objekts. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet – also vorliegend am 1. Juli 1972 – befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die Identität noch gewahrt ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). Zu berücksichtigen sind das äussere Erscheinungsbild, die An- zahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirtschaftliche Zweckbe- stimmung, die Auswirkungen auf die Raumordnung und die Umwelt und wohl auch die Änderungskosten (vgl. R. MUGGLI, in: Aemiseg- ger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c N 27 f. und 35). Gemäss der Praxis des AREG werden für die Prüfung der Identität insbesondere die Vergrösserung der Nutzfläche, Volumenveränderun- gen, innerhalb des Gebäudevolumens vorgenommene Nutzungsän- derungen und Umbauten, die Anzahl zusätzliche Wohneinheiten, Ver- änderungen des äusseren Erscheinungsbilds, Erweiterungen der Er- schliessung, Komfortsteigerungen sowie Umbaukosten in Betracht ge- zogen. Um auch modernere Bauformen ausserhalb der Bauzone zu ermöglichen und eine Annäherung an die zonenkonformen und stand-

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 10/15

3.7 Gemäss den Baugesuchsplänen orientiert sich der am gleichen Standort geplante Ersatzbau vorliegend am bestehenden Objekt, in- dem insbesondere der rechteckige Gebäudegrundriss und die Dach- form (Kreuzgiebel) mit Dachvorsprüngen übernommen werden. Auch bezüglich Gestaltung lehnt sich der Ersatzbau an das ursprüngliche Objekt in den wesentlichen Zügen an. Diesbezüglich sind insbeson- dere auch die von Vorinstanz und AREG verfügten Auflagen betref- fend das Anbringen eines Steinsockels, der Verblendung der beidsei- tigen Fensterfront zwischen Wohnhaus und Scheune mittels Holzleis- ten sowie der Holzschindelschirm beim Wohnhaus von wesentlicher Bedeutung. Dass dem Bauherrn dabei für die nachfolgende Detailpla- nung ein gewisser Spielraum bei der Ausgestaltung eingeräumt wird, kann den zuständigen Stellen vor diesem Hintergrund nicht vorgewor- fen werden, zumal die Bedeutung der Auflagen bekannt ist und im wei- teren Verfahren auch entsprechend geprüft wird. Die Änderungen am äusseren Erscheinungsbild sowie der gerügte Verlust der ursprüngli- chen Proportionen zwischen Wohnhaus und angebauter Scheune sind

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 11/15

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 12/15

Weiter rügt die Rekurrentin die fehlende Abwägung mit dem Schonge- bot nach Art. 3 NHG.

4.1 Gemäss Art. 3 Abs. 1 NHG sorgen der Bund, seine Anstalten und Betriebe, sowie die Kantone bei der Erfüllung einer Bundesauf- gabe dafür, dass das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, ge- schichtliche Stätten sowie Natur- und Kulturdenkmäler geschont wer- den und, wo das allgemeine Interesse an ihnen überwiegt, unge- schmälert erhalten bleiben. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob der Eingriff in ein Objekt von nationaler, regionaler oder lokaler Bedeutung vorgenommen wird (Art. 3 Abs. 3 NHG). Eine Bundesaufgabe liegt bei- spielsweise bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG vor. Bei Landschafts-, Natur- und Kulturdenkmälern unter- scheidet das Gesetz (Art. 4 NHG) zwei Kategorien von Schutzobjek- ten: einerseits Objekte von nationaler Bedeutung – für welche erhöhte Anforderungen gelten (vgl. Art. 5 ff. NHG) – und andererseits solche von regionaler oder lokaler Bedeutung. Für Letztere gelten nur die in der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) definierten Verbind- lichkeiten, welche in Art. 3 NHG konkretisiert werden. Die Erstellung allfälliger Inventare und der Erlass besonderer Massnahmen sind Sa- che der Kantone. Diese stützen sich dabei entweder auf Art. 17 RPG oder ihre eigene Gesetzgebung (E. JEANNERAT/P. MOOR, in: Aemise- gger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Nut- zungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 17 N 19 ff.; BGE 137 II 266 Erw. 4).

4.2 Das umstrittene Bauvorhaben liegt gemäss Richtplaneintrag (Koordinationsblatt V31, www.sg.ch/content/dam/sgch/bauen/raum- entwicklung/richtplanung/natur-und-landschaft/Vorranggebiete%20 Natur%20und%20Landschaft.pdf) im Landschaftsschutzgebiet S.___. Demnach umfassen Landschaftsschutzgebiete Landschaften und Landschaftsteile, die sich durch ihre Vielfalt, Einmaligkeit und Schön- heit oder ihre erdgeschichtliche Bedeutung auszeichnen. Die die Landschaft prägenden Elemente, wie Hecken und Feldgehölze, sowie Geländeformen, Gewässer und ihre natürliche Entwicklung dürfen nicht beeinträchtigt werden und Bauten und Anlagen sind besonders sorgfältig einzupassen. Zudem sollen stark in Erscheinung tretende, den Landschaftscharakter verändernde Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen vermieden werden. Die Schutzziele sind von den kantonalen und kommunalen Behörden bei ihren raumwirksamen Tätigkeiten als Rahmenbedingungen zu berücksichtigen (S. 3 ff. Richt- plantext). Die Vorinstanz hat diese Vorgaben durch Erlass von ent- sprechenden Ausführungsbestimmungen (Art. 60 der städtischen Bauordnung [SRS 731.1; abgekürzt BO]) grundeigentümerverbindlich umgesetzt. Demnach sind die im Zonenplan bezeichneten Land- schaftsschutzgebiete in ihrem Charakter zu erhalten und Bauten sind besonders gut zu gestalten und in die Landschaft einzufügen (Art. 60 Abs. 1 und 3 BO).

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 13/15

4.3 Da es sich beim fraglichen Gebäude – wie vorstehend gezeigt (Erw. 2.2) – entgegen der Ansicht der Rekurrentin nicht um ein Schutzobjekt handelt, ist das Schongebot nach Art. 3 NHG diesbezüg- lich nicht anwendbar. Umso mehr kann daher auch der ungeschmä- lerte Erhalt der bestehenden Baute nicht verlangt werden. Zu berück- sichtigen ist allerdings, dass sich das Bauvorhaben vorliegend in ei- nem kommunalen Landschaftsschutzgebiet befindet. Deshalb ist Art. 3 NHG grundsätzlich zu beachten, auch wenn es sich vorliegend nicht um eine zusätzlich zu erstellende Baute, sondern um einen Er- satzbau, handelt. Dieser orientiert sich an der bestehenden Baute und wird im Volumen reduziert, weshalb er in der Landschaft weniger stark in Erscheinung tritt. Die Landschaft prägende Elemente – wie z.B. die südöstlich über der Strasse gelegenen geschützten Hecken bzw. Feld- gehölze – tangiert das Bauvorhaben nicht. Ebenfalls werden keine massgeblichen Terrainveränderungen vorgenommen. Zudem wurden mittels Auflagen weitere Massnahmen verfügt, welche die Einfügung in die Landschaft verbessern. Vor diesem Hintergrund ist nicht ersicht- lich, inwiefern der sorgfältig geplante und kleinere Ersatzbau die ge- schützte Landschaft bzw. das Landschaftsschutzgebiet beeinträchti- gen sollte, zumal auch das ANJF gemäss der kantonalen Bewilli- gungsbehörde keinerlei Einwände gegen das Bauvorhaben vorge- bracht hat. Das Schongebot nach Art. 3 NHG ist somit vom Bauvorha- ben grundsätzlich nicht betroffen. Selbst wenn dem so wäre, wurde vorliegend im Rahmen von Art. 24c RPG eine umfassende Interessen- abwägung vorgenommen und die Vereinbarkeit mit den wichtigen An- liegen der Raumplanung geprüft, wobei auch die Landschaftsschutz- interessen, insbesondere durch den Erlass von Auflagen sowie den Einbezug von entsprechenden Fachleuten, mitberücksichtigt wurden. Zudem hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid Art. 60 BO er- wähnt und kurz in Erwägung gezogen. Diesbezüglich hat die Vor- instanz insbesondere auf die besonders gute Gestaltung geachtet und zu Recht die erhöhten Anforderungen genügende Einordnung der Baute in die Landschaft bejaht. Nach dem Gesagten verletzt das Bau- vorhaben Art. 3 NHG bzw. die diesbezüglichen Schutzvorschriften nicht.

Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich beim fraglichen Objekt nicht um ein Schutzobjekt handelt und der geplante Ersatzneubau die Identität der Baute in den wesentlichen Zügen wahrt. Sodann werden vorliegend auch die Anforderungen des Landschaftsschutzgebiets be- rücksichtigt. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzuweisen.

6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 14/15

6.2 Der von der Rekurrentin am 12. April 2019 geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen.

Die Rekurrentin sowie der Rekursgegner stellen ein Begehren um Er- satz der ausseramtlichen Kosten.

7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP).

7.2 Der Rekursgegner obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzulegen; sie ist von der Rekurrentin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzuzurechnen.

7.3 Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.

Entscheid 1.

Der Rekurs der A.___ wird abgewiesen.

a) Die A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–.

b) Der am 12. April 2019 von der A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet.

a) Das Begehren von B.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird gutgeheissen. Die A.___ entschädigt B.___ ausseramtlich mit Fr. 3'250.–.

Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 78/2020), Seite 15/15

b) Das Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen.

Die Vorsteherin

Susanne Hartmann Regierungsrätin