19-2616

Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 19-2616 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 24.07.2020 Entscheiddatum: 10.07.2020 BDE 2020 Nr. 60 Art. 50 BV, Art. 28 und 45 VRP, Art. 15 und 67 BauG. Sind die Voraussetzungen für die Beschwerdelegitimation gegeben, ist der Beschwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zugelassen, wenn ihm durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen entstehen würde (Erw. 1.2.1). Es ist durchaus zulässig, im Rahmen der Rekurserhebung andere Gründe, die gegen ein Bauvorhaben sprechen, vorzubringen, als dies im erstinstanzlichen Verfahren der Fall war (Erw. 1.2.2). Die erforderlichen Parkplätze für die zu erwartende Nutzung oder die möglichen Nutzungsarten müssen in der Regel bereits im Baugesuch für einen Neubau ausgewiesen sein (Erw. 5.4.7.3). Es ist den überzeugenden Ausführungen der kantonalen Fachstelle (Hochbauamt) zu folgen, wonach das geplante Vorhaben die verlangte gute Einordnung nicht aufweist. Die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung ist sachlich nicht vertretbar, ignoriert sie doch das bestehende städtebauliche Muster und stützt sich auf Vergleichsobjekte, welche städtebaulich in einem völlig anderen Kontext stehen (Erw. 8). BDE 2020 Nr. 60 finden Sie im angehängten PDF-Dokument © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/26

Kanton St.Gallen Baudepartement

19-2616

Entscheid Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Rekurrenten

A.___ und B.___ vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Bau- und Infrastrukturkommission Z.___ (Entscheid vom 12. März 2019) vertreten durch Dr. Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen Rekursgegner C.___ vertreten durch lic.iur. Samuel Mäder, Rechtsanwalt, St.Galler Strasse 99, 9201 Gossau Betreff Baubewilligung (Abbruch Wohnhaus, Neubau Mehrfamilienhaus mit Ladenlokal)

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Sachverhalt A.

Die D.___ GmbH ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grund- buch Z.___, an der E.___strasse (Gemeindestrasse 1. Klasse) in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Ge- meinde Z.___ in der Kernzone (KE), wobei ein kleines Stück im west- lichen Bereich der Grünzone Freihaltung (GF) zugeordnet ist. Sodann befindet sich das Grundstück im Gewässerschutzbereich Au. Westlich des Grundstücks verläuft die F.___strasse (Gemeindestrasse

2. Klasse), welche über den G.___weg (Weg 2. Klasse) mit der E.___strasse verbunden ist. Das Gebiet westlich der F.___strasse ist der Kernzone B zugeordnet. Das genannte Gebiet der Kernzone B be- findet sich sodann im Perimeter des Strukturschutzgebiets gemäss der geltenden Schutzverordnung. Das Grundstück Nr. 001 ist derzeit mit einem zusammengebauten Wohnhaus (Vers.-Nrn. 100 und 101) über- baut. A.___ und B.___ sind Stockwerkeigentümer in der Liegenschaft "E.___strasse " (Vers.-Nr. 102) auf dem Nachbargrundstück Nr. 002.

B.

a) Mit Baugesuch vom 27. April 2018 beantragte das C.___ bei der Bau- und Infrastrukturkommission Z.___ die Baubewilligung für den Abbruch der bestehenden Gebäude und die Erstellung eines vierge- schossigen Wohn- und Gewerbehauses samt Attikageschoss auf Grundstück Nr. 001. Im Erdgeschoss soll ein Ladenlokal errichtet wer- den. In den darüber liegenden Geschossen befinden sich insgesamt sieben Wohnungen. Im Untergeschoss ist eine Einstellhalle für Fahr- zeuge geplant. Die Einstellhalle soll über einen Autolift von der E.___strasse her erschlossen werden.

b) Innert der Auflagefrist vom 16. Juli bis 30. Juli 2018 erhoben A.___ und B.___ öffentlich-rechtliche Einsprache. Sie rügten, dass die Bauordnung in der Kernzone eine gute Einordnung in die charakteris- tische Umgebung verlange. Die erforderte Einordnung sei beim vorlie- genden Bauvorhaben nicht gegeben, da es der Bebauungsstruktur zwischen E.___strasse und F.___strasse widerspreche.

c) Mit Beschluss vom 12. März 2019 erteilte die Bau- und Infra- strukturkommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprache von A.___ und B.___ ab. Der Argu- mentation der Einsprecher, wonach zwischen der E.___strasse und der F.___strasse ein einheitliches städtebauliches Konzept mit weni- ger hohen Gebäuden und geringen Gebäudevolumen im rückwärtigen Bereich zur F.___strasse hin bestehe, könne nicht gefolgt werden.

C.

Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, beide vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom

1. April 2019 Rekurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 8. Mai 2019 werden folgende Anträge gestellt:

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1. Ziff. 1 des Einspracheentscheides der Bau- und Infra- strukturkommission der politischen Gemeinde Z.___ (im Folgenden kurz BIK Z.___) vom 12. März 2019 für das Baugesuch Nr. 104/2018, Abbruch Wohnhaus und Neubau Mehrfamilienhaus mit Ladenlokal auf Grundstück Nr. 001, sei aufzuheben; die öffentlich-rechtliche Einsprache A.___ und B.___ sei gutzuheissen; 2. Ziff. 2 des Einspracheentscheides der BIK Z.___ vom

12. März 2019 für das Baugesuch Nr. 104/2018, Ab- bruch Wohnhaus und Neubau Mehrfamilienhaus mit Ladenlokal auf Grundstück Nr. 001, sei aufzuheben; die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB von A.___ und B.___ sei gutzuheissen; 3. Ziff. 3 und 4 des Einspracheentscheides der BIK Z.___ vom 12. März 2019 für das Baugesuch Nr. 104/2018, Abbruch Wohnhaus und Neubau Mehrfamilienhaus mit Ladenlokal auf Grundstück Nr. 001, sei aufzuhe- ben,  mit Einschluss der gesondert von der BIK Z.___ ausgestellten Baubewilligung zum Beschluss vom

12. März 2019 (versandt am 19. März 2019); und  mit Einschluss von allen weiteren Teilbewilligungen von kommunalen und kantonalen Behörden. 4. Dementsprechend sei das Baugesuch Nr. 104/2018  wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschrif- ten abzuweisen;  wegen Verletzung von Art. 684 ZGB abzuweisen. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, dass die Baubewilligung den Rekurrenten nicht vollständig eröffnet worden sei. Sodann sei die Bau- bewilligung unter der Auflage erteilt worden, dass zahlreiche Unterla- gen (Farb- und Materialkonzept, Detailangaben zur Gestaltung von Sockel, Mittelschaft und Dachrand, Umgebungsgestaltung usw.) nach- zureichen seien. Da offenbar weitere Unterlagen notwendig seien, habe das Bauvorhaben nicht abschliessend beurteilt werden können. Entsprechend hätte die Baubewilligung nicht erteilt werden dürfen. In materieller Hinsicht rügen die Rekurrenten, dass die Regelbauvor- schriften gemäss Art. 12 des Baureglements der Politischen Ge- meinde Z.___ (abgekürzt BauR) für die Kernzone lediglich einen all- seitigen Grenzabstand von 4 m vorsehen würden. Regelungen über Gebäudelänge, Gebäudetiefen, Geschosszahl, Zulässigkeit des Aus- baus von Unter- oder von Dachgeschossen, Gebäude- und Firsthöhen

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oder Nutzungsdichten würden fehlen. Daher seien subsidiär die Bau- vorschriften gemäss Art. 67 des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 (nGS 8,134; abgekürzt BauG) anwendbar. Diese Bauvorschriften seien jedoch nicht eingehalten. Das Bauvorhaben würde sodann auch nicht die gemäss Art. 12 BauR verlangte gute Einordnung in die cha- rakteristische Umgebung erfüllen. In der Umgebung des Bauvorha- bens zeige sich eine städtebauliche Grundordnung, wonach sich Hauptvolumen und Hauptfassaden zur E.___strasse hin orientierten und so einen Bezug zur Öffentlichkeit schaffen würden. Nebennutzun- gen seien im rückwärtigen Bereich angeordnet und seien in der Regel weniger hoch. Das als konventioneller Zweispänner konzipierte Bau- vorhaben ordne sich in diese Umgebung – auch unter Berücksichti- gung der Dachform – nicht gut ein. Im Weiteren lasse sich das streitige Bauvorhaben auch nicht mit dem Strukturschutzgebiet des ehemali- gen Stickereiquartiers F.___strasse vereinbaren. Weiter rügen die Re- kurrenten eine Verletzung von Art. 684 des Schweizerischen Zivilge- setzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) in Bezug auf erteilte Ausnahme- bewilligungen und die Beschattung ihres Grundstücks.

D.

a) Mit Vernehmlassung vom 28. Juni 2019 beantragt die Vorinstanz den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge- macht, dass im Einspracheentscheid die gute Einordnung nach Art. 12 BauR eingehend dargelegt worden sei. Die von den Rekurrenten ge- rügten gestalterischen Auflagen hätten aufgrund eines Personalwech- sels irrtümlicherweise Eingang in die Baubewilligung gefunden. Diese Auflagen werde die Vorinstanz nach Durchführung eines Rekursau- genscheins widerrufen. Ein Teil der gerügten Auflagen sei sodann be- reits erfüllt. So sei die Sichtzone zwischenzeitlich im Grundbuch ange- merkt. Auch sei die Bestimmung der genauen Nutzung des Ladenlo- kals erst in einem späteren Zeitpunkt zulässig. Die erforderlichen Park- plätze seien jedenfalls bereits vorhanden.

b) Mit Vernehmlassung vom 12. Juli beantragt 2019 C.___, vertre- ten durch lic.iur. Samuel Mäder, Rechtsanwalt, Gossau, den Rekurs, soweit darauf einzutreten ist, unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Be- gründung wird geltend gemacht, dass die Eröffnung des Einsprache- entscheids und der Baubewilligung ausreichend sei. Die Rüge, wo- nach die Auflage zur Nachreichung weiterer Unterlagen unzulässig sei, gehe fehl. So habe z.B. das Material- und Farbkonzept bereits im Einspracheverfahren vorgelegen. Zahlreiche der von den Rekurrenten gerügten Unterlagen seien sodann im Einspracheverfahren nie Thema gewesen. Durch die nachzureichenden Unterlagen seien die Rekur- renten auch nicht in ihren schützenswerten Interessen betroffen. Zwar regle Art. 12 BauR lediglich einen allseitigen Grenzabstand von 4 m. Aus der Vorschrift, dass sich Bauten bezüglich Stellung, Gebäude- und Dachform, Traufe und Fassadengliederung gut in die charakteris- tische Umgebung einzuordnen hätten, seien die nötigen Rahmenbe- dingungen bezüglich Höhe, Ausdehnung und Gestaltung gegeben. Die Kritik, wonach das Bauvorhaben die Einordnungsvorschrift nach

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Art. 12 BauR nicht erfülle, gehe fehl. Zum einen hätten es die Rekur- renten versäumt sich mit den diesbezüglichen vorinstanzlichen Aus- führungen auseinanderzusetzen. Zum anderen liege der Entscheid über die gute Einordnung in der von der Gemeindeautonomie ge- schützten Ermessens- und Entscheidfreiheit der Vorinstanz. Darüber hinaus wiederholt der Rekursgegner die im Einsprachverfahren ge- machten Ausführungen zur guten Einordnung und bestreitet das Be- stehen eines städtebaulichen Grundprinzips. In Bezug auf Art. 684 ZGB macht der Rekursgegner geltend, dass lediglich für die Erstellung eines Unterflurbehälters eine Ausnahmebewilligung erteilt worden sei. Die Rüge der Beschattung sei sodann irrelevant, der Entzug von Sonne und Licht nur dann unzulässig sei, wenn er von baurechtlich nicht gesetzeskonformen Bauten ausgehe.

c) Mit Amtsbericht vom 26. August 2019 führt das kantonale Hoch- bauamt (HBA) aus, dass es für die Integration eines Gebäudes primär eine gute städtebauliche Setzung brauche. Allein ohne eine konsis- tente volumetrische und architektonische Umsetzung könnten die An- forderungen an die Einfügung in den Ort jedoch nicht erfüllt werden. Im vorliegenden Fall der E.___strasse seien die historischen Struktu- ren in der jüngeren Vergangenheit mehrheitlich übernommen und wei- terentwickelt worden. Damit sei das hergebrachte städtebauliche Mus- ter in die Gegenwart überführt worden. Dieses Muster besitze damit eine klare Relevanz. Es gehe von einem Hauptvolumen an der E.___strasse und einem Sekundärvolumen an der F.___strasse aus. Aufgrund der aktuell angestrebten inneren Entwicklung der Siedlun- gen sei es denkbar, diese beiden Gebäudevolumina in einem Baukör- per umzusetzen. Dabei sei jedoch zu beachten, dass sich das Sekun- därvolumen volumetrisch markant vom Hauptvolumen absetze. Dem widerspreche jedoch das vorliegende Bauprojekt, so dass die städte- baulichen und architektonischen Qualitäten einer guten Einordnung nicht gegeben seien.

E.

a) Das Baudepartement führte am 14. November 2019 in Anwe- senheit der Verfahrensbeteiligten sowie des Kantonsbaumeisters ei- nen Augenschein durch.

b) Mit Eingabe vom 14. November 2019 reichte der Rekursgegner das am Augenschein erwähnte Dossier mit Stellungnahmen und Plä- nen ein.

c) Mit Eingabe vom 23. Dezember 2019 lassen sich die Rekurren- ten zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Sie wiederholen, dass Art. 12 BauR als Regelbauvorschrift lediglich einen allseitigen Grenz- abstand von 4 m vorsehe. Diese Regelung genüge nicht mit Blick auf Art. 4 BauG. Daran ändere auch die Einordnungsvorschrift nach Art. 12 BauR nichts, da diese lediglich als kommunale Einordnungs- vorschrift zu betrachten sei. Als Konsequenz daraus folge, dass die "Ersatzvorschriften" von Art. 67 BauG anwendbar seien. Bei der Beur-

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teilung der Einordnung habe die Vorinstanz den Neubau "104" (Grund- stück Nr. 004) und "E.___strasse 5" (Grundstück Nr. 006) als Ver- gleichsobjekte herangezogen. Die genannten Objekte seien für die Beurteilung des Bebauungsmusters jedoch nicht relevant. So gehe auch der Kantonsbaumeister von einer fehlenden städtebaulichen Ein- ordnung des Bauvorhabens aus. Darüber hinaus missachte das Bau- projekt auch die in unmittelbarer Umgebung vorherrschende Dachform und Trauflinie. Durch die Fassadenhöhe von über 15 m im hinteren Bereich würden die Rekurrenten in Bezug auf das Tageslicht und die Besonnung beeinträchtigt. Diese wohnhygienischen Gesichtspunkte seien sowohl in die öffentlich-rechtliche Interessensabwägung wie auch in die Beurteilung nach Art. 684 ZGB einzubeziehen. Zu bemän- geln sein sodann die Erschliessung mittels Autolifts über die E.___strasse.

d) Mit Beschluss vom 3. Januar 2020 widerrief die Vorinstanz die nachfolgenden – in der Baubewilligung vom 12. März 2019 verfügten

– Bedingungen bzw. Auflagen:

 Ziffer 3.5.1 und Ziffer 17.1 betreffend detailliertes Farb- und Materialkonzept;  Ziffer 3.5.5 und Ziffer 17.4 betreffend Vorschlag zur Materialität;  Ziffer 3.5.4 und Ziffer 17.3 betreffend konstruktive Durchbildung;  Ziffer 3.5.7 und Ziffer 16.6 betreffend Öffnungsverhält- nis über Eck zur E.___strasse / Fensteröffnung. e) Mit Eingabe vom 7. Januar 2020 lässt sich die Vorinstanz, seit dem Augenschein vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, Rechtsan- walt, St.Gallen, zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Die Einord- nungsvorschrift nach Art. 12 BauR habe rein kommunale Bedeutung. Die Beurteilung des HBA greife stark in den Ermessensspielraum der Vorinstanz bei der Auslegung von Art. 12 BauR ein. Die von den Re- kurrenten behauptete mögliche Erschliessung über die F.___strasse – und somit über die Grünzone – sei unzulässig.

f) Mit Eingabe vom 31. Januar 2020 lässt sich der Rekursgegner zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Er weist darauf hin, dass das Bauvorhaben weder im Strukturschutz- noch im Ortsbildschutzgebiet liege; anwendbar seien lediglich die Regelbauvorschriften. Es sei of- fensichtlich unzutreffend, dass ein Bebauungsmuster mit Vorder- und Hinterhaus bestehe. Die Liegenschaft der Rekurrenten sei im hinteren Bereich nicht deswegen tiefer, weil damit Rücksicht auf ein angebli- ches Bebauungsmuster genommen worden sei. Der Grund liege viel- mehr darin, dass wegen Ausschöpfung der Ausnützungsziffer keine weiteren bzw. höheren Bauten mehr zulässig gewesen seien. Der Hin- weis des Kantonsbaumeisters, wonach sich ein Satteldach besser in die bestehende Umgebung einordne, ignoriere die Tatsache, dass die

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Umgebung gar nicht von Satteldächern geprägt sei. Der Kantonsbau- meister schränke das Beurteilungsgebiet ohne Begründung und damit willkürlich so stark ein, dass nicht mehr von einem "Ortsbild" oder einer "Umgebung" gesprochen werden könne. Vielmehr mache er letztlich das Grundstück der Rekurrenten zum Massstab. Mit Blick auf die all- gemein gehaltene Einordnungsvorschrift obliege es den örtlichen Be- hörden zu bestimmen, auf welches Gebiet sich der Begriff "charakte- ristische Umgebung" beziehe und welche Baubeschränkungen – wenn überhaupt – sich daraus ergeben könnten. In dieses Ermessen sei nicht einzugreifen.

g) In Reaktion auf die erhaltenen Stellungnahmen wiederholten die Rekurrenten mit Eingabe vom 24. Februar 2020, dass es sich bei Art. 12 BauR nicht einfach um eine "rein kommunale Einfügungsvor- schrift" handle, welche die Baubehörden "nach freiem Ermessen" aus- legen könnten. Die Pflicht zur "guten Einordnung" sei in Art. 15 BauG enthalten, womit eine kantonale Einordnungvorschrift vorliege. Die Kri- tik des Rekursgegners am Augenscheinprotokoll stütze sich auf ein von ihm selbst erstelltes "Dossier" mit einseitiger und willkürlicher In- terpretation von Dachformen und Gebäudearten. Der von der Vo- rinstanz mit Beschluss vom 3. Januar 2020 erfolgte teilweise Widerruf der Bedingungen und Auflagen sei aufgrund des Devolutiveffekts wäh- rend des Rekursverfahrens unzulässig.

F.

Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1.

1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Der Rekursgegner bestreitet jedoch in mehrfacher Hinsicht die Rekursberechtigung. Die Rekurrenten würden mehrere Auflagen zur Nachreichung von Unterlagen rügen, obwohl dadurch ihre Interessen gar nicht berührt seien. Sodann sei auf Rügen, welche nicht bereits in der Einsprache erhoben worden seien, ohnehin nicht einzutreten.

1.2.1 Nach Art. 45 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Nach der bundesgericht- lichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest

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grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschüt- terungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Krite- rium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung be- jaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Die erforderli- che räumliche Nähe der Rekurrenten zum Bauvorhaben wird zu Recht nicht bestritten. Der Rekursgegner stellt jedoch das schutzwürdige In- teresse der Rekurrenten bei einzelnen Rügen in Abrede. In Bausa- chen wird nach der Rechtsprechung ein praktischer Nutzen bejaht, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das Bau- vorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich nicht oder an- ders realisiert würde als geplant. Das schutzwürdige Interesse besteht im Umstand, einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeiden, den der angefochtene Entscheid mit sich bringen würde. Sind die Vo- raussetzungen für die Beschwerdelegitimation gegeben, ist der Be- schwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zugelassen, wenn ihm durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nut- zen entstehen würde. In diesem Rahmen ist eine rügespezifische Be- urteilung der Legitimation nicht statthaft. Ein bloss mittelbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse begründet hinge- gen – ohne die erforderliche Beziehungsnähe zur Streitsache selber – keine Parteistellung (Urteil des Bundesgerichtes 1C_313/2019 vom

28. April 2020 Erw. 2.3; 1C_25/2019 vom 5. März 2020 Erw. 3.1). Da- mit ist die Rekursberechtigung der Rekurrenten grundsätzlich unab- hängig von den einzelnen Rügen gegeben.

1.2.2 Weiter beanstandet der Rekursgegner, dass die Rügen zu spät vorgebracht worden seien. Gemäss Art. 19 Abs. 1 VRP können die Beteiligten bis zum Abschluss des Verfahrens neue Begehren stellen und sich auf neue Tatsachen, Beweismittel und Vorschriften berufen. Die Bestimmung ist im Rekursverfahren gestützt auf Art. 58 VRP er- gänzend anwendbar. Die Anwendbarkeit von Art. 19 VRP im Rekurs- verfahren bedeutet jedoch nicht, dass nach Ablauf der Rekursfrist bzw. der Nachfrist eine ausdehnende Änderung der Rechtsbegehren statt- haft wäre. Art. 19 VRP hat nur zur Folge, dass die gestellten Anträge bis zum Zeitpunkt des Rekursentscheids mit einer gegenüber dem erstinstanzlichen Verfahren geänderten rechtlichen Begründung oder mit neuen Tatsachen versehen werden können (M.LOOSER/M.LOOSER-HERZOG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Ge- setz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, Zü- rich/St.Gallen 2020, N 5 und 17 zu Art. 19; VerwGE B 2013/97 vom

23. Januar 2015 Erw. 3). Dadurch ergibt sich, dass es durchaus zuläs- sig ist, im Rahmen der Rekurserhebung andere Gründe, die gegen ein Bauvorhaben sprechen, vorzubringen, als dies im erstinstanzlichen Verfahren der Fall war.

1.2.3 Darüber hinaus stellt sich der Rekursgegner auf den Stand- punkt, dass die Rekurrenten ihre Rügen insbesondere in Bezug auf die mangelhafte Einordnung nicht substantiiert vorgebracht hätten.

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Rügen sind substantiiert vorzubringen bzw. haben eine Begründung zu enthalten (Art. 48 Abs. 1 VRP). Eine Begründung ist ausreichend, wenn Argumente vorgebracht werden, nach denen der angefochtene Entscheid auf einer fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung beruht. Darüber hinaus gilt das Rügeprinzip. Re- kurrenten haben demnach im Rekurs selbst konkret darzutun, in wel- chen Punkten die Baubewilligung unhaltbar sein soll. Aus dem Rekurs geht ohne Weiteres hervor, dass die Rekurrenten der Einschätzung der Vorinstanz, wonach kein städtebauliches Muster vorliege, wider- sprechen. Das städtebauliche Muster wird sodann mit Verweis auf Ge- bäude und Fotos begründet. Die Rüge ist damit hinreichend substan- tiiert.

1.2.4 Auf den Rekurs ist somit einzutreten.

2.

Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das BauG aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil- ligungsentscheid erging am 12. März 2019. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge- mäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmun- gen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit- teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb- rigen gelangen weiterhin das BauG und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung.

3.

Die Rekurrenten stellen mehrere verfahrensrechtliche Anträge. So be- antragen sie die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels, die Durchführung eines Augenscheins sowie die Gewährung der Einsicht in die Rekursakten.

Den Rekurrenten wurden die Rekursakten antragsgemäss vor dem Augenschein zur Einsicht zugestellt. Der Augenschein wurde am

14. November 2019 durchgeführt. Auf die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels wurde verzichtet. Die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels liegt grundsätzlich im pflichtgemässen Ermessen der Rekursinstanz. Selbstredend war es den Rekurrenten unbenom- men, sich im Rahmen des Replikrechts zu den erhaltenen Stellung- nahmen zu äussern. Von diesem Recht haben die Rekurrenten mehr- fach Gebrauch gemacht, womit das Replikrecht auch ohne Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels gewahrt ist.

4.

Die Rekurrenten beanstanden, es sei ihnen eine unvollständige Ver- fügung eröffnet worden, weil nur die Baubewilligung mit Einsprache- entscheid vom 12. März 2019 eröffnet worden sei. Ein genehmigter Plansatz, Formularsatz sowie weitere Teilverfügungen (z.B. Brand- schutz, Zivilschutz, kantonale Teilverfügungen) seien nicht eröffnet worden.

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4.1 Einsprecher haben zwar – basierend auf den Grundsätzen des rechtlichen Gehörs – im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens grundsätzlich das Recht, während der öffentlichen Auflage in ein Bau- gesuch und alle dazugehörenden Formulare, Pläne, Berichte usw. Einsicht zu nehmen. Es ist ihnen auch unbenommen, von diesen Un- terlagen auf eigene Kosten Kopien zu erstellen. Das hat aber nicht zur Folge, dass die Bewilligungsbehörde ihnen zusätzlich zum Entscheid über das Baugesuch und die Einsprache (vgl. Art. 157 PBG) auch ei- nen bewilligten (oder nichtbewilligten) Plansatz mit allen zugehörigen Unterlagen zustellen müsste. Entgegen der Ansicht des Rekurrenten besteht dazu keine rechtliche Verpflichtung (BDE Nr. 6/2020 vom

6. Februar 2020 Erw. 3.5).

4.2 Die von den Rekurrenten gerügte brandschutzrechtliche Baube- willigung wurde im Rahmen der Baubewilligung in Ziff. 12 erteilt. Damit wurde diese den Rekurrenten auch eröffnet. Anders verhält es sich aber mit den kantonalen Teilverfügungen. Gemäss der angefochtenen Baubewilligung bilden die Verfügung über Umweltschutzmassnahmen des Amtes für Umwelt (AFU) vom 4. Dezember 2018 sowie die Verfü- gung betreffend Schutzraumpflicht vom Amt für Militär und Zivilschutz vom 22. November 2018 integrierenden Bestandteil der Baubewilli- gung. Die Teilverfügungen bildeten demnach Teil der Baubewilligung und die Rekurrenten hätten ein schutzwürdiges Interesse an der Kenntnisnahme der darin enthaltenen Ausführungen und Ergebnisse. Die Teilverfügungen hätten auch den Rekurrenten zugestellt bzw. er- öffnet werden müssen. Durch die nicht vollständige Eröffnung des Baubewilligungsentscheids wurde das rechtliche Gehör der Rekurren- ten verletzt.

4.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach der Rechtspre- chung formeller Natur und führt bei seiner Verletzung grundsätzlich zur Aufhebung des betreffenden Entscheids und zur Rückweisung der Streitsache an die Vorinstanz. Nach der Rechtsprechung des Bundes- gerichtes kann ein solcher Verfahrensmangel durch die Gewährung des rechtlichen Gehörs in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren nur geheilt werden, wenn der Rechtsmittelinstanz die volle Überprü- fungsbefugnis zusteht und sie von diesem Recht tatsächlich Gebrauch macht (BGE 126 I 72, 110 Ia 82). Zurückhaltung ist jedoch am Platz, wenn es um die Beurteilung von Ermessensfragen geht und der Vorinstanz ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukommt. Wenn hin- gegen die unterbliebene Anhörung nachgeholt werden kann und die Rechtsmittelbehörde mit derselben Kognition entscheidet, wird eine Heilung zugelassen (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfahren vor Verwaltungsge- richt, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 990).

4.4 Im vorliegenden Fall verfügt die Rekursinstanz zum einen über volle Kognition. Zum anderen wurden dem Vertreter der Rekurrenten im Rahmen dieses Rekursverfahrens sämtliche Vorakten zur Einsicht- und Stellungnahme zugestellt. Insgesamt steht somit fest, dass die

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Rekurrenten den Inhalt der Teilverfügungen kannten und sich rechts- genüglich dagegen zur Wehr setzen konnten. Die Gehörsverletzung wiegt unter den gegebenen Umständen nicht schwer und der formelle Mangel ist als geheilt zu betrachten (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 731 f.). Die Gehörsverletzung ist jedoch bei der Kostenverlegung zu be- rücksichtigen.

5.

Die Rekurrenten rügen, dass die Baubewilligung zahlreiche Auflagen enthalte, wonach noch fehlende Unterlagen nachzureichen seien. So- mit habe die Vorinstanz die Baubewilligung erteilt, obwohl gewisse Un- terlagen noch fehlen würden. Dies stehe im Widerspruch zu den Grundsätzen der Koordination nach Art. 25a des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abgekürzt RPG). Der mit Beschluss der Vorinstanz vom 3. Januar 2020 erfolgte teilweise Widerruf der Auf- lagen sei aufgrund des Devolutiveffekts des Rekurses unzulässig.

5.1 Gemäss Art. 28 Abs. 1 VRP können Verfügungen durch die er- lassende Behörde geändert oder aufgehoben werden, wenn der Wi- derruf die Betroffenen nicht belastet oder wenn er aus wichtigen öf- fentlichen Interessen geboten ist. Grundsatz ist somit, dass ein Verfü- gungsadressat auf einen einmal autoritativ festgelegten Verfügungsin- halt abstellen und sein Verhalten darauf ausrichten darf. Ein schüt- zenswertes Vertrauen in den Bestand einer Verfügung setzt jedoch voraus, dass diese formell rechtskräftig geworden ist. Erst dann ver- mag sie in der Regel die mit ihr angestrebte konkrete verwaltungs- rechtliche Rechtsbeziehung allseits rechtsverbindlich zu begründen und ein Zurückkommen auf den Entscheid durch die Behörden nach diesem Zeitpunkt soll deshalb nur noch beschränkt möglich sein.

5.2 Der Rechtssicherheit und dem Vertrauensgrundsatz kommen daher bis zum Eintritt der Rechtskraft der Verfügung nicht die gleiche Bedeutung zu wie nach diesem Zeitpunkt (Urteil des Bundesgerichtes 1C_651/2015 vom 15. Februar 2017 Erw. 3.3). Vor Ablauf der Rechts- mittelfrist darf eine Behörde deshalb in der Regel auf eine fehlerhafte Verfügung zurückkommen, ohne das besondere Voraussetzungen er- füllt sein müssen. Praxisgemäss darf die Verwaltungsbehörde eine Verfügung auch während eines hängigen Rechtsmittelverfahrens wi- derrufen, um den Rechtsmittelkläger klaglos zu stellen (T.TSCHUMI in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechts- pflege, Praxiskommentar, Zürich/St.Gallen 2020, N12 zu Art. 28). Die erlassende Behörde muss deshalb einen angefochtenen Akt widerru- fen dürfen, bevor eine Rechtmittelentscheidung ergangen ist, wenn sie sich von seiner Mangelhaftigkeit überzeugt hat oder sich die Mangel- haftigkeit im Verlauf eines Rechtsmittelverfahrens offenbart. Kann eine Behörde ihren Entscheid gesamthaft widerrufen, so ist es fraglos auch zulässig, lediglich einzelne Teile einer Anordnung zu widerrufen. So ist es denn auch gefestigte und unbestrittene Verwaltungspraxis, dass die Vorinstanz während eines hängigen Rekursverfahrens berechtigt ist, den Rechtsmittelkläger durch Änderung der angefochtenen Verfü- gung ganz oder teilweise klaglos zu stellen. Einem Rekurs kommt in

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diesem Sinn kein Devolutiveffekt zu (W.E. HAGMANN, Die st.gallische Verwaltungsrechtspflege und das Rechtsmittelverfahren vor dem Re- gierungsrat, Zürich 1979, S. 202; GVP 1970 Nr. 19).

5.3 Der teilweise Widerruf der Vorinstanz vom 3. Januar 2020 ist somit ohne Weiteres zulässig. Nachdem die Vorinstanz die entspre- chenden Ziffern betreffend detailliertes Farb- und Materialkonzept, Vorschlag zur Materialisierung, konstruktiven Durchbildung und dem Öffnungsverhältnis über Eck widerrufen hat, bleiben noch folgende, von den Rekurrenten gerügte, Auflagen zu prüfen:

 Detailplan zur Gestaltung von Sockel, Mittelschaft und Dachrand (Ziff. 3.5.2 und 17.2 der Baubewilligung)  Detaillierter Umgebungsplan (Ziff. 3.5.3 und 17.6 der Baube- willigung)  Lösung zu Sicht- und Sonnenschutz (Ziff. 3.5.6 und 17.5 der Baubewilligung)  Plan für den Kinderspielplatz (Ziff. 7.12 der Baubewilligung)  Gewässerschutzrechtliche Bewilligung (Ziff. 11.1 und 11.2 der Baubewilligung)  Zustimmung eines Dritten in Zusammenhang mit einer Sicht- zone (Ziff. 8.1 der Baubewilligung)  Deklaration zur Nutzung des Erdgeschosses (Ziff. 3.3. und 17.7 der Baubewilligung) 5.4 Nach ständiger Rechtsprechung ist es allein der Baugesuchstel- ler, der mit seiner Eingabe den Umfang eines Baugesuchs bestimmen kann (GVP 1998 Nr. 9). Nach Art. 137 PBG sind Baugesuche bei der zuständigen Baubehörde einzureichen. Ergänzend führt Art. 21 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) aus, dass Gesuchstellende für das Baugesuch das Formular des Baudepartementes verwenden. Das unterzeichnete Baugesuch muss die für die Beurteilung notwendigen Unterlagen wie Situationsplan, Grundriss, Ansichten, Schnitte und Kanalisationspläne enthalten (Abs. 1). Die Bewilligungsbehörden sind berechtigt, weitere für die Be- urteilung erforderliche Unterlagen einzufordern (Abs. 2). Art. 149 Abs. 1 PBG sieht die Möglichkeit vor, dass für das Bauvorhaben un- tergeordnete Einzelheiten, deren Beurteilung keinen Koordinationsbe- darf auslöst, wie technische Ausführungsdetails oder Gestaltungsde- tails, vor Bauausführung zur Genehmigung eingereicht werden kön- nen (sog. nachlaufendes Bewilligungsverfahren). Jedoch kann nur die Regelung von Nebenpunkten, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein späteres Verfahren verwiesen werden (GVP 2010 Nr. 132).

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5.4.1 Gemäss Ziffern 3.5.2 und 17.2 sind der Vorinstanz vor Bauaus- führung die Detailschnitte für die Fügungen zu Sockel, Mittelschaft und Dachrand einzureichen. Bei den verlangten Detailschnitten handelt es sich um Ausführungsdetails, welche ohne Weiteres ins nachlaufende Verfahren verwiesen werden können. Die Einordnung des Gebäudes

– worauf später noch einzugehen ist – kann auch ohne die Detail- schnitte beurteilt werden. Aus den eingereichten Ansichten und Schnitten kann die grundsätzliche Ausbildung von Sockel, Mittelschaft und Dachrand und deren Verhältnis in genügender Weise nachvollzo- gen und beurteilt werden.

5.4.2 Gemäss Ziffern. 3.5.3 und 17.6 ist vor Bauausführung ein detail- lierter Umgebungsplan mit Pflanzliste einzureichen. Ein Umgebungs- plan ist für die Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens jedoch nicht erforderlich. Dass die Vorinstanz das umstrittene Bauvorhaben bewilligt und gleichzeitig angeordnet hat, die Umgebungsarbeiten seien zu einem späteren Zeitpunkt bewilligen zu lassen, stellt keinen Verstoss gegen die Koordinationsbestimmungen von Art. 25a RPG dar (Urteil des Bundesgerichtes 1C_25/2019 vom 5. März 2020 Erw. 8.3). Von der Koordinationspflicht nicht erfasst werden Verwaltungs- akte, welche Details des Projekts oder die Bauausführung beschlagen und deshalb der Hauptbewilligung zeitlich nachgeordnet sind. Darun- ter fällt in der Regel – d.h. sofern es für die Gesamtbetrachtung des Projekts nicht entscheidend ist – auch der Umgebungsplan (FRITZSCHE/BÖSCH/WIPF/KUNZ, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 6. Aufl. Wädenswil 2019, S. 393 f.). Ob die nachträgliche Be- willigung im nachlaufenden Bewilligungsverfahren möglich ist oder gar ein erneutes Baubewilligungsverfahren notwendig ist, hängt wiederum von konkret geplanten Umgebungsarbeiten ab.

5.4.3 Das voran ausgeführte gilt auch für die geforderten Lösungen zu Sicht- und Sonnenschutz nach Ziffern. 3.6 und 17.5.

5.4.4 Gemäss dem direkt anwendbaren Art. 71 PBG sind bei Wohn- bauten mit sechs und mehr Wohnungen mit wenigstens drei Zimmern angemessene und den Bedürfnissen der Benutzerinnen und Benutzer angepasste Spiel- und Begegnungsbereiche zu erstellen (Abs. 1). Die politische Gemeinde kann in einem Reglement Mindestflächen und Mindestanforderungen für Spiel- und Begegnungsbereiche festlegen (Abs. 2). So sah auch der nicht mehr anwendbare Art. 42 Abs. 1 BauR beim Bau von Mehrfamilienhäusern mit sechs und mehr Wohnungen Spielflächen vor. Nach Abs. 2 der Bestimmung mussten die Spielflä- chen mindestens 20% der anrechenbaren Wohngeschossfläche auf- weisen. Gemäss der Berechnung Spielplatzflächen hat der Rekurs- gegner eine Spielfläche von 257,30 m2 ausgewiesen. Damit kann in genügender Weise die Vereinbarkeit des Bauvorhabens mit Art. 71 PBG überprüft werden. Weiter Unterlagen sind für die Beurteilung des Bauvorhabens nicht notwendig.

5.4.5 Die Rekurrenten rügen, dass gemäss Ziff. 11 der Baubewilligung die gewässerschutzrechtliche Bewilligung offenbar noch nicht erteilt

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werden konnte. Sie verkennen jedoch, dass die notwendige Zustim- mung des Amtes für Umwelt mit Teilverfügung vom 4. Dezember 2018 vorliegt. Somit ist hierauf nicht weiter einzugehen.

5.4.6 Die Rekurrenten rügen mit Verweis auf Ziff. 8.1 der Baubewilli- gung, dass die Zustimmung eines Dritten fehle, damit eine Sichtzone verfügt werden könne. Die Sichtzone für die Wegfahrt vom Baugrund- stück kommt auf dem Nachbargrundstück Nr. 005 zu liegen. Die in Ziff. 8.1 erwähnte fehlende Zustimmung des Miteigentümers liegt zwi- schenzeitlich vor und ist bei den Akten, so dass auch hierauf nicht wei- ter einzugehen ist.

5.4.7 Schliesslich rügen die Rekurrenten, dass die notwendigen Un- terlagen zur Deklaration der Nutzung des Ladenlokals fehlen würden. Gemäss Ziffern. 3.3 und 17.7 der Baubewilligung sei vor der Nutzung des Ladenlokals ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Ein solches Vorgehen sei unzulässig, sowohl mit Blick auf das öffentliche Recht wie auch auf die Beurteilung nach Art. 684 ZGB. Wenn die Nut- zung des Ladenlokals erst später bestimmt werde, könnten allenfalls erforderliche weitere Autoabstellplätze nicht mehr erstellt werden kön- nen.

5.4.7.1 Es ist alleine der Baugesuchsteller, der mit seiner Eingabe den Umfang seines Baugesuchs bestimmt. Dabei ist auf seine Erläu- terungen und Angaben zum Baugesuch abzustellen. Gegenstand des vorliegenden Baugesuchs ist somit unter anderem ein Ladenlokal von 60 m2 Fläche, dessen genaue Nutzung noch nicht feststeht. Diese Um- schreibung reicht ohne weiteres aus, um die grundsätzliche Zulässig- keit eines einfachen Ladenlokals in einer Kernzone materiell beurteilen zu können. Sodann hat die Vorinstanz zu Recht die Auflage gemacht, dass für die konkrete Nutzung des Ladenlokals ein Baugesuch einzu- reichen sei.

5.4.7.2 Schwieriger ist die Frage der erforderlichen Parkplätze in Zusammenhang mit der Nutzung des Ladenlokals. Die Vorinstanz führt in Ziff. 7.11 der Baubewilligung aus, dass nach Art. 44 BauR ins- gesamt neun Parkplätze zu bauen seien, wovon zwei als oberirdische Besucherparkplätze auszuweisen seien. Die Nutzung des Ladenlokals sei noch nicht deklariert, so dass die dafür notwendigen Abstellplätze im Rahmen des späteren Baugesuchs für das Ladenlokal festgelegt werden würden. Mit einem oberirdischen Besucherparkplatz und neun Parkplätzen in der Tiefgarage bestünden jedenfalls genügend Abstell- flächen für die sieben Wohnungen inkl. Besucher. Die Situation werde gesamthaft beim Nutzungsgesuch des Ladenlokals neu geprüft.

5.4.7.3 Die erforderlichen Parkplätze für die zu erwartende Nut- zung oder die möglichen Nutzungsarten müssen in der Regel bereits im Baugesuch für einen Neubau ausgewiesen sein. Denn würde die Beurteilung der Parkplätze erst im Rahmen des nachträglichen Bau- gesuchs für die konkrete Nutzung des Ladenlokals vorgenommen wer- den, so könnte es sein, dass die notwendigen Parkplätze aufgrund

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vollständiger Überbauung bzw. Übernutzung des Grundstücks nicht mehr auf privatem Grund erstellt werden könnten. So könnte die Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen umgangen werden, obwohl die erfor- derliche Anzahl Parkplätze im Rahmen des Neubaus hätten erstellt werden können, was aber eine Redimensionierung des Bauvorhabens bedingt hätte.

5.4.7.4 Gemäss Art. 44 Abs. 1 Bst. a BauR sind bei Mehrfamilien- häusern ein Parkplatz pro 120 m2 anrechenbare Geschossfläche, min- destens aber ein Parkplatz pro Wohnung zu erstellen. Pro sechs Woh- nungen ist ein Besucherparkplatz zu erstellen. Für alle weiteren Nut- zungen verweist Art. 44 Abs. 1 Bst. c BauR auf den Bedarf gemäss VSS-Norm SN 640 281 vom Februar 2006 oder auf Ergebnisse be- sonderer Erhebungen im Einzelfall.

5.4.7.5 Das geplante Wohn- und Gewerbehaus verfügt über sie- ben Wohnungen mit einer anrechenbaren Geschossfläche von 852.20 m2 und ein Ladenlokal mit einer Fläche von 60 m2. Damit sind für die Wohnnutzung mindestens sieben Parkplätze und ein Besucher- parkplatz zu erstellen. Schwieriger gestaltet sich die Beurteilung der notwendigen Parkplätze für die Gewerbenutzung zumal die konkrete Nutzung noch nicht bekannt ist. Die Vorinstanz geht in ihrer Vernehm- lassung von einem "übrigen Verkaufsgeschäft" gemäss VSS-Norm SN 640 281 aus. Dies ergibt unter Berücksichtigung eines Standort- Typen A (20% des Richtwerts) ein minimal erforderliches Parkplatz- Angebot für die gewerbliche Nutzung von 0,6 Parkplätzen. Bei einer Nutzung des Ladenlokals als kundenintensiver Dienstleistungsbetrieb beträgt das Parkplatzangebot 0,36 bzw. 0,3 bei Nutzung als übriger Dienstleistungsbetrieb. Zusammenaddiert beträgt das aufgerundete minimal erforderliche Parkfeld-Angebot in allen drei Fällen neun Park- plätze. Selbst wenn es sich beim Standort des Bauvorhabens tatsäch- lich um einen Standort-Typen A handeln sollte, benötigt das Vorhaben minimal neun Parkfelder. Davon ging auch die Vorinstanz aus und stellte fest, dass die vorgesehenen neun Tiefgaragenparkplätze und der oberirdische Besucherparkplatz ausreichend seien.

5.4.7.6 Zwar weist das Bauvorhaben im Untergeschoss neun Parkfelder auf. Jedoch sind lediglich acht Parkplätze anrechenbar. Die Parkplätze Nr. 8 und 9 liegen hintereinander, so dass ein Parkplatz nur befahrbar ist, wenn der andere frei ist. Entsprechend ist von acht Park- plätzen im Untergeschoss auszugehen. Sodann fehlt es an dem ober- irdischen Besucherparkplatz. In den bewilligten Plänen ist jedenfalls kein oberirdischer Parkplatz vorgesehen. Damit verfügt das Bauvorha- ben lediglich über acht statt der minimal notwendigen neun Parkplätze.

6.

Die Rekurrenten bringen vor, dass die Regelbauvorschriften der Poli- tischen Gemeinde Z.___ gemäss Art. 12 BauR für die Kernzone ledig- lich einen Grenzabstand von 4 m vorsehen würden. Regelungen über Gebäudelänge, Gebäudetiefe, Geschosszahl, Zulässigkeit des Aus- baus von Unter- oder von Dachgeschossen, Gebäudehöhe, Firsthöhe

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oder Nutzungsdichte würden fehlen. Damit entspreche die Regelbau- vorschrift nicht der Minimalregelung, die eine geordnete Besiedelung sicherstellen würde. Entsprechend seien die subsidiären Bauvorschrif- ten nach Art. 67 BauG anwendbar. Dem hält der Rekursgegner entge- gen, dass Art. 12 BauR neben dem Grenzabstand auch ein Einord- nungsgebot enthalte. Daraus ergäben sich die nötigen Rahmenbedin- gungen bezüglich Höhe, Ausdehnung und Gestaltung.

6.1 Im Rahmen der vom Bundesgesetz über die Raumplanung be- stehenden materiellen Vorgaben kommt den Kantonen bzw. den Ge- meinden in der Ausgestaltung der Nutzungspläne eine relativ erhebli- che Entscheidungsfreiheit zu (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar RPG, Bern 2006, N 23 zu Art. 14). Da die Politische Gemeinde Z.___ Zonenplan und Baureglement noch nicht an das neue Recht gemäss Art. 175 PBG angepasst hat, ist für die Beurteilung von Art. 12 BauR weiterhin das BauG massgebend. Nach Art. 4 BauG ist es Sache der politischen Gemeinde, durch die Ortsplanung die zweckmässige Nut- zung des Bodens sowie die geordnete Besiedlung und die bauliche Entwicklung des Gemeindegebiets zu sichern. Hinsichtlich der Vor- schriften, welche die äusseren Abmessungen von Bauten und Anla- gen bestimmen – wie Abstands- und Höhenvorschriften sowie Nut- zungsziffern – enthält das BauG lediglich Legaldefinitionen, überlässt es im Übrigen aber dem kommunalen Recht, die Masse festzulegen (RRB Nr. 720 vom 20. November 2001 Erw. 6b). Wenn weder Baureg- lement noch Überbauungs- oder Gestaltungsplan die äussere Erschei- nungsform von Bauten und Anlagen regeln, so gelten die in Art. 67 Abs. 1 Bst. a bis g BauG vorgesehenen Masse subsidiär. Art. 67 BauG bedeutet jedoch nicht, dass die politischen Gemeinden in ihrem Bau- reglement alle in Bst. a bis g genannten Abstands-, Höhen- bzw. Dich- tevorschriften umsetzen müssten. Die politischen Gemeinden sind in ihrer Wahl, welche dieser Instrumente sie in ihr kommunales Recht übernehmen wollen, grundsätzlich frei. Einzige Grenze in ihrer Wahl- freiheit stellt die Vorgabe von Art. 4 BauG dar. Das bedeutet, dass eine politische Gemeinde nur – aber immerhin – verpflichtet ist, so viele Regelbauvorschriften in ihrem Baureglement zu statuieren, dass sie die zweckmässige Nutzung des Bodens sowie die geordnete Besied- lung und die bauliche Entwicklung des Gemeindegebiets sicherstellen kann.

6.2 Von den klassischen Abstands- und Höhenvorschriften sieht die Politische Gemeinde Z.___ für die Kernzone lediglich einen allseitigen Grenzabstand vor. Somit ist zumindest gegen aussen der Schutz der Nachbarn durch die Abstandsbestimmung gesichert. Weiter sieht Art. 12 BauR vor, dass sich Bauten bezüglich Stellung, Gebäude- und Dachform, Traufhöhe und Fassadengliederung gut in die charakteris- tische Umgebung einzuordnen haben. Die Regelung der Dimensionie- rung und der Nutzungsintensität der Bauten erfolgt somit über das Ge- bot der guten Einordnung in die charakteristische Umgebung. Damit liegt der im Sinn von Art. 4 BauG erforderliche Präzisionsgrad für die Kernzone vor. Von „inhaltsleeren“ und damit unzulässigen Nutzungs-

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plänen, denen jeglicher fassbarer normativer Gehalt fehlt, kann jeden- falls keine Rede sein (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N 25 zur Art. 2). Auf die Festlegung von bezifferten Massen wie Gebäudehöhe oder Aus- nützungsziffern hat die Politische Gemeinde bewusst verzichtet. Der Verzicht stellt ein qualifiziertes Schweigen des Gesetzgebers dar (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St.Gallen 2016, Rz. 202). Mangels einer gesetzgeberischen Lü- cke besteht kein Raum für eine subsidiäre Anwendung von Art. 67 BauG. Die Rüge erweist sich als unbegründet.

7.

Die Rekurrenten rügen, dass – sollte Art. 67 BauG nicht subsidiäre Anwendung finden – die Einordnungsvorschrift nach Art. 12 BauR als Regelbauvorschrift zu betrachten seien. Die Rekursinstanz sei des- halb zur vollen Überprüfung des angefochtenen Gesamtentscheids verpflichtet. Der Rekursgegner und die Vorinstanz stellen sich dage- gen auf den Standpunkt, dass der örtlichen Baubehörde bei der Beur- teilung der Einordnung aufgrund der Gemeindeautonomie eine beson- dere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zustehe. Die oberen In- stanzen dürften nur einschreiten, wenn die vorgenommene Würdigung sachlich nicht vertretbar sei.

7.1 Nach Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG hat das kantonale Recht zu ge- währleisten, dass angefochtene Verfügungen und Nutzungspläne durch wenigstens eine Beschwerdebehörde vollumfänglich überprüft werden können. In diesem Sinn sieht Art. 46 Abs. 1 VRP vor, dass mit Rekurs alle Mängel der angefochtenen Verfügung oder des angefoch- tenen Entscheids geltend gemacht werden können, besonders die Un- zuständigkeit der erlassenden Behörde, der Verstoss gegen wesentli- che Form- und Verfahrensvorschriften, die unrichtige oder unvollstän- dige Feststellung des Sachverhalts sowie die Rechtswidrigkeit und die Unangemessenheit des Inhalts der Verfügung oder des Entscheids. Art. 46 Abs. 2 VRP schränkt jedoch die Ermessensüberprüfung der Rekursinstanzen ein. Die Rekursinstanz besitzt keine Befugnis zur An- gemessenheitsüberprüfung, wenn sich die zu beurteilende Angele- genheiten im Bereich der Autonomie einer öffentlich-rechtlichen Kör- perschaft oder einer selbstständigen öffentlich-rechtlichen Anstalt be- findet. Diese Beschränkung der Kognition der Rekursinstanz ist vor al- lem durch die Gemeindeautonomie bedingt (M.LOOSER/M.LOOSER- HERZOG, a.a.O., N 20 zu Art. 46). Gemäss Art. 50 Abs. 1 der Bundes- verfassung (SR 101; abgekürzt BV) ist die Gemeindeautonomie nach Massgabe des kantonalen Rechts gewährleistet. Nach der Rechtspre- chung sind Gemeinden in einem Sachbereich autonom, wenn das kantonale Recht diesen nicht abschliessend ordnet, sondern ihn ganz oder teilweise der Gemeinde zur Regelung überlässt und ihr dabei eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Der geschützte Autonomiebereich kann sich auf die Befugnis zum Erlass oder Vollzug eigener kommunaler Vorschriften beziehen oder einen entsprechen- den Spielraum bei der Anwendung kantonalen oder eidgenössischen Rechts betreffen (BGE 145 I 52 Erw. 3.1).

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7.2 Gemäss Art. 15 BauG sind in Kernzonen öffentliche Gebäude und Wohnhäuser sowie gewerbliche Bauten, insbesondere Gaststät- ten und andere Dienstleistungsbetriebe zulässig, wenn sie sich gut in das Ortsbild einordnen und die Benützung nur mässig stört. Dies wird in Art. 12 Abs. 1 BauR konkretisiert. Demnach haben sich Bauten in der Kernzone bezüglich Stellung, Gebäude- und Dachform, Traufhöhe und Fassadengliederung gut in die charakteristische Umgebung ein- zuordnen. Bei der genannten Bestimmung handelt es sich um eine äs- thetische Generalklausel, genauer genommen um ein Einordnungsge- bot. Damit soll nicht bloss eine einzelne bauliche Fehlleistung verhin- dert werden, wie dies beim Verunstaltungs- oder Beeinträchtigungs- verbot der Fall ist, sondern das Bauvorhaben soll sich in seine Umge- bung einpassen. Die Baute ist daher bezüglich ihrer eigenen architek- tonischen Qualität als auch in ihrer Beziehung zur Umgebung zu be- urteilen (B. ZUMSTEIN, Die Anwendung der ästhetischen Generalklau- seln des kantonalen Baurechts, St.Gallen 2001, S. 30). Ästhetische Generalklauseln sind in der Regel typische Anwendungsfälle der Ge- meindeautonomie. Der kommunalen Baubehörde steht bei der An- wendung dieser Ästhetikvorschriften ein besonderer Beurteilungs- spielraum zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist (A. REY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr (Hrsg.), Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, N. 3.475). Demnach darf die Re- kursinstanz trotz ihrer umfassenden Überprüfungsbefugnis nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung der kommunalen Be- hörden sachlich nicht mehr vertretbar ist (Urteil des Bundesgerichtes 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 Erw. 5.3).

7.3 Die im Bundesgerichtsurteil 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 fest- gelegte Formulierung – auf welche sich der Rekursgegner wie auch die Vorinstanz stützen – würde bedeuten, dass kommunale Ent- scheide inhaltlich nur noch korrigiert werden könnten, wenn diese ge- radezu willkürlich sind. Dies würde jedoch einem wirksamen Rechts- schutz zuwiderlaufen (B. SCHINDLER, Die Gemeindeautonomie als Hin- dernis für einen wirksamen Rechtsschutz, in Staats- und Verwaltungs- recht auf vier Ebenen, Festschrift für Tobis Jaag, Zürich 2012, S. 149). Diesen Einwand erachtete das Bundesgericht als berechtigt. Es hielt im Sinn einer Präzisierung fest, dass die Zurückhaltung bei der Über- prüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung der Gemeindeauto- nomie nicht so weit gehen dürfe, dass sich Rechtsmittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränkten, weil eine solche Beschränkung mit der Rechtsweggarantie nach Art. 29a BV nicht vereinbar wäre. Dage- gen lässt die Rechtsweggarantie eine richterliche Zurückhaltung bei der Überprüfung unbestimmter Rechtsbegriffe zu, was den Gerichten erlaubt, den entsprechenden Handlungsspielraum der unteren Instan- zen und insbesondere der Gemeinden zu wahren. Die kantonalen Ge- richte haben sich daher auch dann, wenn sie nach Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG die Angemessenheit des angefochtenen Entscheids prüfen, Zu- rückhaltung aufzuerlegen, um die Gemeindeautonomie gemäss Art. 50 Abs. 1 BV zu respektieren. Da die kommunale Behörde ihr Er- messen pflichtgemäss ausüben muss, hat sie vom Sinn und Zweck

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der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem Willkür- verbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeits- prinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 Erw. 5.3).

7.4 In diesem Sinn ist nachfolgend nicht nur zu prüfen, ob die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung sachlich vertretbar ist. Son- dern es ist auch zu prüfen, ob die Vorinstanz bei ihrer Würdigung vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung ausgegangen ist und neben dem Willkürverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das Ver- hältnismässigkeitsprinzip und das übergeordnete Gesetzesrecht be- achtet hat.

8.

Die Rekurrenten bringen vor, dass sich in der Bebauung zwischen E.___strasse- und F.___strasse Hauptvolumen und Hauptfassade zur E.___strasse hin orientieren und dadurch einen Bezug zur Öffentlich- keit schaffen würden. Nebennutzungen seien im rückwärtigen Bereich angeordnet und in der Regel auch weniger hoch. Dieses städtebauli- che Grundprinzip sei heute noch lesbar. Die Vorinstanz habe zur Be- urteilung dieser Struktur zwei nicht relevante Vergleichsobjekte heran- gezogen. Das streitige Bauvorhaben sei als konventioneller Zweispän- ner, senkrecht zur E.___strasse stehend, konzipiert. Im rückwärtigen Bereich sei der Bau so hoch wie vorne und erscheine aufgrund des fassadenbündigen Attikageschosses als fünfgeschossiger Baukörper. Auch entspreche das geplante Flachdach nicht der charakteristischen Dachform. Des Weiteren bringen die Rekurrenten vor, dass das Bau- vorhaben nicht mit dem Strukturschutzgebiet des Stickereiquartiers "F.___strasse" vereinbar sei.

8.1 Der Rekursgegner verweist auf seine Vernehmlassung im Ein- spracheverfahren, in welcher bereits zur guten Einordnung in die Um- gebung Stellung genommen worden sei. Ergänzend bringt er vor, dass weder eine einheitliche Gebäudeform noch eine einheitliche Dachform in der Umgebung gegeben sei. Ebenso wird bestritten, dass Neben- nutzungen im hinteren Bereich angeordnet seien und entsprechend weniger hoch ausgestaltet seien. Das jüngste Bauprojekt auf Grund- stück Nr. 004 zeige, dass ein städtebauliches Grundprinzip nicht mehr vorhanden sei. Eine Beeinträchtigung des Strukturschutzgebiets sei auch nicht gegeben. Denn hätte der Gesetzgeber gewollt, dass die Bauten und Anlagen die Kleinteiligkeit und Massstäblichkeit des ehe- maligen Stickereiquartiers zu respektieren hätten, so hätte er dies durch eine entsprechende Zonierung bzw. Schutzverordnung ge- macht.

8.2 Im Amtsbericht des HBA führt der Kantonsbaumeister aus, dass die Setzung aufgrund der Gebäudetiefe, Gebäudebreite und dem un- mittelbaren Anschluss an die Baulinie der E.___strasse vor dem Hin- tergrund der inneren Verdichtung akzeptiert werden könne. Jedoch wi- derspreche der solitäre Baukörper der historischen Bebauung, welche auf einem Vorder- und einem Hinterhaus basiere. Dieses Muster

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schaffe eine einfache und klare städtebauliche Hierarchie. Im vorlie- genden Fall seien die historischen Strukturen in der jüngeren Vergan- genheit mehrheitlich übernommen, weiterentwickelt und so in die Ge- genwart überführt worden. Dieses Muster besitze eine klare Relevanz. Es gehe von einem Hautbauvolumen an der E.___strasse und einem Sekundärvolumen an der F.___strasse aus. Durch die Erschliessung über die E.___strasse mittels eines Autolifts verkomme die ortsbauli- che wichtige Hauptfassade zur Nebenfassade. Die architektonische Umsetzung weise die üblichen zeitgenössischen Elemente auf und sei in der Materialisierung wie auch der geplanten Farbgebung gut ange- dacht. Der vorgesehene einstöckige Sockel im Erdgeschoss trage grundsätzlich positiv zur Einordnung in den Ort bei. Das Erdgeschoss sei aufgrund des Autolifts und der damit einhergehenden kleinen La- denfläche in der architektonischen Umsetzung lieblos. Zusammen mit den bescheidenden Abstandsflächen dürfte sich zwischen den Bauten kein attraktiver Aussenraum etablieren. Zusammenfassend weise das Projekt weder städtebaulich noch architektonisch die notwendigen Qualitäten einer guten Einordnung auf.

8.3 Art. 12 Abs. 1 BauR verlangt, dass sich Bauten bezüglich Stel- lung, Gebäude- und Dachform, Traufhöhe und Fassadengliederung gut in die charakteristische Umgebung einordnen. Einordnen bedeu- tet, dass versucht wird, mit Form, Materialisierung, Farbgebung usw. die Sprache der bestehenden baulichen und landschaftlichen Umge- bung mehr oder weniger zu übernehmen. Unter dem Begriff der Um- gebung wird gemeinhin das Orts-, Quartier- und Strassenbild verstan- den, welches aus dem Zusammenwirken von Bauten und Anlagen so- wie dessen Umgebung resultiert (M. REINHARD, § 238 PBG – Eine Ge- brauchsanleitung zur Beurteilung der Einordnung und Gestaltung, PBG aktuell 2017/3, S. 43 f.). Die Frage, ob in ästhetischer Hinsicht eine gute Einordnung erreicht wird, ist im Einzelfall anhand der kon- kreten Verhältnisse zu prüfen. In einem ersten Schritt ist die massge- bende Umgebung zu bestimmen, in die sich die zu beurteilende Baute einzuordnen hat. In einem zweiten Schritt ist die so bestimmte Umge- bung qualitativ zu beurteilen. Es ist zu prüfen, ob eine homogene oder eine heterogene Bebauung vorliegt. Die Setzung der Volumina, die Topografie, die Anordnung der Aussen-, Frei- und Strassenräume sind zu analysieren und daraus die positiv prägenden Einordnungskriterien abzuleiten. Schliesslich hat in einem dritten Schritt die Beurteilung des geplanten Eingriffs anhand der entwickelten Einordnungskriterien zu erfolgen (A. REY, a.a.O., Rz. 3460; M. REINHARD, a.a.O, S. 51 f.).

8.4 Die Kernzone beidseits der E.___strasse bildet die für die Ein- ordung grundsätzlich massgebliche Umgebung. Das von den Rekur- renten erwähnte ehemalige Stickereiquartier westlich der F.___strasse gehört nicht zur massgeblichen Umgebung. Zum einen liegt das Stickereiquartier nicht in der Kernzone, sondern in der Kern- zone B, für welche andere Regelbauvorschriften (Art. 10 BauR) gelten. Zum anderen endet das Strukturschutzgebiet, welches das Stickerei- quartier umfasst, westlich der F.___strasse.

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8.5 Beim massgeblichen Gebiet beidseits der E.___strasse handelt es sich um ein kompaktes Bahnhof- bzw. Geschäftsquartier aus dem 19./20. Jahrhundert. Die E.___strasse bildet damit die Einkaufs- bzw. Flanierstrasse von Z.___. Entsprechend ist die E.___strasse auch ver- kehrsberuhigt. Die Verkehrsführung erfolgt einspurig und ist auf 20 km/h beschränkt. Die Erschliessung der Gebäude erfolgt grösstenteils rückwärtig oder über eine kleine Querstrasse. So wird z.B. das Bau- grundstück Nr. 001 derzeit über den G.___weg, einen Gemeindeweg

2. Klasse, erschlossen. Ausnahme bildet das Gebäude auf dem Grundstück Nr. 005, welches direkt ab der E.___strasse erschlossen ist. Die Grundstücke entlang der E.___strasse sind orthogonal ange- legt. Die Setzung der Gebäude folgt den Grundstücksformen, so dass in der Regel die kürzere Fassadenseite auf die E.___strasse ausge- richtet ist. Die zur E.___strasse hin ausgerichteten Fassaden bilden die ortsbaulich wichtige Hauptfassade. Im Erdgeschoss der Gebäude befinden sich Gewerbelokale für Verkaufsläden (Blumen, Drogerie, Spielwaren) oder Dienstleistungsbüros (Versicherungen). Die Haupt- fassaden stehen in einer Flucht zur E.___strasse. Die Mehrheit der Gebäude weist zur E.___strasse hin drei oder vier Vollgeschosse auf. Lediglich das Gebäude "104" (Grundstück Nr. 004) und das Gebäude Grundstück Nr. 006 weisen fünf Vollgeschosse auf. Sodann treten das Versicherungs-Gebäude und das Postgebäude aufgrund ihrer Attika- ausgestaltung teilweise fünfgeschossig in Erscheinung. Von der E.___strasse her betrachtet dominieren Steil- und Walmdächer. Ver- einzelt sind aber auch Flachdächer vorhanden. So weisen das Ge- bäude "104" (Grundstück Nr. 004), das Versicherungs-Gebäude, das Postgebäude und das gegenüberliegende Wohn- und Gewerbege- bäude (Grundstück Nr. 006) ein Flachdach auf. Massgebend ist so- dann die Umgebung, welche von der F.___strasse her ersichtlich ist. Östlich der F.___strasse befindet sich zunächst ein schmaler – etwa zwischen 6 und 11 m breiter und etwa 100 m langer – unüberbauter Streifen, welcher der Grünzone Freihaltung (GF) zugeordnet ist. Das Gebäude "104" (Grundstück Nr. 004) präsentiert sich zur F.___strasse hin ebenfalls fünfgeschossig. Zur E.___strasse hin weisen die Ge- bäude Vers-Nrn. 102 und 103 (Grundstück Nrn. 002 und 003) ein Vor- derhaus mit Satteldach auf. Zur F.___strasse hin sind die beiden Ge- bäude mit einer eingeschossigen Terrasse verbunden. Sodann verfü- gen beide Gebäude über ein volumetrisch abgesetztes Hinterhaus. Auf dem Baugrundstück Nr. 001 weist das auf die E.___strasse aus- gerichtete Gebäude Vers.-Nr. 100 ein grösseres Volumen auf als das rückwärtige Gebäude Vers.-Nr. 101. Das Gebäude auf dem Grund- stück Nr. 005 weist zur E.___strasse hin ebenfalls ein grösseres Volu- men auf. Der hintere Teil des Gebäudes ist zur F.___strasse hin ab- gesetzt. Die Gebäude auf dem Grundstück Nr. 007 sind nicht zusam- mengebaut. Sodann tritt das auf die F.___strasse ausgerichtete Ge- bäude dreigeschossig mit Flachdach in Erscheinung. Das Gebäude Vers-Nr. 106 verfügt zur F.___strasse hin über einen eingeschossigen Anbau mit einem grosszügigen Parkplatz. Insgesamt zeigt sich, dass die Umgebung zwischen E.___strasse und F.___strasse, begrenzt durch den H.___platz und die I.___strasse, in einem anderen Kontext

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steht, als der Bereich zwischen I.___strasse und J.___strasse. In die- sem Bereich – zwischen I.___strasse und J.___strasse – fehlt die cha- rakteristische Grünzone, die Setzung und das Volumen unterscheiden sich ebenfalls massgeblich. Dies zeigt sich insbesondere beim Post- gebäude und dem gegenüberliegenden Wohn-und Gewerbegebäude (Grundstück Nr. 006).

8.6 Mit Amtsbericht vom 26. August 2019 führte das HBA aus, dass die Umgebung zwischen E.___strasse und F.___strasse ein städte- bauliches Muster aufweist. Am Augenschein vor Ort bestätigte der Kantonsbaumeister diese Einschätzung und führte aus, dass das Be- bauungsmuster insbesondere im Bereich zwischen H.___platz und die I.___strasse gut erhalten sei.

8.6.1 Ein Amtsbericht ist eine bei einer anderen Behörde oder Amts- stelle eingeholte amtliche Auskunft über bestimmte Tatsachen und Verhältnisse, über die die betreffende Behörde aufgrund ihrer amtli- chen Tätigkeit Kenntnisse besitzt. Bezüglich Amtsgutachten besteht wie bei Gutachten und sachkundigen Auskünften im Allgemeinen die Besonderheit, dass nur dann von ihnen abgewichen wird, wenn dafür stichhaltige Gründe bestehen. Dies ist etwa der Fall bei offensichtli- chen Mängeln und Widersprüchen (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2010/III/4; CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 974 ff.).

8.6.2 Von offensichtlichen Mängeln und Widersprüchen kann vorlie- gend keine Rede sein. Am Augenschein hat sich gezeigt, dass die der- zeitige Bebauung zwischen E.___strasse und F.___strasse ein städ- tebauliches Muster aufweist. Das Bebauungsmuster zeichnet sich durch ein auf die E.___strasse ausgerichtetes Hauptvolumen mit ei- nem rückwärtigen Sekundärvolumen aus. Auf diese Weise erfolgt ein harmonischer Übergang zwischen der dichteren E.___strasse und dem dahinterliegenden Strukturschutzgebiet. Diesem Übergang dient auch die Grünzone (Freihaltung), welche nicht ohne Grund im besag- ten Bereich vorgesehen ist. Die Vorinstanz verneinte im Einsprache- entscheid das Vorliegen eines Bebauungsmusters und verwies dabei auf das Gebäude "104" (Grundstück Nr. 004; Vers.-Nr. 4212) sowie das Gebäude "E.___strasse 5" (Grundstück Nr. 006; Vers.-Nr. 2604). Das "104"-Gebäude weist zwar zur F.___strasse kein Sekundärvolu- men auf. Hierdurch wird aber das Bebauungsmuster nicht durchbro- chen. Das Gebäude wurde im Rahmen eines Gestaltungsplans als Kopfbau erstellt und ist primär auf den Bahnhofsplatz ausgerichtet. Der massive Bau nimmt eine platzbildende Funktion ein und unter- scheidet sich damit in der Funktion grundlegend von den anderen Bau- ten entlang der E.___strasse. Das von der Vorinstanz genannte Ver- gleichsobjekt "E.___strasse 5" ist ebenfalls nicht massgebend. Das Objekt liegt in einiger Entfernung zum Baugrundstück und ist als Ge- genstück zum grosszügig dimensionierten Post- und Gemeindege- bäude auch in einem anderen Kontext zu lesen. Dies zeigt sich auch darin, dass im Bereich zwischen der I.___strasse und der J.___strasse die charakteristische Grünzone fehlt. Das vom Rekursgegner ins Recht gelegte Plan-Dossier vermag das Bebauungsmuster nicht zu

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widerlegen. Unbeachtlich ist, aus welchem Grund die Gebäude Vers.- Nrn. 102 und 103 im hinteren Teil tiefere Bauten aufweisen. Selbst wenn, wie der Rekursgegner vorbringt, wegen Ausschöpfung der da- maligen Ausnützungsziffer keine weiteren bzw. höheren Bauten mög- lich gewesen sein sollten, hat dies keinen Einfluss auf das Bestehen des Bebauungsmusters. Dies umso mehr, als die heutige Ausnützung nicht mehr über eine Ausnützungsziffer, sondern über die Einordnung in die bestehende Umgebung beschränkt wird. Die mit der RPG- Revision angestrebte innere Verdichtung hat auf die Frage der Einord- nung nur bedingten Einfluss. Auch wenn im Zuge der inneren Verdich- tung der Siedlungen eine höhere Nutzungsintensität angestrebt wird, muss den ortsüblichen und ortsbestimmenden Strukturen dennoch Beachtung geschenkt werden. Ebenso unbeachtlich ist, aus welcher Zeit die für die Umgebung charakteristischen Überbauungen stam- men. Auch neuere Bauprojekte haben die historischen Strukturen und Muster zu übernehmen.

8.7 Das Bauprojekt ist als solitärer Baukörper mit fünf Vollgeschos- sen ausgestaltet. Zwar springt das oberste Geschoss in der nordöstli- chen und der südwestlichen Ecke von der Fassade zurück und sugge- riert damit auf den ersten Blick den Eindruck eines Attikageschosses. Jedoch hält das Geschoss die Attikabestimmungen nach Art. 27 Abs. 3 Bst. b BauR nicht ein. Denn das oberste Geschoss springt nicht auf den ganzen Gebäudelängsseiten zurück. Baurechtlich handelt es sich somit um ein Vollgeschoss und entsprechend tritt das Gebäude auch als fünfgeschossige Baute in Erscheinung. Im Zeitpunkt des Au- genscheins waren die Visiere gestellt, so dass die Einordnung beurteilt werden konnte. Es hat sich gezeigt, dass sich das geplante Gebäude nicht in die charakteristische Umgebung einordnet. Das fünfgeschos- sige Gebäude weicht bezüglich der Geschossanzahl von der Umge- bung ab und erscheint zu voluminös. Die Übernutzung zeigt sich – wie der Kantonsbaumeister ausgeführt hat – darin, dass das ganze Unter- geschoss als Tiefgarage genutzt werden muss (wobei nicht einmal die minimal geforderte Anzahl an Parkplätzen erstellt werden kann). Da- her bleibt kein Platz für Nebenräume, so dass diese im Erdgeschoss eingeplant werden mussten. Dies wirkt sich wiederum negativ auf das Ladenlokal aus. Im Dachgeschoss konnten die Nebenräume wiede- rum nicht eingeplant werden, weil im obersten Geschoss eine Attika- wohnung vorgesehen ist. Insgesamt zeigt sich eindeutig, dass sich das Gebäude aufgrund der Übernutzung hinsichtlich Gebäudevolu- men nicht in die Umgebung einordnet. Hinsichtlich der Dachformen und Trauflinien fügt sich das Gebäude ebenfalls nicht ein. In der Um- gebung dominieren Schrägdächer wie Sattel- oder Walmdächer. Dadurch bildet sich – wie der Kantonsbaumeister am Augenschein ausführt – eine Trauflinie, die den Strassenraum massgeblich gestal- tet. Schrägdächer hätten den Vorteil, dass Nebenräume im Dachge- schoss untergebracht werden können. Dadurch wirke das Gebäude weniger massiv und füge sich besser in die bestehende Umgebung ein. Zwar weisen auch andere Gebäude an der E.___strasse Flachdä- cher auf, diese stehen aber in einem anderen Kontext. Darüber hinaus nimmt der solitäre Baukörper das charakteristische städtebauliche

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Muster mit Hauptvolumen und Sekundärvolumen nicht auf. Dies zeigt sich insbesondere von der F.___strasse her. Der Baukörper durch- bricht die für die Umgebung charakteristische Struktur.

8.8 Vor diesem Hintergrund ist festzustellen, dass das geplante Vor- haben die nach Art. 12 BauR verlangte gute Einordnung in die charak- teristische Umgebung nicht aufweist. Es ist somit den überzeugenden Ausführungen der kantonalen Fachstelle (Hochbauamt) zu folgen. Die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung ist demgegenüber sachlich nicht vertretbar, ignoriert sie doch das bestehende städtebau- liche Muster und stützt sich auf Vergleichsobjekte, welche städtebau- lich in einem völlig anderen Kontext stehen. Damit trägt die Vorinstanz dem Sinn und Zweck der Einordnungsvorschrift nach Art. 12 BauR keine Rechnung. Wenn sich die Politische Gemeinde schon dazu ent- schieden hat, in der Kernzone lediglich den Grenzabstand zu regeln und die Dimensionierung der Gebäude über Einordnungsvorschriften zu beschränken, so muss sie auch einen strengen Massstab anwen- den. Die Einordnung von Gebäuden anhand von platzbildenden Kopf- bauten zu beurteilen geht jedenfalls an der Sache vorbei. Die Rüge der ungenügenden Einordnung erweist sich als begründet.

9.

Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben nicht genügend Parkplätze aufweist und sich nicht in die charakteristische Umgebung einordnet. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheent- scheid der Vorinstanz vom 12. März 2019 sind deshalb aufzuheben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Auf die übrigen Einwände bezüglich Art. 684 ZGB oder der unzureichenden Erschliessung ist daher auch nicht weiter einzu- gehen.

10.

10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Rekursgegner zu überbinden.

10.2 Der von den Rekurrenten am 15. April 2019 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

11.

Rekurrenten und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen

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Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP).

11.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä- digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono- rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– zuzüglich der beantragten 4% Barauslagen (Fr. 130.–); insgesamt 3'380.– (zu- züglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist vom Rekursgegner zu be- zahlen.

11.3 Da der Rekursgegner mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Sein Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1.

a) Der Rekurs von A.___ und B.___, beide Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen.

b) Der Beschluss des Bau- und Infrastrukturkommission Z.___ vom 12. März 2019 und der Einspracheentscheid vom 12. März 2019 werden aufgehoben.

2.

a) C.___, Z.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von 3'500.–.

b) Der am 15. April 2019 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.

3.

a) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt- lichen Kosten wird gutgeheissen. C.___ entschädigt A.___ und B.___ ausseramtlich mit Fr. 3'380.– zuzüglich Mehrwertsteuer.

b) Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen.

Die Vorsteherin

Susanne Hartmann Regierungsrätin