Volltext (verifizierbarer Originaltext)
A.a) La société A.________ SA (ci-après aussi : la société) a son siège social à Z.________ et a pour but de détenir des domaines agricoles et de les exploiter, soit directement, soit en les affermant. Depuis fin 2013, elle est propriétaire du bien-fonds no [222] du cadastre de Z.________, issu notamment du bien-fonds no [111] du même cadastre.
b) Le précédent propriétaire du bien-fonds no [111], B.________, a constitué à fin 2012, en faveur de C.________, un droit de superficie ayant le caractère de droit distinct et permanent sur une partie du bien-fonds en question. Ce droit de superficie est immatriculé sous DDP no D [123] du cadastre de Z.________ et confère à C.________ le droit de maintenir, sur le bien-fonds no [111] grevé, les constructions qui y sont cadastrées, à savoir une habitation, un rural, une dépendance, trois silos, ainsi que leurs accès et dégagement. Il a été concédé pour une durée de 50 ans. Le chapitre «conditions du droit de superficie» qui figure dans lacte authentique du 19 décembre 2012 relatif à sa constitution contient notamment les articles suivants :
« 2.Le bien-fonds grevé est mis à la disposition du superficiaire dans létat où il se trouve, selon le Registre foncier et la loi, B.________ ne garantissant que son droit de propriété, à lexclusion de toute garantie quant aux éventuels défauts. La présente clause dexclusion de garantie vaut en particulier pour les bâtiments objets du présent transfert.
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8. À léchéance du droit de superficie, toute construction fera retour au propriétaire du sol, à moins quil ne soit convenu contractuellement dun renouvellement dudit droit de superficie. Conformément à la disposition de larticle 779d du Code civil suisse, le propriétaire du sol versera au superficiaire une indemnité équitable pour toute construction lui faisant retour dans létat où elle se trouvera, compte tenu de la vétusté et de létat dentretien (valeur vénale), mais à lexclusion formelle de la valeur du sol ou de celle procurée par la situation du bien-fonds.
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9. Le propriétaire du sol peut dénoncer le droit de superficie avec effet immédiat, après mise en demeure du superficiaire, dans les cas prévus à larticle 779f du Code civil suisse, et notamment : a) en cas de violations graves ou réitérées par le superficiaire des obligations assumées par lui en vertu de la loi ou des dispositions de la présente convention ; b) ( ).
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14. Le superficiaire sengage vis-à-vis du propriétaire du sol à maintenir lobjet de son droit en bon état dentretien ; il décharge le propriétaire du sol de toute obligation résultant de lentretien des constructions et de leurs abords ; il répond à légard des tiers de tous les excès en matière de droit de voisinage».
c) Par acte authentique du 7 novembre 2013, B.________ a déclaré vendre et transférer à A.________ SA la propriété de plusieurs biens‑fonds du cadastre de Z.________, dont le bien-fonds no [111] précité. Par acte non daté et intitulé «cession de créance», B.________ a cédé à A.________ SA ses créances en lien avec le droit de superficie concédé à C.________, dont notamment la créance en lien avec larticle 14 précité, impliquant le droit dexiger le maintien de lobjet du droit de superficie en bon état dentretien.
B.a) Par courrier du 29 novembre 2016, A.________ SA sest plainte auprès de C.________ de divers manquements dentretien, constatés par une experte indépendante quelle avait mandatée. Elle lui fixait un délai pour effectuer les travaux les plus urgents selon lexperte. Le 23 décembre 2016, C.________ a contesté les manquements qui lui étaient reprochés. Le 23 mars 2017, A.________ SA a globalement confirmé sa position et précisé que lexigence du maintien en bon état dentretien prévue à larticle 14 de lacte constitutif du droit de superficie sappréciait objectivement et ne dépendait pas de létat dans lequel les constructions avaient été reçues. Ce courrier évoquait aussi une procédure initiée par un avis de résiliation du 2 décembre 2016 et une requête de conciliation introduite par C.________ du 13 mai 2016.
b) Par courrier du 21 mars 2019, A.________ SA a exposé que les valeur et substance des ouvrages étaient en péril et a sommé C.________ de commander les travaux mentionnés dans ses précédentes correspondances. Le 11 avril 2019, C.________ a une nouvelle fois contesté la position soutenue par A.________ SA et son obligation dexécuter les travaux requis. Le 18 avril 2019, A.________ SA a fixé un ultime délai à C.________ pour quil effectue les travaux requis.
C.a) Après avoir saisi la Chambre de conciliation le 14 mai 2019 et obtenu une autorisation de procéder le 10 juillet 2019, A.________ SA a déposé devant le Tribunal civil, en date du 13 novembre 2019, une demande dans le cadre de laquelle elle a notamment conclu, principalement, à ce que le transfert du «DDP n° D [123] du cadastre de Z.________» soit ordonné en sa faveur, à ce que lindemnité équitable pour les constructions qui lui faisaient retour soit fixée à un montant total maximal de 286'000 francs et, subsidiairement, à ce que C.________ soit condamné à entreprendre les travaux listés dans la demande dans un délai de 60 jours dès lentrée en force de la décision et, faute dexécution dans ce délai, à ce quelle soit autorisée à procéder à ces travaux par substitution et aux frais de C.________, ce dernier devant être condamné au paiement dune avance de 770'000 francs plus intérêts, à valoir sur le coût des travaux. En résumé, la société alléguait quau moment de la constitution du droit de superficie, les constructions nétaient pas en bon état, que de nombreux manquements dentretien avaient été constatés par un expert en 2016 (notamment concernant la toiture et les façades) et que, de ce fait, plusieurs parties des bâtiments nétaient plus étanches à leau ; il était à craindre que cela altère la qualité structurelle, protectrice et isolante initiale des matériaux. Le 18 octobre 2019, un expert avait visité les lieux et rendu par la suite un rapport dans lequel il qualifiait létat des différentes parties des constructions (en utilisant les termes mauvais, moyen, correct et bon, notamment) et dont il ressortait que de nombreux travaux de remise en état devaient être effectués, pour un montant total de 770'000 francs. Si C.________ ne remédiait pas aux différents manques dentretien constatés, les bâtiments perdraient définitivement de leur valeur. Malgré plusieurs mises en demeure, C.________ ne sétait jamais exécuté, laissant les bâtiments se dégrader, ce qui constituait une violation grave des engagements personnels quil avait pris, de sorte que les conditions permettant le retour anticipé du droit de superficie étaient réunies. Ce droit de retour pouvait être exercé moyennant le versement dune indemnité équitable dun montant de 340'000 francs, dont il y avait lieu de déduire 53'900 francs afin de tenir compte du comportement fautif de C.________, ce qui amenait à une indemnité de 286'000 francs.
b) Au terme de sa réponse du 3 avril 2020, C.________ a conclu au rejet de la demande. En substance, il alléguait quil sétait engagé à maintenir lobjet de son droit de superficie en bon état dentretien et que lacte constitutif ne faisait aucune mention dune «remise en état » ou dune «réfection», soit que son engagement ne consistait à rien dautre quà maintenir le bâtiment dans létat qui était le sien «au moment de la vente» (recte: plus probablement «au moment de la constitution du droit de superficie»), soit en 2012, état qui navait pas pu se dégrader significativement entre 2012 et 2016 et qui correspondait à ce que les parties avaient considéré comme «bon» à lépoque. Il contestait la neutralité et le contenu des rapports dexpertise déposés par A.________ SA. Il avait en outre investi plusieurs dizaines de milliers de francs pour des travaux dentretien entre 2012 et 2018 et lon ne saurait lui reprocher une violation grave de ses obligations au sens de larticle 779f CC, de sorte que les conditions pour requérir un retour anticipé du droit de superficie nétaient pas réunies.
c) Le 6 mai 2020, A.________ SA a déposé une requête de mesures superprovisionnelles et de preuve à futur tendant à faire cesser tous les travaux susceptibles de faire disparaître la preuve de létat du bâtiment et à mettre en uvre une expertise visant à constater lexécution de travaux. Lors de laudience du 23 juin 2020, C.________ a indiqué que les travaux litigieux étaient terminés et a déposé une facture y relative. Il a été constaté que la requête du 6 mai 2020 navait plus dobjet.
d)àla même audience du 23 juin 2020, A.________ SA a déposé un mémoire de réplique dans lequel elle a confirmé ses conclusions et sa position, en précisant toutefois que selon elle, «[u]n « bon état dentretien » impliqu[ait] donc de conférer aux bâtiments et aux espaces qui les entourent non seulement lentretien courant, mais également de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux dégradations. Le Défendeur devait donc assurer la réfection du bâtiment et prendre les mesures nécessaires en vue de rétablir un bon état des bâtiments ».De plus, «[a]u moment de la constitution du DDP, lobjet nécessitait déjà un entretien soutenu, régulier et continu pour rétablir son bon état, qui devait ensuite être maintenu». La société contestait en outre que les travaux réalisés par C.________ puissent être considérés comme des travaux dentretien. Enfin, le retour anticipé du droit de superficie pouvait être exigé non seulement en cas de violations graves, mais également en cas de violations réitérées.
e) Le 31 août 2020, C.________ a déposé un mémoire de duplique, au terme duquel il a confirmé ses conclusions et sa position.
f) Une vision locale a eu lieu le 14 septembre 2020.
g) Par courrier du 15 septembre 2020, le Tribunal civil a invité les parties à se déterminer sur les preuves et sur léventualité de limiter le procès à la portée de larticle 14 de lacte notarié du 19 décembre 2012, ce quelles ont fait lune et lautre le 30 octobre 2020.
h) Le 22 décembre 2021, le Tribunal civil a statué sur les preuves et rejeté lexpertise sollicitée par A.________ SA, en retenant notamment que cette expertise était propre à démontrer létat dentretien des bâtiments concernés. Elle ne saurait cependant porter que sur lentretien effectué dès 2012 (entrée du défendeur en jouissance des bâtiments) et «[f]ondé sur lappréciation anticipée de lacte du 19 décembre 2012, de son article 14 en particulier, on ne saurait en effet déduire une obligation du défendeur allant au-delà du maintien des bâtiments dans létat dans lesquels ils se trouvaient lorsquil les a acquis. Or il ne ressort pas des allégués de la demanderesse que le défendeur a violé son obligation dentretien, ainsi comprise».
i) Lors de laudience du 5 avril 2022, un témoin a été entendu, il a été renoncé à linterrogatoire des parties et les mandataires de celles-ci ont plaidé.
D.Par jugement du 22 décembre 2022, le Tribunal civil a rejeté la demande, condamné A.________ SA à verser à C.________ une indemnité de dépens de 14'405.60 francs, arrêté les frais judiciaires à 12'109 francs et mis ceux-ci à charge de A.________ SA.
Après avoir exposé les principes applicables au retour anticipé dun droit de superficie et à linterprétation dun contrat constitutif dune servitude, le premier juge a considéré, en résumé, quil convenait en premier lieu de déterminer la portée de lobligation dentretien à charge de C.________, avant dexaminer si cette obligation avait été gravement violée au sens de larticle 779f CC. Le Tribunal civil a retenu que larticle 14 de lacte constitutif ne pouvait être compris que dans le sens dune obligation de maintien de létat des constructions dans celui qui était le leur au moment de la constitution de la servitude. En labsence de précision, lon peinait à discerner comment la simple indication «bon état dentretien» pouvait impliquer «de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux dégradations», par ailleurs «dès lacquisition du droit de superficie», comme le prétendait A.________ SA. Cette interprétation de larticle 14 était confirmée par le fait que C.________ répondait de létat défectueux des constructions à légard de tiers, ainsi que des excès commis dans lusage de celles-ci. Aucun élément ne permettait de retenir, de bonne foi, une obligation à charge de C.________ tendant non pas à assumer des dépenses moyennes pour lentretien des constructions, mais également des dépenses extraordinaires pour leur amélioration. Sagissant de léventuelle violation de lobligation dentretien ainsi définie, le premier juge a retenu que A.________ SA avait tenu une position contradictoire en soutenant, dune part, que les constructions nétaient pas en bon état au moment de la constitution du droit de superficie et, dautre part, quil ny avait pas de dépréciations en février 2011, selon lECAP. La société se limitait en outre à affirmer, de manière générale, que la ferme se trouvait, au moment de lintroduction de la procédure, dans un très mauvais état dentretien, résultant dune dégradation progressive imputable à C.________. Elle nalléguait pas les dégradations spécifiques qui seraient survenues postérieurement à la constitution du droit de superficie et pour lesquelles C.________ serait responsable. En labsence dallégation des faits pertinents, une violation de larticle 14 de lacte constitutif du 19 décembre 2012 ne pouvait pas être retenue. En tout état de cause, C.________ avait réalisé des travaux entre 2013 et 2019, pour un montant total de 82'502.15 francs, et au mois de septembre 2020, létat général des constructions était qualifié de «moyen» à «bon», à la seule exception de laménagement du secteur «étable fenil» jugé «moyen à mauvais», selon lévaluation déposée par A.________ SA elle-même. Ces circonstances ne permettaient manifestement pas de retenir une absence dentretien au sens de larticle 14 susmentionné. En définitive, ni les faits allégués, ni les moyens de preuve administrés ne permettaient de retenir une quelconque violation de lobligation dentretien à charge de C.________.A fortiori, il nexistait aucune circonstance permettant de retenir que la continuation du droit de superficie ne pouvait raisonnablement être exigée de la part de A.________ SA et que le retour anticipé du droit de superficie apparaissait dès lors comme la seule solution appropriée. Compte tenu de ces considérations, les conclusions subsidiaires de A.________ SA devaient également être rejetées.
E.a) Le 15 février 2023, A.________ SA a appelé de ce jugement en concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. Lappelante demandait la réforme du jugement attaqué, en reprenant ses conclusions formulées en première instance, et concluait, subsidiairement, au renvoi de la cause au Tribunal civil pour complément dinstruction et nouvelle décision. Lappelante faisait valoir en substance que son droit dêtre entendu avait été violé dans le cadre de lordonnance de preuves du 22 décembre 2021, puis dans le jugement attaqué ; que les faits avaient été constatés de manière inexacte concernant létat des bâtiments ; que larticle 14 du contrat constitutif du droit de superficie avait été interprété de manière arbitraire par le premier juge et, enfin, que larticle 779f CC relatif aux conditions nécessaires à lexercice du droit de retour anticipé avait été violé. Lappelante déposait ses notes de plaidoiries finales de première instance, ainsi que deux avis de droit, du Prof. D.________ et de Me E.________.
b) Au terme de sa réponse du 23 mars 2023, C.________ a conclu au rejet de lappel, avec suite de frais et dépens.
c) Lappelante a répliqué le 13 juin 2023. Elle déposait un jugement de la Cour pénale du 27 décembre 2022 et une décision de la Commission foncière agricole du 8 mars 2023.
d) Par arrêt du 26 juin 2023, la Cour dappel civile a rejeté lappel. En substance, elle sest prononcée sur les preuves nouvelles produites en appel et sur les violations du droit dêtre entendu invoquées par lappelante, notamment sagissant du refus du Tribunal civil de mettre en uvre une expertise, pour ensuite considérer que la recevabilité du grief de lappelante relatif à linterprétation de larticle litigieux était discutable et quen sus, sa position en appel nétait pas celle quelle défendait en première instance. Le rejet de la demande simposait, selon linterprétation de larticle litigieux effectuée par le Tribunal civil et le raisonnement qui en avait découlé, mais également selon linterprétation de cet article proposée par lappelante en procédure dappel. De plus, la violation des obligations du superficiaire devait revêtir une gravité telle que la continuation du droit de superficie ne pouvait raisonnablement être exigée du propriétaire et, à cet égard, lappelante navait aucunement allégué les circonstances dont il découlait que ces conditions strictes étaient réalisées. Au vu de ce constat, la question de savoir si des violations réitérées des obligations contractuelles, plutôt quune seule violation grave, suffisaient pour considérer quun retour anticipé était justifié, pouvait rester ouverte. Il nétait pas nécessaire dexaminer les autres griefs de lappelante relatifs à la portée à accorder à la notion de «bon» état dentretien figurant à larticle 14 litigieux, à la constatation inexacte des faits en lien avec létat des bâtiments et concernant ses conclusions subsidiaires en exécution des travaux.
F.a) Par arrêt du 5 mars 2024, le Tribunal fédéral a admis le recours en matière civile déposé le 4 septembre 2023 par lappelante contre larrêt précité de la Cour dappel civile, a annulé cet arrêt et renvoyé la cause à la Cour de céans pour nouvelle décision au sens des considérants. En résumé, le Tribunal fédéral a retenu que lappelante sétait expressément plainte dune constatation inexacte des faits sagissant de létat des bâtiments, dune interprétation erronée de larticle 14 du contrat de superficie et de la violation de larticle 779f CC sur le droit de retour anticipé. Le grief de lappelante relatif à linterprétation de larticle 14 litigieux était suffisamment motivé pour être recevable et sa position à cet égard nétait dailleurs pas contradictoire au fil de la procédure. La cause devait être renvoyée à la Cour dappel civile pour quelle procède à linterprétation objective du contrat de superficie. Lappelante avait suffisamment allégué les violations dentretien quelle reprochait à lintimé, de sorte quil sagissait dexaminer si ce dernier avait contrevenu à son obligation dentretien contenue à larticle 14 du contrat de superficie. La prétention en retour anticipé ne pouvait ainsi pas être écartée en raison dune insuffisance dallégation. Il fallait au contraire examiner si, au vu des violations contractuelles et des conséquences invoquées par lappelante et, cas échéant, après avoir administré les moyens de preuve offerts à lappui de celles-ci, les conditions du retour anticipé étaient réunies (soit si léventuelle violation des obligations par le superficiaire revêtait une gravité suffisante). Enfin, dans la mesure où lappelante sétait plainte, dans son appel, dune constatation incomplète des faits quant aux violations de lobligation dentretien de lintimée, le refus de traiter demblée ses conclusions subsidiaires en exécution des travaux napparaissait pas justifié.
b) Interpellées par courrier de la juge instructeur du 17 mai 2024 sur la suite à donner à la procédure, les parties se sont déterminées les 10 et 24 juin 2024.
c) Le 26 juin 2024, les parties ont été informées quil fallait encore tenir compte du droit de réplique inconditionnel et que le dossier serait repris ultérieurement. Elles ne se sont plus prononcées.
C O N S I D E R A N T
1.a) Aux termes de larticle 308 CPC, la voie de lappel est ouverte contre les décisions finales de première instance (al. 1, let. a) si, dans les affaires patrimoniales, la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 francs au moins (al. 2), comme cest le cas en lespèce. Interjeté dans les formes et délai légaux (cf. art. 311 al. 1 CPC), lappel est recevable.
b) Lappelante na pas critiqué lappréciation de la Cour de céans relative aux moyens de preuve nouveaux produits en appel dans le cadre de son recours au Tribunal fédéral et ce dernier ne sest ainsi pas prononcé à ce sujet. Ce moyen ne pourrait pas être invoqué dans le cadre dun nouveau recours au Tribunal fédéral (arrêt du TF du15.05.2014 [5A_17/2014]cons. 2.1), de sorte quil ny a pas lieu dy revenir plus avant, si ce nest pour rappeler que les deux avis de droit produits doivent être considérés comme une partie intégrante de la motivation juridique de lappel, les notes de plaidoiries sonta prioriirrecevables mais ne sont pas déterminantes dans la mesure où lappelante a pu faire valoir son argumentaire juridique en appel sans restriction et, enfin, que les deux décisions déposées à lappui de la réplique sont recevables.
2.La cause a été renvoyée à la Cour de céans pour quil soit procédé à un examen complet du bien-fondé des critiques de fond formulées par lappelante. Se prononcer sur la violation des obligations du superficiaire et ses conséquences, respectivement sur les allégations et preuves à ce sujet, implique au préalable dexaminer quelles sont ces obligations et leur portée. Il convient dès lors de procéder en premier lieu et selon les indications ressortant de larrêt fédéral (cons. 5.3.1in fine) à linterprétation objective du contrat de servitude.
2.1.Linterprétation du contrat constitutif de la servitude doit seffectuer selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, pour le cas où celle‑ci ne peut être établie, selon le principe de la confiance. Vis-à-vis de tiers qui nétaient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces principes dinterprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier, qui comprend le grand livre, mais également les pièces justificatives, dans la mesure où elles précisent la portée de linscription (art. 738, 971 et 973 CC). Ce principe interdit de prendre en considération les circonstances et motifs personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté des constituants ; dans la mesure où ils ne résultent pas de lacte constitutif, ils ne sont pas opposables au tiers qui sest fondé de bonne foi sur le registre foncier (ATF 139 III 404cons. 7.1).
L'interprétation objective, ou interprétation selon le principe de la confiance, consiste à rechercher comment une clause contractuelle pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l'ensemble des circonstances. Le sens d'un texte, apparemment clair, n'est pas forcément déterminant. Même si la teneur d'une clause contractuelle paraît limpide à première vue, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties ou d'autres circonstances que le texte de ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l'accord conclu. Il n'y a cependant pas lieu de s'écarter du sens littéral du texte lorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas à la volonté des parties (arrêt du TF du07.09.2015 [4A_64/2015]cons. 4.2 et les réf. cit.).
2.2.Le Tribunal civil a retenu que larticle 14 litigieux, qui prévoit une obligation de lintimé de «maintenir lobjet de son droit en bon état dentretien», devait être compris comme une obligation de conserver les constructions dans létat qui était le leur au moment de la constitution de la servitude. La référence toute générale à un «bon état dentretien» ny changeait rien. Il nétait pas déterminant que les parties aient, à lépoque, jugé létat des constructions comme étant bon ou mauvais, dès lors quil sagissait dune circonstance qui ne ressortait pas de lacte constitutif. La seule mention relative à létat des bâtiments qui figurait dans cet acte était la suivante : «le bien-fonds grevé est mis à disposition du superficiaire dans létat où il se trouve». En labsence dautres précisions, lon peinait à discerner comment la simple indication «bon état dentretien» pouvait impliquer une obligation de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux dégradations déjà existantes et ce, dès lacquisition du droit de superficie, comme le prétendait lappelante. Cette interprétation était confirmée par le fait que, selon ce même article 14, le propriétaire du sol était déchargé de toute obligation résultant de lentretien des constructions et que le superficiaire répondait à légard des tiers de tous les excès en matière de droit de voisinage. Le but de cette clause était de rappeler au superficiaire ses obligations légales, puisquil passait du statut de fermier à celui de propriétaire des constructions établies sur le fond grevé et quil devait, ce faisant, assumer certains frais relatifs à ces constructions. Aucun élément ne permettait de retenir, de bonne foi, une obligation à charge du superficiaire tendant non pas à assumer des dépenses moyennes pour lentretien des constructions, mais également des dépenses extraordinaires pour leur amélioration. Au demeurant, le dossier démontrait que lappelante avait attendu trois ans après lentrée en jouissance du bien-fonds grevé pour se prévaloir dune clause qui permettait, selon elle, dexiger une remise en état immédiate des constructions qui font lobjet du droit de superficie, de sorte quil était douteux que linterprétation proposée par lappelante en procédure était celle qui avait été la sienne à première lecture de la clause litigieuse.
2.3.Lappelante critique linterprétation de larticle 14 du contrat constitutif du droit de superficie, telle quelle a été effectuée par le Tribunal civil. Daprès elle, cest à la notion de «bon état» plutôt quau verbe «maintenir» quil faut accorder de limportance, pour aboutir à la conclusion que létat dans lequel les bâtiments ont été reçus nest pas déterminant, que la mention «bon état» introduit un standard qualitatif qui ne peut pas être simplement ignoré et, enfin, que la notion dentretien comprend les mesures nécessaires pour garder les constructions dans un état tel quelles puissent être utilisées conformément à leur destination. Lappelante sappuie sur les deux avis de droit quelle a produits en appel et dont les auteurs parviennent tous deux à cette dernière conclusion.
2.4.Selon lintimé, lappelante a initialement soutenu quil avait une obligation de remise en bon état, suivie dune obligation dentretien dans ce nouvel état, pour ensuite soutenir que les constructions devaient être maintenues dans un état tel quelles puissent être utilisées conformément à leur destination. En labsence dallégation relative à létat permettant cet usage, ce point navait pas à être traité. En tout état de cause, il avait toujours entretenu les bâtiments litigieux et ceux-ci pouvaient être et étaient toujours utilisés conformément à leur destination.
2.5.Pour rappel, la clause litigieuse est formulée en ces termes : «le superficiaire sengage vis-à-vis du propriétaire du sol à maintenir lobjet de son droit en bon état dentretien». Il est clair et il nest pas contesté que cette clause fonde une obligation dentretien à charge du superficiaire. Est litigieuse la portée concrète de cette obligation dentretien et, à cet égard, largumentaire des parties a avant tout visé à débattre de limportance à accorder au verbe «maintenir» et à ladjectif «bon», les parties saccordant toutes deux sur le fait quau moment de la conclusion du contrat de superficie, létat dentretien des bâtiments nétait pas «bon», respectivement quil avait été considéré comme «bon» par les cocontractants, mais quil présentait des manquements. Les autres articles du contrat de superficie ne fournissent pas déléments dont on pourrait déduire la portée concrète de lobligation dentretien, de sorte que lanalyse, littérale pour commencer, devra se limiter pour lessentiel à définir ce que lon doit entendre par les termes «maintenir [ ] en bon état dentretien».
Labsence dautres précisions est en tant que telle à prendre en considération. En effet, le Tribunal civil a relevé à juste titre que le contrat de superficie ne comprenait aucune mention quant à létat des constructions au moment de sa conclusion, sinon lindication selon laquelle le bien-fonds grevé était mis à disposition du superficiaire dans létat où il se trouvait. Si la clause litigieuse devait être comprise comme la seule obligation de maintenir lobjet du droit dans létat existant au moment de la conclusion du contrat comme le soutient lintimé , elle serait en pratique quasiment dépourvue de toute portée. En effet, elle ne permettrait pas au propriétaire du sol de faire valoir ses droits, faute de disposer dune référence à laquelle comparer létat dentretien, le contrat ne contenant aucune description précise ou aucun constat de létat initial. Cela vaut dautant plus pour une clause conclue pour une durée de 50 ans, applicable potentiellement à de nombreuses personnes différentes. Aucun élément au dossier ne permet de penser que les parties se seraient entendues pour convenir dune obligation dentretien en pratique presque entièrement vidée de sa substance, puisque létat de référence quil convenait de maintenir nest pas mentionnée dans lacte, seul apte à lier des tiers par rapport aux co-contractants initiaux. Laccent ne peut donc pas être exclusivement mis sur le verbe «maintenir» ou, autrement dit, la notion de «bon état dentretien» ne peut pas être simplement ignorée.
Lappelante a allégué quil était clairement prévu, dès la constitution du droit de superficie, que lintimé réalise des travaux dentretien et de réfection, ce qui impliquait «non seulement lentretien courant, mais également de remettre la ferme en meilleur état afin de remédier aux dégradations» (étant précisé que lappelante ne soutient toutefois plus cette thèse dans son appel). Sur ce point, la Cour de céans fait sienne lappréciation du Tribunal civil. En effet, il nest pas concevable que les parties initiales au contrat de servitude aient envisagé une obligation immédiatement applicable de remédier à des dégradations, sans lexprimer plus clairement, ni même évoquer ces dégradations ni encore fixer de délai pour y procéder. Cela vaut dautant plus que le contrat a été conclu devant un notaire, dune part, et, dautre part, au vu des travaux que lappelante estime nécessaires et dont elle chiffre le coût à plusieurs centaines de milliers de francs. Cette thèse doit être écartée pour une raison supplémentaire. Si les parties au contrat avaient jugé que létat initial des bâtiments nétait en réalité pas «bon», elles auraient alorsde factoadopté une clause violée par le superficiaire au moment même de sa signature. Rien ne laisse penser que tel aurait été le cas et cette hypothèse sortirait largement de lordinaire, de sorte quelle doit être écartée.
Il reste donc à définir ce que lon doit entendre par «bonétat dentretien». Daprès les dictionnaires Larousse et le Robert, le mot «entretien» signifie «action de tenir, de conserver en bon état» et «soins, réparations, dépenses quexige le maintien en bon état» (https://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/ entretien/30081 ; https://dictionnaire.lerobert.com/definition/entretien). La notion dentretien implique dès lors dores et déjà un maintien en «bon» état. La simple présence de ce qualificatif, pour le moins vague et sujet à une large appréciation subjective, ne permet pas encore de savoir concrètement dans quel état devrait se trouver un bâtiment pour que son entretien soit jugé adéquat selon ce standard. Selon lappelante, cet adjectif «semble montrer que le superficiaire ne doit pas se contenter dun minimum dentretien». Cela nest toutefois daucun secours pour déterminer concrètement le niveau dentretien attendu. Lappelante soutient que la notion dentretien recouvre les mesures nécessaires pour garder les constructions dans un état tel quelles puissent être utilisées conformément à leur destination, en se fondant notamment sur deux avis de droit. Elle cite à titre dexemple la réfection dun toit qui menace de seffondrer et la remise en état dun mur qui se dégrade. Il est tout à fait clair quune construction ou partie de construction ne pouvant plus être utilisée conformément à sa destination ne peut pas être considérée comme étant en «bon» état. Lorsquune construction ou partie de construction est dans un état de dégradation tel quelle risque de ne plus pouvoir être utilisée conformément à sa destination, on ne peut pas non plus considérer quelle est en «bon» état. La référence à cette notion de possibilité dutilisation conforme à la destination peut être utilisée pour fixer le seuil à partir duquel létat dentretien peut être considéré comme bon. Il sera ainsi retenu que le niveau dentretien minimal à partir duquel le «bon» état dentretien est atteint est celui dans lequel il ny a pas de risque concret que le bien ne puisse plus remplir sa fonction, respectivement être utilisé conformément à sa destination. En ce sens, un toit qui menace de seffondrer ou un mur qui risquerait de ne plus être étanche ne peuvent pas être considérés comme étant dans un bon état dentretien. À linverse, le simple fait que des travaux dentretien pourraient être effectués sur lune ou lautre partie dun bâtiment ne signifie pas encore que le superficiaire violerait ses obligations ainsi définies. Cette interprétation se justifie en particulier compte tenu du fait que les parties admettent toutes deux que les bâtiments nétaient pas en parfait état à la constitution du droit de superficie, au contraire. Il en découle que le standard de ce qui pouvait être qualifié comme «bon» était relativement bas et donc compatible avec linterprétation retenue. De même, aucune des parties ne prétend quau moment de la constitution du droit de superficie, les bâtiments (ou des parties de ceux-ci) étaient dans un état tel quils ne pouvaient plus ou risquaient de ne plus pouvoir être utilisés conformément à leur destination.
Cette interprétation est conforme au but recherché par les parties, à savoir maintenir lobjet du droit de superficie dans un certain état dentretien, respectivement créer une obligation dentretien à charge du superficiaire et dont le propriétaire du sol pourrait se prévaloir. En effet, en dessous du seuil précité, à savoir si un bâtiment ou une partie de bâtiment pouvait en arriver à risquer concrètement de ne plus pouvoir être utilisé conformément à sa destination sans que lon puisse reprocher au superficiaire une violation de son obligation dentretien, on pourrait alors difficilement parler de véritable obligation dentretien. À linverse et dans la mesure où il a été prévu que létat dentretien serait pris en compte à lissue du droit de superficie pour fixer lindemnité équitable pour le retour des constructions au propriétaire du sol, on ne saurait retenir que les parties ont souhaité convenir dexigences dentretien élevées. Ce système vise plutôt à récompenser le superficiaire pour ses investissements visant à améliorer létat des constructions, au mieux, et, au pire, à racheter à leur juste valeur des bâtiments qui nont bénéficié que dun minimum dentretien.
Aucun élément dans le contrat de superficie ou au dossier ne permet de soutenir que les exigences minimales pour considérer létat dentretien comme «bon» devraient être plus élevées et cest ainsi ce qui sera retenu. Il va de soi quun bâtiment très bien entretenu pourrait également être considéré comme étant dans un «bon» état, mais il sagit ici de définir les exigences minimales permettant dapprécier le respect de ses obligations par le superficiaire et non la situation optimale selon lappréciation, subjective, de lune ou lautre des parties.
3.Il convient à présent dexaminer si une violation de lobligation dentretien ainsi comprise peut être reprochée à lintimé. Les principaux allégués de lappelante ont été résumé ci-avant (let. C) et il est clair que si les faits allégués étaient considérés comme établis, il devrait être considéré que lintimé viole son obligation dentretien (cela ne signifie pas encore que les conditions dun retour anticipé du droit de superficie seraient réunies). En effet, lappelante prétend que les défauts dentretien quelle liste risquent daltérer la qualité structurelle, protectrice et isolante initiale des matériaux, respectivement risquent de causer une perte définitive de la valeur des bâtiments. Ces conséquences ainsi décrites pourraient se recouper avec le risque quun bâtiment ou une partie de celui-ci ne puisse plus être utilisé conformément à sa destination et pourraient impliquer, en fonction de lampleur des manquements constatés, que les conditions dun retour anticipé du droit de superficie soient réunies. À lappui de ses allégués, lappelante a notamment produit des rapports dexpertise privée et des photographies. Elle a requis la mise en uvre dune expertise judiciaire. Si les moyens de preuve au dossier permettraient de se prononcer sur une éventuelle violation de lobligation dentretien de lintimé durant les années écoulées (le cas échéant, pour apprécier si des violations graves ou réitérées de ses obligations peuvent lui être reprochées et quelles conséquences en tirer), force est de constater que seule la mise en uvre de lexpertise judiciaire requise permettra détablir létat actuel dentretien de lobjet du droit de superficie, les éventuels travaux devant être réalisés pour que létat dentretien puisse être considéré comme «bon» selon linterprétation effectuée ci-avant et la valeur vénale de lobjet du droit de superficie pour fixer une éventuelle indemnité équitable au sens de larticle779g CC. Comme relevé ci-avant, il ne peut à ce stade pas être exclu que les conditions dun retour anticipé du droit de superficie soient réunies. Cela étant dit, même si ce nétait pas le cas, la question des éventuels travaux à entreprendre, soit la conclusion subsidiaire de lappelante devant le Tribunal civil, devrait être traitée et elle ne pourrait lêtre sans la mise en uvre dune expertise. Pour ces motifs et vu le nombre de questions dont le sort dépendra du résultat de lexpertise (qualification de létat actuel des bâtiments, examen des conditions du droit de retour anticipé, fixation de léventuelle indemnité équitable ou des travaux éventuellement à entreprendre), la cause sera renvoyée au Tribunal civil pour quil mette cette dernière en uvre, puis suive à la procédure en vue de rendre un nouveau jugement.
4.Ce qui précède implique quil ny a pas lieu dexaminer les griefs de lappelante relatifs à la constatation inexacte des faits en lien avec létat des bâtiments et avec la prétendue violation de larticle779f CC, puisque ces aspects devront faire lobjet dune nouvelle appréciation du Tribunal civil. La prétendue violation du droit dêtre entendu de lappelante concernant linterprétation de larticle 14 litigieux figurant dans lordonnance de preuve du 22 décembre 2021 peut dans tous les cas être considérée comme réparée en appel, tout comme celle concernant le refus de mettre en uvre lexpertise requise. En définitive, lappel doit être admis et le jugement attaqué annulé.
5.Les frais et dépens de la procédure de première instance devront faire lobjet dune nouvelle fixation et répartition par le Tribunal civil dans le nouveau jugement à rendre. Vu le sort de la procédure dappel, les frais judiciaires seront mis à charge de lintimé, qui succombe (art. 106 al. 1 CPC). Lintimé doit en outre être condamné à verser à lappelante une indemnité de dépens, qui sera fixée à 4'000 francs, en labsence de mémoire dhonoraires et au vu du dossier.
Par ces motifs,LA COUR D'APPEL CIVILE
1.Admet lappel, annule le jugement attaqué et renvoie la cause au Tribunal civil pour suivre en cause, au sens des considérants.
2.Arrête les frais judiciaires de la procédure dappel à 12'080 francs, avancés par lappelante, et les met à la charge de lintimé.
3.Condamne lintimé à verser à lappelante une indemnité de dépens de 4'000 francs pour la procédure dappel.
Neuchâtel, le 8 août 2024