ARMC.2018.32

A.a) A.________ est propriétaire des biens-fonds [1111] et [2222] du cadastre de la commune Z.________ et, par l’intermédiaire du [2222], copropriétaire du bien-fonds [3333] du même cadastre. Toutes ces parcelles sont issues de l’ancien bien-fonds [aaa].

b) X.________ Sàrl est propriétaire du bien-fonds [4444] du cadastre de la commune Z.________, issu de la parcelle [bbb].

c) Le 11 mars 1946, une réquisition a été adressée au Registre foncier, tendant à l’inscription de la vente d’une parcelle de terrain détachée d’un ancien article [abab], à la formation de deux nouveaux articles, soit les biens-fonds [bbb] et [aaa], et à l’inscription de deux servitudes. La première servitude consistait en ceci :« Interdiction d’édifier sur l’article [bbb] un bâtiment comprenant plus de 2 étages sur rez-de-chaussée (atelier) avec combles non habitables au profit de l’article [aaa]. La hauteur du bâtiment sera au maximum de 13 mètres depuis le terrain jusqu’au faîte du toit, hauteur prise dans l’axe de l’immeuble ». La seconde servitude prévoyait ce qui suit :« Interdiction de bâtir sur la partie nord-ouest de l’article [bbb]; la limite est de cette parcelle où il est interdit de bâtir est constituée par la limite ouest du bâtiment que la société B.________ SA se propose d’édifier sur l’article [bbb] selon plans annexés à la promesse de vente du 29 janvier 1946, acte reçu comme le présent ». Le dossier n’établit pas que les servitudes auraient été inscrites au Registre foncier.

B.En avril 2017 a paru dans la Feuille officielle de la ville de Neuchâtel une publication mentionnant que X.________ Sàrl projetait de démolir une maison d’habitation et de construire un nouvel immeuble sur l’article [4444] (issu de la parcelle [bbb]). A.________ n’a pas formé opposition contre ce projet, mais la propriétaire d’une autre parcelle s’y est opposée dans le délai de mise à l’enquête publique et une procédure administrative est en cours à ce sujet (non contesté).

C.A.________ estime, indépendamment de la conformité du projet de construction aux règles de droit public, que ce projet ne respecte pas les servitudes mentionnées plus haut, en ce sens que le bâtiment projeté comprendrait au moins trois étages sur rez-de-chaussée, serait haut de 18,58 mètres et pourrait violer l’interdiction de bâtir sur une partie du terrain, prévue par l’une des servitudes. Le 29 mai 2017, il a demandé à l’architecte de X.________ Sàrl de lui confirmer que les travaux ne seraient pas commencés avant que la question du respect des servitudes soit réglée. X.________ Sàrl a refusé de prendre cet engagement, sans contester l’existence des servitudes dont il est question ici, mais en invoquant« l’obsolescence totale »de celles-ci.

D.Saisi d’une requête de A.________ du 8 août 2017, le tribunal civil a, par décision de mesures provisionnelles du 3 octobre 2017, interdit à X.________ Sàrl de débuter les travaux de construction litigieux sur le bien-fonds [4444], fixé au requérant un délai de trois mois pour agir au fond et dispensé celui-ci de fournir caution. Il a considéré qu’il était vraisemblable que la parcelle du requérant soit au bénéfice d’une servitude de droit privé grevant la parcelle de la requise et que le requérant avait droit à la cessation de toute atteinte dont il pourrait faire l’objet.

E.Le 3 janvier 2018, A.________ a déposé auprès du tribunal civil une demande concluant principalement à ce qu’il soit fait défense à X.________ Sàrl de construire un immeuble d’habitation avec garage sur l’article [4444] du cadastre de la commune Z.________« en tant que ledit immeuble viole les servitudes de limitation de bâtir grevant ledit article au profit des biens-fonds [1111] et [2222] propriété du demandeur », subsidiairement à la constatation de l’existence des servitudes et à la même défense de construire que ci-dessus, sous suite de frais et dépens.

F.Deux jours plus tard, soit le 5 janvier 2018, A.________ a adressé au tribunal civil une requête de suspension de la procédure jusqu’à droit connu dans la procédure administrative relative à l’opposition faite par une tierce personne à la construction projetée, motif pris que le résultat de cette procédure administrative pourrait influencer l’issue de la procédure civile. Le 12 janvier 2018, X.________ Sàrl s’est opposée à la suspension, en exposant que la procédure d’obtention d’un permis de construire ne protégeait pas les mêmes intérêts que la procédure civile; cette procédure ne traiterait pas des servitudes et son issue, quelle qu’elle soit, n’apporterait rien à la discussion sur la validité des servitudes en faveur du demandeur; seul le refus hypothétique du permis de construire pourrait mettre fin à la menace dont le demandeur se prévalait. Le 22 janvier 2018, le demandeur a maintenu sa demande de suspension. Le 31 janvier 2018, la défenderesse a confirmé sa position. Le demandeur en a fait de même le 7 février 2018.

G.Par décision du 17 avril 2018, le tribunal civil a ordonné la suspension de la procédure civile jusqu’à droit connu dans la procédure administrative. Il a considéré qu’une procédure d’opposition au permis de construire était en cours, que le juge civil serait lié par la décision administrative rendue par l’autorité compétente, à moins que cette décision soit absolument nulle, et que le sort de la procédure civile dépendait de l’issue de la procédure administrative.

H.Le 30 avril 2018, X.________ Sàrl recourt contre la décision de suspension. Elle conclut à son annulation, principalement à ce que soit déclarée irrecevable la demande du 3 janvier 2018, faute d’intérêt digne de protection, subsidiairement à ce que le tribunal civil soit invité à reprendre immédiatement la procédure au fond et à constater l’irrecevabilité de la demande, plus subsidiairement à ce que le tribunal civil soit invité à reprendre immédiatement la procédure au fond et à impartir un délai à la défenderesse pour déposer sa réponse, en tout état de cause sous suite de frais et dépens. La recourante admet notamment l’existence des servitudes mentionnées plus haut, qu’un projet de construction a été mis à l’enquête et qu’une opposition a été faite par une tierce propriétaire, la procédure administrative étant toujours en cours. La question que doit trancher la procédure administrative est de savoir si le bâtiment est conforme aux règles de droit public des constructions. En procédure civile, il s’agit de déterminer si le bâtiment projeté heurte l’une des servitudes dont deux fonds de l’intimé bénéficient et si ces servitudes ont encore une validité aujourd’hui. La recourante rappelle les normes fixées par l’article 85 du Règlement d’aménagement de Z.________ et en tire que ce règlement ne raisonne pas en termes d’étages, contrairement à l’une des servitudes, qu’il ne règle pas la question d’une construction à l’ouest de la parcelle où le bâtiment nouveau devrait être érigé et que le seul point de convergence entre les textes public et civil serait la hauteur maximale au faîte, soit 14,5 mètres en droit public et 13 mètres pour la servitude. Ni l’octroi, ni le refus du permis de construire à la recourante ne permettrait de savoir si les servitudes seraient violées ou non. La décision administrative à rendre ne facilitera en rien la procédure civile et la règlera encore moins. Par ailleurs, l’intimé aurait pu faire opposition dans le délai de mise à l’enquête, voie gratuite et aisée. Il a choisi de demander des mesures provisionnelles, puis d’ouvrir action au fond. Demander deux jours plus tard la suspension de la procédure au fond relève de l’abus de droit, l’intimé n’ayant au surplus pas d’intérêt à la procédure civile.

I.Le 8 mai 2018, le tribunal civil a indiqué qu’il n’avait pas d’observations à formuler sur le recours.

J.Dans ses observations du 18 mai 2018, l’intimé conclut au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. Il expose que la conclusion du recourant tendant à ce que la demande du 3 janvier 2018 soit déclarée irrecevable n’est pas recevable en procédure de recours, une telle conclusion n’ayant pas été formulée en première instance. Selon lui, certains allégués de fait formulés par la recourante dans son mémoire de recours sont nouveaux et donc aussi irrecevables. Le tribunal civil a usé de son pouvoir d’appréciation en ordonnant la suspension de la procédure. Celle-ci ne conduit pas à un résultat choquant. Le comportement de la recourante est contradictoire, en ce sens qu’elle soutient que l’intimé n’aurait aucun intérêt digne de protection à la procédure civile, alors que dans le même temps elle demande que celle-ci soit poursuivie. L’intimé a tenté en vain d’éviter la procédure civile, en invitant la recourante à régler d’abord la question des servitudes, à l’amiable. La recourante n’a pas voulu entrer en matière. L’intimé se devait donc d’agir.

K.Les observations de l’intimé ont été transmises le 23 mai 2018 à la recourante, qui n’a pas déposé de réplique spontanée.

C O N S I D E R A N T

1.a) Le recours a été déposé dans les formes et délai légaux. Il est recevable à cet égard (art. 319-321 CPC).

b) L'article 319 CPC prévoit que le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (let. a), contre les autres décisions et ordonnances d'instruction de première instance dans les cas prévus par la loi (let. b ch.

1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (let. b ch. 2) et contre le retard injustifié du tribunal (let. c). L'article126 al. 2 CPCprévoit expressément que l'ordonnance de suspension – qui constitue une"autre décision … de première instance"(Jeandin, in : CPC commenté, n. 15 ad art. 319) – peut faire l'objet d'un recours. Le recours est donc recevable à ce titre également, sans qu’il soit nécessaire d’examiner si la décision exposerait la recourante à un préjudice difficilement réparable.

c) Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours ne revoit donc les faits que sous l'angle de l'arbitraire (Jeandin, op. cit., n. 4 et 5 ad art. 320).

2.Selon l’article 326 CPC, les conclusions, les allégations de faits et les preuves nouvelles sont irrecevables en procédure de recours. Les conclusions de la recourante tendant au prononcé de l’irrecevabilité de la demande du 3 janvier 2018 ne sont manifestement pas recevables, car elles sont formulées pour la première fois en procédure de recours et donc nouvelles. Elles sont également irrecevables parce que le recours porte sur une décision de suspension uniquement et pas sur la recevabilité ou non de la demande du 3 janvier 2018, de sorte que l’Autorité de recours en matière civile n’a pas à examiner cette question. Par ailleurs, les explications données par la recourante au sujet de la situation juridique, en droit public, de la construction projetée relèvent essentiellement du droit et pas du fait; elles sont donc recevables en procédure de recours.

3.a) L’article126 al. 1 CPCprévoit que le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent et que la procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.

b) La suspension doit correspondre à un vrai besoin (FF 6841, Message relatif au CPC du 28 juin 2006, spéc. p. 6916;Haldy, in : CPC commenté, op. cit, n. 5 ad art. 126). Il peut s’agir d’attendre la décision qui sera rendue dans un autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la procédure pendante (Haldy, op. cit., n. 5 ad art. 126). Parmi les motifs d’opportunité, le principal est en effet d’éviter des décisions contradictoires sur un même litige, voire sur un aspect de ce litige (Hofmann/Lüscher, Le Code de procédure civile, 2èmeédition, p. 52). Pour qu’une suspension se justifie, il n’est pas nécessaire que les deux actions soient identiques et opposent les mêmes parties et il suffit qu’il existe entre elles un lien de connexité (Bornatico/Gschwend, in : Spühler/Tenchio/Infanger [éd.], Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 11 ad art. 126 CPC). La suspension doit être compatible avec le principe constitutionnel de célérité (art. 29 al. 1 Cst.;ATF 135 III 127cons. 3.4, JdT 2011 Il 402;Haldy, op. cit., n. 6 ad art. 126). Elle doit être exceptionnelle et, en cas de doute, le principe de célérité doit l’emporter sur les intérêts contraires (arrêts du TF du16.09.2003 [4P.143/2003]cons.2.2 et du02.12.2015 [4A_409/2015]cons. 4; dans le même sensStaehelin, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd., Bâle 2016, n. 4 ad art. 126 CPC).Pour un auteur, le législateur a en effet entendu protéger le principe de célérité de manière privilégiée par rapport aux autres intérêts en jeu dans le cadre d'une suspension, dès lors qu’il a subordonné le recours contre le refus d’une suspension à l’exigence du préjudice difficilement réparable posée à l’art. 319 let. b ch. 2 CPC (Kaufmann, in : Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zurich/St-Gall 2011, n. 17 ad art. 126 CPC). L'examen de l'opportunité d'une suspension suppose cependant une certaine retenue et la prise en compte non seulement du droit de saisine et du principe de célérité, mais également du type de procédure en question (Bornatico/Gschwend, op. cit., n. 10 ad art. 126 CPC). Lorsqu'il s'agit d'attendre le résultat d'un autre procès, il suffit qu'il se justifie d'attendre la décision de l’autre autorité car elle permettrait de trancher une question décisive (arrêt du TF du16.09.2003 [4P.143/2003]cons. 2.29), voire que l'on puisse attendre de cette issue qu'elle facilite de façon significative la procédure à suspendre (Staehelin, op. cit., n. 3 ad art. 126 CPC). En définitive, il y a lieu d'effectuer une pesée entre l'intérêt à l'avancement du procès et l'intérêt à une simplification de celui-ci (Staehelin, op. cit., n. 4 ad art. 126 CPC). Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer si la suspension se justifie ou non (arrêt du TF du31.01.2013 [5A_773/2012]cons. 4.2.2).

4.a) En l’espèce, la procédure administrative ne concerne pas directement l’intimé, puisque celui-ci n’a pas déposé d’opposition au projet dans le délai de mise à l’enquête publique. Elle ne pourra aboutir qu’au constat de la conformité ou non du projet aux règles de droit public des constructions (cf. notamment les art. 27 ssLConstr, RSN 720.0). Les questions liées aux servitudes ne seront pas examinées dans ce cadre : l’autorité administrative n’a pas à déterminer si un projet viole ou non une servitude grevant le bien-fonds concerné et elle n’examine la conformité de ce projet qu’en regard des normes de droit public qu’elle est chargée d’appliquer. Les servitudes relèvent du droit privé et peuvent être définies par les propriétaires concernés, dans un cadre très large (art. 730 ss CC). Elles peuvent être anciennes et subsister alors que le droit public des constructions évolue. Il se peut donc très bien qu’un projet de construction réponde aux normes de droit public applicables, mais soit contraire à une servitude grevant le bien-fonds concerné, et vice-versa. De tout cela, il résulte que la procédure administrative ne tranchera pas les questions de droit civil qui – à lire les écrits des parties – paraissent se poser en rapport avec les servitudes ici en cause, soit celles qui concernent l’existence de ces servitudes, leur portée, la conformité du projet avec elles et leur éventuelle obsolescence, ainsi que l’intérêt à agir du demandeur. A ce stade, on ne peut dès lors pas exclure qu’un permis de construire soit accordé pour un bâtiment qui pourrait ne pas respecter les conditions imposées par les servitudes (pour autant que celles-ci soient applicables, ce qu’il n’y a pas lieu d’examiner dans le présent contexte), ni que ce permis soit refusé pour des motifs qui ne se recouperaient en aucune manière avec ces conditions. Le tribunal civil ne pourrait éventuellement être lié par la décision administrative (ce qu'il n'est pas nécessaire de déterminer), le cas échéant, que dans la mesure où celle-ci trancherait les mêmes questions, ce qui relève au mieux de l’hypothèse : ni l’intimé, ni le tribunal civil lui-même n’ont indiqué quelles conclusions de l’autorité administratives pourraient lier ce tribunal. Il est vrai que si le permis de construire était refusé, le problème de la construction envisagée serait temporairement résolu, mais cela ne préjugerait pas du sort administratif d’un nouveau projet que la recourante pourrait ensuite présenter à bref délai, projet qui pourrait aussi être contraire aux servitudes (avec les mêmes réserves que ci-dessus). La recourante peut donc faire valoir un intérêt à ce que les questions relatives aux servitudes soient tranchées sans attendre l’issue de la procédure administrative, de manière à, le cas échéant, pouvoir éviter des retards inutiles en adaptant son projet aux exigences liées aux servitudes, ou en trouvant un arrangement amiable avec l’intimé dans l’intervalle. A cela s’ajoute le fait que les procédures de permis de construire peuvent notoirement durer un certain temps. En cas de suspension de la procédure civile jusqu’à droit connu en droit administratif, la recourante devrait ajouter à ce temps celui qui serait ensuite nécessaire pour trancher les questions relatives aux servitudes, qui pourrait aussi ne pas être négligeable.

b) Dans ces conditions, on ne peut pas considérer que la suspension de la procédure civile répondrait à un vrai besoin. La décision qui sera rendue dans la procédure administrative n’aura en principe pas une influence déterminante sur le procès en cours devant le tribunal civil et on ne peut pas attendre que la solution qui sera adoptée dans la première facilite de façon significative le second : s’il est probable que la question de la hauteur du bâtiment projeté sera examinée dans la procédure administrative, sa détermination ne paraît pas devoir causer de grandes difficultés. Une suspension provoquerait des retards incompatibles avec le respect du principe de célérité, pour la résolution des questions liées aux servitudes, qui selon toute vraisemblance se poseront à un moment ou à un autre, quelle que soit l’issue de la procédure administrative. Dès lors, la suspension de la procédure ordonnée par le tribunal civil n’est pas conforme à l’article126 CPCet à la jurisprudence y relative. La subsidiarité de la suspension, vu son caractère exceptionnel, justifie qu’il y soit renoncé dans la présente affaire, où le respect du principe de célérité doit l’emporter sur d’éventuels intérêts contraires.

c) La décision entreprise devra être annulée et le tribunal civil devra suivre à la procédure civile en cours.

5.Vu ce qui précède, le recours doit être admis, dans la mesure de sa recevabilité. Les conclusions principales de la recourante sont irrecevables, celle-ci obtenant toutefois gain de cause quant à l’annulation de la décision de suspension. Il se justifie dès lors de mettre les frais judiciaires de la procédure de recours, arrêtés à 1'200 francs, par moitié à la charge de chacune des parties et de compenser les dépens (art. 106 CPC).

Par ces motifs,L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE

1.Admet le recours, dans la mesure de sa recevabilité.

2.Annule la décision de suspension rendue le 17 avril 2018 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers et invite ce tribunal à suivre à la procédure en cours.

3.Rejette toute autre conclusion.

4.Met les frais judiciaires de la procédure de recours, arrêtés à 1'200 francs et avancés par la recourante, par 600 francs à la charge de celle-ci et par 600 francs à la charge de l’intimé.

5.Compense les dépens.

Neuchâtel, le 22 juin 2018

1Le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.

2L'ordonnance de suspension peut faire l'objet d'un recours.