7W 24 23

Aus den Erwägungen: 1. 1.1. Angefochten ist der Einspracheentscheid der Gemeinde B.________ betreffend Grundstückgewinnsteuer 2022 vom 7. Februar 2024. Nach § 47 Abs. 1 des Gesetzes über die Grundstückgewinnsteuer (GGStG; SRL Nr. 647) ist dagegen die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Kantonsgericht zulässig. 1.2. Die Grundstückgewinnsteuer bildet Gegenstand der Harmonisierung der direkten Steuern (vgl. dazu hinten E. 2.2), weshalb für die Veranlagung und das Rechtsmittelverfahren das harmonisierte Verfahrensrecht gemäss Art. 38b ff. des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) anwendbar ist. Dementsprechend kommt dem Kantonsgericht im Beschwerdeverfahren betreffend die Grundstückgewinnsteuer umfassende Überprüfungsbefugnis zu (vgl. § 157 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SRL Nr. 40]) und verfügt es über dieselben Untersuchungsbefugnisse wie die Veranlagungsbehörde im Veranlagungsverfahren. Folglich können nicht nur die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und die unrichtige Rechtsanwendung gerügt werden, sondern auch die unrichtige Handhabung des Ermessens (vgl. Art. 50 Abs. 2 StHG; § 156 Abs. 2 VRG mit Verweis auf die §§ 144-147 VRG; § 47 Abs. 2 GGStG). Ferner können die Parteien und die Vorinstanz im Beschwerdeverfahren neue Tatsachen geltend machen und neue Anträge stellen (§ 145 VRG). 1.3. Streitgegenstand bildet der Einspracheentscheid vom 7. Februar 2024. Die Beschwerdeführerin beantragt, die beiden Grundstückverkäufe seien getrennt zu veranlagen, was im Ergebnis zu zwei Tieferveranlagungen mit entsprechend tieferer Steuerprogression führt (vgl. dazu den Sachverhalt lit. C hiervor). Die Parteien streiten im vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren konkret darum, ob die Beschwerdegegnerin bei den beiden verkauften Stockwerkeigentums-Grundstücken zu Recht von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen ist und sie die Gewinne aus diesen beiden Verkaufsgeschäften für die Berechnung der Steuer somit korrekterweise zusammengerechnet hat (vgl. dazu auch die Verwaltungsgerichtsbeschwerde [Sachverhalt Ziff. 5]). 2. Nach dem in Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankerten Legalitätsprinzip, ist das Recht Grundlage wie Schranke des staatlichen Handelns. Bei der Erhebung öffentlich-rechtlicher Abgaben wird das Legalitätsprinzip besonders streng gehandhabt (BGE 139 II 460 E. 2.1 mit Hinweisen; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N 2762). Gemäss Art. 127 Abs. 1 BV ist die Ausgestaltung der Steuern, namentlich der Kreis der Steuerpflichtigen, der Gegenstand der Steuer und deren Bemessung, in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln. Aus dem Legalitätsprinzip im Abgaberecht folgt, dass Abgaben in rechtssatzmässiger Form festgelegt sein müssen, so dass den rechtsanwendenden Behörden kein übermässiger Spielraum verbleibt und die möglichen Abgabepflichten voraussehbar und rechtsgleich sind. Diese Grundsätze gelten auch, wenn der Gesetzgeber die Kompetenz zur Festlegung einer Abgabe an eine nachgeordnete Behörde delegiert (statt vieler: BGE 136 I 142 E. 3.1 mit zahlreichen Hinweisen; vgl. Behnisch, Basler Komm., Basel 2015, Art. 127 BV N 3). 3. 3.1. Gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. d StHG erheben die Kantone eine Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstücks begründet (Art. 12 Abs. 2 StHG). 3.2. Das Steuerharmonisierungsgesetz enthält nur wenige Vorschriften zur Grundstückgewinnsteuer. Zwar wird die Erhebung einer solchen Steuer vorgeschrieben, das Gesetz bleibt aber hinsichtlich der Ausgestaltung derselben vage und enthält nur wenige Vorgaben an die Kantone. Es äussert sich namentlich zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns nur in allgemeiner Weise. Der Bundesgesetzgeber hat die prägenden Elemente von Art. 12 Abs. 1 StHG als unbestimmte Rechtsbegriffe ausgestaltet. Entsprechend den ihnen belassenen Freiräumen haben die Kantone die Besteuerung der Grundstückgewinne nicht einheitlich geregelt (zum Ganzen: BGE 143 II 382 E. 2.1; BGer-Urteil 2C_913/2020 vom 14.4.2021 E. 2.1 f.; Hunziker/Seiler, in: Komm. zum Schweizerischen Steuerrecht, StHG, Zweifel/Beusch [Hrsg.], 4. Aufl. 2022, Art. 12 StHG N 72). 3.3. Die Veräusserung eines Teils eines Grundstücks (z.B. einer Baulandparzelle), einzelner gesamthaft erworbener Grundstücke oder von Eigentumswohnungen (z.B. nach Schaffung von Miteigentumsanteilen an einem neu erstellten Mehrfamilienhaus) wirft Fragen der Gewinnermittlung sowie der Steuerberechnung auf. Begründet der Eigentümer an einem Mehrfamilienhaus als Stockwerkeigentum ausgestaltetes Miteigentum und veräussert er eine Stockwerkeinheit, so liegt eine Teilveräusserung vor. Teilveräusserungen bilden zwar selbständige Veräusserungen. Da die hierbei erzielten Gewinne aus der Veräusserung von Teilen eines einzigen Grundstücks stammen, fragt es sich unter dem Aspekt der ursprünglichen Zusammengehörigkeit der veräusserten Grundstückteile, ob und in welchem Ausmass Gewinne und Verluste aus den einzelnen Teilveräusserungen miteinander verrechnet werden dürfen. Dem Steuerharmonisierungsgesetz ist hierzu keine Regel zu entnehmen, weshalb die Kantone innerhalb der verfassungsmässigen Schranken, insbesondere der Rechtsgleichheit, befugt sind, die Frage der Verrechenbarkeit von Gewinnen und Verlusten aus Teilveräusserungen eigenständig zu regeln. Ob und inwieweit sich die Zugehörigkeit der veräusserten Grundstückteile zum ursprünglichen (Gesamt-) Grundstück auf die Steuerbemessung und -berechnung auswirkt, bestimmt damit das kantonale Recht. Dieses beantwortet die Frage, ob und wie Gewinne und Verluste aus den einzelnen Teilveräusserungen miteinander verrechnet werden dürfen und ob Teilgewinne mit Blick auf die progressiv ausgestalteten Steuergrundtarife zu einem Gesamtsatz besteuert werden. Wird der Tatsache, dass die Gewinne aus der Veräusserung von Teilen eines einzigen Grundstücks stammen, Bedeutung beigemessen, so müssten unter dem Gesichtswinkel rechtsgleicher Behandlung im Vergleich zur Gesamtveräusserung eines einzigen Grundstücks die Teilgewinne zum Satz des Gesamtgewinns besteuert werden. Die gesamthafte Besteuerung der Parzellengewinne ergäbe wegen der progressiv ausgestalteten Steuergrundtarife eine höhere Belastung als die Summe der bei Veräusserung der einzelnen Parzellen ermittelten Gewinne. Die kantonalen Gesetzgeber haben diese Problematik unterschiedlich gelöst. Es gibt Kantone, die jeden Grundstückgewinn einzeln veranlagen. Andere rechnen die Gewinne aus Teilveräusserungen eines ursprünglich zusammengehörenden Grundstücks innerhalb eines gewissen Zeitraums zusammen oder sehen allgemein bzw. grundstücksübergreifend die Zusammenrechnung von Grundstückgewinnen innerhalb eines Jahres vor. In diesen bestimmt sich der anwendbare Steuertarif somit nach der Summe aller während eines bestimmten Zeitraums erzielten Gewinne, die für die Steuersatzbestimmung zusammengezählt werden (zum Ganzen: Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, § 3 N 15, § 10 N 49 f., N 55-57, N 194 f., N 232, N 235 f., § 12 N 2 f.; vgl. auch Hunziker/Seiler, a.a.O., Art. 12 StHG N 9; vgl. auch BGE 139 II 373 E. 3.5; BGer-Urteil 2C_799/2008 vom 9.4.2009 E. 3.3). 4. 4.1. Im Kanton Luzern hat der kantonale Gesetzgeber die bundesrechtlichen Vorgaben des StHG im Grundstückgewinnsteuergesetz übernommen. Nach § 1 Abs. 1 GGStG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder von Anteilen an solchen; ausgenommen sind Gewinne aus Veräusserung von Geschäftsvermögen, die der Einkommens- oder Gewinnsteuer unterliegen. Grundstücke im Sinn des GGStG sind namentlich die Liegenschaften (§ 2 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG). Als Grundstücke gelten auch die Miteigentumsanteile an Grundstücken, obwohl sie im Grundstückgewinnsteuergesetz nicht speziell erwähnt werden (Luzerner Steuerbuch Band 3, Weisungen GGStG, § 2 Ziff. 1 N 1). Grundstücke, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, werden bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer als Ganzes behandelt (§ 2 Abs. 2 GGStG). Als Veräusserung gilt insbesondere die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder des Anteils an gemeinschaftlichem Eigentum (§ 3 Abs. 1 Ziff. 1 GGStG). Als Grundstückgewinn gilt der Mehrbetrag des Veräusserungswerts gegenüber dem Anlagewert des Grundstücks (§ 7 Abs. 1 GGStG). Die Grundstückgewinnsteuer wird vom Veräusserer geschuldet (§ 6 Abs. 1 GGStG). 4.2. Gemäss Steuerbuch des Kantons Luzern gilt im Grundstückgewinnsteuergesetz der Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung. Nach § 2 Abs. 2 GGStG würden die Gewinne für die Berechnung der Steuer allerdings zusammengerechnet, wenn die veräusserten Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben. Nicht das Kaufgeschäft (Veräusserung mehrerer Grundstücke in einem Vertrag) sei das massgebende Kriterium, sondern der Umstand, dass die einzelnen Parzellen vom Standpunkt der veräussernden Person aus eine wirtschaftliche Einheit gebildet haben. Eine wirtschaftliche Einheit sei mit andern Worten dann anzunehmen, wenn die veräusserten Grundstücke beim Veräusserer oder der Veräusserin dem gleichen wirtschaftlichen Zweck dienten. Dies treffe beispielsweise auf Grundstücke zu, welche die Grundlage eines landwirtschaftlichen oder gewerblichen Betriebs bildeten. Bei zusammenhängenden Bauparzellen könne ebenfalls von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden. Der Erwerb durch dieselbe Person sei ebenfalls die Regel. Bei zeitlich auseinanderliegenden Teilverkäufen (z.B. bei Veräusserung von mehreren Stockwerkeigentumseinheiten) könne die Grundstückgewinnsteuer nicht gesamthaft berechnet werden. Bei enger zeitlicher Staffelung der Grundstückverkäufe sei jedoch zu überprüfen, ob nicht eine Steuerumgehung vorliegt, mit der Absicht, der Steuerprogression zu entgehen. Ein gewichtiges Indiz für eine derartige Absicht sei darin zu sehen, dass die Grundstücke von derselben Käuferschaft oder auch von mehreren Käufern oder Käuferinnen, die zusammenwirken, erworben werden. Bei gemeinsamer und gleichzeitiger Übertragung von Miteigentumsanteilen werde die Steuer vom Gesamtgewinn berechnet (zum Ganzen: Luzerner Steuerbuch Band 3, Weisungen GGStG, § 2 Ziff. 2 N 3-5 mit Hinweisen auf die kantonale Rechtsprechung [insbesondere LGVE 1994 II Nr. 25 und Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 97 177 vom 16.9.1997]). Beim Luzerner Steuerbuch handelt es sich um eine sog. Verwaltungsverordnung, deren Hauptfunktion darin besteht, eine einheitliche, gleichmässige und sachgerechte Steuerpraxis sicherzustellen. Dem Steuerbuch kommt jedoch keine Gesetzeskraft zu und entsprechend ist es für das Kantonsgericht nicht verbindlich. Jedoch berücksichtigt das Gericht das Luzerner Steuerbuch bei seinen Entscheidungen, sofern dieses eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulässt. Ist das Steuerbuch indessen nicht mit diesen vereinbar bzw. verstösst gar dagegen, lässt das Kantonsgericht die Ausführungen ausser Acht (vgl. BGE 141 II 338 E. 6.1; LGVE 2024 IV Nr. 4 E. 6.2, 2022 IV Nr. 1 E. 2.4; vgl. Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7W 21 77 vom 29.6.2023 E. 2.4.2). 5. 5.1. Die Beschwerdeführerin beantragt die separate Veranlagung der beiden Grundstückverkaufsgeschäfte bzw. die getrennte Berechnung der Grundstückgewinnsteuer für die beiden Gewinne. Sie wehrt sich damit gegen die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit in Bezug auf die beiden veräusserten Stockwerkeigentumseinheiten. Im Wesentlichen macht sie geltend, durch die Umwandlung des ursprünglichen Einfamilienhauses in drei selbständige Stockwerkeinheiten habe sich der wirtschaftliche Charakter der Immobilie grundlegend verändert. Der vorliegende Sachverhalt sei nicht mit jenem vergleichbar, welcher dem LGVE 1994 II Nr. 25 zugrunde gelegen habe. Denn während in Letzterem ein Baugrundstück zwecks vollständiger Veräusserung in vier Grundstücke aufgeteilt und als Baulandreserve an ein und dieselbe Käuferin veräussert worden sei, sei vorliegend Stockwerkeigentum neu begründet und die Liegenschaft in drei Stockwerkeinheiten aufgeteilt worden und seien in der Folge nicht alle Einheiten an dieselbe Käuferin verkauft worden, sondern sei eine Einheit in ihrem Eigentum verblieben und seien die anderen beiden Einheiten an zwei verschiedene Käufer veräussert worden. Damit sei die wirtschaftliche Einheit aufgelöst worden. Eine (neue) wirtschaftliche Einheit sei in Bezug auf die beiden neu errichteten und veräusserten Stockwerkeigentumswohnungen sodann ebenfalls nicht gegeben, da sie diese vor dem Verkauf nicht selbst genutzt oder vermietet habe. Da die Stockwerkeigentumswohnungen direkt nach der Errichtung verkauft worden seien, hätten sie vor der Veräusserung nicht dem gleichen wirtschaftlichen Zweck dienen können. Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, auch aus dem Umstand, dass die beiden Stockwerkeinheiten am gleichen Tag verschrieben wurden, könne nicht auf eine wirtschaftliche Einheit bzw. eine Steuerumgehungsabsicht geschlossen werden. Denn, wie dargelegt, habe sie eine Einheit für sich behalten und die beiden anderen an unterschiedliche Käufer veräussert. Gemäss Steuerbuch liege ein gewichtiges Indiz für eine Steuerumgehungsabsicht aber gerade darin, dass die Grundstücke von derselben Käuferschaft erworben wurden. Ausserdem habe sie die Einheiten gar nicht mit der Absicht verkaufen können, eine Steuerprogression zu vermeiden, da sie aufgrund der ihr von der Gemeindekanzlei im Jahr 2019 erteilten Auskunft ohnehin davon ausgegangen sei, dass der Gewinn gesondert ermittelt werde. Daher habe sie auch nicht versucht, auf den äusseren Anschein einzuwirken und die Wohnungen beispielsweise zeitlich auseinanderliegend zu verkaufen. Wie sich aus LGVE 2007 II Nr. 26 ergebe, stelle allein die zeitliche Koordination des Verkaufs kein Indiz für eine Steuerumgehungsabsicht dar und rechtfertige diese damit den Steuersatz des Gesamtgewinns nicht. Durch die fälschlicherweise erfolgte bzw. rechtswidrige Zusammenrechnung der Gewinne sei der Gesamtgewinn der Steuerprogression unterworfen worden, was für sie eine höhere Steuerlast bedeute. 5.2. Die Beschwerdegegnerin vertritt dagegen den Standpunkt, dass in Bezug auf die beiden veräusserten Stockwerkeigentumseinheiten von einer wirtschaftlichen Einheit auszugehen sei. Stockwerkeigentumswohnungen stellten grundsätzlich keine wirtschaftliche Einheit dar, da keine einheitliche Nutzung bzw. Bewirtschaftung dieser Wohnungen vorliege. Ausnahme bildeten aber Stockwerkeigentumswohnungen auf der gleichen Stammparzelle, die die steuerpflichtige Person vor dem Verkauf selber nutzte oder vermietete. Vorliegend sei die Begründung der beiden Stockwerkeigentumsgrundstücke, bei welchen es sich um Wohnungen im gleichen Mehrfamilienhaus auf der gleichen Stammparzelle handle, zeitnah vor der Überbauung erfolgt im Hinblick auf den anschliessenden geplanten Verkauf der beiden Stockwerkeigentumseinheiten. Die beiden Verkäufe seien sodann am gleichen Tag erfolgt. Die vorliegende Konstellation sei mit jener der Abparzellierung von zwei zusammenhängenden Bauparzellen ab dem gleichen Grundstück und anschliessendem zeitgleichen Verkauf an zwei verschiedene Käufer vergleichbar. Im erwähnten Fall sei das Luzerner Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 16. September 1997 ebenfalls von einer wirtschaftlichen Einheit ausgegangen. Die Dienststelle Steuern, Rechtsdienst, schliesst sich der Beurteilung der Beschwerdegegnerin an. Ergänzend führt sie aus, mehrere Stockwerkeigentumsgrundstücke bildeten aus der massgebenden Sicht des Veräusserers eine wirtschaftliche Einheit, wenn diese ab der gleichen Stammparzelle veräussert würden und beim Veräusserer vor dem Verkauf dem gleichen wirtschaftlichen Zweck gedient hätten. In den Anwendungsbereich von § 2 Abs. 2 GGStG fielen grundsätzlich Grundstücke, die zeitgleich bzw. in engem zeitlichem Zusammenhang veräussert würden. Unter Berücksichtigung, dass die Begründung der Stockwerkeigentumsgrundstücke zeitnah vor der Überbauung im Hinblick auf den anschliessend geplanten Verkauf der beiden Grundstücke erfolgt sei, müssten die verkauften Grundstücke daher bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer als Ganzes behandelt werden. 5.3. 5.3.1. Das Kantonsgericht bzw. das ehemalige Verwaltungsgericht hat sich insbesondere in folgenden Entscheiden zur wirtschaftlichen Einheit geäussert: 5.3.2. In LGVE 1975 II Nr. 38 hielt das Verwaltungsgericht fest, die Behandlung mehrerer Grundstücke als Ganzes bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer setze in der Regel voraus, dass sie dem gleichen Käufer veräussert wurden, dass jedoch Ausnahmen von dieser Regel möglich seien (bestätigt wurde diese Luzerner Praxis sodann in LGVE 1980 II Nr. 21 in welchem das Verwaltungsgericht auch auf die Auffassung von Guhl hinwies, gemäss welchem der Verkauf eines Liegenschaftskomplexes stets vom Standpunkt des Veräusserers aus beurteilt werden müsse, weshalb es für die Frage der wirtschaftlichen Zusammengehörigkeit höchstens von sekundärer Bedeutung sei, ob die einzelnen Grundstücke auf den gleichen oder auf verschiedene Bewerber übergingen [LGVE 1980 II Nr. 21 E. 3 mit Hinweis auf Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zürich 1952, S. 268]). 5.3.3. In LGVE 1980 II Nr. 21 kam das Verwaltungsgericht in diesem Sinn bzw. im Einklang mit Guhl zum Schluss, was als wirtschaftliche Einheit zu gelten habe, beurteile sich nicht nach dem Kaufgeschäft, sondern danach, welche Funktion den Grundstücken beim Veräusserer zugekommen sei. Entscheidend sei, ob die veräusserten Grundstücke unter dem Eigentum und der Herrschaft der Veräusserin eine wirtschaftliche Einheit gebildet hätten. Gesetz und Praxis im Kanton Luzern erachteten (im Gegensatz zu Zürich) das Kaufgeschäft nicht als massgebliches Kriterium dafür, was als wirtschaftliche Einheit im Sinne von § 2 Abs. 2 GGStG zu gelten habe. Im Kanton Luzern sei massgebend, welche wirtschaftliche Rolle die Grundstücke beim Veräusserer gespielt hätten, d.h. ob sie bei ihm die Rolle einer wirtschaftlichen Einheit gehabt hätten oder nicht (vgl. dazu insbesondere E. 5 f. des besagten Entscheids). 5.3.4. In LGVE 1994 II Nr. 25 hatte das Verwaltungsgericht folgende Situation zu beurteilen: Die Eigentümerin eines Grundstücks hatte dieses in vier gleich grosse Parzellen aufgeteilt. Nach ihrem Hinschied veräusserten die Erben die ersten beiden Grundstücke. Ca. drei Jahre später wurden die beiden verbleibenden Grundstücke mit einem Vertrag an den gleichen Käufer verkauft. Der zuständige Gemeinderat veranlagte die Verkäufer zu einer Grundstückgewinnsteuer, indem er die Gewinne der beiden Parzellen zusammenrechnete. Dagegen wehrten sich die Erben und beantragten, es sei eine separate Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer für jede Parzelle vorzunehmen, ohne dass die Gewinne aus dem Verkauf der beiden Parzellen addiert würden. Das Verwaltungsgericht hielt – in Bestätigung seiner früheren Rechtsprechung in LGVE 1980 II Nr. 21 – fest, massgebliches Abgrenzungskriterium sei der Umstand, dass die einzelnen Parzellen vom Standpunkt des Veräusserers aus eine wirtschaftliche Einheit gebildet, diese mit anderen Worten beim Verkäufer dem gleichen wirtschaftlichen Zweck gedient hätten. Für die Beurteilung der Frage, ob bezüglich mehrerer Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit vorliege, sei somit sowohl nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts als auch nach der Lehre auf die objektiven Umstände während der Besitzesdauer abzustellen (zum Ganzen: E. 2 des besagten Entscheids). Weiter führte es aus, durch die Parzellierung sei die ursprüngliche Stammparzelle, welche als Bauland während 20 Jahren eine wirtschaftliche Einheit gebildet habe, zwar in vier sachenrechtlich selbständige Grundstücke aufgeteilt worden. Daraus könne indes entgegen der Meinung der Beschwerdeführer nicht sogleich auch auf die Auflösung der wirtschaftlichen Einheit geschlossen werden. Ob diese weiterbestehe oder untergegangen sei, hänge vielmehr vom Zweck der Parzellierung ab. Diese sei aber ausschliesslich im Hinblick auf eine spätere Veräusserung erfolgt. Wollte man nun vorliegend, wie die Beschwerdeführer dies tun, schwergewichtig auf diesen Umstand der Parzellierung abstellen, würde man bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Einheit das Veräusserungsgeschäft als massgebendes Kriterium heranziehen, was der Rechtsprechung widersprechen würde, welche die objektiven Umstände während der Besitzesdauer als massgeblich erachte. Berücksichtigte man indessen praxisgemäss dieses letztgenannte Kriterium, so habe sich bezüglich des wirtschaftlichen Charakters durch die Parzellierung, wie die Steuerbehörden zutreffenderweise bemerken, nichts geändert. Auch die Tochterparzellen stellten nach wie vor eine Baulandreserve dar. Die beiden fraglichen Grundstücke seien benachbart und somit als Bauland weiterhin zusammenhängend ungeachtet ihrer neuerdings selbständigen sachenrechtlichen Ausgestaltung. Schliesslich spreche der Umstand, dass die beiden fraglichen Grundstücke von derselben Käuferin erworben worden seien, ebenfalls für eine wirtschaftliche Konnexität der beiden Parzellen (zum Ganzen: E. 3b des besagten Entscheids). 5.3.5. Dem Urteil des Verwaltungsgerichts A 97 177 vom 16. September 1997 lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Der Veräusserer hatte eine Teilfläche ab seinem Grundstück an eine einfache Gesellschaft (vier Miteigentümer zu je ¼) veräussert. Die Restparzelle hatte er mit einem gleichentags abgeschlossenen, zweiten Kaufvertrag an andere Käufer (zwei Miteigentümer zu je ½) veräussert. Der Gemeinderat hatte daraufhin mit zwei separaten Veranlagungsentscheiden für beide Grundstückverkäufe die Grundstückgewinnsteuer festgesetzt. Dagegen hatte die Steuerverwaltung des Kantons Luzern Einsprache erhoben. Sie vertrat die Ansicht, die veräusserten Grundstücksflächen bildeten eine wirtschaftliche Einheit, weshalb sie bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer als Ganzes behandelt werden müssten. Der Gemeinderat wies die Einsprache ab und begründete dies im Wesentlichen damit, dass eine wirtschaftliche Einheit in der Regel nur dann vorliege, wenn die betroffenen Grundstücke dem gleichen Käufer veräussert würden, was vorliegend nicht zutreffe. Die beiden Veräusserungen seien nur zufällig gleichzeitig erfolgt. Die Steuerverwaltung (als Vertreterin des Finanzdepartements) erhob gegen den Einspracheentscheid Verwaltungsgerichtsbeschwerde und beantragte, die beiden Grundstückverkäufe seien mittels einer einzigen Veranlagung als Ganzes zu besteuern. Streitig war demnach einzig, ob die vom ursprünglichen Grundstück abgetrennte und einem neuen Grundstück zugemessene Fläche und das (Rest-Grundstück) zusammen eine wirtschaftliche Einheit bildeten. Das Verwaltungsgericht hielt zunächst fest, dass gemäss LGVE 1994 II Nr. 25 und Lehre für die Beurteilung der Frage, ob bezüglich mehrerer Grundstücke eine wirtschaftliche Einheit vorliege, auf die objektiven Umstände während der Besitzesdauer abzustellen sei, widerspreche der in LGVE 1975 II Nr. 38 erwähnten Voraussetzung der Veräusserung an den gleichen Erwerber nicht, da es sich hierbei lediglich um den Regelfall handle, von welchem Ausnahmen möglich seien. Die Rechtsprechung stelle nicht auf die sachenrechtliche und grundbuchliche Behandlung der Grundstücke und Grundstücksteile, sondern auf deren steuerrechtlich allein massgebliche objektive wirtschaftliche Zusammengehörigkeit ab. Ob, wann und in welcher Weise Abparzellierungen oder Zumessungen an andere Grundstücke erfolgen, bleibe steuerrechtlich ohne Bedeutung und Wirksamkeit, da diese Vorgänge alleine vom Willen des Grundeigentümers abhingen. Nur soweit die einzelnen Grundstücke und Grundstücksteile auch äusserlich und tatsächlich selbständige Bedeutung besässen, die wirtschaftliche Einheit mithin zu verneinen sei, sei eine getrennte Besteuerung des Grundstückgewinnes vorzunehmen (zum Ganzen: E. 2b des besagten Entscheids). In Bezug auf den konkret zu beurteilenden Sachverhalt kam das Verwaltungsgericht wiederum zum Schluss, dass die ursprüngliche Stammparzelle als Bauland über Jahre hinweg nicht nur eine sachenrechtliche, sondern ebenfalls eine wirtschaftliche Einheit gebildet habe. Daran vermöge die im Rahmen der Veräusserung vorgenommene Zumessung und Bildung des neuen Grundstücks, abgehend vom Stammgrundstück, nichts zu ändern. Ob die wirtschaftliche Einheit weiterbestehe oder untergegangen sei, hänge vom Zweck dieser grundbuchlichen Veränderung ab. Diese sei klarerweise im Hinblick auf die geplante Veräusserung erfolgt. Die beiden Grundstücke seien benachbart und somit als Bauland, unabhängig von der sachenrechtlichen Ausgestaltung, weiterhin zusammenhängend. Dass zwischen den beiden Parzellen ein funktioneller Zusammenhang bestehe, ergebe sich auch daraus, dass beide Erwerber die Realisierung von Wohnbauten anstrebten. Aus den objektiven Umständen während der Besitzesdauer ergebe sich insgesamt, dass eine wirtschaftliche Einheit vorliege. Daran vermöge die Verschiedenheit der Erwerber vorliegend nichts zu ändern (zum Ganzen: E. 3b des besagten Entscheids). 5.3.6. In LGVE 2007 II Nr. 26 hatte das Verwaltungsgericht schliesslich eine Situation zu beurteilen, in welcher eine Liegenschaft im Eigentum von 19 Miteigentümern gestanden war und in welcher 18 Miteigentümer, also eine Mehrheit von Eigentümern, ihre Anteile an den 19. Miteigentümer veräussert hatten. Fraglich war, ob die Gesamtheit der veräussernden Miteigentümer oder jeder Miteigentümer für sich als Steuersubjekt im Sinn von § 6 Abs. 1 GGStG anzusehen sei. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, in der Veräusserung von Miteigentumsanteilen an einen anderen Miteigentümer derselben Sache werde zivilrechtlich nicht über die Sache in ihrer sachenrechtlichen Gesamtheit verfügt. Ein Gesamtakt aller Miteigentümer mit Verfügung über die ganze Sache liege bei dieser Konstellation auch dann nicht vor, wenn die Veräusserer die Eigentumsanteile wie in casu in einem einheitlichen, zeitlich koordinierten und offenkundig planmässig abgewickelten Prozedere dem als Erwerber fungierenden Miteigentümer übermachten. Unter dem Vorbehalt der Steuerumgehung bestehe daher kein Anlass, Miteigentumsanteile, die ohne weiteres gesondert und zeitlich gestaffelt hätten verkauft werden können, nur deshalb dem Steuersatz des Gesamtgewinns zu unterwerfen, weil sie zeitnah und an denselben Käufer verkauft worden seien. Vielmehr sei jeder Miteigentümer individuell für den Gewinn aus seinem Anteil steuerpflichtig (zum Ganzen: E. 2 des besagten Entscheids). 5.4. 5.4.1. Die Parteien sind sich dahingehend einig, dass Stockwerkeigentumswohnungen grundsätzlich keine wirtschaftliche Einheit bilden, ausnahmsweise aber doch von einer solchen auszugehen ist. Uneinigkeit besteht hinsichtlich der Frage, ob im konkreten vorliegenden Fall eine solche Ausnahmesituation gegeben ist, welche die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit rechtfertigt. 5.4.2. Der Beschwerdegegnerin ist darin zuzustimmen, dass die vorliegend zu beurteilende Sachlage mit der Situation vergleichbar ist, welche das Verwaltungsgericht im Entscheid A 97 177 vom 16. September 1997 zu beurteilen hatte (vgl. E. 5.3.5 hiervor). In jenem Fall hatte der Veräusserer bzw. Eigentümer eines ursprünglich ganzen Grundstücks eine Teilfläche des Grundstücks abparzelliert und diese Teilfläche sowie die Restparzelle zeitgleich an zwei verschiedene Erwerber veräussert. Auch im vorliegend zu beurteilenden Fall lag zunächst, d.h. vor der Begründung des Stockwerkeigentums, ein einziges Grundstück vor. Auf diesem wurden alsdann drei Stockwerkeigentumsgrundstücke errichtet und zwei davon verkauft. Das Verwaltungsgericht blickte im erwähnten Entscheid auf die objektiven Umstände während der Besitzesdauer und damit auf die ursprüngliche Stammparzelle. Es kam zum Schluss, dass diese eine wirtschaftliche Einheit gebildet habe und die im Rahmen der Veräusserung vorgenommene Parzellierung daran nichts zu ändern möge. Da die Parzellierung klarerweise im Hinblick auf die geplante Veräusserung erfolgt sei, sei die ursprüngliche wirtschaftliche Einheit nicht untergegangen und die beiden Grundstücke unabhängig von ihrer sachenrechtlichen selbständigen Ausgestaltung weiterhin im Sinne einer wirtschaftlichen Einheit als zusammenhängend zu betrachten (so auch schon in LGVE 1994 II Nr. 25 [vgl. E. 5.3.4 hiervor]). Daran vermöge auch die Verschiedenheit der Erwerber nichts zu ändern. Die Schlussfolgerungen des Verwaltungsgerichts können eins zu eins auf unseren Sachverhalt angewendet werden. Wie die Beschwerdeführerin selbst in ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde ausführt, verfolgte sie von Anfang an den Plan, die ursprüngliche einheitliche Liegenschaft (mit Einfamilienhaus) in drei Stockwerkeigentumseinheiten (Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen) aufzuteilen, um davon eine für sich zu behalten und zwei zu veräussern (vgl. Sachverhalt Ziff. 2). Dies ergibt sich auch aus der zeitlichen Nähe zwischen der Begründung der Stockwerkeigentumsgrundstücke und der Veräusserung von zwei Einheiten (Vertragsdatum Begründung der drei Stockwerkeigentumsgrundstücke und Vertragsdatum Verkauf der beiden Stockwerkeigentumsgrundstücke liegen 8 Wochen auseinander). Wie im zuvor erwähnten Fall erfolgte die Begründung der Stockwerkeigentumsgrundstücke durch die Beschwerdeführerin somit auch hier klarerweise im Hinblick auf die Veräusserung von zwei Wohnungen und das Behalten einer Wohnung für sich. Die wirtschaftliche Einheit ist dementsprechend auch vorliegend nicht untergegangen, wobei unbedeutend ist, dass die Beschwerdeführerin nicht alle drei Wohnungen verkauft hat, sondern eine Wohnung für sich behalten hat, die Aufteilung des Grundstücks also nicht zwecks vollständiger Veräusserung der drei Einheiten erfolgte. Soweit die Beschwerdeführerin argumentiert, mit der Umwandlung des ursprünglichen Einfamilienhauses in drei selbständige Stockwerkeinheiten habe sich der wirtschaftliche Charakter der Immobilie grundlegend verändert bzw. sei die wirtschaftliche Einheit aufgelöst worden und sei im Übrigen in Bezug auf die neu errichteten und veräusserten Stockwerkeigentumswohnungen auch keine neue wirtschaftliche Einheit gegeben, kann ihr somit nach dem Gesagten nicht gefolgt werden. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist vorliegend nicht auf die Situation abzustellen, wie sie sich nach Begründung der Stockwerkeigentumseinheiten präsentiert hat. Aufgrund der besonderen vorliegenden Umstände (Begründung Stockwerkeigentumseinheiten im Hinblick auf Verkauf, Kurzfristigkeit zwischen Begründung und Verkauf) rechtfertigt es sich vielmehr, für die Beurteilung der objektiven Umstände während der Besitzesdauer des Veräusserers – und damit der Frage, ob eine wirtschaftliche Einheit vorliegt – im Sinne eines "Durchbruchs" auf die Gegebenheiten vor der grundbuchlichen Änderung, also vor der Aufteilung in Stockwerkeigentumseinheiten, zu schauen und in diesem Sinne die Veräusserungen als Teilveräusserungen von einem ursprünglichen (Gesamt-)Grundstück zu betrachten. 5.4.3. Der Hinweis der Beschwerdeführerin, vorliegend seien die beiden Stockwerkeigentumsgrundstücke an zwei verschiedene Erwerber veräussert worden, währenddessen in LGVE 1994 II Nr. 25 die Grundstücke an ein und dieselbe Käuferin veräussert worden seien, weshalb die beiden Sachverhalte nicht miteinander vergleichbar seien, verhilft ihr sodann ebenfalls nicht zum gewünschten Erfolg. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin ist der Sachverhalt, welcher LGVE 1994 II Nr. 25 zu Grunde lag, durchaus mit dem vorliegenden vergleichbar. Denn das Verwaltungsgericht erachtete bei seiner Schlussfolgerung, dass es sich bei den beiden Grundstücken um eine wirtschaftliche Einheit handle, den Umstand, dass diese an die gleiche Käuferin verkauft worden waren, nicht als entscheidendes Kriterium. Dieser Umstand sprach vielmehr ebenfalls bzw. zusätzlich für die Sichtweise des Gerichts. Hauptargument für die Qualifikation der beiden veräusserten Grundstücke als wirtschaftliche Einheit war aber – im Sinne der Berücksichtigung der objektiven Umstände während der Besitzesdauer –, dass sich bezüglich des wirtschaftlichen Charakters als andauernd zusammenhängende Baulandreserve durch die Parzellierung, welche ausschliesslich im Hinblick auf eine spätere Veräusserung erfolgt sei, nichts geändert habe. Diese Auffassung, so das Verwaltungsgericht, werde noch durch die Tatsache bestärkt, dass die betreffenden Parzellen von derselben Käuferin erworben worden seien (vgl. zum Ganzen: 5.3.4 hiervor sowie LGVE 1994 II Nr. 25 E. 3c). Daraus erhellt, dass das Verwaltungsgericht in LGVE 1994 II Nr. 25 auch dann zum gleichen Ergebnis gekommen wäre und damit das Vorliegen einer wirtschaftlichen Einheit bejaht hätte, wenn die Grundstücke – bei ansonsten gleicher Konstellation – an zwei verschiedene Erwerber statt nur an einen Käufer veräussert worden wären. Der Umstand, dass die beiden Grundstücke an ein und dieselbe Käuferin veräussert wurden, war in LGVE 1994 II Nr. 25 mit anderen Worten nicht entscheidrelevant, weshalb die damaligen Schlussfolgerungen des Verwaltungsgerichts durchaus auch für den vorliegenden Fall herangezogen werden können. Dass eine wirtschaftliche Einheit auch dann gegeben sein kann, wenn die Grundstücke an zwei verschiedene Erwerber veräussert wurden, ergibt sich sodann unmissverständlich aus dem später ergangenen Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 97 177 vom 16. September 1997 (vgl. E. 5.4.2 und 5.3.5 hiervor). 5.4.4. Die Beschwerdeführerin kann sodann auch aus LGVE 2007 II Nr. 26 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dies allein schon deshalb nicht, weil das Verwaltungsgericht in diesem Entscheid eine andere Fallkonstellation als die vorliegende zu beurteilen hatte. Im besagten Fall ging es um die Situation, dass mehrere Miteigentümer eines Grundstücks ihre Miteigentumsanteile zeitnah an einen anderen Miteigentümer desselben Grundstücks veräussert hatten, und um die Frage, ob die Gesamtheit der veräussernden Miteigentümer oder jeder Miteigentümer für sich als Steuersubjekt im Sinn von § 6 Abs. 1 GGStG anzusehen sei (vgl. dazu E. 5.3.6 hiervor, a.z.F.). Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, in der Veräusserung von Miteigentumsanteilen an einen anderen Miteigentümer derselben Sache werde zivilrechtlich nicht über die Sache in ihrer sachenrechtlichen Gesamtheit verfügt. Ein Gesamtakt aller Miteigentümer mit Verfügung über die ganze Sache liege bei dieser Konstellation auch dann nicht vor, wenn die Veräusserer die Eigentumsanteile wie in casu in einem einheitlichen, zeitlich koordinierten und offenkundig planmässig abgewickelten Prozedere dem als Erwerber fungierenden Miteigentümer übermachten. Daraus lassen sich keine Schlussfolgerungen für unseren Fall ableiten. Denn im vorliegend zu beurteilenden Fall präsentiert sich die grundlegend andere Ausgangslage, dass die Beschwerdeführerin alleinige Eigentümerin der beiden Stockwerkeigentumsgrundstücke ist. Während es hier um die Frage geht, ob die beiden von der gleichen Eigentümerin veräusserten Stockwerkeigentumsgrundstücke als wirtschaftliche Einheit anzusehen sind, ging es in LGVE 2007 II Nr. 26 um die Frage, ob von einem Gesamtakt aller Miteigentümer mit Verfügung über die ganze Sache und damit von der Gesamtheit der veräussernden Miteigentümer als Steuersubjekt im Sinn von § 6 Abs. 1 GGStG auszugehen ist. 5.4.5. Schliesslich sei darauf hingewiesen, dass es für die Qualifikation als wirtschaftliche Einheit nicht entscheidend ist, ob die Veräusserungen am gleichen Tag stattgefunden haben. Wie dargelegt, wird dafür auf die vorherige Situation beim Veräusserer geschaut und nicht auf das Veräusserungsgeschäft. Die Beschwerdeführerin kann sodann nichts zu ihren Gunsten daraus ableiten, dass die Gewinne u.U. – trotz Vorliegens einer wirtschaftlichen Einheit – separat veranlagt worden wären, wenn die Veräusserungen der beiden Stockwerkeigentumseinheiten zeitlich auseinandergefallen wären bzw. diese vorliegend zusammengerechnet wurden, weil die Verkäufe am gleichen Tag stattfanden (vgl. dazu §§ 16 und 21 GGStG). 5.5. Mit Blick auf die dargestellte Rechtsprechung des Kantonsgerichts bzw. ehemaligen Verwaltungsgerichts (E. 5.3 hiervor) und die Vorgaben des Steuerharmonisierungsgesetzes (vgl. dazu E. 3 hiervor) sowie vor dem Hintergrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falls, ist damit zusammenfassend die Schlussfolgerung der Beschwerdegegnerin, dass es sich bei den beiden Grundstücken STWE Nr. E.________ und STWE Nr. G.________, beide GB B.________, um eine wirtschaftliche Einheit handelt, nicht zu beanstanden. Die Gewinne aus den beiden – vorliegend gleichentags abgeschlossenen – Grundstückverkaufsgeschäften wurden damit von der Beschwerdegegnerin zu Recht zusammengerechnet und die Grundstückgewinnsteuer korrekterweise auf dem Gesamtgewinn erhoben. 6. 6.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, sie habe sich die voraussichtlichen Grundstückgewinnsteuern bereits im Jahr 2019 berechnen lassen, da die sich aus der Veräusserung der Liegenschaften ergebende Steuerlast für sie ein wichtiger Faktor gewesen sei, den sie habe einkalkulieren müssen. Von der Gemeindekanzlei habe sie damals eine Berechnung erhalten, in welcher ein Steuerbetrag von Fr. 12'175.70 für die Wohnung im Erdgeschoss und ein Steuerbetrag von Fr. 17'592.30 für die Dachgeschosswohnung ausgewiesen worden sei, insgesamt also Fr. 29'768.--. Dieser Betrag weiche signifikant von der finalen Veranlagung in Höhe von Fr. 82'200.60 ab. Zwar seien die beiden Wohnungen schlussendlich zu höheren – als den ursprünglich geschätzten und bei der provisorischen Berechnung verwendeten – Preisen verkauft worden, was einen höheren Steuerbetrag zur Folge habe. Im Unterschied zur Berechnung im Jahr 2019, wo der steuerpflichtige Grundstückgewinn für jede Stockwerkeinheit separat ermittelt und besteuert worden sei, habe die Beschwerdegegnerin die Gewinne in ihrer Veranlagung aber zusammengerechnet und habe an dieser Zusammenrechnung bzw. der Berechnung der Steuer auf dem Gesamtgewinn auch im Einspracheentscheid festgehalten. Mit der neuen Berechnungsmethode sei der Gewinn der Steuerprogression unterworfen worden, was für sie eine höhere Steuerlast bedeute. Indem die steuerbaren Gewinne bei der Berechnung der voraussichtlichen Grundstückgewinnsteuer im Jahre 2019 nicht addiert worden seien, sei ihr damals die Auskunft erteilt worden, dass die Stockwerkeigentumswohnungen keine wirtschaftliche Einheit bilden. Dieser Teil der Auskunft sei damals nicht von definitiven Angaben wie Verkaufspreis oder Anlagewert abhängig gewesen. Auch wenn also das Ergebnis der damaligen Berechnung nur provisorisch gewesen sei, so habe sie doch zumindest darauf vertrauen dürfen, dass die zuständige Fachbehörde bei der definitiven Veranlagung wenigsten die Berechnungsmethode beibehalten (und nicht zu ihren Ungunsten ändern) würde. 6.2. Die Beschwerdegegnerin führt hierzu aus, die Detailprüfung für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer durch die Veranlagungsbehörde erfolge erst bei Vorliegen von Unterlagen, weshalb es sich bei Anfragen immer um eine unverbindliche Auskunft handle und die definitive Steuerveranlagung vorbehalten werde. Vorliegend sei die signifikant hohe Abweichung der provisorischen Grundstückgewinnsteuerberechnung gegenüber der definitiven Veranlagung grösstenteils auf die höher festgelegten Verkaufspreise zurückzuführen. 6.3. Soweit die Beschwerdeführerin mit ihren Ausführungen einen Verstoss gegen den verfassungsmässigen Vertrauensgrundsatz nach Art. 9 BV geltend machen will, kann ihr schliesslich ebenfalls nicht gefolgt werden. Art. 9 BV verleiht Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behördliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden (Biaggini, Komm. Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft, 2. Aufl. 2017, Art. 9 BV N 13). Damit der Vertrauensschutz greift, müssen allerdings verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Vorausgesetzt ist, dass die Person, die sich auf den Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte und gestützt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann (BGE 137 I 69 E. 2.5.1). Eine erfolgreiche Berufung auf Art. 9 BV setzt daher (1.) eine Vertrauensgrundlage, (2.) ein berechtigtes Vertrauen (d.h., dass die Person, die sich auf Vertrauensschutz beruft, berechtigterweise auf diese Grundlage vertrauen durfte), (3.) eine Vertrauensbetätigung (d.h., dass die betroffene Person nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rückgängig machen kann), die in einem ursächlichen Zusammenhang zur Auskunft steht und schliesslich (4.) das Fehlen eines entgegenstehenden überwiegenden öffentlichen Interesses voraus (Biaggini, a.a.O., Art. 9 BV N 15). Ein Anspruch aus Vertrauensschutz wäre von der Beschwerdeführerin bereits nicht hinreichend substantiiert vorgebracht. Auch sonst ist nicht ersichtlich, dass die Anspruchsvoraussetzungen – insbesondere die Vertrauensgrundlage und das berechtigte Vertrauen – vorliegend erfüllt wären. Denn es würde zu weit gehen, in der provisorischen Berechnung bereits eine definitive Aussage hinsichtlich der Qualifikation der zu veräussernden Grundstücke als wirtschaftliche Einheit zu erblicken. Auch diese Qualifikation – wie die definitive Höhe des Gewinns – kann definitiv erst bei Vorliegen aller Unterlagen (auch hinsichtlich der Begründung der Stockwerkeigentumsgrundstücke und des Verkaufs der Wohnungen) vorgenommen werden. Denn wie sich aus den vorstehenden Erwägungen ergibt, hängt auch die Qualifikation als wirtschaftliche Einheit der Grundstücke von Faktoren ab, welche definitiv erst nach der Veräusserung der Grundstücke feststanden (Begründung von Stockwerkeigentumswohnungen zwecks Verkaufs). Darüber hinaus ist auch nicht ersichtlich, wie aus der provisorischen Rechnung ein Anspruch auf Beibehaltung der angewendeten Berechnungsmethode (separate Gewinnbesteuerung) abgeleitet werden könnte. Dies wiederum allein schon deshalb nicht, weil es – wie dargelegt – hinsichtlich der Berechnungsmethode auch darauf ankommt, ob die Teilveräusserungen zeitlich zusammenfallen oder auseinanderliegen (vgl. dazu E. 5.4.5 hiervor). Auch dies ein Faktor, welcher erst später (nach der Veräusserung der Grundstücke) definitiv feststand. Eine Verletzung von Art. 9 BV ist in der Vorgehensweise der Beschwerdegegnerin damit nicht zu erblicken. 7. Nach dem Gesagten ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen. Soweit nicht bereits in den vorstehenden Erwägungen darauf eingegangen, vermögen an diesem Ergebnis auch die weiteren Einwände der Beschwerdeführerin nichts zu ändern.