ZR2 2026 4

Obergericht des Kantons Graubünden Dretgira superiura dal chantun Grischun Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni Sentenza del 19 maggio 2026 comunicata il 20 maggio 2026 N. d’incarto ZR2 26 4 Istanza Seconda Camera civile Composizione Richter-Baldassarre, presidente Bergamin e Hubert Togni, attuario Parti A._____ appellante patrocinato dall’avv. Davide Nollo contro B._____ e C._____ appellati entrambi patrocinati da D._____ Oggetto tutela giurisdizionale nei casi manifesti Atto impugnato decisione del Tribunale regionale Moesa, giudice unico, del 15 gennaio 2026, comunicata il 6 febbraio 2026 (n. d’incarto 135-2025-280)

2 / 17 Ritenuto in fatto: A. L’11 aprile 2025 B._____ e C._____, rappresentati dalla E._____, quali locatori, e A._____ e sua moglie F._____, quali conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione avente per oggetto il Ristorante G._____, con integrato un appartamento con tre camere e un servizio doccia, in O.1._____ a O.2._____. La locazione è iniziata l’11 aprile 2025 e la pigione annua di CHF 26'400.00 andava corrisposta in rate mensili di CHF 2’200.00 pagabili anticipatamente entro il primo giorno di ogni mese. Con lettera raccomandata dell’8 settembre 2025, B._____ e C._____ hanno trasmesso a A._____ una messa in mora a fronte del mancato pagamento della pigione relativa ai mesi di agosto e di settembre 2025, per complessivi CHF 4'400.00 (dedotta una quota-parte per il montaggio di un boiler di CHF 450.00), intimandogli un termine di pagamento di 30 giorni, con la comminatoria della disdetta del contratto. Con lettera raccomandata del 24 ottobre 2025, B._____ e C._____ hanno trasmesso a A._____ la disdetta del contratto di locazione, con effetto al 30 novembre 2025. Constatata la mancata riconsegna dell’ente locato entro tale data, con istanza del 21 dicembre 2025, B._____ e C._____ hanno convenuto in giudizio A._____ dinnanzi al Tribunale regionale Moesa, postulandone lo sfratto nella procedura sommaria per la tutela nei casi manifesti, sotto la comminatoria dell’art. 292 CP e chiedendo di poter, se del caso, fare ricorso alla Polizia cantonale. Con decisione del 15 gennaio 2026, il Tribunale regionale, giudice unico, ha accolto l’istanza (cifra 1 del dispositivo) e, di conseguenza, fatto ordine a A._____ di riconsegnare a B._____ e C._____ l’ente locato (cifra 1.1 del dispositivo), ordine impartito sotto la comminatoria dell’art. 292 CP (cifra 1.2 del dispositivo), e, se del caso, potendo fare ricorso alla Polizia cantonale (cifra 2 del dispositivo). Le spese processuali e ripetibili sono state anch’esse poste a carico di A._____ (cifre 3 e 4 del dispositivo). B. Con appello del 19 febbraio 2026, A._____ (in seguito: appellante) postula, in via principale, l’annullamento della decisione del Tribunale regionale e il rinvio degli atti allo stesso per una nuova istruttoria; in via subordinata, chiede l’annullamento della decisione impugnata, la non entrata nel merito dell’istanza di sfratto e l’accertamento della nullità della disdetta del contratto di locazione; in via ancor più subordinata, l’annullamento della cifra 4 del dispositivo della decisione impugnata. Egli chiede, infine, che le spese processuali e ripetibili vengano poste a carico di B._____ e C._____. C. Con risposta del 24 febbraio 2026, B._____ e C._____ (in seguito: appellati) hanno contestato l’appello, postulandone l’integrale reiezione.

3 / 17 D. Ne è seguito un secondo scambio di scritti, con osservazioni del 7 aprile e del 13 aprile 2026. Queste ultime vengono trasmesse, per conoscenza, all’appellante con la presente sentenza. Lo stesso vale per lo scritto dell’11 maggio 2026 trasmesso dagli appellati. Considerando in diritto: 1.1. Giusta l’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC le decisioni finali di prima istanza sono impugnabili mediante appello dinnanzi alla Seconda Camera civile del Tribunale d’appello (art. 7 cpv. 1 della Legge d’applicazione del Codice di diritto processuale civile svizzero [LACPC; CSC 320.100] in combinato disposto con l’art. 10 cpv. 1 lett. a dell’Ordinanza concernente l’organizzazione e la gestione del Tribunale d’appello [OOGTA; CSC 173.010]). In controversie patrimoniali, le decisioni sono appellabili unicamente se il valore litigioso, secondo l’ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugnata, corrisponde ad almeno CHF 10'000.00 (art. 308 cpv. 2 CPC; sentenza del Tribunale federale 5A_261/2013 del 19 settembre 2013 consid. 3.3). Gli interessi e le spese del procedimento in corso o di un’eventuale pubblicazione della decisione, nonché eventuali conclusioni subordinate, non sono computati (art. 91 cpv. 1 seconda frase CPC). Il valore litigioso di un’istanza di espulsione promossa nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti nella quale è nel contempo contestata anche la validità della disdetta, va determinato in tre pigioni annuali (DTF 144 III 346 consid. 1.2.2.3; sentenza del Tribunale federale 4A_376/2021 del 7 gennaio 2022 consid. 1). L’appellante ritiene che il valore litigioso corrisponderebbe a CHF 10'000.00 (act. A.1, pag. 2). Gli appellati sostengono invece che esso supererebbe ampiamente tale importo in ragione del fatto che nel febbraio 2026 l’importo scoperto sarebbe ammontato già a CHF 15'400.00, pari a sette mensilità (act. A.2, pag. 6). Ritenuto che l’appellante ha promosso un’istanza di espulsione nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti con la quale ha, segnatamente, postulato l’accertamento della nullità della disdetta del contatto di locazione (act. A.1), il valore litigioso ammonta a tre volte la pigione annua di CHF 26'400.00 (act. TR I.1; II.2), ovvero a CHF 79'200.00. La decisione del Tribunale regionale Moesa del 15 gennaio 2026 è pertanto impugnabile mediante appello. 1.2. Secondo l’art. 311 cpv. 1 CPC l’appello, scritto e motivato, dev’essere proposto entro trenta giorni dalla notificazione della decisione motivata o dalla notificazione a posteriori della motivazione (art. 239 CPP). Se è appellata una decisione pronunciata in procedura sommaria, il termine di appello è di dieci giorni (art. 314 cpv. 1 CPC). L’appello, depositato presso l’ufficio postale il 19 febbraio

4 / 17 2026, è stato presentato entro dieci giorni dalla notifica della decisione impugnata motivata, avvenuta il 9 febbraio 2026 (act. TR III.2). Esso è pertanto tempestivo. 1.3.1. Giusta l’art. 317 cpv. 1 CPC nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se vengono immediatamente addotti – ovvero, se possibile, appena sono conosciuti o scoperti (SPÜHLER, in: Spühler/Tenchio/Infanger [edit.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] – Basler Kommentar, 4a ed. 2024, art. 317 n. 7) – (lett. a) e dinnanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze (lett. b). Tali condizioni sono cumulative (sentenze del Tribunale federale 5A_436/2020 del 5 febbraio 2021 consid. 1; 4A_76/2019 del 15 luglio 2020 consid. 8.1). Per quanto riguarda i nova propriamente detti (essi sono sorti dopo la chiusura dello scambio degli scritti o dopo l’ultima udienza di istruzione della causa), il requisito della novità è per definizione adempiuto, sicché occorre esaminare unicamente la tempestività della loro allegazione. Diversamente, nel caso dei nova impropriamente detti (essi sussistono già prima dello scambio di scritti o prima dell’ultima udienza di istruzione della causa), incombe alla parte che li invoca spiegare per quali ragioni non abbia potuto sottoporli al tribunale di prima istanza nonostante la diligenza che si poteva esigere da essa (DTF 144 III 349 consid. 4.2.1; 143 III 42 consid. 4.1). In particolare, la parte convenuta che non ha partecipato al procedimento di prima istanza non può fondare il proprio appello su fatti o mezzi di prova nuovi che, usando la dovuta diligenza, avrebbe già potuto far valere in quella sede (PTC 2016 n. 18 consid. 2bb; sentenza del Tribunale cantonale dei Grigioni ZK1 21 121 del 17 novembre 2021 consid. 2.1). La possibilità offerta da questa norma vale per il conduttore, convenuto in una procedura sommaria di tutela nei casi manifesti ma non al locatore, istante, che di principio non può in seconda sede presentare nuovi fatti e mezzi di prova (sentenze del Tribunale federale 4A_470/2022 del 4 gennaio 2023 consid. 4.1; 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 5; FINI, La procedura di espulsione nel diritto della locazione, in: NG 1/2026, pag. 24). 1.3.2. Con appello del 19 febbraio 2026, l’appellante sostiene che l’ordinanza del 23 dicembre 2025 – con la quale gli è stato assegnato un termine di 15 giorni per presentare eventuali osservazioni all’istanza di espulsione introdotta dagli appellati il 21 dicembre 2025 nell’ambito della tutela giurisdizionale nei casi manifesti – non gli sarebbe stata validamente notificata conformemente all’art. 138 CPC. Egli afferma, in particolare, che la firma apposta sulla conferma di ricezione della Posta non corrisponderebbe né alla propria, né a quella della moglie F._____, né a quella dell’unica dipendente del Ristorante G._____, H._____. Sostiene, inoltre, che il

5 / 17 proprio indirizzo di notificazione non sarebbe presso l’ente locato sito in via O.1._____ a O.2._____, bensì in O.3._____ a O.2._____. A sostegno delle proprie allegazioni produce la conferma di ricezione della Posta (act. B.2), copie del proprio passaporto (act. B.3), di quello della moglie (act. B.4) e la copia della carta d’identità della dipendente H._____ (act. B.5), nonché un articolo pubblicato su Tio concernente presunti errori nella consegna di invii raccomandati da parte dell’ufficio postale di Bellinzona nord (act. B.7; A.1 ad 1.1-1.3, 2.1-2.2). Le allegazioni dell’appellante a fondamento della propria censura si fondano su nova impropriamente detti, trattandosi di fatti e mezzi di prova che egli avrebbe già potuto produrre in prima istanza. Egli giustifica la mancata produzione di tali elementi sostenendo di non aver potuto partecipare al procedimento dinnanzi al Tribunale regionale e di non aver avuto, per questo motivo, la possibilità di addurre fatti e mezzi di prova (act. A.1 ad 2.1 e 2.2). Tale argomentazione non può tuttavia essere condivisa. Proprio perché l’appellante ha omesso di presentare osservazioni entro il termine assegnatogli dal giudice di prime cure non può ora prevalersi di fatti e mezzi di prova che, usando la diligenza ragionevolmente esigibile, avrebbe potuto far valere già in quella sede (cfr. infra anche consid. 2.2.1 segg. sulla questione del termine suppletorio). Dagli atti non emergono infatti elementi concreti idonei a far ritenete che la notificazione dell’ordinanza del 23 dicembre 2025 sia avvenuta in violazione dell’art. 138 CPC. Dal tracciamento postale risulta che l’invio raccomandato, spedito all’indirizzo noto agli appellati, ovvero all’indirizzo dell’ente locato risultante dal contratto di locazione presso il Ristorante G._____, in O.1._____ a O.2._____ (act. TR I.1; II.2), è stato regolarmente recapitato (act. TR IV.1). In simili circostanze opera la presunzione di regolarità della notificazione degli invii raccomandati, la quale può essere rovesciata soltanto mediante indizi concreti di errore nella procedura di recapito. La mera possibilità teorica di un disguido non è invece sufficiente a infirmare tale presunzione (cfr. sentenze del Tribunale federale 4A_350/2014 del 16 settembre 2014 consid. 2.2; 6B_940/2013 del 31 marzo 2014 consid. 2.1.1; 6B_276/2013 del 30 luglio 2013 consid. 1.3; 1B_695/2011 del 25 settembre 2012 consid. 3.3; 2C_128/2012 del 29 maggio 2012 consid. 2.2). Nonostante l’effettiva apparente differenza tra la firma apposta sulla consegna di ricezione della Posta (act. B.2) e le firme apposte sui documenti di identità dell’appellante e della moglie (act. B.3; B.4), non è possibile tralasciare il fatto che il dispositivo della decisione impugnata è stato spedito e recapitato al medesimo indirizzo, senza che siano emerse irregolarità (act. TR III.1; III.2). L’appellante stesso ha del resto confermato espressamente di aver ricevuto tale documento (act. TR IV.2). A ciò si aggiunga che gli appellati erano legittimati a considerare tale indirizzo di recapito quale valido indirizzo di notificazione. Di principio, la corrispondenza tra le parti di un contratto di locazione dev’essere inviata

6 / 17 all’indirizzo di notificazione indicato nel contratto stesso. In assenza, tuttavia, di una specifica designazione o di circostanze particolari – come nel caso concreto (act. TR II.2) – l’indirizzo dell’ente locato può essere considerato un valido recapito per le notificazioni. Il conduttore è d’altronde tenuto a informare il locatore di eventuali cambiamenti d’indirizzo di corrispondenza o di assenze prolungate dal domicilio (sentenza del Tribunale federale 4A_67/2021 dell’8 aprile 2021 consid. 5.2). L’appellante non ha dimostrato di aver adempiuto a tale obbligo, risultando ancora domiciliato, come risulta dal contratto, in O.4._____ a O.2._____ (act. TR II.2). Egli non ha infine provato di aver inoltrato un’eventuale istanza di restituzione del termine (art. 148 CPC). Le allegazioni e i mezzi di prova addotti risultano pertanto inammissibili. 1.3.3. Dal canto loro, con risposta del 24 febbraio 2026, gli appellati producono alcune catture di schermo dell’applicazione WhatsApp al fine di dimostrare che l’appellante fosse effettivamente a conoscenza del procedimento pendente dinnanzi al tribunale di prima istanza (act. A.2 ad 1; C.4). Essi sostengono, inoltre, per la prima volta in sede d’appello, che non sussisterebbe una locazione comune, poiché l’appellante sarebbe l’unico conduttore dell’ente locato e svolgerebbe l’attività di ristorazione presso il Ristorante G._____ tramite un’impresa individuale, e non congiuntamente alla moglie (act. A.2 ad 1.2). A sostegno delle proprie allegazioni, gli appellati producono un estratto del registro IDI (act. C.1), nonché un avviso di accredito e il relativo addebito concernenti un presunto mutuo a loro concesso dalla loro rappresentante D._____ (act. C.2; C.3). Anche tali allegazioni si fondano su nova impropriamente detti, trattandosi di fatti e mezzi di prova che gli appellati avrebbero già potuto addurre in prima istanza. Questi ultimi non forniscono d’altronde alcuna giustificazione idonea a spiegare la mancata produzione di tali elementi in quella sede. Ne consegue che la relativa allegazione e produzione dev’essere dichiarata inammissibile. 2.1. L’appellante censura la decisione dell’autorità inferiore rimproverando innanzitutto la violazione dell’art. 223 cpv. 1 CPC per analogia. A suo avviso, benché non abbia presentato osservazioni all’istanza di espulsione nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti entro il termine assegnatogli, il giudice avrebbe dovuto concedergli un breve termine suppletorio, in applicazione dell’art. 223 cpv. 1 CPC per analogia (art. 219 CPC), prima di statuire (act. A.1 ad 3.1-3.8). 2.2.1. Giusta l’art. 252 cpv. 1 CPC la procedura sommaria – applicabile, segnatamente, alla tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 248 lett. b CPC) – è introdotta mediante istanza, la quale deve rispettare le forme previste dall’art. 130

7 / 17 CPC, ovvero la forma cartacea o elettronica e la firma (art. 252 cpv. 2 CPC). Secondo l’art. 253 CPC se l’istanza non risulta inammissibile o infondata, il giudice dà modo alla controparte di presentare oralmente o per scritto le proprie osservazioni. 2.2.2. È controversa la questione a sapere se, nell’ambito della procedura sommaria, la mancata presentazione delle osservazioni imponga al giudice di assegnare un breve termine suppletorio in applicazione analogica dell’art. 223 CPC in combinato disposto con l’art. 219 CPC. L’art. 223 CPC prevede infatti che, in caso di mancata presentazione della risposta, il giudice assegna un breve termine suppletorio. Dal canto suo, l’art. 219 CPC stabilisce che le disposizioni della procedura ordinaria si applicano per analogia a tutte le procedure, salvo diversa disposizione della legge. 2.2.2.1. Il Tribunale federale ha escluso l’applicazione analogica dell’art. 223 CPC nella procedura sommaria di rigetto dell’opposizione, ritenendola incompatibile sia con la natura di tale procedura – le cui decisioni non acquistano forza di cosa giudicata – sia con il principio di celerità sancito dall’art. 84 cpv. 2 LEF (DTF 138 III 483 consid. 3). Esso non si è invece espresso in modo generale per tutte le procedure sommarie. 2.2.2.2. Parte della giurisprudenza cantonale ha lasciato la questione aperta (sentenze del Tribunale cantonale dei Grigioni ZR2 25 17 del 2 luglio 2025 consid. 3.7.4; ZK2 20 46 del 19 febbraio 2021 consid. 2; sentenza dell’Obergericht del Cantone Zugo Z2 2024 66 del 29 ottobre 2024 consid. 5.1; sentenza del Tribunale d’appello del Cantone Ticino 12.2014.64 del 22 dicembre 2014 consid. 5). Altri tribunali cantonali si sono invece espressi in senso contrario all’applicazione analogica dell’art. 223 cpv. 1 CPC. In particolare, l’Obergericht del Cantone Zurigo ha rilevato che la contumacia di una parte non deve rallentare il procedimento a detrimento dell’altra e che, tenuto conto dell’art. 147 CPC e del principio di celerità che regge la procedura sommaria – in particolare nei casi manifesti –, le conseguenze dell’inosservanza dei termini devono prodursi immediatamente (sentenza dell’Obergericht del Cantone Zurigo LF200004 del 26 febbraio 2020 consid. 5.2). Nello stesso senso, tale autorità ha precisato, in materia di espulsione, che la necessità per il locatore di rientrare rapidamente nella disponibilità dell’ente locato esclude la concessione di un termine suppletorio (sentenza dell’Obergericht del Cantone Zurigo LF200055 del 27 ottobre 2020 consid. 4.3). Analogamente, l’Obergericht del Cantone Turgovia ha sottolineato la preminenza dell’elemento temporale nelle procedure di espulsione per mora: nel procedimento di espulsione di conduttori per mora l’aspetto temporale dovrebbe rivestire maggiore importanza,

8 / 17 poiché altrimenti il locatore verrebbe privato della possibilità di avvalersi delle straordinarie possibilità di disdetta a breve termine messe a sua disposizione dal diritto della locazione in caso di mora, al fine di scongiurare ulteriori danni finanziari (sentenza dell’Obergericht del Cantone Turgovia ZBS.2020.8 del 9 aprile 2020, RBOG 2020 n. 15). L’Handelsgericht del Cantone Argovia ha, infine, evidenziato che, nei casi in cui il conduttore occupa l’ente locato senza valido titolo e non reagisce alle comunicazioni ricevute dal locatore o dal tribunale, non vi è spazio per l’assegnazione di un termine suppletorio (sentenza dell’Handelsgericht del Cantone Argovia HSU.2022.22 del 3 novembre 2022 consid. 2). 2.2.2.3. In dottrina, le opinioni sono parimenti divergenti. MAZAN sostiene che, in caso di mancata presentazione delle osservazioni, il giudice dovrebbe assegnare un termine suppletorio almeno nelle procedure sommarie atipiche, ossia in quelle che non comportano limitazioni probatorie e sfociano in una decisione materiale esecutiva (MAZAN, in: Spühler/Tenchio/Infanger [edit.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] – Basler Kommentar, 4a ed. 2024, art. 253 n. 16 e osservazioni preliminari agli art. 248-256, n. 6 e 7). DELABAYS ritiene che un breve termine suppletorio – di pochi giorni – non sia incompatibile con l’esigenza di celerità e si giustifichi alla luce delle conseguenze potenzialmente rilevanti per il convenuto, segnatamente nelle procedure di cui all’art. 257 CPC (DELABAYS, in: Dietschy/Heinzmann/Grobéty [edit.], Petit commentaire CPC Code de procédure civile, 2020, art. 253 n. 6). TREZZINI osserva che, pur restando centrale la celerità del procedimento, in presenza di una procedura sommaria di media complessità e di un’istruttoria non puramente documentale, la concessione di un breve termine suppletorio non appare pregiudizievole a tale tipo di procedura (TREZZINI, in: Trezzini/Molo [edit.], Commentario pratico al Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], 3a ed. 2025, art. 253 n. 22-24). SENN propone invece un approccio casistico: il giudice dovrebbe ponderare, nel singolo caso, il principio di celerità, l’urgenza della decisione e l’esigenza di accertare la verità materiale; laddove difetti un’urgenza particolare e si tratti di una procedura sommaria atipica sfociante in una decisione materiale (per esempio quella prevista all’art. 257 CPC), si giustificherebbe l’assegnazione di un termine suppletorio (SENN, in: Sutter-Somm et al [edit.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 4a ed. 2025, art. 253 n. 1c). Sulla stessa linea BACHOFNER sostiene che sebbene il rinvio generale dell’art. 219 CPC permetta, di principio, un’applicazione analogica dell’art. 223 cpv. 1 CPC, tale soluzione si scontra con il principio di celerità che governa la procedura sommaria, segnatamente nell’ambito della tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Ella ritiene che la questione debba essere risolta mediante una ponderazione degli interessi. Occorre in particolare considerare che,

9 / 17 a differenza del rigetto provvisorio dell’opposizione – nel quale al debitore resta aperta l’azione di disconoscimento del debito – nella procedura di espulsione del conduttore la parte convenuta dispone unicamente di un rimedio giuridico, nell’ambito del quale, di principio, non può più fare valere le allegazioni omesse. Inoltre, la decisione di espulsione è suscettibile di acquistare forza di cosa giudicata materiale, il che ne accresce la portata. Può dunque giustificarsi l’assegnazione di un termine suppletorio. Viene tuttavia precisato che il principio di celerità può prevalere, segnatamente nei casi di disdetta per mora nel pagamento della pigione (BACHOFNER, Die Mieterausweisung – Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen, 2019, n. 501 segg.). Altri autori si oppongono invece a un’applicazione analogica dell’art. 223 cpv. 1 CPC nella procedura sommaria. WILLISEGGER sottolinea che, almeno nelle procedure sommarie tipiche, è essenziale che il tribunale giunga rapidamente a una decisione, ragione per cui la concessione di un termine suppletorio – con il conseguente ritardo – non è giustificata; egli privilegia pertanto l’applicazione diretta dell’art. 147 CPC (WILLISEGGER, in: Spühler/Tenchio/Infanger [edit.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] – Basler Kommentar, 4a ed. 2024, art. 223 n. 7). TAPPY esclude semplicemente che l’art. 223 CPC possa essere trasposto nella procedura sommaria (TAPPY, in: Bohnet et al. [edit.], Code de procédure civile [CPC] – Commentaire Romand, 2a ed. 2019, art. 223 n. 26). GASSER/RICKLI/JOSI rilevano parimenti che non deve essere fissato alcun termine suppletorio ai sensi dell’art. 223 cpv. 1 CPC (GASSER/RICKLI/JOSI, Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO] – Kurzkommentar, 3a ed. 2025, art. 253

n. 1a). KAUFMANN/KAUFMANN evidenziano infine che la concessione di un termine suppletorio contrasta con il principio di celerità, prolungando sensibilmente la durata del procedimento (di circa 20 giorni) e ponendo altresì questioni di parità di trattamento tra procedura scritta e orale (KAUFMANN/KAUFMANN, in: Brunner/Schwander/Vischer [edit.], ZPO Schweizerische Zivilprozessordnung, 3a ed. 2025, art. 253 n. 30, 31). 2.2.2.4. Una norma dev’essere interpretata in primo luogo partendo dal testo stesso (interpretazione letterale). Tuttavia, se il testo non è perfettamente chiaro, ovvero se più interpretazioni del medesimo sono possibili, dev’essere ricercata la vera portata della norma, prendendo in considerazione tutti gli elementi d’interpretazione, segnatamente i lavori preparatori (interpretazione storica), lo scopo perseguito dal legislatore (interpretazione teleologica), nonché la relazione con altri disposti (interpretazione sistematica). Il Tribunale federale non privilegia un criterio d’interpretazione in particolare; per accedere al senso di una norma preferisce, pragmaticamente, ispirarsi a un pluralismo interpretativo (DTF 148 II 299 consid. 7.1; 147 I 241 consid. 5.7.1; 147 IV 297 consid. 2.3.1).

10 / 17 2.2.3. Giusta l’art. 147 cpv. 1 CPC vi è inosservanza di un termine quando una parte non compie tempestivamente un atto processuale oppure, benché citata, non compare. Salvo che la legge disponga altrimenti, la procedura continua il suo corso senza l’atto processuale così omesso (cpv. 2). Il giudice rende attente le parti alle conseguenze dell’inosservanza di un termine (cpv. 3; cfr. anche DTF 138 III 483 consid. 3.2.5). In caso di omissione, l’assegnazione del termine e le relative conseguenze giuridiche non possono verificarsi e il tribunale, in caso di inosservanza, deve fissarne uno nuovo (cfr. PTC 2015 n. 14 consid. 4e; sentenze del Tribunale federale 4A_510/2014 del 23 giugno 2015 consid. 5.2; 4A_377/2014 del 25 novembre 2014, consid. 6.3; 5A_812/2013 dell'11 febbraio 2014 consid. 2.3; sentenza del Tribunale cantonale dei Grigioni ZK2 20 46 del 19 febbraio 2021 consid. 2). 2.3. Nel caso in esame, il 21 dicembre 2025 gli appellati hanno promosso un’istanza di espulsione nella procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti ai sensi dell’art. 257 CPC (act. TR I.1). Con ordinanza del 23 dicembre 2025, notificata il giorno seguente, il Tribunale regionale ha assegnato all’appellante un termine di 15 giorni per presentare eventuali osservazioni, avvertendolo espressamente che, in difetto, avrebbe deciso sulla base degli atti e delle allegazioni di controparte (art. 147 cpv. 3 CPC; act. TR IV.1). Nonostante ciò, l’appellante è rimasto silente. Il Tribunale regionale ha quindi pronunciato la propria decisione sulla base delle allegazioni e degli atti presentati dagli appellati in applicazione dell’art. 147 cpv. 2 CPC. A quest’ultimo non può essere rimproverato di non aver assegnato all’appellante un termine suppletorio ai sensi dell’art. 223 CPC per analogia. Una simile esigenza si porrebbe infatti in contrasto con la natura della procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti. Il legislatore ha espressamente previsto che le norme della procedura ordinaria completino quelle della procedura sommaria solamente nella misura in cui siano compatibili con il carattere flessibile e celere di quest’ultima (“in quanto siano compatibili con il carattere [flessibile e rapido] del processo sommario”; Messaggio del 28 giugno 2006 concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], FF 2006 6593, pag. 6721 e 6722). La procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) è stata infatti concepita proprio per consentire al giudice di statuire senza indugio quando i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili, mediante una decisione immediatamente esecutiva e dotata di forza di cosa giudicata, evitando così i tempi propri di un processo ordinario completo (Messaggio del 28 giugno 2006 concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], FF 2006 6593, pag. 6721 e 6723). L’espulsione del conduttore in seguito a una disdetta straordinaria per mora ai sensi dell’art. 257d CO costituisce

11 / 17 precisamente uno dei casi di applicazione di tale procedura. In simili fattispecie, la situazione di fatto può infatti essere accertata rapidamente sulla base della documentazione prodotta – segnatamente la messa in mora, l’assegnazione del termine e la successiva disdetta – senza necessità di un’istruzione estesa (Messaggio del 28 giugno 2006 concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], FF 2006 6593, pag. 6724). Il giudice fonda pertanto il proprio esame essenzialmente sugli atti prodotti dall’istante ed è inoltre tenuto a verificare d’ufficio, in via pregiudiziale, la validità della disdetta (cfr. infra consid. 3). Non a caso, il legislatore precisava che il parere del convenuto può persino risultare superfluo qualora l’istanza appaia manifestamente inammissibile o infondata oppure quando la procedura sommaria non risulti applicabile (Messaggio del 28 giugno 2006 concernente il Codice di diritto processuale civile svizzero [CPC], FF 2006 6593, pag. 6722). Pretendere, in tale contesto, l’assegnazione di un termine suppletorio in caso di mancata presentazione delle osservazioni ai sensi dell’art. 253 CPC equivarrebbe, di fatto, a introdurre un meccanismo proprio alla procedura ordinaria all’interno di una procedura che il legislatore ha invece volutamente configurato come celere. Ne consegue che l’applicazione analogica dell’art. 223 cpv. 1 CPC non si concilia né con la natura né con le finalità della procedura di espulsione nell’ambito della tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC). Né si ravvisano elementi atti a far ritenere violato il diritto di essere sentito dell’appellante, il quale era stato previamente e adeguatamente informato delle conseguenze derivanti dalla mancata presentazione delle osservazioni (act. TR IV.1). 2.4. La censura dev’essere respinta siccome infondata. Di conseguenza, la domanda fatta valere in via principale relativa all’annullamento della decisione e il rinvio degli atti al tribunale di prima istanza per una nuova istruttoria (act. A.1, pag. 1-5) dev’essere respinta. 3.1. L’appellante censura parimenti la decisione dell’autorità inferiore lamentando un errato accertamento dei fatti e una conseguente violazione delle norme relative alla forma della disdetta dei locali commerciali. Egli sostiene che il contratto concernerebbe una locazione comune di un locale commerciale siccome sarebbe stato concluso tra B._____ e C._____, quali locatori, e A._____ e F._____, quali conduttori. Ne conseguirebbe che la disdetta notificatagli mediante modulo ufficiale indicante il solo suo nominativo dovrebbe essere considerata nulla ai sensi dell’art. 266o CO, poiché intimata in violazione alla giurisprudenza relativa all’art. 266l cpv. 2 CO. Secondo l’appellante, tale vizio formale escluderebbe, inoltre, l’adempimento delle condizioni per la concessione della tutela

12 / 17 giurisdizionale nei casi manifesti ai sensi dell’art. 257 CPC, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale regionale (act. B.1 consid. 7). Quest’ultimo non avrebbe pertanto dovuto entrare nel merito dell’istanza di espulsione conformemente all’art. 257 cpv. 3 CPC (act. A.1 ad 3.1-3.8). Gli appellati obiettano invece che tale censura, non essendo stata sollevata in prima istanza, sarebbe “tardiva, strumentale e contraria alla buona fede processuale” (act. A.2 ad 2.2). 3.2.1. Giusta l’art. 253 CO la locazione è il contratto per cui il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al conduttore e questi a pagargli un corrispettivo (pigione per gli immobili e nolo per i mobili). 3.2.2. Secondo l’art. 257d cpv. 1 CO quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore è in mora del pagamento della pigione o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Nel caso di locali d’abitazione o commerciali detto termine è di almeno 30 giorni. Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO). 3.2.3. La disdetta relativa a locali d’abitazione e commerciali dev’essere comunicata per scritto (art. 266l cpv. 1 CO) e il locatore è tenuto a notificarla mediante modulo ufficiale (art. 266l cpv. 2 CO). In presenza di una pluralità di conduttori (la cosiddetta “locazione comune”), la disdetta dev’essere notificata a ciascuno di essi. Il Tribunale federale considera infatti la restituzione dell’ente locato quale un’obbligazione indivisibile ai sensi dell’art. 70 CO (sentenze del Tribunale federale 4A_352/2012 del 21 novembre 2012 consid. 3.2; 4C.17/2004 del 2 giugno 2004 consid. 4). Ne consegue che il modulo ufficiale deve indicare il nome di tutti i co-conduttori. Rimane riservato il caso della locazione di un’abitazione familiare: in tale ipotesi, il modulo ufficiale dev’essere notificato separatamente a ciascun coniuge mediante distinti invii contenenti ognuno un modulo ufficiale (art. 266n CO). Quest’ultimo deve, inoltre, recare la firma manoscritta del locatore o di un suo rappresentante; è tuttavia ammesso che venga firmata solo la lettera accompagnatoria qualora sussista un nesso evidente tra la stessa e il modulo ufficiale (DTF 140 III 54 consid. 2.2-2.4; sentenza del Tribunale federale 4A_26/2023 del 14 febbraio 2023 consid. 2.1.2). La questione a sapere se si sia in presenza di una locazione comune oppure di una semplice assunzione cumulativa di debito può risultare delicata. In una sentenza del 2006, il Tribunale federale ha dedotto dall’art. 253 CO che la locazione comune presuppone la concessione in uso dell’ente locato a più conduttori. Ne consegue che, qualora una persona si obblighi unicamente quale debitrice solidale senza occupare effettivamente i locali, non vi è

13 / 17 locazione comune bensì assunzione di debito ai sensi degli artt. 175 segg. CO (sentenza del Tribunale federale 4C.103/2006 del 3 luglio 2006 consid. 3). Per stabilire se ricorra una locazione comune o un’assunzione di debito, occorre interpretare il contratto conformemente alla reale e comune volontà delle parti oppure, qualora questa non possa essere accertata, secondo il principio dell’affidamento. Secondo costante giurisprudenza, confrontato con un litigio sull’interpretazione di un contratto, il giudice deve in primo luogo adoperarsi per determinare la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché attenersi unicamente alla denominazione o alle parole inesatte utilizzate, per errore o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto (interpretazione soggettiva; art. 18 cpv. 1 CO). In assenza di accertamenti di fatto sulla reale concordanza della volontà delle parti o qualora emerga che una parte non ha compreso la volontà dell’altra, il giudice procede all’interpretazione delle dichiarazioni delle parti secondo il principio dell’affidamento (interpretazione oggettiva), ovvero secondo il senso che ogni contraente poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell’altro nella situazione concreta (DTF 149 II 320 consid. 5.4). L’onere di dimostrare l’esistenza di una mera assunzione di debito incombe al conduttore, il quale deve provare di non essere vincolato da una locazione comune (art. 8 CC; sentenza del Tribunale federale 4C.103/2006 del 3 luglio 2006 consid. 3.1). La disdetta che non soddisfa i requisiti formali previsti dalla legge è nulla (art. 266o CO); trattandosi di una questione di diritto, la nullità dev’essere esaminata d’ufficio (DTF 144 III 462 consid. 3.3.2; BACHOFNER, op. cit., n. 451 segg.). 3.2.4. Ai sensi dell’art. 267 cpv. 1 CO il conduttore deve restituire – al termine della locazione – l’ente locato nello stato risultante da un uso conforme al contratto. Qualora non adempia spontaneamente tale obbligo, egli si rende inadempiente ai sensi dell’art. 97 segg. CO. Il locatore può dunque promuovere un’azione di espulsione nelle forme della tutela giurisdizionale nei casi manifesti (DTF 139 III 38 consid. 2). Secondo l’art. 257 CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria (art. 248 segg. CPC) se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett. b). Di principio, la prova è addotta mediante la produzione di documenti (art. 254 cpv. 1 CPC). Non si tratta di una prova semplificata: l’istante deve fornire una prova piena dei fatti alla base della propria pretesa; la semplice verosimiglianza non è sufficiente. Se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere subito scartate e che sono di natura tale da far vacillare il convincimento del giudice, la procedura dei casi manifesti dev’essere dichiarata inammissibile (sentenza del Tribunale federale 4A_195/2023 del 24 luglio 2023 consid. 3.2.2.1 e 3.2.2.2). La situazione giuridica è, inoltre, chiara se l’applicazione

14 / 17 della norma al caso concreto si impone in modo evidente con riguardo al testo legale o in base a una dottrina e una giurisprudenza invalse. L’azione di espulsione presuppone che il contratto di locazione abbia validamente preso fine; il giudice deve quindi esaminare, in via pregiudiziale, la validità della disdetta, la quale non deve essere inefficace, nulla o annullabile (DTF 144 III 462 consid. 3.2 e 3.3.1; 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine; 141 III 262 consid. 3.2 in fine; sentenze del Tribunale federale 4A_195/2023 del 24 luglio 2023 consid. 3.2.1; 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). In tale contesto, spetta al locatore, conformemente all'art. 8 CC, allegare e dimostrare le condizioni dell’art. 257d CO (fatti giuridicamente rilevanti), in conformità alle esigenze dell'art. 257 CPC. Al contrario, spetta al conduttore invocare i fatti dirimenti o estintivi sollevando obiezioni o eccezioni come l’estinzione del suo debito o la compensazione con un credito opposto (sentenza del Tribunale federale 4A_195/2023 del 24 luglio 2023 consid. 3.2.4). In assenza di tali presupposti, il giudice non entra nel merito dell’istanza (art. 257 cpv. 3 CPC) dichiarandola inammissibile. 3.3. Nel caso in esame, occorre esaminare preliminarmente, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta del contratto di locazione. A tal proposito, dagli atti presentati dagli appellati (istanti in sede di prima istanza) risulta che, l’11 aprile 2025, B._____ e C._____, quali locatori, e A._____ e F._____, quali conduttori, hanno sottoscritto un contratto di locazione (in seguito: Contratto) avente per oggetto un locale misto, ovvero il Ristorante G._____, comprensivo di un appartamento con tre camere e un servizio con doccia in via O.1._____ a O.2._____ (art. 1 e 2 del Contratto; act. TR II.2). È inoltre incontestato che la locazione in questione non fosse adibita ad abitazione familiare, limitandosi ad essere utilizzata quale esercizio pubblico (act. TR II.2). La fattispecie configura dunque una locazione in comune di un locale commerciale. Non vi sono infatti elementi che consentano di ritenere che la moglie dell’appellante non rivestisse la qualità di conduttrice. Al contrario, dagli atti contrattuali emerge con chiarezza che ella è sempre stata indicata quale conduttrice, senza che vi siano elementi suscettibili di infirmare tale qualificazione (act. TR II.2). In simili circostanze, la disdetta avrebbe dovuto essere notificata, conformemente alla giurisprudenza, mediante modulo ufficiale recante il nominativo di entrambi i conduttori. Orbene, il modulo ufficiale trasmesso con lettera raccomandata del 24 ottobre 2025 menziona unicamente il nome di A._____ (act. TR II.2). Il fatto che la disdetta non sia stata impugnata non modifica tale conclusione (cfr. act. A.2 ad 1.1). Ne consegue che la disdetta non adempie i requisiti formali posti dalla giurisprudenza relativa all’art. 266l cpv. 2 CO e deve pertanto essere considerata nulla ai sensi dell’art. 266o CO. Il richiamo alla nullità non appare, inoltre, abusivo, come potrebbe invece configurarsi, ad esempio,

15 / 17 qualora il co-conduttore avesse definitivamente abbandonato l’abitazione già prima della disdetta (cfr. DTF 140 III 491 consid. 4.2.4). Dagli atti non emergono infatti elementi concreti che permettono di concludere che la moglie dell’appellante non avesse più interesse al mantenimento del rapporto locativo. A ciò si aggiunge che, sebbene in presenza di una pluralità di conduttori il giudice di prima istanza debba, di principio, verificare mediante interpello ai sensi dell’art. 56 CPC (cfr. BACHOFNER, op. cit., n. 454) che tutte le disdette pertinenti siano state effettivamente prodotte nell’ambito dell’istanza di tutela giurisdizionale nei casi manifesti – tenuto conto che, a differenza della disdetta, l’espulsione può essere richiesta anche nei confronti di uno solo tra più conduttori (cfr. sentenze del Tribunale cantonale dei Grigioni ZK2 24 22 del 29 agosto 2024 consid. 2.3; ZK2 20 36 dell’8 ottobre 2020 consid. 2.3; sentenza dell’Obergericht del Cantone Zurigo PF190033 del 14 agosto 2019 consid. II.2.2; BACHOFNER, op. cit., n. 296 segg.) – nel caso di specie non vi era spazio per un tale intervento, poiché gli appellati stessi hanno ammesso di aver notificato la disdetta unicamente all’appellante (act. TR I.1; A.2 ad 2). La situazione giuridica non può di conseguenza ritenersi chiara ai sensi dell’art. 257 CPC. I presupposti della tutela giurisdizionale nei casi manifesti non risultano quindi adempiuti e il Tribunale regionale non avrebbe dovuto entrare nel merito dell’istanza di espulsione. 3.4. La censura si rivela fondata. 4. Nella misura in cui è ammissibile, l’appello dev’essere accolto nel senso della domanda fatta valere in via subordinata (act. A.1, pag. 2, 5-7). Di conseguenza, la decisione impugnata del Tribunale regionale Moesa, giudice unico, del 15 gennaio 2026 dev’essere annullata e riformata nel senso che l’istanza dev’essere dichiarata inammissibile. Non è invece possibile accertare, in questa sede, la nullità della disdetta del 24 ottobre 2025 (cfr. act. A.1, pag. 2). La tutela giurisdizionale nei casi manifesti ha carattere definitivo soltanto in caso di accoglimento (stante la regiudicata materiale della relativa decisione); se, invece, l’istanza si rivela infondata, la procedura perde questa sua natura definitiva, perché l’esito processuale non è la sua reiezione nel merito (con autorità di cosa giudicata), ma la sua inammissibilità (DTF 144 III 462 consid. 3.1; 140 III 315 consid. 5; 138 III620 consid. 5.1.1; TREZZINI, op. cit., art. 257 n. 57). Essendo stata accolta la domanda fatta valere in via subordinata, non è infine necessario esaminare nel merito la domanda fatta valere in via ancor più subordinata concernente l’annullamento della cifra 4 del dispositivo della decisione impugnata (act. A.1, pag. 2, 7 e 8). 5.1. Giusta l’art. 318 cpv. 3 CPC, nel caso in cui annulla il giudizio impugnato statuendo essa stessa, l’autorità superiore si pronuncia anche sulle spese

16 / 17 giudiziarie relative alla procedura di prima istanza. Secondo l’art. 106 cpv. 1 CPC, esse sono poste a carico della parte soccombente. In caso di non entrata nel merito o di desistenza si considera soccombente l’attore; in caso di acquiescenza all’azione, il convenuto (art. 106 cpv. 2 CPC). Nel caso in esame, la tassa di giustizia relativa alla procedura di prima istanza fissata in CHF 1'000.00 (art. 5 cpv. 1 dell’Ordinanza concernente le tasse di giustizia in procedimenti civili [OTGPC; CSC 320.210]; act. B.1, pag. 4) è posta, in solido, a carico degli appellati in ragione dell’esito della causa. 5.2. Non si assegnano ripetibili relative alla procedura di prima istanza non essendo le stesse state protestate dall’appellante (DTF 139 III 334 consid. 4.3). 6.1. La tassa di giustizia relativa alla procedura d’appello è fissata in CHF 1’000.00 (art. 105 cpv. 1 CPC e art. 11 cpv. 2 OTGPC) ed è posta, in solido, a carico degli appellati, interamente soccombenti (art. 106 cpv. 1 prima frase CPC). L’anticipo per le presumibili spese processuali di CHF 1'000.00 versato dall’appellante il 3 marzo 2026 viene invece a lui rimborsato (art. 111 cpv. 1 CPC). 6.2. Il Tribunale d’appello stabilisce d’ufficio e secondo le tariffe le indennità per spese ripetibili (artt. 96 e 105 cpv. 1 e 2 CPC; art. 2 cpv. 1 dell’Ordinanza sulla determinazione dell’onorario degli avvocati [OOA; CSC 310.250]). Alla luce dell’esito della causa, si ritiene adeguato riconoscere d’ufficio all’appellante, in assenza di un accordo sull’onorario e di una relativa nota, un importo forfettario di CHF 3'000.00 (IVA e spese incluse) a titolo di indennità per spese ripetibili di seconda istanza. Gli appellati sono condannati, in solido, a versare all’appellante tale importo a titolo di ripetibili relative alla procedura d’appello. 7. Per quanto concerne i rimedi esperibili sul piano federale (artt. 51 cpv. 1 lett. a, 112 cpv. 1 lett. d LTF), contro questa sentenza può essere interposto ricorso in materia civile al Tribunale federale (artt. 72, 74 cpv. 1 lett. b LTF), in quanto si tratta di una controversia in materia di diritto della locazione e il valore litigioso ammonta ad almeno CHF 15'000.00. 8. In considerazione della questione relativa al termine suppletorio (cfr. supra consid. 2.2.1 segg.), la presente sentenza è pronunciata, su disposizione della presidente, nella composizione di tre giudici (art. 7 cpv. 2 lett. abis LACPC in combinato disposto con l’art. 38 cpv. 4 della Legge sull’organizzazione giudiziaria [LOG; CSC 173.000]).

17 / 17 Il Tribunale d’appello pronuncia: 1. L’appello è accolto. Di conseguenza, la decisione del Tribunale regionale Moesa, giudice unico, del 15 gennaio 2026 è annullata e riformata come segue: "1. L’istanza è inammissibile. 2. La tassa di giustizia relativa alla procedura di prima istanza di CHF 1'000.00 è posta, in solido, a carico di B._____ e C._____. 3. Non si assegnano indennità per spese ripetibili." 2. La tassa di giustizia relativa alla procedura d’appello di CHF 1'000.00 è posta, in solido, a carico di B._____ e C._____. L'anticipo delle spese di CHF 1'000.00 versato il 3 marzo 2026 viene restituito a A._____. 3. B._____ e C._____ sono condannati, in solido, a versare a A._____ l’importo di CHF 3’000.00 (IVA e spese incluse) a titolo di ripetibili relative alla procedura d’appello. 4. [Rimedi giuridici] 5. [Comunicazione a:]