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VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 21 44

5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat und Racioppi Aktuar ad hoc Gees URTEIL vom 28. September 2021 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde B._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, Beschwerdegegnerin und

- 2 - D._____, und E._____, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Reto T. Annen, Beschwerdegegner betreffend Baugesuch/Baueinsprache

- 3 - I. Sachverhalt: 1. Die Gebrüder D._____ und E._____ sind Eigentümer des Wohn- und Ge- schäftshauses C._____, Parzelle F._____, in B._____. Am 2. August 2016 bewilligte die Gemeinde B._____ das Baugesuch 2016/Nr. H._____ (Ab- bruch/Neubau). Am 25. Juni 2019 erteilten die Eigentümer dem Architek- ten I._____ von der A._____ AG die Vollmacht für den "Verkehr mit den Baubehörden betreffend die Abänderungs- respektive Revisionseingabe zur Baubewilligung 2016/Nr. H._____". Mit Baubewilligung 2019/Nr. J._____ genehmigte die Gemeinde eine Projektänderung dazu. 2. Die Gebrüder D._____ und die A._____ AG schlossen am 22. Dezember 2020 einen Kaufvertrag über die Parzelle F._____ ab, wovon erstere je- doch am 23. Februar 2021 zurücktraten. Am 7. Januar 2021 reichte die A._____ AG als Bauherrschaft ein Baugesuch 2021/Nr. K._____ betref- fend Änderung eines bewilligten Projektes (Grundrisse/Fassade) ein, wo- bei dieses vom 5. bis 25. Februar 2021 öffentlich aufgelegt wurde. 3. Am 24. Februar 2021 erhoben die Gebrüder D._____ Einsprache gegen das Baugesuch 2021/Nr. K._____. Als Eigentümer hätten sie diesem nicht zugestimmt und I._____ sei nicht legitimiert, für sie zu handeln. Die Pro- jektänderung sei weder beauftragt, noch hätten sie einer solchen zuge- stimmt. Die Vollmacht bezöge sich auf das Bauprojekt 2019/Nr. J._____ und sei nicht für das Gesuch vom 7. Januar 2021 erteilt. 4. Mit Entscheid vom 21. April 2021, mitgeteilt am 29. April 2021, hiess der Gemeindevorstand der Gemeinde B._____ die Einsprache gut, wies das Baugesuch 2021/Nr. K._____ ab und schrieb das Baubewilligungsverfah- ren ab. Begründend führte er aus, die Vollmacht für dieses Gesuch sei von den Grundeigentümern nicht erteilt worden und beziehe sich nur auf das Bauprojekt 2019/Nr. J._____. Die Gesuchstellerin sei somit zum Zeitpunkt

- 4 - der Einreichung des Gesuches "Änderung des bewilligten Projektes 2019/Nr. J._____" am 7. Januar 2021 nicht bevollmächtigt gewesen, im Namen der Grundeigentümer zu handeln. 5. Am 11. Mai 2021 (Datum Poststempel) erhob die A._____ AG (nachfol- gend: Beschwerdeführerin) Einsprache (recte: Beschwerde) beim Verwal- tungsgericht des Kantons Graubünden gegen die Gutheissung der Ein- sprache sowie die Abschreibung des Baugesuches. Im Wesentlichen be- antragte sie die Aufhebung des Bauentscheides vom 21. April 2021 und dessen Rückweisung unter gleichzeitiger Sistierung des Baubewilligungs- verfahrens an den Gemeindevorstand. Die Beschwerdeführerin brachte vor, die erteilte Vollmacht sei unbefristet. Die Gebrüder D._____ hätten mit Drittinteressenten einen neuen Kaufvertrag abgeschlossen und die Ausü- bung des Kaufrechts sei Gegenstand eines laufenden Verfahrens, mit wel- chem eine superprovisorische Verfügung (Entscheid des Regionalgerichts M.________ vom 1. März 2021, Proz. Nr. L._____) erwirkt worden sei. Als Begründung brachte sie zudem vor, dass, wenn die A._____ AG das defi- nitive Kaufrecht bekommen würde, ihr keine Nachteile erwachsen würden, da die Einsprecher mit dem Verkauf ihr Interesse an einem Rekurs bzw. Rekursrecht ohnehin verlieren würden. Mit einer Gutheissung des Rekur- ses würde die A._____ AG aber bei einem allfälligen Erhalt des Kaufrech- tes unnötig viel Zeit verlieren und eine neue Baueingabe einreichen müs- sen. Zudem würden die jetzigen Eigentümer mit dem Verkauf der Liegen- schaft auch allfällige Interessen an Wohnungseinteilung und Gestaltung der Baute verlieren. 6. Mit Vernehmlassung vom 1. Juni 2021 beantragten D._____ und E._____ (nachfolgend: Beschwerdegegner) die Abweisung der Beschwerde. Es bestehe eine klare, die Realisierung des Bauvorhabens ausschliessende zivilrechtliche Ausgangslage. Die von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegte Vollmacht vom 25. Juni 2019 beschränke sich auf eine einzelne,

- 5 - genau bestimmte Änderungs- respektive Revisionseingabe zur Baubewil- ligung 2016/Nr. H._____. Eine Zustimmung liege offensichtlich nicht vor. Es bestehe daher eine Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG, weshalb das Bauvorhaben gemäss Art. 89 Abs. 1 KRG nicht bewilligt werden könne und daher abzuweisen sei. Die Beschlüsse des Gemeindevorstands vom

21. April 2021 stellten weder eine Rechtsverletzung noch eine Überschrei- tung oder Missbrauch des Ermessens dar. Auch der rechtserhebliche Sachverhalt sei korrekt festgestellt worden. Ergänzungshalber hielten sie fest, die erteilte Bewilligung des Projektes 2019/Nr. J._____ werde von der Abschreibung des Baugesuches 2021/Nr. K._____ nicht tangiert. 7. Mit Vernehmlassung vom 24. Juni 2021 beantragte die Gemeinde B._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin oder Gemeinde) die Abwei- sung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Bau- behörde sei nicht verpflichtet, das Baugesuch einer offensichtlich nicht bauberechtigten Person überhaupt materiell zu behandeln bzw. könne es wegen offensichtlich fehlender Baubewilligung (recte: Bauberechtigung) abweisen. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Vollmacht vom 25. Juni 2019 nur für das Baugesuch 2019/Nr. J._____ oder auch für das hier strit- tige Baugesuch 2021/Nr. K._____ Geltung gehabt habe. Selbst wenn sie auch für das Letztere hätte gelten sollen, sei diese Vollmacht mit der Bau- einsprache der Gebrüder D._____ widerrufen worden. Das Einverständnis der Grundeigentümer zum Baugesuch 2021/Nr. K._____ fehle und die Ge- meinde habe dieses zu Recht abgewiesen und das Baubewilligungsver- fahren abgeschrieben. Daran ändere auch die laufende Zivilstreitigkeit be- treffend Kaufrechtsvertrag zwischen der Beschwerdeführerin und den Be- schwerdegegnern nichts. Derzeit und bis auf weiteres seien die Beschwer- degegner Eigentümer der Parzelle F._____, wodurch ihre Zustimmung zum Baugesuch erforderlich sei und ohne solche die Beschwerdeführerin offensichtlich nicht bauberechtigt sei. Die Gemeinde kündigte zudem die

- 6 - Nachreichung des Baudossiers 2021/Nr. K._____ an, welches jedoch bis anhin nicht eingereicht wurde. 8. Innert Frist erging keine Replik der Beschwerdeführerin. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und im angefochtenen Entscheid vom 21. April 2021 wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des kantonalen Gesetzes über die Verwal- tungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die Baubewilligung inkl. Ein- spracheentscheid einer kommunalen Baubehörde, vorliegend nämlich der Bauentscheid 2021/Nr. K._____ vom 21. April 2021 der Beschwerdegeg- nerin (Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] b), stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die Beschwerde an das Verwaltungsgericht zur Verfügung (vgl. Art. 92 Abs. 2 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG]; BR 801.100; Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO]; BR 801.110; Art. 114 Abs. 4 Baugesetz der Gemeinde B._____, wonach noch der Rekurs innert 20 Tagen [recte: Beschwerde innert 30 Tagen] beim Verwaltungsgericht vorgesehen ist) und der Einspracheent- scheid ist auch kein endgültiger Entscheid (vgl. auch Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG]; SR 700). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün- den ist somit gegeben. Dessen funktionale Zuständigkeit ergibt sich aus Art. 43 Abs. 1 VRG, wonach das Verwaltungsgericht in der Regel in Drei-

- 7 - erbesetzung entscheidet, zumal vorliegend weder eine Konstellation einer Fünferbesetzung im Sinne von Art. 43 Abs. 2 VRG noch einer einzelrich- terlichen Kompetenz im Sinne von Art. 43 Abs. 3 VRG vorliegt. 1.2. Gemäss Art. 33 Abs. 2 RPG muss das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel gegen Verfügungen und Nutzungspläne vorsehen, die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbe- stimmungen stützen, welche die Legitimation mindestens im gleichen Um- fang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG) und die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG) ge- währleistet. Das allgemeine Beschwerderecht nach Bundesrecht ergibt sich aus Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110). Demnach muss die Beschwerdeführerin am Verfah- ren der Vorinstanz teilgenommen haben und dort ganz oder teilweise un- terlegen sein (lit. a; formelle Beschwer), vom Entscheid oder Erlass be- sonders berührt sein (lit. b; materielle Beschwer) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung haben (lit. c; materielle Beschwer) (HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,

6. Auflage, Bern 2016, S. 562 f.). Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, womit auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Be- schwerde einzutreten ist (vgl. Art. 33 Abs. 3 RPG, Art. 50 VRG sowie Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 13 51 / R 14 99 vom 19. Mai 2015 E.1b mit Hinweis auf VGU R 14 52 vom 13. Januar 2015 E.2 u.a.; PVG 2003 Nr. 34). 2. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bauentscheid 2021/Nr. K._____ vom

21. April 2021 der Beschwerdegegnerin (Bf-act. b). Streitig und zu prüfen ist, ob die Beschwerdegegnerin das Baugesuch 2021/Nr. K._____ vom 7. Januar 2021 zu Recht abgewiesen hat oder nicht.

- 8 - 3. Gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG ist das Baugesuch, wenn die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des Baugrundstücks ist, durch den Eigentümer mit zu unterzeichnen. Diese Bestimmung ist, so Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG, un- mittelbar anwendbar und geht abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu Art. 89 Abs. 3 KRG sind die Gemeinden nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstel- lern zu behandeln, deren Bauberechtigung offensichtlich fehlt (vgl. VGU R 2018 7 vom 12. September 2018 mit Verweis auf VGU R 2012 113 und R 2012 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b, VGU R 2011 3 vom 17. Mai 2011 E.1.; PVG 1990 Nr. 25 und PVG 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 12 113 und R 12 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b mit Hinweisen, VGU R 11 3 vom 17. Mai 2011 E.1). Hinter dieser Praxis steht unter anderem die Überlegung, dass es den Baubehörden nicht zuzumuten ist, Baugesuche, welche mit- unter umfangreiche und komplizierte Abklärungen erfordern, materiell zu behandeln, sofern von vornherein feststeht, dass dem Gesuchsteller die zivilrechtliche Berechtigung offenkundig fehlt (VGU R 12 113 und R 12 114 vom 11. Dezember 2012 E.2b; PVG 1987 Nr. 20). Die Gemeinde ist nur in Fällen von offensichtlich fehlender zivilrechtlicher Bauberechtigung befugt, ein Baugesuch nicht an die Hand zu nehmen (…) (VGU R 12 4 vom 24. April 2012 E.2b, VGU R 05 19 vom 30. August 2015 E.4a). 4.1 Die Gemeinde B._____ ist auf das von der Beschwerdeführerin gestellte Baugesuch 2021/Nr. K._____ eingetreten und hat dieses abgewiesen. Richtig, aber im Resultat gleich wäre ein Nichteintreten auf das Baugesuch

- 9 - gewesen. Allein deswegen ist aber keine Intervention des Gerichtes not- wendig. 4.2 Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, die handschriftli- che Vollmacht vom 25. Juni 2019 sei unbefristet. Die Beschwerdegegner als Grundeigentümer bringen demgegenüber vor, es läge eine eindeutige zivilrechtliche Ausgangslage hinsichtlich der sachlichen Begrenzung der Vollmacht auf die Baubewilligung 2016/Nr. H._____ vor und rügen indes eine Verletzung von Art. 89 Abs. 3 KRG. 4.3. Die Bevollmächtigung stellt ein einseitiges Rechtsgeschäft des Vollmacht- gebers dar. Der Planer erlangt nur insoweit Vollmacht zur Vertretung der Bauherren, als diese ausdrücklich oder stillschweigend einen entspre- chenden Willen äussern. Bezüglich Umfang der Vollmacht wird zwischen General- und Gattungsvollmacht unterschieden, wobei der Vertreter bei Letzterer bevollmächtigt ist, bestimmte Typen von Rechtshandlungen zu vollziehen. Inwieweit in einem Verwaltungsverfahren, wie beispielsweise vorliegend zur Erlangung der Baubewilligung, eine Vertretung zulässig ist, bestimmt sich nach öffentlichem Recht. Kommunale Baugesetze bestim- men häufig, dass ein Baugesuch vom Bauherrn, vom Projektverfasser und vom Grundeigentümer zu unterzeichnen sind. Abgesehen davon wird die Vertretung des Bauherrn im Bewilligungsverfahren jedoch allgemein zu- gelassen. Die Ermächtigung zum Handeln als Vertreter des Bauherrn ge- genüber den Behörden gehört jedoch zum privatrechtlichen Verhältnis zwischen Bauherrn und Planer, massgeblich dabei ist der individuelle Wille des Bauherrn. Fehlt dem handelnden Planer für die Rechtshandlung im Namen des Bauherrn die nötige Vertretungsmacht, so wird diese Hand- lung für den Bauherrn nach Art. 38 Abs. 1 OR nur verbindlich, wenn er sie nachträglich genehmigt. Bis zu seinem Entscheid über die Genehmigung ist das Geschäft für ihn schwebend unwirksam (SCHWAGER/MONN in

- 10 - STÖCKLI/SIEGENTHALER [Hrsg.], Die Planerverträge - Verträge mit Architek- ten und Ingenieuren, Zürich/Basel/Genf 2013, Rz. 5.16 f. und Rz. 5118 ff.). 4.4. Eine solche Genehmigung des Vertretenen ist vorliegend weder gegenü- ber dem Vertreter noch gegenüber einem Dritten erklärt worden, weder stillschweigend noch durch konkludentes Handeln. Im Gegenteil stellt vor- liegend vielmehr (spätestens) die Einsprache gegen das Baugesuch einen Widerruf der Vollmacht dar. Wie die Gemeinde zutreffend ausführt, kann vorliegend offengelassen werden, ob die Vollmacht vom 25. Juni 2019 für den "Verkehr mit den Baubehörden betreffend die Abänderungs- resp. Re- visionseingabe zur Baubewilligung 2016/Nr. H._____" (bf.-act. e) auch für das von der Beschwerdeführerin gestellte Baugesuch 2021/Nr. K._____ gilt. Auch die beschwerdeführerischen Ausführungen zum Kaufrecht mit Verweis auf das zivilrechtliche Verfahren, die dazugehörigen Ausführun- gen und einen Zeitverlust im Falle einer Gutheissung sind nicht zu hören, da es nicht Sache der Gemeinde oder des Verwaltungsgerichts ist, über zivilrechtliche Streitigkeiten zu entscheiden. Dass das von der Gemeinde angekündigte Baudossier bis anhin nicht nachgereicht wurde, ändert an den oben genannten Ausführungen nichts, da die Aktenlage für die Ent- scheidfindung ausreicht. 5. Somit ist grundsätzlich festzuhalten, dass spätestens mit der Einsprache der Grundeigentümer die Vollmacht widerrufen wurde. Es kann daher of- fenbleiben, ob diese bloss für das Baugesuch 2016/Nr. H._____ oder auch für das vorliegende Baugesuch 2021/Nr. K._____ Geltung erlangte, da es nicht Sache des Verwaltungsgerichts ist, über eine solche zivilrechtliche Streitigkeit zu urteilen. Die Einsprache der Grundeigentümer gegen den Bauentscheid wurde folglich zu Recht gutgeheissen und das Baugesuch zu Recht abgewiesen und abgeschrieben, weshalb die Beschwerde abzu- weisen ist.

- 11 - 6.1. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der unterliegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund des Umfangs und der Schwierigkeit der Sache ist die Staatsgebühr vorliegend auf CHF 2'000.-- festzusetzen (Art. 75 Abs. 2 VRG). Diese ist zusammen mit den Kanzleiauslagen der Beschwerdefüh- rerin aufzuerlegen. 6.2. Den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern ist gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG eine Parteientschädigung zuzusprechen. Ausgangspunkt dafür ist die eingereichte Honorarnote des beteiligten Rechtsvertreters. Gemäss Kostennote vom 30. Juni 2021 macht der Rechtsvertreter der Be- schwerdegegner eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 1'636.25 (Honorar nach Zeitaufwand von CHF 1'475.-- [= 5.90 h à CHF 250.--] zzgl. 3 % Kleinspesenzuschlag [= CHF 44.25] und 7.7 % MWST [= CHF 117.--]) geltend. Der geltend gemachte Stundenansatz ist durch eine Honorarvereinbarung belegt, und der Aufwand erscheint dem Gericht in der vorliegenden Angelegenheit als angemessen, womit von diesem auszugehen ist. Somit hat die unterlegene Beschwerdeführerin die Be- schwerdegegner im Betrag von CHF 1'636.25 zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zu- gesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Im vorliegenden Fall erscheint es allerdings gerechtfertigt, der obsiegenden Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von pau- schal CHF 1'000.-- zuzusprechen. Ihr entstand ein von der Beschwerde- führerin vermeidbarer Aufwand, verursacht durch die – spätestens im Zeit- punkt der Einsprache durch die Grundeigentümer – leichtsinnige Ergrei- fung des Rechtsmittels. Daher ist der Beschwerdegegnerin, ausnahms- weise und in Abweichung des Grundsatzes von Art. 78 Abs. 2 VRG, eine

- 12 - Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. zum Ganzen VGU U 2017 8 E.11.3.2).

- 13 - III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus

- einer Staatsgebühr von CHF 2'000.--

- und den Kanzleiauslagen von CHF 314.-- zusammen CHF 2'314.-- gehen zulasten der A._____ AG. 3. Die A._____ AG hat D._____ und E._____ eine Parteientschädigung von total CHF 1'636.25 (inkl. MWST) sowie der Gemeinde B._____ von pau- schal CHF 1'000.-- zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]