R 2017 60, Graubünden

Baueinsprache | Baurecht

Erwägungen (12 Absätze)

E. 5 Gegen das Bauvorhaben erhob die A._____ AG, Eigentümerin der Par- zelle 336 in X._____-Y._____, am 3. Mai 2017 Einsprache und beantrag- te, das Baugesuch sei abzuweisen.

E. 6 Am 26. Juni 2017 stellte die Baukommission dem Gemeindevorstand Antrag auf Bewilligung unter Auflagen.

E. 7 Am 29. Juni 2017 reichte die Bauherrschaft abermals neue Pläne ein. Gleichentags stellte die Baukommission zur Einsprache fest, die Pläne seien angepasst worden, die Einsprache somit erfüllt. Die Dachstockent- fernung des Nebengebäudes sei statthaft, die Einsprache sei diesbezüg- lich abzuweisen. Der Kamin werde neu über das Dach des Haupthauses geführt. Die Einsprache sei diesbezüglich somit erfüllt. Die Holzwand an der Ostseite sei abzulehnen, trotz Einverständnis der Parteien. Sollte die Überdeckung der Wasserleitung durch den Neubau tangiert werden, sei eine Sanierung zwischen den Parteien zu regeln. Diesbezüglich mache die Baubehörde keine Auflagen. Das neue Kellerfenster an der Ostseite werde mit einem Lüftungsrohr auf die Nordseite des Hauses erstellt. Da- mit sei die Bauherrschaft einverstanden und es erübrigten sich diesbe- zügliche Auflagen.

E. 8 Am 19. Juli 2017 bewilligte das Bau-, Verkehrs- und Forstdepartement Graubünden (BVFD) den Anschluss an die Kantonsstrasse unter Bedin- gungen und Auflagen.

E. 9 Nach weiteren Korrespondenzen wies der Gemeindevorstand X._____ am 3. Juli 2017 die Einsprache der A._____ AG betreffend Erstellung der Dachterrasse und der Holzwand an der Ostfassade ab, trat betreffend Überdeckung der Wasserleitung nicht darauf ein und betrachtete die rest-

E. 10 Dagegen erhob die nun anwaltlich vertretene A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 23. August 2017 Beschwerde und beantragte, der Bau- und Einspra- cheentscheid vom 3. Juli 2017 sei aufzuheben und das Gesuch um Bewil- ligung der Renovation des bestehenden Gebäudes in zwei Wohnungen auf Parzelle 335, Grundbuch X._____, sei abzuweisen. Eventuell sei der Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 3. Juli 2017 aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Auf die neuen Pläne, welche am 29. Juni 2017 von der B._____ GmbH eingereicht worden seien, sei die Bauherrschaft zu behaften. Ebenso sei sie darauf zu behaften, den Kamin über das Dach des Haupthauses zu führen. Zudem habe sie zugesagt, die Entlüftung der Küche im Erdge- schoss (EG) und des WC im Kellergeschoss (KG) nicht gegen Osten zu erstellen, worauf sie auch zu behaften sei. Der Umbau sei nur teilweise profiliert gewesen. Insbesondere habe die Profilierung für die Entfernung des Giebeldaches und den Ersatz durch ein Flachdach gefehlt. Die Baubewilligung sei schon deswegen aufzuhe- ben. Durch die Entfernung des Giebeldaches werde unzulässig in die charak- teristische Bauweise des Dorfkerns eingegriffen. Das Flachdach mit Dachterrasse füge sich aufgrund seiner Grösse und seiner exponierten Lage zur Strasse hin gestalterisch nicht in die bestehende Siedlung ein und sei nicht bewilligungsfähig. Art. 57 Abs. 2 BG gestatte zwar Dachterrassen bis 40 m2, aber nur für untergeordnete Gebäudeteile. Das vorliegend als Nebenbaute betitelte Gebäude verfüge über zwei Stockwerke und eine erhebliche Grösse.

E. 11 Am 30. Mai 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Be- schwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Nicht nur die Bauherrschaft, sondern auch die Beschwerdeführerin sei für ihre anlässlich der Einigungsgespräche zwischen den Parteien gemach- ten Vorschläge zu behaften. Das Bauprojekt sei am 9. Juni 2017 detailliert mit der Bauherrschaft, der Beschwerdeführerin und dem Baukommissionspräsidenten besprochen worden. Die aufgrund der Beanstandungen der Baukommission und der Beschwerdeführerin geänderten Baupläne mit dem Standort des Kamins beim Nebengebäude seien am 29. Juni 2017 nachgereicht worden. Auf eine Korrektur der Profilierung der Fenster und Türen sei im gegenseiti-

E. 12 Am 3. August (recte: September) 2017 beantragte auch die B._____ GmbH (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Be- schwerde. Die Beschwerdeführerin habe auf Parzelle 336 ebenfalls eine Terrasse auf dem Flachdach der Garage angebracht. Auch die Nachbarliegen- schaft auf der Westseite habe sowohl ein Steildach als auch ein Flach- dach. Das Dorfbild werde also durch die Erstellung der Dachterrasse auf Parzelle 335 nicht wesentlich verändert und füge sich gut ins Dorfbild ein wie auch die Terrasse auf dem Flachdach der Beschwerdeführerin und des Nachbarhauses auf der Westseite. Die Terrasse auf der Ostseite des Hauses auf Parzelle 335 bestehe be- reits und es handle sich nicht um eine neue Terrasse. Die bestehende Seitenterrasse werde zum Teil vom Dach des Nebengebäudes und von der Holzwand bedeckt, bestehe aber seit über 100 Jahren. Die östliche

E. 13 Am 2. Oktober 2017 liess sich die Beschwerdeführerin replicando dazu vernehmen und hielt an ihren Anträgen fest. Für die Beschwerdeführerin relevante Punkte wie zum Beispiel die WC- Lüftung im KG, die Wasserleitung oder die Holzwand an der Ostfassade seien von der Beschwerdegegnerin an den Einigungsgesprächen nicht behandelt worden. Sie sei vielmehr auf den Zivilweg verwiesen worden. Somit sei es unzutreffend, wenn die Beschwerdegegnerin behaupte, die Einigungsgespräche seien vollumfänglich in den Bau- und Einspra- cheentscheid einbezogen worden. Es stimme nicht, dass man im gegenseitigen Einvernehmen darauf ver- zichtet habe, die Profilierung zu korrigieren. Die nur teilweise Profilierung sei bereits in der Einsprache kritisiert worden. An der Einspracheverhand- lung habe man sich geeinigt, dass die am Gebäude gekennzeichneten Fenster und Balkontüren nicht korrigiert werden müssten, von der Profilie- rung der Dachterrasse mit Balkonbrüstung habe man aber nicht gespro- chen. Diese hätte profiliert werden müssen. Die Beschwerdeführerin vertrete nach wie vor die Ansicht, die Dachter- rasse sei ortsuntypisch. Die Garage auf ihrer Parzelle 336 mit Dachterrasse geniesse Bestands- recht, weil sie schon 1937 erstellt worden sei. Zwischen der Garage auf Parzelle 336 und dem als Nebenbaute bezeich- neten Umbau auf Parzelle 335 bestünden erhebliche Unterschiede. Das geplante Flachdach liege direkt an der Strasse. Die Garage sei eine typi- sche Nebenbaute und zurückversetzt und trete kaum in Erscheinung. Die erwähnte Baute auf der Nachbarparzelle stehe auf der Nordseite des Wohnhauses auf Parzelle 335 und habe keinen Einfluss auf die Ge-

E. 14 Am 13. Oktober 2017 (Poststempel) schrieb die Beschwerdegegnerin 1 duplicando dazu, am Einigungsgespräch seien die relevanten Punkte für die Baubewilligung besprochen, die Profilierung thematisiert und durch die Baukommission darauf hingewiesen worden, dass die Baupläne ver- bindlich seien. Die Wünsche der Beschwerdeführerin betreffend Lüftung und Wasserleitung sei nicht Gegenstand der Baubewilligung und seien deshalb nicht in die Auflagen aufgenommen worden. Zudem habe die Bauherrschaft ihr Einverständnis schriftlich bekundet. Zur Ausgestaltung der Holzwand seien seitens der Baukommission keine Aussagen gemacht worden. Bei der Behandlung des Baugesuchs habe sich die Baubehörde aus gestalterischen Gründen gegen den Verbleib der Holzwand ausge- sprochen. Die Beschwerdeführerin habe keine zusätzliche Profilierung der Dachterrasse mit Balkonbrüstung eingebracht und verlangt. Was das Ortsbild anbetreffe, sei die Baubehörde allein zuständig.

E. 15 Am 13. Oktober 2017 (Poststempel) verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf weitere Ausführungen.

E. 16 Am 7. Dezember 2017 wurde in Anwesenheit der Parteien ein Augen- schein durchgeführt. Den Parteien wurde das Augenscheinprotokoll zu- gestellt. Am 29. Januar 2018 nahm die Beschwerdeführerin dazu Stel- lung. Der Augenschein habe gezeigt, wie sich entlang der Hauptstrasse ausschliesslich Giebeldächer und kein einziges Flachdach oder Dachter-

- 9 - rasse fänden. Bauten, welche sich eine Reihe zurückversetzt von der Hauptstrasse befänden, seien mit Giebel- oder Schrägdächern versehen. Die einstöckige, eine Nebenbaute darstellende, von der Hauptstrasse zurückversetzte Garage der Beschwerdeführerin trete im Gegensatz zum geplanten Flachdach kaum in Erscheinung und könne nicht als Vergleich hinzugezogen werden. Das von der Vertreterin der Beschwerdegegnerin 2 aufgezeigtes, einziges Beispiel umliegender Flachdächer befände sich auf der der Strasse abgewandten Seite des Gebäudes und sei kaum als Dachterrasse wahrnehmbar, weshalb sie nicht als störend für das Ortsbild zu betrachten sei. Ausserdem überschreitet die Anbaute, auf welcher die Dachterrasse erstellt werden solle, das zulässige Mass. In Anbauten sei- en zudem nur Nebennutzflächen zulässig. Hier würden gemäss Grund- rissplänen Hauptwohnflächen realisiert. Die streitgegenständliche Baute könne daher nicht als Anbau verstanden werden, weshalb die Dachter- rasse zu Unrecht bewilligt worden sei. Auf die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer in ihren Rechtsschrif- ten sowie auf den angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend der kom- munale Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juli 2017, mitgeteilt am 21. Juli 2017, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einsprache der heutigen Beschwerdeführerin zum Teil nicht eintrat, diese im Übrigen ab- wies bzw. als zwischen den Parteien bereinigt betrachtete und die von der

- 10 - Beschwerdegegnerin 2 nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen er- teilte. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer ande- ren Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfech- tungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als formelle und materielle Adressatin des angefochte- nen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutz- würdiges Interesse an dessen Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. b) Vorerst ist darauf hinzuweisen, dass massgebend für die Baubewilli- gungserteilung die neuen, von der Beschwerdegegnerin 2 am 29. Juni 2017 eingereichten und von der Beschwerdegegnerin 1 genehmigten Pläne sind. Selbstverständlich ist die Beschwerdegegnerin 2 auf diese Pläne zu behaften. Auch wird sie auf ihre im Schreiben vom 19. Juni 2017 (Bg-act. 2) gemachte Zusicherung, das Badezimmer und die Küche wer- den nicht über die Ostseite entlüftet, behaftet. Diese Punkte sind somit nicht (mehr) Streitgegenstand.

2. a) Die Beschwerdeführerin rügt zunächst die – unbestritten – nur teilweise erfolgte Profilierung des Umbauvorhabens. Insbesondere habe die Profi- lierung für die Entfernung des Giebeldaches und den Ersatz durch ein Flachdach gefehlt. Die Baubewilligung sei schon deswegen aufzuheben. b) Art. 43 Abs. 1 des Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) sieht vor, dass bei Bauvorhaben, die nach aussen in Erscheinung treten, gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs ein Baugespann aufzustellen ist, welches die Lage, Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen lassen muss. Unter der Erstellung eines Baugespanns respektive einer Profilierung ver- steht man die vereinfachte Darstellung des Umrisses eines Bauvorhabens im Gelände. Die Profilierung weist zunächst Private auf das hängige Bau-

- 11 - gesuch hin. Dies erscheint deswegen als notwendig, weil auch dem auf- merksamsten Bürger die amtliche Publikation entgehen kann. Ferner sol- len Behörden und Nachbarn eine räumliche Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung erhalten, was für dessen Beurteilung bzw. für die Prüfung eines Rechtsmittels unerlässlich ist. Gerade für Laien lassen sich vielfach Verletzungen von Bauvorschriften mit Hilfe der Profile leichter feststellen als allein aufgrund der Pläne (MÄDER, Das Baubewilli- gungsverfahren, Diss., Zürich 1991, Rz. 278 f.; HATZ, Der Rechtsschutz in Baurechtssachen im Kanton Graubünden, Diss., Zürich 1972, S. 49). c) Gemäss Art. 44 KRVO prüft die kommunale Baubehörde eingehende Baugesuche umgehend auf Vollständigkeit und unterzieht sie einer mate- riellen Vorprüfung. Gleichzeitig wird geprüft, ob das Baugespann richtig gestellt ist (Abs. 1). Bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln setzt die kommunale Behörde bezie- hungsweise die Fachstelle den Gesuchstellenden innert 20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesse- rung des Baugesuchs (Abs. 2). d) Fördert die vorläufige Prüfung oder die erste Untersuchung Mängel zu Tage, kann die Baubehörde folglich eine Verbesserung anordnen. Ledig- lich geringfügige Abweichungen von den Plänen, welche in der Regel kei- nen Einfluss auf die Beurteilung einer Baute haben, führen indes noch nicht dazu, dass das Bauprojekt als nicht rechtsgenüglich profiliert gilt (HATZ, a.a.O., S. 51). Wird der Profilierungsfehler im weiteren Verlauf des Baubewilligungsverfahrens offenbar, ist er in der Regel ebenfalls noch zu beheben. Haben allerdings Behörden und mögliche Anfechtungsberech- tigte über den ungenau profilierten Bauteil ein hinreichendes Bild gewon- nen, erübrigt sich eine nachträgliche Verbesserung. Nach Erteilung der Baubewilligung kann sich der Nachbar im Rechtsmittelverfahren auf die Mangelhaftigkeit der Profilierung berufen und eine Verletzung des rechtli- chen Gehörs dartun. Dazu muss er aber den Nachweis erbringen, da-

- 12 - durch in seiner Interessenwahrung behindert worden zu sein. Dies trifft etwa dann zu, wenn eine qualifiziert fehlerhafte Profilierung den Nachbarn davon abgehalten hat, den baurechtlichen Entscheid zu verlangen. Eine weitere Hürde besteht darin, dass vom Anfechtungswilligen eine wenigs- tens durchschnittliche Aufmerksamkeit verlangt wird. Verfahrensfehler, die sich bei angemessener Sorgfalt erkennen lassen, sind sofort zu bean- standen. Bei Säumnis verwirkt die Rüge und kann im Rechtsmittelverfah- ren nicht mehr nachgetragen werden. Ist eine Profilierung überhaupt un- terblieben, dürfte das Rechtsmittelverfahren häufiger zugunsten des Be- schwerdeführers ausgehen; demgegenüber ist bei ungenauen Profilie- rungen eher zu vermuten, der Nachbar habe in die Pläne Einsicht ge- nommen und daraus die tatsächlichen Dimensionen des Projekts erkannt. Sollte der Fehler gar erst bemerkt werden, nachdem die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist, so kann auf diese kaum je zurückgekommen werden. Denn eine unrichtige und selbst eine fehlende Profilierung stellt keinen Nichtigkeitsgrund dar; ebenso reicht eine Nichtprofilierung eines Gebäudeteils nicht für einen Widerruf der Baubewilligung aus (vgl. zum Ganzen MÄDER, a.a.O., Rz. 286 ff., LEUTENEGGER, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. Aufl., Bern 1978, S. 155; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 31 vom 9. September 2014 E.2a ff.). e) Vorliegend haben die erfolgte Profilierung und die publizierten Bauge- suchspläne der Beschwerdeführerin ermöglicht, sich über den – unbestrit- ten – ungenau profilierten Bauteil, d.h. die nach Entfernung des Giebelda- ches geplante Dachterrasse mit Balkonbrüstung, derart ins Bild zu setzen, dass sie ihn mittels Einspracheerhebung konkret beanstanden konnte. Damit erübrigt sich eine nachträgliche Verbesserung bzw. eine Aufhe- bung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids zwecks nachträglicher Verbesserung. Die entsprechende Rüge der Beschwerde- führerin ist demnach abzuweisen.

- 13 -

3. a) Die Beschwerdeführerin macht ferner geltend, durch die Entfernung des Giebeldaches werde unzulässig in die charakteristische Bauweise des Dorfkerns eingegriffen. Das Flachdach mit Dachterrasse füge sich auf- grund seiner Grösse und seiner exponierten Lage zur Strasse hin gestal- terisch nicht in die bestehende Siedlung ein und sei nicht bewilligungs- fähig. b) Gemäss Art. 73 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (vgl. auch Art. 21 Abs. 3 Baugesetz [BG] der Beschwerdegegnerin). Fer- ner schreibt Art. 57 BG vor, dass Dächer als gestalterische Einheit mit Bezug zur umgebenden Bausubstanz (Dachformen, Materialien) und Siedlungsstruktur zu gestalten sind (Abs. 1). In der Kern-, Dorf-, Wohn- und Gewerbemischzone sind nur Giebel- und Walmdächer mit einer Nei- gung von 20 - 40° alter Teilung zulässig. Flacher geneigte Pultdächer und Flachdächer können für An- und Kleinbauten sowie für Dachterrassen bis 40 m2 und untergeordnete Gebäudeteile gestattet werden (Abs. 2). Mög- lich ist also gemäss unmissverständlichem Wortlaut des Art. 57 Abs. 2 BG die Errichtung einer Dachterrasse bis 40 m2, welche nach richtiger Auf- fassung der Beschwerdegegnerin 1 nicht an eine An- oder Kleinbaute oder an untergeordnete Gebäudeteile gebunden ist. c) Die in der Dorfzone zu liegen kommende, unter 40 m2 projektierte Dach- terrasse ist somit gesetzeskonform, wenn sie nicht gegen Ästhetikbe- stimmungen verstösst. Der am 7. Dezember 2017 durchgeführte Augenschein hat gezeigt, dass entlang der Kantonsstrasse die Giebeldächer dominieren. Der Beschwer- deführerin ist darin beizustimmen, dass die Terrasse auf ihrer Anbaute (Garage) von der Kantonsstrasse zurückversetzt ist und kaum in Erschei- nung tritt, weshalb sie kein einschlägiges Beispiel für etwaige vorhandene

- 14 - Flachdächer darstellt. Indessen befinden sich in der unmittelbaren Umge- bung des Bauvorhabens und in der Nähe der Kantonsstrasse – soweit am Augenschein festgestellt werden konnte – zwei vergleichbare Pultdächer, die in der Dorfzone gemäss Baugesetz gleich wie Flachdächer behandelt werden (vgl. Art. 57 Abs. 2 BG). Aber entscheidender ist, dass die umlie- genden Giebeldächer ganz verschiedene Neigungen aufweisen und an der Kantonsstrasse sich sowohl trauf- wie auch giebelständige Gebäude befinden. Der Ersatz des vorliegenden Giebeldaches durch die geplante Dachterrasse, welche die traufständige Hauptbaute markanter erscheinen lässt, fügt sich deshalb gut in die Umgebung ein. Der gesetzlich geforder- te Bezug zur Umgebung ist aus Sicht des Gerichts gestützt auf die am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse somit gegeben. 4. Weiter kritisiert die Beschwerdeführerin, dass die bestehende Holzwand an der Ostfassade des Haupthauses entfernt werden müsse. Diese Auf- fassung vertritt die Beschwerdegegnerin 1, obwohl sowohl die Beschwer- deführerin als auch die Beschwerdegegnerin 2 das Belassen der Holz- wand befürworten. Begründet wird der Wunsch nach Beibehaltung der Holzwand ebenfalls mit ästhetischen Bedenken. Dazu kann festgehalten werden, dass die Ostfassade auch nach Entfernung der genannten, nicht gerade erhaltenswerten Holzwand weiterhin in Holz bleibt, womit kein Verstoss gegen die Ästhetikbestimmungen auszumachen ist. 5. Zudem bemängelt die Beschwerdeführerin die Eindeckung mit den rau- tenförmigen Dachziegeln ebenfalls mit der Begründung, dies verletze die Ästhetikvorschriften. Der Augenschein hat aber gezeigt, dass sich das Dachmaterial angesichts der vorhandenen Vielzahl von Materialien im Quartier gut einfügt resp. einen Bezug zur umgebenden Vielzahl an Dachmaterialien aufweist.

6. a) Nebst der – wie gesehen – abzuweisenden Rügen betreffend die Ästhetik macht die Beschwerdeführerin noch geltend, die Brüstung, welche in

- 15 - Form und Höhe erheblich vom vorherigen Giebeldach abweiche, falle nicht unter den Bestandesschutz. Für die Brüstung gelte der gemäss Art. 13 BG in der Dorfzone einzuhaltende Grenzabstand von 3 m, der hier nicht eingehalten sei. Ein Näherbaurecht existiere nicht, weswegen die Unterschreitung zu Unrecht bewilligt worden sei. b) Vorliegend trifft es zu, dass die zurückversetzte Brüstung auf der geplan- ten Dachterrasse über das bis anhin bestehende, teilweise zu entfernen- de Giebeldach hinausragt. Zu prüfen ist somit, ob die Besitzstandsgaran- tie greift. Art. 81 Abs. 2 KRG schreibt vor, dass rechtmässig erstellte Bau- ten und Anlagen umgebaut, massvoll erweitert oder in ihrer Nutzung geändert werden dürfen, wenn dadurch die Abweichung von den gelten- den Vorschriften nicht verstärkt wird und keine überwiegenden öffentli- chen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Durch die Reduzie- rung um das Giebeldachvolumen und die Aufstellung einer Brüstung wird im vorliegenden Fall die Abweichung von den Vorschriften, d.h. die Unter- schreitung des Grenzabstandes, nicht verstärkt. Überwiegende öffentliche oder private nachbarliche entgegenstehende Interessen sind zudem keine ersichtlich, weshalb zur Errichtung der Dachterrasse der Besitzstand be- ansprucht werden kann. Ausserdem ist darauf hinzuweisen, dass sich der Grenzabstand zwischen der Parzellengrenze und der projizierten Fassa- denlinie bemisst (Art. 11 Abs. 1 BG i.V.m. Ziff. 7.1 IVHB), weswegen hier letztendlich einzig entscheidend ist, dass der bestehenden Baute, worauf die Terrasse erstellt werden soll, Besitzstandschutz zukommt. Insofern braucht die Brüstung der Dachterrasse den Grenzabstand von 3 m gemäss Art. 13 i.V.m. Art. 18 Abs. 1 BG nicht einzuhalten.

7. a) Die Beschwerdeführerin rügt ausserdem, die Brüstung auf der Dachter- rasse halte den gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG erforderlichen minimal notwen- digen Versatz von 1 m nicht ein.

- 16 - b) Die Dachterrasse muss aus Sicherheitsgründen auf jeden Fall mit einer Absturzsicherung versehen werden. Die strittige Brüstung ist eben eine solche. Entsprechend hat die Beschwerdegegnerin 1 die betreffende Auf- lage verfügt (vgl. Ziff. 6 Spiegelstrich 17 des angefochtenen Entscheides), wonach die einschlägigen Sicherheitsvorschriften, insbesondere die Wei- sungen und Richtlinien der SUVA sowie die einschlägigen Normen und Richtlinien der Berufsverbände (SIA, VSS etc.) in jeder Hinsicht zu beach- ten seien. Relevant ist für die Brüstung namentlich die SIA-Norm 358. Strittig ist hier lediglich eine angebliche Zurücksetzungspflicht der Brüs- tung gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG. c) Art. 19 BG lautet wie folgt: 1 Bei Definitionen gemäss IVHB gelten die folgenden Masse für […]

6. Zurückversetzte Brüstungen bei Flachdachbauten

- minimal notwendiger Versatz: 1 m Art. 19 Abs. 1 Ziff. 6 BG ist bei der Bestimmung der Fassadenhöhe von Belang, indem bei Flachdächern die Fassadenhöhe bis zur Oberkante der Brüstung gemessen wird, falls die Brüstung nicht um das von der Ge- meinde (hier eben 1 m gemäss oberwähntem Artikel) zurückgesetzt wird (vgl. Anhang 1 Ziff. 2 IVHB und Ziff. 5.2 deren Erläuterungen). Eine Pflicht zur Zurücksetzung besteht insofern nicht. Die Rüge betreffend Nichtein- haltung eines Versatzabstandes der strittigen Brüstung ist deshalb unbe- gründet. 8. Wie oben gesehen (vgl. E.3b), sind Flachdächer in der beschwerdegeg- nerischen Gemeinde auch für Dachterrassen bis 40 m2 gestattet (vgl. Art. 57 Abs. 2 BG). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin be- schränkt sich dies gemäss Wortlaut dieser Bestimmung etwa nicht nur auf Dachterrassen auf An- oder Kleinbauten. Solange die Beschwerdeführe- rin die Unrechtmässigkeit der Dachterrasse auf die Nichteinhaltung der

- 17 - Vorschriften über Anbauten zurückführt, ist ihr somit nicht zu folgen. Denn beim umzubauenden Gebäudeteil, auf welchem die Dachterrasse reali- siert werden soll, handelt es sich nicht um eine Anbaute, sind doch Hauptnutzflächen vorgesehen. Auch ist die Ansicht des Bauberaters, wo- nach durch die Dachterrasse der betreffende Gebäudeteil optisch zum Anbau degradiert werde, wofür dann gemäss BG nur Nebennutzflächen darin zugelassen wären, zu verwerfen. Denn hier ist die Annahme einer Anbaute etwa nicht aus optischen Gründen, sondern infolge der in Ziff. 2.3 IVHB nicht erfüllten Kriterien (Zusammenbau mit einem anderen Ge- bäude, keine Überschreitung der zulässigen Masse und ausschliessliche Enthaltung von Nebennutzflächen) zu verneinen. Sodann steht die Zuläs- sigkeit der Realisierung von Hauptnutzflächen in dem zuvor gemäss Ak- ten (vgl. Baugesuch [Bg-act. 4]) als Wohnhaus und Restaurant genutzten Gebäude nicht zur Diskussion. Die Beschwerdeführerin rügt auch nicht, dass der erwähnte Gebäudeteil keine Hauptnutzungsflächen aufweisen dürfe, sondern sie erschöpft sich in der Kritik, die Dachterrasse dürfe nur bewilligt werden, wenn eine Anbaute mit ausschliesslich Nebennutz- flächen (vgl. Ziff. 2.3 IVHB) vorliege, was hier unbestritten nicht der Fall ist, und – entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin – auch nicht sein muss. Die Rügen der Beschwerdeführerin betreffend Überschreitung der maximal zulässigen Gesamthöhe für Anbauten gemäss Art. 19 Abs. 1 Ziff. 1 erster Spiegelstrich BG und bezüglich Nichtenthaltung von Neben- nutzflächen erweisen sich somit nicht als zutreffend. 9. Schliesslich ist noch zu bemerken, dass die Ausführungen der Beschwer- deführerin betreffend unzulässige Platzierung des Baugerüstes, Lagerung von Material und Parkierung auf ihrem Grundstück im Rahmen dieser verwaltungsgerichtlichen Beschwerde nicht erheblich sind. Dabei handelt es sich um Begehren zivilrechtlicher Natur, die im vorliegenden Verfahren nicht gehört werden können.

- 18 -

10. a) Der strittige Bau- und Einspracheentscheid vom 3. Juli 2017 ist nach dem Gesagten rechtmässig, was zu seiner Bestätigung und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde vom 23. August 2017 führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Eine Parteien- tschädigung steht der Beschwerdegegnerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt. Demnach erkennt das Gericht:

Dispositiv

Die Beschwerde wird abgewiesen.
Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.-- zusammen Fr. 4‘409.-- gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
[Rechtsmittelbelehrung]
[Mitteilungen]

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 60

5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Paganini URTEIL vom 13. Februar 2018 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Marie-Anne Dähler, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 1 und B._____ GmbH, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache

- 2 - 1. Am 5. Dezember 2016 reichte die B._____ GmbH das Gesuch um Um- bau des Wohnhauses auf Parzelle 335 in X._____-Y._____ in zwei Woh- nungen ein. Das Gesuch wurde vom Gemeindevorstand am 8. Dezember 2016 dem kommunalen Bauberater zur Stellungnahme vorgelegt. Dieser nahm am 20. Dezember 2016 dazu Stellung. Er beanstandete insbeson- dere die vorgelegten Pläne und die Abtragung des Giebeldaches respek- tive das neue Terrassenflachdach. Er empfahl, das Projekt zur weiteren Abklärung und Überarbeitung zurückzuweisen. 2. Am 31. Januar 2017 nahm der Bauberater der Gemeinde ein zweites Mal zum Bauvorhaben Stellung. Er hielt fest, die Situation mit dem Abbruch des Giebeldaches bleibe unbefriedigend. Art. 21 Abs. 2 BG verlange in der Dorfzone, dass sich Dachformen nach den umliegenden Gebäuden zu richten hätten. Mit der grossen Dachterrasse werde dieser Gebäudeteil optisch zum Anbau degradiert, wonach dann gemäss BG nur Nebennutz- flächen darin zugelassen wären. Heute seien die giebelständigen Volumi- na an der Strasse erkennbar. Das Giebeldach könne an diesem Ort als typische Form gemäss den umliegenden Gebäuden angesehen werden. Er empfehle, das Giebeldach auf dem kleinen Gebäude zu belassen und eine konzentrierte Balkonschicht an der Südfassade vorzusehen. Das ganze Bauvorhaben wäre so weniger verzettelt und würde auch optisch ruhiger und selbstverständlicher erscheinen. 3 Am 8. März 2017 forderte der Gemeindevorstand in einem Vorentscheid die Bauherrschaft auf, das Bauvorhaben im Sinne der von der Baukom- mission kritisch beurteilten Punkte zu überarbeiten. 4. Die B._____ GmbH, vertreten durch C._____, reichte daraufhin erneut ein Gesuch, datiert vom 23. März 2017, um Umbau des Wohnhauses auf Pa- rzelle 335 in zwei Wohnungen ein. Nach wie vor soll auf dem Nebenge- bäude gegen die Kantonsstrasse das Dach abgebrochen und eine Ter-

- 3 - rasse erstellt werden. Das Gesuch ging beim Bauamt X._____ am 5. April 2017 ein und wurde am 13. April 2017 publiziert. 5. Gegen das Bauvorhaben erhob die A._____ AG, Eigentümerin der Par- zelle 336 in X._____-Y._____, am 3. Mai 2017 Einsprache und beantrag- te, das Baugesuch sei abzuweisen. 6. Am 26. Juni 2017 stellte die Baukommission dem Gemeindevorstand Antrag auf Bewilligung unter Auflagen. 7. Am 29. Juni 2017 reichte die Bauherrschaft abermals neue Pläne ein. Gleichentags stellte die Baukommission zur Einsprache fest, die Pläne seien angepasst worden, die Einsprache somit erfüllt. Die Dachstockent- fernung des Nebengebäudes sei statthaft, die Einsprache sei diesbezüg- lich abzuweisen. Der Kamin werde neu über das Dach des Haupthauses geführt. Die Einsprache sei diesbezüglich somit erfüllt. Die Holzwand an der Ostseite sei abzulehnen, trotz Einverständnis der Parteien. Sollte die Überdeckung der Wasserleitung durch den Neubau tangiert werden, sei eine Sanierung zwischen den Parteien zu regeln. Diesbezüglich mache die Baubehörde keine Auflagen. Das neue Kellerfenster an der Ostseite werde mit einem Lüftungsrohr auf die Nordseite des Hauses erstellt. Da- mit sei die Bauherrschaft einverstanden und es erübrigten sich diesbe- zügliche Auflagen. 8. Am 19. Juli 2017 bewilligte das Bau-, Verkehrs- und Forstdepartement Graubünden (BVFD) den Anschluss an die Kantonsstrasse unter Bedin- gungen und Auflagen. 9. Nach weiteren Korrespondenzen wies der Gemeindevorstand X._____ am 3. Juli 2017 die Einsprache der A._____ AG betreffend Erstellung der Dachterrasse und der Holzwand an der Ostfassade ab, trat betreffend Überdeckung der Wasserleitung nicht darauf ein und betrachtete die rest-

- 4 - lichen Punkte als zwischen den Parteien bereinigt. Er bewilligte das Bau- gesuch unter Auflagen. Zur Abweisung der Einsprachepunkte stützte er sich auf die von der Baukommission am 29. Juni 2017 angeführten Fest- stellungen. 10. Dagegen erhob die nun anwaltlich vertretene A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 23. August 2017 Beschwerde und beantragte, der Bau- und Einspra- cheentscheid vom 3. Juli 2017 sei aufzuheben und das Gesuch um Bewil- ligung der Renovation des bestehenden Gebäudes in zwei Wohnungen auf Parzelle 335, Grundbuch X._____, sei abzuweisen. Eventuell sei der Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 3. Juli 2017 aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Auf die neuen Pläne, welche am 29. Juni 2017 von der B._____ GmbH eingereicht worden seien, sei die Bauherrschaft zu behaften. Ebenso sei sie darauf zu behaften, den Kamin über das Dach des Haupthauses zu führen. Zudem habe sie zugesagt, die Entlüftung der Küche im Erdge- schoss (EG) und des WC im Kellergeschoss (KG) nicht gegen Osten zu erstellen, worauf sie auch zu behaften sei. Der Umbau sei nur teilweise profiliert gewesen. Insbesondere habe die Profilierung für die Entfernung des Giebeldaches und den Ersatz durch ein Flachdach gefehlt. Die Baubewilligung sei schon deswegen aufzuhe- ben. Durch die Entfernung des Giebeldaches werde unzulässig in die charak- teristische Bauweise des Dorfkerns eingegriffen. Das Flachdach mit Dachterrasse füge sich aufgrund seiner Grösse und seiner exponierten Lage zur Strasse hin gestalterisch nicht in die bestehende Siedlung ein und sei nicht bewilligungsfähig. Art. 57 Abs. 2 BG gestatte zwar Dachterrassen bis 40 m2, aber nur für untergeordnete Gebäudeteile. Das vorliegend als Nebenbaute betitelte Gebäude verfüge über zwei Stockwerke und eine erhebliche Grösse.

- 5 - Aufgrund seiner Lage zur Strasse trete es äusserst markant in Erschei- nung. Es sei Teil des Haupthauses und nicht untergeordnet. Das Bauprojekt sehe vor, die bestehende Holzwand an der Ostfassade des Haupthauses komplett zu entfernen. Die Gemeinde führe dazu aus, die Holzwand sei aus gestalterischer Sicht abzulehnen. Gemäss Art. 21 Abs. 3 BG hätten sich auch Umbauten gut in die beste- hende Siedlung einzufügen. Das Entfernen der Holzwand veränderte das Aussehen und den Charakter des bestehenden Baus erheblich. Zusam- men mit der übrigen Gestaltung (Flachdach mit Dachterrasse) werde das Gesamtbild des Gebäudes zu stark verändert, als es sich noch gut in die bestehende Siedlung einfüge. Gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG müsse bei zurückversetzten Brüstungen bei Flachdachbauten ein minimal notwendiger Versatz von 1 m vorliegen. Dies werde hier nicht eingehalten. Zudem falle die markante Brüstung, welche in Form und Höhe erheblich vom vorherigen Giebeldach abwei- che, nicht unter den Bestandsschutz. Somit gälten für die Brüstung die gesetzlichen Grenzabstände. Gemäss Art. 13 BG gelte in der Dorfzone ein Grenzabstand von 3 m, welche hier nicht eingehalten werde. Ein Näherbaurecht existiere nicht, weswegen die Unterschreitung zu Unrecht bewilligt worden sei. 11. Am 30. Mai 2017 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Be- schwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Nicht nur die Bauherrschaft, sondern auch die Beschwerdeführerin sei für ihre anlässlich der Einigungsgespräche zwischen den Parteien gemach- ten Vorschläge zu behaften. Das Bauprojekt sei am 9. Juni 2017 detailliert mit der Bauherrschaft, der Beschwerdeführerin und dem Baukommissionspräsidenten besprochen worden. Die aufgrund der Beanstandungen der Baukommission und der Beschwerdeführerin geänderten Baupläne mit dem Standort des Kamins beim Nebengebäude seien am 29. Juni 2017 nachgereicht worden. Auf eine Korrektur der Profilierung der Fenster und Türen sei im gegenseiti-

- 6 - gen Einverständnis verzichtet worden. Die zusätzlichen Wünsche der Be- schwerdeführerin zur Entlüftung seien für die Baubewilligung nicht rele- vant. Diese seien bei einer allfälligen Nichteinhaltung zivilrechtlich einzu- fordern. Das Nebengebäude sei kein schützenswertes Bauwerk, welches zwin- gend in der ursprünglichen Form erhalten werden müsse. Die Dachter- rasse sei gemäss Art. 57 BG gesetzeskonform und nicht explizit nur auf untergeordnete Gebäudeteile vorgeschrieben. Das Gebäude werde durch das Weglassen der Holzwand auf der Ostseite nicht zu stark verändert. Die Holzwand würde eben aus gestalterischer Sicht störend wirken. Die Baubehörde könne abweichende Masse gegenüber den IVHB- Richtwerten gestatten, wenn dadurch die optische Erscheinung verbes- sert und auf die Umwelt und Erschliessung keine Nachteile entstünden. Der Gebäudeabstand werde hier nicht verändert. Die projizierte Fassa- denlinie sei relevant zur Bestimmung des Grenzabstandes und nicht die neue Brüstung auf der Dachterrasse. 12. Am 3. August (recte: September) 2017 beantragte auch die B._____ GmbH (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Be- schwerde. Die Beschwerdeführerin habe auf Parzelle 336 ebenfalls eine Terrasse auf dem Flachdach der Garage angebracht. Auch die Nachbarliegen- schaft auf der Westseite habe sowohl ein Steildach als auch ein Flach- dach. Das Dorfbild werde also durch die Erstellung der Dachterrasse auf Parzelle 335 nicht wesentlich verändert und füge sich gut ins Dorfbild ein wie auch die Terrasse auf dem Flachdach der Beschwerdeführerin und des Nachbarhauses auf der Westseite. Die Terrasse auf der Ostseite des Hauses auf Parzelle 335 bestehe be- reits und es handle sich nicht um eine neue Terrasse. Die bestehende Seitenterrasse werde zum Teil vom Dach des Nebengebäudes und von der Holzwand bedeckt, bestehe aber seit über 100 Jahren. Die östliche

- 7 - Seitenterrasse werde also nicht neu gebaut sondern nur renoviert und auf der Südseite mit der neuen Flachdachterrasse verbunden. Das bestehen- de Giebeldach auf dem offenbar nachträglich erstellten Nebengebäude verdeckte nicht nur halb die Terrasse, sondern auch zur Hälfte ein Fens- ter auf der Südseite. 13. Am 2. Oktober 2017 liess sich die Beschwerdeführerin replicando dazu vernehmen und hielt an ihren Anträgen fest. Für die Beschwerdeführerin relevante Punkte wie zum Beispiel die WC- Lüftung im KG, die Wasserleitung oder die Holzwand an der Ostfassade seien von der Beschwerdegegnerin an den Einigungsgesprächen nicht behandelt worden. Sie sei vielmehr auf den Zivilweg verwiesen worden. Somit sei es unzutreffend, wenn die Beschwerdegegnerin behaupte, die Einigungsgespräche seien vollumfänglich in den Bau- und Einspra- cheentscheid einbezogen worden. Es stimme nicht, dass man im gegenseitigen Einvernehmen darauf ver- zichtet habe, die Profilierung zu korrigieren. Die nur teilweise Profilierung sei bereits in der Einsprache kritisiert worden. An der Einspracheverhand- lung habe man sich geeinigt, dass die am Gebäude gekennzeichneten Fenster und Balkontüren nicht korrigiert werden müssten, von der Profilie- rung der Dachterrasse mit Balkonbrüstung habe man aber nicht gespro- chen. Diese hätte profiliert werden müssen. Die Beschwerdeführerin vertrete nach wie vor die Ansicht, die Dachter- rasse sei ortsuntypisch. Die Garage auf ihrer Parzelle 336 mit Dachterrasse geniesse Bestands- recht, weil sie schon 1937 erstellt worden sei. Zwischen der Garage auf Parzelle 336 und dem als Nebenbaute bezeich- neten Umbau auf Parzelle 335 bestünden erhebliche Unterschiede. Das geplante Flachdach liege direkt an der Strasse. Die Garage sei eine typi- sche Nebenbaute und zurückversetzt und trete kaum in Erscheinung. Die erwähnte Baute auf der Nachbarparzelle stehe auf der Nordseite des Wohnhauses auf Parzelle 335 und habe keinen Einfluss auf die Ge-

- 8 - samtansicht der Giebeldächer auf der Südseite und damit das einheitliche Erscheinungsbild der in der Dorfzone liegenden Gebäude. Es sei die ganze Baubewilligung angefochten worden, auch die vorgese- hene Dachrenovation, deren Materialisierung übrigens als nicht auf die Umgebung bezugnehmend gerügt worden sei. Der Beginn mit den Baua- rbeiten vor Rechtskraft der Baubewilligung sei daher grundsätzlich ohne Zustimmung der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdeführerin nicht zulässig. 14. Am 13. Oktober 2017 (Poststempel) schrieb die Beschwerdegegnerin 1 duplicando dazu, am Einigungsgespräch seien die relevanten Punkte für die Baubewilligung besprochen, die Profilierung thematisiert und durch die Baukommission darauf hingewiesen worden, dass die Baupläne ver- bindlich seien. Die Wünsche der Beschwerdeführerin betreffend Lüftung und Wasserleitung sei nicht Gegenstand der Baubewilligung und seien deshalb nicht in die Auflagen aufgenommen worden. Zudem habe die Bauherrschaft ihr Einverständnis schriftlich bekundet. Zur Ausgestaltung der Holzwand seien seitens der Baukommission keine Aussagen gemacht worden. Bei der Behandlung des Baugesuchs habe sich die Baubehörde aus gestalterischen Gründen gegen den Verbleib der Holzwand ausge- sprochen. Die Beschwerdeführerin habe keine zusätzliche Profilierung der Dachterrasse mit Balkonbrüstung eingebracht und verlangt. Was das Ortsbild anbetreffe, sei die Baubehörde allein zuständig. 15. Am 13. Oktober 2017 (Poststempel) verzichtete die Beschwerdegegnerin 2 auf weitere Ausführungen. 16. Am 7. Dezember 2017 wurde in Anwesenheit der Parteien ein Augen- schein durchgeführt. Den Parteien wurde das Augenscheinprotokoll zu- gestellt. Am 29. Januar 2018 nahm die Beschwerdeführerin dazu Stel- lung. Der Augenschein habe gezeigt, wie sich entlang der Hauptstrasse ausschliesslich Giebeldächer und kein einziges Flachdach oder Dachter-

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6. a) Nebst der – wie gesehen – abzuweisenden Rügen betreffend die Ästhetik macht die Beschwerdeführerin noch geltend, die Brüstung, welche in

7. a) Die Beschwerdeführerin rügt ausserdem, die Brüstung auf der Dachter- rasse halte den gemäss Art. 19 Ziff. 6 BG erforderlichen minimal notwen- digen Versatz von 1 m nicht ein.

6. Zurückversetzte Brüstungen bei Flachdachbauten

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- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 409.-- zusammen Fr. 4‘409.-- gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]