R 2016 58

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 58

5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 14. Februar 2017 in der Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Rainer Metzger, Beschwerdegegnerin 1 und B._____ SA, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Quartierplanung C._____ III (Einleitung)

- 2 - 1. Am 9. Juni 1998 erliess der Vorstand der damaligen Gemeinde X._____ im Gebiet C._____ den Quartierplan C._____, umfassend unter anderem die Parzellen 984, 985 sowie 1700 des Grundbuches X._____. Dieser wurde am 4. Februar 1999 im Grundbuch angemerkt. Planungszweck war die Erschliessung und zweckmässige Überbauung des Quartiers im Rahmen der damals geltenden Grundordnung. 2. In den Jahren 2003 und 2004 revidierte die damalige Gemeinde X._____ die aus dem Jahr 1983 stammende Ortsplanung. Bei der Revision wurden insbesondere Teilflächen der Parzellen 984 und 985 von der Wohnzone 3 in die Hotelzone umgezont und das zusammenhängende Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt. Die von der Gemeinde am 28. Novem- ber 2004 beschlossene neue Ortsplanung trat mit der Genehmigung durch die Regierung am 20. Dezember 2005 in Kraft. 3. Auf den 1. Januar 2015 fusionierte die frühere Gemeinde X._____ mit den früheren Gemeinden O.1._____, O.2._____, O.3._____, O.4._____ und O.5._____ zur heutigen Gemeinde X._____. 4. Die Revision der Ortsplanung vom 28. November 2004 erforderte nach Angabe der Gemeinde X._____ eine Anpassung des Quartierplans C._____ vom 9. Juni 1998. Das betreffende Verfahren wurde vom Ge- meindevorstand am 8. Mai 2006 eingeleitet. Der revidierte Quartierplan wurde vom Gemeindevorstand mit Beschluss vom 7. September 2009 er- lassen. Dieser regelt im Detail die Erschliessung des Quartiers und die Grundzüge für die künftige Überbauung des Planungsgebiets. Da für ein- zelne Teilgebiete im Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans noch keine konkreten Überbauungsabsichten vorlagen, wurde das Quartierplangebiet in drei Gestaltungsgebiete aufgeteilt. Für das Gestaltungsgebiet I wurden dabei in den Art. 17 und 18 QPV die erforderlichen Gestaltungsanordnun- gen festgelegt. Für die Quartierplangebiete II und III dagegen schreibt

- 3 - Art. 12 Abs. 3 QPV vor Erstellung neuer Bauten und Anlagen die Ausar- beitung ergänzender Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Ge- staltungsvorschriften vor, wobei in den ergänzenden Gestaltungsplänen gleichzeitig auch die interne Erschliessung der einzelnen Gestaltungsge- biete verbindlich zu regeln ist. Die teilweise der Hotelzone zugewiesenen Parzellen 984 und 985 bilden gemäss Art. 12 Abs. 1 QPV und Gestal- tungsplan Situation 1:500 das Gestaltungsgebiet III. 5. Am 11. Mai 2016 ersuchte die D._____ AG (Projektverfasserin) im Auf- trag der B._____ SA (Grundeigentümerin) die Gemeinde unter Hinweis auf die beabsichtigte Überbauung der Parzellen 984 und 985 mit einem Modulhotel und zwei Neubauten mit Ressortwohnungen um Durchführung der ergänzenden Quartiergestaltungsplanung über das Gestaltungsgebiet III. Gestützt auf dieses Gesuch gab der Gemeindevorstand am 15. Juni 2016 allen Quartierplanbeteiligten und im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde am 16. Juni 2016 allgemein seine Absicht bekannt, dem Ge- such Folge zu geben und das Verfahren für die Ausarbeitung des ergän- zenden Gestaltungsplans einzuleiten. Ziel der ergänzenden Gestaltungs- planung sollte die verbindliche Festlegung der Situierung von Bauten und Anlagen sowie der freizuhaltenden Flächen im Gestaltungsgebiet III sowie der Fussgängerverbindung Richtung E._____ sein. 6. Gegen die beabsichtigte Einleitung erhob A._____, Eigentümer der Par- zelle 1700, am 12. Juli 2016 Einsprache. Er beantragte, auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungs- plans C._____ III sei zu verzichten. Eventualiter sei mit der Verfahrens- einleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwoh- nungsgesetzes.

- 4 - 7. Am 15., mitgeteilt am 18. August 2016, wies der Gemeindevorstand X._____ die Einsprache von A._____ ab und beschloss die Ausarbeitung des Quartiergestaltungsplans C._____ III, umfassend die Parzellen 984 und 985, gemäss Art. 12 Abs. 3 QPV. Der Gemeindevorstand erwog im Wesentlichen, dass es der Behörde verwehrt sei, nochmals über die Not- wendigkeit der Durchführung einer Quartierplanung oder über die Ab- grenzung des Planungsgebiets zu befinden, da darüber bereits bei Erlass der Grundordnung entschieden worden sei. Die Ablehnung des Gesuchs hätte ein nicht gerechtfertigtes Bauverbot auf unbestimmte Zeit zur Folge. Zudem vermöge die Durchführung der beantragten ergänzenden Gestal- tungsplanung den Erlass von kommunalen Bestimmungen zum ZWG so- wie eine allfällige Verdichtung der Bauzonen im Zusammenhang mit Zweitwohnungen nicht zu präjudizieren. Auch die von der Gemeinde be- absichtigte vorgezogene Revision der Bestimmungen über die Hotelzone stehe einer Inangriffnahme der ergänzenden Gestaltungsplanung nicht entgegen. 8. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 13. Sep- tember 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 15.08.2016 sei aufzuheben und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausar- beitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplanes C._____ III sei zu ver- zichten. 2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 15.08.2016 aufzuheben und es sei mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartierplanes C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes. 3. Der Beschwerde sei vorsorglich die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4. Unter amtlicher, gerichtlicher und ausserordentlicher Kosten- und Entschädi- gungsfolge zulasten der Beschwerdegegner, zuzüglich 8 % MWST."

- 5 - Begründend führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass in der Gemeinde X._____ die Frage der Bauzonengrösse gesamthaft über- prüft werden müsse, bevor der ergänzende Gestaltungsplan C._____ III erlassen werden könne, weil sich die Verhältnisse seit der Planfestset- zung im Jahr 2009 erheblich geändert hätten. In die gesamthafte Prüfung der Bauzonengrösse müssten auch die in der Hotelzone gelegenen Par- zellen 984 und 985 miteinbezogen werden. Zudem sei die Durchführung der ergänzenden Gestaltungsplanung für das Gestaltungsgebiet III auch deshalb nicht zulässig, weil dadurch ein kommunales Zweitwohnungsge- setz negativ präjudiziert werden könnte. 9. Am 21. Oktober 2016 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde sowie des An- trags auf aufschiebende Wirkung. Begründend brachte sie im Wesentli- chen vor, dass die Hotelzone C._____ als Spezialzone keiner Überprü- fung im Rahmen einer allgemeinen Überprüfung der Bauzonengrösse be- dürfe. Auch mit Blick auf die von der Beschwerdegegnerin 1 ausgeschie- denen Tourismus- und Freizeitzonen bestehe aufgrund der Lage und Be- schaffenheit der Hotelzone C._____ sowie der aktuellen Überbauungsab- sichten kein Überprüfungsbedarf. Eine Auszonung der Hotelzone C._____ stünde in offenem Widerspruch zu den Vorgaben des kantona- len Richtplans. Angesichts der Tatsache, dass seit den bisherigen Pla- nungen erst sieben bzw. elf Jahre vergangen seien, könnten sich die be- troffenen Grundeigentümer ausserdem auf den Grundsatz der Plan- beständigkeit berufen. Schliesslich könne auch von einer negativen Präjudizierung eines zu erlassenden Zweitwohnungsgesetzes durch die Erarbeitung und den Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans C._____ III nicht die Rede sein. 10. Am 26. Oktober 2016 beantragte die B._____ SA (nachfolgend Be- schwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf ein-

- 6 - getreten werden könne. Dabei machte sie insbesondere geltend, dass der Beschwerdeführer durch das Einleitungsverfahren in seinen Rechten nicht tangiert sei und er kein Rechtsschutzinteresse habe, weswegen auf seine Begehren nicht einzutreten sei. Des Weiteren argumentierte die Beschwerdegegnerin 2 im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegeg- nerin 1. 11. Mit prozessleitender Verfügung vom 27. Oktober 2016 trat der Instrukti- onsrichter auf das beschwerdeführerische Gesuch um Erteilung der auf- schiebenden Wirkung mangels Beschwer nicht ein, da bereits von Ver- ordnungs wegen ausgeschlossen sei, dass der Gemeindevorstand den Quartierplan vor Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses ausa- rbeiten lasse (Verweis auf Art. 17 Abs. 1 KRVO). 12. Am 25. November 2016 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen fest und ergänzte seine Argumentation. Dabei wies er insbe- sondere noch darauf hin, dass im Unterengadin gemäss Richtplanentwurf von einer negativen Bevölkerungsprognose auszugehen sei, die Gemein- de X._____ nach Ansicht des Kantons als Gemeinde mit einer überdi- mensionierten Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) gelte und die Hotelbetten in den letzten Jahrzehnten in X._____ beträchtlich abge- nommen hätten und zu erwarten sei, dass die Nachfrage nach zusätzli- chen Hotelbetten in Zukunft weiter abnehmen oder zumindest stagnieren werde. 13. Am 7. Dezember 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest. Ergänzend führte sie im Wesentlichen aus, dass der Verlust an Hotelbetten in den vergangenen Jahren nicht auf eine abneh- mende Nachfrage, sondern auf strukturelle Probleme der eingegangenen Hotelbetriebe zurückzuführen sei. Die Nachfrage sei vorhanden, ansons-

- 7 - ten in X._____ keine neuen Hotelbetriebe wie der hier zur Diskussion ste- hende geplant würden. 14. Am 31. Dezember 2016 hielt auch die Beschwerdegegnerin 2 duplicando an ihren Anträgen fest und ergänzte ihre Argumentation. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, wird, soweit erforderlich, in den nachste- henden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin 1 die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers abgewiesen und gleichzeitig die Ausarbeitung des Quartiergestaltungsplans C._____ III, umfassend die Parzellen 984 und 985, beschlossen hat, ist weder endgül- tig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Ver- waltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Der Beschwerdeführer als Alleineigentümer der Parzelle 1700, welche unmittelbar an die Parzelle 984 angrenzt, die zusammen mit der Parzelle 985 im Gestaltungsgebiet III des Quartierplans C._____ liegt, ist vom angefochtenen Entscheid be- troffen und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung, wes- halb er − entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin 2 − zur Be-

- 8 - schwerdeerhebung legitimiert ist (vgl. Art. 50 VRG). Im konkreten Fall kann nämlich nicht von vornherein ausgeschlossen werden, dass der Be- schwerdeführer durch die angefochtene Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III be- schwert sein könnte, zumal die vom Beschwerdeführer beantragte Über- prüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ − sofern die Hotelzone in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzo- nengrösse einzubeziehen ist − zur Folge haben könnte, dass die Be- schwerdegegnerin 2 das geplante Bauvorhaben nicht realisieren könnte und somit die vom Beschwerdeführer angeführten Nachteile (erhebliche Wertminderung des beschwerdeführerischen Anwesens, Beeinträchti- gung der exklusiven Privatsphäre durch die grossen Hotelkuben) von vornherein wegfallen würden. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. b) Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin 1 das Verfahren auf Erlass des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ für das Gestaltungsgebiet III zu Recht eingeleitet hat. 2. Einleitend gilt es bezüglich des anwendbaren Rechts festzuhalten, dass die fusionierte Gemeinde X._____ gemäss Fusionsvertrag zwischen den ehemaligen Gemeinden O.1._____, O.2._____, O.3._____, X._____, O.4._____ und O.5._____ vom 29./30. März 2015 alle Gesetze und Re- glemente so schnell wie möglich zu vereinheitlichen hat. Bis zum entspre- chenden Inkrafttreten wendet der Gemeindevorstand − auf Grund des Übergangsrechts − die für das Gebiet der vormaligen Gemeinden gültigen Gesetze an. Da bis dato von der fusionierten Gemeinde X._____ kein neues Baugesetz erlassen wurde, gelangt bezüglich der im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren zu beantwortenden Fra- gen das Baugesetz der ehemaligen Gemeinde X._____ vom 28. Novem- ber 2004, von der Regierung des Kantons Graubünden am 20. Dezember

- 9 - 2005 genehmigt (BG), zur Anwendung, welches in Art. 16 Abs. 3 BG un- strittig eine gesetzliche Grundlage für die Quartierplanpflicht enthält.

3. a) Der beschwerdeführerische Hauptantrag lautet dahingehend, dass der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei. Eventualiter beantragt der Beschwerdeführer, es sei der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzu- heben und es sei mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des er- gänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zuzuwarten bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes. Begründet wer- den diese Anträge wie folgt: • Ein Quartierplan sei ein Nutzungsplan im Sinne von Art. 14 des Bun- desgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) und unterliege den zeitlichen Grenzen der Planbeständigkeit. Wenn sich die Verhält- nisse seit der Planfestsetzung verändert hätten, sei zunächst zu prü- fen, ob die Änderungen so erheblich seien, dass die Nutzungsplanung überprüft werden müsse. Bejahendenfalls sei in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob der Nutzungsplan angepasst werden müsse. • In der Vergangenheit seien die Bauzonen in der Gemeinde X._____ im Hinblick auf die Erstellung neuer Zweitwohnungen dimensioniert worden. Nach Inkraftsetzung von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) per 11. März 2012 hätten sich die Verhältnisse bezogen auf die Beständigkeit von Nut- zungsplänen nach Art. 21 Abs. 1 RPG derart verändert, dass mit we- niger Wohnbaunachfrage gerechnet werden müsse. Dementspre- chend sei die Bauzonengrösse zu überprüfen. Dies zumal im Unte- rengadin von einer negativen Bevölkerungsprognose auszugehen sei und die Gemeinde X._____ als Gemeinde mit überdimensionierten WMZ gelte. Zudem hätten die Hotelbetten in den letzten Jahrzehnten in der Gemeinde X._____ beträchtlich abgenommen und es sei zu er- warten, dass die Nachfrage nach zusätzlichen Hotelbetten künftig wei- ter abnehmen oder zumindest stagnieren werde. • Die Auffassung der Gemeinde, wonach ein einmal erlassener Quar- tierplan nicht mehr in Frage gestellt werden könne und ein Antrag auf

- 10 - Einleitung des Quartierplanverfahrens zwingend zu behandeln sei, sei nicht haltbar. PVG 1989 Nr. 52 lasse sich nichts anderes entnehmen. • Planfestsetzungen unterlägen der Überprüfung und Anpassung nach Art. 21 Abs. 2 RPG, insbesondere dann, wenn aufgrund der noch feh- lenden ergänzenden Quartiergestaltungsplanung das betreffende Ge- biet noch nicht baureif sei. Der Quartiergestaltungsplan C._____ III verschaffe den Parzellen 984 und 985 einen Ausnützungsbonus. Die- se Verdichtung führe zu einer Vergrösserung der Bauzone in X._____. • Die in der Hotelzone gelegenen Parzelle 984 und 985 müssten in eine Überprüfung der Bauzonengrösse miteinbezogen werden. Bezüglich der Parzellen 984 und 985 falle eine Reduktion der baulichen Nut- zungsmöglichkeiten in Betracht, weil sie noch unüberbaut, intern noch nicht erschlossen und am Siedlungsrand an der Grenze zur Landwirt- schaftszone lägen. Mangels Quartiergestaltungsplan seien die Grund- stücke auch noch nicht baureif. Da vorliegend neben dem Modulhotel auch strukturierte Zweitwohnungen erstellt werden sollten, welche gemäss technischer Richtlinien Bauzonen des Bundes zur Wohnnut- zung und damit zu den WMZ zählten, falle das Gebiet C._____ III in die Überprüfung der Bauzonengrösse. Hotelzonen zählten zwar nicht zu den WMZ. Die technischen Richtlinien schlössen indes nicht aus, dass auch andere Bauzonentypen als nur die WMZ in die Überprüfung der Bauzonengrösse einbezogen werden müssten. • Die Gemeinde habe ab dem 1. September 2012 eine Planungszone erlassen, mit dem Zweck, die kommunale Grundordnung an die Ge- setzgebung zu Art. 75b BV anzupassen. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) sei seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Die Gemeinde habe noch kein neues kommunales Zweitwohnungsge- setz erlassen. Die Bauherrschaft wolle auf den Parzellen 984 und 985 einen strukturierten Beherbergungsbetrieb errichten und vom Ausnüt- zungsbonus profitieren. Ein künftiges kommunales Zweitwohnungsge- setz würde damit direkt die planerischen Festlegungen im Gestal- tungsgebiet III beeinflussen. Die Gemeinde gehe selber davon aus, ein konkretes Bauprojekt sei nicht genehmigungsfähig, bevor die Teil- revision der Hotelzonen X._____ und O.5._____ abgeschlossen sei. Schon deswegen sei nicht einzusehen, weswegen mit der Quartier- planung begonnen werden könne, ohne die Planungsabsichten der Gemeinde zu gefährden. b) Den beschwerdeführerischen Ausführungen hält die Beschwerdegegnerin 1 was folgt entgegen:

- 11 - • Sie habe ein eminentes Interesse an der baldigen Überbauung der in der Hotelzone befindlichen Parzellen 984 und 985. Seit 1980 seien in der Fraktion X._____ insgesamt 211 Hotelbetten verloren gegangen. Rechne man die Entwicklung von O.5._____-O.6._____ dazu, belaufe sich der Verlust auf über 800 Betten. Dieser Verlust an Hotelbetten sei nicht auf eine abnehmende Nachfrage, sondern auf strukturelle Pro- bleme der eingegangenen Betriebe zurückzuführen. Die Nachfrage sei vorhanden, ansonsten in X._____ keine neuen Hotelbetriebe geplant würden. Die Gemeinde sei wirtschaftlich dringend auf die Erstellung neuer oder Erweiterung bestehender Hotelbetriebe angewiesen, wes- halb in X._____ bereits 1983 und 2005 diverse Hotelzonen ausge- schieden worden seien. • Das zu erstellende Modulhotel mit den zwei Bauten mit Ressortwoh- nungen werde als Ganzes als Hotel betrieben. Es handle sich um ei- nen strukturierten Beherbergungsbetrieb und nicht um touristisch be- wirtschaftete Zweitwohnungen. Somit sei klar, dass eine Bewilligung der vorgesehenen touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht dazu führen könne, die Hotelzone wie eine Wohnzone zu behandeln. Zwar habe der Bund in den technischen Richtlinien Bauzonen die Frage aufgeworfen, ob solche Zonen überhaupt der Kategorie Tourismus- und Freizeitzonen zugeteilt werden könnten. Diese Überlegungen hät- ten jedoch die Annahme betroffen, dass Gemeinden ihre WMZ ver- kleinern würden, indem sie bestehende WMZ in Tourismus- und Frei- zeitzonen umzonten. Eine Antwort auf die aufgeworfene Frage sei der Bund bisher aber schuldig geblieben. • Hier seien die Absichten des Kantons respektive die Richtplanvorga- ben des Kantons massgebend. Der Kanton habe in den Entwurf "Kan- tonaler Richtplan Siedlung" (KRIP-Si) ein Kapitel WMZ und Gebiete für touristische Beherbergung aufgenommen. Hauptziel des letzteren Kapitels sei die Weiterentwicklung des Beherbergungsangebots. Strukturierte Beherbergungsbetriebe gehörten dazu. Als solche gälten Betriebe gemäss Art. 4 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1). Damit sei klar, dass eine Spezialzone (vorliegend Hotelzone) für touristische Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherber- gungsbetriebs nicht zu den WMZ gehöre. Sie sei nicht in die allgemei- ne Überprüfung der WMZ einzubeziehen. Damit könne dahingestellt bleiben, ob die Beschwerdegegnerin 1 überhaupt zu einer Überprü- fung der WMZ verpflichtet wäre. • Die Hotelzone C._____ verfüge über alle Eigenschaften, welche der KRIP-Si an Standorte für Beherbergungsbetriebe stelle. Solche Standorte seien in der Ortsplanung zu sichern. Selbst wenn die Hotel- zonen in der Gemeinde X._____ als zu gross betrachtet würden, dürf- te gerade die Hotelzone C._____ nicht für eine Auszonung in Betracht gezogen werden, zumal diese über einen rechtskräftigen Quartierplan

- 12 - aus dem Jahr 2009 verfüge. Schliesslich liege für die Hotelzone C._____ ein konkretes Bauprojekt mit einem konkreten Investor und einem qualifizierten und fachkundigen Betreiber vor. Auch deswegen dürfe die Hotelzone nicht in die Überprüfung der Bauzonen einbezo- gen werden. Es gebe ein gewichtiges öffentliches Interesse am ge- planten Hotelneubau, welches das private Interesse des Beschwerde- führers an seiner exklusiven Privatsphäre überwiege. Parzelle 984 und 985 lägen seit Jahren in der Bauzone. Ursprünglich hätten sie in der Wohnzone gelegen, seit dem 20. Dezember 2005 aber in der Hotelzo- ne und seit dem 7. September 2009 seien sie durch den Quartierplan C._____ erschlossen. Seit diesen Planungen seien erst elf bzw. sie- ben Jahre vergangen, weshalb sich die Eigentümer von Parzelle 984 und 985 auf die durch Art. 21 Abs. 1 RPG garantierte Planbeständig- keit berufen könnten. • Es gebe keine negative Beeinflussung eines kommunalen Zweitwoh- nungsgesetzes bzw. der Anpassung des BG an das ZWG. Hier solle ein strukturierter Beherbergungsbetrieb erstellt werden. Dafür gebe es keine Beschränkung im ZWG. Die Beschwerdegegnerin 1 beabsichti- ge nicht, touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG irgendwie einzuschränken. Der Ausnützungsbonus sei eine Entschädigung für gestalterische Mehrleistungen und stehe in keinem sachlichen Zusammenhang mit einer bestimmten Nutzungsart. Im Üb- rigen diene der Quartiergestaltungsplan nicht der Definition der zuläs- sigen Nutzung, sondern einzig der Festlegung der zulässigen Gestal- tung und der internen Erschliessung. c) Die Beschwerdegegnerin 2 argumentiert im Wesentlichen ähnlich wie die Beschwerdegegnerin 1 und führt darüber hinaus noch was folgt aus: • Der Beschwerdeführer habe die Parzelle 1700 im Jahr 1997 erworben und sich weder gegen das Quartierplanverfahren noch gegen die Zu- ordnung der Parzellen 984 und 985 zur Hotelzone gewehrt. • Der rechtskräftige Quartierplan bestehe seit dem 7. September 2009. Die Beschwerdegegnerin 2 habe ein eminentes Interesse an der Planbeständigkeit. Sie habe für die Quartierplanung bereits Fr. 270'000.-- ausgegeben und im Jahr 2011 die Parzelle 985 zum Preis von Fr. 1‘210‘000.-- erworben. Der Quartierplan sei erst sieben- jährig und der Planungshorizont noch längst nicht erreicht. Die Grund- stücke seien erschlossen und baureif. Es fehle nur die genaue Situie- rung der Bauten und die interne Fussgängerverbindung Richtung E._____.

- 13 - • Hotelzonen seien nach den technischen Richtlinien des Bundes nicht WMZ, sondern Arbeitszonen, weshalb eine Überprüfung der Zonen- grösse nicht in Frage komme. Dies habe der Jurist für Raumplanung des Departements für Volkswirtschaft und Soziales des Kantons Graubünden bestätigt. Das ZWG beschränke die touristisch bewirt- schafteten Wohnungen in einer Hotelzone nicht. Damit fehle es vorlie- gend an einer erheblichen Veränderung der Verhältnisse. • Im Vergleich zu den Fällen BGE 140 II 25 und 1C_40/2016 liege hier bereits ein rechtskräftiger Quartierplan vor. Zudem stehe vorliegend nicht der Erlass eines neuen Quartierplans, sondern die Einleitung der im Quartierplan vorgeschriebenen Folgeplanung zur Diskussion.

4. a) Dem beschwerdeführerische Hauptantrag, wonach der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben sei und auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbei- tung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei, kann − wie nachstehend dargestellt − nicht stattgegeben werden. b) Gemäss Art. 26 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) können im Zonenplan Gebiete bezeich- net werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) durchgeführt wird. Übereinstimmend mit Art. 26 Abs. 4 KRG hält Art. 16 Abs. 3 BG fest, dass der Zonenplan Gebiete bezeichnet, in denen vor der Bewilligung von Bauten und Anlagen eine Quartierplanung (Folgepla- nung) durchzuführen ist, wobei die Folgeplanung über das ganze Gebiet oder in Etappen über Teilgebiete durchgeführt werden kann. Von dieser Möglichkeit hat die ehemalige Gemeinde X._____ Gebrauch gemacht und im Jahr 1998 unter anderem das Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt. In den Jahren 2003 und 2004 revidierte die damalige Gemein- de X._____ die aus dem Jahre 1983 stammende Ortsplanung, wobei bei dieser Revision insbesondere Teilflächen von Parzellen 984 und 985 von der Wohnzone 3 in die Hotelzone umgezont und das zusammenhängen- de Gebiet C._____ der Quartierplanpflicht unterstellt wurden. Die Revisi- on der Ortsplanung vom 28. November 2004 erforderte eine Anpassung

- 14 - des Quartierplans C._____ vom 9. Juni 1998, wobei der revidierte Quar- tierplan von der Beschwerdegegnerin 1 mit Beschluss vom 7. September 2009 erlassen wurde. Damit wurde der frühere Quartierplan vom 9. Juni 1998 gesamthaft aufgehoben. Folglich gilt heute für das Gebiet C._____, umfassend unter anderem die Parzellen 984, 985 (teilweise) und 1700, unstrittig der am 7. September 2009 erlassene Quartierplan. c) Der Quartierplan vom 7. September 2009 bestimmt gemäss Art. 2 der Quartierplanvorschriften (QPV) die Grundzüge für die künftige Überbau- ung des Planungsgebiets und schafft die Voraussetzungen für eine gute Gestaltung der Bauten und Anlagen und deren Aussenräume unter grös- ster Rücksichtnahme auf das Orts- und Landschaftsbild. Des Weiteren regelt der Quartierplan die Erschliessung des Quartierplangebiets. Da für einzelne Teilgebiete im Zeitpunkt des Erlasses des Quartierplans im Jahr 2009 noch keine konkreten Überbauungsabsichten vorlagen, wurde das Quartierplangebiet in drei Gestaltungsgebiete aufgeteilt (vgl. Art. 12 Abs. 1 QPV). Für das Gestaltungsgebiet I wurden dabei in den Art. 17 und 18 QPV die erforderlichen Gestaltungsanordnungen festgelegt. Für die Quartierplangebiete II und III, wozu gemäss Art. 12 Abs. 1 QPV und Gestaltungsplan Situation 1:500 auch die in der Hotelzone gelegenen Flächen der Parzellen 984 und 985 zählen, schreibt Art. 12 Abs. 3 QPV dagegen vor Erstellung neuer Bauten und Anlagen die Ausarbeitung er- gänzender Quartiergestaltungspläne mit den zugehörigen Gestaltungs- vorschriften vor, wobei in den ergänzenden Gestaltungsplänen gleichzei- tig auch die interne Erschliessung der einzelnen Gestaltungsgebiete ver- bindlich zu regeln ist. d) Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG wird die Folgeplanung von Amtes wegen oder auf Antrag von Betroffenen eingeleitet. Vorliegend ersuchte die D._____ AG im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 die Beschwerdegeg- nerin 1 am 11. Mai 2016 unter Hinweis auf die beabsichtigte Überbauung

- 15 - der Parzellen 984 und 985 mit einem Modulhotel und zwei Neubauten mit Ressortwohnungen um Durchführung der ergänzenden Quartiergestal- tungsplanung über das Gestaltungsgebiet III. Angesichts der bereits ver- fügten Quartierplanpflicht, des bereits feststehenden Quartierplangebiets und des ebenfalls feststehenden Quartierplanzwecks blieb der Beschwer- degegnerin 1 betreffend der Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III nur ein sehr klei- ner Ermessenspielraum. Einzige Voraussetzung für die Einleitung des fraglichen Quartiergestaltungsplans in zeitlicher Hinsicht bildet das Vorlie- gen konkreter Bauabsichten eines oder mehrerer Grundeigentümer im betreffenden Gebiet. Vorliegend liegt mit dem Gesuch der Beschwerde- gegnerin 2 um Durchführung der ergänzenden Quartiergestaltungspla- nung über das Gestaltungsgebiet III vom 11. Mai 2016 unstrittig ein for- meller Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergän- zenden Quartiergestaltungsplans C._____ III vor, weshalb die Beschwer- degegnerin 1 das Verfahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartier- gestaltungsplans C._____ III einleiten musste (vgl. zum Ganzen PVG 1989 Nr. 52, wobei im damals zu beurteilenden Fall kein Gesuch zur Ein- leitung des Quartierplanverfahrens, sondern ein konkretes Baugesuch vorlag, was aber im Ergebnis keine Rolle spielt). Insbesondere war es der Beschwerdegegnerin 1 verwehrt, nach Einreichung des Einleitungsge- suchs nochmals über die Notwendigkeit der Durchführung einer Quartier- planung oder über die Abgrenzung des Planungsgebiets zu befinden, weil darüber bereits bei Erlass der Grundordnung entschieden wurde. Nach dem Gesagten ist der beschwerdeführerische Hauptantrag, wonach auf die Einleitung des Verfahrens zur Ausarbeitung des ergänzenden Quar- tiergestaltungsplans C._____ III zu verzichten sei, abzuweisen.

5. a) Wie gesehen lautet der beschwerdeführerische Eventualantrag dahinge- hend, dass der angefochtene Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, aufzuheben sei und mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung

- 16 - des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III bis zur Überprü- fung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zuzuwarten sei. Be- gründet wird dieser Antrag im Wesentlichen damit, dass in der Gemeinde X._____ die Frage der Bauzonengrösse gesamthaft überprüft werden müsse, bevor der ergänzende Gestaltungsplan C._____ III erlassen wer- den könne, weil sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung im Jahr 2009 erheblich geändert hätten. In die gesamthafte Prüfung der Bauzo- nengrösse müssten auch die in der Hotelzone gelegenen Parzellen 984 und 985 miteinbezogen werden. Zudem sei die Durchführung der ergän- zenden Gestaltungsplanung für das Gestaltungsgebiet III auch deshalb nicht zulässig, weil dadurch ein kommunales Zweitwohnungsgesetz nega- tiv präjudiziert werden könnte. Diesen Ausführungen vermag sich das streitberufene Gericht − wie nachstehend dargestellt − nicht anzuschlies- sen. b) Zutreffend ist zwar, dass das Bundesgericht im Entscheid BGE 140 II 25 ausgeführt hat, dass aufgrund der Annahme der Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen" bzw. mit Inkrafttreten von Art. 75b BV in Tourismusgemeinden, die einen hohen Anteil an Zweit- wohnungen haben, mit einem erheblichen Rückgang der Wohnbaunach- frage zu rechnen sei. Dies habe, so das Bundesgericht weiter, zur Folge, dass die Wohnbaureserven in solchen Gemeinden mit grosser Wahr- scheinlichkeit überdimensioniert geworden seien und überprüft werden müssten. Diese Prüfung könne nicht isoliert erfolgen, sondern setze eine Gesamtsicht über alle Bauzonen der Gemeinde voraus. c) Im vorliegend zu beurteilenden Fall liegen die fraglichen Teilflächen der Parzellen 984 und 985 seit der Revision der Ortsplanung vom 28. No- vember 2004 unstrittig in der Hotelzone (vgl. Quartierplan C._____, Be-

- 17 - standesplan 1:500 vom 7. September 2009). Der betreffende Art. 55 BG lautet wie folgt: Hotelzone Art. 55

1. Die Hotelzone ist für Gastgewerbebetriebe, Erholungsheime und Kureinrichtun- gen bestimmt. Verkaufslokale, andere gewerbliche oder kulturelle Bauten und Anlagen sowie Personalwohnungen sind zulässig, wenn weder sie selbst noch ihre Benützung den Kurbetrieb und die Erholung stören.

2. Als Gastgewerbebetriebe gelten Gaststätten, traditionelle Hotels, Garni-Hotels und Pensionen. Aparthotels werden traditionellen Hotels gleichgestellt, wenn die hotelmässige Bewirtschaftung der gesamten Wohnfläche während wenigs- tens 210 Betriebstagen im Jahr gewährleistet ist und ausserdem nachfolgende Voraussetzungen erfüllt sind: - das Aparthotel muss während mindestens 7 Monaten im Jahr betrieben werden und öffentlich zugänglich sein; - die einzelnen Stockwerkeinheiten müssen mit Dienstbarkeiten oder entspre- chenden Verpflichtungen im Reglement derart belastet sein, dass 100 % der gesamten Wohnfläche der Appartements (ausgenommen Personalwohnun- gen) dem Hotelbetrieb während 210 Tagen im Jahr zur hotelmässigen Be- wirtschaftung zur Verfügung stehen; - das Baugrundstück muss vor Baubeginn mit einem Zweckentfremdungsver- bot zu Gunsten der Gemeinde belastet werden. Die Baukommission kann Fachgutachten über den geplanten Betrieb einholen oder die Vorlage bestehender Gutachten verlangen.

3. Bei Vorliegen eines entsprechenden Generellen Gestaltungsplans über die ganze Hotelzone können zusammen mit der Bewilligung von Bauvorhaben für neue oder bestehende Hotelbetriebe und unter Beachtung der Vorschriften über die Hauptwohnungsanteile auch Wohnungen mit einer Gesamtfläche von max. 40 % der in der betreffenden Zone zulässigen Geschossfläche bewilligt werden. Die Baubehörde kann den Bau der Wohnungen vor Ausführung des Hotelbau- vorhabens bewilligen.

4. Bestehende Hotels dürfen ohne Rücksicht auf die Vorschriften über die Ausnüt- zungsziffer, Gebäude- und Firsthöhen, Gebäudelängen sowie Grenz- und Ge- bäudeabstände umgebaut werden, sofern der Zweck des Gebäudes und das Gebäudevolumen nicht verändert werden. Bei der Erstellung von Wohnraum zu bestehenden Hotels gelten indessen die Vorschriften über die Ausnützungszif- fer uneingeschränkt. Da in der Hotelzone gemäss Art. 55 Abs. 3 BG auch die Erstellung von Wohnungen möglich ist, handelt es sich bei der fraglichen Hotelzone in X._____ somit nicht um eine reine Hotelzone. Vielmehr hat die fragliche Hotelzone vor diesem Hintergrund als Wohn-, Misch- und Zentrumszone (WMZ) zu gelten. In der vorliegenden Form wäre die Hotelzone deshalb

- 18 - grundsätzlich in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bau- zonengrösse einzubeziehen. d) Die Beschwerdegegnerin 1 weist indes im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, unter Erwägung 5 darauf hin, dass ak- tuell eine vorgezogene Revision der Hotelzonen in den Fraktionen X._____ und O.5._____ im Gang sei. Es ist davon auszugehen, dass die Beschwerdegegnerin 1 beabsichtigt, neu eine reine Hotelzone im Sinne eines Gebiets für touristische Beherbergung gemäss Ziff. 5.2.5 des Ent- wurfs KRIP-Si zu schaffen, welche in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse dann eben nicht einzubeziehen wäre. Gemäss Codierungsliste WMZ, Anhang 2 zum Entwurf des erläuternden Berichts zur Richtplananpassung in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung vom Oktober 2016 (abrufbar unter www.are.gr.ch › Aktuel- les › Richtplananpassungen in den Bereichen Raumordnungspolitik und Siedlung › Erläuternder Bericht [zuletzt besucht am 7. April 2017]), wer- den nämlich bloss Wohnzonen (sämtliche Wohnzonen 1-7/A-G und weite- re [Code 113]), Mischzonen (sämtliche Wohnmischzonen/Wohn- und Gewerbezonen 1-5/A-E und weitere [Code 116]) und Zentrumszonen (Zentrumszone/Kernzone [Code 11110], Altstadtzone [Code 11130], Dorfkernzone [Code 11150], Dorfzone [Code 11160], weitere Zentrums- zonen [Code 11190], sämtliche Erweiterungszonen [Code 112]), zu den WMZ gezählt, nicht aber Hotelzonen. Es ist deshalb nur konsequent, wenn die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, unter Erwägung 5 ausführt, dass ein kon- kretes Baugesuch im Gestaltungsgebiet III erst nach Abschluss der lau- fenden Revision der Hotelzone und nach dem Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans III bewilligt werden könnte. Auf diese Aussagen ist die Beschwerdegegnerin 1 − soweit notwendig − zu behaften.

- 19 - e) Dies kann die Beschwerdegegnerin 1 indes nicht daran hindern, das Ver- fahren zur Ausarbeitung des ergänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III einzuleiten, zumal die Parzellen 984 und 985 bis zur Parzel- lengrenze erschlossen sind und einzig noch die interne Erschliessung fehlt und überdies der zugrunde liegende Quartierplan C._____ vom

7. September 2009 im Zeitpunkt der Einleitung der Quartiergestaltungs- planung über das Gestaltungsgebiet III am 15. August 2016 erst rund sie- ben Jahre alt war. Denn beim Quartiergestaltungsplan C._____ III geht es lediglich darum, die Stellung der Bauten und die interne Erschliessung des Gestaltungsgebiets C._____ III festzulegen. Über die Art der Nutzung des Gestaltungsgebiets hat dagegen der ergänzende Gestaltungsplan keine Anordnungen zu treffen. Vielmehr richtet sich die Art der Nutzung der Grundstücke im Quartierplangebiet gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV nach den Bestimmungen der Grundordnung, mithin des Baugesetzes und des Zonenplans. Die ergänzende Gestaltungsplanung im noch "leeren" Ge- staltungsgebiet III vermag deshalb die anstehende Änderung der Grund- ordnung nicht zu präjudizieren. Nach erfolgter Teilrevision der Ortspla- nung betreffend Hotelzone in den Fraktionen X._____ und O.5._____ wird sich weisen, ob die Hotelzone als reine Hotelzone im Sinne eines Gebiets für touristische Beherbergung gemäss Ziff. 5.2.5 des Entwurfs KRIP-Si der Überprüfung der Bauzonengrösse nicht untersteht, oder ob es sich − wie im geltenden Baugesetz (vgl. Art. 55 Abs. 3 BG) − eben doch wieder- um um eine WMZ handelt, welche in die vom Bundesgericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist. Im Übrigen stehen dem Beschwerdeführer gegen die teilweise Ortsplanungsrevision betref- fend Hotelzonen wiederum alle Rechtsmittel zur Verfügung. f) Des Weiteren haben die Erarbeitung und der Erlass des ergänzenden Gestaltungsplans C._____ III auch keine präjudizierende Wirkung auf das zu erlassende kommunale Zweitwohnungsgesetz. Vorliegend plant die Beschwerdegegnerin 2 nämlich auf den Parzellen 984 und 985 die Erstel-

- 20 - lung eines Modulhotels sowie zweier Neubauten mit Ressortwohnungen, d.h. touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. Weder die Erstellung neuer Hotels noch der Bau touristisch bewirtschafteter Wohnungen, welche von einem strukturierten Beherber- gungsbetrieb bewirtschaftet werden, werden durch das ZWG einge- schränkt. Zweitwohnungen sind demgegenüber keine geplant, weshalb eine Präjudizierung künftiger Einschränkungen von Zweitwohnungen durch die Beschwerdegegnerin 1 von vornherein entfällt. Nicht einzuse- hen ist überdies, inwiefern ein künftiges kommunales Zweitwohnungsge- setz planerische Festlegungen im Gestaltungsgebiet C._____ III beein- flussen sollte, zumal von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 gemäss ihren eigenen Aussagen keinerlei Absichten bestehen, touristisch bewirtschaf- tete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG in irgendeiner Art und Weise einzuschränken. Ebenfalls ins Leere zielt der in der Be- schwerde erhobene Einwand, wonach der Quartiergestaltungsplan C._____ III den Parzellen 984 und 985 einen Ausnützungsbonus (AZ von 1.1 statt 1.0) verschaffe, was zu einer Vergrösserung der Bauzone in der Gemeinde X._____ führe und kommunale Bestimmungen über Zweit- wohnungen negativ präjudizieren könnte. Wie die Beschwerdegegnerin 1 bereits im angefochtenen Entscheid vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, zu Recht ausgeführt hat, entschädigt der in Art. 62 BG festgelegte Ausnützungsbonus Bauherrschaften für gestalterische Mehrleistungen und steht in keinem sachlichen Zusammenhang mit einer bestimmten Nutzungsart. Wie vorstehend bereits dargelegt dient der Quartiergestal- tungsplan C._____ III im Übrigen der Festlegung der Stellung der Bauten und der internen Erschliessung des Gestaltungsgebiets C._____ III und nicht der Definition der zulässigen Art der Nutzung des Gestaltungsge- biets, welche sich gemäss Art. 13 Abs. 1 QPV nach den Bestimmungen des Baugesetzes und des Zonenplans richtet. Auch vor diesem Hinter- grund ist es nicht ersichtlich, welcher Zusammenhang zwischen dem künftigen kommunalen Zweitwohnungsgesetz und dem zu erarbeitenden

- 21 - Quartiergestaltungsplan C._____ III bestehen soll. Anzumerken bleibt, dass der Ausnützungsbonus − sofern die Beschwerdegegnerin 1 tatsäch- lich eine reine Hotelzone schaffen sollte − ohnehin keine Rolle mehr spie- len wird, da in einer solchen reinen Hotelzone die Nutzungsart ohnehin stets auf die Hotelnutzung beschränkt ist. g) Nach dem Gesagten erweist sich auch der beschwerdeführerische Even- tualantrag, wonach mit der Verfahrenseinleitung zur Ausarbeitung des er- gänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zuzuwarten sei, als unbegründet, was zu dessen Abweisung führt. 6. Abschliessend gilt es an dieser Stelle noch was folgt festzuhalten: Eine allfällige Wertminderung des beschwerdeführerischen Anwesens − wie sie vom Beschwerdeführer in dessen Beschwerdeschrift vom

13. September 2016 geltend gemacht wird − ist im vorliegenden verwal- tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht zu berücksichtigen. Weite- re diesbezügliche Ausführungen erübrigen sich deshalb. Des Weiteren handelt es sich bei den von den Parteien erwähnten techni- schen Richtlinien Bauzonen des Eidgenössischen Departements für Um- welt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK; abrufbar unter www.are.admin.ch › Raumentwicklung & Raumplanung › Kantonale Richtpläne › Technische Richtlinien Bauzonen [zuletzt besucht am 7. April 2017]) um blosse Richtlinien ohne Rechtssatzcharakter. Massgebend für die Beurteilung der Frage, ob die fragliche Hotelzone in die vom Bundes- gericht statuierte Überprüfung der Bauzonengrösse einzubeziehen ist, ist − wenn schon − der kantonale Richtplan. Der Bund hat gemäss Entwurf des erläuternden Berichts zur Richtplananpassung in den Bereichen

- 22 - Raumordnungspolitik und Siedlung vom Oktober 2016 in den erwähnten technischen Richtlinien Bauzonen lediglich eine Methode zur Ermittlung der kantonalen Bauzonenkapazitäten und der Auslastung festgelegt, wel- che massgebend ist für die Zusammenarbeit zwischen dem Bund und den Kantonen zum Thema Bauzonen, insbesondere bezüglich der ge- samten Grösse der Bauzonen im Kanton. Für die Verteilung der Bauzo- nen innerhalb des Kantons auf die Gemeinden spielt diese Methode demgegenüber keine Rolle. Vielmehr obliegt die entsprechende Metho- denwahl den Kantonen. Die technischen Richtlinien Bauzonen richten sich primär denn auch an die Behörden von Bund und Kantonen (vgl. da- zu auch S. 3 des vorstehend erwähnten technischen Berichts Bauzonen des UVEK).

7. a) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, dass die Beschwerdegegnerin 1 das Verfahren zur Ausarbeitung des er- gänzenden Quartiergestaltungsplans C._____ III aufgrund des Gesuchs der Beschwerdegegnerin 2 vom 11. Mai 2016 zu Recht eingeleitet hat. Das vom Beschwerdeführer geltend gemachte Interesse an der Wahrung seiner exklusiven Privatsphäre unterliegt dem öffentlichen Interesse an der Schaffung des geplanten Modulhotels und zweier Neubauten mit Ressortwohnungen, zumal die Hotelzone C._____ einerseits − wie die Beschwerdegegnerin 1 in ihrer Vernehmlassung vom 21. Oktober 2016 treffend darlegt (vgl. Ziff. III/B/4.) und vom Beschwerdeführer grundsätz- lich auch nicht bestritten wird − über alle Eigenschaften verfügt, welche der Entwurf KRIP-Si an Standorte für Beherbergungsbetriebe stellt (vgl. KRIP-Si Ziff. 5.2.5) und anderseits die Parzellen 984 und 985 seit Jahren in der Bauzone liegen. Der angefochtene Entscheid der Beschwerdegeg- nerin 1 vom 15., mitgeteilt am 18. August 2016, erweist sich somit als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Ab- weisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.

- 23 - b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Dieser wird gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies verpflichtet, der obsiegenden Be- schwerdegegnerin 2 die durch den Rechtsstreit verursachten, notwendi- gen Kosten zu ersetzen. Gemäss Honorarnote der Rechtsanwältin der Beschwerdegegnerin 2 macht diese einen Betrag von gesamthaft Fr. 6'440.80 geltend (23.16 Arbeitsstunden à Fr. 250.-- [= Fr. 5'790.--] zu- züglich 3 % Spesen [= Fr. 173.70] und 8 % MWST von Fr. 5'963.70 [= Fr. 477.10]). Der Arbeitsaufwand sowie die geltend gemachten Baraus- lagen erscheinen dem Gericht als angemessen. Da die Beschwerdegeg- nerin 2 gemäss UID-Register (CHE-108.121.240) indes mehrwertsteuer- pflichtig und damit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die vorliegende Par- teientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (vgl. PVG 2015 Nr. 19). Dementsprechend hat der Beschwerdeführer die Beschwerde- gegnerin 2 aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 5'963.70 zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein An- lass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Ent- schädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 864.--

- 24 - zusammen Fr. 4'864.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. A._____ entschädigt die B._____ SA aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 5963.70. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]