R 2013 186

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 186

5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen URTEIL vom 4. Februar 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin betreffend Verlängerung Baubewilligung

- 2 - 1. Am 30. Juli 2012 stellte A._____ bei der Gemeinde Y._____ das Gesuch, das bestehende Wohnhaus und die Garage auf Parzelle 298 im Dorf Y._____ abzubrechen und darauf ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. Die entsprechende Baubewilligung wurde am 24. August 2012 erteilt. Am

5. Dezember 2012 ersuchte A._____ um eine Projektänderung, welche von der Gemeinde Y._____ am 11., mitgeteilt am 20. Dezember 2012, bewilligt wurde. 2. Am 1. Januar 2013 ist die Gemeinde Y._____ in der fusionierten Gemein- de X._____ aufgegangen. 3. Am 18. Juli 2013 stellte A._____ bei der Gemeinde X._____ das Gesuch, die Baubewilligung vom 24. August bzw. vom 20. Dezember 2012 sei bis Ende 2015 zu verlängern. Mit Schreiben vom 30. Juli 2013 teilte der Ge- meindevorstand X._____ A._____ mit, dass er keine Verlängerungen von Baubewilligungen für Zweitwohnungen gewähre, welche nach dem

11. März 2012 erteilt worden seien. Eine Verlängerung von Baubewilli- gungen, die zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 erteilt worden seien, komme nur in Frage, wenn einzig Erstwohnungen oder bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 75b BV gebaut wür- den und dies entsprechend garantiert sei. Würden innerhalb der gesetzli- chen Frist die Bauarbeiten nicht in Angriff genommen, erlösche die Bau- bewilligung, wobei ein Bauvorhaben mit der Schnurgerüstabnahme als begonnen gelte. Begründend führte die Gemeinde was folgt aus:

• Die Verlängerung einer Baubewilligung sei ausgeschlossen, wenn sich die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Baubescheid wesentlich verändert hätten. Das Bundesgericht habe am

22. Mai 2013 im Verfahren 1C_646/2012 einen Entscheid aus dem Kanton Graubünden aufgehoben, welcher eine Baubewilligung betrof- fen habe, die nach dem 21. März 2012 (recte: 11. März 2012) beantragt und vor dem 31. Dezember 2012 erteilt worden sei. Das Bundesgericht habe entschieden, die Zweitwohnungsinitiative sei seit dem 11. März

- 3 - 2012 anwendbar. Die schriftliche Begründung stehe noch aus und eine abschliessende Bewertung für nicht genau gleich gelagerte Fälle sei schwierig. Die massgebenden rechtlichen Verhältnisse hätten sich inso- fern geklärt und geändert, als entschieden worden sei, dass der Zweit- wohnungsartikel in der BV ab dem 11. März 2012 anzuwenden sei und nicht erst ab dem 1. Januar 2013. Dies entspreche einem Bewilligungs- verbot für Zweitwohnungen. Zudem lege der Verfassungstext fest, dass Bewilligungen für Zweitwohnungen ab dem 1. Januar 2013 in den be- treffenden Gemeinden nichtig seien. Unklar sei bis zu diesem Bundes- gerichtsentscheid gewesen, ob daraus der Umkehrschluss abgeleitet werden könne, dass solche Baubewilligungen 2012 noch hätten erteilt werden dürfen.

• Weiter habe das Bundesgericht festgehalten, der Verein Helvetia No- stra sei zur Beschwerdeeinreichung gegen Bauprojekte berechtigt. Demnach verfolge Art. 75b BV allgemeine Interessen des Landschafts- schutzes, wie sie in Art. 78 Abs. 2 BV und in Art. 1 NHG umschrieben seien. Eine Verlängerung der Baubewilligung könnte demnach wesent- liche öffentliche Interessen berühren und müsste publiziert werden.

• Da Baubewilligungen für Zweitwohnungen ab dem 1. Januar 2013 un- gültig (recte: nichtig) seien, würden Verlängerungsgesuche für den Bau von Zweitwohnungen problematisch und könnten die Gemeinde in eine prekäre Situation wegen ihrer Verantwortlichkeit führen.

• Gemäss Art. 75b BV werde nicht nur der Anteil Zweitwohnungen, son- dern auch der Anteil der durch Zweitwohnungen genutzten BGF be- schränkt. Solange ein Wiederaufbau nicht zu einer Erweiterung der Wohneinheiten oder der BGF für Zweitwohnungen führe, widerspreche dies nicht dieser Bestimmung. Hier sei jedoch eine vollständige Umnut- zung zu Zweitwohnungen vorgesehen. 4. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 20. August 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, die angefochtene Verfügung vom 30. Juli 2013 sei zu wi- derrufen und aufzuheben und dem Gesuch vom 18. Juli 2013 betreffend Verlängerung der Baubewilligung sei stattzugeben. Der Gemeinde X._____ sei vorab an die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts durch das Gericht die Möglichkeit einzuräumen, die Verfügung vom

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30. Juli 2013 in Wiedererwägung zu ziehen. Begründend führte der Be- schwerdeführer was folgt aus:

• Sowohl die Baubewilligung als auch die Bewilligung der Projektände- rung seien rechtskräftig.

• In seinem Gesuch um Verlängerung der Baubewilligung vom 18. Juli 2013 habe er auf den Umstand hingewiesen, wonach beim vorliegen- den Projekt nur die bestehende Bausubstanz durch eine neue ersetzt werden solle. Zwar weise das neue Projekt in der Anzahl Wohnungen eine Mehrzahl gegenüber den bestehenden Gebäulichkeiten auf (fünf statt drei), die BGF des neuen Gebäudes betrage aber lediglich 19 m2 mehr als bestehend. Auf diese Mehrfläche könnte mittels einer Projek- tänderung verzichtet werden. Ebenso hätten die unternommenen Ver- kaufsbemühungen bisher nicht den gewünschten Erfolg gebracht.

• Im Erstreckungsgesuch sei die Gemeinde ersucht worden, vor Erlass einer Verfügung ein persönliches Gespräch mit dem Bauherrn zu führen zwecks Erörterung des Sachverhalts. Dabei hätte durchaus ver- einbart werden können, dass beispielsweise eine Wohnung der Erst- wohnungspflicht unterstellt werden solle. Davon sei nicht Gebrauch gemacht worden, obwohl dies mit dem Baufachchef vorgängig erörtert worden sei. Die Gemeinde habe eine willkürliche, pauschale, nicht genügend abgewogene und auf die konkrete Situation abgestützte Ent- scheidung getroffen. Davon zeuge eine schriftliche Stellungnahme des zuständigen Baufachchefs, woraus ersichtlich sei, dass die Verfügung der Gemeinde vom 30. Juli 2013 ohne sein Wissen ergangen sei, ob- wohl er Mitglied des Gemeindevorstands sei. Zudem sei die Feststel- lung des Baubeginns bei Schnurgerüstabnahme vorliegend ebenfalls willkürlich. Zutreffender wäre die Feststellung des Baubeginns bei Be- ginn des Totalabbruchs der bestehenden Gebäulichkeiten. Willkürlich erscheine auch die Feststellung der Gemeinde, wonach es sich beim Bauprojekt um eine vollständige Umnutzung zu Zweitwohnungen hand- le. Das bestehende Gebäude sei seit Ende 2011 nicht mehr ganzjährig bewohnt und stehe seit Frühling 2012 leer.

• Das vorliegende Bauprojekt sei von Bauprojekten, welche eine vollständige Neuerstellung von Gebäulichkeiten auf bisher nicht bean- spruchtem Bauland beabsichtigten, abzugrenzen, gehe es doch hier um den Wiederaufbau bestehender Bausubstanz. Es werde nicht neues Bauland vernichtet, sondern die bestehende alte Substanz ersetzt. Der Dorfkern würde ein in energetischer Sicht moderndes Gebäude erhal- ten, welches dem Dorfcharakter eine Auffrischung gäbe. Hier stünde der Gemeinde ein pflichtgemässer Ermessensspielraum zu.

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• Er habe das Verlängerungsgesuch genügend begründet, um eine an- gemessene Verlängerung zu erhalten. Zwar bestehe kein Rechtsan- spruch auf Verlängerung. Jedoch sollte auch die Gemeinde hier ein gewisses Interesse an einer Verlängerung haben. 5. Am 26. August 2013 stellte der Beschwerdeführer ein Wiedererwägungs- gesuch an die Gemeinde X._____. Dieser sei vorab der Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts durch das Verwaltungsgericht die Möglichkeit einzuräumen, ihre Verfügung vom 30. Juli 2013 in Wiedererwägung zu ziehen. 6. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 17. September 2013 die Abweisung der Be- schwerde.

• Es habe am 16. September 2013 eine Besprechung mit dem Be- schwerdeführer stattgefunden. Dabei seien weder erhebliche neue Tat- sachen namhaft gemacht worden, die zur Zeit der Verfügung bereits beständen hätten, noch seien neue Erwägungen in Betracht gezogen worden. Sie werde die angefochtene Verfügung nicht in Wiedererwä- gung ziehen, weshalb das Verwaltungsgericht über die Beschwerde ur- teilen solle.

• In der jetzigen Nachbarschaft Y._____ sei das Baugesetz der Gemein- de Y._____ vom 19. Juli 2011 weiterhin anwendbar, da noch kein ein- heitliches Baugesetz für die Gemeinde X._____ bestehe. Das Grund- buchamt habe eine neue Nummerierung der Grundstücke in der Ge- meinde X._____ vorgenommen. Die ehemalige Parzelle 298 trage nun die Grundstücknummer 7298 in der Gemeinde X._____.

• Im Übrigen verweise sie auf ihre Erwägungen im angefochtenen Ent- scheid vom 30. Juli 2013. 7. Am 23. September 2013 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen fest.

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• Es stimme, dass an der Besprechung vom 16. September 2013 keine Einigung habe erzielt werden können. Die Gemeinde verweigere will- kürlich die Zustimmung zum Verlängerungsgesuch. Er habe Kenntnis von Baubewilligungen für Zweitwohnungen, welche ebenfalls nach dem

11. März 2012 erteilt und verlängert worden seien. Davon hätten auch die Vertreter der Gemeinde X._____ Kenntnis.

• Der Baufachchef der Gemeinde X._____ habe anlässlich der Bespre- chung vom 16. September 2013 Ausführungen gemacht, welche nicht kongruent mit seinen schriftlichen Ausführungen ihm gegenüber seien. Dies dürfe nicht einfach so hingenommen werden.

• Anlässlich der Besprechung habe die Gemeinde ausgeführt, eine Ver- längerung könnte auch dann nicht bewilligt werden, wenn das Projekt auf die BGF des bestehenden Gebäudes redimensioniert würde oder der Bauherr bereit wäre, eine Wohnung der Erstwohnungspflicht zu un- terstellen. Die Gemeinde habe gesagt, er solle ein neues Baugesuch einreichen, welches eine Reduktion der BGF auf die bestehenden Mas- se zum Inhalt hätte, welches wohl gestützt auf den Besitzstand geneh- migt werden könnte. Dies sei für ihn nachteilig. Er hätte weitere Baube- willigungsgebühren zu bezahlen und würde Gefahr laufen, dass zwei der fünf Wohnungen der Erstwohnungspflicht zu unterstellen wären (das bestehende Gebäude habe drei Wohnungen). Zudem bestehe die Gefahr von Baueinsprachen seitens der Nachbarschaft.

• Hier werde ein bestehendes Gebäude am gleichen Ort wieder aufge- baut. Es werde alte durch neue Bausubstanz ersetzt. Er verweise auf Art. 12 ff. des in der Vernehmlassung befindlichen ZwG, wonach alt- rechtliche Wohnungen im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutz- fläche ohne Nutzungsbeschränkung erneuert, umgebaut oder wieder aufgebaut werden könnten. Auch eine geringfügige Erweiterung sei möglich. Zudem sei auf die Bestimmungen des Hofstattrechts hinge- wiesen. 8. Am 30. September 2013 hielt auch die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest.

• Es sei nicht willkürlich entschieden worden. Sodann entspreche die Be- hauptung des Beschwerdeführers, er habe Kenntnis von Baubewilli- gungen für Zweitwohnungen, welche nach dem 11. März 2012 erteilt und auch verlängert worden seien, und die Behörde der Gemeinde X._____ hätte davon Kenntnis erhalten, was diese nicht abgestritten hätte, nicht den Tatsachen. Der Beschwerdeführer habe der Gemein-

- 7 - debehörde keinen konkreten Fall genannt, bei dem die Verlängerung einer solchen Bewilligung genehmigt worden sei und von dem er per- sönlich Kenntnis habe.

• Die Baubehörde habe jedes ihr in diesem Jahr eingereichte Gesuch auf Verlängerung einer Baubewilligung für Zweitwohnungen, welche nach dem 11. März 2012 aber vor dem 1. Januar 2013 erteilt worden sei, oh- ne Ausnahme abgelehnt und dies jeweils entsprechend begründet. Sie habe die Ablehnung der Verlängerungsgesuche auch damit begründet, dass Schaden von der Gemeinde abgewendet werden solle, der sich aus eventuellen Entschädigungsforderungen ergeben könnte, da sich Bewilligungsnehmer auf ihre Rechtssicherheit bzw. den Vertrauens- schutz berufen könnten, falls eine entsprechende Verfügung zur Ver- längerung der Baubewilligung auf Beschwerde hin aufgehoben werden sollte. Werde in einer anderen Gemeinde eine andere Praxis ange- wandt, sei das deren Sache.

• Gemäss Praxis des Verwaltungsgerichtes Graubünden des Jahres 2012 hätten auch in Gemeinden, die den 20 % Zweitwohnungsanteil bereits überschritten hätten, bis zum 31. Dezember 2012 noch Baube- willigungen für die Erstellung neuer Zweitwohnungen erteilt werden können. Auch der Gemeindevorstand Y._____ habe bis zum 1. Januar 2013 noch das bisherige Recht angewendet. Zudem habe das Verwal- tungsgericht entschieden, dass sowohl vor als auch nach dem 11. März 2012 eingereichte Baugesuche nach altem Recht zu beurteilen seien. Die ZwVO enthalte keine Übergangsbestimmungen für Baubewilligun- gen, die vor dem 1. Januar 2013 erteilt worden seien. Ab diesem Zeit- punkt erteilte Bewilligungen seien gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig. Aufgrund dieser Rechtslage sei die Bewilligung am 24. August 2012 erteilt worden. Das Bundesgericht habe in den Leitentscheiden vom 22. Mai 2013 unter anderem entschieden, Art. 75b Abs. 1 BV sei ab dem 11. März 2012 direkt anwendbar und enthalte ein Baubewilli- gungsverbot für Zweitwohnungen in allen betreffenden Gemeinden. Dies habe zur Folge, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 11. März 2012 und dem 31. Dezember 2012 in den be- treffenden Gemeinden erstinstanzlich erteilt worden seien, anfechtbar und ab dem 1. Januar 2013 erteilte Baubewilligungen nichtig seien. Hier liege unstreitig eine Bewilligung für Zweitwohnungen vor und der Zweitwohnungsanteil in der ehemaligen Gemeinde Y._____ wie auch in der heutigen Gemeinde X._____ liege über 20 %. Die Gemeindebehör- de X._____ habe sich bei der Verlängerung an das Recht zu halten, welches gemäss Bundesgerichtsentscheiden vom 22. Mai 2013 anzu- wenden sei. Durch diese Entscheide habe sich die Rechtsanwendung gegenüber der Praxis des Verwaltungsgerichtes aus dem Jahr 2012 entscheidend geändert. Diese Änderung bei der Rechtsanwendung gel-

- 8 - te auch für Entscheide der Gemeindebehörde X._____ betreffend Ver- längerung der Baubewilligung für Zweitwohnungen. Beim Entscheid über die Verlängerung einer Baubewilligung habe die Behörde das zum Zeitpunkt des Entscheids gültige Recht anzuwenden.

• Nach Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV wür- den sich die rechtlichen Voraussetzungen nochmals ändern. Sie könne aber nicht auf einen Entwurf des ZwG abstellen, das noch nicht in Kraft sei. Ebenso wenig könnten Diskussionsbeiträge in Zeitschriften als ge- setzliches Recht gelten. Weil Aussicht bestehe, dass unter einem zukünftigen ZwG das beschwerdeführerische Bauprojekt realisierbar sein könnte, hätten die Gemeindevertreter dem Beschwerdeführer am

16. September 2013 empfohlen, bis zum Inkrafttreten des ZwG zuzu- warten, um sein Projekt eventuell realisieren zu können. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:

1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Verfügung vom 30. Juli 2013, mit welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch des Beschwerdeführers vom 18. Juli 2013 um Verlängerung der Baubewilligung vom 24. August bzw. vom 20. Dezember 2012 abgewie- sen hat. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob das Verlängerungsgesuch des Beschwerdeführers von der Beschwerdegegnerin zu Recht abgewie- sen wurde respektive ob die Weigerung der Beschwerdegegnerin, die Baubewilligung zu verlängern, sachlich vertretbar ist oder gegen allge- meine Rechts- oder Verfassungsgrundsätze verstösst. Die Prozessvor- aussetzungen geben vorliegend zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist - unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen 1b und 1c - einzutreten.

- 9 - b) Zur Diskussion steht im vorliegenden Beschwerdeverfahren - wie gese- hen - die Rechtmässigkeit der angefochtenen Verfügung vom 30. Juli

2013. Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Beschwerdeschrift vom

20. August 2013 unter anderem auch den Widerruf der angefochtenen Verfügung. Ein Widerruf ist aber gemäss Art. 25 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) nur durch die Ver- waltungsbehörde, mithin die Baubehörde X._____, in Bezug auf einen rechtskräftigen Entscheid möglich. Da ein solcher vorliegend aber gerade nicht vorliegt, und überdies das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hierfür auch nicht zuständig wäre, kann auf den beschwer- deführerischen Antrag auf Widerruf der angefochtenen Verfügung nicht eingetreten werden. c) Hinsichtlich des Antrags des Beschwerdeführers, der Gemeinde X._____ sei vorab der Beurteilung des Sachverhalts durch das Gericht die Mög- lichkeit einzuräumen, die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung zu ziehen, ist festzuhalten, dass diesem Antrag bereits stattgegeben wurde. So hat die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 17. Sep- tember 2013 hinsichtlich des beschwerdeführerischen Wiedererwägungs- gesuchs vom 26. August 2013 ausgeführt, es habe am 16. September 2013 eine Besprechung mit dem Beschwerdeführer stattgefunden, bei welcher keine erheblich neuen Tatsachen namhaft gemacht worden sei- en, welche zurzeit der Verfügung bereits bestanden hätten. Auch seien keine neuen Erwägungen in Betracht gezogen worden, weshalb sie ihre angefochtene Verfügung nicht in Wiedererwägung ziehen werde. Vor die- sem Hintergrund ist aber der beschwerdeführerische Antrag, der Ge- meinde sei die Möglichkeit einzuräumen, ihren Entscheid in Wiedererwä- gung zu ziehen, gegenstandslos geworden. Folglich erübrigen sich weite- re diesbezügliche Ausführungen.

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2. a) Gemäss Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) erlöschen Baubewilligungen und BAB- Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die Bindung der Baubewilligung an eine bestimmte Geltungsdauer hat ihren berechtigten Grund. Die formell rechtskräftige Baubewilligung verschafft dem Bauherrn eine Vertrauensbasis, indem sie die Rechtslage stabilisiert. Auf der anderen Seite unterliegt aber das öffentliche Baurecht nicht selten starken Änderungen. Aus der Sicht der Öffentlichkeit besteht daher das Bedürfnis, nach einer bestimmten Zeit Klarheit darüber zu haben, ob das Bauvorhaben verwirklicht wird oder nicht. Analog sind in der Regel die Interessen der Nachbarn gelagert (vgl. ANDREAS BAUMANN, Das Baubewil- ligungsverfahren nach aargauischem Recht, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 140 f.; BALTHASAR HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 870 zu Art 88 des St. Gallischen Baugesetzes). Die für die Be- willigung zuständige Behörde kann die Geltungsdauer der Baubewilligung auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern (Art. 91 Abs. 2 letz- ter Satz KRG). Wenn sich aber die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid wesentlich verändert haben, ist die Verlängerung ausgeschlossen. Das KRG vermittelt den Gesuchstellern mit dieser "Kann-Vorschrift" auch bei einem begründeten Gesuch keinen Rechtsanspruch auf die Verlängerung einer Baubewilli- gung. Der Entscheid, ob eine Verlängerung gewährt wird, liegt vielmehr im pflichtgemässen Ermessen der Behörde. Die Verwaltungsbehörden dürfen das ihnen gesetzlich gewährte Ermessen indessen nicht nach Belieben ausüben. Sie sind dabei an die ratio legis, an Sinn und Zweck des im konkreten Fall anzuwendenden Rechtssatzes sowie an allgemeine Rechtsgrundsätze gebunden. Auf Grund dieser Bindung haben sie alle sachdienlichen und -erheblichen Interessen zu berücksichtigen und

- 11 - gegeneinander abzuwägen (BALTHASAR HEER, a.a.O., Rz. 875 zu Art 88 Abs. 3 des St. Gallischen Baugesetzes, das eine Art. 91 Abs. 2 KRG ent- sprechende "Kann-Vorschrift" enthält). b) Art. 51 Abs. 1 VRG beschränkt die Überprüfungsbefugnis des Verwal- tungsgerichtes auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensüber- schreitung oder -missbrauch sowie auf die Überprüfung der Sachverhalts- feststellung der Vorinstanz. Das Verwaltungsgericht kann nur dann ein- greifen, wenn sich der angefochtene Entscheid als sachlich unvertretbar erweist oder gegen allgemeine Rechts- und Verfassungsgrundsätze ver- stösst (vgl. zum Ganzen Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 08 93 vom 10. März 2009 E.2, R 07 1 vom 26. Juni 2007 E.4). 3. Zu prüfen ist nachfolgend wie einleitend erwähnt, ob die Weigerung der Gemeinde, die Baubewilligung vom 24. August bzw. vom 20. Dezember 2012 zu verlängern, sachlich vertretbar ist oder gegen allgemeine Rechts- oder Verfassungsgrundsätze verstösst. a) Der Beschwerdeführer beruft sich einerseits auf den Besitzstand und macht geltend, dass beim vorliegenden Projekt nur die bestehende Bau- substanz durch eine neue ersetzt werden solle. Der Beschwerdeführer räumt indessen selber ein, dass er sein Baugesuch nicht gestützt auf den Besitzstand respektive das Hofstattrecht gestellt hat. Den bei den Akten liegenden Unterlagen ist denn auch zu entnehmen, dass der Beschwer- deführer am 30. Juli 2012 ein „normales“ Baugesuch eingereicht hat, wel- ches zudem - wie der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift sel- ber einräumt - 19 m2 BGF mehr konsumiert und überdies zwei Wohnun- gen mehr aufweist als der Besitzstand beinhaltet. Seine Behauptung, es werde im Endresultat bloss die bestehende Bausubstanz durch eine neue

- 12 - ersetzt, belegt er zudem in keiner Weise. Vor diesem Hintergrund kann der Beschwerdeführer aber aus dem Besitzstand respektive dem Hofstatt- recht nichts zu seinen Gunsten ableiten. b) Weiter beruft sich der Beschwerdeführer auf Treu und Glauben. Der Bau- fachchef habe ihm gegenüber schriftliche Zusicherungen gemacht, wel- che mit dem heutigen Verhalten der Gemeinde nicht kongruent seien. Dementsprechend ist nachfolgend zu prüfen, ob durch das Verhalten des Baufachchefs eine Vertrauensgrundlage geschaffen wurde, aufgrund de- rer die ersuchte Verlängerung der Baubewilligung hätte erteilt werden müssen. Der Grundsatz des Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 der Bundesverfas- sung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) bedeutet, dass die Privaten einen Anspruch darauf haben, in ihrem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in ein anderes, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwal- tungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 627). Auf Auskünfte, die sich hinterher als unzutreffend erweisen, darf sich der Empfänger berufen und die verantwortliche Behörde muss sich so verhalten, als ob die Aus- kunft richtig gewesen wäre, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind: • (1) Die Auskunft wurde vorbehaltlos in einer konkreten Situation mit Bezug auf eine bestimmte Person erteilt; • (2) Die Behörde war zur Auskunftserteilung zuständig oder der Bürger durfte sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten; • (3) Die Unrichtigkeit der Auskunft war nicht ohne weiteres erkennbar;

- 13 - • (4) Aufgrund der Auskunft wurden Dispositionen getroffen, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können; dabei muss die Auskunft für die nachteilige Disposition kausal gewesen sein; • (5) Die relevante Rechts- und Sachlage hat seit der Auskunftserteilung keine Änderungen erfahren. Doch selbst dann, wenn diese Voraussetzungen alle erfüllt sind, steht nicht fest, ob der Private mit seiner Berufung auf Treu und Glauben durchdringen kann. Es müssen das Interesse an der richtigen Durchset- zung des objektiven Rechts und jenes des Vertrauensschutzes gegenein- ander abgewogen werden. Überwiegt das öffentliche Interesse an der Anwendung des positiven Rechts, muss sich der Bürger diesem unterzie- hen (ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, a.a.O., Rz. 668-696; PIERRE TSCHANNEN/ULRICH ZIMMERLI/MARKUS MÜLLER, Allgemeines Ver- waltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2009, § 22 Rz. 15; BGE 116 Ib 185 E.3c; Ur- teil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 09 22 vom

8. Dezember 2009 E.2). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Infolge fehlender Zuständigkeit des Baufachchefs zur Erteilung von Zusicherungen bezüg- lich Verlängerung einer Baubewilligung könnte sich der Beschwerdeführer vorliegend selbst dann nicht auf den Vertrauensschutz berufen, wenn der Baufachchef - wie vom Beschwerdeführer behauptet - fehlerhafte Zusi- cherungen erteilt hätte. Denn die für die Schaffung einer Vertrauens- grundlage erforderliche behördliche Zuständigkeit ist nach Lehre und Rechtsprechung nur dann gegeben, wenn die Auskunft erteilende Behör- de den Entscheid in der Sache hätte treffen können, oder wenn der Be- schwerdeführer in guten Treuen davon ausgehen durfte, dies sei der Fall. Vorliegend erhellt, dass der Baufachchef als einzelnes Mitglied der Bau- behörde für die Erteilung von Zusicherungen in Bezug auf die Verlänge-

- 14 - rung von Baubewilligungen nicht befugt und zuständig ist, und vom Be- schwerdeführer auch nicht aus zureichenden Gründen als zuständig er- achtet werden durfte, was vom Beschwerdeführer denn auch nicht gel- tend gemacht wird (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kan- tons Graubünden R 08 53 vom 14. Juli 2009 E.3b; PVG 1996 Nr. 35 E.2c). Überdies hat der Baufachchef gemäss Beilage 4 des Beschwerde- führers lediglich Empfehlungen betreffend des weitere Vorgehens abge- geben, nicht aber - wie vom Beschwerdeführer behauptet - Zusicherun- gen. Zudem macht der Beschwerdeführer weder geltend noch weist er nach, dass er aufgrund des E-Mail-Verkehrs mit dem Baufachchef von Anfang August 2013 irgendwelche Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden könnten. Dementsprechend liegt vorliegend offenkundig keine Verletzung des Gebots von Treu und Glauben in Form des Vertrauensschutzes im Sinne von Art. 9 BV vor. c) Schliesslich macht der Beschwerdeführer eine Ungleichbehandlung mit anderen Petenten für eine Baubewilligungsverlängerung geltend, indem er vorbringt, er habe Kenntnis von Baubewilligungen für Zweitwohnungen, welche ebenfalls nach dem 11. März 2012 erteilt und verlängert worden seien. Da der Beschwerdeführer seine diesbezügliche - von der Be- schwerdegegnerin bestrittene - Behauptung indes weder substantiiert noch bewiesen hat, ist auf diese Behauptung nicht weiter einzugehen. d) Offen gelassen werden kann sodann - weil für den Verfahrensausgang ohne jegliche Bedeutung - die Beurteilung der vom Beschwerdeführer er- hobenen Rüge, wonach die Beschwerdegegnerin den Zeitpunkt des Bau- beginns bei Schnurgerüstabnahme willkürlich festgelegt habe. Denn es geht im vorliegenden Beschwerdeverfahren einzig um die Frage der Rechtmässigkeit der Verfügung vom 30. Juli 2013, mit welcher das Ver- längerungsgesuch des Beschwerdeführers von der Beschwerdegegnerin

- 15 - abgewiesen wurde, und nicht um allfällige Fragen bezüglich verpasster Fristen. Ohne Belang sind schliesslich auch die Ausführungen des Be- schwerdeführers, wonach der Dorfkern durch das geplante Bauprojekt in energetischer Sicht ein den Dorfcharakter auffrischendes, modernes Ge- bäude erhalten würde sowie auch die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Ungleichbehandlung mit Baugesuchen für die Neuerstellung von Gebäulichkeiten auf bisher nicht beanspruchtem Bauland. Denn es geht vorliegend nicht um die Erteilung einer Baubewilligung, sondern um die Erteilung einer Bewilligung für die Verlängerung einer Baubewilligung, wo aber die vom Beschwerdeführer vorgebrachten Argumente nicht massgebend sind. Ebenso ist klar, dass der Beschwerdeführer aus dem blossen Entwurf eines zukünftigen Zweitwohnungsgesetzes (ZwG) nichts für sich ableiten kann.

4. a) Wie einleitend bereits dargestellt kann die für die Bewilligung zuständige Behörde die Geltungsdauer der Baubewilligung auf begründetes Gesuch hin gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG angemessen verlängern. Haben sich in- des die massgebenden rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse seit dem Bauentscheid wesentlich verlängert, ist eine Baubewilligungsverlän- gerung ausgeschlossen. b) Im vorliegenden Fall wurden die Bau- und die Projektänderungsbewilli- gung am 24. August bzw. am 20. Dezember 2012 erstinstanzlich und rechtskräftig erteilt, somit im Zeitraum zwischen dem 11. März und

31. Dezember 2012. Gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligungserteilung (24. August/20. Dezember 2012) haben sich weder die tatsächlichen Ver- hältnisse noch die Rechtslage geändert. Geändert hat sich indessen die Auslegung der massgeblichen Verfassungsbestimmungen von Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV. Entscheidend ist dabei, dass der schon seit dem 11. März 2012 geltende Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV die Vorschrift

- 16 - enthält, dass Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem

1. Januar des auf die Annahme von Art. 75b BV folgenden Jahres (1. Ja- nuar 2013) und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen (noch unbestimmt) erteilt werden, nichtig sind. Die Baubewilligung vom 24. Au- gust bzw. vom 20. Dezember 2012 enthält unstreitig keine Nutzungsbe- schränkung in Bezug auf Zweitwohnungen. Ebenso unbestritten wurde sie zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 erteilt. Unbe- stritten ist weiter, dass das Gesuch um Verlängerung der Baubewilligung vom Beschwerdeführer am 18. Juli 2013 gestellt wurde und dass die Ge- meinde X._____ unter den Geltungsbereich von Art. 75b BV fällt (vgl. An- hang der Verordnung über Zweitwohnungen [ZwVG; SR 702]). Dement- sprechend hätte aber die Baubewilligung vom 24. August bzw. vom

20. Dezember 2012 im Jahr 2013 - ohne Nutzungsbeschränkung bezüg- lich Zweitwohnungen - nicht mehr erteilt werden können und nach dem vorstehend Gesagten hinsichtlich Besitzstand bzw. Hofstattrecht sowie hinsichtlich der nicht vorliegenden Verletzung des Gebots von Treu und Glauben in Form des Vertrauensschutzes und der nicht gegebenen Un- gleichbehandlung auch nicht erteilt werden müssen. Folglich lag es im Ermessen der Gemeinde, die Baubewilligung, welche zur Zeit des ange- fochtenen Entscheides - wie gesehen - nicht mehr hätte erteilt werden dürfen, nicht zu verlängern. Ihre Entscheidung, das Gesuch um Verlänge- rung der Baubewilligung diesbezüglich wie ein am 18. Juli 2013 gestelltes Baugesuch zu behandeln, ist sachlich vertretbar und verstösst nach dem Gesagten nicht gegen allgemeine Rechts- oder Verfassungsgrundsätze. 5. Vor dem Hintergrund des vorstehend Gesagten erweist sich die ange- fochtene Verfügung vom 30. Juli 2013 als rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde führt. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwer- deführers. Gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG wird Bund, Kanton und Gemein-

- 17 - den sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorlie- gend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend

- aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘000.--

- und den Kanzleiauslagen von Fr. 356.-- zusammen Fr. 2‘356.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]