Erwägungen (1 Absätze)
E. 2 a) Zu prüfen bleibt, ob für die geplante Überbauung die Zustimmung aller in die AZ-Einheit BG S. involvierten Grund- eigentümer erforderlich ist. Bei der Beurteilung der sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen ist von Art. 56 BG auszugehen. Danach gilt als anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste, baulich noch nicht ausgenutzte Grundstücksfläche inner- halb der Bauzone (Abs. 1). Grundstücke, die in der gleichen Bau- zone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar angrenzen oder ledig- lich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen werden, so- fern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bau- parzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden (Abs. 2).
b) Gestützt auf Abs. 1 dieser Bestimmung geht die Ge- meinde davon aus, dass unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit, AZ-Einheit genannt, zusammengefasst werden dürften. Die sich daraus ergebende Gesamtfläche diene dann als Grund- lage für die Berechnung der AZ, unabhängig davon, wo auf der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wie viel 25
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 164 jede Parzelle dafür effektiv an BGF zur Verfügung gestellt habe. Massgebend sei einzig, dass auf der Gesamtfläche die zonen- gemässe AZ nicht überschritten werde. Die AZ-Einheit über meh- rere Grundstücke werde somit gleich behandelt, wie wenn nur ein einziges Grundstück bestünde. Davon zu unterscheiden sei der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes Baugrundstück BGF transportiert werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen dürfe. Vorliegend leitet sie im konkreten Fall daraus ab, dass nach der Rückübertragung von BGF auf die Bauparzelle 4326 sämt- liche an der AZ-Einheit BG S. beteiligten Eigentümer über die Ver- wendung der zusätzlichen BGF beschliessen müssten, weil diese nicht nur der Bauparzelle, sondern der AZ-Einheit zukomme. Ihr kann nicht gefolgt werden.
c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die ge- nannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechen- bare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ mit einbe- zogen werden können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen « Miteinbezug» die zonenge- mässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonen- gemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal sol- ches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. ei- nes virtuellen Grundstückes) bildet.
d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Ein- heit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z. B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 [ dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen und nicht etwa von einer Parzelle auf eine « AZ-Einheit» oder von einer « AZ-Einheit»
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 165 auf eine andere « AZ-Einheit», transportiert wird. Was die Ge- meinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Ge- setz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetz- liche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungs- transport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht vorgesehen, und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamt- fläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden muss.
e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ-Einheiten kann die Gemeinde aus den in die Baubewilligungen aufgenommenen Auflagen (grundbuchli- che Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentums- beschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn überhaupt, als privatrechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist Sache des Zivilrichters.
f) Können mangels gesetzlicher Grundlage die AZ-Einhei- ten weder ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die Berechnung der zulässigen AZ dienen, ist es auch nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzelnen Parzellen auf andere die Zu- stimmung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu for- dern. Dies im konkreten Fall umso weniger, als eingestandener- massen mit dem Bauvorhaben weder die in der « AZ-Einheit BG S.» noch vorhandene freie BGF noch der (gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG mögliche) Bonus (Erhöhung um max. 15 %) bean- sprucht werden muss. Aus den Grundbuchanmeldungen, wonach bei allen späteren Bauvorhaben auf den beteiligten Parzellen die- selben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bil- den müssten, lässt sich im Übrigen allenfalls ableiten, dass die be- teiligten Vertragspartner (Grundeigentümer und Gemeinde) einen privatrechtlichen Anspruch darauf haben, dass auf den einbezoge- nen Grundstücken die AZ insgesamt nicht mehr als in der fragli- chen Bauzone zulässig (zonengemässe AZ plus 15 %) realisiert wird. Eine derartige privatrechtliche Vereinbarung wäre für die Ge- meinde im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht massgebend; im konkreten Fall umso weniger, als – wie bereits dargelegt – eine Überschreitung der AZ im Bereich der AZ-Einheit
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 166 BG S. gar nicht zur Diskussion steht. Im Lichte des Dargelegten ist daher festzuhalten, dass für das von der Gemeinde verlangte Zu- stimmungserfordernis keine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. R 05 59 Urteil vom 11. November 2005
Volltext (verifizierbarer Originaltext)
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 163 Baugesuch. Erfordernis der Zustimmung aller Eigentümer einer AZ-Einheit. Fehlende gesetzliche Grundlage.
– Weil AZ-Einheiten mangels gesetzlicher Grundlage we- der ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die Berechnung der zulässigen AZ dienen können, ist es auch nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzel- nen Parzellen einer AZ-Einheit auf andere die Zustim- mung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu fordern. Domanda di costruzione. Necessità dell’accordo di tutti i proprietari di un’unità IS. Assenza di una base legale.
– Poiché, in assenza di una base legale, le unità IS non for- mano virtualmente un fondo e non possono neppure servire come superficie per il calcolo dell’IS ammissibile, non è neppure permesso, per dei trasferimenti dello sfruttamento da singole particelle di un’unità IS ad altre richiedere l’accordo degli altri proprietari fondiari di una unità IS. Erwägung:
2. a) Zu prüfen bleibt, ob für die geplante Überbauung die Zustimmung aller in die AZ-Einheit BG S. involvierten Grund- eigentümer erforderlich ist. Bei der Beurteilung der sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen ist von Art. 56 BG auszugehen. Danach gilt als anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste, baulich noch nicht ausgenutzte Grundstücksfläche inner- halb der Bauzone (Abs. 1). Grundstücke, die in der gleichen Bau- zone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar angrenzen oder ledig- lich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen werden, so- fern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bau- parzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden (Abs. 2).
b) Gestützt auf Abs. 1 dieser Bestimmung geht die Ge- meinde davon aus, dass unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit, AZ-Einheit genannt, zusammengefasst werden dürften. Die sich daraus ergebende Gesamtfläche diene dann als Grund- lage für die Berechnung der AZ, unabhängig davon, wo auf der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wie viel 25
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 164 jede Parzelle dafür effektiv an BGF zur Verfügung gestellt habe. Massgebend sei einzig, dass auf der Gesamtfläche die zonen- gemässe AZ nicht überschritten werde. Die AZ-Einheit über meh- rere Grundstücke werde somit gleich behandelt, wie wenn nur ein einziges Grundstück bestünde. Davon zu unterscheiden sei der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes Baugrundstück BGF transportiert werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen dürfe. Vorliegend leitet sie im konkreten Fall daraus ab, dass nach der Rückübertragung von BGF auf die Bauparzelle 4326 sämt- liche an der AZ-Einheit BG S. beteiligten Eigentümer über die Ver- wendung der zusätzlichen BGF beschliessen müssten, weil diese nicht nur der Bauparzelle, sondern der AZ-Einheit zukomme. Ihr kann nicht gefolgt werden.
c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die ge- nannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechen- bare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ mit einbe- zogen werden können (angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen « Miteinbezug» die zonenge- mässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf (um max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonen- gemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal sol- ches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit (i.S. ei- nes virtuellen Grundstückes) bildet.
d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Ein- heit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z. B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 [ dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen und nicht etwa von einer Parzelle auf eine « AZ-Einheit» oder von einer « AZ-Einheit»
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 165 auf eine andere « AZ-Einheit», transportiert wird. Was die Ge- meinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Ge- setz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetz- liche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungs- transport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht vorgesehen, und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamt- fläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden muss.
e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ-Einheiten kann die Gemeinde aus den in die Baubewilligungen aufgenommenen Auflagen (grundbuchli- che Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentums- beschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn überhaupt, als privatrechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist Sache des Zivilrichters.
f) Können mangels gesetzlicher Grundlage die AZ-Einhei- ten weder ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die Berechnung der zulässigen AZ dienen, ist es auch nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzelnen Parzellen auf andere die Zu- stimmung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu for- dern. Dies im konkreten Fall umso weniger, als eingestandener- massen mit dem Bauvorhaben weder die in der « AZ-Einheit BG S.» noch vorhandene freie BGF noch der (gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG mögliche) Bonus (Erhöhung um max. 15 %) bean- sprucht werden muss. Aus den Grundbuchanmeldungen, wonach bei allen späteren Bauvorhaben auf den beteiligten Parzellen die- selben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bil- den müssten, lässt sich im Übrigen allenfalls ableiten, dass die be- teiligten Vertragspartner (Grundeigentümer und Gemeinde) einen privatrechtlichen Anspruch darauf haben, dass auf den einbezoge- nen Grundstücken die AZ insgesamt nicht mehr als in der fragli- chen Bauzone zulässig (zonengemässe AZ plus 15 %) realisiert wird. Eine derartige privatrechtliche Vereinbarung wäre für die Ge- meinde im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht massgebend; im konkreten Fall umso weniger, als – wie bereits dargelegt – eine Überschreitung der AZ im Bereich der AZ-Einheit
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 166 BG S. gar nicht zur Diskussion steht. Im Lichte des Dargelegten ist daher festzuhalten, dass für das von der Gemeinde verlangte Zu- stimmungserfordernis keine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. R 05 59 Urteil vom 11. November 2005