PKG 1998 7

26 Geräteraumes mit Heizöllager auf der Parzelle 30 m erkannt hat. Was das Ausmass der Zurückversetzung anbelangt, so kann auf die vorstehenden Feststellungen unter lit. a verwiesen werden. Demnach muss das Gelände beziehungsweise eine allfällige Baute nach dem Abbruch beziehungsweise der Zurückversetzung des Geräteraumes in einem 2,5 m breiten Streifen entlang der gemeinsamen Parzellengrenze 29/30 im Bereich der heute sicht- baren Aussenwand mit Türe und mindestens 0,8 m tiefer zu stehen kommen als diese Aussenwand und darf regelmässig hangwärts auslaufend erst 3,6 m weiter hinten das heutige Niveau der Terrassenoberfläche erreichen. ZF 98 18 Urteil vom 18. Mai 1998 7 - Haftung in Notariatssachen (Art. 9bis VG, Art. 45 Nota- riatsverordnung). Zur Belehrungsspflicht des Notars. Haf- tung des Kantons Graubünden in casu bejaht zufolge ungenügender Rechtsbelehrung (Rechtsfolge-Belehrung) über die Tragweite eines im Grundbuch vorgemerkten li- mitierten Rückkaufsrechts. Sachverhalt: Mit Kaufvertrag vom 19. Juli 1990 verkaufte die Baulandgenossen- schaft P, welche die Förderung der Ansiedlung neuer Einwohner in der Ge- meinde P bezweckt, den Eheleuten H. und M. B. die Parzelle Nr. 53 (heute Nr. 461) des Grundbuches der Gemeinde P In den Ziffern 3 und 4 der wei- teren Vertragsbestimmungen wurde Folgendes vereinbart:

3. Die Käufer verpflichten sich zur Wohnsitznahme in der Gemeinde P. (...). Die Käufer können das Wohnsitzerfordernis im Falle, dass sie von P wegziehen, dadurch erfüllen, dass sie das Haus an eine Familie (mindestens 3 Personen) verkaufen oder vermieten, welche ihrerseits in P Wohnsitz nimmt.

4. Für den Fall, dass die Käufer die Verpflichtungen gemäss Ziff 3 nicht erfüllen, steht der Verkäuferin ein Rückkaufsrecht zu:

a) (...);

b) das Rückkaufsrecht ist für 10 Jahre im Grundbuch von P vorzu- merken;

c) (...);

d) die überbaute Liegenschaft ist von der Rückkaufsberechtigten mit 80% des amtlichen Verkehrswertes (Verkehrswert im Zeitpunkt der Ausübung des Rückkaufsrechts) zu entschädigen;

e) (...);

f) (...).

27 Dieser Kaufvertrag wurde in der Folge im Grundbuch eingetragen und das vereinbarte limitierte Rückkaufsrecht vorgemerkt. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. November 1993 verkauften die Eheleute B. die oben aufgeführte Liegenschaft mit dem in der Zwischenzeit darauf erstellten Wohnhaus zum Preise von Fr. 825000.- an den in Kanada wohnhaften M. K. Der Käufer wurde sowohl in den Ver- tragsverhandlungen als auch bei der öffentlichen Beurkundung des Kauf- vertrages durch seinen Treuhänder K. vertreten. Der beurkundende Notar hatte in seinem Schreiben an die Parteien vom 28. Oktober 1993 bezüglich des Rückkaufsrechts ausgeführt, dass er davon ausgehe, dass dieses nicht zum Zuge kommen werde; allenfalls könne Herr B. zur Beschleunigung bei der Genossenschaft einen Verzicht einholen. Im Kaufvertrag wurde das Rückkaufsrecht gestützt auf den vom Notar eingeholten Grundbuchauszug aufgeführt mit dem Hinweis: «Vormerkungen: 1. Rückkaufsrecht zG Bau- landgenossenschaft mit einer Vormerkungsdauer von 10 Jahren, 23.7.1990, B 20.» Auf Anzeige der Handänderung durch das Grundbuchamt vom 16. Februar 1994 hin übte die Baulandgenossenschaft P das zu ihren Gunsten vorgemerkte Rückkaufsrecht aus. Nachdem sich M. K. gegen die Rücküber- tragung sperrte,-sprach das Bezirksgericht P mit Urteil vom 26. März 1996 der Baulandgenossenschaft das Eigentum an der Parzelle Nr. 461 Zug um Zug gegen Bezahlung eines Rückkaufspreises von Fr. 560800.- zu. M. K. instanzierte am 25. November 1996 eine Verantwortlichkeits- klage gegen den Kanton Graubünden. Das Bezirksgericht P hiess die Klage im Betrage von Fr. 404125.60 zuzüglich Zins gut. Das Kantonsgericht wies die gegen dieses Urteil eingereichte Berufung ab aufgrund folgender Erwägungen:

1. M. K. macht zur Begründung seiner Klage eine ungenügende Rechtsbelehrung über das vorgemerkte Rückkaufsrecht durch den verur- kundenden Notar geltend. Gemäss Art. 45 der Notariatsverordnung (NV; BR 210.350) richtet sich die Verantwortlichkeit der Notare nach den Vor- schriften des kantonalen Gesetzes über die Verantwortlichkeit der Behörden und Beamten und die Haftung der öffentlich-rechtlichen Körperschaften (VG; BR 170.050). Alle Klagen aus diesem Gesetz werden im Zivilprozess- verfahren durchgeführt (Art. 20 VG), und ein direktes Klagerecht des ge- schädigten Dritten gegen die fehlbaren Behörden und Beamten ist ausge- schlossen (Art. 11 VG). Nach Art. 9 bis VG ist der Kanton pflichtig, Dritten Ersatz zu leisten für Schaden, den die patentierten Notare oder Grund- buchverwalter bei Beurkundungen widerrechtlich und schuldhaft verursacht haben. Soweit das Verantwortlichkeitsgesetz keine Vorschriften aufstellt, findet hierbei der Abschnitt des Obligationenrechtes über die unerlaubten

28 Handlungen ergänzende Anwendung (Art. 21 VG). Zu prüfen ist demnach im Folgenden, ob die Voraussetzungen für die Entstehung eines haftpflicht- rechtlichen Schadenersatzanspruches - Schaden, Kausalzusammenhang, Wi- derrechtlichkeit, Verschulden - im vorliegenden Fall vorhanden sind, wobei die Grundsätze, welche Praxis und Rechtsprechung zu Art. 41 OR entwickelt haben, herangezogen werden können. All dies hat die Vorinstanz richtig er- kannt, und auch beide Parteien gehen denn davon aus. Der Systematik der vorinstanzlichen Erwägungen folgend soll dabei vorab das Element der Wi- derrechtlichkeit behandelt werden, ist doch dieses auch nach Auffassung des Berufungsklägers der umstrittenste Punkt.

a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes gilt ein Verhalten dann als widerrechtlich, wenn es gegen geschriebene oder ungeschriebene Gebote oder Verbote der Rechtsordnung verstösst, die dem Schutze des ver- letzten Rechtsgutes dienen. Ein solches Gebot ist der Schutz der Vermö- gensgüter der Parteien durch die Urkundsperson. Ein Verstoss gegen die Sorgfaltspflicht, die Verletzung einer beurkundungsrechtlichen Amtspflicht, die zu einem Vermögensschaden führt, ist daher widerrechtlich und stellt ei- nen haftungsbegründenden Tatbestand dar (vgl. Ruf, Notariatsrecht, Lan- genthal 1995, S. 284; Brückner, Schweizerisches Beurkundungsrecht, Zürich 1993, Rz 611). Die Rechtsbelehrungspflicht des Notars gehört zu den bundesrecht- lichen Minimalvorschriften. Eine unvollständige materielle Belehrung kann gegebenenfalls zur vermögensrechtlichen Verantwortlichkeit des Notars führen (Ruf, a.a.O., S. 235 f.). Belehrungsfehler sind dann haftungsbegrün- dend, wenn sie sich in mangelhafter inhaltlicher Gestaltung des beurkun- deten Rechtsgeschäftes oder in mangelhafter Durchführung des protokol- lierten Verfahrens auswirken; zu diesen Fehlern gehört auch mangelhaft gewährter Schutz vor Unbedacht, wenn wegen unterlassener Belehrung ein Geschäft zustande kommt, das im Klienteninteresse richtigerweise hätte un- terbleiben sollen (Brückner, a.a.O., Rz 624). Die Urkundsperson hat deshalb die zu Urkund erklärenden Personen im erforderlichen Umfange zu beleh- ren. Die zu erteilende Belehrung umfasst dabei die verfahrensrechtliche Be- lehrung, die Urkunden-Erläuterung, die Rechtsfolgen-Belehrung und die Ungewöhnlichkeits-Belehrung (Brückner, a.a.O., Rz 1725). Zu unterschei- den ist die Belehrung von der Beratung. Unter Letzterem wird der Vergleich verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten verstanden, wobei diese Varianten den Parteien gemäss ihren zivil- und öffentlich- rechtlichen Eigenheiten, Vor- und Nachteilen, Chancen und Risiken von der Urkundsperson erläutert werden. Die zureichend belehrten Parteien

29 wissen, was sie tun. Die umfas- send beratenen Parteien wissen zudem, warum sie gerade dieses und nicht etwas anderes tun. Die Belehrung ist nur zu erteilen, soweit dies erforder- lich ist, damit die Beteiligten die für die Beurkundung nötigen Kenntnisse

29 haben. In diesem Umfang ist die Belehrung seitens der Beteiligten unver- zichtbar, darf doch der Schutz vor Unbedacht nicht dadurch zunichte ge- macht werden, dass eine schutzbedürftige Partei auf die Belehrung verzich- ten zu wollen erklärt. Die Belehrungspflicht leitet sich aus dem Sinn und Zweck der öffentlichen Beurkundung ab und gilt folgerichtig - wie bereits einleitend erwähnt - von Bundesrechts wegen auch in jenen Kantonen, de- ren Beurkundungserlasse nur eine notarielle Befragung der Erschienenen bzw. die Ermittlung des Parteiwillens durch eigene notarielle Wahrnehmung vorschreiben (Brückner, a.a.O., Rz 1728 ff.). Im Bereiche der materiellen Be- lehrung ist für den vorliegenden Fall im Speziellen die Rechtsfolgen-Beleh- rung von Interesse. Diese umfasst die Erläuterung der rechtlichen Rahmen- bedingungen und Konsequenzen der Beurkundung (Bewilligungs- und Zustimmungserfordernisse, bestimmte Steuerfolgen, Auslösung von Vor- kaufsrechten etc.). Die Rechtsfolgen-Belehrung ist mit konkretem Bezug auf das zu beurkundende Geschäft, nicht als abstrakte Erörterung des gel- tenden Gesetzes- und Verordnungsrechts zu erteilen. Die Urkundsperson hat auf die mit einzelnen Rechtsfolgen typischerweise verbundenen Risiken hinzuweisen, wobei als Risiko in diesem Zusammenhang jede wesentliche ungünstige Abweichung der rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen des beurkundeten Geschäftes von jenen Erwartungen der Klientschaft zu verstehen ist, welche für die Urkundsperson erkennbar sind oder von ihr an- genommen werden müssen (Brückner, a.a.O., Rz 1745 f.). Bei Grundstück- käufen hat die Urkundsperson die Vertragsparteien insbesondere über die aus dem Grundbuch ersichtliche Rechtslage zu belehren. Hiezu gehört der Inhalt des Hauptbuches, ferner derjenige der das Grundstück belastenden Dienstbarkeiten und vorgemerkten Rechte Dritter. Die Belehrung über den grundbuchlich ausgewiesenen Rechtszustand ist dabei an keine bestimmte Form gebunden. Ein mündlicher Hinweis auf die für die Parteien, nament- lich die Erwerberin, wichtigen Punkte genügt. Auch über den Inhalt von Dienstbarkeitslasten braucht nicht durch Vorlesung wörtlicher Fassungen belehrt zu werden, sondern es genügt mündliche Zusammenfassung des We- sentlichen (Brückner, a.a.O., Rz 2433 ff.). Ob und in weichem Umfang zur Erfüllung der Belehrungspflicht ein Tätigwerden der Urkundsperson erfor- derlich ist, hat die Urkundsperson schliesslich aufgrund der Natur des be- treffenden Geschäftes und aufgrund des Wissensstandes der erklärenden Personen zu beurteilen. Die Urkundsperson hat deshalb in jedem Einzelfall abzuklären, wieviel belehrende Erläuterung die erschienenen Personen brauchen (Brückner, a.a.O., Rz 1772 ff.). - Im letzteren Zusammenhang wendet nun der Berufungskläger ein, dass der

30 Vertreter des Klägers, Treuhänder K., das Rückkaufsrecht bereits vor der Beurkundung im vollen Wortlaut kannte. Dass dem indes nicht so war, der Vertreter des Klägers mit- hin im Zeitpunkt der öffentlichen Beurkundung nicht um den Inhalt des

31 Rückkaufsrechtes und insbesondere auch um dessen Limitierung wusste, hat die Vorinstanz - ebenso wie den Umstand, dass der Notar gehalten gewesen wäre, sich darüber Gewissheit zu verschaffen, ob der allgemein praktizie- rende Treuhänder um die Bedeutung und Folgen eines Rückkaufsrechts wusste - überzeugend dargelegt. Um Wiederholungen zu vermeiden, kann hiefür deshalb grundsätzlich auf die entsprechenden Erwägungen des Be- zirksgerichtes P verwiesen werden (Art. 229 Abs. 3 ZPO). Die nachstehen- den Ausführungen verstehen sich insofern lediglich noch als Bekräftigung und Erwiderung zu einigen Vorhalten des Berufungsklägers anlässlich der Berufungsverhandlung. So liesse sich einmal die Liste der im vorinstanzli- chen Urteil aufgeführten Abweichungen des Kaufvertragsentwurfs von K. im Vergleich zum Kaufvertrag der Eheleute B. mit der Baulandgenossen- schaft P - wie dies bereits das Bezirksgericht festgestellt hat - ohne Weite- res fortführen. Insgesamt betrachtet erscheint jedenfalls der Entwurf derart dürftig, dass auszuschliessen ist, dass Treuhänder K. bei dessen Abfassung im Besitze des Kaufvertrages zwischen der Baulandgenossenschaft P und den Eheleuten B., in welchem das fragliche Rückkaufsrecht stipuliert war, gewe- sen ist. Entgegen der Behauptung des Berufungsklägers lässt sich denn auch aus den Aussagen der Zeugin M. B. - welche die Vorinstanz im Übrigen zu Recht als nicht unbefangen bezeichnete - nichts anderes ableiten, hat diese doch mitnichten bestätigt, K. den Inhalt der Rückkaufsbestimmung münd- lich mitgeteilt oder schriftlich übergeben zu haben. Vielmehr fällt auf, dass ihre Aussagen unbestimmt und ausweichend ausfielen. So gab sie lediglich an, die Rückkaufsbestimmung erwähnt zu haben, worauf dieser (Treuhänder K.) nicht gross reagiert habe; deshalb habe sie angenommen, dieser wisse, worum es gehe. Im Weiteren führte sie aus, speziell den Wortlaut des Rück- kaufsrechtes habe sie K. oder M. K. nie schriftlich mitgeteilt; indessen sei K. im Besitze von sämtlichen Verträgen gewesen. Weiter unten schwächt sie diese Aussage jedoch ab, indem sie angibt, sie gehe davon aus, dass dies (der Kaufvertrag zwischen der Baulandgenossenschaft und den Eheleuten B. vom Juli

1990) der Kaufvertrag war, den sie K. übergeben habe. Schliesslich gab die Zeugin vor, zu wissen, dass sie mit K. über das Rückkaufsrecht ge- sprochen habe. Sie wisse jedoch nicht mehr, ob sie es so erwähnt habe, dass dieses Rückkaufsrecht kein Problem darstelle. Auf jeden Fall werde sie ge- sagt haben, dass man diesbezüglich mit der Baulandgenossenschaft

32 reden müsse und dass dies dann in ihren Augen kein Problem darstelle. Sie hätte das Gefühl gehabt, dass man mit der Baulandgenossenschaft reden könne und dass man dieses Problem auf irgendwelche Art lösen könne. Sie sei da- von ausgegangen, dass man sich mit der Baulandgenossenschaft hätte eini- gen können. Diese letzteren Aussagen legen in ihrer Gesamtheit und ange- sichts der übrigen Umstände die Vermutung nahe, dass die Eheleute B. den einmal gefundenen, interessierten Käufer nicht mehr von der Angel lassen

33 wollten und ihn deshalb nicht über den wahren Inhalt des Rückkaufsrechts informierten, sondern ihn in den Glauben versetzten, dass es diesbezüglich keine Probleme gebe, sofern das Haus bzw. eine Wohnung an eine Familie mit Kindern vermietet werde (vgl. hiezu auch die Aussage des Zeugen K., S. 4 Mitte). Darauf deutet im Übrigen auch dessen weitere, offenbar auch vom Berufungskläger nicht angezweifelte Aussage, wonach auf die Frage des Notars anlässlich der Beurkundung, wie es mit dem Rückkaufsrecht der Baulandgenossenschaft stehe, Herr B. sofort geantwortet habe, dies sei in Ordnung; er habe mit der Baulandgenossenschaft deswegen Kontakt aufge- nommen. Dieses Verhalten der Eheleute B. mag dabei durchaus in der Hoff- nung und Annahme erfolgt sein, dass sich die Baulandgenossenschaft dies- falls letztlich dann schon nicht quer legen werde. Damit liesse sich im Übrigen auch die Suche einer Familie mit Kindern als Mieter erklären. Je- denfalls aber spricht Letzteres entgegen der Auffassung des Berufungsklä- gers sicher nicht dafür, dass K. vom vollen Wortlaut des Rückkaufsrechtes Kenntnis hatte. Ein starkes Indiz dafür, dass Letzterer nicht um den Inhalt des Rückkaufsrechtes wusste, ist schliesslich zweifellos auch die Vermutung, dass der Kaufvertrag diesfalls sicherlich nicht - oder jedenfalls nicht ohne entsprechende Sicherungen - zustande gekommen wäre, bestand doch sei- tens des Klägers offensichtlich keinerlei zeitliche Dringlichkeit oder auch nur eine irgend geartete Notwendigkeit, gerade dieses Objekt zu erwerben. Mit der Vorinstanz ist demnach davon auszugehen, dass der Kläger im Zeit- punkt der Beurkundung den Inhalt des Rückkaufsrechtes nicht kannte. Da- von hatte grundsätzlich auch der Notar auszugehen. Er durfte sich daher nicht auf die Aussage von H. B. verlassen, die Baulandgenossenschaft sei froh, wenn eine Familie mit drei Kindern komme, mit dem Rückkaufsrecht sei mithin alles in Ordnung, und sich in der Folge mit der auf einen fragen- den Blick erfolgten Erklärung des klägerischen Vertreters begnügen, dass in diesem Falle alles in Ordnung sei (vgl. Aussage des Zeugen K., S. 5 oben). Denn zu den Aufgaben des Notars gehört in dieser Hinsicht eben gerade, die Parteien vor Unbedacht zu schützen und diesen Schutz nicht dadurch zu- nichte machen lassen, dass eine Partei unter dem Einfluss der anderen - wel- che den Abschluss sucht und möglicherweise bestrebt ist, kritische Punkte gar nicht in Erscheinung treten zu lassen - auf eine Belehrung verzichten zu wollen erklärt. Der Notar hat deshalb den Wissensstand der erschienenen Personen abzuklären und er hätte sich im vorliegenden Fall jedenfalls ver- gewissern müssen, ob auch der klägerische Vertreter den Inhalt des Rück- kaufsrechts kannte und sich über dessen Tragweite bewusst war. Bereits die- se Unterlassung stellt eine Verletzung einer beurkundungsrechtlichen Amtspflicht dar, welche eine Rechtswidrigkeit zu begründen vermag, gehört doch zu den haftungsbegründenden Belehrungsfehlern auch ein mangelhaft gewährter Schutz vor

Unbedacht. Dagegen wendet der Berufungskläger im J1

32 Wesentlichen ein, dass Notar D. durch sein Schreiben an die Parteien vom

28. Oktober 1993, in welchem er klar auf das vorgemerkte Rückkaufsrecht hingewiesen habe, seiner Belehrungspflicht in durchaus genügender Weise nachgekommen sei. Vorab ist in diesem Zusammenhang festzustellen, dass Notar D. den Inhalt des vorgemerkten Rückkaufsrechtes nicht kannte, sich seine Belehrung eigenen Angaben zufolge bloss auf den Grundbuchauszug stützte. Dieser vertritt denn des Weiteren auch die Ansicht, dass es Sache der Parteien gewesen wäre, sich hierüber genau zu informieren, nachdem sie vom ihm auf das Rückkaufsrecht aufmerksam gemacht worden seien und er darauf hingewiesen habe, dass allenfalls ein Verzicht einzuholen sei. Dem ist indessen entgegenzuhalten, dass die Rechtsfolgen-Belehrung mit Bezug auf das zu beurkundende Geschäft und nicht als abstrakte Erörterung des gel- tenden Gesetzesrechts zu erteilen ist. Der Notar hat demgemäss die Ver- pflichtung, die Urkundsparteien über den konkreten Vertragsinhalt sowie dessen rechtliche Ausgestaltung und rechtlichen Folgen aufzuklären. Um dies im vorliegenden Fall tun zu können, hätte er insbesondere auch den In- halt des Rückkaufsrechtes in Erfahrung bringen oder zumindest abklären und sich vergewissern müssen, ob die Parteien - und zwar auch der Käufer

- hierüber Kenntnis hatten und sich auch über die damit verbundene Trag- weite bewusst waren. Nachdem er dies jedoch unterlassen hat, konnte er nicht einmal beurteilen, ob der Käufer Kenntnis vom Inhalt sowie insbe- sondere auch von der Limitierung des Rückkaufsrechtes hatte und sich der damit verbundenen Tragweite und des Risikos bewusst war. Notar D. ver- mochte mithin gar nicht abzuschätzen, wieviel belehrende Erläuterung der Vertreter des Klägers brauchte. Unter diesen Umständen hätte er aber nicht auf weitergehende Abklärungen in dieser Hinsicht und nötigenfalls - wenn die Abklärungen ergeben hätten, dass der Wissenstand des Vertreters des Klägers in dieser Hinsicht nur ungenügend war - eben auch den Beizug des Wortlautes des Rückkaufsrechtes verzichten dürfen. An der Sache vorbei zielen die diesbezüglichen Hinweise des berufungsklägerischen Rechtsver- treters auf ein in ZGRG 3/97 wiedergegebenes Urteil des Bundesgerichtes vom 20. Februar 1997 (4C.458/1996) betreffend die Formpflicht beim Grund- stückkaufvertrag. Denn auch wenn die vollständige Wiedergabe der auf dem Grundstück lastenden Vormerkungen etc. in der öffentlichen Urkunde nicht zwingende Voraussetzung für die Gültigkeit des Kaufvertrages ist, ändert das nichts daran, dass der Notar die Parteien vorgängig über den Vertrags- inhalt aufzuklären hat. Der Verzicht auf die wörtliche Wiedergabe solcher Rechte ergibt denn überhaupt nur dann Sinn, wenn der Käufer

33 den genau- en Inhalt und Umfang der Belastung schon kennt oder darüber vom Notar vor der Verurkundung belehrt wurde (ZBGR 1966 S. 218). Dass hierbei die mündliche Zusammenfassung des Wesentlichen genügt hätte, hat entgegen der Behauptung des Berufungsklägers bereits die Vorinstanz festgestellt.

34 Das gegenteilige Verständnis der vorinstanzlichen Formulierung, «die Be- lehrung zum konkreten Inhalt» in dem Sinne, dass damit im Wortlaut gemeint sei, verträgt sich nicht mit einer auch nur einigermassen objektiven Leseart. Nach dem Gesagten hat somit das Bezirksgericht zu Recht angenommen, dass Notar D. der ihm obliegenden Belehrungspflicht nicht nachgekommen ist. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsklägers nicht zu genügen vermag unter diesem Aspekt der blosse Hinweis von Notar D. auf das Be- stehen eines vorgemerkten Rückkaufsrechtes in seinem Schreiben vom 28. Oktober 1993. Darin führte er lediglich aus, dass er davon ausgehe, dass das vorgemerkte Rückkaufsrecht zugunsten der Baulandgenossenschaft E nicht zum Zuge kommen werde. Allenfalls könne Herr B. zur Beschleunigung ei- nen Verzicht einholen. Diese Ausführungen vermochten beim Käufer in kei- ner Weise zur notwendigen Bewusstseinsbildung über ein derart heikles und risikoträchtiges Rechtsinstitut - was wiederum höhere Vorsichts- und Auf- klärungs- beziehungsweise Belehrungspflichten zur Folge hat - zu führen und ihm die rechtliche Tragweite aufzuzeigen, fehlte doch jeglicher Hinweis auf den konkreten Inhalt, die Rechtsfolgen und das allfällige Risiko bezüg- lich der Limitierung. Gegenteils erweckten die Ausführungen des Notars den unrichtigen Anschein, dass er den Inhalt des vorgemerkten Rückkaufs- rechtes kannte und in Kenntnis davon die Auffassung vertrat, dieses werde nicht greifen. Die Einholung eines allfälligen Verzichtes bei der Genossen- schaft wurde bloss als Mittel zur Beschleunigung des Geschäftsabschlusses dargestellt und nicht als Möglichkeit, ein tatsächlich vorhandenes Risiko zu vermeiden. Nachdem der Käufer jedoch nicht unter einem irgend gearteten Druck und insbesondere nicht unter einem Zeitdruck stand, hatte er keinen Grund, hierauf zu reagieren, und er durfte sich darüber hinaus aufgrund der übrigen Ausführungen des Notars - ein Repräsentant der Wahrheit und Un- parteilichkeit - in guten Treuen darauf verlassen, dass bezüglich des Rück- kaufsrechtes keinerlei Probleme auftauchen würden und dieses für ihn kei- ne weiteren Folgen zeitigen würde. Zusammenfassend kann somit fest- gehalten werden, dass der Notar der ihm obliegenden Rechtsbelehrungs- pflicht nicht nachgekommen ist, ihm mithin eine Verletzung seiner Sorg- faltspflicht, die unter anderem dem Schutze der Vermögensgüter der Ur- kundsparteien dient, vorzuwerfen ist und folglich ein widerrechtliches Verhalten vorliegt.

b) Eine weitere Voraussetzung für die vermögensrechtliche Haftung des Notars ist der adäquate Kausalzusammenhang zwischen der

35 notariellen Pflichtverletzung und dem eingetretenen Schaden (vgl. Brückner, a.a.O., Rz 612; Ruf, a.a.O., S. 289). Dass nun bei erfolgter Rechtsbelehrung der Ab- schluss des Kaufvertrages unterblieben wäre, das Vermögen des Klägers diesfalls grösser wäre, mithin die durch den Notar zu vertretende Unterlas- sung für den Schaden ursächlich war, liegt auf der Hand. Dagegen sowie

36 auch gegen die Verwerfung der Einwände, der Kausalzusammenhang sei durch Selbstverschulden - infolge unterlassener Vermietung des Hauses - und Drittverschulden - aufgrund des Verhaltens der Eheleute B. - unter- brochen worden, hat der Berufungskläger nichts vorgebracht, so dass darauf nicht weiter eingegangen zu werden braucht und auf die diesbezüglichen Er- wägungen der Vorinstanz (Urteil des Bezirksgerichtes P vom 24. Oktober 1997, S. 10 ff. Erw. 8) verwiesen werden kann. Indes machte der Berufungs- kläger vor Schranken des Kantonsgerichtes nunmehr geltend, der Kläger hätte die Möglichkeit gehabt, seinen Wohnsitz in die Schweiz zu verlegen, und diesfalls könne davon ausgegangen werden, dass die Baulandgenossen- schaft auf das Rückkaufsrecht verzichtet hätte, selbst wenn nur der Kläger mit seiner Frau in P Wohnsitz genommen hätte. So gesehen habe es sich der Kläger selber zuzuschreiben, dass er die Liegenschaft wieder an die Bau- landgenossenschaft habe zurück übereignen müssen, und durch dieses Selbstverschulden sei der Kausalzusammenhang unterbrochen worden. Ab- gesehen davon, dass ein Selbstverschulden unter diesem Gesichtspunkt auf- grund der aus dem Urteil des Bezirksgerichtes P vom

26. März 1996 i. S. der Baulandgenossenschaft P gegen M. K. bekannten Umstände - daraus ergibt sich, dass Letzterer in Kanada als Bauingenieur tätig ist und erklärtermas- sen von allem Anfang nur gedachte, in den nächsten Jahren jeweils seine Fe- rien in P zu verbringen - nicht einmal im Ansatz zu konstruieren ist, fehlen darüber hinaus in den Rechtsschriften hierüber jegliche Tatsachenbehaup- tungen, so dass dieses Vorbringen offensichtlich verspätet ist und deshalb nicht darauf eingegangen werden kann (vgl. Art. 82 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO i.V m. Art. 87 Abs. 3 ZPO und Art. 118 ZPO; Nay, Zivilprozessordnung des Kan- tons Graubünden mit Anmerkungen, Chur 1986, Anm. 2 zu Art. 118 ZPO mit Verweisen).

c) Die Haftung des Notar ist im Weiteren an die Voraussetzung ei- nes Verschuldens geknüpft. Das Verschulden ist immer ein menschliches Verhalten, das die Ursache des Schadens darstellt und als so tadelnswert an- gesehen wird, dass es die Haftung des Notars rechtfertigt. Grundsätzlich ge- nügt dabei jedes Verschulden. Mithin genügt eine fahrlässige Verletzung bzw. Nicht- oder Schlechterfüllung von Amtspflichten zur Begründung der vermögensrechtlichen Verantwortlichkeit, wobei angesichts des Monopol- charakters der Beurkundungsfunktion ein strenger Massstab anzulegen ist (vgl. Ruf, a.a.O., S. 286; Brückner, a.a.O., Rz 613 ff.). Dies gilt im konkreten Fall umso mehr, als Rückkaufsrechte recht heikel und in ihrer Tragweite und ihren Folgen schwer überblickbar sind. Wie bei der Frage der Widerrecht- lichkeit ausgeführt, die oft in einem engen Zusammenhang mit dem Ver- schulden steht (vgl. Ruf, a.a.O., S. 288), hat Notar D.

37 dem Kläger im Zu- sammenhang mit dem vorgemerkten Rückkaufsrecht keinen Schutz vor Unbedacht zuteil werden lassen und ist der ihm obliegenden Rechtsbeleh-

35 rungspflicht nicht nachgekommen. Nachdem er es hierbei unterlassen hat, überhaupt abzuklären und sich zu vergewissern, ob der Käufer bzw. dessen Vertreter vom Inhalt des Rückkaufsrechtes Kenntnis hatte und sich über die damit verbundene Tragweite bewusst war, liess sein Verhalten im Weiteren offenkundig jenes Mass an Sorgfalt missen, das unter den gegebenen Um- ständen objektiv geboten gewesen wäre, hat er mithin jene Sorgfalt ausser Acht gelassen, die sich jeder vernünftigen Urkundsperson in jener Situation aufgedrängt hätte. Die Vorinstanz hat somit auch das Vorliegen eines Ver- schuldens des Notars zu Recht bejaht.

d) Der Schaden im haftpflichtrechtlichen Sinne besteht in einer Ver- mögensverminderung. Diese entspricht der Differenz zwischen dem nach dem schädigenden Ereignis festgestellten Stand des Vermögens des Geschä- digten und dem Stand, den das Vermögen - ohne das schädigende Ereignis

- hypothetisch hätte (vgl. Ruf, a.a.O., S. 288). Das Vorliegen eines derartigen Schadens im Sinne einer Vermögenseinbusse wird nun vom Berufungsklä- ger in keiner Weise bestritten. Hingegen macht er geltend, dass der Schaden nicht als unfreiwillig betrachtet werden könne. Dass sich indessen die Ver- mögensverminderung gegen den Willen des Klägers eingestellt hat, kann an- gesichts des Urteils des Bezirksgerichtes P vom 26. März 1996, mit welchem der Baulandgenossenschaft trotz der Abwehrhaltung des Klägers das Ei- gentum an der fraglichen Liegenschaft gegen Bezahlung eines Rückkaufs- preises von bloss Fr. 560 800.- zugesprochen wurde, nicht zweifelhaft sein, und dieses Urteil muss sich der Berufungskläger als Eingerufener in jenem Prozess ohne Weiteres entgegenhalten lassen. Soweit der Berufungskläger im vorliegenden Zusammenhang schliesslich einwendet, der Kläger habe freiwillig darauf verzichtet, nach P zu ziehen, kann auf die vorstehenden Ausführungen in Ziffer 1. b) der Erwägungen verwiesen werden. Zusammenfassend kann nach dem Gesagten somit festgehalten wer- den, dass die Vorinstanz das Vorliegen der einzelnen Elemente der vermö- gensrechtlichen Verantwortlichkeit zu Recht bejaht hat, der Kanton Graubünden somit gemäss Verantwortlichkeitsgesetz schadenersatzpflichtig ist. ZF 97 84 Urteil vom 27. Januar 1998