PKG 1998 17

61 17 - Stockwerkeigentum; Verwalter (Art. 712q ff. ZGB). Das Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Stock- werkeigentümergemeinschaft weist organschaftliche und schuldrechtliche Elemente auf. Der (schuldrechtliche) Ver- waltervertrag wird nicht ohne weiteres mit der Beendi- gung der organschaftlichen Funktion (Nichtwiederwahl nach Ablauf der Amtsdauer) aufgelöst, sondern bedarf der Liquidation nach schuldrechtlichen Regeln (in casu Ent- schädigungsanspruch nach Ablauf der Amtsdauer bis zur Nichtwiederwahl bejaht). Aus den Erwägungen:

2. Beschwerdethema bildet allein die Frage, ob - wie dies die Vorin- stanz annahm und deshalb die Klage auf Rückerstattung guthiess - sämtli- che im Jahre 1995 ausgeführten Tätigkeiten des Beklagten als Verwalter der StWEG Strada mit dem Pauschalhonorar für das Jahr 1994 abgegolten wa- ren oder ob der Beschwerdeführer für das Jahr 1995 zu Recht ein anteils- mässiges Verwaltungshonorar bezogen hat. Für den letzteren Fall nicht be- anstandet wurde die Höhe der getätigten Honorarbezüge von Fr. 6392.80, und nicht geltend gemacht wurde eine Schlechterfüllung des Verwalterver- trages, so dass darauf nicht eingegangen werden muss und diesfalls die Kla- ge vollumfänglich abzuweisen ist.

3. Die Rechtsbeziehungen zwischen dem Verwalter und der Stock- werkeigentümergemeinschaft sind im Gesetz nur in Teilbereichen geordnet. Eine generelle Charakterisierung der Rechtsstellung des Verwalters fehlt. Infolge der allgemeinen Verweisung von Art. 712m Abs. 2 ZGB auf das Ver- einsrecht, aufgrund der Tatsache auch, dass der Verwalter wie ein körper- schaftliches Organ in der Regel durch Versammlungsbeschluss bestellt wird, sowie ganz allgemein angesichts der körperschaftlichen Ausgestaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, liegt es jedoch nahe, das Wesen der Be- ziehungen zwischen Verwalter und Stockwerkeigentümergemeinschaft ana- log demjenigen zwischen Vorstand/Verwaltung einerseits und Körperschaft andererseits zu erfassen. Hier geht die herrschende Lehre bekanntlich da- von aus, dass zum organkreativen Wahlakt (Beschluss der Gesellschafter- versammlung und Annahme seitens des Gewählten) der Abschluss eines Verwaltervertrages hinzukommen müsse. Bezüglich der Rechtsstellung des Organs nimmt sie aber das Vorliegen eines einheitlichen, organschaftliche und schuldrechtliche Elemente aufweisenden Rechtsverhältnisses an (vgl. Meier-Hayoz/Rey, Berner

62 Kommentar, Bern 1988, N 34 zu Art. 712q ZGB). Wenngleich diese Konstruktion nicht von der Qualifizierung des Rechtsver- hältnisses in Bezug auf die Abgrenzung zwischen Organstellung, Auftrag und Arbeitsvertrag enthebt, kann sie doch per analogiam für das Stockwerk-

63 eigentumsrecht übernommen werden, wobei immerhin zu beachten ist, dass sich aufgrund der fehlenden Organeigenschaft des Verwalters eine teilweise unterschiedliche Ausgestaltung im Vergleich zur Rechtsstellung des Exe- kutivorgans einer juristischen Person ergeben kann. Das als Einheit zu betrachtende Rechtsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Stockwerk- eigentümergemeinschaft hat seine feste Basis eindeutig im Stockwerkeigen- tumsrecht, wird jedoch regelmässig durch besondere individuelle Vereinba- rungen ergänzt (z.B. hinsichtlich Amtsdauer und Entschädigung für ge- leistete Arbeit). Ins Gewicht fällt die Unterscheidung von organschaftlichen und schuldrechtlichen Komponenten innerhalb des einheitlichen Verwalter- verhältnisses vor allem bei dessen Begründung und Beendigung (Meier- Hayoz/Rey, a.a.O., N 36 zu Art. 712q ZGB; Honsell/Vogt/Geiser, Kommen- tar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Basel 1998, N 3 zu Art. 712q ZGB). All dies hat die Vorinstanz richtig erkannt und auch zutreffend fest- gehalten, dass sich die Frage, ob der Beklagte Anspruch auf eine anteils- mässige Entschädigung für das Jahr 1995 hat oder nicht, nach dem zwischen den Parteien vereinbarten schuldrechtlichen Verwaltungsvertrag beurteilt. Im Beschwerdeverfahren unbestritten geblieben ist des Weiteren auch die vorinstanzliche Feststellung, dass die organschaftliche Funktion des Be- klagten zufolge Ablaufs der ordentlichen zweijährigen Amtsdauer und der Nichtwiederwahl anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 27. März 1995 auf diesen Zeitpunkt hin - und nicht etwa mit Ablauf des Ge- schäftsjahres, welches gemäss Benutzungs- und Verwaltungsreglement der StWEG Strada mit dem Kalenderjahr übereinstimmt - endete. Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz indes darin, dass damit ohne weiteres auch das schuldrechtliche Verhältnis zwischen den Parteien beendet wurde, geht doch das Rechtsverhältnis zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Verwalter auch durch den ordentlichen Beendigungsgrund des Zeit- ablaufs nicht ohne weiteres unter, sondern bedarf noch der Beendigung gemäss den schuldrechtlichen Regeln, muss mithin der Verwaltervertrag li- quidiert werden. Hierbei hat der Verwalter gegenüber der Stockwerk- eigentümergemeinschaft unter anderem Anspruch auf Befreiung von allen in Ausführung der Verwaltertätigkeit eingegangenen Verbindlichkeiten, auf Auslagenersatz und das ausstehende Honorar, während der Stockwerk- eigentümergemeinschaft vor allem Ablieferungsansprüche zustehen (vgl. Meier-Hayoz, a.a.O., N 36 ff. zu Art. 712r ZGB; Honsell/Vogt/Geiser, a.a.O., N 1 zu Art. 712r ZGB).

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4. Der Verwaltervertrag kommt zwischen dem gewählten Verwalter und der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer zustande. In der Regel wird vor oder nach dem Bestellungsbeschluss ein Vertreter der Stockwerk- eigentümergemeinschaft mit dem Verwalter die Vertragsbedingungen aus-

65 handeln. Inhalt des Verwaltervertrages, welcher auch formfrei zustande kommen kann, bildet unter anderem die Regelung von Vertragsbeginn, Ver- tragsdauer und Vertragsbeendigung, die Regelung der Entschädigung sowie der Aufgaben des Verwalters (Meier-Hayoz/Rey, a.a.O., N 48 ff. zu Art. 712q ZGB). Im vorliegenden Fall kann der Inhalt des zwischen den Parteien ab- geschlossenen Verwaltervertrages einem Schreiben der StWEG Strada an die Firma Frischknecht und Hofmann vom 23. Mai 1978 entnommen wer- den, wurden doch darin die diesbezüglich an einer Sitzung vom 16. Mai 1978 mündlich getroffenen Vereinbarungen festgehalten und bestätigt. Danach übernahm der Beklagte beziehungsweise dessen Rechtsvorgängerin die Ver- waltung der StWEG Strada per 1. Juni 1978, vorerst für ein Jahr mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Bereits im damaligen Zeitpunkt festge- halten war zudem, dass ab 1979 die Vertragsdauer jeweils um zwei Jahre - entsprechend der Amtsdauer

- verlängert würde. Für die vom Verwalter zu erbringenden Dienstleistungen (Kaufmännische Verwaltung, Überwachung des Hauswartes, Technische Überwachung, Vorschläge für Erneuerungen und Reparaturen, Leitung und Einberufung der GV, Diverse Sitzungen mit dem Beirat) wurde ein Pauschalhonorar von Fr. 5200.- pro Jahr vereinbart, welches während der gesamten Vertragsdauer lediglich der Teuerung ange- passt wurde. - Aufgrund der vorstehenden Gegebenheiten ist nun anzuneh- men, dass das schuldrechtliche Vertragsverhältnis zwischen den Parteien je- weils um zwei Jahre vom 1. Juni bis 1. Juni verlängert wurde. Nachdem sich den Akten des Weiteren keine Anhaltspunkte für eine Kündigung des Ver- waltungsmandates auf einen früheren Zeitpunkt hin ergeben, lief der Ver- waltervertrag erst am 1. Juni 1995 aus. Der Beklagte hat denn im Jahre 1995 auch unbestrittenermassen noch diverse vereinbarte Leistungen erbracht und hatte dementsprechend - eine Schlechterfüllung wurde von den Klä- gern nicht geltend gemacht - bis zu diesem Tag auch einen Anspruch auf das vereinbarte anteilsmässige Honorar. Dagegen bringt die Vorinstanz in diesem Zusammenhang der Argumentation der Klägerin folgend vor, dass die im Jahre 1995 vom Verwalter ausgeführten Tätigkeiten (Jahresabschluss 1994; Budgetierung für das Jahr 1995; Vorbereitung, Einberufung, Durch- führung und Protokollierung der Stockwerkeigentümerversammlung 1995) sich auf das Geschäftsjahr 1994 bezogen hätten und folglich mit der Bezah- lung des Pauschalhonorars für jenes Jahr bereits abgegolten seien. Hierbei wird indes einmal übersehen, dass etwa die Verantwortlichkeit des Verwal- ters gegenüber der Stockwerkeigentümergemeinschaft auch noch im

66 Jahre 1995 gegriffen hätte und im Januar 1995 durch die Verwaltung Zahlungen für, die StWEG Strada getätigt wurden. Insbesondere aber ist entgegen der Auffassung der Vorinstanz kein Hinweis darauf vorhanden, dass mit den jeweils jährlich in Rechnung gestellten und bezahlten Pauschalhonoraren

64 auch die über das Geschäftsjahr hinaus gehenden Leistungen der Verwal- tung bis zur nächsten Stockwerkeigentümerversammlung bzw. bis zum Juni des folgenden Jahres abgegolten sein sollten. Vielmehr ist diesbezüglich mangels einer gegenteiligen Behauptung oder eines anderen Hinweises da- von auszugehen, dass im Jahre 1978 das Verwalterhonorar bloss pro rata temporis bezahlt wurde und in der Folge die Pauschalentschädigung der Verwaltung jeweils für ein Geschäftsjahr budgetiert, in Rechnung gestellt und bezahlt wurde. Dass damit bloss die Leistungen des Verwalters für das jeweilige Geschäftsjahr abgegolten wurden, ergibt sich denn beispielsweise auch aus der entsprechenden Rechnung für das Geschäftsjahr 1994 vom 26. Januar 1995 (KB 48). Die im Jahre 1995 durch die Verwaltung erbrachten Leistungen waren demnach entgegen der Auffassung der Klägerin und der Vorinstanz nicht bereits durch das Verwaltungshonorar für das Jahr 1994 ab- gegolten, so dass der Beklagte für die Zeit bis zum Ablauf des Verwalter- vertrages einen Anspruch auf die vereinbarte anteilsmässige Entschädigung hatte. Nachdem im Übrigen - wie bereits ausgeführt - die Höhe der von die- sem hierfür getätigten Bezüge nicht bestritten wurde und damit auch nicht Gegenstand des Verfahrens bildete, ist die Klage in Gutheissung der Be- schwerde vollumfänglich abzuweisen. ZF 97 44 Urteil vom 29. April 1998 18 - Grunddienstbarkeit; Bestimmung von Inhalt und Umfang (Art. 738 ZGB). Zu den Bestimmungsgründen Grund- bucheintrag, Erwerbsgrund und Ausübung während län- gerer Zeit und zu ihrem Verhältnis untereinander. Ein im Grundbuch unter dem Stichwort «dretg da via» eingetra- genes, im Erwerbsgrund ebenso umschriebenesWegrecht umfasst aufgrund der konkreten Umstände - auf halber Strecke zum herrschenden Grundstück endender Fahr- weg - das Wenden, nicht aber das Parkieren von Fahrzeu- gen am Ende des Weges. Aus den Erwägungen:

2. Gemäss Art. 738 Abs. 1 ZGB ist der Grundbucheintrag, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich ergeben, für die Bestimmung des In- halts einer Dienstbarkeit massgebend. Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit sodann aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und im guten Glauben ausgeübt worden ist (Art. 738 Abs. 2 ZGB). Ist

65 der genaue Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit strittig, schreibt Art. 738 ZGB somit ei- ne Reihenfolge vor, nach welcher der Richter diesen zu bestimmen hat: