JTAPI/898/2025, Genf

Erwägungen (57 Absätze)

E. 1 Conformément à l’art. 43 al. 2 de la loi genevoise sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 (LEx-GE - L 7 05), le Tribunal administratif de première instance est compétent pour statuer sur toute demande d’indemnité pour expropriation matérielle.

E. 2 Selon l’art. 58 LEx-GE, le tribunal doit statuer dans sa décision sur toutes les questions qui lui ont été soumises, dans les limites de sa compétence (al. 1). La décision rappelle les conclusions des parties, s’il en a été formulé (al. 2). Elle précise, autant que possible, les éléments dont le tribunal a tenu compte dans ses évaluations et appréciations, en particulier les éléments de dommages qu’il a cru devoir prendre en considération dans la fixation des indemnités (al. 3). Les terrains expropriés sont taxés spécialement pour chaque parcelle (al. 4).

E. 2.1 ; ATA/439/2022 du 26 avril 2022 consid. 2c; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 2, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1 et 3.2).

E. 2.3 ; 125 II 326 consid. 5c; 122 II 326 consid. 5c; arrêts du Tribunal fédéral 1C_275/2018 du 15 octobre 2019 consid. 2.3; 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1; Enrico RIVA, op. cit., art. 5 n. 184).

E. 3 Par ailleurs, selon l’art. 61A LEx-GE, la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) s’applique dans le silence de la LEx-GE.

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E. 4 Le requérant demande tout d’abord son audition.

E. 4.5 ; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1747-1748).

E. 5 Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; 145 I 167 consid. 4.1; 142 III 48 consid. 4.1.1).

E. 6 Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1; ATA/1257/2024 du 28 octobre 2024 consid. 2.1; ATA 1181/2024 du 8 octobre 2024 consid. 2.1). Ce refus d’instruire ne viole le droit d’être entendu des parties que si l’appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). Le droit d’être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l’issue du litige (ATF 141 III 28 consid. 3.2.4; ATA/1073/2024 du 10 septembre 2024, consid. 2.1).

E. 7 Enfin, le droit d’être entendu ne comprend pas le droit d’être entendu oralement ni celui d’entendre des témoins (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_372/2021 du 26 janvier 2023 consid. 2.3; ATA/1021/2024 du 27 octobre 2024 consid. 4.1; ATA/1327/2024 du 12 novembre 2024, consid. 2.1) ni à la tenue d’une inspection locale, en l’absence d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1).

E. 8 Dans la règle, l'audition d'un membre d'une instance spécialisée ne se justifie pas lorsque cette instance a émis un préavis versé à la procédure (ATA/569/2024 du 7 mai 2024 consid. 6.1; ATA/1279/2023 du 28 novembre 2023 consid.

E. 9 Dans une procédure initiée sur requête d'un administré, celui-ci est censé motiver sa requête en apportant tous les éléments pertinents; il n'a donc pas un droit à être encore entendu par l'autorité avant que celle-ci ne prenne sa décision, afin de pouvoir présenter des observations complémentaires. Reste réservée l'hypothèse où l'autorité entendrait fonder sa décision sur des éléments auxquels l'intéressé ne

E. 9.5 ; 131 II 151 consid. 2.1; 131 II 728 consid. 2; 125 II 431 consid. 3a; 123 II 481 consid. 6a; 121 II 417 consid, 4a; pour la première fois : ATF 91 I 329 consid. 3; arrêts 1C_435/2020 du 5 mai 2021 consid. 3.2; 1C_653/2017 du 12 mars 2019 consid. 2.2; 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1 et les références respectives).

E. 10 En l’espèce, le tribunal constate que le requérant demande son audition soit sur des éléments non pertinents (par exemple pour expliquer à la suite de quelles divisions a été constituée la parcelle n° 1______), soit sur des éléments devant faire l’objet d’une démonstration juridique (par exemple pour justifier le fait que le calcul de l’indemnité devrait se fonder sur la valeur vénale de la parcelle, et non sur son prix d’acquisition). Dans ces conditions, l’audition du requérant ne se justifie pas.

E. 11 Sur le fond, il convient tout d’abord de rappeler le cadre légal cantonal en matière d’indemnité pour expropriation.

E. 12 A teneur de l’art. 2 LEx-GE, peuvent faire l'objet de l'expropriation : les droits réels immobiliers (propriété et droits réels restreints), les droits immobiliers résultant des dispositions légales en matière de rapports de voisinage, les droits personnels portant sur des immeubles, qu'ils appartiennent à des communes, à des établissements publics ou à des particuliers, ainsi que les droits à bâtir résultant des schémas de répartition et de localisation de tels droits figurant dans les plans localisés de quartier ou résultant de l'accord du département du territoire et de tous les propriétaires concernés qui pourrait s'y substituer et qui doivent être exercés sur une autre surface que celles correspondant aux parcelles auxquelles ils sont attachés (al. 1). L’expropriation peut être totale ou partielle, définitive ou temporaire (al. 2).

E. 13 L’expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière (art.

E. 14 Quant à la nature de l’indemnité, l’art. 15 LEx-GE stipule que sous réserve des dispositions légales qui prévoient un autre mode de dédommagement (notamment art. 711, al. 2, code civil) et des conventions qui peuvent intervenir entre les parties, l’indemnité est payable en argent sous la forme d’un capital (al. 1).

E. 15 Selon l’art. 18 al. 1 LEx-GE, sont pris en considération, pour la fixation de l’indemnité, tous préjudices subis par l’exproprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. En conséquence, l’indemnité comprend :

a) la pleine valeur vénale du droit exproprié;

b) en outre, en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante;

E. 15a la pleine valeur vénale du droit exproprié;

E. 15b en outre, en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante;

E. 15c le montant de tous autres préjudices, non réparés par les indemnités allouées en vertu des deux lettres qui précèdent, pour autant que ces préjudices peuvent être prévus, dans le cours normal des choses, comme une conséquence de l’expropriation.

E. 16 L’art. 21 LEx-GE prévoit qu’en cas d’expropriation partielle il n’est pas accordé d’indemnité de dépréciation pour la partie restante, lorsque la dépréciation se trouve

E. 17 Ces dispositions sont également applicables en cas d’expropriation matérielle (art. 43 al. 2 LEx-GE).

E. 18 En l’occurrence, le requérant soutient que l’adoption par le Conseil d’État, le ______ 2023, du plan de site n° 20______ du village de B______ et de son règlement, abrogeant et remplaçant le précédent plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981, équivaut à une expropriation matérielle de ses parcelles n° 2______ et n° parcelle n° 1______.

E. 19 Il convient donc tout d’abord de rappeler les bases légales et la jurisprudence qui entourent et définissent la notion d’expropriation matérielle.

E. 20 À teneur de l’art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), la propriété est garantie. La garantie de la propriété ne garantit pas la propriété de manière illimitée, mais uniquement dans les limites qui lui sont imposées par l’ordre juridique dans l’intérêt public (ATF 146 I 70 consid. 6.1; 145 II 140 consid. 4.1). Comme tout droit fondamental, celle-ci peut être restreinte aux conditions fixées à l’art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est grave, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité. L’atteinte au droit de propriété est tenue pour particulièrement grave lorsque la propriété foncière est enlevée de force ou lorsque des interdictions ou des prescriptions positives rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation du sol actuelle ou future conforme à sa destination (ATF 140 I 168 consid. 4). Ne constitue en revanche pas une atteinte grave la simple réduction des possibilités de construire (ATF 115 Ia 363 consid. 2a).

E. 21 Selon l’art. 26 al. 2 Cst., une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Cette disposition consacre une exception au principe habituel selon lequel il n’y a pas d’obligation de l’État d’indemniser les dommages causés de manière licite (Pierre MOOR/Etienne POLTIER, Droit administratif, vol. II, 2011, p. 880 ss et les références citées; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 1708 ss et les références citées). Dans de tels cas, l’État est donc tenu de verser une indemnité au propriétaire lésé même lorsque la restriction apportée au droit de propriété est admissible.

E. 22 La LAT reprend ce principe en prévoyant qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation (art. 5 al. 2 LAT).

E. 23 L’art. 5 al. 2 LAT vise, comme évènement déclencheur, une mesure d’aménagement, par quoi il faut comprendre toute planification qui répond au

E. 24 Contrairement à ce qui vaut pour l’expropriation formelle, il n’y a pas de loi fédérale qui codifie l’expropriation matérielle et lorsque des dispositions en traitent en droit cantonal, elles se limitent pour l’essentiel aux aspects de compétence et de procédure. Ainsi, les conditions et les limites de l’expropriation matérielle reposent sur la jurisprudence du Tribunal fédéral (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 384).

E. 25 Selon cette jurisprudence, il y a expropriation matérielle au sens de l’art. 26 al. 2 Cst. et de l’art. 5 al. 2 LAT lorsque l’usage actuel d’une chose ou son usage futur prévisible est empêché ou limité de façon particulièrement grave, de telle sorte que son propriétaire se trouve privé d’une faculté essentielle découlant du droit de propriété; une limitation moins importante peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un seul propriétaire ou un nombre restreint de propriétaires de façon telle que, s’ils n’étaient pas indemnisés, ils devraient supporter en faveur de la collectivité un sacrifice particulièrement grave qui violerait le principe de l’égalité de traitement. Dans les deux cas, la possibilité d’une meilleure utilisation n’est prise en considération que si, au moment déterminant, elle apparaît très probable dans un proche avenir. Par meilleure utilisation possible, on entend généralement la possibilité matérielle et juridique de bâtir (ATF 140 I 176 consid.

E. 26 Cette définition jurisprudentielle consacrée (dite formule Barret) pose ainsi deux conditions positives cumulatives pour qu’une restriction à la propriété s’analyse comme une expropriation matérielle, l’une relative à son ampleur, l’autre relative à son impact (Jacques DUBEY, Commentaire romand de la Constitution, 2021 ad. art. 26 n. 100).

E. 27 Pour atteindre une ampleur justifiant une pleine indemnité, une restriction à la propriété doit, premièrement, soit être particulièrement grave pour le propriétaire, soit exiger de sa part un sacrifice particulier (Jacques DUBEY, op. cit., n. 101).

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E. 28 La gravité de l’atteinte doit se mesurer d’après des critères objectifs et en fonction des cas concrets. Le nombre de propriétaires touchés par la restriction ne joue pas de rôle. Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1747-1748).

E. 29 Pour être qualifiée de particulièrement grave, l’atteinte doit être intense et durable. Une atteinte est intense si elle touche à la substance même du droit de propriété, en excluant ou limitant de façon importante la possibilité d’utiliser la chose conformément à sa destination normale, de telle sorte que son propriétaire se trouve privé d’une faculté essentielle découlant de son droit de propriété. Elle est durable lorsqu’elle est définitive ou porte sur une longue durée (Piermarco ZEN- RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 1408).

E. 30 Une interdiction de construire est identifiée en doctrine comme le cas classique d’une atteinte grave au droit de propriété (Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, Droit constitutionnel suisse vol. 2 – les droits fondamentaux, 4ème éd., 2021, n. 927; Jacques DUBEY, op. cit., n. 101, en référence à l’ATF 119 Ib 124 consid. 2c; Jean- Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 390; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1402; cf. ATF 119 Ib 124 consid. 2c).

E. 31 Il n’y a pas d’atteinte grave donnant lieu à une indemnisation si une utilisation conforme à la destination, économiquement rationnelle et de qualité est maintenue (arrêt 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). Le Tribunal fédéral retient en effet que la garantie de valeur de la propriété ne protège pas la faculté de vouer toujours et partout un fonds à son exploitation financièrement la plus rentable. En matière d’expropriation matérielle, il apparait qu’une diminution de valeur équivalente ou inférieur à 20% de la valeur du bien-fonds n’est pas considérée comme analogue à une expropriation (Cléa BOUCHAT, L’expropriation matérielle en terres vaudoises. Entre droit matériel et droit procédural : clarifications et incertitudes juridiques substantielles, Mélange en l’honneur du Professeur Benoît Bovay 2024, p. 19-42, p. 32, en référence à l’ATF 97 I 632 consid. 7b). La jurisprudence fixe en revanche un seuil de gravité de l’atteinte à la propriété à partir d’une perte de valeur comprise entre 30 et 40% (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2014, n. 1784; Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 391). Cela étant, même si la diminution de valeur du terrain ne dépasse pas un tiers, une obligation d’indemniser peut se justifier selon les circonstances, notamment si le propriétaire ne peut plus utiliser son terrain conformément à la destination fixée par l’affectation précédente (Cléa BOUCHAT, op. cit, p. 33, en référence à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_473/2017 consid. 2.7).

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E. 32 Une restriction temporaire ne satisfait en général pas le critère de l’intensité de l’atteinte (ATF 123 II 481 consid. 9), à moins qu’elle ne dure particulièrement longtemps (cf. ATF 109 Ib 20 consid. 4a; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1756). La jurisprudence ne fixe pas de manière schématique et générale ce qu’il faut entendre par restriction à la propriété de longue durée. Elle admet néanmoins qu’en règle générale, une interdiction limitée à cinq ans n’est pas constitutive d’une expropriation matérielle, alors qu’une interdiction d’une durée supérieure à dix ans l’est (cf. ATF 123 II 481 consid. 9; 121 II 436 consid. 3c; 120 Ib 465 consid. 5e; 112 Ib 496 consid. 3a; 109 Ib 20 consid. 4a; arrêt 1C_510/2009 du 14 juillet 2010 consid. 4.1; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1408 et n. 1473 ss).

E. 33 La seconde condition posée par l’art. 5 al. 2 LAT, relative à l’impact de la restriction, porte sur l’usage actuel ou futur proche probable du bien immobilier. Est ainsi déterminante pour l’appréciation de l’obligation d’indemniser la question de savoir si une meilleure utilisation du terrain aurait été ultérieurement possible si aucune restriction de la propriété n’avait été imposée. Se pose ainsi en pratique la question de savoir si le terrain était propre à la construction au moment où une mesure d’aménagement l’a frappé d’une interdiction de construire. Pour en décider, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient de prendre en compte l’ensemble des facteurs juridiques et matériels qui peuvent exercer une influence sur les possibilités de bâtir, les facteurs juridiques étant prépondérants (ATF 131 II 151 consid. 2.4.1; 122 II 455 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5; Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 171; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 1789).

E. 34 Les facteurs juridiques découlent de l’application correcte de toutes les normes pertinentes en matière d’aménagement du territoire et de construction. Il faut généralement que le terrain soit situé dans une zone constructible conforme aux exigences de la LAT, étant entendu que ces exigences doivent être interprétées restrictivement. Il faut encore que la constructibilité ne dépende pas de l’extension préalable de la zone, de l’adoption d’un plan de quartier, de l’octroi d’une autorisation de défricher ou encore de la mise en œuvre d’un remaniement parcellaire. Les facteurs juridiques sont décisifs; s’ils ne sont pas remplis, le versement d’une indemnité est en principe exclu (Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, op. cit., n. 932).

E. 35 Les facteurs matériels doivent être examinés si la parcelle est juridiquement constructible (Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n.

1428) et viennent ainsi en complément aux facteurs juridiques. Ils servent à rendre vraisemblable que le propriétaire concerné aurait effectivement construit sur son terrain dans un proche avenir. Il convient ainsi de prendre en considération l’ensemble des données sociales et économiques de la région, du site et du terrain concerné, ainsi que les démarches, les dépenses et la volonté subjective du

E. 36 La jurisprudence du Tribunal fédéral nie généralement que la construction soit très probable dans un avenir proche lorsque celle-ci requiert préalablement une dérogation, une modification du plan d’affectation, l’élaboration d’un plan d’équipement ou d’un plan d’affectation spécial, un remaniement parcellaire ou d’autres travaux d’équipement importants (ATF 131 II 151 consid. 2.4.1; ATF 112 Ib 105 consid. 2b; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 171; Piermarco ZEN- RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1427).

E. 37 Le fait que le propriétaire ait eu ou non l’intention de construire n’a aucune importance, la probabilité de réalisation ne s’appréciant en effet que selon des critères purement objectifs (ATF 114 Ib 305 consid. 2a; 113 Ib 318 consid. 3c).

E. 38 La forte probabilité d’une utilisation dans un avenir proche n’est pas donnée lorsqu’il n’existe que des chances théoriques de gain ou de vagues perspectives d’une meilleure utilisation future (cf. ATF 134 II 49 consid. 13.3 p. 72; arrêt 1C_71/2018 du 3 juin 2019 consid. 2.1; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT

n. 170; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 1788).

E. 39 La date déterminante pour apprécier l’existence d’une expropriation matérielle est celle de l’entrée en vigueur de la mesure restrictive (ATF 132 II 218 consid. 2.4).

E. 40 À propos de l’expropriation matérielle, la jurisprudence du Tribunal fédéral distingue généralement deux hypothèses : d’une part le déclassement (« Auszonung ») – ouvrant la voie à une indemnité – et d’autre part le refus de classement (non-classement, « Nichteinzonung ») – excluant en principe une indemnité.

E. 41 On parle de déclassement lorsqu’un bien-fonds classé dans une zone à bâtir est frappé d’une interdiction de construire. Cela présuppose toutefois qu’au moment de l’entrée en force de la mesure de planification qui produirait l’effet d’une expropriation matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise dans une zone à bâtir édictée conformément aux prescriptions de la législation fédérale en matière d’aménagement du territoire. Dans un tel cas, une indemnisation est due si les autres conditions de l’expropriation sont remplies. Il y a en revanche refus de classement lorsque la modification d’un plan d’affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone à bâtir où elle se trouvait auparavant, intervient pour adapter ce plan aux exigences de la LAT, entrée en vigueur le 1er janvier 1980, et partant pour mettre en œuvre les principes du droit constitutionnel en matière de droit foncier. Tel est le cas de la décision par laquelle l’autorité de planification, édictant pour la première fois un plan d’affectation conforme aux exigences du droit fédéral, ne range pas un bien-fonds déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain était constructible selon la réglementation antérieure (cf. notamment ATF 125 II

E. 42 Le point de savoir si l’on se trouve en présence d’un déclassement ou d’un refus de classement s’apprécie au regard de l’ensemble des prescriptions fédérales, cantonales et communales applicables au moment déterminant. La planification antérieure à l’entrée en vigueur de la LAT doit être examinée de façon globale pour déterminer sa conformité à cette loi (ATF 122 II 326 consid. 5b; 121 II 417 consid. 3d).

E. 43 On est toujours en présence d’un non-classement lorsqu’un terrain devient inconstructible en raison de la première adaptation du plan d’affection cantonal à la législation fédérale en matière d’aménagement du territoire; pour les changements ultérieurs du plan, il y a une présomption en faveur du déclassement qui peut toutefois être renversée, le critère déterminant étant la conformité tant matérielle que procédurale du plan cantonal aux exigences de la LAT (Maya HERTIG RANDALL, L’expropriation matérielle, in Thierry TANQUEREL/François BELLANGER, La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, p. 126; Piermarco ZEN-RUFFIEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1436).

E. 44 Les déclassements peuvent entraîner une expropriation matérielle. Toutefois, il n’existe pas de présomption en faveur d’une nécessité d’indemnisation à la suite d’un déclassement. Dans chaque cas de déclassement, c’est en fonction de la situation qu’il convient de décider si l’interdiction de bâtir a l’effet d’une expropriation matérielle ou non. Le déclassement instaure une interdiction de bâtir sur un terrain qui appartient à une zone à bâtir conforme au droit fédéral et qui remplit donc la condition préalable faisant en sorte que la constructibilité du terrain fasse partie du contenu de la propriété. C’est dans la suppression de cette faculté de construire que réside la privation d’un attribut essentiel de la propriété (Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 207).

E. 45 Le Tribunal fédéral a précisé que même une zone à bâtir respectant les exigences du droit fédéral n’est pas délimitée pour l’éternité; elle pourra et devra être adaptée aux nouvelles exigences si les circonstances ou les bases légales changent. Un propriétaire ne peut donc pas compter sur le fait que son bien-fonds restera à jamais dans la zone à bâtir et pourra être bâti (ATF 131 II 728 consd. 2.5).

E. 46 Dans les cas de déclassement, le Tribunal fédéral examine le caractère vraisemblable de la réalisation. De nos jours, la mise en œuvre de la faculté de bâtir est toujours liée à des conditions juridiques variées et au concours des pouvoirs

E. 47 En l’espèce, sur la base des principes rappelés ci-dessus, il convient de déterminer pour chacune des deux parcelles concernées si, comme l’affirme le requérant, le plan de site n° BUG: PAS DE REMPLACEMENT POUR '30'036-515' du 7 juin 2023 les a rendues inconstructibles ou s’il en a restreint le potentiel constructif. Dans ce cadre, il convient de garder à l’esprit qu’en devenant propriétaire de ces parcelles, respectivement le 5 août 1997 pour la parcelle n° 1______ et le 26 août 1999 pour la parcelle n° 2______, le requérant les a acquises avec les restrictions des droits de construire dont elles étaient grevées à ce moment-là. Il ne pourrait donc prétendre au versement d’une indemnité, cas échéant, que pour les restrictions supplémentaires dont ces parcelles auraient fait l’objet postérieurement à leur acquisition, c’est-à-dire, selon le requérant, au moment de l’adoption du le plan de site n° 20_____. Même dans l’hypothèse où il s’avérerait que ce plan a effectivement entraîné des restrictions supplémentaires, le tribunal devrait encore déterminer si le requérant conserve malgré tout la possibilité de faire de ses parcelles un usage économiquement rationnel et conforme à leur destination, étant rappelé qu’en cas de réponse affirmative à cette question, même une restriction sévère à l’usage de la propriété devrait être supportée sans indemnité (cf. plus haut ATF 123 II 481; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid.

E. 48 S’agissant tout d’abord de la parcelle n° 2______, l’autorité citée ne prétend pas qu’elle aurait fait l’objet de restrictions spécifiques des droits à bâtir avant le plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981 (on verra plus loin ce qu’il en est des restrictions non-spécifiques dont cette parcelle faisait déjà l’objet précédemment). Il ressort de ce plan que cette parcelle figurait, pour plus de la moitié de sa surface, en « surface de terrain libre de construction », indiquée selon la légende du plan en pointillé espacé. Le règlement du plan de site (ci-après : le règlement) précisait à cet égard qu’aucune construction ou installation n’était admise à l’intérieur d’une telle surface (art. 12 al. 2 du règlement). Quant au reste de la parcelle, soit la partie jouxtant la route du C______, le plan de site n°19______ du 16 septembre 1981 a entraîné pour seule autre restriction du droit à bâtir la fixation d’un indice d’utilisation maximum prévu par l’art. 14 al. 1 du règlement pour chaque parcelle ou groupe de parcelles situées à l’intérieur des zones de construction du village, qui ne pouvait dépasser 0.25 (soit la surface brute de plancher divisée par la surface de la parcelle). Sur cette même partie de la parcelle se trouvaient alors (et toujours actuellement) une ancienne forge (n° 14_____) et sa dépendance (n° 15_____), comprenant deux habitations mitoyennes, dont la couleur correspondait, selon la légende du plan, à un « bâtiment intégré ». À teneur de l’art. 3 let. c du règlement,

E. 49 Encore faut-il souligner qu’à teneur de l’art. 14 al. 1 du règlement, l’indice d’utilisation de 0.25 était défini en tant qu’indice maximum, avec toutefois la possibilité d’y déroger conformément à l’art. 15 du règlement. Il sied de préciser que cette disposition équivaut, dans une formulation simplifiée, à l’art. 106 al. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), à teneur duquel, dans les villages protégés, le département, sur préavis de la commune et de la commission des monuments, de la nature et des sites, fixe dans chaque cas particulier l’implantation, le gabarit, le volume et le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder le caractère architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que le site environnant. Le département peut en conséquence, à titre exceptionnel, déroger aux dispositions régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites de propriétés et les vues droites.

E. 50 Cela signifie qu’en réalité, le potentiel de droits à bâtir de la parcelle n° 2______ n’était pas strictement défini par cet indice et que l’autorité décisionnaire conservait la faculté d’imposer un indice moins élevé – ou par dérogation d’en autoriser un plus élevé. Les éléments à prendre en considération dans le cadre de l’instruction d’une requête en autorisation de construire découlaient notamment des mesures de protection patrimoniale dont le village de B______ faisait l’objet en sus du plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981, à savoir principalement son recensement à l’inventaire ISOS depuis 1977, lequel signifie que depuis lors, le site « mérite spécialement d'être conservé intact ou en tous cas d'être ménagé le plus possible », comme cela avait déjà été constaté par le Tribunal administratif en ce qui concernait la parcelle n° 2______, à la suite du refus d’un projet du requérant visant à y ériger une villa dessinée par l’architecte Mario Botta (ATA/177/1998 du 31 mars 1998, consid. 13). Postérieurement à l’inscription du village de B______ à l’ISOS, la protection du site a encore été renforcée et/ou précisée par les versions successives du PDCn (dont l’actuel PDCn 2030 cité dans la partie en fait ci-dessus), puis par le

- 27/30 - A/977/2023 PDCom adopté par la commune le 17 septembre 2012, et approuvé par le Conseil d’État le ______ 2013. Ainsi, l’ensemble de ces mesures de protection patrimoniale permettaient d’imposer au requérant des restrictions à son droit de propriété, en restreignant l’étendue de ses droits à bâtir ou en lui imposant différentes contraintes architecturales, mais également, cas échéant, d’accepter ou même de lui imposer, par la dérogation prévue par l’art. 15 du règlement, un indice de construction plus élevé que celui prévu par le plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981. Cette dernière hypothèse était susceptible de se réaliser en particulier pour assurer une meilleure harmonie avec le bâti existant et éviter des ruptures d’échelle, étant rappelé que, comme cela découle de l’arrêté pris par le Conseil d’État le ______ 2023 pour rejeter l’opposition du requérant, l’indice d’utilisation du sol de 0.25 prévu par l’art. 14 al. 1 du règlement a finalement été considéré comme insuffisant, car favorisant des constructions de type villa, qui pouvaient se révéler de cas en cas inadaptées au tissu villageois. 51. Hormis les différents éléments rappelés ci-dessus, sur un plan normatif, au sujet des contraintes qui pesaient sur la parcelle n° 2______ avant l’adoption du plan de site n° 20______ du 7 juin 2023, il convient d’ajouter que ces contraintes ont été confirmées de manière concrète par plusieurs jugements rendus au sujet des projets de construction menés par le requérant sur cette parcelle (ATA/197/2012 du 3 avril 2012; ATA/207/2010 du 23 mars 2010; ATA/463/2008 du 9 septembre 2008; ATA/177/1998 du 31 mars 1998). Au vu de ces jugements, l’argumentation du requérant selon laquelle le fait d’avoir développé des projets sur la parcelle n° 2______ démontrerait qu’elle était à cette époque libre de toute contrainte, est un sophisme et doit être écartée. 52. Reste encore à déterminer si le plan de site n° 20______ du 7 juin 2023 a apporté des restrictions supplémentaires par rapport à celles dont la parcelle n° 2______ faisait déjà l’objet et qui ont été rappelées ci-dessus. 53. Ce nouveau plan de site ne prévoit plus de « surface de terrain libre de construction », comme le faisait le plan précédent sur la partie Ouest de la parcelle, mais cette question n’a en réalité pas de pertinence. En effet, le potentiel constructible de la parcelle n° 2______ est déterminé, à partir de 2023, par l’indication d’une aire d’implantation d’une construction nouvelle, avec la possibilité d’ériger un rez-de- chaussée inférieur, un rez-de-chaussée et des combles, lesquels sont aménageables aux conditions de l’art. 7 al. 4 du règlement 2023. Comme précisé ci-dessus dans la partie en fait, la surface au sol pour une telle construction nouvelle est d’environ 200 m². Ainsi, le potentiel constructif de la parcelle n° 2______, en comparaison avec la surface au sol d’environ 130 m² que permettait en principe le plan de site n° 20______ du 16 septembre 1981, traduit en réalité le fait que le plan de site n° 20______ du 7 juin 2023 a entraîné une augmentation et non pas une diminution des possibilités constructives liées à cette parcelle. Pour autant que le tribunal parvienne à le saisir, l’argument du requérant concernant le fait que cette parcelle serait devenue une « cour participant à l’espace public à créer », le privant ainsi de

- 28/30 - A/977/2023 l’entièreté de ses droits de propriété, est tout à fait inexacte, puisque cette cour (en tant qu’emplacement réservé par le plan de site n° 20______ du 7 juin 2023) ne représente pas une surface dont les droits à bâtir seraient supprimés, mais simplement une surface à laisser libre entre la route du C______ et la nouvelle construction dont le plan désigne l’implantation. 54. Sur la base de ce qui précède, le tribunal constatera ainsi que le plan de site n° 20______ du 7 juin 2023 n’a entraîné aucune restriction du potentiel constructif de la parcelle n° 2______. Par conséquent, ledit plan n’a entraîné aucune expropriation matérielle et la requête, s’agissant de cette parcelle, devra être rejetée. 55. Concernant la parcelle n° 1______, la situation est sensiblement différente. Il convient tout d’abord de souligner qu’elle fait l’objet, depuis 1948, d’une servitude d’interdiction d’agrandir et de surélever des bâtiments (12_____) et d’une servitude d’interdiction de nouvelles constructions à destination d’habitation (13_____), toutes deux en faveur de l’État de Genève. Ce point est au demeurant admis par le requérant. Cela signifie que depuis la constitution de ces servitudes, cette parcelle ne peut faire l’objet d’aucun agrandissement ou surélévation des bâtiments existants, ni d’aucune construction nouvelle qui serait destinée à de l’habitation. 56. Il s’agit à présent de déterminer si le plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981 a apporté des restrictions supplémentaires au potentiel constructif de la parcelle n° 1______. Il convient à cet égard de relever que le règlement accompagnant ce plan contenait deux dispositions distinctes prévoyant l’impossibilité d’édifier de nouvelles constructions. Il s’agissait, d’une part, de son art. 5, lequel prévoyait qu’aucune construction tant en sous-sol qu’en élévation ne pouvait être édifiée dans le secteur de non-bâtir figurant au plan et, d’autre part, de son art. 12 al. 2, qui prévoyait qu’aucune construction ou installation n’était admise dans les surfaces libres de construction figurant au plan. La portée respective de ces deux dispositions n’est pas aisée à saisir. En effet, si la légende du plan comporte la mention « surface de terrain libre de construction » qui se rapporte manifestement à l’art. 12 al. 2 du règlement, surfaces que l’on retrouve en pointillés dans différents secteurs, la légende ne comporte en revanche aucune mention d’un « secteur de non-bâtir » au sens de l’art. 5 du règlement. Il faut toutefois observer que le plan mentionnait également les « constructions nouvelles » au sens de l’art. 3 let. e du règlement, dont l’implantation était dessinée à titre indicatif sur de nombreuses parcelles à l’intérieur du périmètre du plan de site. Aussi bien les « surfaces de terrain libres de construction » que les aires d’implantation de constructions nouvelles apparaissent sur le plan uniquement sur des parcelles relativement grandes et présentant d’importantes surfaces libres. À l’inverse, les secteurs villageois déjà plus ou moins densément construits, et en particulier tous ceux qui contiennent soit des bâtiments « classés », soit des bâtiments « intégrés », n’intègrent ni « surface de terrain libre de construction », ni implantation de constructions nouvelles. Il en va ainsi, notamment, du secteur villageois situé juste au sud du château et de son parc, auquel appartient la parcelle n° 1______. La

- 29/30 - A/977/2023 conclusion qu’il convient d’en tirer est que l’art. 5 du règlement concernait les secteurs dans lesquels aucune implantation de construction nouvelle n’était prévue. Cette disposition servait ainsi à préciser « qu’aucune construction tant en sous-sol qu’en élévation ne p[ouvait] être édifiée » sur les parcelles situées dans ces secteurs, nonobstant un solde de droits à bâtir dont elles auraient pu bénéficier en application de l’art. 14 al. 1 du règlement. En d’autres termes, cette disposition excluait la possibilité de nouvelles constructions dans les secteurs historiques du village, tandis que le développement de ce dernier, dans les secteurs peu ou pas construits, était encadré par les art. 3 let. e et 12 al. 1 du règlement, distribuant le futur bâti tout en préservant des espaces devant rester libres de construction. 57. Cette façon d’interpréter les art. 5 et 12 al. 2 du règlement du plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981 trouve par ailleurs indirectement un écho dans la réponse négative du 2 février 2007 qu’avait apportée la police des constructions (devenue depuis lors l’office cantonal des autorisations de construire) à la demande de renseignements 26_____-7 déposée par le requérant en vue de la construction d’une villa sur la parcelle n° 1______. Indépendamment du fait que ce projet contrevenait à la servitude de 1948, aspect que la police des constructions n’avait alors pas relevé, cette instance avait souligné que ce projet « contrevient au plan de site [de 1981] qui ne prévoit aucun bâtiment neuf aux abords directs de la parcelle du château ». 58. Il en découle que dès l’adoption du plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981, la parcelle n° 1______ ne pouvait plus faire l’objet de nouvelles constructions, étant au demeurant souligné que la partie de cette parcelle qui, à cette époque, disposait encore d’une surface libre susceptible d’accueillir un bâtiment supplémentaire, jouxtait sur toute sa longueur le parc du château et que par conséquent, même avant l’adoption de ce plan de site, la protection patrimoniale dont bénéficiait le village de B______ du fait de son inscription à l’ISOS aurait rendu peu probable la possibilité d’implanter un nouveau bâtiment en bordure immédiate du château. 59. Compte tenu de ce qui précède, la « césure verte » que le plan de site n°20______ du 7 juin 2023 a instituée sur cette même partie de la parcelle n° 1______ n’a fait que confirmer son caractère d’ores et déjà inconstructible. 60. Il en découle que ce plan de site n’a entraîné aucune restriction du potentiel constructif de la parcelle n° 1______. Par conséquent, ce plan n’a entraîné aucune expropriation matérielle et la requête devra également être rejetée en tant qu’elle concerne la parcelle n° 1______. 61. Vu l’issue de la procédure, qui aboutit à la constatation que le requérant n’est pas exproprié, il ne sera pas perçu d’émolument ni alloué d’indemnité de procédure (art. 60 LEx-GE).

- 30/30 - A/977/2023

Dispositiv

déclare recevable la requête en indemnité pour expropriation déposée par le 16 décembre 2022 par Monsieur A______ contre l’État de Genève ;
la rejette ;
renonce à percevoir un émolument ;
dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ;
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 6______6, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Claire BOLSTERLI et Andreas FABJAN, juges assesseurs.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/977/2023 EXP JTAPI/898/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 25 août 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Didier BOTTGE, avocat, avec élection de domicile

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OPS, représenté par Me Bertrand REICH, avocat, avec élection de domicile

- 2/30 - A/977/2023 EN FAIT 1. Monsieur A______ est propriétaire des parcelles no parcelle n° 1______ et n° 2______, situées dans le village et la commune de B______ (ci-après : la commune), sises respectivement aux n° 3______ et 4______ route du C______, en zone 4B protégée. 2. La parcelle n° 1______, d’une superficie de 1'078 m2, est adjacente à la parcelle n° 5______, comportant le château de B______ et son parc, classés comme site et monument historique (arrêtés de classement des ______ 1935 et ______ 1941). En forme d’arc de cercle, elle dispose de deux accès directs sur le domaine public (route du C______). Elle abrite une habitation à un logement (n° 6______) et un garage privé (n° 7______). Le bâtiment d’habitation est une ancienne maison rurale présentant un intérêt patrimonial (valeur « intéressant » selon le recensement architectural du canton de Genève [ci-après : RAC] de 2019; fiche RAC-DRY- 8______, consultable sous https://recensement.app.ge.ch/fr/audit/item/4429/). Il s’agit d’une maison attestée en 1784 et cadastrée comme maison, grange et écurie en 1809. Elle fait partie d’un alignement ancien, alternant maisons et ruraux, définissant le caractère villageois et rural de la rue. La fiche ad hoc du RAC évoque des travaux réalisés en 1988, le propriétaire étant alors M. A______. Au nord, la maison est mitoyenne de son ancien rural (bâtiment n° 9______ érigé sur la parcelle n°10_____, figurant également au RAC avec la valeur « intéressant »; fiche 11_____, consultable sous https://recensement.app.ge.ch/fr/audit/item/3893/). Selon l’extrait du registre foncier, cette parcelle est grevée notamment d’une servitude d’interdiction d’agrandir et de surélever des bâtiments (12_____) et d’une servitude d’interdiction de nouvelles constructions à destination d’habitation (13_____), toutes deux en faveur de l’État de Genève et du 16 septembre 1948. 3. La parcelle n° 2______, d’une superficie de 2'810 m2, est située en face du château de B______, à l’angle formé par la route du C______. Côté est, à proximité immédiate de la route précitée, elle comprend deux habitations mitoyennes, d’un seul logement chacune, qui constituaient une ancienne forge (n° 14_____), construite en 1834, et sa dépendance (n° 15_____). Les deux bâtiments figurent au RAC, avec la valeur « intéressant » pour l’ancienne forge et « intérêt secondaire » pour l’ancienne dépendance (fiche 16_____ consultable sous https://recensement.app.ge.ch/fr/audit/item/969/ et fiche 17_____ consultable sous https://recensement.app.ge.ch/fr/audit/item/10034/). Le reste de la parcelle est libre de construction et borde, à l’ouest, la zone agricole. 4. Depuis 1977 (https://ge.ch/geodata/SIAMEN/PDL/PDCom_B______/PDCom_ B_______03.pdf; consulté le 19 août 2025), le village de B______ est répertorié dans l’inventaire fédéral des sites construits d’importance nationale à protéger en Suisse (ci-après : ISOS; objet n° 18______) avec un objectif de sauvegarde A (sauvegarde de la substance, sauvegarde de l’état existant en tant qu’espace agricole ou libre). La fiche ISOS actuelle (consultable sous

- 3/30 - A/977/2023 https://www.gisos.bak.admin.ch/sites/1834) est constituée de différentes parties. La parcelle n° 1______ est située à cheval sur les parties de site nos 3 (« composante historique méridionale ») et 4 (« terres cultivables ») et la parcelle n° 2______ sur les parties de site nos 2 (« composante historique septentrionale ») et 5 (« vallon des D______ et E______ »). La partie n° 2 (« composante historique septentrionale ») est décrite comme suit : « noyau villageois concentré à la structure en anneau, fermes triparties et anciennes dépendances agricoles du château, XVIe-XIXe s., implantation en ordre contigu, organisation autour de petites cours et espace central occupé par des jardins; temps, 1723; quelques maisons individuelles, XXe / XXIe s. ». La partie n° 3 (« composante historique méridionale ») est décrite comme suit : « noyau villageois formé de deux groupements agricoles, XVIIe-XIXe s., séparés par un pré, implantation du bâti en ordre contigu formant de courtes rangées entrecoupées de jardins et cours de travail ». La partie n° 4 (« terres cultivables ») est décrite comme suit : « prés et champs dans le prolongement de jardins arborisés, ponctués de quelques habitations individuelles et bâtiments agricoles, XXe s.; parcelles de vignes; cellule agricole marquant l’entrée du site, XIXe s.; cimetière, prob. 1885 ». La partie n° 5 (« vallon des D______ et E______ ») est décrite comme suit : « dépression prononcée, marquée en son fond par le cours d’un ruisseau, une ripisylve ainsi que quelques champs; vaste E______ sur le versant occidental marquant fortement l’identité du site ». En sus d’une liste des mesures de protection existantes, comprenant entre autres le plan directeur cantonal et les plans d’affectation, la fiche ISOS propose les recommandations suivantes. La lisibilité des étapes du développement du village doit être préservée. À cette fin, il convient d’accorder « la plus haute priorité de conservation » aux espaces libres délimitant les parties de site historiques, par exemple entre l’esplanade du château et la composante historique méridionale. Il est recommandé de faire preuve de « pondération lors de toute future intervention » et « d’enrayer la propagation d’un bâti qui vient peu à peu masquer totalement la vue vers le E______ depuis les noyaux historiques ». Le « lien intime » qu’entretient B______ avec les terrains agricoles et les vignes le ceinturant est « fragile ». La « symbiose » entre le bâti et ces espaces environnants doit être préservée au mieux; c’est le cas pour les terres cultivables, particulièrement pour les terrains qui se trouvent respectivement au sud-ouest et à l’ouest de la composante historique septentrionale et de l’esplanade du château. 5. Inscrit dans le plan directeur cantonal 2030 (adopté par le Grand Conseil le ______ 2013 et approuvé par le Conseil fédéral le ______ 2015, puis mis à jour à trois reprises et actuellement en consultation pour une quatrième mise à jour; ci-après : PDCn 2030) comme village hors agglomération, le village de B______ est concerné

- 4/30 - A/977/2023 par les fiches A06 « Gérer l’évolution des villages dans l’espace rural » et A15 « Préserver et mettre en valeur le patrimoine » du schéma directeur cantonal. La fiche A06 vise à permettre une évolution raisonnable et un développement mesuré des villages dans l’espace rural, dans le respect de leur identité historique, architecturale et spatiale. À titre d’effets attendus, on compte la préservation de la substance historique bâtie et non bâtie des villages ainsi que la limitation de l’urbanisation dispersée. Dans les zones à bâtir existantes des villages, il est recommandé d’exclure la construction de villas et de prévoir une densité modérée. Dans les zones 4B protégées, les nouvelles constructions doivent être réalisées de manière à respecter le caractère architectural des anciens bâtiments, l’échelle du village et le site environnant. Le maintien des espaces non bâtis tels que cours ou jardins fait également partie des objectifs de protection. Parmi les mesures de mise en œuvre, la fiche A06 promeut la prise en compte du paysage des villages, notamment au travers du traitement des coutures entre l’espace construit, les jardins et l’espace rural, en favorisant la végétation indigène et en mettant en place une politique active de reverdissement. Le canton est notamment invité à élaborer et adopter des mesures de protection du patrimoine bâti et non bâti dans les cas prévus par la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05), tandis que les communes peuvent faire usage de leur droit d’initiative pour proposer entre autres des plans de site. La fiche A15 a pour but de préserver et de mettre en valeur le patrimoine, en le considérant comme un élément majeur de l’aménagement du territoire et en prenant notamment en compte l’inventaire fédéral ISOS. Elle invite les communes à intégrer, dans leur plan directeur, les éléments relevant du patrimoine bâti et naturel ainsi que les mesures de protection et à préciser les conditions de préservation après analyse de la situation. 6. Le village de B______ a fait l’objet d’un plan de site n° 19______, adopté par le Conseil d’État le ______1981, lequel avait pour but, selon son règlement adopté le même jour (ci-après : le règlement), de protéger le caractère architectural du village et favoriser son développement harmonieux. Le plan distinguait plusieurs types de bâtiments, dont les « bâtiments maintenus », qui ne pouvaient faire l’objet que de travaux d’entretien ou de travaux de transformation, à l’exclusion de travaux de démolition ou de surélévation (art. 3 let. b du règlement), et les « bâtiments intégrés », en principe maintenus, mais qui pouvaient toutefois être reconstruits selon leur implantation et gabarits actuels (art. 3 let. c du règlement). L’art. 5 du règlement prévoyait qu’aucune construction tant en sous-sol qu’en élévation ne pouvait être édifiée dans le secteur de non bâtir figurant au plan. Les autorisations de construire pouvaient être subordonnées à l’adoption préalable d’un plan de site de détail (art. 11 al. 2 du règlement) et les constructions étaient édifiées en ordre contigu et de manière à favoriser la formation de cours (art. 12 al.

- 5/30 - A/977/2023 1 du règlement). S’agissant de l’implantation de nouveaux bâtiments, aucune construction ou installation n’était admise dans les surfaces libres de construction figurant au plan (art. 12 al. 2 du règlement). Par ailleurs, l’indice d’utilisation maximum de chaque parcelle ou groupe de parcelles situées à l’intérieur des zones de construction du village ne pouvait dépasser 0.25 (art. 14 al. 1 du règlement). Si les circonstances le justifiaient et que cette mesure ne portait pas atteinte au but général visé, le département pouvait toutefois déroger aux dispositions du règlement, après consultation de la commune et de la commission des monuments, de la nature et des sites (art. 15 du règlement). 7. Le 17 septembre 2012, la commune a adopté un plan directeur communal et plan directeur des chemins pour piétons (ci-après : PDCom), approuvé le ______ 2013 par le Conseil d’État. Le chapitre 3 du PDCom concerne le village de B______. Selon le bilan tiré de l’évolution de ce village, les réalisations des vingt dernières années n’avaient pas suivi les implantations esquissées dans le plan de site de 1981, ce qui dénotait une relative inadéquation de ce document. Certains éléments ne répondaient plus de manière satisfaisante aux principes actuels d’aménagement, tel qu’un indice d’utilisation du sol faible favorisant la construction de villas, ce qui n’était pas conforme à la zone 4B protégée. Quelques mises à jour et réorientations du plan de site et de son règlement datant de près de trente ans étaient nécessaires (chapitre 3.4.2). Du point de vue historique, deux « couloirs verts » non bâtis, ouverts sur la campagne, séparaient au début du XIXe siècle les trois entités villageoises composant le village de B______ (chapitre 3.5.1). Au début du XXe siècle, ces trois entités se rapprochaient avec quelques constructions s’intercalant dans les « couloirs verts ». Le village avait continué à évoluer avec une atténuation progressive des espaces verts libres de constructions entre les entités bâties, lesquelles s’articulaient aujourd’hui le long de l’axe formé par les routes de la F______ et du C______. Le PDCom a fixé plusieurs objectifs, notamment préserver et renforcer les qualités urbanistiques, paysagères et patrimoniales de l’axe G______, préserver et mettre en valeur les « césures vertes » afin de maintenir la lisibilité des trois entités historiques du village, privilégier son développement dans la longueur (axe nord/sud) et éviter le développement d’une deuxième frange de constructions, créant des entités déconnectées de l’espace-rue et portant atteinte à la lisibilité du village « en crête » (chapitre 3.5.1). Parmi les mesures de mise en œuvre du PDCom, figurait, pour le village de B______, la révision du plan de site de 1981 avec la marche à suivre. Cette révision devait tenir compte des objectifs de la planification cantonale, modifier l’indice d’utilisation du sol minimum, renforcer la lisibilité des « césures vertes » et redéfinir le périmètre du plan de site en intégrant les extensions envisagées, le potentiel à bâtir, les implantations des futures constructions et leur relation à l’espace public (chapitre 11).

- 6/30 - A/977/2023 8. En septembre 2013, la commune a informé le Conseiller d’État en charge du département du territoire (ci-après : le département) de sa volonté de procéder à la révision du plan de site de 1981, ce qui a donné lieu à l’élaboration de diverses versions, puis au projet de plan de site n° 20______ « Village de B______ ». Lors de l’instruction de ce projet, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a émis des préavis favorables en date des 29 mars 2017 et 13 juin 2018. 9. Le projet de plan de site a été mis à l’enquête publique du 31 octobre au 30 novembre 2019. 10. Le 7 septembre 2020, il a fait l’objet d’un préavis défavorable du conseil municipal de la commune. 11. Après de nouvelles modifications, le projet de plan de site a fait l’objet d’une procédure d’opposition, du 17 novembre au 17 décembre 2022. 12. Par acte du 16 décembre 2022, complété par écriture du 19 décembre 2022, M. A______ (ci-après : le requérant) a formé opposition et réclamation contre le projet de plan de site précité auprès du Conseil d’État, concluant principalement à son annulation et, subsidiairement, à la constatation d’une expropriation matérielle et à la condamnation de l’État de Genève au paiement d’une indemnité de CHF 600'000.- pour les droits supprimés en lien avec la parcelle n° 1______ et de CHF 1'350'000.- pour les droits supprimés en lien avec la parcelle n° 2______, avec intérêts dès l’éventuelle entrée en force du plan de site, et plus subsidiairement à la condamnation de l’État de Genève à ouvrir une procédure en application de la loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 (LEx-GE - L 7 05) afin de déterminer le montant des indemnités dues ou, si le Conseil d’État devait décliner sa compétence, à l’indication de l’instance compétente pour connaître des conséquences de l’expropriation matérielle. La parcelle n° 1______, que le projet de plan de site intégrait dans une césure verte non constructible, deviendrait par là même inconstructible alors qu’elle était constructible et disposait d’un double accès à la voie publique permettant la réalisation d’un projet de construction. Dès 2010/2011, il avait développé des projets de construction sur la partie nord de la parcelle précitée, pour lesquels une demande définitive DD 21_____ avait été déposée. Dans le cadre de ce projet, il avait engagé des investissements non négligeables, notamment pour les taxes et autres frais en lien avec le dépôt de la demande précitée, ainsi que pour la procédure consécutive et les honoraires de l’architecte. Le projet avait été différé, mais uniquement pour des raisons personnelles et familiales. Des démarches avaient en outre été entamées pour morceler la parcelle, dans le but de pouvoir réaliser plus facilement des projets et, le cas échéant, vendre toute partie constructible. La parcelle n° 2______ deviendrait elle aussi inconstructible, le seul espace où une construction était envisageable devenant une « cour participant à l’espace public à créer ». Or, cette parcelle disposait d’une importante réserve de droits à bâtir et il

- 7/30 - A/977/2023 avait toujours l’intention de la développer. Deux ou trois projets avaient d’ailleurs été envisagés, l’un d’eux ayant été autorisé, mais non réalisé pour des raisons politiques. Un panneau plastifié avait du reste été apposé sur la parcelle en cause avec l’inscription suivante : « Chantier ouvert, L5 05 Article 4 alinéa 4, Notification d’avis conforme. Droit de commencer les travaux et de procéder à l’exécution des plans déposés » et les travaux avaient été lancé, confirmant de la sorte que la parcelle était parfaitement constructible. L’acte attaqué, s’il devait être maintenu, aurait l’effet d’une mesure de déclassement, constitutive d’une expropriation matérielle, notamment en tant que les parcelles, jusqu’alors constructibles et reconnues comme telles par les services de l’État, ne le seraient désormais plus. Les conditions d’une expropriation matérielle n’étaient pas respectées. En effet, l’existence d’une base légale suffisante et le principe de la nécessité faisaient défaut. La garantie de la propriété serait en outre violée, celle-ci étant atteinte par l’acte entrepris, sans que les conditions de l’art. 36 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), notamment l’intérêt public et la proportionnalité, soient remplies. L’essence même de son droit de propriété serait violé. La parcelle n° 2______ présentait un solde de droits à bâtir de 1'350 m2 devenu inutilisable. À raison de CHF 1'000.- le m2, le préjudice était de CHF 1'350'000.-. Pour la parcelle n° 1______, la construction projetée, d’une superficie de 190 m2, aurait nécessité une surface de terrain de 475 m2 minimum. Aussi, « au seul titre du foncier », la perte était de CHF 475'000.- au minimum, montant auquel s’ajoutaient des frais de valorisation de CHF 125'000.-, « imputés par simplification sur la parcelle n° 1______ mais valant pour les deux parcelles », soit un montant global de CHF 600'000.-. À l’appui de ses écritures, il a produit notamment des documents relatifs au dossier d’autorisation de construire DD 21_____ du 23 septembre 2011 concernant un projet de construction de locaux tertiaires et parking sur la parcelle n° 1______, ainsi qu’un courrier du bureau H______ du 15 décembre 2022 concernant un projet de morcellement de la parcelle n° 1______. 13. Par courrier du 16 mars 2023, le département a transmis au Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), pour raison de compétence, l’opposition/réclamation du requérant en tant qu’elle concernait la demande d’indemnité pour expropriation matérielle, le Conseil d’État demeurant compétent pour statuer sur les conclusions en annulation du projet de plan de site qu’il traiterait prochainement dans le cadre de la procédure ad hoc. 14. Par courrier du 20 mars 2023, le tribunal a invité le département à l’informer de la décision qui serait rendue par le Conseil d’État sur les conclusions en annulation du plan de site n° 20______.

- 8/30 - A/977/2023 15. Par arrêté du ______ 2023, publié le ______ 2023 dans la Feuille d’avis officielle (ci-après : FAO), le Conseil d’État a approuvé le plan de site n° 20______ du village de B______ et son règlement, abrogeant et remplaçant le précédent plan de site de 1981. 16. Le règlement de ce nouveau plan (ci-après : le règlement 2023) prévoit une série de principes architecturaux et paysagers, qui concernent notamment le gabarit, le volume et la distribution, ainsi que les matériaux et les teintes des constructions, notamment les crépis minéraux, les bardages, volets et menuiseries en bois, la forme des toitures, l’orientation des faîtages et les matériaux de couverture, les structures paysagères traditionnelles, la qualité et la substance des revêtements de sol, le principe d’organisation et de distribution des cours, les murs, les murets et les murets accompagnés de haies (art. 3 al. 2 du règlement 2023). Les constructions nouvelles ne peuvent être réalisées que dans l’aire prévue à cet effet et dans le respect des principes architecturaux mentionnés à l’art. 3 (art. 7 al. 1 du règlement 2023). Au sein des aires d’implantation, les constructions nouvelles sont édifiées en ordre contigu (art. 7 al. 2 du règlement 2023). Les constructions nouvelles s’organisent autour d’une cour ouverte qui participe aux qualités de l’espace public et par laquelle on accède au bâtiment (art. 7 al. 3 du règlement 2023). Le nombre de niveaux habitables figure sur le plan. Les combles sont aménageables dans la mesure où les prises de jour s’effectuent principalement dans les murs pignons. Sur préavis de la commission des monuments, de la nature et des sites et de la commune, la réalisation d’ouvertures en toiture peut être autorisée à condition que les percements fassent l’objet d’une conception d’ensemble dans le respect de l’ordonnancement de la façade (art. 7 al. 4 du règlement 2023). Le plan indique les accès aux constructions nouvelles qui doivent être respectés (art. 7 al. 6 du règlement 2023). Le plan indique des césures vertes qui doivent rester libres de toute construction, y compris de peu d’importance, et au sein desquelles les parcelles peuvent uniquement être délimitées par des haies diversifiées d’une hauteur maximum de 1.2 m (art. 8 al. 9 du règlement 2023). 17. Selon le plan lui-même, la parcelle n° 2______ porte l’indication d’une aire d’implantation d’une construction nouvelle (indiquée, selon la légende du plan, par un quadrillage gris clair), contigue au bâtiment situé sur la parcelle voisine n° 22_____, et portant la mention « R inf. + R + C ». Selon l’échelle du plan au 1/1000, la surface au sol prévue pour cette nouvelle construction est d’environ 200 m² (soit un rectangle d’environ 20 m x 10 m). Cette aire d’implantation, orientée parallèlement à la route du C______, est située à quelques mètres en retrait de la route. Dans l’espace entre-deux est dessinée une « cour ouverte participant aux qualités de l’espace public à créer » (indiquée selon la légende du plan en trait noir discontinu). Quant à la parcelle n° 1______, la moitié environ de sa surface, sur la partie qui longe l’enceinte du château de B______, est incluse à l’intérieur de la césure verte qui entoure en partie ce dernier (la césure verte étant indiquée, selon la légende du plan, par sa couleur verte uniforme).

- 9/30 - A/977/2023 18. Par un autre arrêté du ______ 2023, le Conseil d’État a écarté l’opposition formée par le requérant au plan de site précité. Compte tenu de l’importance patrimoniale du village de B______ reconnue dans l’inventaire fédéral ISOS, dans les fiches A06 et A15 du schéma directeur cantonal du PDCn 2030 et dans le recensement architectural du canton mis à jour (RAC- 2018), le plan de site de 1981 devait être révisé en profondeur pour se conformer aux exigences juridiques actuelles et assurer une meilleure préservation du village et de ses abords. Cette révision constituait en outre une des mesures prioritaires du programme de mise en œuvre du plan directeur communal (ci-après : PDCom) de B______ n° 23_____, adopté par le Conseil municipal le 21 novembre 2012 et approuvé par le Conseil d’État le ______ 2013. Datant de plus de quarante ans et élaboré peu après l’adoption de la LPMNS, le plan de site de 1981 et son règlement n’étaient, dans une large mesure, plus adéquats ni suffisants pour prévenir une altération des qualités bâties, paysagères et spatiales du site. Parmi les éléments qu’ils ne prenaient pas suffisamment en compte, figuraient un indice d’utilisation du sol trop faible (0.25) et le fait d’exploiter la plupart des espaces disponibles pour admettre de nouvelles constructions, sans précaution particulière liée à la morphologie du site, ce qui entraînait une protection très insuffisante de ses qualités historiques, spatiales et paysagères. Les implantations et les secteurs de non bâtir n’étaient pas suffisamment définis et l’accès aux nouveaux bâtiments n’était pas indiqué. Le projet de plan de site avait pour objectif de préserver et de mettre en valeur les caractéristiques patrimoniales et paysagères du village, de redéfinir les périmètres des espaces bâtis et non bâtis et de requalifier l’espace public au nord-est du village, tout en permettant une croissance modérée et en préservant à la fois le caractère villageois de B______ et son dynamisme économique. Le Conseil d’État avait fait usage de sa compétence, instituée à l’art. 38 LPMNS, qui l’habilitait à édicter les prescriptions à l’aménagement ou à la conservation d’un site protégé par l’approbation d’un plan de site assorti, le cas échéant, d’un règlement. La base légale formelle existait donc bel et bien. Le projet de plan de site querellé répondait par ailleurs à un intérêt public de protection du patrimoine. En particulier, la césure verte projetée sur la parcelle n° 1______ avait pour but de maintenir l’espace libre qui structurait l’espace entre l’esplanade du château et les terres agricoles d’une part, et la composante historique méridionale du village d’autre part. Ce but était conforme aux recommandations de l’ISOS. Pour ce qui concernait la parcelle n° 2______, une aire d’implantation d’une construction nouvelle était prévue en retrait de la route du C______, ce retrait s’expliquant par la volonté de maintenir des espaces libres en front direct de la rue, destinés à l’aménagement de cours ouvertes et d’avant-cours, caractéristiques de la structure du tissu villageois ancien. Il permettait en outre de maintenir une certaine respiration à cet endroit et contribuait à la qualité de la desserte et de l’habitat dans ce secteur et préservait la cohérence avec le bâti existant environnant. Quant aux

- 10/30 - A/977/2023 jardins libres de construction définis par le projet de plan de site dans le bas de la parcelle, ils visaient à éviter le développement d’un second front bâti, déconnecté de l’espace-rue, qui irait à l’encontre du caractère villageois historique de B______. Il s’agissait en outre de garder la lisibilité du village « en crête ». La poursuite de ces objectifs, dont l’intention figurait dans le PDCom, était aussi recommandée par l’ISOS. Il s’agissait aussi d’une mesure conforme au principe de proportionnalité. En particulier, la condition de la nécessité était réalisée, aucune autre mesure moins incisive n’étant apte à atteindre les objectifs de protection poursuivis. Par ailleurs, l’intérêt public à la protection des monuments prévalait en principe sur l’intérêt privé lié à une utilisation financière optimale d’une parcelle. 19. Par courrier du 20 juin 2023, le département a informé le tribunal des arrêtés prononcés le 7 juin 2023 par le Conseil d’État. 20. Par courrier du 19 septembre 2023, le tribunal, informé du fait que la chambre administrative avait été saisie d’un recours d’un autre propriétaire contre l’arrêté rejetant son opposition au plan de site (cause 24_____), a invité les parties à se prononcer sur une éventuelle suspension de la procédure jusqu’à droit jugé définitivement dans cette cause. 21. Par plis des 26 septembre et 18 octobre 2023, les parties ont indiqué qu’elles n’avaient pas d’objection à une suspension de la procédure. 22. Par ordonnance du 6 décembre 2023, le tribunal a suspendu l’instruction de la procédure jusqu’à droit jugé dans la cause 24_____. 23. Par pli du 23 janvier 2024, le département a informé le tribunal de l’entrée en force de l’25_____ rendu le 21 novembre 2023 dans la cause 24_____, rejetant le recours interjeté contre l’arrêté du Conseil d’État du _____ 2023, avec pour conséquence l’entrée en force du plan de site n° 30'036-515. 24. Le 8 mars 2024, le tribunal a tenu une audience de conciliation. S’agissant du prix de base de CHF 1'000.- par m2 retenu dans la demande, le requérant a indiqué s’être fondé sur les valeurs en cours dans les quelques opérations de vente qui avaient eu lieu ces dernières années dans le village, ayant lui-même acheté deux parcelles jouxtant la parcelle n° 2______ cinq ans auparavant pour un prix analogue. Il maintenait que le nouveau plan de site modifiait la situation concernant ses deux parcelles en y interdisant désormais complètement toute possibilité de construire, ce qui n’était pas le cas auparavant, étant rappelé que pour l’une et pour l’autre, l’État était entré en matière sur des requêtes déposées autour de 1995 puis ultérieurement. S’agissant de la parcelle n° 2______, elle avait fait l’objet d’une décision de « mise au vert » il y avait un certain nombre d’années, ce qui signifiait qu’un arrangement avait été convenu avec l’État, selon lequel tout le bas de cette parcelle resterait libre de construction, tout en lui permettant de ramener vers le haut de la parcelle les droits à bâtir équivalant à la partie du bas et qui pourraient être utilisés intégralement. Il avait déménagé à plusieurs reprises et n’était pas sûr de pouvoir retrouver cette décision qui lui était destinée, étant donné

- 11/30 - A/977/2023 qu’il était déjà propriétaire de cette parcelle. Cas échéant, une copie pourrait être demandée à l’État. Le nouveau plan de site avait, selon lui, rendu intégralement inconstructible cette parcelle. Pour la parcelle n° 1______, il avait mis en place un projet de division parcellaire pour lequel il ne manquait plus que la signature du notaire et qui visait à constituer une sous-parcelle déjà bâtie et une sous-parcelle constructible avec accès à la route, cette dernière ayant d’ailleurs fait l’objet de deux requêtes d’autorisation pour lesquelles l’État ne lui avait jamais dit qu’il était impossible d’entrer en matière en raison d’une prétendue inconstructibilité du terrain. Dans cette affaire, l’État adoptait une position fluctuante et contraire à la bonne foi, mais il restait ouvert à toute possibilité de transaction. Par l’intermédiaire de son conseil, le département a indiqué qu’hormis le fait que de manière générale, l’État de Genève considérait que l’adoption d’un plan de site n’entraînait pas d’expropriation matérielle, il y en avait d’autant moins en l’espèce que le plan de site de 2023 annulait et remplaçait le précédent de 1981, sans modifier quoi que ce soit ni restreindre de manière supplémentaire les droits à bâtir tels qu’ils étaient définis par ce dernier. À cela s’ajoutaient déjà précédemment des mesures de classement de 1935 et 1943 qui concernaient le château, puis le château et le parc adjacent, et touchaient déjà pareillement les deux parcelles concernées. En 1948 avait par ailleurs été constituée à la charge de la parcelle n° 1______, au profit de l’État, une servitude d’interdiction de nouvelle construction. L’assiette de cette servitude s’étendait, sauf erreur, sur l’ensemble de la parcelle. 25. Le 5 avril 2024, le département, sous la plume de son conseil, s’est déterminé sur la requête d’indemnité du requérant, concluant à son rejet et à la mise à sa charge des frais de procédure. Il a transmis son dossier. En préambule, il relevait que le requérant était devenu propriétaire des parcelles nos parcelle n° 1______ et n° 2______, respectivement les 5 août 1997 et 26 août 1999, alors que le château de B______ faisait l’objet de mesures de protection depuis plus de 60 ans, qu’un plan de site était déjà en vigueur depuis 1981, que le château et son environnement étaient inscrits à l’ISOS depuis une vingtaine d’années et que la parcelle n° 1______ faisait notamment l’objet, depuis le 16 septembre 1948, d’une servitude d’interdiction de nouvelles constructions à destination d’habitation en faveur de l’État de Genève. Dans ces circonstances, le principe « volenti non fit inuria » interdisait au requérant de se prétendre lésé. Ses droits à bâtir n’était pas remis en cause par le nouveau plan de site et la valeur de ses parcelles n’avait pas été réduite par rapport à leur valeur en 1997, respectivement 1999, qui avait été déterminée en fonction des différentes mesures alors en vigueur depuis des décennies. Des demandes d’autorisation de construire lui avaient d’ailleurs déjà été refusées par le passé en raison des caractéristiques des parcelles et donc bien avant l’entrée en vigueur du nouveau plan de site, qui reprenait, dans l’ensemble, les mêmes principes que le plan de 1981. Au fond, le nouveau plan de site n’avait pas rendu la parcelle n° 2______ inconstructible, dès lors qu’il était expressément prévu sur celle-ci une « aire

- 12/30 - A/977/2023 d’implantation de constructions nouvelles », avec une indication du gabarit maximum. Le requérant était donc parfaitement autorisé à construire un nouveau bâtiment sur cette parcelle. Concernant la parcelle n° 1______, elle était grevée notamment d’une servitude d’interdiction de nouvelles constructions à destination d’habitation et d’une servitude d’interdiction d’agrandir et de surélever des bâtiments en faveur de l’État de Genève depuis le 16 septembre 1948. En 2007 déjà, le département avait répondu négativement à une demande de renseignements relative à la construction d’une villa individuelle (26_____) au motif que le projet contrevenait au plan de site de 1981 qui ne prévoyait aucun bâtiment neuf aux abords directs de la parcelle du château. Ainsi, déjà avant l’adoption du plan de site de 2023, de nouvelles constructions ne pouvaient pas être réalisées sur cette parcelle. Contrairement à ce que soutenait le requérant, à aucun moment l’État ne lui avait laissé entendre que ses parcelles seraient libres de restrictions. En particulier, le fait d’entrer en matière sur une demande de renseignements, respectivement une demande d’autorisation de construire, ne pouvait en aucun cas être considéré comme un indice en faveur du caractère entièrement constructible de la parcelle concernée. Au demeurant, les décisions rendues dans le cadre de demandes d’autorisation de construire déposées par le requérant laissaient peu de place au doute quant au caractère non constructible de la parcelle n° 1______, respectivement quant aux restrictions frappant la parcelle n° 2______, avant l’entrée en vigueur du plan de site querellé, ce qui ressortait du reste des différents préavis émis par la CMNS, qui s’était prononcée à plusieurs reprises sur des projets de construction sur les parcelles du requérant. Les conditions requises à l’octroi d’une indemnité pour expropriation matérielle n’étaient ainsi pas réunies, faute d’atteinte aux droits de propriété du requérant et faute de tout préjudice. Le plan de site querellé n’avait fondamentalement rien changé à la situation préexistante. De surcroît, le requérant avait acquis ses parcelles à un prix qui tenait compte des différentes restrictions qui les frappaient alors. Il ne rendait par ailleurs pas vraisemblablement qu’il entendait construire à brève échéance. Le fait qu’il avait sollicité des autorisations de construire par le passé, lesquelles avaient été refusées s’agissant de la parcelle n° 740 et annulées s’agissant de la parcelle n° 2______, ne constituait pas une démonstration de l’existence de projets à proche échéance. Si le requérant avait des prétentions à faire valoir à raison de restrictions à la propriété constitutives d’une expropriation matérielle, celles-ci découleraient du plan de site de 1981. Or, le temps écoulé depuis son entrée en vigueur ne lui permettait plus d’agir. Étant volontairement devenu propriétaire de parcelles situées dans le périmètre d’un plan de site impliquant une interdiction de nouvelles constructions, le requérant ne pouvait se prévaloir d’une diminution involontaire de son patrimoine et donc prétendre à une quelconque indemnité, étant relevé que, toutes choses égales par

- 13/30 - A/977/2023 ailleurs, ses parcelles avaient la même valeur aujourd’hui que lors de leur acquisition. Il n’avait du reste pas contesté l’arrêté du Conseil d’État validant le plan de site litigieux, comme il en avait la possibilité, sinon l’incombance. Aussi, s’il fallait considérer que le droit de propriété du requérant était atteint au point qu’il en résulterait une expropriation matérielle, il faudrait constater qu’aucune compensation ne lui serait due. En tout état, la demande du requérant était lacunaire, les conditions d’acquisition des parcelles concernées n’étant pas exposées. Le requérant étant tenu de collaborer à l’établissement des faits, il lui revenait de fournir les éléments pertinents, dont les contrats relatifs à l’acquisition des parcelles litigieuses et tout autre élément relatif à leur acquisition, respectivement à la détermination de leur valeur et de leur potentiel constructible, et d’éclairer le tribunal sur les projets immobiliers qu’il entendait développer à brève échéance sur celles-ci. Il était également invité à communiquer les projets de division parcellaire qu’il poursuivait. En outre, l’indice d’utilisation du sol était déjà limité à 0.25 pour les parcelles comprises dans le périmètre du plan de site de 1981, de sorte qu’il ne pouvait être question de retenir un taux de 0.60 comme le faisait le requérant. Restait également ouverte la question de la superficie de la parcelle n° 2______ que le requérant entendait réduire au profit d’une parcelle voisine dont il était également propriétaire. Au surplus, la somme réclamée comprenait des frais de valorisation de CHF 125'000.-, dont on ignorait le détail. Le requérant était invité à donner toute explication utile à cet effet. Le département a produit plusieurs documents, notamment : - des extraits du registre foncier relatifs aux parcelles no parcelle n° 1______ et n° 2______ mentionnant notamment l’existence, pour la première, d’une servitude d’interdiction d’agrandir et de surélever et, pour la seconde, d’une servitude d’interdiction de nouvelles constructions à destination d’habitation, toutes deux inscrites en faveur de l’État de Genève le 16 septembre 1948; - des documents relatifs aux dossiers d’autorisation de construire 26_____ du 15 septembre 2006 et DD 27_____ du 8 octobre 2007 concernant un projet de construction d’une villa individuelle sur la parcelle n° 1______ (dont une réponse négative de la police des constructions du 2 février 2007 produite en pièce 18 et dont il sera question ci-après dans la partie en droit), ainsi que des documents relatifs à la DD 21_____ du 23 septembre 2011, en particulier les divers préavis négatifs émis par la CMNS et la commune; - des documents relatifs aux dossiers d’autorisation de construire DD 28_____ du 1er janvier 1995, DD 29_____ du 3 juillet 2007 et APA 30_____ du 18 novembre 2022 concernant des projets de construction d’une villa individuelle, respectivement la régularisation d’un mur de soutènement sur la parcelle n° 2______;

- 14/30 - A/977/2023 - un extrait du registre foncier relatif à la parcelle n° 2______ de la commune, propriété de M. A______; - des documents relatifs à un projet de division parcellaire relatif à la parcelle n° 2______, préavisé favorablement sous conditions par l’office de l’urbanisme le 26 juin 2023. 26. Le 18 avril 2024, le conseil du requérant a informé le tribunal de sa constitution. 27. Le 16 mai 2024, le requérant a répliqué sous la plume de son conseil, persistant dans ses conclusions, sous suite de frais et dépens. Reprenant en substance les arguments invoqués dans sa demande, il confirmait avoir acquis les parcelles nos parcelle n° 1______ et 340 le 5 août 1997, respectivement le 26 août 1999. Il ne disposait toutefois plus des pièces relatives auxdites acquisitions, ayant déménagé sept fois dans l’intervalle. Il maintenait par ailleurs que ses parcelles étaient alors tout à fait constructibles, et ce, jusqu’à l’adoption du plan de site litigieux, qui avait fait passer la parcelle n° 1______ en zone inconstructible, en raison de son caractère de « césure verte », à l’instar de la parcelle n° 2______, en raison de son passage à une zone de « cour participant à l’espace public à créer », le privant ainsi de l’entièreté de ses droits de propriété. L’usage actuel de ses parcelles était bafoué, tout comme leur usage futur qui était pourtant prévisible, entraînant une conséquence financière non négligeable, dès lors que la vente des parties constructibles desdites parcelles aurait pu lui permettre de constituer un capital pour sa retraite. Le dies a quo du délai de prescription correspondait à la source de l’inconstructibilité, soit à l’entrée du plan de site litigieux, le 21 novembre 2023. Il a notamment produit une expertise de la valeur de la parcelle n° 2______, réalisée en juillet 1992, laquelle avait été estimée à cette date à CHF 572'000.-, dont CHF 212'000.- pour le bâtiment s’y trouvant, en réactualisation d’une expertise antérieure. 28. Le 18 juillet 2024, le département a dupliqué, persistant intégralement dans les termes et conclusions de son écriture du 2 avril 2024. Le requérant prétendait au paiement par la collectivité de près de deux millions de francs, mais retenait les pièces nécessaires à l’établissement des faits, à savoir notamment les actes authentiques lui transférant la propriété des deux parcelles concernées, documents qu’il pourrait facilement se procurer auprès du notaire ayant instrumenté les ventes. Par ailleurs, l’estimation faite en 1992 au sujet de la parcelle n° 2______ comprenait le bâtiment qui y était situé et précisait qu’il n’était pas tenu compte du coefficient d’utilisation, car les autorités compétentes pourraient refuser que celui-ci soit appliqué aux surfaces inconstructibles, de sorte que les possibilités de construire seraient alors moindres. Dans sa réplique du 16 mai 2024, le requérant avait admis l’allégué du département relatif à l’existence d’une servitude inscrite le 16 septembre 1948, grevant la

- 15/30 - A/977/2023 parcelle n° 1______ d’une interdiction de nouvelles constructions à destination d’habitation, ainsi que d’une interdiction d’agrandir et de surélever des bâtiments, en faveur de l’État de Genève. Le requérant n’était donc pas cohérent lorsqu’il prétendait qu’au moment de son acquisition, cette parcelle était tout à fait constructible. Par ailleurs, l’affirmation du requérant selon laquelle le nouveau plan de site avait placé intégralement la parcelle n° 1______ en zone de césure verte était incorrecte, car cette zone ne concernait que la partie de la parcelle directement attenante à la parcelle du château. Cette partie de la parcelle était ainsi passée en 2023 du statut de zone « sans aucun bâtiment neuf » à celui de « zone libre de toute construction », ce qui signifiait que rien n’avait changé. Le reste de la parcelle, dont notamment la partie sur laquelle étaient érigés les bâtiments n° 6______ et n° 7______, n’était aucunement touché, car non intégré dans la césure verte. S’agissant de la parcelle n° 2______, le requérant avait affirmé lors de l’audience devant le tribunal que le nouveau plan de site l’avait rendue intégralement inconstructible, avant d’admettre dans ses déterminations écrites qu’elle disposait d’une aire d’implantation de constructions nouvelles. Il soutenait toutefois que cette aire n’était pas accessible directement depuis la voie publique, ce qui empêchait tout accès motorisé. La réalité était que selon le règlement du plan de site, les constructions nouvelles s’organisaient autour d’une cour ouverte qui participait aux qualités de l’espace public et par laquelle on accédait au bâtiment. Il y avait donc bien un accès motorisé possible pour une éventuelle future construction. Ainsi, cette parcelle demeurait constructible de la même manière qu’avant le plan de site de 2023, dans les limites des restrictions établies a minima depuis 1981. Plus généralement, l’argumentation du requérant selon laquelle il n’existerait pas de restriction valable à son droit de propriété, faute de base légale formelle, se retournait en réalité contre lui, car cela signifierait que les limitations imposées par le plan de site ne lui seraient pas opposables, ce que tout juge pourrait constater. Dans cette hypothèse, il n’y aurait pas d’atteinte à son droit de propriété et donc pas de préjudice à indemniser. 29. Le requérant s’est déterminé le 21 octobre 2024, persistant dans ses conclusions. Il a produit le contrat de vente du 19 août 1999 relatif à la parcelle n° 2______ et le contrat de vente du 30 mai, 4 juin et 23 juillet 1997 relatif à la parcelle n° 1______, relevant que s’agissant de la première, c’était sa pleine valeur vénale (CHF 570'000.-) qui devait être prise en compte, et non le prix d’acquisition (CHF 256'079.60) – lequel s’inscrivait dans le cadre d’un règlement successoral, pour déterminer le montant de l’indemnité pour expropriation matérielle. La partie nord de la parcelle n° 2______ n’était pas située dans les périmètres « libres de construction » prévus par le plan de site de 1981 et l’autorité intimée ne pouvait dès lors pas considérer que cette parcelle était inconstructible. L’adoption du nouveau plan de site faisait passer cette même partie de la parcelle n° 2______ en « cours participant à l’espace public à créer », ce qui n’existait pas auparavant et portait une atteinte directe à son droit de propriété. Il importait peu que le nouveau

- 16/30 - A/977/2023 plan de site prévoie sur le haut de cette parcelle une « aire d’implantation de constructions nouvelles et gabarits maximum », dans la mesure où ce plan le restreignait dans son droit de propriété et empêchait ainsi de poursuivre ses futurs projets de construction, devenus désormais irréalisables. Quand bien même il existerait un accès motorisé à une éventuelle future construction, comme le relevait le département, l’aire d’implantation des nouvelles constructions était insuffisante pour permettre la construction simultanée d’un bâtiment et d’un parking, ce qui aboutissait de toute manière à une limitation du droit de propriété. S’agissant de la parcelle n° 1______, ses parties Ouest et Nord avaient toujours été constructibles (ce que le requérant offrait de prouver par son audition). En effet, le plan de site de 1981 ne mentionnait pas de « surface de terrain libre de construction » pour cette parcelle. C’est pourquoi il avait entrepris des projets de construction sur la partie nord de cette parcelle, dont la demande définitive n° DD 21_____. Or, le reclassement de cette parcelle en zone de « césure verte » selon le nouveau plan de site l’empêchait totalement de poursuivre ses projets. 30. Par courrier du 14 novembre 2024, le requérant a indiqué que l’édition annuelle de la grille de prix pour les terrains en zone villa, élaborée depuis 2001 à l’aide de plusieurs acteurs importants de l’immobilier romand, confirmait que le prix par mètre carré dans la commune de B______ variait entre CHF 850.- et CHF 1'100.- . 31. Par courrier du 20 novembre 2024, le département a relevé que le document auquel se référait le requérant dans son courrier du 14 novembre 2024 soulignait que la valeur par mètre carré de terrain ne prenait pas en compte les restrictions légales, comme les servitudes, ou d’autres contraintes. Or, les deux propriétés litigieuses en l’espèce faisaient l’objet de nombreuses contraintes légales. Le document en question n’était donc pas pertinent. EN DROIT 1. Conformément à l’art. 43 al. 2 de la loi genevoise sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 (LEx-GE - L 7 05), le Tribunal administratif de première instance est compétent pour statuer sur toute demande d’indemnité pour expropriation matérielle. 2. Selon l’art. 58 LEx-GE, le tribunal doit statuer dans sa décision sur toutes les questions qui lui ont été soumises, dans les limites de sa compétence (al. 1). La décision rappelle les conclusions des parties, s’il en a été formulé (al. 2). Elle précise, autant que possible, les éléments dont le tribunal a tenu compte dans ses évaluations et appréciations, en particulier les éléments de dommages qu’il a cru devoir prendre en considération dans la fixation des indemnités (al. 3). Les terrains expropriés sont taxés spécialement pour chaque parcelle (al. 4). 3. Par ailleurs, selon l’art. 61A LEx-GE, la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) s’applique dans le silence de la LEx-GE.

- 17/30 - A/977/2023 4. Le requérant demande tout d’abord son audition. 5. Tel qu’il est garanti par l’art. 29 al. 2 Cst., le droit d’être entendu comprend notamment le droit pour l’intéressé d’offrir des preuves pertinentes, de prendre connaissance du dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1; 145 I 167 consid. 4.1; 142 III 48 consid. 4.1.1). 6. Le droit de faire administrer des preuves n’empêche cependant pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1; ATA/1257/2024 du 28 octobre 2024 consid. 2.1; ATA 1181/2024 du 8 octobre 2024 consid. 2.1). Ce refus d’instruire ne viole le droit d’être entendu des parties que si l’appréciation anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a ainsi procédé, est entachée d’arbitraire (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 1C_359/2022 du 20 avril 2023 consid. 3.1 et les références citées). Le droit d’être entendu ne contient pas non plus d’obligation de discuter tous les griefs et moyens de preuve du recourant; il suffit que le juge discute ceux qui sont pertinents pour l’issue du litige (ATF 141 III 28 consid. 3.2.4; ATA/1073/2024 du 10 septembre 2024, consid. 2.1). 7. Enfin, le droit d’être entendu ne comprend pas le droit d’être entendu oralement ni celui d’entendre des témoins (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_372/2021 du 26 janvier 2023 consid. 2.3; ATA/1021/2024 du 27 octobre 2024 consid. 4.1; ATA/1327/2024 du 12 novembre 2024, consid. 2.1) ni à la tenue d’une inspection locale, en l’absence d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1). 8. Dans la règle, l'audition d'un membre d'une instance spécialisée ne se justifie pas lorsque cette instance a émis un préavis versé à la procédure (ATA/569/2024 du 7 mai 2024 consid. 6.1; ATA/1279/2023 du 28 novembre 2023 consid. 2.1; ATA/439/2022 du 26 avril 2022 consid. 2c; ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 2, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1 et 3.2). 9. Dans une procédure initiée sur requête d'un administré, celui-ci est censé motiver sa requête en apportant tous les éléments pertinents; il n'a donc pas un droit à être encore entendu par l'autorité avant que celle-ci ne prenne sa décision, afin de pouvoir présenter des observations complémentaires. Reste réservée l'hypothèse où l'autorité entendrait fonder sa décision sur des éléments auxquels l'intéressé ne

- 18/30 - A/977/2023 pouvait s'attendre (ATA/249/2024 du 27 février 2024 consid. 3.1; ATA/277/2021 du 2 mars 2021 consid. 5c; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, p. 519 s., n. 1530). 10. En l’espèce, le tribunal constate que le requérant demande son audition soit sur des éléments non pertinents (par exemple pour expliquer à la suite de quelles divisions a été constituée la parcelle n° 1______), soit sur des éléments devant faire l’objet d’une démonstration juridique (par exemple pour justifier le fait que le calcul de l’indemnité devrait se fonder sur la valeur vénale de la parcelle, et non sur son prix d’acquisition). Dans ces conditions, l’audition du requérant ne se justifie pas. 11. Sur le fond, il convient tout d’abord de rappeler le cadre légal cantonal en matière d’indemnité pour expropriation. 12. A teneur de l’art. 2 LEx-GE, peuvent faire l'objet de l'expropriation : les droits réels immobiliers (propriété et droits réels restreints), les droits immobiliers résultant des dispositions légales en matière de rapports de voisinage, les droits personnels portant sur des immeubles, qu'ils appartiennent à des communes, à des établissements publics ou à des particuliers, ainsi que les droits à bâtir résultant des schémas de répartition et de localisation de tels droits figurant dans les plans localisés de quartier ou résultant de l'accord du département du territoire et de tous les propriétaires concernés qui pourrait s'y substituer et qui doivent être exercés sur une autre surface que celles correspondant aux parcelles auxquelles ils sont attachés (al. 1). L’expropriation peut être totale ou partielle, définitive ou temporaire (al. 2). 13. L’expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière (art. 14 LEx-GE). 14. Quant à la nature de l’indemnité, l’art. 15 LEx-GE stipule que sous réserve des dispositions légales qui prévoient un autre mode de dédommagement (notamment art. 711, al. 2, code civil) et des conventions qui peuvent intervenir entre les parties, l’indemnité est payable en argent sous la forme d’un capital (al. 1). 15. Selon l’art. 18 al. 1 LEx-GE, sont pris en considération, pour la fixation de l’indemnité, tous préjudices subis par l’exproprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. En conséquence, l’indemnité comprend :

a) la pleine valeur vénale du droit exproprié;

c) le montant de tous autres préjudices, non réparés par les indemnités allouées en vertu des deux lettres qui précèdent, pour autant que ces préjudices peuvent être prévus, dans le cours normal des choses, comme une conséquence de l’expropriation. 16. L’art. 21 LEx-GE prévoit qu’en cas d’expropriation partielle il n’est pas accordé d’indemnité de dépréciation pour la partie restante, lorsque la dépréciation se trouve

- 19/30 - A/977/2023 compensée par des avantages spéciaux résultant de l’entreprise de l’expropriant (al. 1). Par contre, il est tenu compte du dommage résultant de la perte ou de la diminution d’avantages influant sur la valeur vénale et que la partie restante aurait, selon toute vraisemblance, conservés s’il n’y avait pas eu expropriation (al. 2). 17. Ces dispositions sont également applicables en cas d’expropriation matérielle (art. 43 al. 2 LEx-GE). 18. En l’occurrence, le requérant soutient que l’adoption par le Conseil d’État, le ______ 2023, du plan de site n° 20______ du village de B______ et de son règlement, abrogeant et remplaçant le précédent plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981, équivaut à une expropriation matérielle de ses parcelles n° 2______ et n° parcelle n° 1______. 19. Il convient donc tout d’abord de rappeler les bases légales et la jurisprudence qui entourent et définissent la notion d’expropriation matérielle. 20. À teneur de l’art. 26 al. 1 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), la propriété est garantie. La garantie de la propriété ne garantit pas la propriété de manière illimitée, mais uniquement dans les limites qui lui sont imposées par l’ordre juridique dans l’intérêt public (ATF 146 I 70 consid. 6.1; 145 II 140 consid. 4.1). Comme tout droit fondamental, celle-ci peut être restreinte aux conditions fixées à l’art. 36 Cst. La restriction doit ainsi reposer sur une base légale, plus particulièrement une loi au sens formel si la restriction est grave, être justifiée par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité. L’atteinte au droit de propriété est tenue pour particulièrement grave lorsque la propriété foncière est enlevée de force ou lorsque des interdictions ou des prescriptions positives rendent impossible ou beaucoup plus difficile une utilisation du sol actuelle ou future conforme à sa destination (ATF 140 I 168 consid. 4). Ne constitue en revanche pas une atteinte grave la simple réduction des possibilités de construire (ATF 115 Ia 363 consid. 2a). 21. Selon l’art. 26 al. 2 Cst., une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Cette disposition consacre une exception au principe habituel selon lequel il n’y a pas d’obligation de l’État d’indemniser les dommages causés de manière licite (Pierre MOOR/Etienne POLTIER, Droit administratif, vol. II, 2011, p. 880 ss et les références citées; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 1708 ss et les références citées). Dans de tels cas, l’État est donc tenu de verser une indemnité au propriétaire lésé même lorsque la restriction apportée au droit de propriété est admissible. 22. La LAT reprend ce principe en prévoyant qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation (art. 5 al. 2 LAT). 23. L’art. 5 al. 2 LAT vise, comme évènement déclencheur, une mesure d’aménagement, par quoi il faut comprendre toute planification qui répond au

- 20/30 - A/977/2023 mandat constitutionnel, garantit une utilisation rationnelle et mesurée du territoire et relève de ce fait du domaine de la LAT. La notion de « mesure d’aménagement » doit être comprise largement. Outre les plans d’affectation selon l’art. 14 LAT, elle inclut également des actes législatifs et des décisions. Exceptionnellement, toutefois, une règlementation générale peut elle aussi entraîner directement une atteinte au droit de propriété sur un bien-fonds et entre alors dans le champ d’application de l’art. 5 al. 2 LAT. Cela est notamment le cas de l’interdiction de construire des locaux à usage sensible au bruit – qui est une conséquence directe de l’application de l’art. 22 LPE – dans une zone à bâtir soumise à des VLI (arrêt 1C_460/2014 du 15 juin 2015 consid. 2.2.2; cf. également ATF 132 II 475 consid. 2.6; Enrico RIVA, in Commentaire pratique LAT : Planifier l’affectation, 2016, ad. art. 5 LAT n. 135 ss). 24. Contrairement à ce qui vaut pour l’expropriation formelle, il n’y a pas de loi fédérale qui codifie l’expropriation matérielle et lorsque des dispositions en traitent en droit cantonal, elles se limitent pour l’essentiel aux aspects de compétence et de procédure. Ainsi, les conditions et les limites de l’expropriation matérielle reposent sur la jurisprudence du Tribunal fédéral (Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 384). 25. Selon cette jurisprudence, il y a expropriation matérielle au sens de l’art. 26 al. 2 Cst. et de l’art. 5 al. 2 LAT lorsque l’usage actuel d’une chose ou son usage futur prévisible est empêché ou limité de façon particulièrement grave, de telle sorte que son propriétaire se trouve privé d’une faculté essentielle découlant du droit de propriété; une limitation moins importante peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un seul propriétaire ou un nombre restreint de propriétaires de façon telle que, s’ils n’étaient pas indemnisés, ils devraient supporter en faveur de la collectivité un sacrifice particulièrement grave qui violerait le principe de l’égalité de traitement. Dans les deux cas, la possibilité d’une meilleure utilisation n’est prise en considération que si, au moment déterminant, elle apparaît très probable dans un proche avenir. Par meilleure utilisation possible, on entend généralement la possibilité matérielle et juridique de bâtir (ATF 140 I 176 consid. 9.5; 131 II 151 consid. 2.1; 131 II 728 consid. 2; 125 II 431 consid. 3a; 123 II 481 consid. 6a; 121 II 417 consid, 4a; pour la première fois : ATF 91 I 329 consid. 3; arrêts 1C_435/2020 du 5 mai 2021 consid. 3.2; 1C_653/2017 du 12 mars 2019 consid. 2.2; 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1 et les références respectives). 26. Cette définition jurisprudentielle consacrée (dite formule Barret) pose ainsi deux conditions positives cumulatives pour qu’une restriction à la propriété s’analyse comme une expropriation matérielle, l’une relative à son ampleur, l’autre relative à son impact (Jacques DUBEY, Commentaire romand de la Constitution, 2021 ad. art. 26 n. 100). 27. Pour atteindre une ampleur justifiant une pleine indemnité, une restriction à la propriété doit, premièrement, soit être particulièrement grave pour le propriétaire, soit exiger de sa part un sacrifice particulier (Jacques DUBEY, op. cit., n. 101).

- 21/30 - A/977/2023 28. La gravité de l’atteinte doit se mesurer d’après des critères objectifs et en fonction des cas concrets. Le nombre de propriétaires touchés par la restriction ne joue pas de rôle. Le critère déterminant est de savoir si le propriétaire peut encore, après la restriction, faire un usage économiquement rationnel et conforme à sa destination de l’immeuble. Si tel est le cas, même des restrictions sévères à l’usage de la propriété doivent être supportées sans indemnité (ATF 123 II 481; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1747-1748). 29. Pour être qualifiée de particulièrement grave, l’atteinte doit être intense et durable. Une atteinte est intense si elle touche à la substance même du droit de propriété, en excluant ou limitant de façon importante la possibilité d’utiliser la chose conformément à sa destination normale, de telle sorte que son propriétaire se trouve privé d’une faculté essentielle découlant de son droit de propriété. Elle est durable lorsqu’elle est définitive ou porte sur une longue durée (Piermarco ZEN- RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, n. 1408). 30. Une interdiction de construire est identifiée en doctrine comme le cas classique d’une atteinte grave au droit de propriété (Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, Droit constitutionnel suisse vol. 2 – les droits fondamentaux, 4ème éd., 2021, n. 927; Jacques DUBEY, op. cit., n. 101, en référence à l’ATF 119 Ib 124 consid. 2c; Jean- Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 390; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1402; cf. ATF 119 Ib 124 consid. 2c). 31. Il n’y a pas d’atteinte grave donnant lieu à une indemnisation si une utilisation conforme à la destination, économiquement rationnelle et de qualité est maintenue (arrêt 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5). Le Tribunal fédéral retient en effet que la garantie de valeur de la propriété ne protège pas la faculté de vouer toujours et partout un fonds à son exploitation financièrement la plus rentable. En matière d’expropriation matérielle, il apparait qu’une diminution de valeur équivalente ou inférieur à 20% de la valeur du bien-fonds n’est pas considérée comme analogue à une expropriation (Cléa BOUCHAT, L’expropriation matérielle en terres vaudoises. Entre droit matériel et droit procédural : clarifications et incertitudes juridiques substantielles, Mélange en l’honneur du Professeur Benoît Bovay 2024, p. 19-42, p. 32, en référence à l’ATF 97 I 632 consid. 7b). La jurisprudence fixe en revanche un seuil de gravité de l’atteinte à la propriété à partir d’une perte de valeur comprise entre 30 et 40% (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2014, n. 1784; Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 391). Cela étant, même si la diminution de valeur du terrain ne dépasse pas un tiers, une obligation d’indemniser peut se justifier selon les circonstances, notamment si le propriétaire ne peut plus utiliser son terrain conformément à la destination fixée par l’affectation précédente (Cléa BOUCHAT, op. cit, p. 33, en référence à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_473/2017 consid. 2.7).

- 22/30 - A/977/2023 32. Une restriction temporaire ne satisfait en général pas le critère de l’intensité de l’atteinte (ATF 123 II 481 consid. 9), à moins qu’elle ne dure particulièrement longtemps (cf. ATF 109 Ib 20 consid. 4a; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1756). La jurisprudence ne fixe pas de manière schématique et générale ce qu’il faut entendre par restriction à la propriété de longue durée. Elle admet néanmoins qu’en règle générale, une interdiction limitée à cinq ans n’est pas constitutive d’une expropriation matérielle, alors qu’une interdiction d’une durée supérieure à dix ans l’est (cf. ATF 123 II 481 consid. 9; 121 II 436 consid. 3c; 120 Ib 465 consid. 5e; 112 Ib 496 consid. 3a; 109 Ib 20 consid. 4a; arrêt 1C_510/2009 du 14 juillet 2010 consid. 4.1; Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1408 et n. 1473 ss). 33. La seconde condition posée par l’art. 5 al. 2 LAT, relative à l’impact de la restriction, porte sur l’usage actuel ou futur proche probable du bien immobilier. Est ainsi déterminante pour l’appréciation de l’obligation d’indemniser la question de savoir si une meilleure utilisation du terrain aurait été ultérieurement possible si aucune restriction de la propriété n’avait été imposée. Se pose ainsi en pratique la question de savoir si le terrain était propre à la construction au moment où une mesure d’aménagement l’a frappé d’une interdiction de construire. Pour en décider, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il convient de prendre en compte l’ensemble des facteurs juridiques et matériels qui peuvent exercer une influence sur les possibilités de bâtir, les facteurs juridiques étant prépondérants (ATF 131 II 151 consid. 2.4.1; 122 II 455 consid. 4a; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5; Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 171; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 1789). 34. Les facteurs juridiques découlent de l’application correcte de toutes les normes pertinentes en matière d’aménagement du territoire et de construction. Il faut généralement que le terrain soit situé dans une zone constructible conforme aux exigences de la LAT, étant entendu que ces exigences doivent être interprétées restrictivement. Il faut encore que la constructibilité ne dépende pas de l’extension préalable de la zone, de l’adoption d’un plan de quartier, de l’octroi d’une autorisation de défricher ou encore de la mise en œuvre d’un remaniement parcellaire. Les facteurs juridiques sont décisifs; s’ils ne sont pas remplis, le versement d’une indemnité est en principe exclu (Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, op. cit., n. 932). 35. Les facteurs matériels doivent être examinés si la parcelle est juridiquement constructible (Piermarco ZEN-RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n.

- 23/30 - A/977/2023 propriétaire. Il faut surtout que le bien-fonds soit équipé, se prête à la construction et que la zonification soit homogène (Giorgio MALINVERNI/Michel HOTTLIER/Maya HERTIG RANDALL/Alexandre FLÜCKIGER, op. cit., n. 933). 36. La jurisprudence du Tribunal fédéral nie généralement que la construction soit très probable dans un avenir proche lorsque celle-ci requiert préalablement une dérogation, une modification du plan d’affectation, l’élaboration d’un plan d’équipement ou d’un plan d’affectation spécial, un remaniement parcellaire ou d’autres travaux d’équipement importants (ATF 131 II 151 consid. 2.4.1; ATF 112 Ib 105 consid. 2b; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT n. 171; Piermarco ZEN- RUFFINEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1427). 37. Le fait que le propriétaire ait eu ou non l’intention de construire n’a aucune importance, la probabilité de réalisation ne s’appréciant en effet que selon des critères purement objectifs (ATF 114 Ib 305 consid. 2a; 113 Ib 318 consid. 3c). 38. La forte probabilité d’une utilisation dans un avenir proche n’est pas donnée lorsqu’il n’existe que des chances théoriques de gain ou de vagues perspectives d’une meilleure utilisation future (cf. ATF 134 II 49 consid. 13.3 p. 72; arrêt 1C_71/2018 du 3 juin 2019 consid. 2.1; Enrico RIVA, op. cit., ad art. 5 LAT

n. 170; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit., n. 1788). 39. La date déterminante pour apprécier l’existence d’une expropriation matérielle est celle de l’entrée en vigueur de la mesure restrictive (ATF 132 II 218 consid. 2.4). 40. À propos de l’expropriation matérielle, la jurisprudence du Tribunal fédéral distingue généralement deux hypothèses : d’une part le déclassement (« Auszonung ») – ouvrant la voie à une indemnité – et d’autre part le refus de classement (non-classement, « Nichteinzonung ») – excluant en principe une indemnité. 41. On parle de déclassement lorsqu’un bien-fonds classé dans une zone à bâtir est frappé d’une interdiction de construire. Cela présuppose toutefois qu’au moment de l’entrée en force de la mesure de planification qui produirait l’effet d’une expropriation matérielle, la parcelle en question se trouvait comprise dans une zone à bâtir édictée conformément aux prescriptions de la législation fédérale en matière d’aménagement du territoire. Dans un tel cas, une indemnisation est due si les autres conditions de l’expropriation sont remplies. Il y a en revanche refus de classement lorsque la modification d’un plan d’affectation, qui a pour effet de sortir une parcelle de la zone à bâtir où elle se trouvait auparavant, intervient pour adapter ce plan aux exigences de la LAT, entrée en vigueur le 1er janvier 1980, et partant pour mettre en œuvre les principes du droit constitutionnel en matière de droit foncier. Tel est le cas de la décision par laquelle l’autorité de planification, édictant pour la première fois un plan d’affectation conforme aux exigences du droit fédéral, ne range pas un bien-fonds déterminé dans la zone à bâtir et cela même si ce terrain était constructible selon la réglementation antérieure (cf. notamment ATF 125 II

- 24/30 - A/977/2023 431 consid. 3b; 122 I 326 consid. 4c; Enrico RIVA, op. cit., art. 5 LAT n. 177 ss). Cela vaut non seulement pour la révision des plans d’affectation adoptés avant l’entrée en vigueur de la LAT, mais également pour l’adaptation des plans de zones, entrés en vigueur sous l’empire de la LAT, mais qui matériellement, ne respectent pas les principes de planification du droit fédéral (cf. ATF 131 II 728 consid. 2.3; 125 II 326 consid. 5c; 122 II 326 consid. 5c; arrêts du Tribunal fédéral 1C_275/2018 du 15 octobre 2019 consid. 2.3; 1C_215/2015 du 7 mars 2016 consid. 3.1; Enrico RIVA, op. cit., art. 5 n. 184). 42. Le point de savoir si l’on se trouve en présence d’un déclassement ou d’un refus de classement s’apprécie au regard de l’ensemble des prescriptions fédérales, cantonales et communales applicables au moment déterminant. La planification antérieure à l’entrée en vigueur de la LAT doit être examinée de façon globale pour déterminer sa conformité à cette loi (ATF 122 II 326 consid. 5b; 121 II 417 consid. 3d). 43. On est toujours en présence d’un non-classement lorsqu’un terrain devient inconstructible en raison de la première adaptation du plan d’affection cantonal à la législation fédérale en matière d’aménagement du territoire; pour les changements ultérieurs du plan, il y a une présomption en faveur du déclassement qui peut toutefois être renversée, le critère déterminant étant la conformité tant matérielle que procédurale du plan cantonal aux exigences de la LAT (Maya HERTIG RANDALL, L’expropriation matérielle, in Thierry TANQUEREL/François BELLANGER, La maîtrise publique du sol : expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, 2009, p. 126; Piermarco ZEN-RUFFIEN/Christine GUY-ECABERT, op. cit., n. 1436). 44. Les déclassements peuvent entraîner une expropriation matérielle. Toutefois, il n’existe pas de présomption en faveur d’une nécessité d’indemnisation à la suite d’un déclassement. Dans chaque cas de déclassement, c’est en fonction de la situation qu’il convient de décider si l’interdiction de bâtir a l’effet d’une expropriation matérielle ou non. Le déclassement instaure une interdiction de bâtir sur un terrain qui appartient à une zone à bâtir conforme au droit fédéral et qui remplit donc la condition préalable faisant en sorte que la constructibilité du terrain fasse partie du contenu de la propriété. C’est dans la suppression de cette faculté de construire que réside la privation d’un attribut essentiel de la propriété (Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 207). 45. Le Tribunal fédéral a précisé que même une zone à bâtir respectant les exigences du droit fédéral n’est pas délimitée pour l’éternité; elle pourra et devra être adaptée aux nouvelles exigences si les circonstances ou les bases légales changent. Un propriétaire ne peut donc pas compter sur le fait que son bien-fonds restera à jamais dans la zone à bâtir et pourra être bâti (ATF 131 II 728 consd. 2.5). 46. Dans les cas de déclassement, le Tribunal fédéral examine le caractère vraisemblable de la réalisation. De nos jours, la mise en œuvre de la faculté de bâtir est toujours liée à des conditions juridiques variées et au concours des pouvoirs

- 25/30 - A/977/2023 publics; cela n’exclut pas le caractère vraisemblable de la construction quand il existe en principe un droit à l’exécution des procédures requises et à l’octroi des autorisations. Cependant, la situation concrète du bien-fonds déclassé peut s’avérer à tel point défavorable qu’elle en exclut la constructibilité et, par conséquent, la probabilité de réalisation. Qu’il y ait eu intention de bâtir sur le terrain déclassé n’est alors pas pertinente (Enrico RIVA, op. cit., ad. art. 5 LAT n. 208). 47. En l’espèce, sur la base des principes rappelés ci-dessus, il convient de déterminer pour chacune des deux parcelles concernées si, comme l’affirme le requérant, le plan de site n° BUG: PAS DE REMPLACEMENT POUR '30'036-515' du 7 juin 2023 les a rendues inconstructibles ou s’il en a restreint le potentiel constructif. Dans ce cadre, il convient de garder à l’esprit qu’en devenant propriétaire de ces parcelles, respectivement le 5 août 1997 pour la parcelle n° 1______ et le 26 août 1999 pour la parcelle n° 2______, le requérant les a acquises avec les restrictions des droits de construire dont elles étaient grevées à ce moment-là. Il ne pourrait donc prétendre au versement d’une indemnité, cas échéant, que pour les restrictions supplémentaires dont ces parcelles auraient fait l’objet postérieurement à leur acquisition, c’est-à-dire, selon le requérant, au moment de l’adoption du le plan de site n° 20_____. Même dans l’hypothèse où il s’avérerait que ce plan a effectivement entraîné des restrictions supplémentaires, le tribunal devrait encore déterminer si le requérant conserve malgré tout la possibilité de faire de ses parcelles un usage économiquement rationnel et conforme à leur destination, étant rappelé qu’en cas de réponse affirmative à cette question, même une restriction sévère à l’usage de la propriété devrait être supportée sans indemnité (cf. plus haut ATF 123 II 481; arrêt du Tribunal fédéral 1C_412/2018 du 31 juillet 2019 consid. 4.5; Thierry TANQUEREL, op. cit., n. 1747-1748). 48. S’agissant tout d’abord de la parcelle n° 2______, l’autorité citée ne prétend pas qu’elle aurait fait l’objet de restrictions spécifiques des droits à bâtir avant le plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981 (on verra plus loin ce qu’il en est des restrictions non-spécifiques dont cette parcelle faisait déjà l’objet précédemment). Il ressort de ce plan que cette parcelle figurait, pour plus de la moitié de sa surface, en « surface de terrain libre de construction », indiquée selon la légende du plan en pointillé espacé. Le règlement du plan de site (ci-après : le règlement) précisait à cet égard qu’aucune construction ou installation n’était admise à l’intérieur d’une telle surface (art. 12 al. 2 du règlement). Quant au reste de la parcelle, soit la partie jouxtant la route du C______, le plan de site n°19______ du 16 septembre 1981 a entraîné pour seule autre restriction du droit à bâtir la fixation d’un indice d’utilisation maximum prévu par l’art. 14 al. 1 du règlement pour chaque parcelle ou groupe de parcelles situées à l’intérieur des zones de construction du village, qui ne pouvait dépasser 0.25 (soit la surface brute de plancher divisée par la surface de la parcelle). Sur cette même partie de la parcelle se trouvaient alors (et toujours actuellement) une ancienne forge (n° 14_____) et sa dépendance (n° 15_____), comprenant deux habitations mitoyennes, dont la couleur correspondait, selon la légende du plan, à un « bâtiment intégré ». À teneur de l’art. 3 let. c du règlement,

- 26/30 - A/977/2023 un tel bâtiment était en principe maintenu, mais pouvait toutefois être reconstruit selon son implantation et gabarits actuels. Enfin, le plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981 indiquait, toujours sur la partie de la parcelle demeurant constructible, deux possibilités alternatives d’implantation pour une nouvelle construction, figurées, selon la légende du plan, uniquement à titre indicatif. À cet égard, le tribunal constatera que, compte tenu de l’indice d’utilisation maximum prévu par l’art. 14 al. 1 du règlement (0.25) et des droits déjà absorbés par la construction existante, la surface correspondant à l’une ou l’autre de ces deux implantations tenait vraisemblablement compte du solde des droits à bâtir de l’ensemble de la parcelle, y compris la partie située en « surface de terrain libre de construction ». En d’autres termes, suite à l’adoption du plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981, il n’était éventuellement possible d’ériger sur la parcelle n° 2______ qu’une construction d’environ 130 m² au sol (soit environ 10 m x 13 m selon les dimensions découlant de l’échelle 1 : 1000 pour l’implantation de forme rectangulaire touchant la route du C______, dessinée à titre indicatif sur le plan de site). 49. Encore faut-il souligner qu’à teneur de l’art. 14 al. 1 du règlement, l’indice d’utilisation de 0.25 était défini en tant qu’indice maximum, avec toutefois la possibilité d’y déroger conformément à l’art. 15 du règlement. Il sied de préciser que cette disposition équivaut, dans une formulation simplifiée, à l’art. 106 al. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), à teneur duquel, dans les villages protégés, le département, sur préavis de la commune et de la commission des monuments, de la nature et des sites, fixe dans chaque cas particulier l’implantation, le gabarit, le volume et le style des constructions à édifier, de manière à sauvegarder le caractère architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que le site environnant. Le département peut en conséquence, à titre exceptionnel, déroger aux dispositions régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites de propriétés et les vues droites. 50. Cela signifie qu’en réalité, le potentiel de droits à bâtir de la parcelle n° 2______ n’était pas strictement défini par cet indice et que l’autorité décisionnaire conservait la faculté d’imposer un indice moins élevé – ou par dérogation d’en autoriser un plus élevé. Les éléments à prendre en considération dans le cadre de l’instruction d’une requête en autorisation de construire découlaient notamment des mesures de protection patrimoniale dont le village de B______ faisait l’objet en sus du plan de site n° 19______ du 16 septembre 1981, à savoir principalement son recensement à l’inventaire ISOS depuis 1977, lequel signifie que depuis lors, le site « mérite spécialement d'être conservé intact ou en tous cas d'être ménagé le plus possible », comme cela avait déjà été constaté par le Tribunal administratif en ce qui concernait la parcelle n° 2______, à la suite du refus d’un projet du requérant visant à y ériger une villa dessinée par l’architecte Mario Botta (ATA/177/1998 du 31 mars 1998, consid. 13). Postérieurement à l’inscription du village de B______ à l’ISOS, la protection du site a encore été renforcée et/ou précisée par les versions successives du PDCn (dont l’actuel PDCn 2030 cité dans la partie en fait ci-dessus), puis par le

- 30/30 - A/977/2023 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable la requête en indemnité pour expropriation déposée par le 16 décembre 2022 par Monsieur A______ contre l’État de Genève; 2. la rejette; 3. renonce à percevoir un émolument; 4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 6______6, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Claire BOLSTERLI et Andreas FABJAN, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : Le président Olivier BINDSCHEDLER TORNARE

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière