JTAPI/889/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3818/2024 LCI JTAPI/889/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 21 août 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Pascal PETROZ, avocat, avec élection de domicile

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/18 - A/3818/2024 EN FAIT 1. Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de B______ (ci-après : la commune), sise en zone 4B protégée. Deux bâtiments, dont le bâtiment n° 2______, un ancien corps de ferme, sont érigés sur cette parcelle. 2. Par pli du 25 novembre 2016, M. A______ a dénoncé au département la surélévation d'un dépôt et la pose d'un lift, la réparation et la peinture de voitures ainsi que le stockage de bidons d'huile et de peinture à l'air libre sur la parcelle n° 1______.

Les dépôts étaient loués temporairement en attente d'un permis de construire. Une demande définitive en autorisation de construire des logements était en préparation. 3. Par courrier du 21 août 2017, le département a informé M. A______ qu’à la suite de deux contrôles effectués sur place les 8 mars et 29 mai 2017, un inspecteur de l'office des autorisations de construire (ci-après : OAC) avait constaté que plusieurs constructions et installations avaient été érigées sans autorisation, à savoir des portails et diverses clôtures, deux hangars non cadastrés, une terrasse en gravier, des parkings occupés par plusieurs véhicules non immatriculés, destinés à la vente ou à la réparation, et une baraque destinée à la vente de véhicules automobiles.

Le bâtiment n°2______, cadastré en tant que dépôt et autorisé à être démoli par autorisation M 3______ du ______ 2012, servait de logement à plusieurs locataires. Ce bâtiment étant fermé lors du contrôle, le nombre de locataires n'avait pas pu être déterminé avec précision.

Cette situation était susceptible de constituer une infraction à l'art. 1 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05).

Cette situation a mené à l'ouverture de la procédure d'infraction I-11______. 4. Par courriel du 17 septembre 2019, M. A______ a expliqué la situation des locataires. Il avait déposé une plainte pénale portant sur des faux baux. 5. Par décision du ______ 2019, le département a ordonné à M. A______, dans un délai de 90 jours, de : - démolir un bâtiment/garage situé à l'ouest de la parcelle n° 4______; - évacuer tous les véhicules sans plaques d'immatriculation; - évacuer tous les déchets présents sur la parcelle; - évacuer et remettre en état le local sous-loué et utilisé comme garage; - faire parvenir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de cette remise en état.

La sanction administrative ferait l'objet d'une décision séparée à l'issue du traitement du dossier d'infraction I-5______. Il pouvait tenter de régulariser la

- 3/18 - A/3818/2024 présence de l'une ou l'autre de ces installations/constructions par le dépôt d'une requête en autorisation de construire dans un délai de 30 jours. 6. À la suite de cette décision, M. A______ s'est vu notifier huit ordres de remise en état et six amendes en lien avec cette procédure d'infraction. 7. Le 16 décembre 2020, le département, accompagné d'un représentant de la commune et de la police cantonale, a procédé à un nouveau constat sur place, reportage photographique à l’appui, relevant que rien n'avait été entrepris pour mettre en œuvre la décision du ______ 2019.

Le bâtiment n°2______ comptait treize chambres louées, dont certaines sans jour, avec cuisine, salle de bains et buanderie commune, ce qui n'était pas conforme à son affectation de dépôt. 8. Par décision du ______ 2021, le département a fait interdiction à M. A______ d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment n° 2______, pour des raisons de sécurité et de salubrité. Cette décision, déclarée exécutoire nonobstant recours, n’a pas été contestée. 9. Par décision du ______ 2021, le département a infligé à M. A______ une amende administrative de CHF 75'000.-. Malgré les nombreuses relances et sanctions déjà prononcées, il ne s'était jamais conformé à ses ordres. Face à son refus manifeste de le faire, il lui était ordonné de se soumettre aux décisions des ______ 2019 et ______ 2020, sous la menace de l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). 10. M. A______ a interjeté recours contre cette décision par-devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) (A/6______). Par jugement du ______ 2022 (JTAPI/7______), le tribunal a partiellement admis le recours contre la décision du ______ 2021 et ramené l’amende à CHF 60'000.-.

L'amende litigieuse était fondée dans son principe. Si M. A______ avait certes remis des documents démontrant l'avancée des procédures judiciaires visant l'évacuation de certains de ses locataires, il n'avait cependant remis aucune information relative à l'avancement de la situation des treize chambres louées illégalement dans le bâtiment n°2______, avant sa réplique. S’y ajoutait que selon les attestations produites avec la réplique, les locataires concernés n'étaient prêts à quitter les chambres qu'à la condition que l'Hospice général leur trouve un logement d'urgence. De telles attestations n’étaient dès lors pas propres à démontrer leur départ effectif à une date précise. Dans ces circonstances, sur la base des éléments en possession du département au moment du prononcé de la décision querellée, celui-ci pouvait raisonnablement partir du principe que la situation des locataires des treize chambres n'avait pas évoluée, contrairement à celle des autres locataires. Le simple fait que le dernier ordre de remise en état n'avait été que partiellement suivi d'effet depuis le prononcé de la précédente amende suffisait déjà à réaliser l'infraction prévue à l'art. 137 al. 1 let. c LCI. Cela étant, il devait être tenu compte

- 4/18 - A/3818/2024 de la remise au département le 17 août 2021 d’un état actualisé des procédures d'évacuation en cours, dont il ressortait que la situation avait évolué dans le sens souhaité par le département. Il avait ainsi établi que les procédures judiciaires déjà engagées et annoncées avaient suivi leur cours. Il ne pouvait donc être retenu qu’il ne s’était pas du tout conformé aux ordres du département, comme l'indiquait, à tort, la décision litigieuse. S’il pouvait lui être fait grief de ne pas avoir démontré les démarches entreprises en lien avec l'évacuation des treize chambres louées, l'écoulement du temps associé au déroulement ordinaire de la procédure contentieuse en matière de baux et loyers ne pouvait en revanche pas lui être reproché. 11. M. A______ a interjeté recours contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) le ______ 2022. Par arrêt du ______ 2023 (ATA/8______), entré en force, la chambre administrative a rejeté le recours de M. A______ et confirmé le jugement du tribunal du ______ 2022. 12. Par courrier du 15 septembre 2021, le bureau d'architectes C______ (ci-après : C______) a informé le département avoir été mandaté en 2020 par M. A______ pour la réalisation d'un habitat villageois de vingt-quatre logements avec parking souterrain. L'objectif était de déposer une demande d'autorisation de construire pour la fin du mois d'octobre 2021, le projet ayant pris du retard en raison du refus d'obtempérer des occupants. 13. Le 29 juillet 2022, le recourant a déposé une requête en autorisation de construire auprès du département portant sur la construction de deux immeubles villageois HPE de vingt-quatre logements PPE. Cette requête a été enregistrée sous la référence DD 9______. 14. Le même jour, il a déposé une demande d'autorisation de démolir un ensemble de constructions (habitation, dépôts et serres) sis notamment sur la parcelle précitée. Cette demande a été enregistrée sous la référence M 10_____. 15. Par décision du ______ 2022, le département a ordonné à M. A______ de lui fournir copie de tous les baux des locataires du bâtiment cadastré sous le n°2______ en cours et advenus au cours des dernières années ainsi qu'un plan explicatif avec indication de quel locataire occupait quel bâtiment sur la parcelle, d'ici au 23 décembre 2022. 16. Le 23 décembre 2022, le conseil de M. A______ a transmis au département les baux des locataires du bâtiment n°2______. Il a également indiqué que seules deux chambres étaient actuellement occupées par Messieurs D______ et E______. 17. Par décision du ______ 2023, constatant que le plan explicatif de l'occupation actuelle des bâtiments ne lui avait toujours pas été remis, le département a infligé à M. A______ une amende administrative de CHF 1'000.-. Le montant tenait compte

- 5/18 - A/3818/2024 de son attitude à ne pas se conformer à l'intégralité des ordres du département, notamment celui du 9 décembre 2022.

Un nouveau délai au 1er février 2023 lui a été imparti pour fournir le plan sollicité. Par ailleurs, il lui était demandé de fournir, dans le même délai, toutes les preuves attestant des démarches entreprises visant à mettre en œuvre l'ordre du 12 février 2021, en force, lui interdisant d'utiliser les logements dans le bâtiment n°2______. 18. M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (A/11_____). Par jugement du ______ 2023 (JTAPI/12_____), le tribunal a confirmé la décision du ______ 2023. 19. Le 1er février 2023, le conseil de M. A______ a soumis au département les plans du bâtiment existant et le tableau de l'état locatif actuel du bâtiment à démolir établis par C______ dans le cadre de la demande d'autorisation de construire DD 9______. Les plans avaient été envoyés au département le 18 janvier 2023 par le bureau d'architectes, de sorte qu'il sollicitait l'annulation de l'amende du 17 janvier 2023 car il avait agi rapidement malgré les vacances de fin d'année.

Les deux dépôts érigés sur la parcelle seraient démolis dans les meilleurs délais, une fois les occupants illicites évacués. À cet égard, un jugement d'évacuation avait été rendu à l'encontre de F______ Sàrl le ______ 2023.

Le tableau de l'état locatif du bâtiment n°2______ démontrait qu'un seul locataire était encore présent. Son bail arriverait à échéance lorsque l'autorisation de construire serait entrée en force. En outre, M. D______ occupant les locaux de manière illicite depuis le 20 septembre 2020, M. A______ tolérait sa présence, compte tenu de son engagement à quitter rapidement les locaux. 20. Par décision du ______ 2023, le département a informé M. A______ qu'il maintenait sa décision du ______ 2023 dans son intégralité. L'ordre du 9 décembre 2022, portant sur la production d'un plan explicatif indiquant quel locataire occupait quel bâtiment, était rappelé. Seuls des plans du bâtiment n°2______ avaient été transmis, laissant supposer que les autres n'étaient pas occupés. Cependant, son conseil indiquait que tel n'était pas le cas, dans la mesure où ces bâtiments étaient destinés à être démolis dès l'évacuation de leurs occupants.

Au vu de la non-réalisation de l'ordre du 9 décembre 2022, le département ne pouvait que constater le manque de collaboration et devait sanctionner cette manière d'agir intolérable. Une amende de CHF 5'000.- était infligée.

Un nouveau délai au 14 mars 2023 a été imparti à M. A______ pour fournir le plan explicatif avec indication de quel locataire occupait quel bâtiment. 21. M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (A/13_____).

- 6/18 - A/3818/2024 Par jugement du ______ 2023 (JTAPI/14_____), le tribunal a partiellement admis le recours contre la décision du ______ 2023. Il a confirmé l'amende dans son principe, mais l'a réduite à CHF 4'000.-. 22. Le 14 mars 2023, M. A______ a fait parvenir les documents requis dans l'ordre du 9 décembre 2022 au département et indiqué qu'un des deux locataires du bâtiment n°2______ quitterait les locaux lorsque l'autorisation de construire DD 9______ serait entrée en force et que le deuxième les quitterait rapidement. Il lui paraissait plus opportun de trouver un accord avec ce dernier que de passer par la voie judiciaire. 23. Par décision du ______ 2023, constatant le non-respect de l'ordre du 12 février 2021 s'agissant de l'interdiction d'habiter le bâtiment n°2______, le département a infligé une amende administrative de CHF 20'000.- à M. A______. Il avait pris en compte la récidive et la gravité de l'infraction retenues par le tribunal de céans dans son jugement (JTAPI/7______) du 12 octobre 2022, les informations fournies par le conseil de M. A______ du 14 mars 2023 et les échanges de courriers entre ce dernier et Monsieur G______. H______. Le montant de l'amende tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction, de la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment du fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers les deux utilisateurs restants, et à persister à louer ces logements, ainsi que le fait accompli devant lequel le département avait été placé. En outre, le gain substantiel obtenu au vu des loyers perçus avait également été pris en compte comme circonstance aggravante. 24. M. I______ a interjeté recours contre cette décision auprès du tribunal le ______ 2023 (A/15_____). Par jugement du ______ 2023 (JTAPI/16_____), le tribunal a confirmé la décision du ______ 2023. 25. Par décisions du ______ 2024, le département a refusé d'accorder l'autorisation de démolir (M 10_____) et l'autorisation de construire (DD 9______) sollicitées. 26. M. A______ a interjeté recours contre ces décisions auprès du tribunal le 1er mars 2024 (A/17_____). Par jugement du _______ 2024 (JTAPI/18_____), le tribunal a confirmé les décisions du ______ 2024. 27. Par courrier du 17 mai 2024, au vu de la décision de refus du ______ 2024 concernant la demande d'autorisation de construire DD 9______, le département a réitéré l'interdiction d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment n°2______ avec effet immédiat, émise en date du 12 février 2021.

- 7/18 - A/3818/2024 Il a également invité M. A______ à fournir tous les justificatifs permettant de démontrer le respect de l'ordre du 12 février 2021, tel que rappelé par courrier du 5 mai 2023, dans un délai de dix jours. 28. Par décision du ______ 2024, le département a infligé une amende administrative de CHF 35'000.- à M. A______. Ce dernier n'avait donné aucune suite à son courrier du 17 mai 2024. Cette manière d'agir ne pouvait être tolérée sous aucun prétexte et devait être sanctionnée. Le montant de l'amende tenait compte de son attitude à ne pas se conformer à ses ordres, tel que rappelé dans son courrier du 17 mai 2024. Un délai au 16 août 2024 lui était imparti pour fournir un reportage photographique ou tout autre élément attestant de manière univoque de la bonne exécution de son ordre. 29. Par courrier du 16 août 2024, sous la plume de son conseil, M. A______ a transmis au département un reportage photographique démontrant que les logements libres sur la parcelle litigeuse avaient été murés afin de prévenir toute occupation. Concernant le dernier logement encore occupé par M. E______, il lui avait adressé le même jour un courrier lui demandant de confirmer la date de son départ. Il entreprenait toutes les démarches utiles afin d'obtenir le départ de ce dernier dans le but d'observer l'ordre du département du 12 février 2021. Néanmoins, dans le cadre de rapports de droit civil, obtenir le départ du locataire était une opération requérant du temps. 30. Par courrier du 6 septembre 2024, le département a imparti un délai de dix jours à M. A______ pour lui faire parvenir toutes les preuves attestant de ses propos tenus dans son courrier du 16 août 2023, notamment la résiliation du bail en cours. 31. M. A______ a interjeté recours contre la décision du département du ______ 2024 auprès du tribunal le 16 septembre 2024 (A/19_____). Par jugement du ______ 2025 (JTAPI/20_____), le tribunal a confirmé la décision du ______ 2024. M. A______ a formé recours contre le jugement du tribunal auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative). Cette procédure est toujours en cours. 32. Par courrier du 19 septembre 2024, sous la plume de son conseil, M. A______ a indiqué qu'afin d'obtenir le départ de M. E______, il avait décidé de privilégier la voie amiable au lieu de résilier le bail et de s'exposer à une contestation et une procédure judiciaire. M. E______ s'était engagé à quitter son logement actuel dès qu'une solution de relogement aurait été trouvée, ce à quoi M. A______ était en train de s'employer. 33. Par décision du ______ 2024, constatant le non-respect de l'ordre du 12 février 2021, rappelé les 5 mai 2023 et 12 juillet 2024, s'agissant de l'interdiction d'habiter

- 8/18 - A/3818/2024 le bâtiment n°2______, le département a infligé une amende administrative de CHF 60'000.- à M. A______. Le montant de l'amende tenait compte de la gravité tant objective que subjective de l'infraction commise, de la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre du département, notamment le fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers l'utilisateur restant, et à persister à louer ce logement, ainsi que le fait accompli devant lequel le département avait été placé. De plus, le gain substantiel obtenu au vu des loyers perçus avait également été pris en compte comme circonstance aggravante. Le département réitérait ses ordres des 12 février 2021, 5 mai 2023 et 12 juillet 2024 et confirmait l'interdiction d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment n°2______. Un délai au 11 novembre 2024 lui était imparti pour fournir tous les justificatifs attestant des démarches entreprises en vue de l'interdiction d'habiter précitée. 34. Le 14 novembre 2024, M. A______, sous la plume de son conseil, a formé recours contre cette décision concluant principalement à son annulation, subsidiairement à la réduction de l'amende prononcée à CHF 2'000.-, le tout sous suite de frais et dépens. Préalablement, il a conclu à ce qu'il soit ordonné à l'OAC de motiver la décision querellée. Un seul des logements était actuellement occupé par un locataire, soit M. E______, contre un loyer mensuel de CHF 920.-. Le 8 novembre 2024, il avait informé l'OAC qu'une solution de relogement avait été trouvée et que ce dernier s'était engagé à quitter son logement au plus tard au 15 décembre 2024. A l'appui de son courrier, il avait notamment transmis la copie du contrat de bail conclu entre M. E______ et la J______ de l'État de Genève (ci-après : J______) portant sur la location d'un logement dès le 15 décembre 2024, de sorte que la situation jugée problématique par l'OAC avait été solutionnée. Son droit d’être entendu avait été violé. La décision querellée n’était pas motivée. L'OAC ne précisait pas les raisons l’ayant conduit à prononcer une sanction administrative. Il se limitait à invoquer sa décision du ______ 2024 et à indiquer qu'il avait commis une infraction grave en ne se conformant pas à son ordre du 12 février 2021. Il ne mentionnait pas les raisons l'ayant mené à prendre la décision d'ordonner l'évacuation des occupants. Il n'avait jamais mentionné si ces logements étaient insalubres ou si des risques sécuritaires menaçaient la vie ou l'intégrité corporelle des occupants. Par ailleurs, l'OAC n'avait pas pris en compte le fait qu'il avait fait recours contre les décisions de refus (DD 9______ et M 10_____) du 31 janvier 2024 ainsi que contre l'amende prononcée le 12 juillet 2024. Le montant de CHF 60'000.- était extravagant et disproportionné. Il n'avait commis aucune faute et entrepris de nombreuses démarches afin d'obtenir le départ de son locataire. L'OAC retenait comme circonstance aggravante le prétendu gain substantiel obtenu. Or, le loyer était relativement modeste. Enfin, l'OAC n'avait pas

- 9/18 - A/3818/2024 tenu compte du fait que son locataire allait quitter son logement le 15 décembre 2024 alors qu'il l'en avait informé par courrier du 8 novembre 2024. La décision querellée violait le principe de l'interdiction de l'arbitraire car l'OAC avait rendu la décision litigieuse alors qu'il avait recouru contre celle de CHF 35'000.-. Par ailleurs, celle-ci avait été prononcée alors qu'il était en train de mettre en œuvre la décision du ______ 2021 dont la légalité était questionnable. 35. Dans ses observations du 20 janvier 2025, le département a conclu au rejet du recours. Le recourant était malvenu de prétendre que la décision contestée n'était pas suffisamment motivée au regard du texte de celle-ci et de l'historique de ses comportements illicites. Le constat que le bâtiment n°2______ était utilisé illicitement datait de 2017. C'était sur la base de ce constat que la décision du ______ 2021 avait été prise. Non contestée, elle était entrée en force. Il savait depuis plus de trois ans qu'il avait interdiction d'utiliser ce bâtiment à des fins d'habitation et avait été sommé à de multiples reprises. Il s'était vu infliger une multitude d'amende pour non-conformité aux ordres du département concernant l'état locatif et l'évacuation des habitants, notamment celle d'un montant de CHF 75'000.-, confirmée par la chambre administrative. La gradation des sanctions avait suivi son cours au fur et à mesure de la persistance de l'intéressé à ne pas s'exécuter. L'amende était bien-fondée dans la mesure où en dépit des sommations des 17 mai et 12 juillet 2024, M. E______ demeurait dans le bâtiment n°2______ et que le recourant n'avait produit que le 8 novembre 2024 la preuve du départ de ce dernier. Auparavant, il s'était contenté de simples assurances. La faute du recourant était manifeste. S'agissant de la proportionnalité de l'amende, il avait pris en compte la gravité de l'infraction, la volonté manifeste de ne pas se conformer à un ordre, le fait de ne pas avoir entrepris toutes les démarches adéquates envers les locataires restants et à persister à louer les logements qui ne présentent pas les conditions de sécurité, la récidive, la condition de la cupidité ainsi que le fait accompli devant lequel l'autorité avait été mise. Le fait que le recourant ait finalement produit la preuve de la relocation du dernier locataire ne lui était d'aucune aide étant donné qu'il ne s'était exécuté qu'après que le département se soit vu obligé de la sanctionner le 11 octobre

2024. Presque quatre ans s'étaient écoulés depuis le prononcé de l'ordre en février 2021 et le départ du dernier locataire. Il était surprenant que le recourant n'ait pas pu trouver une solution de relogement pour son locataire en près de quatre ans. Dès lors qu'une première amende n'avait pas suffi à faire respecter les ordres du département, une amende ultérieure plus élevée était justifiée. Vu les amendes précédentes de CHF 60'000.-, CHF 1'000.-, CHF 4'000.-, CHF 20'000.- et CHF 35'000.-, le montant de CHF 60'000.- s'avérait proportionné. Enfin, la sanction litigeuse avait été prononcée en raison du fait que le recourant avait persisté à ne pas exécuter les ordres du département dans les délais impartis.

- 10/18 - A/3818/2024 Dès lors, l'autorité intimée était parfaitement justifiée à le sanctionner à nouveau et ce indépendamment du fait qu'il avait interjeté recours contre l'amende de CHF 35'000.-. Partant, aucune violation de l'interdiction de l'arbitraire ne pouvait être retenue. 36. Dans sa réplique du 19 février 2025, le recourant a persisté dans son argumentaire. Par courrier du 8 novembre 2024 et au vu du fait que son dernier locataire avait trouvé une solution de relogement, il avait demandé au département d'annuler l'amende de CHF 60'000.-. Or, il n'avait jamais été répondu à ce courrier. M. E______ avait déménagé le 13 décembre 2024. Dans ses déterminations du 20 janvier 2025, le département lui avait reproché que M. E______ n'avait pas quitté son logement plus vite. Or, il était incapable d'articuler la moindre base légale de droit public qui justifierait l'évacuation de locataires selon le droit du bail. Aucun motif de sécurité ou de salubrité de la construction n'avait été allégué. Le département ignorait les règles du code des obligations. S'il avait résilié le bail de son locataire, celui-ci aurait pu le contester avec, par conséquence, une procédure toujours en cours par-devant le tribunal des beaux et loyers. 37. Dans sa duplique du 4 avril 2025, le département a campé sur ses positions. Le fait que M. E______ n'occuperait plus le logement litigieux n'était pas de nature à invalider l'amende infligée qui avait été prononcée en raison de la persistance du recourant à ne pas se conformer aux ordres du département. Or, ce dernier avouait lui-même qu'il n'avait fourni les éléments relatifs au départ du dernier locataire que le 8 novembre 2024, soit postérieurement à la sanction. 38. Le détail des écritures et des pièces produites sera repris dans la partie « En droit » en tant que de besoin. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Préalablement, il a conclu à ce qu'il soit ordonné à l'OAC de motiver la décision querellée. 3. L’admission de la qualité pour recourir ne signifie pas encore que toutes les conclusions, respectivement griefs, formulés par un recourant sont recevables. En effet, sous peine d’être irrecevable, une conclusion ne peut être exorbitante à l’objet du litige (ATA/9/2023 du 10 janvier 2023 consid. 4; ATA/12261/2022 du 13 décembre 2022 consid. 2c; ATA/195/2022 du 22 février 2022 consid. 3). Cet objet est défini principalement par l’objet du recours (ou objet de la contestation),

- 11/18 - A/3818/2024 les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou motifs qu’il invoque. L’objet du litige correspond objectivement à l’objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2; arrêt du Tribunal fédéral 1C_686/2017 du 31 août 2018 consid. 4.3; ATA/1205/2024 du 15 octobre 2024 consid. 2.1; ATA/956/2024 du 20 août 2024 consid. 3.4). La contestation ne peut excéder l’objet de la décision attaquée, c’est- à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l’autorité inférieure s’est prononcée ou aurait dû se prononcer (arrêt du Tribunal fédéral 8C_736/2023 du 2 octobre 2024 consid. 2.1). L'objet d'une procédure administrative ne peut donc pas s'étendre ou qualitativement se modifier au fil des instances, mais peut tout au plus se réduire dans la mesure où certains éléments de la décision attaquée ne sont plus contestés (ATA/956/2024 du 20 août 2024 consid. 3.4, ATA/957/2024 du 20 août 2024 consid. 3.4). Ainsi, si un recourant est libre de contester tout ou partie de la décision attaquée, il ne peut pas prendre, dans son mémoire de recours, des conclusions qui sortent du cadre des questions traitées dans la procédure antérieure (ATA/1205/2024 du 15 octobre 2024 consid. 2.1; ATA/355/2024 du 12 mars 2024 consid. 1.4). 4. En l’espèce, la décision querellée se prononce exclusivement sur l'amende infligée de sorte que la conclusion tendant à ce qu'il soit ordonné à l'OAC de motiver cette dernière excède l'objet de la contestation et est, partant, irrecevable. 5. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 6. Dans un grief d'ordre formel, le recourant se prévaut d’une violation de son droit d’être entendu, sous l’angle du défaut de motivation de la décision entreprise. 7. Le droit d’être entendu implique pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision afin que le destinataire puisse la comprendre, l’attaquer utilement s’il y a lieu et afin que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle. L’autorité doit ainsi mentionner, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Elle n’est pas tenue de discuter tous les arguments soulevés, mais peut se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige. La motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision. Savoir si la motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une décision motivée. Dès lors que l’on peut discerner les motifs qui ont guidé la décision de l’autorité, le droit à une décision motivée est respecté, même si la motivation présentée est erronée (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 141 IV 249 consid. 1.3.1; arrêts du Tribunal fédéral 6B_762/2020 du 17 mars 2021 consid. 2.1 et les références citées; 1C_415/2019 du 27 mars 2020 consid. 2.1; ATA/447/2021 du 27 avril 2021 consid. 6b).

- 12/18 - A/3818/2024 8. La réparation d’un vice de procédure en instance de recours et, notamment, du droit d’être entendu, n’est possible que lorsque l’autorité dispose du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (ATF 145 I 167 consid. 4.4; arrêts du Tribunal fédéral 1C_240/2017 du 11 décembre 2018 consid. 3.2). Elle dépend toutefois de la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l’exception. Elle peut cependant se justifier en présence d’un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1; arrêt du Tribunal fédéral 1B_556/2017 du 5 juin 2018 consid. 2.1) En outre, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de cette violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure contentieuse aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/802/2020 du 25 août 2020 consid. 4c et les références cités). 9. En l'espèce, la décision litigieuse mentionne expressément le non-respect de l'interdiction d'habiter le bâtiment n°2______ et les dispositions légales topiques sur lesquelles elle se fonde. Elle se réfère expressément à l'ordre du département du 12 février 2021, rappelé les 5 mai 2023 et 12 juillet 2024. Enfin, elle confirme clairement au recourant l'interdiction d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment n°2______. Dans ces circonstances, le recourant, représenté par son conseil, était en mesure de saisir les raisons qui avaient amené l’autorité intimée à prendre cette décision. Il a d'ailleurs pu motiver son recours de manière complète. Par ailleurs, les griefs qu’il fait valoir démontrent qu’il a parfaitement saisi le sens et la portée de la décision querellée. Enfin, le département n'avait pas à motiver pour quelles raisons il avait pris la décision d'ordonner l'évacuation des occupants ni mentionner si les logements étaient insalubres puisque cette motivation a fait l'objet de décisions antérieures entrées en force et ne fondent pas la décision querellée. En effet, celle-ci est fondée exclusivement sur le non- respect de l'ordre du département et des sommations ultérieures. Partant, ce grief sera écarté. 10. Le recourant conteste l'amende administrative d'un montant de CHF 60'000.- infligée par le département, tant dans son principe que dans sa quotité. 11. Les propriétaires ou leurs mandataires, les entrepreneurs et les usagers sont tenus de se conformer aux mesures ordonnées par le département en application des art. 129 et 130 LCI (art. 131 LCI). Le département notifie aux intéressés, par lettre recommandée, les mesures qu'il ordonne. Il fixe un délai pour leur exécution, à moins qu'il n'invoque l'urgence (art. 132 al. 1 LCI). 12. Est passible d'une amende administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la LCI, à ses règlements d'application ainsi qu'aux ordres du département (art. 137 al. 1 LCI).

- 13/18 - A/3818/2024 13. Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l'amende, du degré de gravité de l'infraction; la violation des prescriptions par cupidité ainsi que les cas de récidive constituent notamment des circonstances aggravantes (art. 137 al. 3 LCI). 14. L'art. 137 al. 1 let. c LCI érige la contravention aux ordres donnés par le département en infraction distincte de la contravention à la LCI et à ses règlements d'application (let. a et b). De par sa nature, cette infraction est très proche de celle visée par l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0), soit l'insoumission à une décision de l'autorité, qui, d'une part, constitue un moyen d'exécution forcée, dans la mesure où elle permet d'exercer une certaine pression sur le destinataire d'une injonction de l'autorité afin qu'il s'y conforme et, d'autre part, en tant que disposition pénale, revêt un caractère répressif (cf. Alain MACALUSO/ Laurent MOREILLON/ Nicolas QUELOZ [éd.], Commentaire romand du Code pénal II, Art. 111-392 CP, 2017, n. 2 ad art. 292 p. 1887). 15. À l'instar de cette disposition pénale, la condamnation de l'auteur pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. a LCI n'a pas pour effet de le libérer du devoir de se soumettre à la décision de l'autorité. S'il persiste dans son action ou son omission coupable, il peut être condamné plusieurs fois pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. c LCI, sans pouvoir invoquer le principe ne bis in idem, dès lors que l'on réprime à chaque fois une autre période d'action ou d'omission coupables. De plus, la sanction de l'insoumission peut être augmentée chaque fois qu'une menace de l'appliquer est restée sans effet (cf. ATA/147/2014 du 11 mars 2014 consid. 11 et les références; ATA/455/2000 du 9 août 2000 consid. 3d). 16. Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister. C'est dire que la quotité de la sanction administrative doit être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/508/2020 du 26 mai 2020 consid. 4; ATA/206/2020 du 25 février 2020, consid. 4b; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020, consid. 7b). En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), il y a en effet lieu de faire application des dispositions générales (art. 1 à 110) du code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). 17. En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), les dispositions de la partie générale du CP s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif, sous réserve de celles qui concernent exclusivement le juge pénal (ATA/611/2016 du 12 juillet 2016 consid. 10c et les références citées). Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple négligence (cf. not. ATA/625/2021 du 15 juin 2021 consid. 4b; ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7d; ATA/13/2020 du 7 janvier 2020 consid. 7c; ATA/1828/2019 du 17 décembre 2019 consid. 13c; ATA/1277/2018 du 27 novembre 2018 consid. 6c; Ulrich HÄFELIN/Georg MÜLLER/Felix UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8e éd., 2020, p. 343 n. 1493).

- 14/18 - A/3818/2024 18. L'autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d'une sanction doit faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes applicables à la fixation de la peine). La culpabilité doit être évaluée en fonction de tous les éléments objectifs pertinents, qui ont trait à l'acte lui-même, à savoir notamment la gravité de la lésion, le caractère répréhensible de l'acte et son mode d'exécution. Du point de vue subjectif, sont pris en compte l'intensité de la volonté délictuelle, ainsi que les motivations et les buts de l'auteur. À ces composantes de la culpabilité, il faut ajouter les facteurs liés à l'auteur lui-même, à savoir les antécédents (judiciaires et non judiciaires), la réputation, la situation personnelle (état de santé, âge, obligations familiales, situation professionnelle, risque de récidive, etc.), la vulnérabilité face à la peine, de même que le comportement après l'acte et au cours de la procédure (cf. ATF 141 IV 61 consid. 6.1.1; 136 IV 55; 134 IV 17 consid. 2.1; 129 IV 6 consid. 6.1; arrêts du Tribunal fédéral 6B_1024/2020 du 25 janvier 2021 consid. 1.1; 6B_28/2016 du 10 octobre 2016 consid. 5.1; 6B_1276/2015 du 29 juin 2016 consid. 2.1; cf. aussi ATA/559/2021 du 25 mai 2021 consid. 7e) et ses capacités financières (cf. ATA/719/2012 du 30 octobre 2012 consid. 20 et les références citées). 19. Néanmoins, toujours selon la jurisprudence constante, l'administration doit faire preuve de sévérité afin d'assurer le respect de la loi et, selon l'art. 47 CP, jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour infliger une amende (ATA/313/2017 du 21 mars 2017; ATA/124/2016 du 9 février 2016; ATA/824/2015 du 11 août 2015; ATA/569/2015 du 2 juin 2015; ATA/886/2014 du 11 novembre 2014), le juge ne la censurant qu'en cas d'excès (ATA/313/2017 du 21 mars 2017; ATA/124/2016 du 9 février 2016; ATA/824/2015 du 11 août 2015; ATA/147/2014 du 11 mars 2014). L'autorité ne viole le droit en fixant la peine que si elle sort du cadre légal, si elle se fonde sur des critères étrangers à l'art. 47 CP, si elle omet de prendre en considération des éléments d'appréciation prévus par cette disposition ou, enfin, si la peine qu'elle prononce est exagérément sévère ou clémente au point de constituer un abus du pouvoir d'appréciation (cf. ATF 136 IV 55 consid. 5.6; 135 IV 130 consid. 5.3.1; 134 IV 17 consid. 2.1; 129 IV 6 consid. 6.1 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 6B_28/2016 du 10 octobre 2016 consid. 5.1; 6B_1276/2015 du 29 juin 2016 consid. 2.1). 20. Enfin, l'amende doit respecter le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101; cf. ATA/313/2017 du 21 mars 2017; ATA/871/2015 du 25 août 2015; ATA/824/2015 du 11 août 2015), lequel commande que la mesure étatique soit nécessaire et apte à atteindre le but prévu et qu'elle soit raisonnable pour la personne concernée (cf. ATF 140 I 257 consid. 6.3.1; 140 II 194 consid. 5.8.2; 139 I 218 consid. 4.3). 21. En l'espèce, le 12 février 2021, le département a fait interdiction au recourant d'utiliser les logements construits sans autorisation dans le bâtiment n° 2______, pour des raisons de sécurité et de salubrité. Cette décision est entrée en force.

- 15/18 - A/3818/2024 En dépit de cette injonction, assortie de l'effet immédiat, et des décisions ultérieures, au moment du prononcé de la décision querellée, soit le ______ 2024, un dernier locataire vivait dans le bâtiment n° 2______, ce qui n'est pas contesté par le recourant. Il est ainsi indéniable que ce dernier ne s'est pas conformé à l'interdiction précitée. Le recourant justifie la présence de ce locataire par le fait que, afin d'obtenir le départ de ce dernier, il avait décidé de privilégier la voie amiable au lieu de résilier le bail et de s'exposer, ainsi, à une contestation et procédure judiciaire. Il s'employait à trouver une solution de relogement à son locataire, lequel s'était engagé à quitter son logement une fois une solution trouvée. Il ne saurait être suivi. Au regard de l'art. 137 al. 1 let. c LCI, son comportement est en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par cette disposition et peut donc donner lieu au prononcé d'une amende. Le fait que, le 13 décembre 2024, le locataire précité a effectivement quitté son logement et que le bâtiment n° 2______ est désormais libre de tout occupant, n'y change rien. Au moment du prononcé de la décision entreprise, le recourant ne s'était toujours pas conformé à l'interdiction d'habiter prise à son encontre, presque quatre plus tôt. À ce sujet, le recourant n'explique pas et ne démontre pas qu'il aurait entrepris des démarches antérieures afin que son locataire quitte les lieux immédiatement après l'ordre du 12 février 2021 et non pas presque quatre après, se bornant à indiquer qu'il préférait une solution à l'amiable, soit l'engagement du locataire à quitter les lieux une fois qu'il aurait trouvé un nouveau logement sans date butoir, ce qui, en soit, n'est pas un comportement propre à respecter l'empêchement d'habiter prononcé par le département. Au contraire, c'est assurément avec conscience et volonté que le recourant n'a pas obtempéré à l'interdiction prononcée par le département. Ce faisant, il a commis une faute, de sorte que l'amende est fondée dans son principe. 22. Concernant la proportionnalité de la sanction, fixée à CHF 60'000.-, le tribunal retiendra d'abord que l'infraction réalisée par le recourant est objectivement grave, les intérêts publics protégés relevant en l'espèce à la fois de la police des constructions et de la protection de la santé publique. Il y a en outre circonstance aggravante au sens de l'art. 137 al. 3 LCI vu la récidive, le recourant ayant été condamné à réitérées reprises à la suite de l'ouverture de la procédure d'infraction I-5______. Les nombreuses amendes prononcées à l'encontre du recourant peuvent effectivement être retenues à titre d'antécédents, en particulier celle de CHF 20'000.- prononcée le 5 mai 2023, qui reposait déjà sur l'art. 137 al. 1 let. c LCI et sanctionnait le non-respect de l'interdiction d'habiter en tous points identique à celle ici en cause. Malgré ces sanctions, le recourant a persisté à refuser de s'exécuter. Ces comportements successifs dénotent une absence totale de considération pour les dispositions légales en vigueur et pour les décisions des autorités. Par ailleurs et contrairement à ce que prétend le recourant, percevant des loyers de la part de M. E______, d'un montant de presque CHF 1'000.- par mois, la circonstance aggravante de la violation de la loi par cupidité est également

- 16/18 - A/3818/2024 réalisée. Au vu des circonstances, seule une amende d'un montant important pouvait faire prendre conscience au recourant de la situation et être susceptible d'atteindre le résultat escompté. Ainsi, le montant de CHF 60'000.- était proportionné à l'infraction commise au moment du prononcé de la décision litigieuse. Par contre, le département ne saurait être suivi lorsqu'il indique qu'il n'est pas pertinent que M. E______ n'occupe plus le logement litigieux. En effet, si le tribunal peine à comprendre pour quelles raisons le recourant n'a pas sollicité une prolongation de délai pour s'exécuter suite au courrier du 6 septembre 2024 du département sachant qu'une solution arrivait à bout touchant, il n'en demeure pas moins que le 8 novembre 2024, soit un mois après le prononcé de la décision querellée, il avait enfin obtempéré, de sorte qu'il y a lieu d'en tenir compte dans la quotité de l'amende. La période pénale est relativement courte puisqu'elle s'élève à deux mois soit de dix jours après le courrier du 6 septembre 2024 jusqu'au 8 novembre 2024, date à laquelle le recourant a prouvé au département, par la transmission du bail conclu entre la CPEG et son locataire, que ce dernier s'en irait. Dans la mesure où le recourant a mis fin à la situation illicite rapidement après l'ordre du 6 septembre 2024, il y a lieu de réduire l'amende en tenant compte des circonstances aggravantes contenues dans la décision querellée, toute réalisées. Le montant de l'amende de CHF 60'000.- sera ainsi ramené à CHF 25'000.-, montant qui tient mieux compte de l'ensemble des circonstances tout en sanctionnant de manière proportionnée la faute du recourant. 23. Enfin, le recourant soulève une violation du principe de l'interdiction de l'arbitraire au motif que l'amende querellée lui avait été infligée alors qu'il avait recouru contre celle d'un montant de CHF 35'000.- et qu'il était en train de mettre en œuvre la décision du ______ 2021 dont la légalité était discutable. 24. Une décision est arbitraire (art. 9 Cst.) lorsqu’elle est manifestement insoutenable, qu’elle se trouve en contradiction claire avec la situation de fait, qu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou qu’elle heurte d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité (ATF 150 I 50 consid. 3.2.7; arrêt du Tribunal fédéral 2C_205/2024 du 15 octobre 2024 consid. 5.1; ATA/1261/2024 du 29 octobre 2024 consid. 3.3). 25. Il n’y a pas arbitraire du seul fait qu’une solution autre que celle de l’autorité semble concevable, voire préférable. Pour qu’une décision soit annulée pour cause d’arbitraire, il ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; il faut encore que cette décision soit arbitraire dans son résultat; la notion d’arbitraire ne se confond donc pas avec ce qui apparaît discutable ou même critiquable (ATF 149 I 329 consid. 5.1 et 6.2; arrêt du Tribunal fédéral 2C_205/2024 du 15 octobre 2024 consid. 5.1). 26. En l'espèce, le département était légitimé à prononcer l'amende litigeuse alors même qu'un recours était pendant contre l'amende infligée précédemment, la décision querellée portant sur une autre période pénale. Dès lors, le principe ne bis in idem,

- 17/18 - A/3818/2024 qui requière une identité de l’objet de la procédure, de la personne visée et des faits retenus (ATF 149 II 74 consid. 8.1; 145 IV 383 consid. 2.2; 144 IV 136 consid. 10.1; 137 I 363 consid. 2.1; 125 II 257 consid. 5a) n'a pas été violé. Par ailleurs, et comme le tribunal l'a retenu ci-dessus, le recourant a bel et bien commis une faute, de sorte qu'il n'y avait nul arbitraire à prononcer une amende à son encontre alors qu'il invoquait, sans preuve, être en train de mettre en œuvre la décision du ______ 2021, laquelle, entrée en force, ne saurait être qualifiée de légalement questionnable. Partant, ce grief sera également écarté. 27. Il résulte de ce qui précède que le recours sera partiellement admis. 28. Vu cette issue, un émolument réduit de CHF 700.- sera mis à la charge du recourant dès lors qu'il n'obtient que partiellement gain de cause (art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 - RFPA - E 5 10.03). Il est couvert par l'avance de frais. Le solde de l'avance de frais lui sera restitué. 29. Une indemnité de procédure de CHF 500.-, à la charge de l'autorité intimée, sera par ailleurs allouée au recourant (art. 87 al. 2 LPA et 6 RFPA).

- 18/18 - A/3818/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 14 novembre 2024 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du ______ 2024; 2. l'admet partiellement; 3. annule la décision précitée en tant qu'elle fixe le montant de l'amende infligée à Monsieur A______ à CHF 60'000.-; 4. réduit le montant de cette amende à CHF 25'000.-; 5. met à la charge du recourant un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par l'avance de frais; 6. ordonne la restitution du solde de l'avance de frais au recourant, soit CHF 200.-; 7. alloue au recourant, à la charge du département du territoire, une indemnité de procédure de CHF 500.-; 8. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Loïc ANTONIOLI et Aurèle MULLER, juges assesseurs Au nom du Tribunal : La présidente Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux partie. Genève, le

Le greffier