JTAPI/728/2025, Genf

Erwägungen (25 Absätze)

E. 1 Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR).

E. 2 Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

E. 3 La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la zone de développement 4A (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR; art. 19 al. 1 let. b de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 – LaLAT), ce qui procède d’un intérêt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4; arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.1 et 4.6). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR).

E. 4 L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).

E. 5 Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative,

E. 6 À Genève, il y a pénurie, au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces inclusivement, et ce depuis de très nombreuses années (cf. arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 21 décembre 2022 - ArAppart - L 5 20.03, entré en vigueur le 1er janvier 2023 et applicable à l'autorisation litigieuse délivrée le ______ 2023).

E. 7 En l’espèce, l’appartement concerné entre dans ces catégories. Son aliénation, notamment par le biais de la vente en cause, est par conséquent soumise à autorisation, ce qui n’est contestée ni par la recourante ni par les intimés.

E. 8 Aux termes de l’art. 39 al. 4 1ère phr. LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’art. 8A de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (let. a); était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b); n’a jamais été loué (let. c); a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d).

E. 9 En cas de réalisation de l’une des hypothèses de cette disposition, le département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) qu’historique (l’art. 9 al. 3 aLTDR, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (ATA/501/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les références citées).

E. 10 La doctrine expose que l’aliénation d’un appartement soumis au régime de la PPE depuis sa création doit être autorisée puisque, dans un tel cas, l’appartement est destiné à la propriété individuelle, si bien qu’il est individualisé dès son origine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, n° 4.3.1 p. 417). Elle indique également que les logements créés en PPE dans G______, non loués et directement mis en vente après leur construction, ne sont pas assujettis à autorisation. Cependant, si l’autorisation est demandée, elle doit être donnée, car il s’agit d’appartements en PPE depuis leur construction (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 4.3.2

p. 418).

- 11/15 - A/207/2024

E. 11 La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a eu à connaître d'un litige où, dans un immeuble soumis au régime de la PPE en juin 2009, des travaux avaient été autorisés par le département en décembre 2009 pour créer deux appartements dans G______. Ceux-ci avaient été terminés au printemps 2011 et un nouveau cahier de répartition des locaux de la PPE avait été enregistré. Dans ce contexte, il fallait considérer que les deux appartements en question répondaient à l’hypothèse prévue à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, dans la mesure où les appartements nouvellement créés par voie d’aménagement des combles avaient été créés en 2010-2011 sur la base d’une autorisation de construire délivrée en décembre 2009 et que l’immeuble était à ce moment-là déjà soumis au régime de la PPE (ATA/356/2012 du 5 juin 2012 consid. 12b).

E. 12 En l'espèce, il convient tout d'abord établir les faits pertinents.

E. 13 Il n'est pas contesté que l'immeuble en cause, construit au début du XXe siècle, a été constitué en PPE le 26 novembre 1984. À cette date, selon le cahier de répartition des locaux établi par le notaire et portant le timbre cantonal, G______ étaient constitués de quatre lots, à savoir le lot 8.01 correspondant à un studio de 72.9 m², le lot 8.02 correspondant à un studio de 68.8 m², le lot 8.03 correspondant à un studio de 73.3 m² et enfin le lot 8.04 correspondant à des parties communes, d'une surface de 20 m². En réalité, ainsi que cela découle des actes des ventes aux enchères par lesquelles l'intimée a acquis les trois premiers lots le 10 juin 1999, le lot 8.02 n'était encore, à cette dernière date, qu'un grenier non aménagé. Outre que cela correspond également à la mention manuscrite portée sur le plan de 1984 produit par l'intimée dans la présente procédure, le fait qu'il s'agissait d'un grenier non aménagé est encore corroboré par le plan établi par le bureau d'architectes L______ le 12 octobre 2005 dans le cadre de la demande APA 9______/5, dont il sera question ci-après.

E. 14 Selon les plans (non cotés) accompagnant le cahier de répartition du 23 novembre 1984, le lot 8.04 correspondait à la cage d'escalier située au centre des combles et entourée de murs porteurs sur ses quatre côtés. Sur le côté nord, une ouverture dans les murs porteurs permettait d'accéder au lot 8.01 (à l'angle nord-ouest de l'immeuble). Sur le côté ouest, deux ouvertures dans les murs porteurs permettaient respectivement d'accéder au lot 8.02 (à l'angle nord-est de l'immeuble) et au lot 8.03 (à l'angle sud-est de l'immeuble. S'agissant de ce dernier lot, sa séparation avec le lot 8.02 (grenier non aménagé) se situait légèrement en retrait de l'ouverture dans les murs porteurs permettant d'accéder à ce grenier.

E. 15 Par demande APA enregistrée par l'autorité intimée le ______ 2005 sous n° 9______/5 (le formulaire ad hoc mentionnant des demandes antérieures correspondant aux n° 24'091-5 et n° 24'083-5), l'intimée, représentée par son architecte, a requis une autorisation pour « aménagement d'une chambre et d'un local technique dans G______, remplacement des VELUX ». Selon le plan d'architecte établi dans ce cadre le 12 octobre 2005 (mentionné plus haut), qui

E. 16 La requête APA 9______/5 a fait l'objet de prorogation et a fini par s'inscrire dans le cadre de la régularisation d'un dossier d'infraction I/ 11_____ (les pièces fournies au tribunal étant à cet égard peu claires). Sous la signature d'un nouveau mandataire, la recourante a ainsi déposé une demande complémentaire d'autorisation de construire, toujours inscrite sous APA 9______/5 et enregistrée par le département le 8 juin 2009. Selon les plans du 7 septembre 2009 visés ne varietur le 18 septembre 2009, le logement correspondant au lot 8.03 ferait l'objet de transformations consistant à créer derrière la cuisine des cloisons (en rouge) pour la construction d'un WC de 0.8 m² et d'une douche de 1.2 m², ainsi qu'à créer un nouveau chien assis de toiture. La cloison séparant originellement ce logement du lot 8.02 serait détruite et reconstruite environ 60 cm plus loin, offrant ainsi au lot 8.03 un agrandissement d'environ 2.2 m² (soit environ 0.6 m x 3.7 m). Enfin, des cloisons internes (correspondant à l'espace salle de bains selon le plan établi le 12 octobre

2005) seraient démolies. Il découle par ailleurs de la comparaison entre le plan établi le 12 octobre 2005 et celui visé ne varietur le 10 novembre 2009, que la cuisine désignée comme existante selon chacun de ces deux plans ne se situe pas au même endroit et n'est pas configurée de la même manière, sans que l'on puisse comprendre, à teneur du dossier, à quel moment ni en vertu de quelle autorisation en force ce changement aurait eu lieu. Enfin, selon le plan visé ne varietur le 10 novembre 2009, le logement correspondant au lot 8.03 se caractérisait par une pièce

E. 17 Les photographies du logement après transformation, réalisées dans le cadre de la plaquette de vente du logement, correspondent à cette typologie.

E. 18 En résumé, s'agissant du logement litigieux (lot 8.03), sa surface au sol n'a pour ainsi dire pas changé depuis le moment de la constitution de l'immeuble en PPE en

E. 19 Dans ces circonstances, on peine à saisir en quoi les travaux liés à l'APA 9______/5 auraient conduit à une « configuration complètement différente de celle qui existait auparavant », pour reprendre l'argumentation de l'autorité intimée. Du point de vue du tribunal, les modifications subies par le lot 8.03 entre 1984 et aujourd'hui sont au contraire tout à fait superficielles, puisqu'elles ont entraîné une augmentation de l'emprise au sol d'environ 3% seulement de la surface initiale, la typologie restant pour l'essentiel la même (emplacement du lieu de vie principal, de la cuisine et de l'espace sanitaire), avec seulement l'adjonction d'une chambre de 9 m² réalisée grâce au rétrécissement des espaces sanitaires et au déplacement de la cloison séparative avec le local technique. Mais surtout, le cas d'espèce n'a absolument rien à voir avec une création de logement ex nihilo, comme dans l'affaire qui a conduit à l'ATA/356/2012 du 5 juin 2012 cité ci-dessus. Il faut à cet égard garder à l'esprit le texte de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR, qui prévoit que le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue. Des situations où, comme dans le cas d'espèce, le logement existait déjà au moment du passage au régime de la PPE, ne sauraient donc être prises en considération à ce titre, puisqu'a contrario cela signifie que le logement n'était pas dès sa construction soumis au régime de la PPE. A tout le moins, la notion de construction d'un logement au sens de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR ne saurait correspondre à quelques réaménagements intérieurs ou à un modeste agrandissement d'un logement existant. Non seulement cela s'écarterait de

- 14/15 - A/207/2024 la lettre et du sens premier de cette disposition légale, mais cela permettrait également, comme l'a relevé à juste titre la recourante, de faire passer les aliénations d'appartements à un régime d'autorisation obligatoire après de simples transformations, ce qui élargirait considérablement, et de manière contraire au but de la loi, le régime restrictif auxquelles sont soumises les autorisations obligatoires au sens de l'art. 39 al. 4 LDTR. On pourrait certes se demander si la notion de construction au sens de la let. a de cette disposition pourrait être appliquée dans le cas d'une transformation lourde d'un logement existant, impliquant un agrandissement substantiel gagné sur une surface nouvelle ou jusque-là inhabitable,

E. 20 Il résulte de ce qui précède que l'autorité intimée n'était pas fondée à délivrer l'autorisation d'aliéner sur la base de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR. Quant aux autres hypothèses mentionnées par les let. b, c et d de cette disposition, les parties intimées ne soutiennent pas qu'elles pourraient alternativement entrer en ligne de compte. En particulier, s'agissant de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR, si le logement en cause était certes soumis au régime de la PPE à la date du 30 mars 1985, il n'avait en revanche, jusqu'alors, jamais été cédé de manière individualisée.

E. 21 Dans ces conditions, l'autorité intimée ne pouvait autoriser l'aliénation du logement en cause sans passer par une pesée des intérêts au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR.

E. 22 Il s'ensuit que la décision litigieuse a été délivrée de manière contraire à la LDTR et qu'elle devra donc être annulée, le recours étant admis et la cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvel examen de la requête d'aliénation au sens des considérants.

E. 23 En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la société intimée, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'200.-.

E. 24 L'avance de frais versée par la recourante suite au dépôt de son recours, en CHF 900.-, lui sera restituée.

E. 25 Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1'500.-, à la charge de C______ SA et de l'Etat de Genève (soit pour lui l'office cantonal du logement et de la planification foncière), pris solidairement, sera allouée à la recourante (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 15/15 - A/207/2024

Dispositiv

déclare recevable le recours interjeté le 18 janvier 2024 par l' A______ contre l'arrêté VA 7______ rendu par le département du territoire le ______ 2023 ;
l'admet ;
annule l'arrêté VA 7______ rendu par le département du territoire le ______ 2023 et lui renvoie la cause au sens des considérants ;
met à la charge de C______ SA émolument de CHF 1'200.- ;
ordonne la restitution à l' A______ de son avance de frais de CHF 900.- ;
condamne C______ SA et l'Etat de Genève, soit pour lui l'office cantonal du logement et de la planification foncière, pris solidairement, à verser à l' A______ une indemnité de procédure de CHF 1'500.- ;
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Nadia CLERIGO CORREIA, Diane SCHASCA, Manuel BARTHASSAT et Thierry ESTOPPEY, juges assesseurs.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/207/2024 LDTR JTAPI/728/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 30 juin 2025

dans la cause

A______ (A______), représentée par Me Maurice UTZ, avocat, avec élection de domicile contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF Monsieur B______ C______ SA

- 2/15 - A/207/2024 EN FAIT 1. La parcelle n° 1______, feuille 2______ de Genève, section D______, accueille un immeuble situé au boulevard de E______ 3______, F______. 2. Le 26 novembre 1984, ce bâtiment a été soumis au régime de propriété par étage (PPE), constitué en 22 lots. 3. Le 10 juin 1999, C______ SA a acquis par adjudication le lot 8.03 feuillet 4______ (« studio » de 73.3 m2 dans G______; appartement 5______ ou appartement 1 ci- dessous). Par le même moyen, elle a également acquis les lots 8.01 feuillet parcelle n° 1______-20 (« studio » de 72.90 m2 dans G______), 8.02 feuillet 6______ (« grenier » de 68.80 m2 dans G______) et 7.02 (appartement de trois pièces au 5ème étage). 4. Par requête du 27 novembre 2023, pour le compte d’C______ SA, Me H______, notaire, a sollicité l'autorisation d'aliéner le logement visé par le lot 8.03, feuillet 4______, actuellement lot 8.02. A teneur du formulaire de requête, ce bien avait été acquis aux enchères par C______ SA pour un montant de CHF 70'000.-. Le motif de la revente mentionnait : « liquidités ». Selon contrat de bail du ______ 2023, l’appartement 5______ (trois pièces) était loué depuis le 1er novembre 2023 à Mme I______, avec une date de sortie prévue au 31 janvier 2024, pour un loyer mensuel de CHF 2’950.- charges comprises. 5. Le 28 novembre 2023, par acte d'achat et de vente instrumenté par-devant Me H ______, notaire, C______ SA a vendu ledit logement en faveur de Monsieur B______. L'art. 9 de l'acte de vente précité mentionnait qu'un nouveau cahier PPE devrait être adopté par l'assemblée générale (AG) des copropriétaires en raison des travaux d'aménagement effectués par C______ SA. Dans ce cadre, un cahier de répartition PPE provisoire daté du 4 février 2014 était annexé à l'acte notarié, lequel comprenait également les deux appartements visés par les lots 8.01 et 8.02 sis dans G______. 6. Par arrêté du ______ 2023 (VA 7______), le département du territoire (ci-après : le département), par le biais de l’office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), a autorisé l’aliénation de cet appartement à M. B______ en application de l’art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), pour un montant de CHF 840'000.-.

- 3/15 - A/207/2024 Il était mentionné que l’objet de l’aliénation comportait la copropriété pour 48 0/00 de la parcelle n° 1______ susmentionnée et le « studio » en question était soumis au régime de la PPE depuis sa construction, soit depuis le mois de novembre 1984. Il serait libre de tout occupant au moment de la vente et destiné à l’habitation personnelle de l’acquéreur. 7. Cette autorisation a été publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour. 8. Par acte du 18 janvier 2024, l’A______ (ci-après : A______) a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre cette autorisation d’aliéner, concluant à l’annulation de l’arrêté VA 7______ du ______ 2023, sous suite de frais et dépens. On ne pouvait considérer que le studio en question était soumis au régime de la PPE depuis sa construction, l’immeuble ayant été construit avant 1919 selon le système d’information du territoire genevois (SITG). De plus, le motif de la vente (« liquidités ») était contesté et synonyme de spéculation. Les conditions des art. 39 al. 4 let. a et let b ainsi que 39 al. 2 LDTR n’étaient pas remplies et il était choquant qu’un immeuble acquis pour un montant de CHF 70'000.- puisse être revendu pour CHF 840'000.-. 9. Dans ses observations du 13 février 2024, C______ SA a conclu au rejet du recours. L’immeuble était soumis au régime de la PPE depuis novembre 1984 et parallèlement exploité par la J______ (J______) sise boulevard de E______ depuis sa construction, ce qui avait été confirmé par l’OCLPF dans un autre dossier concernant un appartement du même immeuble (arrêté du 21 mars 2019, VA 8______ autorisant, en application de l’art. 39 al. 4 LDTR, la vente de l’appartement lot n° 7.03 de 3 pièces au 5ème étage). Les conditions de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR étaient donc remplies et l’autorisation d’aliéner ne pouvait être refusée. 10. Dans ses déterminations du 14 mars 2024, le département a conclu au rejet du recours, s’en rapportant à justice quant à sa recevabilité, et à la confirmation de l’arrêté VA 7______, sous suite de frais et dépens. Il a produit son dossier. Bien que l’immeuble concerné n’ait pas été soumis au régime de PPE dès sa construction, les deux appartements composés de trois pièces chacun et visés par les lots 8.01 et 8.02 (anciennement les studios visés par les lots 8.01, 8.02 et 8.03) avaient été constitués en PPE dès leur création, comme cela ressortait de l’autorisation de construire du ______ 2009 (APA 9______/2) relative au réaménagement des combles. Ces travaux avaient donné lieu à une typologie complétement différente de celle d’avant PPE, soit deux appartements de trois pièces chacun en lieu et place de trois studios. Une des conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR étant remplie, le département était tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner requise sans chercher à savoir si les autres conditions (non cumulatives) étaient

- 4/15 - A/207/2024 réalisées. Partant, le grief soulevé par la recourante concernant l’art. 39 al. 2 LDTR était sans pertinence. 11. Le 22 mars 2024, C______ SA a complété ses observations, maintenues dans leur intégralité. Elle liquidait depuis plusieurs années les biens immobiliers qu’elle détenait, passant de 27 biens aux deux appartements sis dans G______ de l’immeuble sis boulevard de E______ 3______. Dès lors, un refus d’autorisation de vendre l’empêcherait de mener à bien cette opération de liquidation. Par ailleurs, les deux appartements de l’immeuble précité avaient été le fruit de transformations importantes des combles de l’immeuble en question. Or, la vente d’appartements créés dans G______ sous forme de PPE ne devait pas être soumise à autorisation, selon la doctrine. A l’appui de ses observations, elle a produit un extrait du registre foncier (ci-après : RF), le cahier et plan de répartition des locaux enregistrés au RF; le procès-verbal de la vente aux enchères du lot 8.03 en date du 10 juin 1999; le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 mai 2000; des plans et photographies des deux appartements et des photographies de la transformation des combles. 12. Par réplique du 9 avril 2024, la recourante a conclu à l’annulation de l’arrêté VA 7______, sous suite de frais et dépens. Selon le registre fédéral des bâtiments et des logements, l’immeuble objet du litige avait été construit en 1920. En date du ______ 2004, une APA no 10______/1 avait été délivrée pour la réfection de la toiture, des façades et de la marquise, remplacement des stores et des lambrequins. Les photos produites par C______ SA indiquant l'état préexistant de la charpente n'avaient donc rien à voir avec l'APA 9______/2 - ______ 2009. En effet, la première autorisation, de 2004 (APA no 10______/1), n'était assortie d'aucune clause permettant d’augmenter les loyers ou de créer de nouvelles pièces. Refaire la toiture d'un immeuble n'était pas un blanc-seing à la spéculation immobilière. Le plan de l'APA 9______/2 ______ 2009 visé ne varietur par le département se référait à la « toiture existante zinc» et à la création de quatre lucarnes, dont une seule était dessinée comme étant à construire (en rouge), sur ledit plan. Lorsque l'immeuble, construit en 1920, avait été soumis au régime de la PPE, en 1984, il y avait trois studios dans G______. Le studio 8.01, d'une surface de 72.9 m2 correspondait à 48 0/00; il s'agissait du feuillet parcelle n° 1______, no 20. Le studio 8.02, d'une surface de 68.8 m2 correspondait à 45 0/00; il s'agissait du feuillet parcelle n° 1______, n o 21. Enfin, le lot de copropriété 8.03, un studio d'une surface de 73.3 m2 correspondait à 48 0/00; il s’agissait du feuillet parcelle n° 1______, no 22, objet de la présente procédure.

- 5/15 - A/207/2024 L'autorisation APA 9______/2-5, qui concernait les travaux effectués dans G______ de l'immeuble et desquels avait résulté l’aménagement actuel, avait pour objet « l'aménagement d'une chambre et d'un local technique dans G______, le remplacement de jours en toiture et création de quatre lucarnes [...] ». La note technique de cette APA concernait « l'agrandissement et rénovation de deux appartements de deux pièces chacun, en deux appartements de trois pièces chacun, dans G______ ». On ignorait cependant suite à quels travaux les trois studios étaient devenus deux appartements de deux pièces chacun. Le loyer avant travaux du premier appartement était de CHF 8'028.- par année, et celui du deuxième de CHF 10'200.- par année. Les deux nouvelles pièces à créer avaient chacune un loyer licite, suite à l'autorisation susmentionnée, de CHF 7'622.- par année. Quant à l’ancien lot 8.04 (parties communes), il était devenu le lot 8.03. En revanche, les deux autres anciens studios 8.01 et 8.02 étaient passés d'une surface au sol totale de 141.7 m2 à 124 m2, cette diminution s'expliquant en grande partie par l’agrandissement des parties communes de 20 à 35 m2. Cela était confirmé par la page 2 de l'acte d'achat-vente conditionnel du 28 novembre 2023 qui mentionnait le « studio 8.03 dans G______ de 73.3 m2 ». Un troisième studio avait été ajouté dans G______ entre 1970 et 1984. Le tableau de répartition des locaux de 1984 faisait d’ailleurs bien état de trois studios. De plus, l’agrandissement du lot 8.03 après travaux s’était limité à une surface supplémentaire de 2.75 m2, la surface après travaux étant de 42.8 m2. La surface avait diminué de 73.3 m2 à 42.8 m2 en raison du vide d’étage (cf. art. 49 LCI). Quant aux valeurs en millièmes, le lot 8.02 (ancien lot 8.03) était passé de 48 0/00 à 45 0/00 et les lots 8.01 et 8.02 avaient été réunis dans le nouveau lot 8.01, qui était passé d'un total de 93 0/00 à 68 0/00. Les murs de la chambre de 9 m2 avaient été démolis pour créer un open space, sans aucune augmentation de l’espace habitable. La surface de l’appartement correspondait ainsi à 96,38% à celle de l’ancien lot 8.03. Dans ces circonstances, évoquer une PPE dès la construction était absurde, la surface du « studio 5______ » en 1970 et celle du lot 8.03 (objet du litige et futur lot 8.02) étant quasiment identiques. Comme déjà dit, en superposant les nouveaux plans de répartition des locaux résultant du nouveau cahier PPE à l’ancien plan, on constatait que l’ancien lot 8.03 correspondait au nouveau lot 8.02, étant précisé que la légère augmentation de la surface au sol (73.3 à 76 m2) résultait de la sous-pente de la lucarne ajoutée. De plus, l’intimée avait dépensé CHF 695'000.- pour la rénovation des deux appartements en question. Or, la part proportionnelle de l’appartement 1 (CHF 236'995.-) ajoutée au prix d’achat (CHF 70'000.-) donnait un total de CHF 306'995.- . Avec un prix de vente de CHF 840'000.-, on constatait un « jeu de l’avion » et une plus-value de 173.6%. Loué comme studio pour un loyer de CHF 8’028.- par année, l’appartement de même taille, comportant toujours une seule chambre à coucher, pouvait désormais être loué licitement CHF 31'500.- par an.

- 6/15 - A/207/2024 L’intimée soutenait que les appartements avaient été impropres à la location en raison de l’insolvabilité de l’ancien propriétaire. Or, un bail avait tout de même été conclu le 1er avril 2000 pour un appartement dans G______ au loyer de CHF 10'200.- par année. Ce point devait être instruit. Quoiqu’il en était, rénover un appartement n’était pas un blanc-seing pour le soustraire du parc locatif du canton. A teneur du plan des travaux effectués, aucune chambre supplémentaire n’avait été créée. Les deux nouveaux appartements avaient en effet chacun une seule chambre, comme initialement. Compte tenu de ces éléments, il ne s’agissait pas de la création d’un appartement, mais bien d’une rénovation avec agrandissement. En autorisant l’aliénation au motif de la création d’un logement « avec une configuration complétement différente », le département se moquait des tribunaux. Si chaque agrandissement et chaque rénovation d'appartement étaient considérés comme la création d'un nouvel appartement, de surcroît automatiquement gratifiée de la qualification de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR, il ne resterait bientôt pas grand-chose du parc locatif genevois. L'intimée se prévalait encore de l’autorisation d’aliéner délivrée par le département concernant l’appartement 7.02 sis dans le même immeuble. Or, cet appartement avait déjà été cédé de manière individualisée et acquis, avant le 30 mars 1985, par le précédent propriétaire. Il s'agissait donc d'un cas d’application de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR, et non de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR sur lequel était fondée l'autorisation contestée. Il était donc erroné de prétendre que la vente du lot 8.02 correspondrait à la situation qui avait prévalu lors de la vente autorisée du lot 7.02, la cession individualisée n'ayant pas été démontrée in casu. Or, elle devait l'être dans chaque cas. A défaut de production d’un contrat de cession d'actions pour l'ancien lot 8.03, le département était obligé de se prévaloir d'une autre disposition légale. La cession individualisée pouvait d'autant moins être admise en l’espèce qu’il ressortait du procès-verbal de l'AG des copropriétaires du 22 mai 2000 que, parmi les démarches à réaliser, il convenait de : « constituer les dossiers des actionnaires pour la remise en nom des lots d'actions », preuve qu’il n'y avait pas eu de cession individualisée avant cette date, et encore moins avant le 30 mars 1985. Une acquisition aux enchères ne valait pas blanc-seing pour une aliénation ultérieure. De plus, Monsieur K______ [de qui C______ SA a acquis les lots dans le cadre de la vente aux enchères de 1999] était devenu propriétaire, selon l'intimée, de quatre lots. Il restait donc un bloc résiduel de trois lots, ou deux appartements au moins, qui pouvaient être revendus en tant que tel. L'intimée n'était par conséquent nullement obligée de renoncer à son opération de liquidation de ses biens immobiliers. 13. Par duplique du 23 mai 2024, dans le délai prolongé accordé par le tribunal, le département a persisté dans ses conclusions.

- 7/15 - A/207/2024 L’immeuble, construit en 1920, avait été soumis au régime de la PPE en 1984. Selon le cahier de répartition PPE, G______ comportaient alors trois lots, à savoir deux studios (lots 8.01 et 8.03) et un grenier (lot 8.02). Contrairement aux allégations de la recourante, il ne comportait donc pas trois studios. Après travaux effectués dans G______ en 2006, une partie du grenier avait été utilisée pour créer une chambre dans le studio n° 61, devenu un appartement de trois pièces. La partie restante du grenier avait permis la création d’un local technique. Quant au studio 5______, il n’avait pas subi de transformation, hormis une ouverture dans le toit. Cet appartement correspondait à l’ancien lot 8.01 et une partie de l’ancien lot 8.02 (grenier). En 2009, de nouveaux travaux avaient permis de déplacer le mur de ce local technique pour créer une chambre dans le studio 5______, devenu un trois pièces également. Ainsi, cet appartement correspondait à l’ancien lot 8.03 et une partie de l’ancien lot 8.02 (grenier). Les travaux réalisés par l’intimée en 2009 avaient ainsi abouti à la création de deux logements de trois pièces chacun dans G______, donnant lieu à une configuration complètement différente de celle qui existait auparavant. Par conséquent, le logement litigieux, soit l’ancien studio 5______ - qui correspondait à l’ancien lot 8.03 et une partie de l’ancien lot 8.02 (grenier) - avait été soumis au régime de la PPE dès sa création en 2009. Compte tenu de ces éléments, il avait autorisé l’aliénation du logement visé par le lot 8.03. 14. Dans le délai qui lui avait été octroyé jusqu'au 23 mai 2024, C______ SA n'a pas dupliqué. 15. Par écritures spontanées du 10 juin 2024, la recourante a contesté les observations du département tout en persistant intégralement dans les conclusions de son recours. Comme déjà dit, le tableau de répartition des locaux de 1984 faisait état de trois studios, et non de deux. Il n’était pas contesté que l'ancien lot 8.01 (studio) avait été agrandi en englobant l'ancien lot 8.02, également désigné comme studio et non comme grenier, dans le plan de répartition des locaux de 1984. Cela étant, à teneur du chargé de pièces du département et sur les plans produits par ce dernier, les travaux prétendument effectués en 2006 relevaient de la même APA que ceux de

2009. Cela ressortait également du site sad consult, qui montrait que les travaux effectués avaient été très semblables dans les deux cas. Or, il paraissait douteux qu'un local technique ait été créé deux fois. Un simple coup d'œil au plan permettait de constater, en comparant le trait jaune et le trait rouge délimitant le local technique, que, si agrandissement il y avait eu, il s’était limité à une surface de 2.75 m2, la surface après travaux indiquée étant de 42.8 m2. Dans l’acte de vente, la surface au sol était d'ailleurs identique à celle d'avant travaux.

- 8/15 - A/207/2024 Les murs d'une chambre de 9 m2 avaient été démolis (en jaune sur le plan) pour créer un open space, sans aucune augmentation de l'espace habitable. De plus, la description faite par le département était trompeuse dans la mesure où la surface de l'appartement 1 correspondait au moins à 96.38% à celle de l'ancien lot 8.03, et celle de l'appartement 2 correspondait à celles des anciens lot 8.01 et 8.02, sous déduction de la surface du local technique. Le département avait néanmoins autorisé l'aliénation au motif de la création « d'une configuration complètement différente », ce qui était choquant. De même, évoquer une PPE « dès la construction » était in casu particulièrement absurde. Au vu de ces éléments, l’appréciation du département appliquant l’art. 39 al. 4 LDTR était insoutenable et arbitraire. 16. Par courrier du 24 octobre 2024, le tribunal a invité le département à lui faire parvenir toute explication utile sur le plan de répartition des locaux du 8ème étage de l'immeuble, tel qu'il résultait du cahier de répartition de septembre 1984, dans la mesure où ce plan, tel que produit par C______ SA portait une mention manuscrite indiquant que le lot 8.02 était un grenier non aménagé, tandis que celui produit par le département (avec le timbre du droit d'enregistrement) ne portait pas cette mention. Le département était en outre invité à produire copie du dossier d'autorisation de construire APA 9______/5. 17. Par courrier du 14 novembre 2024, le département a répondu en renvoyant à ses observations des 14 mars et 23 mai 2024 pour ce qui concernait la typologie des combles de l'immeuble. Il avait établi ses constatations sur la base des pièces contenues dans son dossier ainsi que celles produites dans la procédure actuelle, notamment la pièce produite par C______ SA, de laquelle il ressortait que le lot 8.02 était un grenier non aménagé. Il n'était donc pas en mesure de se prononcer sur cette pièce. Le département a en outre produit copie du dossier d'autorisation de construire APA 9______/5, dont les éléments pertinents seront évoqués plus loin dans la partie en droit. 18. Par courrier du 21 novembre 2024, le tribunal a requis d'C______ SA qu'elle produise les procès-verbaux d'enchères des lots 8.01 et 8.02 qu'elle avait acquis en juin 1999. 19. Par courrier du 5 décembre 2024, C______ SA a donné suite à ce courrier en produisant les procès-verbaux en question. Il en résultait notamment que le descriptif du lot 8.02 correspondait à un « grenier non aménagé d'une surface de 68.8 m² environ ». 20. Invitée par le tribunal à se prononcer à ce sujet, l'A______ a relevé, par courrier du 8 janvier 2025, que la procédure portait sur le lot 8.03. Les pièces produites par C______ SA le 5 décembre 2024 indiquaient que le lot 8.02 avait été acquis en tant que grenier non aménagé en 1999, alors que, selon le tableau de répartition des locaux de 1984, il était qualifié de studio. Cela n'avait toutefois pas d'importance

- 9/15 - A/207/2024 car le litige portait sur le lot 8.03. L'essentiel de la surface du lot 8.02 (qu'il soit qualifié de studio ou de grenier) avait servi à agrandir la surface du studio 8.01 et non celle du lot 8.03. Ce dernier n'avait bénéficié que d'un agrandissement de 2.75 m², ce qui, sauf de solution absurde et choquante, empêchait de considérer qu'il s'agirait d'un logement nouveau créé dans G______. 21. Par écriture spontanée du 30 janvier 2025, C______ SA a souligné que l'agrandissement de l'appartement litigieux avait permis d'ajouter une pièce supplémentaire et en avait donc substantiellement modifié la typologie. Les fenêtres de toit créées avaient agrandi les espaces dans lesquels il était possible de circuler, sans parler de l'important apport de lumière qu'elles amenaient. La plaquette de vente, jointe en annexe, permettait de s'en rendre compte de manière convaincante.

EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la zone de développement 4A (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR; art. 19 al. 1 let. b de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 – LaLAT), ce qui procède d’un intérêt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4; arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.1 et 4.6). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). 4. L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). 5. Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative,

- 10/15 - A/207/2024 dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d’appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les appartements de plus de sept pièces n’entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). 6. À Genève, il y a pénurie, au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces inclusivement, et ce depuis de très nombreuses années (cf. arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 21 décembre 2022 - ArAppart - L 5 20.03, entré en vigueur le 1er janvier 2023 et applicable à l'autorisation litigieuse délivrée le ______ 2023). 7. En l’espèce, l’appartement concerné entre dans ces catégories. Son aliénation, notamment par le biais de la vente en cause, est par conséquent soumise à autorisation, ce qui n’est contestée ni par la recourante ni par les intimés. 8. Aux termes de l’art. 39 al. 4 1ère phr. LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’art. 8A de la loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (let. a); était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b); n’a jamais été loué (let. c); a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). 9. En cas de réalisation de l’une des hypothèses de cette disposition, le département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) qu’historique (l’art. 9 al. 3 aLTDR, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (ATA/501/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les références citées). 10. La doctrine expose que l’aliénation d’un appartement soumis au régime de la PPE depuis sa création doit être autorisée puisque, dans un tel cas, l’appartement est destiné à la propriété individuelle, si bien qu’il est individualisé dès son origine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, n° 4.3.1 p. 417). Elle indique également que les logements créés en PPE dans G______, non loués et directement mis en vente après leur construction, ne sont pas assujettis à autorisation. Cependant, si l’autorisation est demandée, elle doit être donnée, car il s’agit d’appartements en PPE depuis leur construction (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 4.3.2

p. 418).

- 11/15 - A/207/2024 11. La chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a eu à connaître d'un litige où, dans un immeuble soumis au régime de la PPE en juin 2009, des travaux avaient été autorisés par le département en décembre 2009 pour créer deux appartements dans G______. Ceux-ci avaient été terminés au printemps 2011 et un nouveau cahier de répartition des locaux de la PPE avait été enregistré. Dans ce contexte, il fallait considérer que les deux appartements en question répondaient à l’hypothèse prévue à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, dans la mesure où les appartements nouvellement créés par voie d’aménagement des combles avaient été créés en 2010-2011 sur la base d’une autorisation de construire délivrée en décembre 2009 et que l’immeuble était à ce moment-là déjà soumis au régime de la PPE (ATA/356/2012 du 5 juin 2012 consid. 12b). 12. En l'espèce, il convient tout d'abord établir les faits pertinents. 13. Il n'est pas contesté que l'immeuble en cause, construit au début du XXe siècle, a été constitué en PPE le 26 novembre 1984. À cette date, selon le cahier de répartition des locaux établi par le notaire et portant le timbre cantonal, G______ étaient constitués de quatre lots, à savoir le lot 8.01 correspondant à un studio de 72.9 m², le lot 8.02 correspondant à un studio de 68.8 m², le lot 8.03 correspondant à un studio de 73.3 m² et enfin le lot 8.04 correspondant à des parties communes, d'une surface de 20 m². En réalité, ainsi que cela découle des actes des ventes aux enchères par lesquelles l'intimée a acquis les trois premiers lots le 10 juin 1999, le lot 8.02 n'était encore, à cette dernière date, qu'un grenier non aménagé. Outre que cela correspond également à la mention manuscrite portée sur le plan de 1984 produit par l'intimée dans la présente procédure, le fait qu'il s'agissait d'un grenier non aménagé est encore corroboré par le plan établi par le bureau d'architectes L______ le 12 octobre 2005 dans le cadre de la demande APA 9______/5, dont il sera question ci-après. 14. Selon les plans (non cotés) accompagnant le cahier de répartition du 23 novembre 1984, le lot 8.04 correspondait à la cage d'escalier située au centre des combles et entourée de murs porteurs sur ses quatre côtés. Sur le côté nord, une ouverture dans les murs porteurs permettait d'accéder au lot 8.01 (à l'angle nord-ouest de l'immeuble). Sur le côté ouest, deux ouvertures dans les murs porteurs permettaient respectivement d'accéder au lot 8.02 (à l'angle nord-est de l'immeuble) et au lot 8.03 (à l'angle sud-est de l'immeuble. S'agissant de ce dernier lot, sa séparation avec le lot 8.02 (grenier non aménagé) se situait légèrement en retrait de l'ouverture dans les murs porteurs permettant d'accéder à ce grenier. 15. Par demande APA enregistrée par l'autorité intimée le ______ 2005 sous n° 9______/5 (le formulaire ad hoc mentionnant des demandes antérieures correspondant aux n° 24'091-5 et n° 24'083-5), l'intimée, représentée par son architecte, a requis une autorisation pour « aménagement d'une chambre et d'un local technique dans G______, remplacement des VELUX ». Selon le plan d'architecte établi dans ce cadre le 12 octobre 2005 (mentionné plus haut), qui

- 12/15 - A/207/2024 indique l'état existant, les éléments à démolir (en jaune) et les éléments à construire (en rouge), la surface correspondant au lot 8.02 était alors séparée des surfaces correspondant aux lots 8.01 et 8.03 par des cloisons et portait la mention manuscrite « agrandissement studio ». La cloison séparant la surface correspondant au lot 8.03 et celle correspondant au lot 8.02 était située à environ 80 cm en retrait de l'ouverture dans les murs porteurs permettant d'accéder au lot 8.02, c'est-à-dire exactement au même endroit que selon le plan accompagnant le cahier de répartition de 1984. Cette cloison était maintenue sans changement au même endroit. À l'intérieur du logement correspondant au lot 8.03, les interventions consisteraient en la suppression de trois petites lucarnes et la création de deux nouvelles lucarnes de plus grande taille, ainsi qu'en la création d'un chien assis de toiture. Toujours selon l'existant, ce logement (intitulé « studio » sur le plan du 12 octobre 2013) se caractérisait par une pièce ouverte sur toute la longueur de la façade sud de l'immeuble, avec un jour ouvrant sur l'angle sud-ouest de ce dernier. Cette pièce portait la mention « séjour S.A.M » ainsi que la mention « kitchenette ». Séparée de la « kitchenette » par une cloison, se trouvait, de l'autre côté de cette dernière, une salle de bains. Enfin, derrière la salle de bains, l'un des angles appartenant à la surface initiale du lot 8.03 correspondait à un espace apparemment complètement fermé, d'environ 2.5 m x 2.5 m. S'agissant par ailleurs du logement correspondant au lot 8.01, il serait agrandi par annexion d'un peu plus des deux tiers de la surface initiale du lot 8.02 et par la construction d'une nouvelle cloison (en rouge) qui permettrait de conserver sur le tiers restant un local technique (lequel se situerait dès lors entre l'une des extrémités du lot 8.03 et l'une des extrémités du lot 8.01). 16. La requête APA 9______/5 a fait l'objet de prorogation et a fini par s'inscrire dans le cadre de la régularisation d'un dossier d'infraction I/ 11_____ (les pièces fournies au tribunal étant à cet égard peu claires). Sous la signature d'un nouveau mandataire, la recourante a ainsi déposé une demande complémentaire d'autorisation de construire, toujours inscrite sous APA 9______/5 et enregistrée par le département le 8 juin 2009. Selon les plans du 7 septembre 2009 visés ne varietur le 18 septembre 2009, le logement correspondant au lot 8.03 ferait l'objet de transformations consistant à créer derrière la cuisine des cloisons (en rouge) pour la construction d'un WC de 0.8 m² et d'une douche de 1.2 m², ainsi qu'à créer un nouveau chien assis de toiture. La cloison séparant originellement ce logement du lot 8.02 serait détruite et reconstruite environ 60 cm plus loin, offrant ainsi au lot 8.03 un agrandissement d'environ 2.2 m² (soit environ 0.6 m x 3.7 m). Enfin, des cloisons internes (correspondant à l'espace salle de bains selon le plan établi le 12 octobre

- 13/15 - A/207/2024 ouverte sur toute la longueur de la façade sud de l'immeuble, avec un jour ouvrant sur l'angle sud-ouest de ce dernier et, à l'opposé, un jour ouvrant par le chien assis de toiture mentionné comme « à créer » dans la requête APA 9______/5 initiale. Cette pièce portait la mention « salon » et « cuisine ». Séparée de cette dernière par le WC et la douche à créer, une chambre de 9 m² trouverait place à l'emplacement de la précédente salle de bain. 17. Les photographies du logement après transformation, réalisées dans le cadre de la plaquette de vente du logement, correspondent à cette typologie. 18. En résumé, s'agissant du logement litigieux (lot 8.03), sa surface au sol n'a pour ainsi dire pas changé depuis le moment de la constitution de l'immeuble en PPE en

1984. Le plan établi à la même date et annexé au cahier de répartition, et celui établi le 12 octobre 2005 dans le cadre de l'APA 9______/5, montrent que la surface au sol du logement était jusque-là restée exactement la même, et qu'elle a ensuite bénéficié d'un agrandissement d'un peu plus de 2 m² dans le cadre des travaux liés à cette APA. Quant à sa typologie, le logement était constitué en 2005, selon le plan établi le 12 octobre de la même année, d'une pièce d'un seul tenant (comprenant l'espace de vie et la cuisine) le long de la façade sud de l'immeuble, ce qui est toujours le cas actuellement. Toujours selon le plan établi le 12 octobre 2005, le reste du logement (une salle de bain) se situait derrière la cloison de la cuisine. Actuellement et conformément au plan visé ne varietur le 10 novembre 2009, cette salle de bain est une chambre à laquelle sont accolés un wc et une douche. 19. Dans ces circonstances, on peine à saisir en quoi les travaux liés à l'APA 9______/5 auraient conduit à une « configuration complètement différente de celle qui existait auparavant », pour reprendre l'argumentation de l'autorité intimée. Du point de vue du tribunal, les modifications subies par le lot 8.03 entre 1984 et aujourd'hui sont au contraire tout à fait superficielles, puisqu'elles ont entraîné une augmentation de l'emprise au sol d'environ 3% seulement de la surface initiale, la typologie restant pour l'essentiel la même (emplacement du lieu de vie principal, de la cuisine et de l'espace sanitaire), avec seulement l'adjonction d'une chambre de 9 m² réalisée grâce au rétrécissement des espaces sanitaires et au déplacement de la cloison séparative avec le local technique. Mais surtout, le cas d'espèce n'a absolument rien à voir avec une création de logement ex nihilo, comme dans l'affaire qui a conduit à l'ATA/356/2012 du 5 juin 2012 cité ci-dessus. Il faut à cet égard garder à l'esprit le texte de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR, qui prévoit que le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue. Des situations où, comme dans le cas d'espèce, le logement existait déjà au moment du passage au régime de la PPE, ne sauraient donc être prises en considération à ce titre, puisqu'a contrario cela signifie que le logement n'était pas dès sa construction soumis au régime de la PPE. A tout le moins, la notion de construction d'un logement au sens de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR ne saurait correspondre à quelques réaménagements intérieurs ou à un modeste agrandissement d'un logement existant. Non seulement cela s'écarterait de

p. ex. pour un logement de deux pièces devenant un logement de quatre pièces et dont la surface initiale serait doublée, mais le cas d'espèce n'a strictement rien à voir avec une telle hypothèse. Cette question peut donc, en l'état, rester indécise. 20. Il résulte de ce qui précède que l'autorité intimée n'était pas fondée à délivrer l'autorisation d'aliéner sur la base de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR. Quant aux autres hypothèses mentionnées par les let. b, c et d de cette disposition, les parties intimées ne soutiennent pas qu'elles pourraient alternativement entrer en ligne de compte. En particulier, s'agissant de l'art. 39 al. 4 let. b LDTR, si le logement en cause était certes soumis au régime de la PPE à la date du 30 mars 1985, il n'avait en revanche, jusqu'alors, jamais été cédé de manière individualisée. 21. Dans ces conditions, l'autorité intimée ne pouvait autoriser l'aliénation du logement en cause sans passer par une pesée des intérêts au sens de l'art. 39 al. 2 LDTR. 22. Il s'ensuit que la décision litigieuse a été délivrée de manière contraire à la LDTR et qu'elle devra donc être annulée, le recours étant admis et la cause renvoyée à l'autorité intimée pour nouvel examen de la requête d'aliénation au sens des considérants. 23. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la société intimée, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 1'200.-. 24. L'avance de frais versée par la recourante suite au dépôt de son recours, en CHF 900.-, lui sera restituée. 25. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1'500.-, à la charge de C______ SA et de l'Etat de Genève (soit pour lui l'office cantonal du logement et de la planification foncière), pris solidairement, sera allouée à la recourante (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 15/15 - A/207/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 18 janvier 2024 par l'A______ contre l'arrêté VA 7______ rendu par le département du territoire le ______ 2023; 2. l'admet; 3. annule l'arrêté VA 7______ rendu par le département du territoire le ______ 2023 et lui renvoie la cause au sens des considérants; 4. met à la charge de C______ SA émolument de CHF 1'200.-; 5. ordonne la restitution à l'A______ de son avance de frais de CHF 900.-; 6. condamne C______ SA et l'Etat de Genève, soit pour lui l'office cantonal du logement et de la planification foncière, pris solidairement, à verser à l'A______ une indemnité de procédure de CHF 1'500.-; 7. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Olivier BINDSCHEDLER TORNARE, président, Nadia CLERIGO CORREIA, Diane SCHASCA, Manuel BARTHASSAT et Thierry ESTOPPEY, juges assesseurs.

Au nom du Tribunal : Le président Olivier BINDSCHEDLER TORNARE

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière