JTAPI/698/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3260/2024; A/3262/2024 et A/3265/2024 LDTR JTAPI/698/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 24 juin 2025

dans la cause

A______ (A______), représentée par Mes Romolo MOLO et Maurice UTZ, avocats, avec élection de domicile

contre

DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE - OFFICE CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION FONCIÈRE B______ SA, représentée par Me Sidonie MORVAN, avocate, avec élection de domicile Monsieur C______ Monsieur D______ Monsieur E______

- 2/23 - A/3260/2024 EN FAIT 1. La parcelle 1______ de la commune de F______, située en zone de développement 4A, accueille notamment un bâtiment construit avant 1919, qui a pour adresse rue G______ 2______ (ci-après : l’immeuble). 2. Mme H______ et B______ SA sont copropriétaires par étage (PPE) de cet immeuble. 3. Ce bâtiment a été soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : PPE) en septembre 1971. À cette époque, il comptait notamment l’appartement n° 3.01 au 1er étage, l’appartement n° 4.01 au 2ème étage et le local mansardé n° 5.01 dans les combles. 4. Par décision du ______ 1972 (DD 3______), le département des travaux publics police des constructions devenu depuis lors le département du territoire (ci-après : DT ou le département) a autorisé « l’aménagement de combles à destination de studios » dans l’immeuble en question. Le permis d’occuper a été délivré le ______ 1974. 5. Par arrêtés des ______ 1987 (VA 4______) puis ______ 1999 (VA 5______), un appartement du 2ème étage de l’immeuble a fait l’objet de deux ventes successives. 6. En mai 2023, B______ SA a acquis l’appartement n° 4.01 (341 millièmes) et le lot n° 5.01 (136 millièmes) ainsi qu’un local annexe au rez-de-chaussée pour un montant de CHF 2,8 millions. 7. Le 8 juin 2023/24 juillet 2023, le dossier de mutation n° 6______ a été préparé afin de préciser la répartition des locaux dans les combles (lot 5.01). Le changement du cahier de répartition des locaux a été ratifié lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 12 juillet 2023, puis cette modification a été inscrite au Registre foncier le _____ 2023. 8. Parallèlement, par requêtes du 26 juillet 2023, pour le compte de B______ SA, Maître Z______, notaire, a sollicité l’autorisation d’aliéner les trois appartements sis dans les combles. 9. Par arrêtés du ______ 2023, le département, par le biais de l’office cantonal du logement et de la planification foncière, a autorisé l’aliénation des appartements précités, en application de l’art. 39 al. 4 al. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20), comme suit :

- VA 7______ : l’appartement n° 5.05 de deux pièces en faveur de Monsieur et Madame I______ et J______. Cet arrêté retenait que cet appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à Monsieur et Madame K______ et L______ ainsi qu’à Monsieur M______ et que les acquéreurs s’étaient engagés à reprendre les droits et obligations

- 3/23 - A/3260/2024 découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 625’000.-;

- VA 8______ : l’appartement n° 5.05 (recte n° 5 04) de deux pièces en faveur de Madame N______. Selon cet arrêté, ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, était loué à Madame O______ et l’acquéreur s’était engagée à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 625’000.-;

- VA 9______ : l’appartement n° 5.03 de deux pièces en faveur de Monsieur E______. Cet arrêté retenait que ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à Madame P______, laquelle avait résilié son bail le 27 juillet 2023, et que l’acquéreur reprendrait, en tant que de besoin, les droits et obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 500’000.-. Ces autorisations ont été publiées dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour. 10. Par actes du 15 septembre 2023, l’A______ (ci-après : A______) a interjeté trois recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) contre ces autorisations, concluant à l’annulation des arrêtés VA 7______, VA 8______ et VA 9______ et à ce que le tribunal fixe le loyer licite pour les appartements en question suite aux travaux de transformation des combles, le tout sous suite de frais et dépens. On ignorait la date à laquelle les combles avaient été aménagés en appartements. Manifestement, les lots correspondants aux trois appartements en question n’étaient pas cadastrés séparément lors de l’établissement de la PPE. Aucune autorisation de travaux concernant l’immeuble ne figurant sur la plateforme SADCONSULT du département, on ignorait également si ces appartements avaient été construits dans les combles avant 1993, point de départ de la prescription trentenaire. Selon toute probabilité, la PPE avait été établie avant la construction des trois appartements litigieux, de sorte que le département avait accordé l’autorisation en application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Cependant, une acquisition en bloc suivie d’une revente à la découpe quatre mois plus tard, avec un bénéfice énorme et pour effet la disparition de logements à l’affectation locative en période de pénurie, commandait d’appliquer la clause générale de l’art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute jurisprudence qui y serait contraire. En effet, le prix d’acquisition en mai 2023 correspondait à un prix de CHF 5’870.- par millième, tandis que le prix de revente équivalait à un prix de CHF 12’868.- par millième, soit un profit de 119% réalisé en quatre mois. Admettre ce « jeu de l’avion » en période de grave pénurie de logements ne pouvait pas correspondre au but de la LDTR, ce d’autant plus que les buts tant de la vente que de l’achat étaient purement commerciaux.

- 4/23 - A/3260/2024 De plus, selon la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral, le loyer licite des logements en question, déjà relativement élevé, le deviendrait encore davantage. Ces recours ont été enregistrés sous les n° de cause A/10_____, A/11_____ et A/12_____. 11. Dans ses observations du 16 novembre 2023, B______ SA a, principalement, conclu au rejet des trois recours, sous suite de frais et dépens. Préalablement, elle a requis qu’il soit ordonné au registre foncier de produire l’historique des propriétaires de la parcelle 1______ de la commune de F______. La conclusion de la recourante requérant la fixation d’un « loyer licite pour les trois appartements objet des autorisations présentement contestées, suite aux travaux de transformation de combles » était irrecevable, la fixation du loyer ne faisant pas l’objet de la présente procédure, qui était limité à la décision querellée. Les trois appartements dans les combles avaient été valablement aménagés il y a plus de cinquante ans dans un bâtiment soumis à la PPE depuis 1971. Leurs travaux d’aménagement avaient été réalisés en 1972, en vertu de l’autorisation de construire DD 3______. Le 22 décembre 1971, lors d’une inspection sur place, il avait été constaté par la police des constructions que l’immeuble était entièrement vide, de sorte qu’il n’y avait pas de réserve concernant les locataires. Cet aménagement des appartements ressortait de nombreuses pièces : la demande d’autorisation de construire du ______ 1971, la décision DD 3______ et les plans y relatifs, la détermination de la direction d’arrondissement des téléphones et le formulaire statistique des architectes indiquant qu’il était prévu de passer de deux à cinq logements dans le bâtiment. Le ______ 1974, le département avait délivré le permis d’occuper. Auparavant, un cahier de répartition des locaux lié à la PPE avait été établi par un notaire; il portait un timbre fiscal en date du 16 août 1971. En outre, selon le registre foncier, un règlement de PPE avait fait l’objet d’une mention le 8 septembre 1971. Ainsi, l’aliénation des appartements en cause était, conformément à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, valable, étant relevé que, selon la doctrine, le département devait autoriser le propriétaire des combles d’un immeuble en PPE à vendre les appartements en PPE que ce dernier aménageait dans cet espace. La chronologie des propriétaires entre 1971 et 1985, pertinente pour valider un deuxième motif d’autorisation, résulterait d’un extrait du registre foncier qui n’avait pas encore été obtenu, malgré ses démarches des 17 octobre et 7 novembre 2023. Si les parts avaient été cédées de manière individualisée, le motif d’autorisation au sens de l’art. 39 al. 4 let. b LDTR serait aussi donné. À ce sujet, l’appartement du 2ème étage avait été vendu en décembre 1987, selon autorisation de l’arrêté VA 4______ du ______ 1987, puis le ______ 1999, vente autorisée par l’arrêté VA 5______ du ______ 1999. Le ______ 2020, le propriétaire étant décédé, ses héritiers étaient devenus propriétaires par succession. Le 13 janvier 2023, ceux-ci avaient vendu à B______ SA cet appartement de 180 m2, les combles de 182 m2 ainsi qu’un local annexe au rez-de-chaussée. Les 8 juin et 24 juillet 2023, le dossier de mutation n° 6______ avait été préparé afin de préciser la répartition des locaux

- 5/23 - A/3260/2024 dans les combles (lot n° 5.01). Le local mansardé avait ainsi été formellement réparti en trois appartements et un hall. La nouvelle répartition des lots se présentait ainsi : Millièmes Lot n° Description Surface

5.02

14 m2 38 5.03 Appartement 50 m2 50 5.04 Appartement 67 m2 45 5.05 Appartement 59 m2 3 5.06 Hall 3 m2 Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du bâtiment avait eu lieu le 12 juillet 2023 pour ratifier le changement du cahier de répartition des locaux. Il s’agissait de remplacer le « local mansardé » par les trois appartements autorisés selon la DD 3______ de 1971. Cette modification du cahier de répartition des locaux avait été inscrite au registre foncier le ______ 2023. À tort, l’A______ considérait qu’il s’agissait d’une vente à la découpe et qu’elle impliquerait la disparition de l’affectation locative des appartements concernés. Tel n’était pas le cas puisque si le propriétaire changeait, les locataires restaient; les autorisations prévoyaient même expressément que les nouveaux propriétaires reprendraient les droits et obligations vis-à-vis des locataires. Par conséquent, dès lors que depuis 1971/1972, les trois appartements avaient été soumis à la PPE, puis revendus individuellement, il s’agissait d’objets pour lesquels la vente LDTR avait été autorisée précédemment. 12. Par décision du 23 novembre 2023 (DITAI/519/2023), faisant suite à une demande de B______ SA du 3 octobre 2023 et aux accords des 10 et 12 octobre 2023 du département respectivement de l’A______, le tribunal a prononcé la jonction des procédures A/10_____, A/11_____ et A/12_____ sous le numéro de cause A/10_____. 13. Le 5 décembre 2023, B______ SA a complété ses observations du 16 novembre 2023 et persisté dans ses conclusions, sous réserve de la conclusion préalable qu’elle a retirée. Le 24 novembre 2023, en réponse à ses démarches, le registre foncier lui avait remis des documents confirmant que la PPE avait été inscrite le 8 septembre 1971 et les lots cédés de manière individualisée. Les trois motifs de l’art. 39 al. 4 let. a, b et d LDTR étaient donc remplis. La relation entre les parts de PPE et les lots était la suivante :

- 6/23 - A/3260/2024 Part PPE Millièmes Lot nos Description Propriétaire actuel 1______- 1 114 1.01 et 2.01 Arcade au rez-de- chaussée et cave Q______ 1______- 2 68 1.02 et 2.02 Arcade au rez-de- chaussée et cave Q______ 1______- 3 341 2.05 et 3.01 Appartement au 1er étage et local au rez-de-chaussée B______ SA 1______- 4 341 2.04 et 4.01 Appartement au 2ème étage et réduit, local au rez-de- chaussée B______ SA 1______- 5 136 2.03 et 5.01 Local aux combles et local au rez-de- chaussée B______ SA Il résultait en outre de l’historique des parts PPE 1______-4 et 1______-5 qu’il y avait eu diverses acquisitions, au moyen du mode « achat » : Propriétaire Mode d’acquisition Date d’inscription RF R______ Constitution PPE 8 septembre 1971 S______ Achat 24 novembre 1971 T______ Achat 23 décembre 1976 S______ Achat 14 décembre 1987 VA 4______ du ______ 1987 portant sur 477/1000èmes (appartement du 2ème + combles, lots 4.01, 5.01, 2.03 et 2.04). U______ et V______ Achat 17 août 1999 VA 5______ du ______ 1999 portant sur 341/1000èmes

- 7/23 - A/3260/2024 (appartement du 2ème, lot 4.01 (mais visant le tout) Elle a produit les documents transmis par le registre foncier. 14. Dans ses déterminations du 14 décembre 2023, dans le délai prolongé accordé par le tribunal, le département a conclu au rejet des recours, s’en rapportant à justice quant à leur recevabilité; l’A______ devait être condamnée aux dépens de l’instance. Dans le cadre de l’instruction des requêtes, il avait constaté que les appartements en cause avaient été mis en PPE dès leur création, ainsi que cela ressortait de l’autorisation de construire DD 3______ précitée. Sur cette base, il avait rendu ses décisions en application de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Dans la mesure où il avait l’obligation de délivrer l’autorisation d’aliéner requise lorsqu’une des conditions de l’art. 39 al. 4 LDTR était réalisée, il n’avait pas cherché à savoir si une des trois autres conditions (non cumulatives) était également réalisée. 15. Dans sa réplique du 19 janvier 2024, l’A______ a relevé qu’au vu des pièces produites par B______ SA, sa conclusion relative à la fixation des loyers licites était devenue obsolète. Les lots de PPE correspondant aux trois appartements en cause n’avaient été individualisés et inscrits au registre foncier que suite à la réquisition déposée le 3 août 2023. L’autorisation de construire DD 3______ du ______ 1972 n’était donc en rien une individualisation, qui exigeait la constitution de lots de PPE distincts. D’ailleurs, depuis 1972, les trois logements dans les combles avaient toujours été aliénés en un seul bloc comprenant les trois appartements. Dès lors, faute d’une individualisation quelconque des appartements litigieux avant août 2023, il n’y avait pu y avoir aucune aliénation d’un quelconque des trois lots de PPE, encore moins une aliénation individualisée, avant celles présentement litigieuses. Pour cette raison, la citation doctrinale par B______ SA tombait à faux. Le lot n° 5.01 n’ayant été partagé en quatre lots de PPE qu’en date du ______ 2023, la prétendue individualisation antérieure à cette date n’existait que dans les imaginations des parties intimées. L’art. 39 al. 4 let. a LDTR ne s’appliquait donc pas au cas d’espèce. Il convenait par conséquent de procéder à une pesée des intérêts, conformément à l’art. 39 al. 2 LDTR, et retenir que les motifs indiqués tant pour la vente que pour l’achat ne permettaient d’aucune manière d’autoriser les aliénations litigieuses. Au surplus, le notaire ayant instrumenté la subdivision en trois lots de PPE, à savoir Me WICHT, était aussi intervenu à propos d’immeubles dont la mise en société immobilière d’actionnaires-locataires était postérieure à la construction de l’immeuble concerné. 16. Par duplique du 30 janvier 2024, le département a persisté dans ses conclusions. Les trois appartements nos 5.03, 5.04 et 5.05, issus du lot n° 5.01, existaient depuis la transformation des combles autorisée (DD 3______), soit après la mise en PPE

- 8/23 - A/3260/2024 du bâtiment. Le dépôt du nouveau cahier de PPE établi le 8 juin 2023 n’était intervenu qu’en vue de préciser et de mettre à jour la situation existante depuis 1972. Un propriétaire de plusieurs lots PPE n’avait aucunement l’obligation de se défaire de ceux-ci de manière individualisée. En l’espèce, dès leur construction, les trois lots en question pouvaient être destinés à la vente, et ce de manière individualisée ou non. 17. Le 6 février 2024, l’A______ a encore persisté dans ses conclusions. Le département prétendait ignorer la lettre claire de la loi. À teneur de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR, « le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la propriété par étage ou à une forme de propriété analogue ». Or, le cas d’espèce était différent puisque non un seul appartement, mais bien trois avaient été construits dans les combles et avaient formé un seul lot de copropriété, le n° 5.01. Ils avaient été loués pendant une cinquantaine d’années. Comme déjà relevé, ces trois appartements avaient été si peu individualisés qu’ils avaient, depuis leur construction, toujours été cédés en un seul bloc, ce qui était juridiquement inévitable car ils faisaient partie d’un seul lot de PPE. Admettre les trois aliénations litigieuses revenait ainsi à violer la loi. Les autorisations entreprises ne seraient licites que si les trois appartements avaient été individualisés, sous forme de trois lots distincts de PPE dès l’origine. La citation de doctrine effectuée par l’intimée et reprise par le département tombait par conséquent à faux. 18. Par duplique du 12 février 2024, B______ SA a maintenu ses conclusions. L’A______ ne contestait pas que l’autorisation de construire DD 3______ pour l’aménagement des combles datait de 1972; l’immeuble était alors vide, comme constaté par le service de l’inspection de la construction le 22 décembre 1971. Les travaux avaient ensuite été réalisés, ainsi qu’il ressortait du dossier du département, qui contenait le permis d’occuper délivré le ______ 1974. La mise à jour du registre foncier en 2023 n’était que la conséquence logique des travaux autorisés précédemment. 19. Le 21 février 2024, se prononçant sur les écritures de l’A______ du 6 février 2024, B______ SA a souligné ne pas partager l’appréciation de la recourante dans la mesure où l’autorisation de construire DD 3______ datait de 1972, de sorte que la division des appartements avait été valablement actée par le département à ce moment-là déjà. La date de la correction du registre foncier était sans importance. 20. Par jugement du ______ 2024 (JTAPI/13_____), le tribunal a admis les recours de l’A______ contre les arrêtés du ______ 2023 du département retenant que les trois appartements en cause étaient, depuis leur construction qui avait été dûment autorisée, soumis au régime de la PPE. Ces derniers, créés par voie d’aménagement des combles n’avaient cependant pas été inscrits au registre foncier, aucun autre cahier de répartition des locaux de la PPE n’y ayant été enregistré suite à

- 9/23 - A/3260/2024 l’achèvement des travaux effectués en 1972. Ce fait, non contesté, n’impliquait cependant pas la conséquence que soutenait l’A______, à savoir que les appartements ne seraient créés au sens de la LDTR que suite à leur individualisation et inscription au registre foncier avec la réquisition du 3 août 2023. En effet, il fallait retenir que l’art. 39 al. 4 let. a LDTR visait la « construction » d’un appartement, soit les travaux physiques qui ont mené à sa réalisation, et non sa création d’un point de juridique, d’autant plus que cette notion de « construction » relevait du droit administratif et non du droit civil. Or, en l’espèce, force était de constater à cet égard que le département avait délivré le permis d’occuper lesdits appartements déjà en 1974 et qu’ils avaient accueilli, à teneur des arrêtés litigieux, différents locataires. Dans ces circonstances, ils étaient déjà individualisés et le dépôt du nouveau cahier de PPE de 2023 ne faisait en réalité que confirmer et entériner une situation existante. En tout état, il n’était pas concevable de retenir qu’une inscription au registre foncier puisse impacter la date des travaux de construction des trois appartements, celle-ci se référant à un événement précis dans le temps. Il serait ainsi abusif de se fonder sur la réquisition remise au registre foncier le 3 août 2023 pour considérer que les appartements en cause n’auraient pas été construits en 1972, alors que le bâtiment était déjà soumis au régime de la PPE. Partant, ces derniers ayant été réalisés après la soumission au régime de la PPE du bâtiment, la condition de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR était réalisée. Il convenait toutefois encore de s’interroger sur la problématique de la vente en bloc, codifiée à l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR, dans la mesure où ces appartements avaient toujours été vendus ensemble, et notamment en 1999 et en mai 2023, alors que la LDTR était en vigueur. La question se posait de savoir si ces ventes constituaient une vente en bloc, avec potentiellement pour effet que les reventes ultérieures pourraient devoir aussi être imposées sous cette forme, puisque les appartements n’auraient jamais fait auparavant l’objet de ventes individualisées autorisées; cela pourrait s’opposer aux ventes à trois acheteurs différents autorisées par les arrêtés litigieux. Il ne revenait toutefois pas au tribunal de céans de se déterminer sur ces éléments sous peine de priver les parties à la procédure d’un double degré de juridiction, ce d’autant plus que le département disposait à cet égard d’un pouvoir d’appréciation. Les arrêtés du ______ 2023 étaient par conséquent annulés et le dossier renvoyé au département pour qu’il se prononce sur l’éventuelle application de l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR à la vente des lots nos 5.03, 5.04 et 5.05 et les conséquences qui en découleraient. 21. Par arrêtés du ______ 2024 (dossiers VA 7______/2; VA 8______/2 et VA 9______/2), le département, soit pour lui l’OCLPF, a autorisé l’aliénation des lots précités comme suit : - l’appartement n° 5.05 de deux pièces en faveur de Monsieur C______. Cet arrêté VA 7______/2 retenait que cet appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à M. C______ et que l’acquéreur s’était engagé à reprendre les droits et obligations découlant du contrat de bail. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 690’000.-;

- 10/23 - A/3260/2024 - l’appartement n° 5 04 de deux pièces en faveur de Monsieur D______. Selon cet arrêté VA 8______/2, ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, était libre de locataire. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 640’000.-; - l’appartement n° 5.03 de deux pièces en faveur de Monsieur E______. Cet arrêté VA 9______/2 retenait que ledit appartement était soumis au régime de la PPE depuis sa construction en septembre 1971, qu’il était loué à Madame W______ et Monsieur X______, laquelle avait résilié son bail le 27 juillet 2023, et que l’acquéreur reprendrait, pour une durée de 4 mois, soit jusqu’au 30 septembre 2024. Le prix de vente total avait été fixé à CHF 500’000.-. 22. Par trois actes du 1er octobre 2024, l’A______ a recouru auprès du tribunal contre ces autorisations, concluant à l’annulation des trois arrêtés précités, sous suite de frais et dépens. Suite au jugement du tribunal, le département avait reproduit benoîtement le texte des autorisations précédemment annulées, sans une seule ligne de motivation concernant les ventes en bloc précédentes, respectivement un éventuel motif d'autoriser des reventes individuelles. Sa seule motivation semblait être de favoriser la spéculation immobilière et la disparition du parc locatif à loyer abordable.

En l’espèce, l’acquisition en bloc suivie d'une revente à la découpe quatre mois plus tard avec un bénéfice énorme, puis, après l'annulation par le tribunal des premières autorisations, d’une nouvelle vente entraînant la disparition de logements à l'affectation locative en période de pénurie, avec un bénéfice encore plus grand, commandait d'appliquer la clause générale de l'art. 39 al. 2 LDTR, en dépit de toute jurisprudence qui y serait contraire. En quatre mois (mai à août 2023), B______ SA avait déjà réalisé un profit de 219 % et le prix de revente était encore plus élevé aujourd'hui (profit de 229 %). Ce jeu de l'avion, en période de grave pénurie de logements, ne saurait correspondre au but de la LDTR, ce d’autant que les ventes et achats concernés étaient purement commerciaux.

De plus, en application de la nouvelle jurisprudence du Tribunal fédéral, le loyer licite des logements en question, déjà relativement élevé, le deviendrait encore davantage.

La motivation du tribunal (JTAPI/13_____ précité), en tant qu’il retenait que l'individualisation au sens de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR résultait de la construction de trois appartements distincts dans un seul lot de PPE, était critiquable.

Le département avait enfin violé ses droits procéduraux en ne lui notifiant pas les décisions querellées – se contentant de les publier dans la FAO -, alors même qu’elle était partie à la procédure A/10_____. Elle a joint un chargé de pièces. Ces recours ont été enregistrés sous les numéros de causes A/3260/2024, A/3262/2024 et A/3265/2024.

- 11/23 - A/3260/2024 23. Dans ses observations du 23 octobre 2024, M. C______ a expliqué avoir conclu une promesse de vente à terme en janvier 2024 avec B______ SA. Le terme de cet accord étant fixé pour fin octobre 2024, le recours de l’A______ le rendait caduc, ce qu’il regrettait. L’achat de l’appartement n° 5.05 devait permettre à sa fille de se loger à AA______ à son retour de AB______ en avril 2025. Il avait conclu un bail le 1er mai 2024 pour louer cet appartement au départ des anciens locataires Y______ et M______, afin que sa fille puisse y loger à son retour. Il restait intéressé par l’acquisition de cet appartement. 24. Par courrier du 30 octobre 2024, B______ SA, sous la plume de son conseil, a sollicité la jonction des causes A/3260/2024, A/3262/2024 et A/3265/2024 au motif que le complexe de faits était identique et que les recours portaient sur une problématique liée, ce à quoi l’OCLPF et l’A______ ont accédé. 25. Egalement interpellés à ce propos, les acheteurs n’ont pas donné suite. 26. Par décision du 29 novembre 2024 (DITAI/586/2024), le tribunal a ordonné la jonction des causes A/3260/2024; A/3262/2024 et A/3265/2024 sous le numéro de cause A/3260/2024. 27. Dans ses observations du 4 décembre 2024, B______ SA a conclu au rejet des recours, sous suite de frais et dépens. Il ressortait déjà du premier jugement du tribunal que la condition de l'art. 39, al. 4 let. a LDTR relative à la soumission au régime de la PPE dès l'origine était remplie. Seule se posait ainsi la question de l'applicabilité, ou non, de l'art. 39 al. 4 2ème paragraphe LDTR en lien avec la vente en bloc ou par appartement à la fois.

Tout d’abord, en lien avec le premier grief de l’A______, la question du prix d'achat/vente n'était pas un critère de l'applicabilité de l'art. 39 LDTR. Cette disposition visait la soumission à autorisation de la vente d'appartements, avec des situations où la vente devait être autorisée (al. 4) et d’autres où une pesée des intérêts devait être accomplie (al. 2). C’était donc différent des art. 9 et 11 LDTR, où la loi fixait des règles en matière de contrôle des loyers après travaux de rénovation. L'A______ oubliait pour le surplus la garantie constitutionnelle de la propriété (art. 26 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999; Cst - RS 101), qui incluait le droit pour le propriétaire d'acheter et de vendre. Si ce droit pouvait certes être restreint, notamment par l’art. 39 LDTR, cette disposition ne devait pas pour autant être interprété extensivement en ajoutant des conditions qui ne figuraient pas dans la loi. Autrement dit, le texte de l'art. 39 LDTR ne l'empêchait pas de vendre les trois appartements concernés à trois acheteurs différents. La référence au « jeu de l'avion » n'était pas un grief motivé pour s'opposer aux autorisations d'aliéner. Il était enfin faux de retenir que le bénéfice serait « énorme », étant précisé que le prix d’achat l’avait été pour le 2ème étage et les combles.

Dans un deuxième grief (non motivé), l'A______ se plaignait que le loyer licite des logements « déjà relativement élevé » le deviendrait encore davantage. A nouveau,

- 12/23 - A/3260/2024 l'art. 39 LDTR ne contenait aucun élément de prix, ni s'agissant du prix de vente ni s'agissant du montant du loyer. L'A______ n'expliquait pas non plus le lien entre le prix de vente et le loyer. A l'inverse, si l'appartement devait être occupé par son locataire actuel (ce qui était le cas de M. C______), il n'y aurait pas de risque d'augmentation du loyer. Par conséquent, ce deuxième grief devait aussi être écarté.

Dans un troisième grief, l'A______ critiquait la motivation du premier jugement liée à l'individualisation. Or, ainsi que retenu par le tribunal, l'individualisation physique et concrète résultait des travaux autorisés (DD 3______ de 1971) ayant eu lieu dans les années 1971 à 1974 et la propriété par étage du bâtiment datait de septembre 1971, même si l'individualisation concrète des trois appartements de combles n'avait été formalisée au Registre foncier qu'en août 2023

Dans un quatrième grief, l'A______ se plaignait de ne pas avoir reçu copie des nouvelles décisions du département. Ayant recouru dans les délais, ce grief était purement théorique et elle n’avait aucun intérêt digne de protection à ce qu'il soit examiné.

Enfin, il convenait d’examiner la « problématique de la vente en bloc », en relation avec l'art. 39 al. 4 2ème par. 1ère phrase LDTR, étant relevé que la vente distincte de trois appartements de 2 pièces respectait l’exigence que « L'autorisation ne porte que sur un appartement à la fois ». Pour le surplus, l'art. 39 al. 4 2ème par. LDTR prévoyait le principe de la vente individualisée, l'autorisation de vente en bloc étant l'exception. Or, la solution voulue par l’A______ consacrerait une inversion de la règle, en prévoyant le principe de la vente en bloc. Il ne ressortait en effet pas du dossier que, dans l'historique des différentes ventes, le département avait voulu imposer une vente en bloc : d'ailleurs, dès lors que les appartements étaient soumis dès l'origine au régime de la PPE (cf. art. 39 al. 4 1er par. let. a LDTR), il n'y aurait eu aucune raison de prévoir une telle vente. L'A______ n'alléguait pas ni ne démontrait que les autorisations de vente précédentes auraient connu une telle condition (contraire à la loi). C'était donc à juste titre que le département pouvait et avait accordé des autorisations d'aliéner à des acquéreurs différents. Elle a joint un chargé de pièces. 28. Dans ses observations du 5 décembre 2024, le département a conclu au rejet des recours et à la confirmation de ses décisions sous suite de frais et dépens. Il a transmis son dossier. Pour rappel, la question du prix de vente et du montant des loyers n'était pas traitée par l'art. 39 LDTR et n'était donc pas un motif d'autorisation ou de refus. Dans sa jurisprudence, le tribunal avait pour le surplus rappelé que dans la mesure où la condition fixée par l'art. 39 al. 4 let. a LDTR était remplie - ce qui avait été confirmé par le tribunal (JTAPI/13_____ précité) -, il avait l'obligation de délivrer l'autorisation d'aliéner requise. Il ne pouvait dès lors, dans le cas d'espèce, être fait application « de la clause générale de l'art. 39 al.2 LDTR ».

- 13/23 - A/3260/2024 Dans la mesure où l’A______ avait recouru en temps utile, son grief lié à la seule publication dans la FAO des arrêtés querellés était théorique. Restait dès lors uniquement la « problématique de la vente en bloc ». A cet égard, la doctrine avait précisé qu'un appartement soumis au régime de la PPE depuis sa création était destiné à la propriété individuelle si bien qu'il était individualisé dès son origine. Lorsque les appartements étaient en PPE depuis leur construction (ce qui était le cas en l'espèce), leur aliénation devait être autorisée sans restriction. Selon la doctrine « Il en va de même lorsque les appartements sont en PPE depuis leur construction et que leur propriétaire les vend ultérieurement. Si l'appartement est loué entre sa construction en PPE et sa vente, il doit pouvoir retrouver en tout temps son affectation d'origine (objet de propriété individuelle). Un propriétaire doit donc pouvoir poursuivre le but assigné à l'origine à son immeuble (en l'espèce à ses appartements) qui est de vendre ses unités d'habitation en PPE, ceci même si une partie des appartements n'a pas été vendue pendant plusieurs années depuis leur construction. Si plusieurs appartements ne sont vendus qu'ultérieurement, ils ne forment pas un bloc à protéger, car le propriétaire conserve son droit de vendre ses appartements constitués en PPE dès leur origine à tout moment et de manière individualisée. La protection des blocs d'appartements ne vaut qu'en cas d'application de l'article 39 al. 2 LDTR ». Ainsi, c'était à juste titre qu’il avait autorisé l'aliénation des trois appartements de manière individualisée, en application de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR.

29. L’A______ a répliqué le 14 janvier 2025, persistant dans ses conclusions et sollicitant, à titre subsidiaire, la production de l'acte de vente instrumenté par le notaire, Me Jacques WICHT, sauf erreur en août 1999, qui avait donné lieu à l'inscription au Registre foncier du ______ 1999.

Le prix de vente était important pour apprécier les transactions contestées au regard des buts de la LDTR et les intérêts purement commerciaux des parties étaient un critère habituellement utilisé par l’autorité de recours pour apprécier la licéité des aliénations d'appartements. Or, en l’espèce, l'ampleur du bénéfice restait appréciable (CHF 422'366 ou 29,99 %).

On ignorait dans quelles conditions le bail de l’ancienne locataire de l’appartement loué à M. C______, dont le loyer s’élevait à CHF 1'050.-, avait pris fin et rien n’empêchait ce dernier, quoi qu'il en soit, de rester locataire de l'appartement pour y loger sa fille. En cas de revente de cet appartement par M. C______, il en résulterait un loyer licite d'au moins CHF 2'156.-/mois (cf art. 269 de la loi fédérale du 30 mars 1911, complétant le Code civil suisse; CO, Code des obligations - RS 220) en lien avec la récente jurisprudence du Tribunal fédéral).

S'agissant de la cession en bloc, elle renvoyait à ses précédentes écritures, tout en rappelant que les appartements en question avaient toujours été aliénés en bloc, sans qu'aucune autorisation quelconque n'ait jamais été ni requise ni encore moins admise. Elle contestait qu'une autorisation du département n'aurait pas pu prévoir l'exigence d'une revente en bloc.

- 14/23 - A/3260/2024 30. Le 20 janvier 2025, l’A______ a versé à la procédure un extrait de la LDTR (mise à jour du 1er décembre 1999). 31. Par duplique du 28 janvier 2025, le département a indiqué n’avoir pas d’observations complémentaires à formuler, renvoyant à ses précédentes écritures. 32. Le 14 mars 2025, dans le délai prolongé pour sa duplique, B______ SA a rappelé l’historique des ventes d’appartements dans l’immeuble. Pour une raison inconnue, l’arrêté VA 5______ se référait uniquement aux millièmes de l’appartement de 5.5 pièces au 2ème étages (lot 4.01) alors qu’il ne faisait aucun doute qu’il concernait également les combles (se référant à la requête du 31 août 1999 et à l’arrêté VA 4______ qui portaient également sur ces derniers). Cette position était confirmée par le tableau des propriétaires successifs établis par le Registre foncier. Après son acquisition des combles en 2023, elle avait souhaité faire coïncider la réalité factuelle avec celle du Registre foncier en divisant ces derniers en trois lots correspondant aux appartements 1______-6______, 1______-7______ et 1______- 8______. En l’espèce, les ventes querellées remplissaient deux conditions de l'art. 39 al. 4 LDTR, alors même qu'une seule condition suffirait. En effet, la parcelle était soumise au régime de la PPE depuis 1971 (let. a) et le département avait successivement délivré les autorisations d'aliéner VA 4______, en 1987, et VA 5______, en 1999 (let. d). L'A______ souhaitait que le département ordonne une vente en bloc, interprétant l'art. 39 al. 4 2ème phrase LDTR à l'envers. En effet, selon cette disposition le principe était l'autorisation pour un seul « appartement à la fois » et la vente en bloc, une exception. C'était une possibilité — et non une obligation — pour le département d'autoriser une vente en bloc pour des raisons d'assainissement financier. Cela ne voulait pas dire que, lorsque des ventes avaient précédemment eu lieu simultanément pour plusieurs appartements, qu’ils devraient ensuite être éternellement vendus en bloc. Il ne ressortait d'ailleurs pas du texte des autorisations querellées qu'il y aurait eu une vente en bloc, respectivement du texte des autorisations précédentes (VA 4______ et VA 5______) que seules des autorisations ultérieures en bloc seraient possibles. Il ressortait en revanche clairement du dossier du Registre foncier que les lots 1______-4______ et 1______-5______ étaient distincts. La division du lot 1______-5______ en lots 1______-6______, 1______-7______ et 1______-8______ n'impliquait pas que ces trois lots devraient être toujours vendus, en bloc, au même propriétaire. La mise à jour du Registre foncier par rapport au dossier de l'autorisation de construire n'avait pas d'impact sous l'angle de la LDTR.

L'A______ ne pouvait pas simultanément critiquer l'arrêté de 1999 en reprochant au propriétaire d'alors de ne pas avoir demandé d'autorisation pour la vente des combles, puis en déduire une nécessité de vendre en bloc. Pour rappel, en 1999, le département avait mentionné uniquement 1'appartement du 2ème étage, ignorant/oubliant/écartant la mention des combles. De plus, ici, il n'y avait eu

- 15/23 - A/3260/2024 aucune vente pour un motif d'assainissement financier. On ne se trouvait donc pas dans l’objectif LDTR de lutter contre les congés-ventes pour des appartements propriétés de personnes en difficultés financières. L'art. 39 al. 4 2ème phrase LDTR n'était donc d'aucune utilité à l'A______. L’interprétation littérale, historique, téléologique et systématique de cette disposition conduisait au même résultat. S’agissant en particulier de l’interprétation systématique, elle ne remettait pas en cause les quatre motifs d’autorisation (obligatoire) de vente mais donnait une possibilité supplémentaire à l’autorité, à savoir, la possibilité d’autoriser la vente par bloc. L’autorité n’ayant pas souhaité utiliser cette possibilité, l’A______ ne saurait l’imposer.

Elle ne s’opposait enfin pas à la mesure d’instruction requise sur le principe mais cette dernière n’apparaissait pas nécessaire vu les pièces supplémentaires produites.

Elle a joint un chargé de pièces complémentaires, soit les actes de notaires du 16 août 1971 (création de la PPE) et du 8 septembre 1987 (vente à Monsieur S______), l’arrêté du département du ______ 1987, la liste des propriétaires successifs de la parcelle au 5 mars 2025, le dossier de vente de 1999 et un extrait du Grand livre du Registre foncier concernant la parcelle. 33. Dans des écritures spontanées du 7 avril 2025, l’A______ a relevé qu’il ressortait des nouvelles pièces versées que l’appartement 4.01 faisait l’objet d’un bail commercial depuis 1972 et avait toujours été loué comme tel. La modification de destination n’avait jamais été approuvée par le département, ce qui expliquait manifestement que les propriétaires n’avaient pas modifié le cahier de répartition entre 1999 et 2023. En outre, le département n’avait pas à autoriser l’aliénation de studios, car il n’y avait pas de pénurie dans cette catégorie de logements à l’époque (1999), à la différence de 1987 et d’aujourd’hui. Il en résultait que le département avait une seule et unique fois autorisé l’aliénation d’un seul appartement auquel était rattaché un local mansardé, puis, plus tard, d’un seul appartement, sans aucune mention dudit local. Ainsi, ces deux lots de copropriété avaient toujours été cédés ensemble, en bloc, par un seul acte de vente et il n’y avait donc jamais eu aucune individualisation et encore moins une aliénation individualisée qui permettrait d’autoriser les trois aliénations querellées. 34. Le 15 avril 2025, B______ SA s’est déterminée sur ces écritures. L’existence ou non d’un bail dans l’appartement 4.01 (qui n’était pas visé par la présente procédure) était hors sujet. Elle avait pour le surplus fourni une explication raisonnable et logique sur le contenu de l’arrêté de 1999 et son omission de référence aux combles (3ème étage). En l’état, les trois appartements visés par la présente procédure étaient des logements et non des bureaux. Ainsi que retenu par le tribunal, ils avaient fait l’objet de l’autorisation de construire DD 3______ délivrée en 1972. La jurisprudence citée par l’A______ ne correspondait ni par son ampleur (nombre d’appartements concernés) ni par la typologie des appartements (nombre de pièces) au cas d’espèce.

- 16/23 - A/3260/2024 EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 et de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, les recours sont recevables au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). À cet égard, il sied de relever que, de jurisprudence constante, l’A______ jouit de la qualité pour recourir au sens de l’art. 45 al. 6 LDTR (ATA/1107/2023 du 10 octobre 2023 consid. 2.4; ATA/501/2023 du 16 mai 2023; ATA/1359/2021 du 14 décembre 2021 consid. 1). 3. Dans un premier grief, l’A______ soutient que le département avait violé ses droits procéduraux en ne lui notifiant pas les décisions querellées – se contentant de les publier dans la FAO -, alors même qu’elle était partie à la procédure A/10_____. 4. A teneur de l'art. 7 LPA, ont qualité de partie les personnes dont les droits ou les obligations pourraient être touchés par la décision à prendre, ainsi que les autres personnes, organisations ou autorités qui disposent d'un moyen de droit contre cette décision. 5. Les parties ont le droit d'être entendues (art. 41 et ss LPA). 6. Selon l'art. 46 al. 2 LPA, les décisions sont notifiées aux parties. 7. Constitue une décision incidente une décision qui ne met pas fin à la procédure, par opposition à une décision finale (ATF 126 I 203; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 284 n. 826). 8. En l'espèce, il n'est pas contesté que l'A______ était partie à la procédure A/10_____. Le jugement du tribunal du ______ 2024 (JTAPI/13_____) annulant, sur recours de l'A______, les arrêtés du ______ 2023 du département et lui renvoyant le dossier renvoyé pour qu’il se prononce sur l’éventuelle application de l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR à la vente des lots nos 5.03, 5.04 et 5.05 et les conséquences qui en découleraient étant une décision incidente, il n'a ainsi pas mis fin à la procédure (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_340/2019 consid. 2.2; JTAPI/461/2021 du 11 mai 2021). La question de savoir si, dans cette mesure, les nouveaux arrêtés rendus dans ce cadre, auraient dû être notifiés à l'A______ souffrira néanmoins de rester ouverte

- 17/23 - A/3260/2024 dès lors qu’en tout état la précitée ne dispose d’aucun intérêt pratique à soulever ce grief, ayant recouru en temps utile à leur rencontre. 9. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_712/2020 du 21 juillet 2021 consid. 4.3; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179). 10. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA; ATA/923/2023 du 29 août 2023 consid. 2.4), ni par leur argumentation juridique (ATA/84/2022 du 1er février 2022 consid. 3). 11. Le litige porte sur la conformité au droit des arrêtés rendus par le département le ______ 2024 (VA 7______/2, VA 8______/2 et VA 9______/2), autorisant l’aliénation des appartements n° 5.05, 5.04 et 5.03 de l’immeuble. 12. La LDTR a pour but de préserver l’habitat et les conditions de vie existants ainsi que le caractère actuel de l’habitat, notamment dans la zone de développement 4A (art. 1 al. 1 et 2 al. 1 let. a LDTR; art. 19 al. 1 let. b de la loi d’application de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 4 juin 1987 – LaLAT), ce qui procède d’un intérêt public important et reconnu (ATF 128 I 206 consid. 5.2.4; arrêt du Tribunal fédéral 1C_370/2021 du 10 novembre 2022 consid. 3.2.1 et 4.6). À cet effet, et tout en assurant la protection des locataires et des propriétaires d’appartements, elle prévoit notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (art. 1 al. 2 let. c LDTR). L’aliénation, sous quelque forme que ce soit (notamment cession de droits de copropriété d’étages ou de parties d’étages, d’actions, de parts sociales), d’un appartement à usage d’habitation jusqu’alors offert en location est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR).

- 18/23 - A/3260/2024 Pour remédier à la pénurie d’appartements locatifs dont la population a besoin, tout appartement jusqu’alors destiné à la location doit conserver son affectation locative, dans les limites du chapitre relatif aux mesures visant à lutter contre la pénurie d’appartements locatifs (art. 25 al. 1 LDTR). Il y a pénurie d’appartements lorsque le taux des logements vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% du parc immobilier de la même catégorie (art. 25 al. 2 LDTR). Les appartements de plus de sept pièces n’entrent pas dans une catégorie où sévit la pénurie (art. 25 al. 3 LDTR). À Genève, il y a pénurie, au sens de l’art. 39 al. 1 LDTR, dans toutes les catégories d’appartements d’une à sept pièces inclusivement, et ce depuis de très nombreuses années (cf. arrêté du Conseil d’État déterminant les catégories de logements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR du 9 décembre 2020 - ArAppart - L 5 20.03, dont la dernière version est entrée en vigueur le 1er janvier 2025). 13. En l’espèce, les appartements - situés dans un immeuble d’habitation en zone de développement 4A et donc assujettis à la LDTR - entrent, par leur nombre de pièces (deux), dans une catégorie de logements où sévit la pénurie et ils ont déjà été loués. Leur aliénation, notamment par le biais des ventes en cause, est par conséquent soumise à autorisation, ce qui n’est contestée ni par la recourante ni par les intimés. 14. L’A______ soutient que l’acquisition en bloc suivie d'une revente à la découpe quatre mois plus tard avec un bénéfice énorme, puis, après l'annulation par le tribunal des premières autorisations, d’une nouvelle vente entraînant la disparition de logements à l'affectation locative en période de pénurie, avec un bénéfice encore plus grand, commande d'appliquer en l’espèce la clause générale de l'art. 39 al. 2 LDTR. Elle critique la motivation du tribunal (JTAPI/13_____ précité) qui retenait que l'individualisation au sens de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR résultait de la construction de trois appartements distincts dans un seul lot de PPE. 15. Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des appartements loués (art. 29 al. 2 LDTR). Afin de prévenir le changement d’affectation progressif d’un immeuble locatif, le désir d’un locataire, occupant effectivement son logement depuis 3 ans au moins, d’acquérir ledit logement n’est présumé l’emporter sur l’intérêt public que si 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition; dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir (al. 3). 16. Aux termes de l’art. 39 al. 4 LDTR intitulé « motifs d’autorisation », le département autorise l’aliénation d’un appartement si celui-ci a été dès sa construction soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue, sous réserve du régime applicable à l’aliénation d’appartements destinés à la vente régi par l’art. 8A de la

- 19/23 - A/3260/2024 loi générale sur les zones de développement du 29 juin 1957 (LGZD - L 1 35; let.

a); était, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b); n’a jamais été loué (let. c); a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). En cas de réalisation de l’une des hypothèses de cette disposition, le département est tenu de délivrer l’autorisation d’aliéner, ce qui résulte d’une interprétation tant littérale (le texte indique que l’autorité « accorde » l’autorisation, sans réserver d’exception) qu’historique (l’art. 9 al. 3 aLTDR, dont le contenu est repris matériellement à l’art. 39 al. 4 LDTR, prévoyait expressément que l’autorité ne pouvait refuser l’autorisation) du texte légal. Il n’y a donc, le cas échéant, pas de place pour une pesée des intérêts au sens de l’art. 39 al. 2 LDTR (ATA/501/2023 du 16 mai 2023 consid. 3.2 et les références citées). Selon l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR, l’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en propriété par étages et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur ne peut les revendre que sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 17. Dans un arrêt du 5 juin 2012 (ATA/356/2012) concernant un immeuble soumis au régime de la PPE en juin 2009, dans lequel des travaux avaient été autorisés par le département en décembre 2009 pour créer deux appartements dans les combles (terminés au printemps 2011 avec enregistrement d’un nouveau cahier de répartition des locaux de la PPE), la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) a retenu que l’hypothèse prévue à l’art. 39 al. 4 let. a LDTR était réalisée dans la mesure où les appartements nouvellement créés par voie d’aménagement des combles avaient été créés en 2010-2011 sur la base d’une autorisation de construire délivrée en décembre 2009 et que l’immeuble était déjà soumis au régime de la PPE (consid. 12b). 18. Selon la doctrine, l’aliénation d’un appartement soumis au régime de la PPE depuis sa création doit être autorisée (art. 39 al. 4 let. a LDTR) puisque dans un tel cas, l’appartement est destiné à la propriété individuelle si bien qu’il est individualisé dès son origine (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, La LDTR, Démolition, transformation, rénovation, changement d’affectation et aliénation, Immeubles de logements et appartements, 2014, n° 4.3.1 p. 417). Les aliénations d'appartements à vendre dans des immeubles neufs doivent être autorisées sans restriction. Il en va de même lorsque les appartements sont en PPE depuis leur construction et que leur propriétaire les vend ultérieurement. Si l'appartement est loué entre sa construction en PPE et sa vente, il doit pouvoir retrouver en tout temps son affectation d'origine (objet de propriété individuelle). Un propriétaire doit donc pouvoir poursuivre le but assigné à l'origine à son

- 20/23 - A/3260/2024 immeuble qui est de vendre ses unités d'habitation en PPE, ceci même si une partie des appartements n'a pas été vendue pendant plusieurs années depuis leur construction. Si plusieurs appartements ne sont vendus qu'ultérieurement, ils ne forment pas un bloc à protéger, car le propriétaire conserve son droit de vendre ses appartements constitués en PPE dès leur origine à tout moment et de manière individualisée. La protection des blocs d'appartements ne vaut qu'en cas d'application de l'art. 39 al. 2 LDTR (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 13.4.3.2 pp. 417-418). Les logements créés en PPE dans les combles, non loués et directement mis en vente après leur construction, ne sont pas assujettis à autorisation. Cependant, si l’autorisation est demandée, elle doit être donnée, car il s’agit d’appartements en PPE depuis leur construction (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 4.3.2 p. 418). 19. Concernant la vente en bloc, la doctrine précise que la LDTR prévoit que cette forme de vente peut être accordée et imposée pour les reventes ultérieures si les appartements concernés n’ont jamais fait auparavant l’objet de ventes individualisées autorisées (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 5.3.4 p. 458). Dans chaque situation, le département doit effectuer un examen in concreto pour déterminer quelle solution retenir, la vente en bloc ou celle d’unité séparée. Il n’a donc pas l’obligation d’imposer la vente en bloc : c’est uniquement une possibilité d’autoriser une vente qui, à défaut de bloc, pourrait être refusée (Emmanuelle GAIDE/Valérie DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 5.3.4 p. 459). La jurisprudence retient néanmoins que, dans le cas d’appartements en PPE, la vente en bloc de ces derniers doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR. Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots d’appartements augmente la probabilité d’une vente ultérieure de logements individualisés aux locataires en place et, partant, le risque d’atteinte au parc immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une approche stricte de la protection conférée par cette loi pour éviter une telle atteinte par des « ventes à la découpe ». Ainsi, même en cas de vente en bloc, l’aliénateur doit justifier d’un intérêt privé particulier (arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011 du 14 juillet 2011 consid. 3.3; ATA/1359/2021 du 14 décembre 2021 consid. 3b). Ces deux jurisprudences concernent des aliénations pour lesquelles aucun des motifs d'autorisation prévus à l'art. 39 al. 4 LDTR n’était réalisé. 20. En l’occurrence, le tribunal a retenu dans son jugement JTAPI/13_____ précité, en force, que les trois appartements en cause étaient, depuis leur construction, soumis au régime de la PPE. Il n’y a dès lors plus lieu d’y revenir et, partant, il ne sera pas entré en matière sur le grief de l’A______ y relatif.

- 21/23 - A/3260/2024 Il découle de ce qui précède que ces trois appartements remplissent le motif d’autorisation de l’art. 39 al. 4 let. a LDTR. Quant à la question de la vente en bloc - codifiée à l’art. 39 al. 4 2ème phr. LDTR - de ces derniers, le département soutient, se fondant sur la doctrine, que lorsque les appartements sont en PPE depuis leur construction, ce qui est le cas en l'espèce, leur aliénation doit être autorisée sans restriction. Si plusieurs appartements ne sont vendus qu'ultérieurement, ils ne forment pas un bloc à protéger, car le propriétaire conserve son droit de vendre ses appartements constitués en PPE dès leur origine, à tout moment et de manière individualisée. La protection des blocs d'appartements ne vaut qu'en cas d'application de l'art. 39 al. 2 LDTR. Cette position apparait conforme à l’art. 39 al. 4 LDTR, la jurisprudence et la doctrine citées plus haut, pour des appartements qui, comme en l’espèce, remplissent le motif d’autorisation de la lettre a de cette disposition. Il doit pour le surplus être relevé que la présente situation est particulière dès lors que si un lot constitué de trois appartements a bien fait l’objet de plusieurs ventes successives, il ne s’est pas pour autant agi d’une vente en bloc desdits appartements pour des motifs d’assainissement financier. Il ne ressort pas plus du dossier que le département aurait autorisé une vente en bloc dans le cadre des VA 4______ et VA 5______, ni qu’il aurait posé la condition, à ces occasions, que l’acquéreur ne pourrait plus revendre les appartements concernés que sous la même forme. Il s’ensuit que c’est à juste titre que le département a autorisé l'aliénation des trois appartements de manière individualisée, en application de l'art. 39 al. 4 let. a LDTR. Dans cette mesure, il n’y a pas à procéder à la pesée des intérêts de l’art. 39 al. 2 LDTR ni à entrer en matière sur les griefs de la recourante quant aux prix de vente et bénéfices en étant résulté pour la société intimée, irrelevants en l’occurrence. Point n’est pour le surplus besoin d’examiner si un autre motif de l’art. 39 al. 4 serait rempli en l’espèce, ainsi que le soutient la société intimée. A toutes fins utiles, le tribunal relèvera simplement que l’on se trouve ici dans une situation très particulière où des appartements dans les combles, soumis au régime de la PPE dès leur construction, ont par deux fois été vendus, une fois conjointement avec un autre appartement, l’autre fois conjointement avec un appartement et un local, situés à l’étage inférieur, la première fois avec la mention d’un seul lot les concernant (VA 4______ du ______ 1987) et la seconde, sans même qu’ils soient mentionnés dans l’arrêté de vente (VA 5______ du ______ 1999), manière de procéder ne reflétant pas la réalité et partant contraire à la sécurité du droit. Cela étant, il doit aussi être relevé qu’il ne ressort aucunement des deux arrêtés précités que le département aurait accordé une autorisation de vente en bloc et posé la condition que l’acquéreur ne pourrait ensuite revendre ses biens que sous cette même forme.

Au vu de ce qui précède, les recours seront rejetés.

- 22/23 - A/3260/2024 21. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument de CHF 1'500.-; il est couvert par ses avances de frais de CHF 2’700.- (trois fois CHF 900.-) dont le solde de CHF 1'200.- lui sera restitué. Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 1’500.-, à la charge de la recourante, sera allouée à B______ SA (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 23/23 - A/3260/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevables les recours interjetés le 1er octobre 2024 par l’A______ (A______) contre les arrêtés du département du territoire du ______ 2024; 2. les rejette; 3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 1’500.-; 4. ordonne la restitution à la recourante du solde de ses avances de frais en CHF 1’200.- 5. condamne la recourante à verser à B______ SA une indemnité de procédure de CHF 1’500.-; 6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les trente jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Marielle TONOSSI, juge, Diane SCHASCA, Nadia CLERIGO CORREIA, Manuel BARTHASSAT et Thierry ESTOPPEY, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

La greffière