JTAPI/548/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1269/2024 LCI JTAPI/548/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 22 mai 2025

dans la cause

Madame A______ et Monsieur B______, Madame C______, Madame D______, Madame E______ et Monsieur F______, représentés par Me Romain JORDAN, avocat, avec élection de domicile contre G______ SA, représentée par Me Marc OEDERLIN, avocat, avec élection de domicile DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC Monsieur H______

- 2/47 - A/1269/2024 EN FAIT 1. Monsieur H______ est propriétaire des parcelles n° 1______, n° 2______, n° 3______ et n° 4______ de la commune de I______ (ci-après : la commune), d’une surface de respectivement, 668 m2, 275 m2, 607 m2 et 335 m2. Ces parcelles sont situées au 5______, chemin de J______, en zone 5. Un bâtiment d’habitation, dont la démolition a été autorisée (M 6______), est érigé sur la parcelle n° 1______ et une piscine est implantée en partie sur la parcelle n° 3______ et en partie sur la parcelle n° 4______. 2. Par acte du 18 mai 2022, M. H______ a conclu un contrat de vente à terme de ses parcelles avec G______ SA, la vente étant conditionnée à la délivrance d’une autorisation de construire un habitat groupé, entrée en force. 3. Par requête du 8 décembre 2022, enregistrée sous le n° DD 7______, G______ SA (ci-après : la requérante), au bénéfice d’une procuration délivrée par M. H______, a sollicité auprès du département du territoire (ci-après : le département ou le DT) une autorisation de construire sur les parcelles précitées un habitat groupé, avec un indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS) de 46%, ainsi que l’abattage et/ou l’élagage d’arbres hors forêt. Il ressort de la lettre d’accompagnement que le projet portait sur la construction d’un petit immeuble, sur trois niveaux hors sol, avec cinq logements de haut standing, répartis comme suit : deux appartements en rez-de-chaussée (ci-après : RDC) avec de grandes terrasses s’ouvrant sur un grand jardin, deux appartements à l'étage et un grand appartement en attique. Un parking en sous-sol et quelques places visiteurs en surface étaient également prévus. 4. Le projet a connu quatre versions successives. 5. Dans le cadre de l’instruction de la requête, les instances suivantes ont émis, en dernier lieu, des préavis favorables, sous conditions et/ou dérogations. Ainsi : - la commission d’architecture (ci-après : CA), s’est prononcée à plusieurs reprises :  le 2 février 2023, elle a émis un préavis défavorable, le projet n’étant pas qualitatif pour justifier l’octroi d’une dérogation d’une telle densité. Le bâtiment s’implantait dans une zone végétale à préserver impérativement. Sur ce point, la notice explicative était lacunaire et ne présentait aucune information sur le groupe de parcelles. Par ailleurs, l'implantation ne tenait pas compte de la pente du terrain, ce qui générait des mouvements de terre conséquents. La surface en pleine terre était insuffisante et morcelée et les espaces sur dalles et filtrants ne pouvaient être comptabilisés dans le calcul de celle-ci. Le dispositif de parking en surface et en sous-sol était trop important. À ce stade, l'application de l'article 59 al. 4 loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) était refusée;

- 3/47 - A/1269/2024  le 13 avril 2023, elle a émis un préavis défavorable, reprenant l’intégralité de son précédent préavis. La nouvelle implantation qui ressortait des nouveaux plans n’était toujours pas adaptée au contexte et l'intégration du projet dans son contexte environnant (bâti, végétal, etc.) n’avait pas non plus été démontrée;  le 6 décembre 2023, elle a sollicité la modification du projet, laissant l’application de l’art. 59 al. 4 LCI en suspens. L'appartement du RDC du côté de la route était trop enterré. L'implantation ne pourrait être validée que si ce point était résolu, sans provoquer des mouvements de terre trop importants;  le 13 février 2024, elle a émis un préavis favorable avec dérogation, l'application de l’art. 59 al. 4 LCI (46% THPE) était acceptée, le projet répondant aux remarques émises dans les précédents préavis, et à condition, notamment, de soumettre le choix des teintes et matériaux pour approbation avant la commande; - la commune s’est prononcée à plusieurs reprises, notamment :  le 30 janvier 2023, elle a émis un préavis défavorable. Elle s’opposait à l’octroi d’une dérogation à l’art. 64 LCI, s’agissant du garde-corps et de l’avant-toit de l’attique. Le projet étant imposant par rapport à l'environnement dans lequel il s'insérait, les gabarits légaux ne devaient pas être dépassés. Cette dérogation servait en premier lieu à la construction de l'attique et entravait la situation de la parcelle n° 8______ située en contrebas. La surface de pleine terre était fortement réduite en raison de l’implantation, en fond de parcelle, du bâtiment projeté et de la surface souterraine qui semblait disproportionnée. La surface du sous-sol de 693 m2 excédait celle admissible en application de l’art. 59 al. 9 LCI de 452.40 m2. De plus, la surface des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) était largement dépassée. Enfin, la demande d’autorisation de construire avait été déposée avant le 1er janvier 2023. Dans la mesure où le plan directeur communal (ci-après : PDCcom) n’avait pas encore été approuvé par le Conseil d’État, la condition liée à la nécessité d’un préavis communal favorable, en application de l’art. 59 al. 4bis LCI n’était pas remplie;  le 1er novembre 2023, la commune a préavisé favorablement le projet, avec dérogation, acceptant l’application de l’art. 59 al. 4 LCI. Elle a également précisé que le dossier complémentaire qu’elle avait reçu le 31 mars 2023 avait été évalué selon le nouveau PDCom qui lui servait de guide décisionnel, même s’il demeurait en attente de validation par le canton; - l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé favorablement le projet, sous conditions le 3 avril 2023; - le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), après avoir sollicité des pièces complémentaires le 2 février 2023, a émis un préavis favorable, sous conditions, le 28 avril 2023;

- 4/47 - A/1269/2024 - l’office cantonal des transports (ci-après : OCT), après avoir demandé des pièces complémentaires et la modification du projet le 12 janvier 2023, a émis un préavis favorable, sous conditions et avec souhaits, le 10 novembre 2023; - le service de la protection civile et des affaires militaires (ci-après : OCPPAM) a préavisé favorablement le projet, sous conditions, le 20 février 2023; - l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN), après avoir sollicité la modification du projet le 17 janvier 2023, a émis deux préavis favorables, sous conditions, le 2 février 2024. S’agissant des arbres hors forêt, il a notamment autorisé l’abattage de deux cerisiers, d’un arbre de Judée et d’un saule pleureur et indiqué que des arbres devaient être replantés pour un montant de CHF 17'900.-; - la police du feu, après avoir sollicité la modification du projet le 9 janvier 2023, a émis un préavis favorable, sous conditions, le 3 avril 2023; - la direction de l’information et du territoire (ci-après : DIT) et le service de géologie, sols et déchets ont émis un préavis favorable, sous conditions, respectivement le 9 janvier et le 6 février 2023; - la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), après avoir sollicité des pièces complémentaires le 6 janvier 2023, a préavisé favorablement le projet, avec dérogation, en application de l’art. 59 al. 4 LCI (46% THPE); - l’office cantonal de l’eau (ci-après : l’OCEau), après avoir notamment sollicité des pièces complémentaires les 25 avril et 28 novembre 2023, a émis un préavis favorable, sous conditions le 6 février 2024, soit : exécuter les canalisations privées en système séparatif et les raccorder au système public d'assainissement des eaux de la route de K______, pour les eaux usées (ci-après : EU) au collecteur EU diamètre 300 mm et pour les eaux pluviales (ci-après : EP) au collecteur EP diamètre 400 mm (COD-1); exécuter des regards de visite et d'entretien en limite de propriété (COD-2); faire transiter les eaux pluviales des aménagements extérieurs / toiture dans une tranchée drainante (technique alternative) de 9 m3 (volume total) sans limitation du débit à la sortie de l'ouvrage (COD-3); installer une chambre (avec coude plongeur et dépotoir) en amont de la tranchée drainante ainsi qu'une chambre de visite à la sortie (COD-4). Il a également exigé de fournir, 30 jours avant l’ouverture du chantier, une version actualisée du plan d’exécution des canalisations d’évacuation des EU et des EP jusqu’aux points de raccordement au système public d’assainissement. 6. Dans l’intervalle, le Conseil d'État a approuvé le PDCom par arrêté du 8 novembre 2023, validant la stratégie de densification de la zone 5, à l'exception des périmètres de densification accrue que la commune proposait sur les secteurs de densification par modification des limites de zones définis dans les fiches A03 et A17 du Plan directeur cantonal 2030 adopté le 20 septembre 2013 par le Grand Conseil genevois et approuvé par le Conseil fédéral le 29 avril 2015 (ci-après : PDCn 2030), mis à

- 5/47 - A/1269/2024 jour, approuvé par la Confédération le 18 janvier 2021. Les périmètres de densification accrue proposés dans les secteurs de L______ et de J______ n’ont ainsi pas été validés. 7. Par décision du ______ 2024, publiée le jour même dans la Feuille d’avis officielle, le DT a délivré l’autorisation de construire n° DD 7______, les conditions prévues dans les préavis devant être strictement respectées et faisant partie intégrante de la décision. 8. Par acte du 15 avril 2024, Madame A______ et Monsieur B______ (ci-après : les recourants A), copropriétaires de la parcelle n° 8______, à l’adresse 9______, chemin de M______, Madame C______ (ci-après : la recourante B), copropriétaire des parcelles n° 10______ et n° 11_____, à l’adresse 12_____, chemin de J______, Madame D______ (ci-après : la recourante C), copropriétaire (lot de PPE) de la parcelle n° 13______, à l’adresse14_____, chemin de J______, Madame E______ (ci-après : la recourante D), copropriétaire (lot de PPE) de la parcelle n° 13______, à l’adresse 14_____, chemin de J______ et Monsieur F______ (ci-après : le recourant E), copropriétaire de la parcelle n° 15______, à l’adresse 16_____, chemin de J______, ont recouru contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. Préalablement, ils ont sollicité la comparution personnelle des parties, la tenue d’un transport sur place, la production de plans comportant toutes les cotes utiles à l’examen du dossier, notamment le calcul des CDPI (gabarit du car lift, profondeur des avant-toits, balcons et terrasses pour chaque niveau etc.) et la réalisation d’une expertise relative au respect des prescriptions légales en matière de hauteur du gabarit (art. 61 LCI) et de distance aux limites de propriétés (art. 69 LCI). Il ressortait du rapport d’expertise annexé, réalisé le 22 décembre 2022 (ci-après : expertise 2022) par le bureau d’V______SA (ci-après : V______ SA), à la demande de l’association des riverains du chemin de M______, que le réseau privé d'évacuation des eaux n'était pas dimensionné pour permettre le raccordement du projet. La capacité du collecteur d'eaux pluviales, sur le tronçon compris entre les chambres n o 17______ et 18______, était insuffisante. En tout état, certains risques, tels que des obstructions du système d'évacuation, des débordements ou des inondations, augmenteraient pour les propriétaires raccordés au réseau privé et ils seraient également privés de la possibilité d'utiliser la capacité résiduelle dudit réseau privé, en cas de besoin, notamment dans l’hypothèse de futurs projets de construction sur leurs parcelles. Il convenait de préciser qu’ils avaient déjà subi deux inondations au cours des dernières années. Par ailleurs, l’OCEau n’avait pas conditionné l’ouverture du chantier à la preuve que la requérante avait obtenu les servitudes permettant la réalisation de canalisations jusqu'à la route de K______ ou que les propriétaires concernés avaient donné leur accord à un éventuel raccordement au réseau privé existant. Or, l'autorisation de construire devait comporter la condition suspensive de la preuve

- 6/47 - A/1269/2024 que le raccordement envisagé pouvait être réalisé en conformité avec le droit privé. Il appartenait en effet au DT de s'assurer que les problèmes liés à l'évacuation des eaux avaient été réglés avant l'ouverture du chantier et la réalisation du projet, tant sur le plan technique que juridique. La requérante (ci-après : l’intimée) avait d’ailleurs exposé dans un courrier du 25 juillet 2023 les prérequis indispensables à un raccordement du projet au système public de la route de K______, lesquels n’étaient toujours pas réalisés. Des travaux relatifs à un « raccordement sauvage » qui causeraient un préjudice aux recourants ne pouvaient être autorisés. En outre, le projet était prévu sur quatre parcelles appartenant au même propriétaire. Or, l’IUS n'avait pas été calculé pour chacune des parcelles. Le DT n’avait vraisemblablement pas instruit la question des reports des droits à bâtir, de sorte que l'autorisation litigieuse ne comportait a fortiori pas la condition de faire figurer des restrictions au registre foncier pour certaines des parcelles. Le calcul de la surface de pleine terre était erroné car l’intimée n’avait notamment pas tenu compte d’un bassin de rétention qui ne pouvait être comptabilisé comme surface de pleine terre. De plus, deux des plans faisant partie du lot au 20 décembre 2023, soit l’extrait du plan cadastral A03 (plan 46) et le plan masse/toiture (plan 22) ne concordaient pas, s’agissant de l’emplacement du bassin de rétention, ce qui attestait de la piètre qualité de la demande d'autorisation qui ne permettait pas de vérifier sa conformité au droit. Les cotes faisaient défaut sur les plans relatifs au calcul de la surface en pleine terre et de l’IVER. Il était ainsi impossible de comprendre la manière dont l’intimée avait effectué ses calculs et d’en vérifier l’exactitude. Cela étant, l'implantation du bâtiment projeté était trop invasive et la profondeur des terrasses du RDC accentuait le problème. La « Fiche de bonnes pratiques - Sols et sous-sols dans le périmètre des rives du lac (LPRLac) » élaborée par la Commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) (ci-après : la fiche de bonnes pratiques) recommandait le maintien de 2/3 minimum de sol complet (pleine terre) calculés selon la taille de la parcelle. Les surfaces en pleine terre situées de part et d'autre du bâtiment devaient être considérées comme des surfaces résiduelles. Partant, l'espace majeur en pleine terre situé au nord-ouest des parcelles ne représentait que 20% de leur surface totale, ce qui était insuffisant au regard de l'art. 59 al. 3bis LCI. S’agissant des CDPI, les schémas produits manquaient de clarté et de précision, les cotes n’étaient pas indiquées ce qui empêchaient la vérification des calculs. Il apparaissait néanmoins que ces derniers ne tenaient compte que d'un avant-toit au niveau de l'attique et des balcons du premier étage, sous déduction, dans les deux cas, de 1.50 m depuis le bord extérieur de ces émergences. La surface de CDPI de 30 m2 était ainsi erronée. De plus, les terrasses du RDC n'avaient pas été prises en compte dans le calcul des CDPI. Quant à l’ascenseur à voitures dont les dimensions étaient inconnues, il devait également être intégré dans le calcul des CDPI. En tout état, la surface totale des CDPI était manifestement supérieure à celle annoncée par l’intimée et très vraisemblablement supérieure à 100 m2.

- 7/47 - A/1269/2024 Par ailleurs, à teneur des plans, aucun espace ne permettait d’accueillir les conteneurs en attente de ramassage, en violation de l’art. 128 LCI. En outre, il paraissait douteux que la hauteur limite du gabarit n’ait pas été dépassée et il ressortait des plans que les distances aux limites de propriétés n’étaient pas respectées. Le bâtiment projeté était très proche de la villa de la recourante B. Il ne respectait pas la distance à la limite de propriété de sa parcelle n° 11_____ et il entrainerait une perte de luminosité très importante. Une expertise devait être ordonnée pour calculer précisément le dépassement des distances légales aux limites de propriétés, en tous points, par rapport au terrain naturel en bordure de parcelles. Cette violation de l’art. 69 LCI découlait vraisemblablement de la modification du projet en cours de procédure consistant à le surélever. Par ailleurs, le Conseil d'État ayant refusé d’approuver, par arrêté du 8 novembre 2022, le secteur de J______ comme périmètre de densification accrue, l'art. 59 al. 4 let. a LCI n’était pas applicable. Partant, la surface brute de plancher du projet ne pouvait excéder 30% de la surface de la parcelle. Or, la surface brute de plancher du projet litigieux était de 46%, en violation de l’art. 59 al. 4 LCI. À cela s’ajoutait que le projet n’était pas compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier. Les infrastructures communales indispensables n’étaient pas dimensionnées pour accueillir le projet qui ne pouvait pas être raccordé au système public d'assainissement du chemin de J______, lequel était déjà saturé par les constructions existantes. Le projet prévoyait également des jardins cloisonnés par des haies, privant les occupants de certains logements de zone de délassement. Quant au futur appartement situé sous la surface du terrain, il donnait sur l'ascenseur à voitures et était peu qualitatif. Le projet litigieux dont l’IUS était sans précédent dans le quartier, ajouté à l’immeuble situé au n° 26______ du chemin, dont l’IUS était de 30%, conduirait à multiplier le nombre de logements à ces adresses par un facteur dix. Cela causerait des nuisances considérables en raison, notamment, des véhicules qui accédaient aux immeubles par le chemin de J______. L'accroissement de la circulation motorisée sur le chemin augmenterait considérablement le danger d'accident pour les enfants qui empruntaient quotidiennement ce chemin pour rejoindre à pied l'école primaire située à proximité. Le bâtiment projeté était non seulement en rupture totale avec le quartier de J______ qui se caractérisait par des villas individuelles de plain-pied, mais il était également en contradiction avec l'essentiel des prescriptions du PDCom de la commune. 9. Dans ses observations du 24 juin 2024, le DT a conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours, s’en rapportant à justice quant à sa recevabilité. Il n’y avait pas lieu de procéder aux mesures d’instructions requises, dès lors que le tribunal disposait de tous les éléments utiles à l'établissement des faits pertinents pour statuer sur les griefs invoqués, soit l'intégralité du dossier d'autorisation de

- 8/47 - A/1269/2024 construire, y compris le calcul détaillé des rapports de surfaces (cf. B03 - Calcul détaillé rapport des surfaces + schéma) des plans, des explications et des préavis et qu’il lui était loisible de consulter le site du système d'information du territoire genevoise (ci-après : SITG). Il était difficile de comprendre quels éléments supplémentaires et pertinents un transport sur place pourrait apporter s’agissant d’une construction qui n’avait pas encore été réalisée. Les recourants n’expliquaient d’ailleurs pas en quoi il leur serait difficile de retranscrire leurs inquiétudes par écrit. De plus, le projet n’étant pas réalisé, il peinait à saisir l'opportunité d'ordonner une expertise visant à attester du respect des prescriptions légales en matière de hauteur du gabarit et de distances aux limites de propriété. Sur le fond, l’OCEau avait préavisé favorablement le projet sur la base du plan des canalisations qui précisait le raccordement des canalisations privées, conformément aux dispositions de la loi sur les eaux du 5 juillet 1961 (LEaux-GE - L 2 05) et règlement d'exécution de la loi sur les eaux du 15 mars 2006 (REaux-GE - L 2 05.01). Son préavis imposait à l’intimée de fournir, 30 jours avant l'ouverture du chantier, la version actualisée du plan d'exécution des canalisations d'évacuation des EU et EP jusqu’aux points de raccordement au système public d'assainissement. Les questions relevant des servitudes en lien avec les conduites d’eau relevaient du droit privé et elles étaient exorbitantes à l’objet du litige. L’autorisation litigieuse ne comportait ainsi pas, à juste titre, de condition suspensive portant sur le respect de la conformité au droit privé. En outre, il convenait de relever d’emblée que le Calcul détaillé rapport des surfaces + schéma B03 indiquait l’IUS pour chacune des quatre parcelles. La jurisprudence citée par les recourants qui concernait une mutation parcellaire n’était pas pertinente. S’agissant de la pleine terre, il ressortait du plan « 02 RDC » visé ne varietur, qui comportait toutes les cotes permettant de vérifier les calculs effectués, que la surface était de 1'155 m2, soit 61%. L’intimée avait également produit le plan « B08 - Calcul détaillé de la surface de pleine terre (art. 59 al. 3bis LCI) selon la marche à suivre - Densification de la zone 5 » qui indiquait de manière détaillée les différentes surfaces et taux de perméabilité du projet. En outre, aucun élément ne permettait de confirmer que la terrasse située au nord-ouest de la parcelle aurait été comptabilisée dans le calcul de la pleine terre. À cet égard, le plan du RDC, visé ne varietur démontrait que la surface de cette terrasse était identique à la surface illustrée sur le plan B08. En comparant le plan des surfaces de pleine terre à celui du RDC, il apparaissait que la surface de pleine terre suivait la ligne rouge qui correspondait à l’« emprise sous-sol ». La surface de la terrasse avait ainsi été prise en compte contrairement aux allégations des recourants. Quant au bassin de rétention, quand bien même il n’aurait pas été soustrait de la surface de pleine terre, le pourcentage de pleine terre demeurait largement quantitatif. En effet, le bassin de rétention représentait seulement 1.04% de la parcelle (19.65 x 100/1’885), si

- 9/47 - A/1269/2024 bien que la surface de pleine terre s'élèverait à environ 60%, ce qui était parfaitement admissible selon la jurisprudence. Sous l’angle des CDPI, il ressortait des plans que l’avant-toit était situé au-dessus du balcon du 1er étage. Son emprise, qui avait ainsi déjà été comptabilisée dans la surface des CDPI du 1er étage, ne pouvait être comptabilisée une seconde fois. Quant à l’ascenseur à voitures, il ne pouvait être considéré comme une CDPI, le plan de façade sud-ouest montrant clairement qu’il n’était pas couvert. Il en allait de même de la terrasse située au RDC, dès lors qu’elle n’avait aucune émergence et que sa couverture était inférieure à 1.5 m. Par ailleurs, un local à poubelles figurait sur le plan du sous-sol. Cette condition légale étant remplie, un second lieu permettant d’accueillir les conteneurs en attente de ramassage ne pouvait être imposée à l’intimée. Quant au gabarit, la coupe du géomètre démontrait que la hauteur de la dalle était de 442.05 m. Cette hauteur soustraite du niveau du sol moyen sur la façade de 432.05 m (en vert sur le plan), permettait d'obtenir un gabarit de 10 m. En outre, le PDCom qui définissait la stratégie d’évaluation de la zone 5 avait été approuvé par le Conseil d'État le ______ 2023. Ce dernier avait certes émis une réserve s’agissant du périmètre de densification du secteur de J______. Cela étant, aucun des périmètres de densification accrue définis par le PDCom n’avait été validé. En l’état, l’art. 59 al. 4bis LCI était applicable. Or, la CA, instance spécialisée pour procéder à l'analyse architecturale et à la compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, avait préavisé favorablement la densification dérogatoire du projet, sans émettre de réserve à cet égard. Il convenait également de rappeler qu’un préavis favorable n’avait, en principe, pas besoin d’être motivé. De son côté, l’OU qui s’était déclaré favorable au projet, n’avait relevé aucune incompatibilité avec la planification directrice communale. En remettant en cause la compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l'aménagement du quartier, les recourants se bornaient à substituer leur propre appréciation à celle des instances spécialisées, sans parvenir à démontrer d'excès ou d'abus du pouvoir d'appréciation. 10. La requérante (ci-après : l’intimée) s’est déterminée le 12 juillet 2024, sous la plume de son conseil, concluant, sous suite de frais et dépens, au rejet du recours, s’en rapportant à l’appréciation du tribunal quant à sa recevabilité. C’était à bon droit que le DT n’avait pas conditionné l’ouverture du chantier à l’obtention des servitudes de canalisation par la requérante, puisqu’il n’appartenait pas à l’administration de s’immiscer dans les conflits de droit privé, étant précisé que les recourants A, B et E n’étaient nullement concernés par cette question. Cela étant, le grief d'absence de servitude de canalisation se heurtait à la situation de fait préexistante dès le début des années 1990. Il ressortait du plan des « canalisations existantes » que les canalisations EU et EP traversaient les parcelles n° 1______, n° 2______, n° 3______ et n° 4______. Ces dernières étaient ainsi « équipées » de

- 10/47 - A/1269/2024 facto depuis 1990. De plus, depuis le 22 décembre 1986, les parcelles n° 4______ et n° 3______ bénéficiaient de servitude de passage à tous usages, et donc de canalisations, sur les parcelles n o 19______, n°20______, n° 21______ et n° 13______ depuis le 22 décembre 1986. À ce titre, ces parcelles bénéficiaient de droits sur le chemin N______ menant à la route de K______, de sorte qu'elles n'avaient pas besoin de servitudes de canalisations. De plus, le droit de conduite était opposable à tout acquéreur de bonne foi, même en l'absence d'inscription, en application de l'art. 691 al. 3 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210). Or, la recourante C et la recourante D qui avaient acquis leurs parcelles après le 1er janvier 2012 pouvaient se voir opposer le droit de conduite, même en l'absence d'inscription d’une telle servitude au registre foncier. Il convenait également de préciser que M. H______ avait acheté les parcelles concernées, moyennant la création de liens de dépendance entre la parcelle no 1______, soit la parcelle dite principale, et les parcelles no 2______, n° 3______ et n° 4______, qualifiées de dépendances. Ces liens de dépendances pouvaient aisément être modifiées, en tout temps, en particulier au moment du transfert au registre foncier avant l'ouverture du chantier, et unilatéralement par l’intimée. Cela aurait pour conséquence que les parcelles n° 3______ et n° 4______ deviendrait des dépendances des parcelles n° 1______ et n° 2______. S’agissant du risque d’inondation, non seulement il était abstrait, mais il ne tenait pas non plus compte de la création d’un bassin de rétention, en sus des travaux de remise en état des canalisations. Au demeurant, il ressortait du dernier rapport d’expertise établi le 15 mars 2024 (ci-après : expertise 2024) par X______ SA que le collecteur d'EP existant possédait une capacité suffisante pour les mesures de gestion prévues dans le projet. Quant à l’expertise 2022, elle avait été réalisée durant la construction de l’immeuble des recourantes C et D, alors que la demande relative au projet litigieux n’avait pas encore été déposée et que les experts n’avaient pas connaissance des mesures prévues. En outre, il était difficile de comprendre l'argumentation des recourants sur la nécessité d'instruire la question des reports de droits à bâtir ou de faire figurer de telles restrictions au registre foncier, le projet ne prévoyant aucun report des droits à bâtir ou de subdivision. Il n’était pas non plus indispensable de « faire figurer des restrictions au registre foncier pour certaines des parcelles » pour empêcher la prise en compte ultérieure lors d'un calcul de densité de droits à bâtir déjà utilisés, si tel devait être le cas. Par ailleurs, l’IUS avait été calculé en tenant compte de la surface totale des parcelles, soit 1'885 m2 et du coefficient d’utilisation du sol de 46%, accepté par la CA, en application de l’art. 59 al. 4 LCI, soit : 1'885 m2 x 0.46 = 867.1 m2, étant précisé que le résultat était le même en procédant au calcul, parcelle par parcelle, et que ces calculs ressortaient du récapitulatif des rapports de surfaces. Concernant, la fiche des bonnes pratiques, elle ne constituait qu'une recommandation, étant relevé que le projet ne se situait pas dans le périmètre des

- 11/47 - A/1269/2024 rives du lac. Cela étant, il résultait du nouveau calcul qui comprenait la création du bassin de rétention, que le projet laissait une surface de pleine terre de 60.4 %, soit un pourcentage largement supérieur aux 40% initialement voulu par le législateur et au ratio de 60% considéré comme suffisamment quantitatif et qualitatif. Compte tenu de la configuration du terrain et de l'implantation du bâtiment, les surfaces en pleine terre situées autour du bâtiment étaient suffisantes et non pas résiduelles. La demande de la CA visant à avoir un espace de pleine terre continu et non morcelé avait également été respectée. Son préavis était d’ailleurs essentiel dans le cadre de l’application de l’art. 59 al. 3bis LCI et il n’appartenait pas aux recourants de substituer leur avis à celui de la CA. De plus, l'emplacement du bassin de rétention était conforme aux plans et aux calculs du bureau O______ SA, et les niveaux des fils d'eau du projet permettaient leur connexion aux chambres EU et EP existantes, étant précisé qu’un seul bassin était prévu, le second ayant été supprimé du projet final. Sous l’angle des CDPI, l'avant-toit de l’entrée ne se trouvait pas au niveau de l’attique, mais au niveau de l'étage. Cette surface de CDPI avait ainsi été prise en compte dans l'esquisse de l'étage dans le rapport des surfaces. Conformément à la directive applicable en la matière, seule la surface située au-delà de 1.5 m mesurée depuis le droit de la façade, avait été prise en compte pour les balcons. Quant aux dimensions de l'ascenseur à voitures, elles étaient indiquées dans le plan du sous- sol. Cette surface n'avait toutefois pas à être comptabilisée dans les surfaces CDPI puisque l'ascenseur à voitures ne disposait pas d’un couvert. La surface totale des CDPI était « finalement » de 44 m2, soit largement inférieure à la surface maximale autorisée de 100 m2. Le projet prévoyait un local à conteneurs d’une surface de 10 m2 (2.25 X 4.465), situé au sous-sol, qui permettait de recevoir des conteneurs pour stocker les déchets. Un espace de 2.23 m x 2 m était également prévu à côté du portail d'entrée pour permettre le ramassage des conteneurs et il était suffisant pour stocker les conteneurs pendant les jours de ramassage. Le transport des conteneurs du sous-sol au RDC serait facilité par l'ascenseur à voitures. En outre, les plans produits en annexe, signés par un géomètre agréé, permettaient de lever tout doute sur les mesures et le respect du gabarit. Il convenait de relever que les plans indiquaient les altitudes aux angles et qu’ils n’indiquaient que rarement les niveaux moyens. Ces derniers figuraient sur les coupes qui laissaient apparaître la moyenne des altitudes interpolées aux angles de la façade, qui étaient reportées sur les plans. Le bâtiment mesurant plus de 25 m et comportant un décrochement, il était logiquement découpé en deux blocs architecturaux (A et B). Le plan indiquait la présence de 5 coupes (A-A', C-C I, D-D', B-B' et E-E'). Le gabarit de la coupe était bien calculé depuis le terrain naturel, puisque le point de départ du gabarit était la moyenne des deux altitudes du terrain naturel interpolées aux angles de la façade concernée. La coupe A-A’ était claire et l’examen des autres coupes démontraient également que les distances étaient respectées. Seules des

- 12/47 - A/1269/2024 modénatures insignifiantes dépassaient, mais très largement inférieures au quinzième de la distance entre alignements et en aucun cas de 1.5 m (art. 25 al. 1 let. b RCI). Enfin, le projet de PDCom de la commune, dans sa version datée de mai 2023, proposait que le secteur P______ soit soumis aux règles de la densification accrue. La compatibilité de cette proposition avec les exigences du PDCn 2030, avait été vérifiée à l'occasion de l'approbation du projet par le Conseil d'État. Le résultat de cette analyse avait conduit ce dernier à émettre une réserve sur ce point. Il apparaissait ainsi que la mesure prévue par le PDCom, soit que le secteur Q______ soit soumis à la densification accrue, était insuffisante. Le PDCn 2030 indiquait clairement que ce secteur devait faire l'objet d'une modification de zone, soit de passer de la zone 5 à une zone 4. La densification souhaitée pour ce secteur était ainsi supérieure à celle pour la zone villa, mais surtout à celle pour les zones identifiées pour la densification accrue. Cela étant, les critiques des recourants relatives à l’IUS du projet de construction allait à l'encontre du PDCn 2030 qui répertoriait cette zone comme vouée à une densification par la voie d'une modification du régime de zones. Or, il était évident qu’en émettant son préavis, l’OAC avait tenu compte du fait que la densification dans cette zone allait augmenter par le changement de régime de zone prévu par le canton. Le préavis de la commune, qui était consciente des exigences cantonales relatives à la densification de ce secteur, avait donc pris cet élément en considération. Elle avait, à tout le moins, déjà pour projet de proposer que le secteur concerné soit soumis à la densification accrue. Le projet litigieux faisait ainsi partie d'un secteur identifié par la stratégie de densification de la zone 5 du PDCn 2030. Les circonstances justifiaient la dérogation prévue par l'art. 59 al. 4 LCI, dès lors que le projet s'intégrait harmonieusement dans le quartier et qu’une part de pleine terre suffisante était préservée. 11. Le 30 août 2024, les recourants ont répliqué, sous la plume de leur conseil, persistant dans leurs conclusions. Les schémas du formulaire B03 ne contenaient aucune cote, et les profondeurs des avant-toits et des balcons/terrasses n’étaient pas non plus indiquées sur les plans A04 « RDC A04 « ETAGE A04 « ATTIQUE A04 MASSE/TOITURE A04 « COUPES » et A04 « FACADES ». Les avant-toits, les balcons et les terrasses devaient être pris en compte pour le calcul de la surface des CDPI (art. 3 al. 3 RCI et directive CDPI). Les dimensions précises de ces éléments devaient impérativement être indiquées sur les plans fournis par l’intimée. Le dossier de demande d'autorisation ne permettait pas aux recourants de vérifier la conformité du projet au droit des constructions, en violation de leur droit d'être entendus. Aucun plan concernant le réseau privé permettant le raccordement du projet au réseau public de la route de K______ n’avait été produit. L’OCEau n’avait ainsi pas examiné si le réseau privé pouvait supporter le raccordement du projet au réseau public, sans créer un risque important d’inondation. En exigeant un plan des

- 13/47 - A/1269/2024 canalisations conforme à l'exécution, seulement 30 jours avant l'ouverture du chantier, et en omettant d'exiger un plan des canalisations dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire, le département privait les recourants du droit de recourir contre la solution qui serait possiblement accepté par l'OCEeau. Le fait d'approuver les plans avant l'ouverture du chantier violait les art. 145 al. 1 LCI et 29 al. 2 Cst., et le terrain n'était au demeurant pas équipé (art. 19 al. 1 et 22 LAT). En outre, tous les usagers du réseau privé situé sous le chemin de M______ étaient concernés par le raccordement du projet, dès lors que tous supportaient l'augmentation importante du risque d'inondation qui en découlait. De plus, dans la mesure où le maintien du raccordement au collecteur public situé sous le chemin de J______ avait été refusé à l’intimée, il ne pouvait être retenu que les parcelles concernées par le projet étaient « équipées » depuis 1990. En outre, l'assiette de la servitude de passage à tous usages était limitée au chemin de M______, alors que le réseau auquel l’intimée entendait se raccorder traversait également les parcelles n° 19______ et n° 13______. Elle ne disposait ainsi pas des droits nécessaires pour raccorder le projet au réseau privé. Aucun des ayants droits n'avait donné son accord au raccordement des parcelles n° 1______ et n° 2______ au réseau privé d'évacuation des eaux, et la thèse de la naissance d'un droit de conduite à l'insu des intéressés ne pouvait être suivie. Suite à de violents orages survenus le 6 août 2018 et le 13 août 2020, le sous-sol de la villa des recourants A avait été inondé. Une inspection des conduites reliant leur parcelle au chemin de M______, effectuée en janvier 2021 n'avait pas révélé d'obstruction notable. Partant, la cause des inondations était une mise en surcharge des canalisations plus en aval. Le risque d’inondation était ainsi avéré. Un bassin de rétention ne pouvait retenir qu'une quantité déterminée d’EP qui sinon saturerait le réseau en aval. En cas de précipitations abondantes et continues, le bassin de rétention arriverait à saturation, si bien qu'il ne permettrait pas de parer au risque d'inondation. S’agissant de l’expertise 2024 qui avait été réalisée à la demande de l’intimée, elle ne constituait qu’une simple allégation de partie. Il était d’ailleurs troublant qu’X______ SA soit parvenue à des conclusions différentes. En effet, dans l’expertise 2022, elle concluait que le débit des canalisations du chemin de M______ était insuffisant pour évacuer les EP des propriétés qui y étaient raccordées. Or, le réseau d'évacuation des eaux n'avait subi aucune modification entre 2022 et 2024. L’expertise 2024 comportait également diverses erreurs, notamment les débits calculés, de sorte qu’aucun crédit ne pouvait lui être accordé. Par ailleurs, le DT considérait à tort qu’une mention de restriction du droit de la propriété, (droits à bâtir) ne devait s’inscrire au registre foncier qu’en cas de mutation parcellaire. D’ailleurs, selon la 021-v7relative au rapport des surfaces en zone 5, en cas de report de droits à bâtir entre parcelles contigües, dans le cadre de l'autorisation de construire, un engagement formel devait être pris par le propriétaire cédant qui permettrait à l'administration d'inscrire une mention au feuillet du registre foncier. De plus, dans la mesure où l’IUS était supérieur au maximum légal de 48% (sic) sur la parcelle n° 1______, l’autorisation de construire impliquait

- 14/47 - A/1269/2024 nécessairement un transfert des droits à bâtir des parcelles n° 2______, n° 3______ et n° 4______, à la parcelle no 1______. En outre, aucun plan ou schéma n'illustrait les espaces majeurs et résiduels en pleine terre et les deux bandes de pleine terre situées de part et d'autre du bâtiment ne permettaient pas la plantation d'arbres de première et de deuxième grandeur, si bien que le seul espace majeur en pleine terre était insuffisant. S’agissant du bassin de rétention, à teneur du plan produit par l’intimée, sa surface était de 16.69 m2, alors que le DT indiquait qu’elle était 19.65 m2, sans que l’on sache sur quels éléments il s’était fondé. En tout état, le seul espace majeur en pleine terre, situé au nord-ouest des parcelles, ne représentait pas plus de 20% de leur surface totale, ce qui était insuffisant au regard de l'art. 59 al. 3bis LCI. S’agissant des CDPI, seule l'extrémité extérieure de l'avant-toit recouvrait les balcons/terrasses des niveaux inférieurs et le retrait de 1.5 m pour le calcul de la surface de CDPI était à prendre depuis l'extrémité extérieure, si bien que le supplément de profondeur, qui ne recouvrait que la terrasse de l'attique, devait être compté dans la surface des CDPI. Il avait d’ailleurs été tenu compte, après déduction de 1.5 m depuis l'extérieur, de l'avant-toit situé de l'autre côté de l'attique, lequel ne recouvrait que la terrasse de l'attique. Dans cette mesure, il convenait de déduire les 1.5 m de profondeur depuis l'extérieur, avant de déduire, le cas échéant, l'éventuelle surface de l'avant-toit dont la projection au sol se confondrait avec celle des balcons/terrasses des niveaux inférieurs, et de tenir compte de la surface résiduelle dans le calcul de la surface des CDPI. La terrasse du RDC n’avait pas non plus été prise en compte dans le calcul des CDPI, alors qu’il ressortait du schéma central du formulaire B03 que la profondeur du balcon du 1er étage était supérieure à 1.5 m et que selon les plans de coupe, la terrasse du RDC était plus profonde que le balcon du 1er étage, si bien que sa profondeur était également supérieure à 1.5 m. De plus, la terrasse du RDC n'était pas un aménagement au sol. Elle présentait un certain gabarit hors sol, et devait être considérée comme un élément en saillie du bâtiment, à l'instar du balcon du 1er étage. Quant à l’ascenseur à voitures, il était inconcevable qu’une telle construction hors sol soit considérée comme un aménagement au sol sans émergence, si bien que l'édicule hors sol de l'ascenseur à voitures qui comprenait notamment trois garde-corps et une porte coulissante, devait être compris dans la surface totale des CDPI. L’absence sur les plans des dimensions hors sol de l'ascenseur à voitures démontrait le caractère manifestement incomplet du dossier de demande d'autorisation de construire. Ce n’était qu’au stade de ses observations que l’intimée avait produit pour la première fois de nouveaux plans qui n’avaient pas été visés par le DT et qui contredisaient la manière dont ce dernier avait calculé les CDPI, l’intimée ayant notamment pris en compte l’avant-toit de l’attique du côté du chemin de J______. En tout état, le dossier ne permettait pas de calculer correctement la surface des CDPI. Concernant le local à poubelles, il apparaissait que la personne chargée de sortir les conteneurs devrait emprunter un couloir et franchir trois portes, traverser le garage

- 15/47 - A/1269/2024 souterrain, emprunter l'ascenseur à voitures et déplacer les conteneurs devant la voie publique, ce qui impliquait que le local poubelles n'était pas facilement accessible, ni exempt d'obstacles pouvant gêner la manœuvre des conteneurs (art. 62 al. 4 RCI). Par ailleurs, il apparaissait que le gabarit maximal était dépassé, la superstructure sur la dalle de couverture et les installations solaires situées sur celle-ci étant manifestement plus élevées que la ligne verte figurant le gabarit maximal. En outre, le bâtiment projeté se situait à 6.40 m de la limite de propriété entre les parcelles no 1______ et no 11_____, et la villa existante de la recourante B (parcelle no 23_____) était située à environ 6.20 m de la limite de propriété, si bien que la distance entre la villa et le bâtiment projeté n'était que de 12.6 m. Le projet étant situé au sud-ouest de la villa existante, le respect du gabarit maximal (sans dérogation) aurait pour effet de priver la villa de la recourante B de soleil dans le courant de l'après-midi. Dans cette mesure et compte tenu des spécificités du quartier qui comprenait essentiellement des villas de plain-pied, le DT avait abusé de son pouvoir d'appréciation en accordant une dérogation au sens des art. 64 LCI et 27 al. 3 RCI. Si les recourants pouvaient s'accommoder d'un très faible dépassement du gabarit par l'avant-toit, il n'en allait pas de même de la superstructure et des installations solaires, pour lesquels le département avait abusé de son pouvoir d'appréciation en accordant une dérogation. Quant à la compatibilité du projet avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier, il s’agissait d’une condition de la dérogation prévue par l'art. 59 al. 4bis LCI (PDCom non approuvé par le Conseil d'État) et de la dérogation prévue par l'art. 59 al. 4 LCI (projet dans un périmètre de densification accrue selon PDCom approuvé par le Conseil d'État). En sus des arguments avancés à cet égard dans leurs précédentes écritures, il convenait de préciser que, suite au refus du Conseil d'État d'approuver les périmètres de densification accrue du PDCom, la commune avait lancé une démarche participative visant à définir les périmètres des futures zones 4 et des zones 5 à préserver, et donc à exclure des périmètres de densification accrue, et que tous les groupes ayant participé à ces ateliers avaient clairement estimé que le secteur du projet devait rester en zone villa hors périmètre de densification accrue. L’autorisation de construire litigieuse allait ainsi à l’encontre de la volonté populaire. 12. Dans sa duplique du 24 septembre 2024, le DT a persisté dans ses conclusions. Le dossier était complet et comprenait tous les éléments utiles à l'établissement des faits pertinents pour statuer sur les griefs soulevés par les recourants. L’'intégralité des plans visés ne varietur contenaient des cotes permettant de déterminer les dimensions précises de chaque pièce (plans A04). S’agissant de la terrasse extérieure entourant le futur bâtiment, elle constituait un aménagement extérieur au sol, non couvert et sans émergence, de sorte qu'elle ne pouvait pas être qualifiée de CDPI.

- 16/47 - A/1269/2024 En outre, la pertinence de plans avec l’indication des cotes s’agissant de la surface en pleine terre, notamment sur le formulaire B03 et du plan A04, était difficile à saisir car les plans qui traitaient de la surface pleine terre existante et projetée étaient les plans B06 et B08. Les recourants qui se livraient à une « lecture sélective » des pièces du dossier ne pouvaient valablement considérer que l’état du dossier ne permettrait pas au tribunal de statuer. En outre, l'OCEau, après avoir minutieusement examiné le projet, avait émis un préavis favorable sous conditions, le 6 février 2024, exigeant que le raccordement se fasse au système public d'assainissement des eaux de la route de K______. Un tel raccordement étant réalisable, l'équipement du terrain était ainsi garanti. Il s’agissait en tout état d’une question relevant du droit privé. Les potentiels risques d’inondation étaient contredits par le préavis de l’OCEau qui n’en faisait aucune mention. Il existait de surcroît une carte des dangers liés aux risques de crues et d’inondations sur le site du SITG dont il ressortait que la parcelle n'était pas concernée. De plus, le DT persistait à considérer que, dans la mesure où le projet ne se fondait pas sur une division parcellaire, il n'y avait pas lieu de requérir l'inscription d'une mention au registre foncier. En tout état, selon la jurisprudence, la constitution d'une servitude n'était pas indispensable pour empêcher la prise en compte ultérieure, lors d'un calcul de densité, des droits à bâtir cédés ou déjà utilisés, l'essentiel étant qu'une telle cession soit connue du département chargé de la délivrance de l'autorisation de construire. S’agissant de l’emplacement du bassin de rétention, il se situait à l'entrée de la parcelle, du côté du chemin de J______, comme indiqué sur l'ensemble des plans visés ne varietur. Sa construction n'aurait ainsi aucune incidence sur la surface de pleine terre. Cela étant, il semblait que le plan cadastral comportait une « coquille » dès lors qu’il faisait figurer le bassin de rétention à un autre emplacement. Même à admettre que tel serait le cas, sa surface très limitée de moins de 20 m2 n’avait pas d’incidence majeure sur la surface de pleine terre. Par ailleurs, les recourants n’avaient pas démontrer en quoi la prétendue difficulté d’accéder au local à poubelles pourrait leur causer un quelconque inconvénient. Il convenait enfin de rappeler que le PDCom n’était pas opposable aux tiers (art. 10 al. 8 LaLAT) et que même s’il était contraignant pour les autorités, il ne pouvait conduire à refuser une autorisation de construire relative à un projet de construction qui serait conforme à l'affectation et à la réglementation de la zone selon la planification en vigueur. Pour le surplus, le DT a renvoyé à ses précédentes écritures. 13. Le 8 octobre 2024, l’intimée a dupliqué sous la plume de son conseil, persistant dans ses conclusions.

- 17/47 - A/1269/2024 L’expertise 2024 avait actualisé l’expertise 2022. Même en prenant en considération l'augmentation de l'intensité des pluies de ces dernières décennies, X______ SA retenait que la capacité du collecteur pour les EP sur tous les tronçons du chemin de M______ était suffisante et elle affirmait même que les débits seraient diminués vu l'impact de la tranchée drainante. Il en allait de même du collecteur existant pour les EU, provenant de tout le bassin versant, y compris le projet sis chemin de J______ 5______, ce qui ressortait déjà de l’expertise 2022. X______ SA n’entrevoyait ainsi aucun risque d'inondation ou de saturation lié au projet. Quant à l’OCEau, il avait bien examiné si le réseau privé pouvait supporter le raccordement du projet au réseau public, sans risque d'inondation, dès lors qu’il avait posé comme condition le transit des EP dans une tranchée drainante de 9 m3. En tout état, l’OCEau n’aurait pas été en mesure de poser les conditions auxquelles il avait soumis son préavis sans procédé à une analyse complète du projet. S’agissant des inondations chez les recourants A, il apparaissait que l’eau avait pénétré par les sauts de loup, ce qui indiquait que leur terrain était insuffisamment drainé et que les inondations n’étaient pas dues à une surcharge des canalisations. Il ressortait également du plan cadastral du 25 juillet 1993 que le terrain était bel et bien équipé de canalisations connectées au chemin de M______. Il était prévu que les canalisations soient raccordées à celles existantes, comme indiqué sur le formulaire K01. Il existait ainsi un réseau privé permettant le raccordement du projet au réseau public de la route de K______. Sous l’angle de l’art. 59 al. 3bis LCI, dans son dernier préavis, l'OCEau n’exigeait plus la création d’un bassin de rétention mais imposait la réalisation d’une tranchée drainante constituée de gravats, de pierre et de sable et non pas de béton. Partant, la surface de cette tranchée drainante, qui avait certes été mentionné en tant que « bassin de rétention » sur les plans antérieurs au dernier préavis de l’OCEau, ne devait pas être déduite de la pleine terre dont la surface était ainsi de 60.4%. De plus, les deux bandes de pleine terre pouvaient être qualifiées « d’espaces majeurs en pleine terre », dès lors qu’il était prévu de conserver les cinq arbres qui s’y trouvaient et qui mesuraient entre 7 m et 10 m de hauteur et d’y planter en plus cinq autres arbres pouvant atteindre 10 m de hauteur. Concernant les CDPI, la méthode de calcul ressortait clairement du dossier (pièce 7). Il apparaissait ainsi que la terrasse du RDC avait été incluse dans le dernier calcul des CDPI, soit une bande de 1.5 m et 25 m2 prise en compte seulement du côté de la route de K______, la terrasse sise du côté du chemin de J______ étant considérée comme un simple aménagement construit au niveau naturel du sol. De plus, cette terrasse était superposée aux balcons des autres étages, si bien que la surface ne devait être prise en considération qu’une seule fois. Partant, déduction faite de la bande de 1.5 m depuis l'extérieur, tous les éléments à prendre en compte avait été comptabilisés dans les CDPI, soit 5 m 2 pour la toiture, 14 m2 à l'étage et 25 m2 pour le RDC, ce qui correspondait à une surface totale de 44 m2.

- 18/47 - A/1269/2024 Par ailleurs, le gabarit théorique, calculé conformément aux art. 20 al. 1 et 21 al. 2 let. c RCI, s’agissant d’un toit plat, n'était aucunement dépassé, seuls les panneaux solaires prévus surplombaient la dalle brute et ces derniers ne devaient pas être pris en compte. En outre, les recourants n'expliquaient pas en quoi le département aurait violé son pouvoir d'appréciation en accordant une dérogation en application des art. 64 LCI et 27 al. 3 RCI pour l'installation des panneaux solaires. Pour le surplus, elle a repris en substance ses arguments en lien avec les art. 59 al. 4 et 128 LCI. 14. Le 22 octobre 2024, les recourants se sont déterminés sous la plume de leur conseil. Le fait que l’OCEau n’avait pas fait mention des risques d’inondation dans son préavis démontrait qu’il n’en avait pas pris compte. Il était également difficile de comprendre comment ce préavis garantirait un débit suffisant dans un réseau privé, alors que cette instance n’avait pas examiné cette question, étant relevé que le plan K01 qu’elle avait validé n'indiquait aucune des canalisations reliant les parcelles visées par le projet au réseau public de la route de K______. Par ailleurs, contrairement aux allégations de l’intimée, le plan « canalisations existantes » du 28 mai 2024 qu’elle avait produit était basé sur des inspections récentes des canalisations réalisées avec une caméra par une entreprise spécialisée. Il était postérieur à l’expertise 2024. Or, ce plan établissait sans doute possible que les « canalisations EC » de la villa étaient bien raccordées sur le chemin de J______. En outre, les sauts-de-loup de la villa des recourants A étaient raccordés au réseau d'évacuation des EC. De plus, l'inondation survenue en 2018 n'avait pas impliqué de sauts-de-loup mais une conduite reliant le local de la chaudière au « réseau d'écoulement EC » qui était en surcharge. Concernant les servitudes, l’extrait de plan cadastral de juillet 1993 produit par l’intimée, montrait des canalisations devant se raccorder au niveau du chemin de M______, alors que le trajet des canalisations se terminait en haut du chemin, sans raccordement. Or, il ressortait du dossier que les conduites en aval traversaient la parcelle no 19______ (réponse requérante, pièce 6), soit la propriété sise au 24_____, chemin de M______, ce qu’indiquait également l’expertise 2024. Le défaut de servitude était donc avéré. Il convenait également de rappeler que dans la mesure où le maintien du raccordement au collecteur public situé sous le chemin de J______ avait été refusé à l’intimée, un nouveau raccordement au réseau du chemin de M______ engendrerait une aggravation de la servitude. Quant aux « mesures de rétention » évoquées par l’intimée, il était difficile d’en comprendre le sens car si toutes les eaux étaient retenues par lesdites mesures, il serait inutile de prévoir un raccordement au réseau privé. Le raccordement augmenterait donc le débit aggravant la servitude. Les parcelles n’étaient ainsi pas équipées au sens de la LAT. Par ailleurs, l’incertitude du DT quant à l’emplacement du bassin de rétention démontrait qu’il avait autorisé le projet sur la base d’un dossier incomplet et contradictoire. De son côté l’intimée alléguait qu’il n’y aurait pas de bassin de

- 19/47 - A/1269/2024 rétention mais une tranchée drainante. En tout état, le dossier ne permettait pas de déterminer la surface de pleine terre. Pour le surplus, les recourants ont persisté dans leurs griefs, ont reproché au DT de ne pas avoir répondu à certains de leurs arguments, en lien notamment avec les art. 59 al. 4, 61, 69 et 128 LCI. 15. Par courrier du 4 novembre 2024, l’intimée a renvoyé à ses précédentes écritures, considérant que les recourants n’avaient apporté aucun élément nouveau ou pertinent dans leur détermination spontanée du 22 octobre 2024. 16. Par courrier du 24 janvier 2025, les recourants, sous la plume de leur conseil, ont fait valoir des faits nouveaux. Suite au refus du Conseil d'État d'approuver les périmètres de densification accrue définis dans le PDCom de 2023, bon nombre d'administrés s’étaient plaints auprès des autorités communales de ne pas avoir été consultés dans le cadre de l'élaboration dudit PDCom, s’agissant de cette question. La commune avait alors organisé des ateliers participatifs afin de définir de nouveaux périmètres de densification accrue. À cette occasion, la conseillère administrative au sein de la commission d'aménagement de la commune aurait indiqué à certains propriétaires concernés que la mairie négociait avec le canton afin de mettre les projets immobiliers en attente à J______. Par la suite, la commune avait communiqué des croquis, produits en annexe, qui montraient les nouveaux périmètres de densification accrue qu'elle envisageait de soumettre au Conseil d'État. Le périmètre à densifier se situait le long de la route de K______ et ne comprenait pas le projet litigieux. La commune étant la mieux à même de définir les zones à densifier, son avis confirmant que le projet, n’était pas compatible avec le caractère, l'harmonie et l'aménagement du quartier (art. 59 al. 4 LCI) devait être pris en compte. 17. Par courrier du 3 février 2025, l’intimée a indiqué, sous la plume de son conseil, qu’elle n’entendait pas épiloguer sur l’absence de pertinence ou de force probante des croquis précités. Ils n’avaient en effet aucune valeur juridique, dès lors qu’ils n’avaient été ni approuvés par le Conseil d'État ni fait l’objet d’un PDCom. 18. Invité par le tribunal à se déterminer sur les diverses écritures des recourants, M. H______ ne s’est pas manifesté. 19. Par courrier du 17 avril 2024 adressé au département, le tribunal a requis de ce dernier qu'il confirme que le rapport de surfaces figurant au dossier était exact. En effet, il semblait, à sa lecture, conjointement avec les plans pour le RDC (plan n°02 dans sa version modifiée au 20 décembre 2023), l'étage (plan n°03 dans sa version modifiée au 12 décembre 2023) et l'attique (plan n°04 dans sa version modifiée au 20 décembre 2023) qu'il pourrait y avoir certaines incohérences dans les calculs CDPI, en particulier que : - la surface des terrasses du RDC qui, comme indiqué dans les observations de l'autorité intimée du 24 septembre 2024, devait être prise en compte à titre de

- 20/47 - A/1269/2024 CDPI, ne l'aurait pas été dès lors que le rapport surfaces mentionnait 0 m2 pour le RDC (en lieu et place d'approximativement 25 m2); - les 26 m2 retenus s'agissant de l'étage apparaîtraient trop importants après calcul sur la base du plan n°03 (approximativement 15m2); - les 4 m2 retenus à titre de CDPI s'agissant de l'attique seraient légèrement inférieurs aux calculs réalisés sur la base du plan n°04 (approximativement 6 m2); lui impartissant un délai au 6 mai 2025 pour se déterminer sur ce qui précédait et produire un calcul précis des CDPI pour le RDC, l'étage et l'attique et ce de manière distincte. 20. Par courrier du 2 mai 2025, les intimés, sous la plume de leur conseil, ont confirmé que, sous réserve de l’ajout de 1 m2 provenant de l’attique, le rapport de surface du 13 octobre 2023 était exact. Il indiquait 0 m2 car, conformément à la jurisprudence, l’emprise de la terrasse du RDC n’avait pas à être prise en considération dans le calcul des CDPI, comme le DT l’avait confirmé et explicité dans ses écritures. Elle produisait trois plans, avec coupe, qu’elle avait fait réaliser afin de clarifier les surfaces à englober au titre de CDPI. 21. Le 6 mai 2025, le DT a indiqué que le rapport de surfaces qui figurait au dossier était conforme aux dispositions légales applicables. Tel que relevé dans ses observations du 24 juin 2024, le rapport de surfaces mentionnait 0 m2 de CDPI au RDC car l'emprise de la terrasse avait été reportée à l'étage (26 m2). Cela étant, dans la mesure où la surface des balcons de l'étage était superposée à celle du RDC et qu’elle recouvrait leur emprise, elle n'avait pas à être prise en considération une seconde fois. Il en allait de même des surfaces en attique. Cette approche était conforme à la jurisprudence constante applicable en la matière. En tout état, la surface totale à prendre en considération au titre de CDPI était largement inférieure au maximum autorisé par l'art. 3 al. 3 RCI. Il a produit trois plans illustrant les surfaces à prendre en compte au titre de CDPI. 22. Le détail des écritures et des pièces des parties sera repris, ci-après, dans la mesure utile. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10).

- 21/47 - A/1269/2024 3. La recevabilité du recours suppose encore que ses auteurs disposent de la qualité pour recourir. 4. La qualité pour recourir est reconnue à toute personne atteinte par la décision attaquée et qui dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (art. 60 let. b LPA). Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision en cause, qui permette d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). 5. En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de l’installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 1C_164/2019 du 20 janvier 2021 consid. 1). La distance constitue ainsi un critère essentiel, la jurisprudence reconnaissant généralement la qualité pour agir lorsque l'opposant est situé à une distance allant jusqu'à 100 mètres environ du projet litigieux (ATF 140 II 214 consid. 2.3 p. 219 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 1C_112/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1.3). La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2; arrêts du Tribunal fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3; 1C_226/2016 du 28 juin 2017 consid. 1.1). Le recourant doit ainsi rendre vraisemblables les nuisances qu’il allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation spéciale et étroite avec l’objet de la contestation (ATF 125 I 173 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 1C_469/2014 du 24 avril 2015 consid. 2.2; 1C_453/2014 du 23 février 2015 consid. 4.2 et 4.3). 6. En l'espèce, les recourants A, B, C et D sont propriétaires de parcelles situées à proximité immédiate de celle concernée par le projet litigieux. Quant au recourant E, sa parcelle se situent à moins de 100 mètres du projet litigieux. Ils font par ailleurs tous valoir des griefs tirés du droit des constructions qui, s'ils sont admis, peuvent avoir une influence sur leur situation concrète. Leur qualité pour recourir contre l'autorisation de construire sera donc admise. 7. L’admission de la qualité pour recourir ne signifie pas encore que toutes les conclusions, respectivement griefs, formulés par un recourant soient recevables.

- 22/47 - A/1269/2024 8. En effet, le voisin ne peut pas présenter n’importe quel grief; il ne se prévaut d’un intérêt digne de protection, lorsqu’il invoque des dispositions édictées dans l’intérêt général ou dans l’intérêt de tiers, que si ces normes peuvent avoir une influence sur sa situation de fait ou de droit. Tel est souvent le cas lorsqu’il est certain ou très vraisemblable que l’installation ou la construction litigieuse sera à l’origine d’immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins. À défaut, il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur le grief soulevé (ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 5b). 9. De plus, un recourant ne peut pas présenter n’importe quel grief; il ne se prévaut d’un intérêt digne de protection, lorsqu’il invoque des dispositions édictées dans l’intérêt général ou dans l’intérêt de tiers, que si ces normes peuvent avoir une influence sur sa situation de fait ou de droit. Tel est souvent le cas lorsqu’il est certain ou très vraisemblable que l’installation ou la construction litigieuse sera à l’origine d’immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins. À défaut, il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur le grief soulevé (ATA/85/2022 du 1er février 2022 consid. 5b). Ils doivent en outre se trouver dans le champ de protection des dispositions dont ils allèguent la violation et être touchés par les effets prétendument illicites de la construction ou de l’installation litigieuse (ATF 121 I 267 consid. 2 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 1P.282/2005 du 7 juillet 2005 consid. 1; 1P.292/2004 du 29 juillet 2004 consid. 1.3; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014 consid. 6d). Ainsi, la jurisprudence a retenu qu’un voisin ne disposait pas d’un intérêt pratique à se plaindre que la construction projetée ne respecterait pas les exigences légales en matière de protection contre le bruit en tant qu’elles protégeaient un tiers, de sorte qu’un grief sur ce point n’était pas recevable (cf. ATA/450/2016 du 31 mai 2016 consid. 6a).

10. Par ailleurs, l’application du droit d’office par les juridictions administratives ne saurait avoir un quelconque effet sur la question d’un refus d’examiner un grief. En effet, si la juridiction administrative arrive à la conclusion que l’administré ne dispose pas d’un avantage pratique par rapport au grief soulevé, les règles de procédure imposent à celle-ci de ne pas entrer en matière et de déclarer irrecevable le grief invoqué (ATA/17/2023 du 10 janvier 2023 consid. 11d; ATA/881/2022 du 30 août 2022 consid. 3d).

11. Lors de l’examen des griefs soulevés, le tribunal examinera conjointement et, en tant que de besoin, la question de leur recevabilité.

12. À titre préalable, les recourants sollicitent diverses actes d’instruction, soit la comparution personnelle des parties, la tenue d’un transport sur place, la production de plans comportant toutes les cotes utiles à l’examen du dossier, notamment le calcul des CDPI (gabarit du car lift, profondeur des avant-toits, balcons et terrasses pour chaque niveau etc.) et la réalisation d’une expertise relative au respect des prescriptions légales en matière de hauteur du gabarit (art. 61 LCI) et de la distance aux limites de propriétés (art. 69 LCI).

- 23/47 - A/1269/2024

13. Le droit d’être entendu, garanti par l’art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101), comprend notamment le droit pour les parties de s’expliquer avant qu’une décision ne soit prise à leur détriment, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes et d’obtenir qu’il soit donné suite à leurs offres de preuves pertinentes ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 167 consid. 4.1; ATF 142 II 218 consid. 2.3). Ce droit ne peut toutefois être exercé que sur les éléments qui sont déterminants pour décider de l’issue du litige. Il est ainsi possible de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes, lorsque le fait dont les parties veulent rapporter l’authenticité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque les preuves résultent déjà de constatations versées au dossier ou lorsque le juge parvient à la conclusion qu’elles ne sont pas décisives pour la solution du litige ou, en procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son opinion (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les arrêts cités; arrêts du Tribunal fédéral 1C_576/2021 du 1er avril 2021 consid. 3.1; 2C_946/ 2020 du 18 février 2021 consid. 3.1; 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.1). L’avis d’un ingénieur civil mandaté par une partie recourante ne constitue qu’un simple allégué de partie et ne saurait, à lui seul, rendre insoutenable l’appréciation des preuves opérée par l’instance spécialisée (ATF 142 II 355 consid. 6; arrêt du Tribunal fédéral 1C_507/2022 du 13 juin 2022 consid. 3.2). Ce droit ne comprend pas non plus celui d’être entendu oralement (cf. art. 41 in fine LPA; ATF 140 I 68 consid. 9.6; arrêt du Tribunal fédéral 2C_668/2020 du 22 janvier 2021 consid. 3.3; ATA/672/2021 du 29 juin 2021 consid. 3b), ni celui d’obtenir l’audition de témoins (ATF 130 II 425 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_725/2019 du 12 septembre 2019 consid. 4.1; ATA/672/2021 du 29 juin 2021 consid. 3b), ni la tenue d’une inspection locale, en l’absence d’une disposition cantonale qui imposerait une telle mesure d’instruction, ce qui n’est pas le cas à Genève (ATF 120 Ib 224 consid. 2b; arrêt du Tribunal fédéral 1C_243/2013 du 27 septembre 2013 consid. 3.2.1; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 2b).

14. En l’espèce, le tribunal estime disposer d’un dossier contenant les éléments utiles et nécessaires lui permettant de statuer en connaissance de cause. En effet, les diverses pièces, en particulier les plans et cotes, ainsi que les indications découlant des données librement accessibles sur la plateforme SITG sont suffisantes pour permettre au tribunal de visualiser parfaitement le projet litigieux, son futur emplacement, ses dimensions et son impact dans le périmètre dans lequel il serait inséré, ce qui correspond aux constatations requises par les recourants. Il ne se justifie ainsi pas de procéder à un transport sur place ayant pour objet ces mêmes éléments. Cette mesure d’instruction ne fournirait aucune information supplémentaire, ce d’autant que le bâtiment litigieux est encore au stade de projet. De plus, la demande d’autorisation de construire a été soumise à l’examen

- 24/47 - A/1269/2024 minutieux de plusieurs instances spécialisées, notamment l’OU et la CA, lesquelles ont rendu des préavis détaillés après analyse des éléments du projet. D’ailleurs, toutes les instances consultées ont été en mesure de rendre leurs préavis, certaines après avoir sollicité des informations et des pièces complémentaires, ce qui indique qu’elles disposaient de toutes les indications nécessaires, étant rappelé que les plans établis par un géomètre officiel font foi et qu’ils ne sont pas contestables (JTAPI/317/2025 du 26 mars 2025 consid. 37; JTAPI/693/2022 du 30 juin 2022 consid. 26 confirmé par ATA/130/2023 du 7 février 2023). Il apparaît ainsi, s’agissant plus particulièrement des plans figurant au dossier, que les données qu’ils comportent ont permis aux instances concernées de procéder aux calculs utiles et de vérifier la conformité du projet au droit, notamment sous l’angle du taux de pleine terre, de la hauteur du gabarit et de la distance aux limites de propriétés. En outre, quand bien même il manquerait certaines cotes, la surface des CDPI peut être aisément vérifiée à l’aide d’une simple règle, dans la mesure où les plans sont établis à une échelle de 1 : 100. En tout état, les informations et les plans communiqués par le DT le 6 mai 2025, suite au courrier du tribunal du 17 avril 2025, permettent de comprendre les calculs effectués. Il n’y a ainsi pas lieu d’ordonner l’expertise requise ni la production de plans supplémentaires. Dans la mesure utile, le tribunal de céans reviendra sur cette question dans les considérants qui suivent. Concernant la demande de comparution personnelle des parties, le tribunal considère que le dossier contient les éléments suffisants et nécessaires, tels qu'ils ressortent des écritures des parties, des pièces produites et du dossier de l'autorité intimée, pour statuer sur le litige. A cela s'ajoute que les recourants ont eu la possibilité de faire valoir leurs arguments à plusieurs reprises au cours de la procédure, soit dans le cadre de leur recours, puis de leur réplique et des écritures spontanées qui ont suivi, auxquels les autres parties ont répondu. Les recourants ont également pu produire tout moyen de preuve utile. Au surplus, ces derniers n’expliquent pas quels éléments ressortant de la procédure écrite les auraient empêchés de s'exprimer de manière pertinente et complète. Au vu de ce qui précède, il n'apparaît pas utile de procéder à la mesure d'instruction requise. En conclusion, le tribunal retient que le dossier comporte tous les éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et arguments mis en avant par les parties, lui permettant ainsi de se forger une opinion et de trancher le litige. Partant, il n’y a pas lieu de procéder aux mesures d’instruction requises, celles-ci n’étant au demeurant pas obligatoires.

15. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce.

- 25/47 - A/1269/2024 Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_99/2024 du 6 mai 2024 consid. 3.3; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2018, n. 515 p. 179).

16. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 6a et les références citées). Néanmoins, lorsque la consultation d’une instance de préavis est imposée par la loi, son préavis a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours et il convient de ne pas le minimiser (ATA/1633/2019 du 5 novembre 2019 consid. 6b).

17. Selon une jurisprudence bien établie, les autorités de recours observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles-ci. Elles se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/515/2024 du 23 avril 2024 consid. 4.4 et les références citées).

18. La jurisprudence relative aux préavis de la CA retient qu’un préavis favorable n’a en principe pas besoin d’être motivé (ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 4.9; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 7b confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2), même si une motivation plus explicite puisse être requise lorsque, par exemple, l’augmentation de la hauteur du gabarit légal est trop importante (ATA/824/2013 du 17 décembre 2013 consid. 5). Cela n’aboutit pas pour autant à l’opacité du dossier, puisque, d’une part, la motivation des préavis peut découler de manière plus ou moins explicite des demandes et remarques émises par l’instance concernée en vue de modification du projet et que, d’autre part, si les circonstances paraissent le justifier, cette instance peut être invitée à donner des explications détaillées en procédure contentieuse (cf. JTAPI/861/2023 du 17 août 2023 consid. 17 et ss confirmé par ATA/206/2024 du 13 février 2024 et les références citées).

19. Il n’appartient pas aux instances judiciaires d’examiner le projet de construction à l’aune de toutes les exigences des préavis antérieurs et défavorables, étant rappelé que le litige ne concerne que la conformité au droit de l’autorisation de construire

- 26/47 - A/1269/2024 délivrée, et non son opportunité (ATA/934/2019 du 21 mai 2019 consid. 8 confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_355/2019 du 29 janvier 2020 consid. 3.2).

20. L’autorité administrative jouit d’un large pouvoir d’appréciation dans l’octroi de dérogations, lesquelles ne peuvent toutefois être accordées ni refusées d’une manière arbitraire. Tel est le cas lorsque la décision repose sur une appréciation insoutenable des circonstances et inconciliable avec les règles du droit et de l’équité, se fonde sur des éléments dépourvus de pertinence ou néglige des facteurs décisifs (ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4d; ATA/875/2018 du 28 août 2018 consid. 6b; ATA/246/2016 du 15 mars 2016 consid. 6b). Il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire préférable, pour que la décision soit annulée; il faut qu’elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (cf. ATF 144 I 318 consid. 5.4 et les références; arrêts du Tribunal fédéral 1C_523/2019 du 1er avril 2021 consid. 2; 2C_713/2020 du 8 décembre 2020 consid. 2.3; 1C_12/2019 du 11 novembre 2019 consid. 2.1.1). La notion d’arbitraire ne se confond donc pas avec ce qui apparaît discutable ou même critiquable (cf. not. arrêts du Tribunal fédéral 6B_682/2018 du 20 septembre 2018 consid. 2; 8C_419/2017 du 16 avril 2018 consid. 2.1; 2C_1120/2015 du 26 avril 2017 consid. 5.1; 6B_88/2012 du 17 août 2012 consid. 5.1).

21. Quant aux autorités de recours, elles doivent examiner avec retenue les décisions par lesquelles l’administration accorde ou refuse une dérogation. Leur intervention n’est admissible que dans les cas où l’autorité s’est laissée guider par des considérations non fondées objectivement, étrangères au but prévu par la loi ou en contradiction avec elle. Elles sont toutefois tenues de contrôler si une situation exceptionnelle justifie l’octroi de ladite dérogation, notamment si celle-ci répond aux buts généraux poursuivis par la loi, si elle est commandée par l’intérêt public ou d’autres intérêts privés prépondérants ou encore si elle est exigée par le principe de l’égalité de traitement, sans être contraire à un intérêt public (ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4d; ATA/1600/2019 du 29 octobre 2019 consid 6a; ATA/1529/2019 du 15 octobre 2019 consid. 5f; ATA/45/2019 du 15 janvier 2019 consid. 5d; ATA/875/2018 du 28 août 2018 consid. 6b).

22. D'après la jurisprudence, afin d'assurer l'application uniforme de certaines dispositions légales, l'administration peut expliciter l'interprétation qu'elle leur donne dans des directives. Celles-ci n'ont pas force de loi et ne lient ni les administrés, ni les tribunaux, ni même l'administration. Elles ne dispensent pas cette dernière de se prononcer à la lumière des circonstances du cas d'espèce (ATF 145 II 2 consid. 4.3). Par ailleurs, elles ne peuvent sortir du cadre fixé par la norme supérieure qu'elles sont censées concrétiser. En d'autres termes, à défaut de lacune, elles ne peuvent prévoir autre chose que ce qui découle de la législation ou de la jurisprudence (ATF 141 II 338 consid. 6.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_522/2012 du 28 décembre 2012 consid. 2.3; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 8d).

- 27/47 - A/1269/2024

23. Les directives sont applicables dans leur version en vigueur au moment où le projet de construction a été autorisé (ATA/1482/2023 du 17 décembre 2024 consid. 4.2 et références citées).

24. Violation des art. 19 al. 1 et 22 LAT : Les recourants reprochent au DT d’avoir délivré l’autorisation de construire litigieuse alors que la problématique liée à l’évacuation des eaux n’était résolue ni sous l’angle technique ni sous l’angle juridique, l’intimée n’ayant pas démontré avoir obtenu les servitudes utiles permettant le raccordement du projet au système public de la route de K______ ou à un réseau privé existant.

25. Selon l’art. 22 LAT, une autorisation de construire est délivrée notamment si le terrain est équipé (al. 2 let. b). Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d’autres conditions (al. 3).

26. L'art. 19 al. 1 LAT précise qu'un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.

27. Selon la jurisprudence, l'exigence de garantie juridique ne s'étend pas en matière de conduites de canalisation. D'une part, car elle ne ressort pas du texte de l'art. 19 al. 1 LAT et d'autre part, le raccordement n'est pas exigé de façon absolue. Le principe de la proportionnalité permet une certaine flexibilité, notamment lorsqu'un équipement en énergie ou en eau n'est pas obligatoirement nécessaire pour des raisons de police ou environnementales. Si l'analyse globale répond aux exigences de l'art. 19 al. 1 LAT, l'absence d'inscription d'une servitude de canalisation au registre foncier ne permet pas de considérer que le terrain ne serait pas équipé au sens de cette disposition (arrêt du Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.2 et les références citées).

28. Il suffit que le terrain soit équipé au moment de la réalisation de la construction projetée (« spätestens im Zeitpunkt der Realisierung »), étant précisé que les autorités communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation. Il faut simplement que ces dernières s'assurent que la réalisation de l'équipement soit garantie en fait et en droit de sorte qu'il n'existe aucun risque que des constructions soient érigées nonobstant un sous-équipement durable. Il leur est notamment possible d'octroyer une autorisation de construire assortie de la condition suspensive selon laquelle cette autorisation n'entrera en force que lorsque le principe et la forme de l'équipement seront assurés sur le plan juridique (Éloi JEANNERAT, Commentaires pratiques LAT : planifier l'affectation, 2016, ad. art. 19 n. 36 p. 555).

29. Tout comme le Tribunal fédéral, la doctrine ne prévoit pas de garantie sur le plan juridique à propos des conduites d'amenée en eaux et d'évacuation des eaux usées, contrairement à la problématique de la voie d'accès suffisant. Il convient uniquement de procéder à une analyse globale de la situation (Éloi JEANNERAT,

- 28/47 - A/1269/2024 op. cit., ad. art. 19 LAT n. 36 et ss; ATA/439/2021 du 20 avril 2021 consid. 7c; ATA/1103/2020 du 3 novembre 2020 consid. 7c).

30. Selon les principes généraux du droit, il n'appartient pas à l'administration de s'immiscer dans les conflits de droit privé pouvant s'élever entre un requérant et un opposant. La législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité des projets présentés aux prescriptions en matière de constructions et d'aménagements, intérieurs et extérieurs, des bâtiments et des installations. En revanche, elle n'a pas pour objet de veiller au respect des droits réels, notamment des servitudes (art. 3 al. 6 LCI; cf. not. ATA/169/2020 du 11 février 2020 consid. 7b; ATA/1724/2019 du 26 novembre 2019 consid. 8; ATA/97/2019 du 29 janvier 2019 consid. 5; ATA/517/2018 du 29 mai 2018 consid. 5g; ATA/166/2018 du 20 février 2018 consid. 5 et les arrêts cités; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_416/2012 du 6 décembre 2012 consid. 5 in fine).

31. En l’espèce, l’OCEau a examiné à plusieurs reprises le dossier. Après avoir notamment sollicité des pièces complémentaires les 25 avril et 28 novembre 2023, il a émis un préavis favorable le 6 février 2024, exigeant que les canalisations privées soient exécutées en système séparatif et qu’elles soient raccordées au système public d'assainissement des eaux de la route de K______, pour les EU et les EP, que des regards de visite et d'entretien soient créés en limite de propriété et que les EP des aménagements extérieurs et de la toiture transitent dans une tranchée drainante d’un volume total de 9 m3, sans limitation du débit à la sortie de l'ouvrage. Il a également requis l’installation d’une chambre équipée d’un coude plongeur et d’un dépotoir en amont de la tranchée drainante ainsi qu'une chambre de visite à la sortie. Il a enfin exigé que l’intimée fournisse, 30 jours avant l’ouverture du chantier, une version actualisée du plan d’exécution des canalisations d’évacuation des EU et des EP, jusqu’aux points de raccordement au système public d’assainissement. Les détails contenus dans le préavis démontrent le soin que l’OCEau a apporté au traitement du dossier et son préavis fait partie intégrante de la décision attaquée. Il apparaît ainsi que l’instance spécialisée en la matière a examiné la problématique liée à l’évacuation des EU et des EP et qu’elle a mis en place des exigences et conditions à respecter afin de s'assurer de la conformité du projet avec les normes en vigueur. Les travaux ne pourront ainsi commencer qu'une fois les problèmes liés à l’évacuation des eaux réglés, preuve à l'appui. Il convient de préciser à cet égard que l'autorisation de construire litigieuse réserve expressément le droit des tiers et que la question des servitudes relève du droit privé, si bien que les recourants ne sauraient en tirer aucun argument valable dans le cadre du présent litige. En outre, comme cela résulte de la jurisprudence susmentionnée, l'exigence de garantie juridique des voies d'accès ne s'étend pas aux conduites, de sorte que la question de l'existence ou non d'une servitude déjà existante au moment de l'autorisation de construire est irrelevante.

- 29/47 - A/1269/2024 S’agissant de la problématique d’inondation, il convient de relever que l’OCEau n’a émis aucune réserve à cet égard. Au demeurant, seul le sous-sol des recourants A a été inondé suite à des orages et des précipitations exceptionnels survenus le 6 août 2018 et le 13 août 2020. Les recourants n’ont d’ailleurs ni démontré ni même allégué que d'autres épisodes du même type auraient été relevés avant ou après ces dates. Ces inondations ne sauraient ainsi être d’emblée imputées à une déficience du réseau de canalisation. Le fait que les sous-sol des autres recourants n’aient pas été impactés tend plutôt à démontrer que le problème se situe au niveau du terrain et des installations des recourants A. Quoi qu’il en soit, le fait que, suite à des précipitations extraordinaires ces derniers aient été confrontés à ce problème, il y a de cela plus de quatre ans, ne permet pas de remettre en cause l'analyse à laquelle l'instance spécialisée a procédé. En tout état, l’OCEau a considéré que le terrain était équipé au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT. Le département ayant suivi son préavis positif, le tribunal doit, dans ces circonstances, observer une certaine retenue. Ce grief sera par conséquent écarté.

32. Violation du PDCom et de l’art. 59 al. 4 LCI : Les recourants considèrent que le bâtiment projeté ne serait pas compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, en raison de son volume et de ses dimensions et qu’il ne s'intégrerait pas, au sens de l’art. 59 al. 4 LCI, à son environnement constitué principalement de villas individuelles de plain-pied. Il serait également en contradiction avec l’essentiel des prescriptions du PDCom, étant rappelé que le Conseil d’État avait refusé d’approuver le secteur concerné comme un périmètre de densification accrue, de sorte qu'aucune circonstance ne justifiait l'octroi d'une dérogation permettant un IUS de 46 %.

33. Le PDCn 2030 a fait l’objet d’une première mise à jour adoptée par le Grand Conseil le 10 avril 2019 et approuvée par le Conseil fédéral le 18 janvier 2021.

34. Le plan directeur cantonal a force obligatoire pour les communes et le Conseil d'État, mais ne produit en revanche aucun effet direct à l'égard des particuliers (art. 9 al. 1 LAT; arrêt du Tribunal fédéral 1C_423/2016 du 3 avril 2017 confirmant l'ATA/595/2016 du 12 juillet 2016).

35. À teneur de l’art. 10 al. 1 LaLAT, le plan directeur localisé fixe les orientations futures de l’aménagement de tout ou partie du territoire d’une ou plusieurs communes. Il est compatible avec les exigences de l’aménagement du territoire du canton contenues notamment dans le PDCn 2030. Le PDCom est un plan directeur localisé dont le périmètre recouvre la totalité du territoire d’une ou plusieurs communes. Le PDQ est un plan directeur localisé dont le périmètre recouvre une partie du territoire d’une ou plusieurs communes; il affine le contenu du plan directeur cantonal ou communal, notamment en ce qui concerne l’équipement de base au sens de l’art. 19 LAT (art. 10 al. 2 LaLAT).

- 30/47 - A/1269/2024

36. Le PDCom doit faire l’objet d’un nouvel examen au plus tard trois ans après l’approbation d’un nouveau PDCn par le Conseil fédéral (art. 10 al. 9 LaLAT).

37. Selon l’art. 10 al. 8 LaLAT, le plan directeur localisé (soit les PDQ et les PDCom; art. 10 al. 2 LaLAT) a force obligatoire pour les autorités communales et le Conseil d’État. Pour autant que cela soit compatible avec les exigences de l’aménagement cantonal, les autorités cantonales, lors de l’adoption des plans d’affectation du sol relevant de leur compétence, veillent à ne pas s’écarter sans motifs des orientations retenues par le plan directeur localisé. Ce dernier ne produit aucun effet juridique à l’égard des particuliers, lesquels ne peuvent dès lors former aucun recours à son encontre, ni à titre principal, ni à titre préjudiciel.

38. Par cette disposition, le législateur a exprimé clairement sa volonté de donner à cet instrument une portée exclusivement politique et de laisser la sanction de son irrespect aux seules autorités politiques. Il ressort d’ailleurs de l’exposé des motifs y relatif que, selon la volonté du législateur, les plans directeurs localisés ont le caractère d’un outil de travail consensuel liant les autorités entre elles, dépourvu d’effet juridique (ATA/74/2008 du 19 février 2008 consid. 4c). Il ne s’agit pas d’un nouvel instrument formel d’aménagement du territoire, venant s’ajouter à ceux existants, pouvant être invoqué par des tiers dans le cadre de la procédure d’adoption des plans d’affectation du sol et donc susceptible de retarder ce dernier type de procédure, ce qu’il convient d’éviter (MGC 2001 41/VIII 7360ss, not. 7366; ATA/595/2016 du 12 juillet 2016 consid. 6d; ATA/556/2015 du 2 juin 2015; ATA/1019/2014 du 16 décembre 2014 consid. 9a).

39. En l’espèce, conformément à la teneur claire de l'art. 10 al. 8 LaLAT, en tant que particuliers, les recourants ne peuvent, dans le cadre d'un recours contre une autorisation de construire, se prévaloir d'une violation du PDCom. Partant, conformément à une jurisprudence constante, ce grief est irrecevable (ATA/731/2022 du 12 juillet 2022 consid. 8d; ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 13b; ATA/653/2021 du 22 juin 2021 consid. 8b).

40. L'art. 59 al. 4 let. a LCI prévoit, dans sa version actuelle adoptée le 1er octobre 2020 et entrée en vigueur le 28 novembre 2020, que dans les périmètres de densification accrue définis par un PDCom approuvé par le Conseil d’État et lorsque cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut autoriser, après la consultation de la commune et de la commission d’architecture, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable n’excède pas 44% de la surface du terrain, 48% lorsque la construction est conforme à un standard de THPE, reconnue comme telle par le service compétent.

41. L’art. 59 al. 4bis LCI, également adopté le 1er octobre 2020 et entré en vigueur le 28 novembre 2020, précise que, dans les communes qui n’ont pas défini de périmètres de densification accrue dans leur plan directeur communal, lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut accorder des

- 31/47 - A/1269/2024 dérogations conformes aux pourcentages et aux conditions de l’al. 4 let. a et b. Pour toutes les demandes d’autorisation de construire déposées avant le 1er janvier 2023, un préavis communal favorable est nécessaire.

42. L’art. 59 al. 4 let. a LCI est issu d’une modification législative qui vise à promouvoir une utilisation plus intensive du sol en 5ème zone à bâtir, de façon à répondre à la crise du logement sévissant à Genève (cf. ATA/1273/2017 du 12 septembre 2017 consid. 11c; ATA/1460/2017 du 31 octobre 2017 consid. 2d; ATA/659/2017 du 13 juin 2017 consid. 4b). Le législateur a eu conscience de cette évolution et a souhaité encourager la réalisation de ces nouvelles formes d’habitat (groupé ou en ordre contigu), lorsqu’il a augmenté les IUS dérogatoires susceptibles d’être appliqués dans cette zone. Il a considéré cette évolution comme une réponse utile et nécessaire par rapport aux problèmes de l’exiguïté du territoire et de la pénurie de logements, manifestant sa volonté d’appliquer l’art. 59 al. 4 let. a LCI partout où les dérogations prescrites pourraient avoir lieu (ATA/95/2022 du 1er février 2022 consid. 8; ATA/1485/2017 du 14 novembre 2017 consid. 8d; ATA/828/2015 du 11 août 2015 consid. 8b, confirmé par arrêt du Tribunal fédéral 1C_476/2015 du 3 août 2016).

43. La première condition imposée par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, soit le caractère justifié des circonstances, relève de l’opportunité, que le tribunal ne peut pas contrôler, alors que la seconde, relative à la compatibilité du projet, pose des critères relatifs à l’esthétique et à l’aménagement du territoire, conférant un large pouvoir d’appréciation à l’autorité compétente, qui doit s’exercer dans le cadre légal. Cette deuxième condition relevant ainsi de l’exercice d’un pouvoir d’appréciation, le tribunal est habilité, selon l’art. 61 al. 1 let. a LPA, à en sanctionner l’excès ou l’abus (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1P.50/2003 du 27 mars 2003 consid. 2.2; ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3c; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4c).

44. La compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier exigée par l’art. 59 al. 4 LCI est une clause d’esthétique, analogue à celle contenue à l’art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas d’espèce; ces notions laissent à l’autorité une certaine latitude de jugement. Lorsqu’elle estime que l’autorité inférieure est mieux en mesure d’attribuer à une notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l’autorité de recours s’impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l’interprétation de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, de subventions et d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l’esthétique des constructions (ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3d; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 4c; ATA/45/2019 du 15 janvier 2019 consid. 5b).

- 32/47 - A/1269/2024

45. Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au droit cantonal ne peut être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un PDCom (arrêt du Tribunal fédéral 1C_257/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5.3; arrêt du Tribunal fédéral 1A.154/2002 du 22 janvier 2003). Par « conforme au droit cantonal », il faut entendre conforme au plan d'affectation (nutzungskonformes Bauvorhaben). En effet, le refus d'une autorisation au seul motif que le projet de construction contreviendrait au PDCom, reviendrait à donner à ce plan directeur un effet anticipé inadmissible (unzulässige Vorwirkung) et à aboutir à une modification du plan d'affectation en vigueur (arrêt du Tribunal fédéral 1A.154/2002 précité consid. 4.1).

46. Au niveau cantonal, le respect des plans directeurs est assuré par la direction de la planification cantonale (ATA/498/2020 du 19 mai 2020 consid. 4e).

47. Lorsque la consultation de la CA est imposée par la loi, l'autorité de recours observe une certaine retenue dans son pouvoir d'examen lorsque le département a suivi son préavis; en effet, la CA, composée essentiellement de spécialistes, est plus à même de prendre position sur des questions qui font appel aux connaissances de ces derniers qu'une instance composée de magistrats (cf. not. ATA/1186/2017 du 22 août 2017 consid. 6c; ATA/720/2012 du 30 octobre 2012 consid. 10, confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_635/2012 du 5 décembre 2013).

48. Selon une jurisprudence constante, s'ils sont favorables, les préavis de la CA n'ont, en principe, pas besoin d'être motivés (ATA/724/2020 du 4 août 2020 consid. 3g; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2).

49. En l’espèce, la requête en autorisation de construire a été déposée le 18 mai 2022, soit après l'entrée en vigueur de la nouvelle version de l'art. 59 al. 4 LCI et l'entrée en vigueur de l'art. 59 al. 4bis LCI. Bien que le PDCom ait été approuvé le ______ 2023, le Conseil d'État n’a toutefois pas validé les périmètres de densification accrue proposés dans les secteurs de L______ et de J______ où se situe le projet querellé. Cette question n’est toutefois pas déterminante in casu, dans la mesure où la commune a émis un préavis favorable, le 1er novembre 2023, acceptant la dérogation prévue à l'art. 59 al. 4 LCI, quand bien même son PDCom n’avait pas encore été approuvé par le Conseil d’État. En outre, le dossier a été soumis à quatre reprises à la CA, qui s’est également déclarée favorable à l’octroi de cette dérogation dans son dernier préavis daté du 13 février 2024, précisant que le projet répondait désormais aux remarques qu’elle avait émises précédemment, en lien notamment avec ses critiques quant à l’implantation du bâtiment, son intégration dans son contexte et l’un des appartements situés au RDC. Quant à l’OU, il a aussi émis un préavis favorable, sous conditions liées à la taxe d’équipement, et précisant que l’analyse architecturale et la comptabilité du projet avec l’harmonie et l’aménagement du quartier selon l’art. 59 al. 4 LCI relevait de

- 33/47 - A/1269/2024 la compétence de la CA. C’est le lieu de rappeler, qu’au niveau cantonal, le respect des plans directeurs est assuré par la direction de la planification cantonale, qui est rattachée à l’OU. En définitive, les recourants ne font que substituer leurs points de vue à celui de l’instance spécialisée. Or, conformément à la jurisprudence rappelée plus haut, dès lors que le DT a suivi le préavis de la CA, de même que celui de la commune, le tribunal de céans doit s'imposer une certaine retenue et éviter d'imposer sa propre appréciation subjective sur ces questions, ce d’autant plus lorsque, comme en l’espèce, la consultation de la CA est imposée par la loi et que son préavis revêt un caractère prépondérant dans l'appréciation qu'est amenée à effectuer l'autorité de recours (ATA/1101/2022 précité consid. 5d et l'arrêt cité). Au demeurant ni la CA ni la commune n’ont fait état d’une quelconque atteinte à l’harmonie du quartier. Le fait que l’autorité intimée, en tenant compte de tous les intérêts en présence, a procédé à une appréciation différente de celle des recourants ne permet pas de retenir qu'il se serait fondé sur des critères et considérations dénués de pertinence et étrangers au but visé par l’art. 59 LCI. Le tribunal, qui doit faire preuve de retenue et respecter la latitude de jugement conférée au DT, ne saurait en corriger le résultat en fonction d'une autre conception, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi ne lui permet pas (art. 61 al. 2 LPA). Force est ainsi d’admettre que le projet litigieux est conforme à l’affectation de la zone et à l’IUS qui y est admissible et qu’il s'inscrit aussi dans l'évolution législative de l'art. 59 LCI, étant relevé que la 5ème zone ne bénéficie en soi d'aucune protection particulière, de sorte que les constructions n'y sont pas soumises, s'agissant de leur expression architecturale, à une contrainte autre que celle résultant de la clause d'esthétique de l'art. 59 al. 4 let. a LCI (ATA/1485/2017 du 14 novembre 2017 consid. 8d; ATA/1274/2017 du 12 septembre 2017 consid. 6f; ATA/284/2016 du 5 avril 2016 consid. 7e). Pour le surplus, la construction, comme en l'espèce, d’un habitat groupé dans un quartier composé de maisons individuelles n'est pas incompatible avec les exigences de l'art. 59 al. 4 LCI. En effet, la modification de l'aménagement de tels quartiers a d'ores et déjà été entamée dans de nombreuses communes afin de pallier les problématiques d'aménagement du territoire, conformément à la volonté du législateur (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.8; ATA/1102/2022 du 1er novembre 2022 consid. 7). Pour le surplus, les recourants ne disposent pas d’un intérêt pratique pour se plaindre d’un éventuel manque de zone de délassement des futurs occupants du bâtiment litigieux ou de l’aspect peu qualitatif d’un des logements. Ce grief sera par conséquent écarté.

50. Sous l’angle du report des droits à bâtir, les recourants critiquent le projet en tant que l’IUS n’a pas été calculée pour chacune des parcelles en cause, en violation de

- 34/47 - A/1269/2024 l’art. 59 al. 4 LCI. Ils reprochent également au DT de ne pas avoir requis l’inscription du report des droits à bâtir au registre foncier.

51. De façon générale, en droit suisse, même sans disposition expresse, les droits à bâtir d’une parcelle peuvent être transférés à une autre parcelle en main du propriétaire, l’essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul, ce qui implique pratiquement qu’elle soit grevée d’une servitude de non bâtir au profit de la collectivité (ATF 109 Ia 188 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 1C_430/2015 du 15 avril 2016 consid. 5.1). Cette solution se justifie car les objectifs de l’aménagement du territoire doivent s’analyser à l’échelle de la zone ou du quartier concerné et non seulement à l’échelle de la parcelle, de sorte que l’on admet que le coefficient d’utilisation ou d’occupation du sol puisse être transféré à certaines conditions sur une parcelle contiguë sise dans la même zone (arrêts du Tribunal fédéral 1C_389/2013 du 25 mars 2014 consid. 4.1). En d’autres termes, une surface de terrain qui a déjà été prise une fois en compte pour le calcul d’une surface bâtie ne peut plus l’être par la suite (ATA/1358/2020 du 22 décembre 2020 consid. 13a et les références cités). La constitution d’une servitude n’est toutefois pas indispensable pour empêcher la prise en compte ultérieure, lors d’un calcul de densité, de droits à bâtir cédés ou déjà utilisés, l’essentiel étant qu’une telle cession soit connue du département chargé de la délivrance des autorisations de construire (ATA/1358/2020 du 22 décembre 2020 consid. 7b; ATA/639/2020 du 30 juin 2020 consid. 7a; ATA/699/2015 du 30 juin 2015 consid. 7b et l’arrêt cité). En effet, l’interdiction d’utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface ayant déjà servi à un tel calcul existe, à l’instar des autres restrictions de droit public à la propriété, indépendamment de son inscription au registre foncier en vertu de l’art. 680 al. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210) (ATF 111 Ia 182 consid. 4; arrêt du Tribunal fédéral 1P_806/2006 du 10 mai 2007 consid. 3.4; ATA/1358/2020 du 22 décembre 2020 consid. 13a et les références cités).

52. Dans le canton de Genève, l’art. 267 RCI dispose que peuvent être mentionnées au registre foncier les restrictions du droit de propriété résultant de l’application de la loi, notamment les mesures administratives et les règlements spéciaux (al. 1), et que la mention est inscrite au registre foncier à titre déclaratif sur la seule réquisition du département accompagnée, s’il y a lieu, de la décision ou des conventions qui la concernent (al. 2).

53. Dans l’arrêt ATA/639/2020 précité, la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a jugé que, conformément à la jurisprudence, l’autorité intimée était fondée à prendre en compte la surface des deux parcelles contiguës concernées par le projet pour calculer l’IUS, indépendamment d’une réunion parcellaire et sans devoir exiger la constitution d’une servitude (consid. 7b), étant précisé que, dans le cas d’espèce, une mutation parcellaire tendant à la réunion des parcelles pour en former une nouvelle était prévue (consid. 7b).

- 35/47 - A/1269/2024

54. En l’espèce, le calcul de l’IUS a été effectué et ressort du Calcul détaillé rapport des surfaces + schéma B03, versé au dossier en réponse aux demandes de complément du 31 mai 2023, soit : surface totale des parcelles de 1'885 m2 et l’IUS de 46%, validé par la CA. Ainsi : 1'885 m2 x 0.46 = 867.1 m2, décomposé comme suite : 327 m2 au RDC, 327 m2 au 1er étage et 213 m2 à l’attique. Le résultat est le même en procédant parcelle par parcelle, soit 307.28 pour la parcelle n° 1______ (668 x 0.46), 126.05 pour la parcelle n°2______ (275 x 0.46), 279.22 pour la parcelle n° 3______ (607 x 0.46) et 154.1 pour la parcelle n° 4______ (335 x 0.46) pour un total de 866.65 m2. Enfin, il ressort clairement des considérants qui précèdent que la jurisprudence reconnaît que la question de la validité d’un éventuel report de droits à bâtir ne requiert nullement son inscription au registre foncier, et ce indépendamment de la question d’une éventuelle réunion parcellaire, l’important étant que la situation soit connue du département. Pour le surplus, dans la mesure où le projet litigieux ne prévoit pas de division parcellaire, la jurisprudence citée par les recourants qui traite notamment de la question de l’inscription du report des droits à bâtir dans le cadre d’un projet prévu sur des parcelles issues d’une division parcellaire n’est clairement pas pertinente en l’espèce, l’inscription au registre foncier visant, dans une telle situation, à éviter les abus en empêchant d’augmenter à l’envi, notamment par morcellements successifs des parcelles, le taux d’IUS, en violation des prescriptions légales en la matière.

55. Ce grief est par conséquent écarté.

56. Violation de l’art. 3 al. 3 RCI : Les recourants critiquent d’une part l’imprécision des schémas produits qui ne leur permettrait pas de vérifier les calculs effectués et d’autre part le calcul des CDPI qui ne tenait compte que d’un seul avant-toit au niveau de l’attique et des balcons du 1er étage et qui ne comprenait ni les terrasses du RDC ni l’ascenseur à voitures.

57. Sont réputées CDPI au sens de l’art. 3 RCI, à la condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale (al. 1 let. a), celles qui servent à couvrir, par une toiture, une surface utilisable au sol, ouverte ou fermée (al. 1 let. b); celles dont la surface n’excède pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un gabarit limité par une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2.5 m, une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30°, une ligne horizontale de faîtage située à 4.5 m du sol au maximum (al. 1 let. c). La surface totale des CDPI ne doit pas dépasser 100 m2 (al. 2). Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la commission d’architecture, des constructions de peu d’importance groupées d’une surface de plus de 50 m2 (al. 3 let. a); une surface totale des CDPI de plus de 100 m2 (al. 3 let. b). Dans tous les cas, la surface totale

- 36/47 - A/1269/2024 des constructions de peu d’importance ne doit pas excéder 8 % de la surface de la parcelle (art. 3 al. 4 RCI).

58. Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée le 10 mars 2017 sous le n° 024-v5, puis le 9 mars 2021 sous le n° 024-v7 et enfin le 20 septembre 2024 sous le n° 024-v8 (ci-après : la directive CDPI).

59. La directive CDPI a pour but de préciser le type de construction considéré comme telles et la manière de calculer les surfaces, hauteur et de prendre en compte les avant-toits ainsi que les éléments en saillies du bâtiment principal tels que les couvert, balcon, terrasse, surplomb d’étage. Sont réputées CDPI, selon cette directive, « les garages, ateliers non professionnels, couverts à voitures, couverts de plaisance, couverts à bois, abris ou cabanes de jardin, pool-house » (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 4.2). S’agissant des avant-toits d’une CDPI, il ressort de ladite directive qu’ils sont acceptés sur une profondeur de 1.5 m, par analogie à l'art. 25 RCI. Au-delà de 1.5 m. le supplément de profondeur sera compté dans la surface, les premiers 1.5 m n'étant pas comptés (p. 3).

60. De jurisprudence constante, la chambre administrative et le tribunal se fondent sur cette directive pour déterminer les surfaces à prendre en compte à titre de CDPI (ATA/129/2023 du 7 février 2023 consid. 4c). Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 RCI, la jurisprudence a déjà été amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient celles de l’emprise au sol d’une construction (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 3b et les références citées).

61. S'agissant des balcons/terrasses, elle a déjà jugé que les surfaces des balcons/terrasses du premier étage - et du deuxième étage -, qui sont superposés à ceux du rez-de-chaussée, n'ont pas à être prises en compte dans la surface totale des CDPI puisque leur emprise au sol recouvre celle des terrasses du rez-de-chaussée. Elle a en revanche pris en compte la surface des terrasses du rez-de-chaussée, dans la surface à prendre en compte à titre de CDPI (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 3c). Dans le cadre de l’application de l’art. 3 al. 3 RCI, la jurisprudence a déjà été amenée à préciser que les surfaces déterminantes étaient celles de l’emprise au sol d’une construction (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 3b et les références citées).

62. La jurisprudence a notamment précisé qu’un aménagement extérieur au sol, non couvert et sans émergence, ne constituait pas une CDPI, à l’instar d’une pergola ou de surfaces aménagées au sol destinées au stationnement des véhicules (JTAPI/1383/2022 du 14 décembre 2022 consid. 33, repris par l’ATA/129/2023 du 7 février 2023 consid. 4f). Il en allait de même d’une rampe d’accès à un garage souterrain, à ciel ouvert, avec un muret de soutènement. Il s’agissait d’un aménagement extérieur qui ne répondait pas à la définition de CDPI et qui ne correspondait à aucun des schémas de la directive CDPI (ATA/93/2021 du 26 janvier 2021 consid. 10).

- 37/47 - A/1269/2024

63. En l’espèce, le dossier comporte le Calcul détaillé rapport des surfaces + schéma B03, produit en réponse aux demandes de complément du 31 mai 2023, lequel est à lire, conjointement aux plans des façades et aux coupes qui comportent toutes les données utiles. À teneur de ce document, la surface totale des CDPI est de 30 m2, soit 26 m2 au 1er étage, correspondant au dépassement de 1.5 m de profondeur, tel qu’indiqué dans la directive, par rapport aux balcons du 1er étage, et de 4 m2 au niveau de l'attique, correspondant au supplément de profondeur des avant-toits. La DAC a également validé cette surface de 30 m2 qu’elle a reprise dans son préavis du 19 janvier 2024. Par courrier du 17 avril 2025, le tribunal a requis de l'autorité intimée qu'elle produise un calcul précis des CDPI pour le RDC, l'étage et l'attique et ce de manière distincte au motif qu'il avait relevé certaines incohérences dans le calcul produit eu égard aux plans et coupes figurant au dossier. Dans sa réponse du 6 mai 2025, le DT a confirmé que le rapport de surfaces figurant au dossier était conforme aux dispositions légales applicables. Il mentionnait 0 m2 de CDPI au RDC car l'emprise de la terrasse avait été reportée à l'étage (26 m2). En outre, dans la mesure où la surface des balcons de l'étage était superposée à celle du RDC et qu’elle recouvrait leur emprise, elle n'avait pas à être prise en considération une seconde fois. Il en allait de même des surfaces en attique. Le dépassement de profondeur des avant-toits situés en dessus du balcon du 1er étage ayant déjà été comptabilisé dans la surface des CDPI du 1er étage, il n’y a pas lieu de le comptabiliser une seconde fois. Partant, les surfaces suivantes doivent être prises en compte dans le calcul des CDPI : 4 m2 au niveau de l’attique et 26 m2 au 1er étage, et compte tenu des motifs déjà exposés, 0 m2 au RDC, soit une surface totale de 30 m2 largement inférieure au maximum légal autorisé. Quant à l’ascenseur à voitures entouré sur trois côtés par des garde-corps en verre d’1.9 m, il ressort clairement des plans qu’il est n’est pas couvert. Conformément à la jurisprudence susmentionnée, il constitue un aménagement extérieur. Partant, c’est à juste titre qu’il n’a pas été compris dans le calcul des CDPI, en dépit des émergences relevées par les recourants, à l’instar du muret de soutènement cité dans la jurisprudence susmentionnée. En tout état, la surface des CDPI est largement inférieure au maximum de 100 m2. Ce grief sera par conséquent écarté.

64. Violation de l’art. 59 al. 3bis LCI : Les recourants allèguent que le calcul de la surface de pleine terre serait erroné et que l’espace majeur en pleine terre ne serait que de 20%.

65. Selon l’art. 59 al. 3bis, adoptée le 1er octobre 2020, une surface en pleine terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées par la demande d’autorisation de construire doit être préservée.

- 38/47 - A/1269/2024 Le principe de la préservation de la pleine terre en zone 5 a été introduit dans le guide publié par le canton « Les nouveaux quartiers-jardins du XXIe siècle » visant une densification de qualité de la zone 5 sans modification de zone à Genève, pour répondre à la problématique de l'imperméabilisation des sols. Au chapitre consacré à l'« état des lieux » (version juin 2017, p. 7 ss), le guide relevait en effet : « avec l'augmentation de l'indice d'utilisation du sol on assiste aussi à l'augmentation de l'emprise des bâtiments (et des annexes) pouvant dépasser les 60 % de la surface des parcelles concernées. Avec les stationnements de surface, les terrasses en dur et les souterrains, cette occupation du bâti a pour conséquence une forte imperméabilisation des sols et génère des problèmes de ruissellement et récupération des eaux de pluie ». Sous le chapitre « les enjeux de la densification », il fixait des principes généraux visant notamment « à conserver des espaces plantés en pleine terre en proportion suffisante en limitant, en même temps, l'imperméabilisation des sols » et introduisait également la mention de l'IVER.

66. Dans le cadre de l'examen du projet de loi portant sur la modification de l'art. 59 al. 4 LCI (PL 12'566), un député avait proposé d'ajouter un alinéa 3bis à l'art. 59 LCI dont la teneur serait la suivante : « une surface en pleine terre, à savoir dénuée de toute construction en surface ou en sous-sol et non revêtue, correspondant au minimum à 40 % de la surface de la parcelle ou du groupe de parcelles considérées par la demande d'autorisation de construire doit en principe être préservée » (rapport du 11 août 2020 de la commission d'aménagement du canton chargée d'étudier le PL 12'566-A).

67. Il résulte des débats devant le Grand Conseil que le Président du Conseil d'État, en réponse à la question de l'introduction du pourcentage minimal de 40 % de surface en pleine terre, a expliqué : « Sur cette base, nous allons travailler pour mettre à jour d'ici la fin de l'année une grille des critères de qualité qui permettra de valoriser la question de la pleine terre - elle doit tendre vers les 40%, mais il y a toujours des cas qui requièrent des dérogations. C'est pourquoi il me semblerait faux d'introduire des règles urbanistiques au niveau législatif : elles relèvent de la CA, mais aussi des professionnels et des discussions avec les communes. Ce guide qualité exposera donc une démarche que les propriétaires et promoteurs devront suivre et défendre face à la CA, qui sera la gardienne du temple de cette notion de qualité » (MGC, séance du jeudi 1er octobre 2020 à 20h30- 1er débat).

68. L'amendement concernant l'art. 59 al. 3bis LCI a été adopté sans qu'un pourcentage soit fixé.

69. Dans l’exercice de la compétence que lui confère l’art. 59 al. 3bis LCI, le département dispose d’une grande liberté d’appréciation celle-ci n'étant limitée que par l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (art. 61 al. 2 LPA).

70. En janvier 2021, le département a publié en ligne une « Marche à suivre pour la densification de la zone 5, Modalités d’application du nouvel article 59 LCI » (ci-après : la marche à suivre) » (https://www.ge.ch/document/marche-suivre- densification-zone-5-zone-villa-mise-jour-2022).

- 39/47 - A/1269/2024

71. Cette marche à suivre décrit les nouvelles exigences de contenu et de forme à respecter dans la zone 5, tant pour les projets de construction que pour les plans directeurs communaux. Elle vise notamment à renforcer la qualité des projets de densification et à améliorer leur intégration dans le contexte local, tout en limitant leur impact environnemental » (p. 6). En effet, « chaque nouvelle construction dans la zone 5 participe au processus de transformation du territoire. Pour préserver la qualité de vie dans ces secteurs qui bénéficient d'une végétalisation importante, il est nécessaire de veiller à la bonne prise en compte des aspects notamment patrimoniaux et environnementaux » (p. 8). Pour toute les demandes d'autorisation de construire en zone 5, le dossier doit fournir une information concernant la pleine terre et l'IVER. Celui-ci quantifie les effets induits de la construction sur les trois éléments naturels suivants : pleine terre, stratégie végétale et eau (p. 10). Dans le cadre de la présentation du projet, « il s'agit de préciser comment le projet contribue au maintien et au développement de la qualité paysagère du site dans lequel il s'inscrit ». Pour la pleine terre, « un plan ou schéma doit illustrer les différents types d'espaces non bâtis en pleine terre, de la situation projetée et, selon leur taille et l'implantation du projet (espaces majeurs/résiduels). On entend par espaces majeurs en pleine terre, les espaces d'un seul tenant pouvant par exemple accueillir la plantation d'arbres de première et deuxième grandeur. Une valeur cible de 40 % de pleine terre sera recherchée, l'objet étant de ménager des espaces suffisantes permettant d'accueillir des sujets d'une certaine importance, ceux-ci caractérisant la zone 5 » (p. 13).

72. Dans sa version mise à jour en novembre 2022, la marche à suivre n'indique plus le pourcentage de pleine terre recherchée mais prévoit : « Une quantité de pleine terre cohérente avec les enjeux de paysage, de biodiversité et les usages souhaités sera recherchée, en lien avec la stratégie de densification zone 5 du PDCom approuvé le cas échéant » (p. 13), précisant aussi que la pleine terre est une des composantes de l'indicateur qualitatif de verdure (ci-après: IQVER; p. 9). Cette version de la marche à suivre précise également le rôle de la CA. Cette dernière « instruit toutes les demandes d’autorisation de construire en zone 5. En application du cadre légal, la CA doit analyser la compatibilité du projet avec « le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier ». Elle doit désormais également évaluer le projet à l'échelle du groupe de parcelles. Pour cela elle prend en compte, d'une part, la quantité de pleine terre préservée par le projet, et d'autre part, elle se base sur le PDCom, notamment en ce qui concerne les secteurs de densification accrue et les voies à créer ou à modifier. En l'absence d'un PDCom approuvé, la CA applique les critères d'évaluation présentés dans le schéma du chapitre A.2 de la marche à suivre et utilise la note explicative produite par le requérant pour produire son préavis (p. 14).

73. Le département a émis une directive sur le rapport des surfaces en zone 5 le 1er mars

2013. Elle a notamment été modifiée le 15 août 2022 sous le n° 021-v7 (ci-après: directive 021-v7), puis le 30 août 2024 sous le n° 021-v8.

- 40/47 - A/1269/2024

74. Dans la directive 021-v7, il est précisé, s'agissant de l'art. 59 al. 3bis LCI, que « cet alinéa indique qu'une surface pleine terre doit être préservée. Il définit précisément la notion de pleine terre ». Par contre, il ne définit rien sur les aspects qualitatif ou quantitatif de cette dernière et renvoie à cet effet à la marche à suivre précitée. La directive 021-v7 retient néanmoins que « Selon l'expérience de la CA, il peut être considéré, en règle générale, qu'une surface pleine terre inférieure à 40% n'est ni qualitative, ni suffisamment quantitative. À l'inverse une surface supérieure à 60% peut être considérée comme suffisamment quantitative et qualitative ».

75. S’il ressort ainsi d'une interprétation historique de l'art. 59 al. 3bis LCI que le législateur a renoncé à fixer un ratio minimal de surface de pleine terre afin de conférer une importante marge de manœuvre au département, sous réserve d'un préavis défavorable de la CA, il en ressort néanmoins que la proportion de surface de pleine terre devrait, dans la mesure du possible, avoisiner les 40%.

76. En l’espèce, les documents intitulés « PLEINE TERRE » et « CALCUL IVER» datés du 20 décembre 2023 ont été versés au dossier, suite aux demandes de complément du 7 décembre 2023. Il en ressort que l’indice IVER du projet est de 67%, au regard de la surface totale des parcelles de 1'885 m2 et d’une surface perméable de 1'254 m2, (surface verte en pleine terre 1'155 m2 + surface verte sur ouvrage enterré 63 m2 + surface perméable 36 m2). C’est le lieu de relever que le document relatif au calcul de l’IVER comporte visiblement une coquille, toutefois sans incidence, dès lors qu’elle indique par erreur « Surface imperméable = 36 m2 », alors qu’il ressort d’autres pièces du dossier (notamment « PLEINE TERRE», pièce 12 intimée) qu’il s’agit d’une surface perméable dès lors qu’elle est en gravier. S’agissant du taux de pleine terre existante qui était de 62%, il a été ramené à 61%, soit 1'155 m2, comme cela ressort notamment du plan du RDC du 29 février 2024 visé ne varietur, lequel comporte toutes les données pour procéder aux calculs utiles. Concernant l’emplacement du bassin de rétention, il apparaît qu’une erreur s’est effectivement glissée dans les plans « MASSE/TOITURE » visés ne varietur. Néanmoins, son emplacement (côté chemin de M______) ressort clairement de l’extrait du plan cadastral ainsi que de la « Vue en plan CANALISATIONS» visés ne varietur. L’intimée a également confirmé cet emplacement dans ses écritures, produisant un plan relatif au calcul de l’IVER, dont le taux est de 62% en prenant en compte la surface du bassin de rétention (3.24 x 5.15 = 16.67 m2) Cela étant, il apparaît que le bassin de rétention sera remplacé par une tranchée drainante d’un volume total de 9 m3, conformément aux exigences de l’OCEau (COD-3), ce dont le tribunal prend acte par économie de procédure. Il convient également de préciser que cette tranchée composée de gravats, de pierres et de sable augmentera le taux de pleine terre et aura ainsi un impact positif sur le taux IVER.

- 41/47 - A/1269/2024 En tout état, même à admettre la création du bassin de rétention et indépendamment de son emplacement, en déduisant une surface de 16.67 m2, la surface de pleine terre serait de 1'138 m2, soit un taux de pleine terre de 60.4% considérée comme suffisamment quantitative et qualitative et qui dépasse largement la valeur cible de 40%. En outre, il ne s’agit nullement d’une surface résiduelle, tel qu’allégué par les recourants, puisqu’elle accueille, en l’état, huit arbres de première et de deuxième grandeur mesurant entre 7 m et 14 m et que le projet prévoit la plantation de six arbres à grand développement en compensation de l’abattage de quatre arbres. Il convient enfin de rappeler que la CA après avoir considéré dans ses premiers préavis, que la surface de pleine terre était insuffisante et morcelée, s’est déclarée favorable au projet le 13 février 2024, précisant que le projet répondait aux remarques émises précédemment. Pour le surplus, la fiche de bonnes pratiques citée par les recourants n’est d’aucune pertinence, le projet ne se situant pas dans le périmètre protégé des rives du lac. Ce grief est infondé.

77. Violation de l’art. 128 LCI : Selon les recourants, le projet ne prévoirait pas d’emplacement permettant d’accueillir les conteneurs dans l’attente de ramassage.

78. L’art. 128 LCI stipule que tout immeuble destiné à l’habitation ou au travail doit être pourvu de locaux réservés à la remise de conteneurs. Ces locaux doivent en principe être dimensionnés de manière à permettre un tri et une collecte sélective des déchets (al. 1). Les dimensions des locaux sont fonction de la surface habitable, de la destination de l’immeuble, du volume des conteneurs et du mode de conditionnement des résidus (al. 2). Les locaux doivent être conçus de manière à permettre un maniement aisé des conteneurs. Ils doivent disposer d’un accès satisfaisant à la voie publique (al. 3). Le règlement d’application fixe les normes relatives aux dimensions et à l’aménagement des locaux (al. 4).

79. L’art. 62 RCI précise la notion de « local pour conteneurs » et prévoit que leurs dimensions doivent permettre un stockage et un tri sélectif des déchets ménagers adaptés à la taille de l’immeuble et au mode de collecte des déchets choisi par la commune (al. 1). Ils doivent être facilement accessibles et exempts de toute marche ou autres obstacles pouvant gêner la manœuvre des conteneurs. En particulier, toutes les portes situées sur le passage des conteneurs entre le local et la voie publique doivent avoir 1 m de passage libre au moins et les couloirs 1.20 m (al. 4). Sur préavis de la commune, le département peut exiger un emplacement extérieur pour la levée des conteneurs. Les emplacements extérieurs sont aménagés en étroite concertation avec les services de voirie communaux, de manière par exemple à ce que les conteneurs ne soient pas exposés aux intempéries et ne soient pas trop visibles depuis le domaine public (al. 5).

- 42/47 - A/1269/2024

80. En l’espèce, il ressort du dossier qu’un local à poubelles sera créé au sous-sol du futur bâtiment et qu’un espace de ramassage des conteneurs est prévu à côté du portail d’entrée. Au demeurant, la commune, compétente pour la collecte, le transport et l’élimination des déchets ménagers n’a émis aucune réserve à cet égard dans son préavis. Ce grief sera ainsi écarté, dans la mesure de sa recevabilité, la question de l’intérêt pratique des recourants pour se plaindre d’une violation des dispositions précitées pouvant demeurer ouverte.

81. Violation des art. 61 et 69 LCI : Les recourants soutiennent que la hauteur limite du gabarit du bâtiment projeté et les distances aux limites de propriétés ne seraient pas respectées.

82. À teneur de l'art. 60 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser un gabarit limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur est définie à l’art. 61 (al. 1). Le même gabarit doit être appliqué à toutes les faces d’une construction, à l’exception des murs en attente (al. 2).

83. L'art. 61 al. 2 LCI indique qu'à front ou en retrait des voies publiques ou privées, la hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre alignements augmentée de 1 m (H ½ D + 1). La hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de l’art. 69 (H D + 1) (al 3). La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 10 m au niveau supérieur de la dalle de couverture; restent toutefois réservées les dispositions des plans localisés de quartier et celles des art. 10 et 11 en ce qui concerne les constructions agricoles et les édifices d’utilité publique, notamment les églises, les salles de réunions et les cliniques (al. 4).

84. Pour le calcul du gabarit, le point de référence au sol est mesuré conformément aux dispositions du plan d'aménagement ou des prescriptions du département ou, à défaut, à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent (art. 63 al. 1 LCI et art. 20 RCI).

85. Selon l'art. 21 al. 2 RCI, en zone 5, le gabarit est mesuré du niveau indiqué à l'art. 20 RCI et jusque au-dessus : a) de la faîtière pour les faces-pignons; b) de la sablière ou du berceau pour les autres faces; c) de la dalle brute de couverture du dernier étage lorsqu'il s'agit d'un toit plat.

86. La question des toitures est traitée, d’une part, par l’art. 64 LCI applicable uniquement à la zone 5 et intitulé « Toitures et superstructures », et, d’autre part, par l’art. 24 RCI, applicable à toutes les zones et intitulé « Toitures » (ATA/927/2021 du 7 septembre 2021 consid. 5b).

87. L’art. 25 al. 1 let. b RCI précise qu’en dehors de l’alignement ou à front des voies publiques ou privées, peuvent être autorisées les avant-toits et corniches, à

- 43/47 - A/1269/2024 condition qu’ils ne dépassent pas l’alignement de plus du quinzième (1/15) de la distance entre alignement et en aucun cas 1.5 m.

88. Selon l’art. 64 al. 1 LCI, les constructions peuvent être couvertes par une toiture en terrasse ou par un toit dont la pente ne peut excéder 35°. Des dérogations peuvent toutefois être accordées, sur préavis de la commission d’architecture, si des motifs d’esthétique le justifient. Des dérogations peuvent également être accordées en vue de faciliter la pose d’installations de captage de l’énergie solaire (art. 64 al. 2 LCI).

89. Selon l’art. 69 al. 1 LCI, lorsqu’une construction n’est pas édifiée à la limite de propriétés privées, la distance entre cette construction et la limite doit être au moins égale à la hauteur du gabarit diminuée de 1 m (D ≥ H - 1).

90. Sous réserve des dispositions des art. 67 et 68 LCI, la distance entre une construction et une limite de propriété ne peut être en aucun cas inférieure à 5 m (D ≥ 5) (art. 69 al. 2 LCI).

91. Les distances entre constructions et limites de propriétés ou entre deux constructions doivent être également appliquées aux angles de ces constructions (art. 69 al. 3 LCI).

92. Le croquis n° VI annexé au RCI règle la mesure du gabarit en zone 5 et fait référence aux art. 61, 63 et 69 LCI et art. 20, 21 al. 2 et 24 RCI. Il illustre, sur une surface en pente, la hauteur du gabarit dans les quatre cas de figure mentionnés à l’art. 21 al. 2 (faces-pignons, autres faces, toit plat, toiture avec lucarnes). Le schéma relatif au toit plat indique que la dalle de couverture se trouve au point supérieur de la ligne verticale du gabarit et permet d’identifier la hauteur du gabarit.

93. En l’espèce, il ressort clairement des coupes que le gabarit a été calculé au niveau supérieur de la dalle de couverture situé à 442.05 m et qu’il ne dépasse à aucun moment le gabarit légal de 10 m, tel que cela ressort des coupes et gabarits du géomètre officiel. Il sera encore relevé que les panneaux solaires, traités comme des objets indépendants du gabarit (art. 64 al. 2 LCI), s'inscrivent eux aussi dans le gabarit légal. Quant aux modénatures qui dépassent très légèrement, elles doivent être considérées comme des saillies au sens de l’art. 25 RCI et elles sont largement en dessous des maximales autorisées par cette disposition (al. 1 let. b).

94. Il apparaît en outre que la distance aux limites de propriétés est également respectée. Elle est de 17.6 m s’agissant des recourants A (coupe A-A’), de 6.92 m (coupe B-B’) et de 6.76 m s’agissant des recourants C et D (coupe C-C’) et, s’agissant de la recourante B, à 6.24 m de la parcelle n° 11_____ (coupe B-B’) et à 9.38 m de la parcelle n° 10______. Il convient encore de préciser qu’aucun élément ne permet de remettre en question les coupes du géomètre assermenté qui comportent toutes les données utiles permettant de vérifier la conformité du projet avec les dispositions légales applicables en la matière.

- 44/47 - A/1269/2024 Ainsi, tant la DAC que la CA, qui sont chargés d’analyser ces questions, ont préaviser favorablement le projet, respectivement les 19 janvier et 13 février 2024, sans émettre de réserve à cet égard.

95. Ces griefs seront écartés.

96. En lien avec le gabarit du bâtiment projeté, les recourants font valoir une perte d’ensoleillement sur la villa de la recourante B.

97. Le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de préciser qu’en s’inspirant de la réglementation existante, une perte d’ensoleillement pour les bâtiments environnants due à une ombre qui recouvre la totalité de l’habitation ou du bien- fonds voisin, de deux heures au maximum, à l’équinoxe ou un jour moyen d’hiver était, en principe, admissible. Toutefois, la question devait être examinée par l’autorité avec un large pouvoir d’examen, compte tenu des circonstances locales. Le critère de deux heures ne saurait au surplus avoir une portée absolue et constituer à lui seul l’élément décisif (ATF 100 Ia 334 consid. 9b et 9d; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a et les références citées). Il a également indiqué que, dans la mesure où la construction projetée respectait les prescriptions applicables à la zone (indice d’utilisation du sol, gabarit, distances aux limites, etc.), il n’existait pas de droit du voisin à voir sa parcelle ensoleillée (arrêt du Tribunal fédéral 1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 4.3). La Haute cour a encore précisé que toute projection d’ombre ne saurait constituer une atteinte à la propriété et qu’il appartenait dès lors à l’intéressé d’apporter la preuve du fait qu’il alléguait et en particulier, de quantifier la perte d’ensoleillement subie, puisqu’il tentait d’en déduire un droit (arrêt du Tribunal fédéral 1C_582/2012 du 9 juillet 2013 consid. 3.2).

98. En l’espèce, les recourants se contentent d’alléguer que la construction projetée aura pour effet de priver la villa de la recourante B de soleil dans le courant de l'après- midi, sans apporter plus de précision, alors qu’il appartient à celui qui se prévaut d'une perte d'ensoleillement d'en apporter les éléments probants, notamment par la production de plans ou des projections d'ombres.

99. En tout état, dans la mesure où la construction projetée respecte les prescriptions applicables à la zone, notamment sous l’angle du gabarit et des distances aux limites, la recourante B ne peut se prévaloir d’un droit à voir sa parcelle ensoleillée conformément à la jurisprudence applicable en la matière.

100. Ce grief sera ainsi écarté, dans la mesure de sa recevabilité, le tribunal laissant ouverte la question de l’intérêt pratique des recourants A, C, D et E à se plaindre d’une perte d’ensoleillement sur la villa de la recourante B.

101. Les recourants considèrent que le projet litigieux causerait des nuisances considérables en raison notamment de l’accroissement de la circulation motorisée sur le chemin de J______ qui augmenterait considérablement le danger pour les écoliers qui se rendaient à pied à l’école.

- 45/47 - A/1269/2024

102. L’art. 14 LCI prévoit que le DT peut refuser une autorisation lorsqu'une construction ou une installation peut être la cause d'inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a), ne remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b), ne remplit pas des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c), offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est insuffisante pour constituer une zone de protection (let. d) ou peut créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). Cette disposition appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée. Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la situation ou le bien-être des voisins (ATA/1103/2021 du 19 octobre 2021 consid. 18b; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). La construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8b; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a).

103. La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen du tribunal s’exerce dans les limites précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation (cf. not. ATA/811/2021 du 10 août 2021 consid. 6; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/165/2018 du 20 février 2018 consid. 4b).

104. Selon la jurisprudence constante de la chambre administrative, l'accroissement du trafic routier, s'il est raisonnable, ne crée pas une gêne durable au sens de l'art. 14 LCI; de fait, l'accroissement du trafic engendré par de nouvelles constructions conformes à la destination de la zone, ne constitue pas un inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI (ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7b et les arrêts cités). Elle a également retenu que la construction d'un habitat groupé de huit logements ne compromettait pas la desserte par un chemin où un croisement à vue était possible (ATA/638/2020 du 30 juin 2020 consid. 4) et, se référant au nombre de places de parking prévues par le projet, que l’augmentation du trafic et les nuisances sonores induites par la circulation de douze véhicules supplémentaires ne seraient pas importantes au point de constituer un inconvénient grave au sens de l'art. 14 LCI (ATA/1102/2022 du 1er novembre 2022 consid. 7).

- 46/47 - A/1269/2024

105. En l’espèce, on ne voit pas en quoi la circulation induite par les nouveaux arrivants pourrait réellement constituer un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI et de la jurisprudence qui en découle, étant rappelé que le projet porte sur la construction de seulement cinq logements. Il s’agirait tout au plus d’une dizaine de véhicules supplémentaires susceptibles d'emprunter ponctuellement, à certaines heures de la journée, le chemin de J______, étant rappelé que le projet prévoit la création de onze places de stationnement. Il sera également noté que l’OCT, instance spécialisée en matière de mobilité et de sécurité routière, a émis un préavis favorable, sans émettre la moindre réserve, en lien notamment avec la sécurité des piétons empruntant le chemin de J______ ou des autres usagers, ou des problèmes de circulation.

106. Ce grief est ainsi infondé.

107. Entièrement mal fondé, le recours sera par conséquent rejeté.

108. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), les recourants, pris conjointement et solidairement, qui succombent, sont condamnés au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 2'000.-; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours.

109. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2’000.-, à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, sera allouée à l’intimée (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 47/47 - A/1269/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 15 avril 2024 par Madame A______ et Monsieur B______, Madame C______, Madame D______, Madame E______ et Monsieur F______ contre la décision du département du territoire du ______ 2024; 2. le rejette; 3. met à la charge des recourants, pris conjointement et solidairement, un émolument de CHF 2’000.-, lequel est partiellement couvert par l'avance de frais; 4. condamne les recourants, pris conjointement et solidairement, à verser à G______ SA une indemnité de procédure de CHF 2’000.-; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Damien BLANC et Carmelo STENDARDO, juges assesseurs Au nom du Tribunal : La présidente Laetitia MEIER DROZ

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

Le greffier