JTAPI/535/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/4103/2024 LDTR JTAPI/535/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 20 mai 2025

dans la cause

A______ (A______), représentée par Mes Maurice UTZ et Romolo MOLO, avocats, avec élection de domicile

contre Monsieur B______ et Madame C______ ainsi que D______ SA, représentés par Me Andreas FABJAN, avocat, avec élection de domicile DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OCLPF OFFICE DU REGISTRE FONCIER

- 2/9 - A/4103/2024 EN FAIT 1. Le 20 juin 2011, la société D______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble située 1______ Quai E______, notamment du logement n° 2______, correspondant au feuillet 3______. 2. Le 30 septembre 2015, l'immeuble précité a fait l'objet d'un contrôle par le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, devenu le département du territoire, (ci-après: le département). La réalisation de travaux non autorisés ainsi que l'aliénation d'un certain nombre des appartements de l'immeuble sans autorisation en violation de l'art. 39 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) ont été constatés. Cette situation a donné lieu à l'ouverture des procédures d'infraction I-4______, I-5______ et I- 6______. 3. Par décision du ______ 2019, le département a renoncé à exiger la remise en état des appartements aliénés sans autorisation estimant que l'annulation des ventes violerait le principe de proportionnalité. Il a aussi ordonné, dans le cadre des procédures d'autorisation de construire déposée par D______ SA portant sur d'autres bâtiments, la création de surfaces destinées à du logement soumis à la LDTR, équivalentes aux surfaces des appartements aliénés ou promis à la vente de l'immeuble concerné. Plus précisément, les surfaces à réaliser devaient correspondre à celles de cinq logements, dont le lot n° 2______. 4. La compensation des logements exigée a été réalisée dans les immeubles sis 7______, rue des F______ et 8______, place G______ dans le cadre des autorisations de construire APA 9______ et 10_____. 5. Le ______ 2024, le logement n° 2______ a fait l'objet d'une publication d'une transaction immobilière dans la Feuille d'avis Officielle (ci-après : FAO), laquelle indiquait que Monsieur B______ et Madame C______ en étaient devenus propriétaires suite à sa vente par D______ SA. 6. Par acte du 9 décembre 2024, A______ (ci-après: A______) a formé recours contre cette publication auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après: le tribunal) au motif que cette aliénation n'avait pas fait l'objet d'une autorisation d'aliéner au sens de l'art. 39 LDTR. Elle concluait à ce que cette vente soit soumise à une telle autorisation et à ce qu'un délai lui soit accordé pour compléter son recours, le tout sous suite de frais et dépens. La procédure a été enregistrée sous la référence A/4103/2024. 7. Le 10 janvier 2025, le notaire en charge de la vente a déposé auprès du département une autorisation d'aliéner le logement n° 2______ pour le compte de D______ SA. 8. Le 7 février 2025, l'office du registre foncier (ci-après: ORF) a transmis ses observations dans le cadre de la procédure A/4103/2024.

- 3/9 - A/4103/2024 Le 8 novembre 2024, le notaire en charge de la transaction avait déposé une réquisition visant l'inscription de D______ SA [sic] en qualité de propriétaire de l'immeuble. L'opération de journalisation de cette réquisition s'était achevée le 19 novembre 2024. Une autorisation au sens de l'art. 39 LDTR faisant défaut, un délai avait été fixé au requérant pour la produire. Le ______ 2024, la transaction en cause était parue dans la FAO. En date du 13 décembre 2024, le requérant avait produit une attestation de D______ SA selon laquelle ce dernier certifiait n'avoir jamais loué ni offert en location l'appartement objet de la transaction ni l'avoir acquis par voie d'adjudication, de sorte qu'elle estimait qu'aucune autorisation au sens de l'art. 39 LDTR n'était nécessaire. Il avait néanmoins été constaté que l'aliénateur possédait plusieurs appartements dans l'immeuble concerné et, selon les directives de l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après: OCLPF), un nouveau délai avait été accordé au requérant pour produire une autorisation au sens de l'art. 39 LDTR. Le requérant avait refusé de produire ladite autorisation en se prévalent d'une jurisprudence du tribunal de céans (JTAPI/696/2017) selon laquelle la vente d'un appartement n'était pas soumise à autorisation au sens de l'art. 39 LDTR quand bien même l'aliénateur était propriétaire de plusieurs appartements. Le 14 janvier 2025, un nouveau délai lui avait été fixé pour produire soit une confirmation écrite de l'OCLPF selon laquelle la transaction n'était pas soumise à autorisation au sens de l'art. 39 LDTR, soit en produire une. Le 20 janvier 2025, le requérant avait produit une nouvelle fois l'attestation de l'acquéreur produite le 13 décembre 2024. Un nouveau délai au 3 février 2025 a été fixé pour produire les documents manquants. Le 4 février 2025, le requérant lui avait indiqué qu'il avait interpellé l'OCLPF et attendait son retour. L'affirmation de la recourante selon laquelle en procédant à l'inscription de la transaction l'ORF avait approuvé la transaction était inexacte : la publication d'une transaction dans la FAO correspondait à un résumé du contenu du titre d'acquisition et n'équivalait pas à une décision de l'ORF dans la mesure où cette transaction publiée dans la FAO était de nature purement obligationnelle et n'avait aucun effet réel. Aucune inscription n'avait été opérée dans le grand livre. 9. Par arrêté du ______ 2025, le département a délivré l'autorisation d'aliéner (ci- après: VA 11_____), laquelle a été publiée dans la FAO du même jour. L'autorisation était délivrée en application de la décision rendue par le département le ______ 2019, respectivement au vu des compensations opérées suite aux infractions commises et réalisées dans le cadre des APA 9______ et APA 12_____ du ______ 2022. 10. Le 10 mars 2025, le département a transmis ses observations, accompagnées de son dossier dans le cadre de la procédure A/4103/2024. Il a conclu, à la forme, à ce que le recours soit déclaré sans objet et rayé du rôle et, au fond, à ce que le tribunal constate que l'aliénation du logement n° 13______ était soumise à autorisation au sens de l'art. 39 LDTR, à la confirmation de l'arrêté du ______ 2025 (VA 11_____) délivrant cette autorisation ainsi qu'au rejet du recours.

- 4/9 - A/4103/2024 11. Le 11 mars 2025, M. B______ et Mme C______, sous la plume de leur conseil, ont transmis leurs observations dans le cadre de la procédure A/4103/2024, concluant au rejet du recours, sous suite de frais et dépens. En substance, l'aliénation de l'appartement à D______ SA avait été autorisée par décision du ______ 2019 et confirmée par le préavis LDTR rendu le ______ 2022 dans le cadre de la DD 14_____. 12. Le 17 mars 2025, l'A______ a formé recours contre l'autorisation d'aliéner délivrée le ______ 2025 (VA 11_____) auprès du tribunal, concluant notamment à son annulation. La procédure a été enregistrée sous la référence A/15_____. 13. Par courrier du 17 mars 2025, l'A______ a répliqué dans le cadre de la présente procédure (A/4103/2024). Dans son mémoire de recours du 9 décembre 2024, elle avait soutenu que toute transaction ou cession de l'appartement en cause devait être soumise au département pour autorisation au sens de l'art. 39 LDTR. En date du 3 mars 2025, le département avait donné matériellement suite à cette conclusion, en publiant l'autorisation de vente VA 11_____. L'objet du litige était circonscrit à la nécessité de soumettre ou non à autorisation l'aliénation de l'appartement n° 13______. Le département avait admis matériellement le recours, dès lors qu'il l'estimait devenu sans objet, et y avait fait pleinement droit. Les intimés devaient ainsi être condamnés en tous les frais et dépens. 14. Le 7 avril 2025, le département a informé le tribunal s'en rapporter à justice quant au sort des frais de procédure et des dépens. 15. Le 7 avril 2025, les intimés ont répliqué. Il ressortait des observations de l'ORF que ce dernier était dans l'attente de la production d'une confirmation écrite de l'OCLPF selon laquelle la transaction n'était pas soumise à autorisation au sens de l'art. 39 LDTR. La recourante ne pouvait pas considérer que le département avait implicitement renoncé à soumettre la vente de l'appartement concerné à cette norme, si bien que son recours était prématuré. Tous les frais et dépens devaient donc être mis à sa charge. 16. Le 25 avril 2025, l'A______ a transmis des observations spontanées. Le recours n'était pas prématuré. Dans une affaire similaire (ATA/948/2014 du 2 décembre 2014), l'Office du registre foncier (ci-après : ORF) avait admis les réquisitions litigieuses et les avait inscrites au Grand livre, malgré le recours de l'A______. Cette dernière ne pouvait donc pas prendre le risque d'une inscription, suite à laquelle les époux B______ n'auraient pas manqué de clamer leur bonne foi. S'agissant de la possibilité d'obtenir des renseignements auprès du RF, les propriétaires immobiliers semblaient bénéficier d'une communication plus favorable que l'A______, celle-ci n'obtenant pas toujours de réponse dans un délai de 30 jours.

- 5/9 - A/4103/2024 EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre des décisions prises par le département en application de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05, art. 143 et 145 al. 1 LCI; art. 45 al. 1 LDTR). 2. Le tribunal examine d’office sa compétence, laquelle est déterminée par la loi et ne peut être créée par accord entre les parties (cf. art. 11 al. 1 et 2 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 3. L’art. 116 al. 2 LOJ prévoit que le tribunal est l’autorité inférieure de recours dans les domaines relevant du droit public, pour lesquels la loi le prévoit. 4. Selon l'art. 942 CCS, le Registre foncier (ci-après: le RF) donne l'état des droits sur les immeubles.

Il n'est opéré d'inscription au RF que sur réquisition (art. 46 al. 1 de l'ordonnance sur le registre foncier du 23 septembre 2011 [ORF - RS 211.432.1]). 5. Lorsqu'une telle réquisition d'inscription parvient à l'ORF, elle est d'abord journalisée.

Ensuite, l'ORF vérifie que les conditions légales d'une inscription au grand livre sont réunies.

Il contrôle la forme et le contenu de la réquisition, l'identité de la personne qui la présente et son droit de disposer. En cas de réquisition par un représentant, il vérifie ses pouvoirs de représentation. Sont également examinés, la capacité civile, lorsqu'elle est restreinte d'après les pièces justificatives déposées ou les écritures du RF, l'inscription requise, pour s'assurer qu'elle est susceptible de faire l'objet d'une inscription au RF, le justificatif relatif au titre, en particulier sa forme, les pièces justificatives accompagnant la réquisition, pour s'assurer qu'elles sont complètes, et enfin, les autorisations et les consentements nécessaires, pour s'assurer qu'ils ont été produits (art. 83 ORF). 6. Lorsque le dossier est complet, l'ORF rejette ou admet la réquisition d'inscription au grand livre (art. 87 ORF).

Le rejet de la réquisition fait l'objet d'une décision formelle motivée, qui est notifiée aux intéressés (art. 87 al. 3 ORF).

L'admission de la réquisition se fait par l'inscription au grand livre, qui est également une décision au sens de l'art. 4 al. 1 let. a LPA. En effet, constitutive de la propriété foncière (art. 656 CCS), cette inscription a un effet formateur de droits et d'obligations, au sens de cette disposition. Elle est en outre effectuée par une autorité administrative au sens de l'art. 5 let. d LPA.

- 6/9 - A/4103/2024 7. La publication des acquisitions foncières dont l'ORF a pris connaissance lors de la réception des réquisitions d'inscription, sont indépendantes des décisions d'admission et de rejet de celles-ci. En effet, selon l'art. 970a CCS, les cantons peuvent prévoir que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées. À Genève, cette publication est prescrite par l'art. 157 de la loi d'application du code civil suisse et autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010 (LaCC - E 1 05), intitulé « publication des transactions immobilières », qui dispose que les acquisitions de propriété immobilière sont publiées dans la FAO. Cette publication n'implique pas cependant que les réquisitions en question seront admises après la publication des dites transactions (art. 83 ORF; voir notamment l'ATA/949/2014 du 2 décembre 2014, dans lequel des transactions ont été publiées, puis exmatriculées par l'ORF, avant d'être inscrites au grand livre ou « validées », selon l'expression utilisée par l'ORF).

La publication a pour principale fonction d'informer les tiers et la population de l'existence des transactions passées devant notaires, d'attirer l'attention de tiers lésés ou de tiers intéressés, sur l'existence de celles-ci, et de permettre à ceux-ci de réagir dans des délais appropriés, notamment pour épurer les litiges et préserver les acquéreurs de contestations ou de réclamations tardives (ATA/79/2015). 8. Selon l’art. 956a al. 1 et al. 2 ch. 1 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC - RS 210), les décisions de l'ORF peuvent faire l'objet d'un recours devant l'autorité désignée par le canton, notamment par toute personne atteinte de manière particulière par une telle décision et ayant un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. À Genève, la chambre de surveillance de la Cour de justice est compétente (art. 152 LaCC). Par ailleurs, le Tribunal de première instance est l'autorité compétente pour connaître des actions en rectification du RF (art. 975 et 977 CC) en vertu de l'art. 168 LaCC. 9. Dans un arrêt du 2 décembre 2014 (ATA/947/2014), la chambre administrative de la Cour de justice a admis que l'A______ peut interjeter recours contre l'absence de décision du département au sens de l'art. 39 LDTR. Elle a également admis que les décisions d'admission ou de refus des réquisitions d'inscription au RF, avec cas échéant les inscriptions au Grand livre, sont des décisions au sens de l'art. 4 LPA. Elle a en revanche précisé que la publication des transactions immobilières n'était pas en soi une décision (consid. 15). Elle en a fait de même dans l'arrêt ATA/79/2015 précité (consid. 15). 10. En l'espèce, le recours du 9 décembre 2024 est dirigé contre la publication de la transaction immobilière effectuée par l'ORF selon l'art. 157 LaCC au motif qu'une autorisation d'aliéner au sens de l'art. 39 LDTR faisait défaut.

Si le tribunal de céans est compétent pour connaître des litiges contre les décisions du département au sens de la LDTR (art. 45 al. 1 et 3 LDTR), et également contre l'absence de celle-ci, notamment s'agissant de la nécessité d'une autorisation au sens de l'art. 39 LDTR, il n'existe manifestement aucune norme d'attribution permettant au tribunal de céans de connaître d'un recours contre la seule publication de la

- 7/9 - A/4103/2024 transaction immobilière au sens de l'art. 154 LaCC. En outre, la situation de la présente espèce diffère de celle de l'ATA/947/2014 ou de celle de l'ATA/79/2015, dans la mesure où dans celles-ci, l'A______ avait contesté l'absence d'autorisation d'aliéner au sens de l'art. 39 LDTR suite à l'admission des réquisitions au RF et leurs inscriptions au Grand livre. La procédure devant l'ORF était ainsi achevée, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il n'en va pas différemment de l'ATA/948/2014. En effet, selon les explications de l'ORF dans ses observations du 7 février 2025, la publication de la transaction immobilière dans la FAO n'a aucun effet en terme de droit réel et ne correspond qu'à une obligation qui lui est imposée en vertu du droit civil tant fédéral que cantonal. Il n'y a eu à ce stade aucune décision d'admission ou de rejet de la réquisition, ni d'inscription au Grand livre. Le recours de l'A______ est en réalité intervenu dans le cadre de la procédure d'examen de l'ORF, lequel avait par ailleurs des doutes quant à la nécessité d'obtenir au préalable une autorisation au sens de l'art. 39 LDTR avant toute décision d'admission ou de rejet de la réquisition, raison pour laquelle l'ORF a sollicité du requérant une confirmation de l'OCLPF sur ce point. L'argument de la recourante en lien avec la nécessité de former recours pour parer au risque d'inscription au RF des nouveaux propriétaires n'est pas pertinent, dans la mesure où le tribunal de céans n'est quoiqu'il en soit pas compétent pour connaitre des recours à l'encontre d'une publication d'une transaction immobilière, comme en l'espèce.

Le recours de l'A______ est ainsi prématuré dès lors que l'absence de décision au sens de l'art. 39 LDTR ne pouvait être déjà constatée.

S'agissant de la communication plus favorable entre l'ORF et les propriétaires immobiliers, il ne faut pas perdre de vue que contrairement à ces derniers, l'A______ ne constitue qu'un tiers à ces procédures, lesquels sont informés par le biais de publications officielles dans la FAO. En outre, son allégation générale quant à l'absence de réponse dans un délai adéquat n'est nullement démontrée.

Dans cette mesure, l'acte du 9 décembre 2024, interjeté contre la seule publication de la transaction immobilière, n'est pas dirigé contre une décision administrative sujette à recours, conformément à la jurisprudence de la chambre administrative précitée, notamment dans l'ATA/948/2014 précité (consid. 15). Le recours est partant irrecevable étant précisé, à toutes fins utiles, qu'en tout état, une autorisation d'aliéner a été rendue par l'OCLPF en date du 2 mars 2025 (VA 11_____), de sorte que le recours, fondé sur l'absence d'une telle décision, a quoiqu'il en soit perdu son objet. D'ailleurs, la question de la validité de l'autorisation d'aliéner VA 11_____ fait l'objet d'un recours actuellement pendant auprès du tribunal de céans (A/15_____).

Compte tenu de ce qui précède, le recours est déclaré irrecevable. 11. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante est condamnée au paiement d'un émolument s'élevant à CHF 500.-;

- 8/9 - A/4103/2024 il est couvert par l'avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Le solde de cette avance lui sera restitué. 12. Vu l'issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 700.-, à la charge de la recourante, sera allouée à M. B______, Mme C______ et D______ SA (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 9/9 - A/4103/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE

1. déclare irrecevable le recours interjeté le 9 décembre 2024 par A______ (A______) contre la publication dans la Feuille d'avis Officielle du ______ 2024 de la transaction immobilière concernant l'appartement 13______;

2. met à la charge de A______ (A______) un émolument de CHF 500.-, lequel est couvert par l'avance de frais;

3. ordonne la restitution à A______ (A______) du solde de l’avance de frais de CHF 400.-;

4. condamne A______ (A______) à verser à Monsieur B______, Madame C______ et D______ SA une indemnité de procédure de CHF 700.-;

5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Kristina DE LUCIA, présidente, Suzanne AUBERT-LEBET, Claire BOLSTERLI, Bernard DELACOSTE et François HILTBRAND, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Kristina DE LUCIA

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.

Genève, le

La greffière