JTAPI/147/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/3295/2024 LCI JTAPI/147/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 6 février 2025

dans la cause

A______ SA, représentée par Gérofinance Régie du Rhône SA

contre DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/13 - A/3295/2024 EN FAIT 1. A______ SA est propriétaire, depuis le 1er septembre 2022, d'un immeuble sis ______[GE], sur la parcelle n° 1______ de la commune de B______ (ci-après : la commune). Cet immeuble, auparavant la propriété de Madame C______ et Monsieur D______, est géré par la régie B______ (ci-après : la Régie). 2. Le 25 mai 2023, la Régie a déposé, pour le compte de la propriétaire, une requête en autorisation de construire auprès du département du territoire (ci-après : DT ou le département) portant sur la rénovation d'un appartement situé au 2ème étage de l'immeuble (ci-après : l’appartement). Cette requête a été enregistrée sous le numéro de référence APA 2______. 3. Dans le cadre de l'instruction de cette requête, la Régie a transmis au département un contrat de bail à loyer, entré en vigueur le 1er septembre 2021, selon lequel le loyer annuel applicable était de CHF 17'400.-, dès cette date. 4. Le 26 mai 2023, sur la base des pièces transmises par la propriétaire, l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après : OCLPF), a rendu un préavis favorable sous conditions que le loyer maximum autorisé après travaux n'excède pas le montant annuel précité, pour une durée de trois ans à dater de la remise en location après la fin des travaux. 5. Par décision du ______ 2023, le département a délivré l’autorisation de construire APA 2______, laquelle est entrée en force. 6. Par courrier du 7 février 2024, le département a informé la Régie, qu’après analyse du dossier lié à l’APA 2______, il avait constaté que des travaux assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) avaient été réalisés en 2021 et sans avoir fait l’objet d’une autorisation de construire. Or, il apparaissait que dans le cadre de cette APA, le contrat de bail à loyer en vigueur le 1er septembre 2021 avait été transmis alors que les travaux concernés par cette dernière avaient en réalité été réalisés avant cette date. Sur cette base, l'instance LDTR avait émis son préavis du 26 mai 2023 en prenant comme base ce loyer alors que celui qui aurait dû être pris en compte dans le cadre du calcul du loyer LDTR était celui qui était appliqué avant lesdits travaux, soit celui en vigueur avant le 1er septembre 2021.

Les travaux réalisés sans autorisation de construire constituaient une infraction à la LDTR et à la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). En dépit de leur régularisation subséquente par l’APA 2______, le montant maximum autorisé du loyer ne correspondait pas à celui qui aurait dû être fixé. Pour cette raison, il avait décidé de reconsidérer l’autorisation de construire

- 3/13 - A/3295/2024 délivrée en ce sens que le loyer de l’appartement serait fixé rétroactivement pour une durée de trois ans à partir de la fin des travaux réalisés dans le courant de l'été 2021. Un délai au 23 février 2024 lui était imparti pour faire part de ses explications éventuelles. Une procédure d'infraction (3______/1) a été ouverte. 7. Par courrier du 8 février 2024, l'OCLPF a également informé l’ancienne propriétaire de la situation et l'a invitée à lui transmettre ses observations ainsi que la liste exhaustive des travaux effectués entre le 1 er août 2020 et le 31 août 2022 (date de transfert de la propriété à A______ SA), leurs coûts y relatifs ainsi qu'une copie des contrats de bail à loyer et les avis de fixation du loyer initial pour l'ensemble des locataires ayant occupé l'appartement durant cette période. 8. Le 27 février 2024, A______ SA a rappelé avoir racheté l’immeuble récemment et donc « hérité de cette situation regrettable ». La requête APA 2______ avait pour but de régulariser la situation et elle prenait note du fait que le loyer maximum autorisé ne correspondait pas à celui qui aurait dû être fixé sur la base du bail précédent. Dans ce contexte, elle n'avait pas d'observations à formuler et demeurait dans l'attente de sa reconsidération. 9. Le 28 mars 2023, C______ a transmis au département les pièces requises. 10. Dans le cadre de la procédure de reconsidération de l'APA 2______, dont le libellé avait été modifié pour tenir compte de la procédure d'infraction, l’OCLPF a rendu, le 3 avril 2024, un préavis LDTR favorable sous condition, bloquant le loyer après travaux à CHF 8’513.- par an, soit CHF 3’405.- la pièce par an, pour une durée de trois ans dès la remise en location après la fin des travaux. S'agissant d'une régularisation de travaux réalisés ayant déjà pris fin, ce loyer était appliqué rétroactivement à partir de la première mise en location, soit à partir du 1er septembre 2021. 11. Par décision du ______ 2024, le département a délivré la nouvelle autorisation de construire APA 2______, annulant et remplaçant la précédente. 12. Le ______ 2024, faisant suite à cette décision, le département a ordonné à la propriétaire de rétablir une situation conforme au droit, dans un délai de 30 jours en procédant à : - l'établissement d'un nouveau contrat de bail et d'un nouvel avis de fixation du loyer initial (formule officielle) respectant la condition n° 2 du préavis LDTR repris au chiffre 7 de l’APA 2______; - au remboursement du trop-perçu des locataires concernés, le montant total de remboursement s'élevant à CHF 15'552.- et couvrant la période de contrôle du ______ 2022 au ______ 2024.

- 4/13 - A/3295/2024 Il était précisé que les justificatifs attestant de la mise en œuvre intégrale de l’ordre susmentionné devraient lui parvenir dans ce même délai et, qu’à défaut d’exécution et/ou sans nouvelles de sa part dans le délai imparti, elle s’exposait à toutes nouvelles mesures et/ou sanction justifiées par la situation. 13. Par décision du même jour, le département a ordonné aux E______ de procéder au remboursement du trop-perçu aux locataires concernés, pour un montant de CHF 8’887.-, pour la période entre le 1er septembre 2021 et le 31 août 2022. Une amende de CHF 1’000.- leur était infligée, en application des art. 44 LDTR et 137 LCI, montant qui tenait compte de la gravité de l'infraction commise mais aussi de leur bonne collaboration et de leur statut de particuliers. 14. Ces deux décisions, non contestées, sont entrées en force. 15. Par décision du ______ 2024, constatant que A______ SA n'avait donné aucune suite à son courrier du ______ 2024, le département lui a infligé une amende de CHF 2'000.-, relevant que cette manière d'agir ne pouvait être tolérée. Ce montant tenait compte de son attitude à ne pas se conformer à l'ordre du ______ 2024 dans la mesure où les preuves de l'exécution demandées ne lui étaient pas parvenues dans le délai imparti. Un nouveau délai de 30 jours pour fournir les justificatifs attestant de la mise en œuvre intégrale de la décision du ______ 2024 lui était imparti. Il lui était par ailleurs précisé que, s'agissant d'une mesure d'exécution d'une décision en force, seule l'amende pouvait être contestée. 16. Le 8 juillet 2024, A______ SA a informé le département que sa décision du ______ 2024 avait été égarée au sein de ses services, raison pour laquelle elle était demeurée sans réponse. Dite décision lui avait été communiquée par les précédents propriétaires lesquels lui avait demandé de verser le montant de CHF 8'887.- aux locataires concernés, ce qu’elle avait fait le 22 mai 2024. Pour le surplus, elle était en négociations avec l'Association F______. Aussi, à titre exceptionnel, elle sollicitait l'annulation de l'amende administrative infligée, au regard de sa bonne foi. Etaient joints à ce courrier, l’avis de versement du 22 mai 2024 ainsi que son courrier à l’Association F______ du 8 juillet 2024 aux termes duquel elle proposait notamment de fixer le loyer mensuel net à CHF 1'490.-, échelonné sur trois ans. 17. Par courrier du 19 juillet 2024, le département a informé A______ SA maintenir sa décision du ______ 2024, relevant qu'aucune suite n'avait été donnée aux ordres contenus dans sa décision du ______ 2024, en force. Au vu des négociations avec l'Association F______, il acceptait toutefois de prolonger au 16 août 2024, le délai pour exécuter ladite décision. 18. Non contestée, la décision du ______ 2024 est entrée force.

- 5/13 - A/3295/2024 19. Par décision du ______ 2024, consatant que la propriétaire n'avait donné aucune suite satisfaisante à ses ordres des 19 avril, 28 juin et 19 juillet 2024, le département lui a infligé une nouvelle amende administrative de CHF 4'000.-. Ce montant tenait compte de son attitude à ne pas se conformer à ses ordres. Un nouveau délai de 30 jours lui était imparti pour fournir les justificatifs attestant de la mise en œuvre intégrale des décisions susmentionnées soit, copie du nouveau contrat de bail et du nouvel avis de fixation du loyer initial, ainsi que la preuve de remboursement du trop-perçu aux locataires. 20. Par acte du 3 octobre 2024, agissant sous la plume de la Régie, A______ SA a interjeté recours auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI ou le tribunal) contre cette décision, concluant, sous suite de frais et dépens, à sa nullité, subsidiairement à son annulation, et à ce qu’il soit interdit au département de lui infliger de nouvelles amendes dans le cadre de la présente procédure. Préalablement, il devait être ordonné au département de produire le dossier du département relatif à l’appartement concerné. Le recours était recevable à la forme. Au fond, l’OAC fondait la légitimité de sa deuxième amende sur le fait qu’elle ne lui avait pas transmis les justificatifs de l'établissement d'un nouveau contrat de bail et du nouvel avis de fixation du loyer initial ainsi que la preuve du remboursement du trop-perçu. Or, aucune disposition de la LCI ou de la LDTR ne lui donnait le pouvoir d'ordonner la transmission d'actes contractuels entre un propriétaire et ses locataires. En outre, s’il était vrai que les anciens propriétaires avaient violés la LDTR et omis d'appliquer un loyer de protection suite à une rénovation, la période de protection de trois ans avait pris fin, l'OAC avait fixé le loyer initial de protection LDTR dans sa décision du ______ 2024, les locataires avaient été remboursés et elle avait obtenu subséquemment toutes les autorisations nécessaires ce qui avait régularisé la situation. Aussi, les ordres donnés dans la décision du ______ 2024, puis reformulés dans la décision du ______ 2024, étaient nulles et leur non-respect ne pouvait donc pas être réprimandé par l'amende de l'art. 137 LCI. Les amendes infligées les 28 juin (CHF 2000.-) et ______ 2024 (CHF 4’000.-) n'avaient ainsi pas de fondement et étaient nulles. Par ailleurs, l'OAC ne disposait d’aucune compétence légale lui permettant de s'immiscer dans les relations contractuelles sur le montant du loyer entre deux particuliers disposant de la liberté contractuelle au- delà de la période de protection LDTR. Partant, la décision du ______ 2024 violait le droit et ne respectait pas le principe de légalité.

Subsidiairement, la décision devait être annulée du fait de la violation des principes de proportionnalité et de subsidiarité. En l'espèce, l'entorse à la LDTR avait été commise par les anciens propriétaires et elle n’en avait pas connaissance lors de l’achat de l’immeuble. Dès qu’elle en avait été informée, elle s'était employée à corriger les violations commises, requérant les autorisations de construire nécessaires, qu'elle avait obtenues, approchant les locataires, représentés par l'ASLOCA, pour définir un nouveau loyer post protection LDTR et remboursant le

- 6/13 - A/3295/2024 trop-perçu des loyers. Aucune faute ne pouvait dès lors être retenue à son encontre, même sous l'angle de la négligence.

De plus, l’OAC fondait sa décision sur le fait qu’elle ne se serait pas soumise à ses ordres, lesquels, pour rappel, n'avaient pas de fondements légaux.

Elle rappelait pour le surplus que des pourparlers étaient en cours avec les locataires pour fixer le montant du loyer post-délai, ce dont l'OAC avait été avisé. Elle ne pouvait établir un nouveau contrat de bail à défaut d'accord avec les locataires sur le montant du loyer. Alors qu’elle avait, de ce fait, demandé des délais supplémentaires à l’OAC, ce dernier, de manière incompréhensible et totalement disproportionnée, lui avait infligé une deuxième amende en doublant sa quotité et avait refusé de lui accorder un délai supplémentaire pour transmettre les documents demandés malgré les motifs légitimes invoqués. Etant dans l'impossibilité actuelle de transmettre un contrat de bail qui devait être signé par les locataires et le propriétaire, ce qui avait été indiqué à l'OAC, elle n'avait commis aucune faute. De plus, le loyer LDTR ayant déjà été fixé, les vices ayant été réparés, il ne demeurait aucun intérêt légitime à la punir, surtout une seconde fois et en doublant le montant de l’amende, sauf à violer le droit.

L’amende devait dès lors être annulée et aucune autre amende ne devait lui être infligée. Elle a joint un chargé de pièces, dont un avis de virement sur son compte de la somme de CHF 8'870.-, par C______, le 21 mai 2024 en lien avec l’appartement de l’immeuble, ses courriers des 8 et 31 juillet 2024 à l’OAC et à l’ASLOCA indiquant notamment avoir versé la somme de CHF 8'870.- le 22 mai 2024 aux locataires et être dans l’attente de la prise de position de l’ASLOCA sur son offre ainsi qu’un avis de débit de CHF 15'552.- du 4 septembre 2024. 21. Par courrier du même jour, A______ SA a requis du département la reconsidération de sa décision du ______ 2024, faisant valoir que l’amende n’était pas justifiée et disproportionnée. Elle mettait tout en œuvre pour respecter sa décision, avait payé la première amende et invitait le département à ne plus la condamner à s’acquitter d’autres amendes. 22. Par courrier du 8 novembre 2024, le département a informé la propriétaire maintenir dans son intégralité la sanction administrative infligée le ______ 2024. 23. Il s'est déterminé sur le recours le 9 décembre 2024, concluant sous suite de frais et dépens, à son rejet.

À titre liminaire, il convenait de relever que l'ordre du ______ 2024 était entré en force et que sa légalité ne pouvait plus être contestée à ce stade. Seule demeurait ainsi litigieuse l'amende de CHF 4000.- infligée en raison de la persistance de l'intéressée à ne pas se conformer à ses ordres.

A cet égard, il rappelait que l'amende litigieuse avait été infligée à la recourante car elle ne s'était pas conformée à l'ordre de produire les justificatifs liés au nouveaux

- 7/13 - A/3295/2024 bail à loyer et l'avis de fixation du loyer, et non en raison de la violation de la LDTR commise par les anciens propriétaires. L’intéressée n’avait d’ailleurs toujours pas produit lesdits documents, bien qu’elle ait disposé de quatre mois pour ce faire. Sa faute était ainsi avérée, ne serait-ce par négligence, et l'amende fondée dans son principe.

S’agissant du montant de l’amende, il avait tenu compte, pour le fixer, de la persistance de la recourante à ne pas vouloir se conformer à ses ordres. A cet égard, les discussions en cours avec l’Association F______ étaient sans pertinence, ne le concernant pas. En outre, il y avait lieu de constater que la première amende de CHF 2000.- était restée sans effet de sorte qu’une sanction plus élevée se justifiait. Le montant de l'amende se situait par ailleurs dans la partie basse de la fourchette prévue à l'art. 137 LCI. Enfin, la recourante ne démontrait pas que son paiement la confronterait à une situation financière particulièrement difficile. Parfaitement proportionnée et apte à sanctionner le comportement illicite, l’amende devait dès lors être confirmée tant dans son principe que dans sa quotité.

Il a transmis son dossier ainsi que deux pièces complémentaires, à savoir le bail de l’appartement au 1er septembre 2021 et les préavis OCLPF LDTR des 26 mai 2023 et 3 avril 2024. 24. Invitée à dupliquer, la recourante n’a pas donné suite.

EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 60 et 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. Selon l'art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès et l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n'ont pas compétence pour apprécier l'opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l'espèce. 4. Il y a en particulier abus du pouvoir d'appréciation lorsque l'autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu'elle viole des principes généraux du droit

- 8/13 - A/3295/2024 tels que l'interdiction de l'arbitraire, l'égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; 140 I 257 consid. 6.3.1; 137 V 71 consid. 5.1; arrêt du Tribunal fédéral 8C_763/2017 du 30 octobre 2018 consid. 4.2; Thierry TANQUEREL, Manuel de droit administratif, 2011, p. 179 n. 515). 5. L'objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de la contestation), les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la décision attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (cf. ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2; 134 V 418 consid. 5.2.1; arrêts du Tribunal fédéral 2C_641/2018 du 3 août 2018 consid. 3; 2C_53/2017 du 21 juillet 2017 consid. 5.1; 2C_581/2010 du 28 mars 2011 consid. 1.5; ATA/1218/2017 du 22 août 2017 consid. 3b et l'arrêt cité; ATA/590/2017 du 23 mai 2017 consid. 2b; ATA/1050/2016 du 13 décembre 2016 consid. 3b). La contestation ne peut donc excéder l'objet de la décision attaquée, c'est-à-dire les prétentions ou les rapports juridiques sur lesquels l'autorité inférieure s'est prononcée ou aurait dû se prononcer (ATA/1218/2017 du 22 août 2017 consid. 3b; ATA/421/2017 du 11 avril 2017 consid. 5 et les arrêts cités; ATA/1145/2015 du 27 octobre 2015 consid. 4b). 6. L'objet du recours porte ici sur l'amende de CHF 4'000.- prononcée le ______ 2024 en application de l'art. 137 al. 1 let c LCI. Cette amende a été infligée au motif que la recourante ne s'était pas entièrement conformée aux décisions du département, notamment à la mesure d’exécution du ______ 2024 lui impartissant un délai de 30 jours, prolongé à sa demande au 16 août 2024, pour se conformer à son ordre du ______ 2024. 7. La recourante conclut au constat de la nullité de la décision du ______ 2024. 8. D'après la jurisprudence, la nullité d'un acte commis en violation de la loi, qui peut être invoquée en tout temps, devant toute autorité et doit être constatée d'office (cf. arrêt du Tribunal fédéral 9C_333/2007 du 24 juillet 2008 consid. 2.1), doit résulter ou bien d'une disposition légale expresse, ou bien du sens et du but de la norme en question. En d'autres termes, hormis les cas expressément prévus par la loi, il n'y a lieu d'admettre la nullité qu'à titre exceptionnel, lorsque les circonstances sont telles que le système d'annulabilité n'offre manifestement pas la protection nécessaire (cf. ATF 121 III 156 consid. 1; arrêts du Tribunal fédéral 6B_538/2013; 6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 5.3; 2C_34/2013 du 21 janvier 2013 consid. 6.3). Ainsi, d'après la jurisprudence, la nullité d'une décision n'est admise que si le vice dont elle est entachée est particulièrement grave, est manifeste ou du moins facilement décelable et si, en outre, la constatation de la nullité ne met pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Des vices de procédure spécifiques comme l'incompétence de l'autorité qui a pris la décision conduisent à la constatation de la nullité de cette dernière (ATF 138 III 49 consid. 4.4.3; 137 I 273 consid. 3.1; 132 II 21 consid. 3.1; 129 I 361 consid. 2.1 et les références citées; arrêts du Tribunal fédéral 6B_538/2013, 6B_563/2013 du 14 octobre 2013 consid. 5.3; 2C_34/2013

- 9/13 - A/3295/2024 du 21 janvier 2013 consid. 6.3), mais tout vice de forme n'entraîne pas une telle conséquence. 9. L'illégalité d'une décision (reposant sur des vices de fond) ne constitue en revanche pas, par principe, un motif de nullité; elle doit au contraire être invoquée dans le cadre des voies ordinaires de recours (cf. not. ATF 130 II 249 consid. 2.4; arrêts du Tribunal fédéral 6B_192/2021 du 27 septembre 2021 consid. 2.2; 2C_573/2020 du 22 avril 2021 consid. 5; 2C_1031/2019 du 18 septembre 2020 consid. 2.1). 10. Celui qui contrevient aux dispositions de LDTR est passible des mesures et des sanctions administratives prévues par les art. 129 à 139 LCI et des peines plus élevées prévues par le code pénal suisse, du 21 décembre 1937 (art. 44 al. 1 LDTR). Parmi les mesures administratives à disposition de l’autorité compétente figure l’ordre de remise en conformité (art. 129 let. e LCI). L’objectif d’une telle mesure est de rétablir une situation conforme au droit (ATA/185/2021 précité consid. 5f). De jurisprudence constante, une mesure visant les loyers, notamment le remboursement du trop-perçu de loyer et l'établissement d'un nouveau bail conforme aux conditions de l'autorisation de construire accordée, constitue une forme de remise en état au sens de l'art. 129 let. e LCI (ATA/1334/2023 du 12 décembre 2023 confirmé par l'arrêt du Tribunal fédéral 1C_71/2024 du 11 octobre 2024 et les arrêts cités). 11. Le Tribunal fédéral a confirmé la conformité au droit de la jurisprudence précitée. Selon lui, une telle extension jurisprudentielle ne heurte pas le principe de la légalité, dès lors qu'il suffit, pour respecter les exigences qui en découlent, que l'obligation inexécutée ait elle-même une base légale, sans que l'intervention pour le rétablissement de la situation antérieure, qui aurait dû être maintenue si l'administré avait respecté ses devoirs, doive elle-même être expressément mentionnée dans la loi (ATF 111 Ib 213 consid. 6c p. 226; 105 Ib 272 consid. 1c p. 276 et les arrêts cités; arrêt du Tribunal fédéral 1P.55/2000 du 13 avril 2000 et les références citées). 12. La répétition de l'indu (art. 63 al. 1 CO par analogie) fait par ailleurs partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse. Dès lors, la restitution de loyers perçus en trop ordonnée par le département ne viole pas le principe de la légalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_250/2010 du 26 août 2010 consid. 3.2 et la référence). 13. En l’espèce, la recourante invoque la nullité de la décision du ______ 2024 au motif que les ordres donnés dans la décision du ______ 2024, puis reformulés dans la décision querellée, étaient nuls et leur non-respect ne pouvait donc pas être réprimandé par l'amende de l'art. 137 LCI. Les amendes n'avaient ainsi pas de fondement et étaient nulles. Ce faisant, elle tente en réalité de remettre en cause la décision du ______ 2024, en force. Or, au regard de la jurisprudence rappelée ci- dessus, on ne voit pas en quoi cette décision serait affectée d’un vice

- 10/13 - A/3295/2024 particulièrement grave et manifeste ou en quoi l’autorité intimée aurait été incompétente, de sorte que cette décision ne peut être considérée comme nulle. Partant, eu égard aux éléments qui précèdent, le tribunal ne saurait constater la nullité de la décision attaquée qui ne fait que sanctionner le fait pour la recourante de ne pas s’être conformée à la décision du ______ 2024, ce que prévoit expressément l’art.137 al. 1 let. c LCI, dont le bien-fondé de l’application au cas d’espèce sera examiné ci-après. 14. Subsidiairement, la recourante conclut à l’annulation de la décision du ______ 2024, en tant qu’elle lui inflige une amende de CHF 4'000.-. 15. L’art. 137 al. 1 LCI prévoit qu’est passible d’une amende administrative de CHF 100.- à CHF 150'000.- tout contrevenant à la présente loi (let. a), aux règlements et arrêtés édictés en vertu de la présente loi (let. b), aux ordres donnés par le département dans les limites de la présente loi et des règlements et arrêtés édictés en vertu de celle-ci (let. c). Le montant maximum de l’amende est de CHF 20'000.- lorsqu’une construction, une installation ou tout autre ouvrage a été entrepris sans autorisation mais que les travaux sont conformes aux prescriptions légales (art. 137 al. 2 LCI). Il est tenu compte, dans la fixation du montant de l’amende, du degré de gravité de l’infraction. Constituent notamment des circonstances aggravantes la violation de la loi par cupidité, les cas de récidive et l’établissement, par le mandataire professionnellement qualifié ou le requérant, d’une attestation au sens de l’art. 7 LCI non conforme à la réalité (art. 137 al. 3 LCI). La poursuite et la sanction administrative se prescrivent par sept ans (art. 137 al. 5 LCI). 16. L’art. 137 al. 1 LCI érige la contravention aux ordres donnés par le département (let. c) en infraction distincte de la contravention à la LCI et à ses règlements d'application (let. a et b). De par sa nature, cette infraction est très proche de celle visée par l'art. 292 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP – RS 311.0) (insoumission à une décision de l'autorité). À l'instar de cette disposition pénale, la condamnation de l'auteur pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. a LCI n'a pas pour effet de le libérer du devoir de se soumettre à la décision de l'autorité. S'il persiste dans son action ou son omission coupables, il peut être condamné plusieurs fois pour infraction à l'art. 137 al. 1 let. c LCI, sans pouvoir invoquer le principe ne bis in idem, dès lors que l'on réprime à chaque fois une autre période d'action ou d'omission coupables (Bernard CORBOZ, Les infractions en droit suisse, 3ème éd., 2010, vol. 2, n. 32 ad art. 292 CP p. 551). De plus, la sanction de l'insoumission peut être augmentée chaque fois qu'une menace de l'appliquer est restée sans effet (Blaise KNAPP, Précis de droit administratif, 4ème éd., 1991, n. 1'721 et les références citées; ATA/147/2014 du 11 mars 2014 consid. 11). 17. Les amendes administratives prévues par les législations cantonales sont de nature pénale, car aucun critère ne permet de les distinguer clairement des contraventions pour lesquelles la compétence administrative de première instance peut au demeurant aussi exister. C'est dire que la quotité de la sanction administrative doit

- 11/13 - A/3295/2024 être fixée en tenant compte des principes généraux régissant le droit pénal (ATA/263/2016 du 22 mars 2016; ATA/163/2014 du 18 mars 2014; Pierre MOOR/Étienne POLTIER, Droit administratif : les actes administratifs et leur contrôle, vol. 2, 2011, p. 160 s. ch. 1.4.5.5). 18. En vertu de l'art. 1 let. a de la loi pénale genevoise du 17 novembre 2006 (LPG - E 4 05), les dispositions de la partie générale du CP s'appliquent à titre de droit cantonal supplétif, sous réserve de celles qui concernent exclusivement le juge pénal (ATA/611/2016 du 12 juillet 2016 consid. 10c et les références citées). Il est ainsi nécessaire que le contrevenant ait commis une faute, fût-ce sous la forme d'une simple négligence (ATA/886/2014 du 11 novembre 2014; ATA/147/2014 du 11 mars 2014). 19. Selon la jurisprudence constante, l'administration doit faire preuve de sévérité afin d'assurer le respect de la loi et jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour infliger une amende, de sorte que le juge ne la censure qu'en cas d'excès (ATA/611/2016 précité; ATA/824/2015 du 11 août 2015; ATA/147/2014 du 11 mars 2014). 20. L'autorité qui prononce une mesure administrative ayant le caractère d'une sanction doit également faire application des règles contenues aux art. 47 ss CP (principes applicables à la fixation de la peine), soit tenir compte de la culpabilité de l'auteur et prendre en considération, notamment, les antécédents et la situation personnelle de ce dernier (art. 47 al. 1 CP). La culpabilité est déterminée par la gravité de la lésion ou de la mise en danger du bien juridique concerné, par le caractère répréhensible de l'acte et son mode d'exécution, par les motivations et les buts de l'auteur et par la mesure dans laquelle celui-ci aurait pu éviter la mise en danger ou la lésion, compte tenu de sa situation personnelle et des circonstances extérieures (art. 47 al. 2 CP; ATA/611/2016 précité consid. 10c et les références citées; ATA/824/2015 du 11 août 2015; arrêt du Tribunal fédéral 6B_412/2014 du 27 janvier 2015 consid. 2.1 et les arrêts cités). 21. L'amende doit faire l'objet d'une évaluation globale, dans laquelle l'autorité administrative qui sanctionne - partant le juge qui contrôle sa décision - doit prendre en compte, dans un calcul d'ensemble, la nature, la gravité et la fréquence des infractions (ATA/886/2014 du 11 novembre 2014; ATA/558/2013 du 27 août 2013; Günter STRATENWERTH, Schweizerisches Strafrecht - Allgemeiner Teil II : Strafen und Massnahmen, 2ème éd., 2006, p. 75 § 75; Sandro CHIMICHELLA, Die Geldstrafe in Schweizer Strafrecht, 2006, p. 39). 22. Enfin, l'amende doit respecter le principe de la proportionnalité garanti par l'art. 5 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101; cf. ATA/313/2017 du 21 mars 2017; ATA/871/2015 du 25 août 2015; ATA/824/2015 du 11 août 2015), lequel commande que la mesure étatique soit nécessaire et apte à atteindre le but prévu et qu'elle soit raisonnable pour la personne concernée (cf. ATF 140 I 257 consid. 6.3.1; 140 II 194 consid. 5.8.2; 139 I 218 consid. 4.3).

- 12/13 - A/3295/2024 23. En l'occurrence, la recourante ne conteste pas ne pas s’être soumise, dans le délai prolongé pour ce faire, la dernière fois au 16 août 2024, à la décision du ______ 2024, lui ordonnant de rétablir une situation conforme au droit en procédant à l'établissement d'un nouveau contrat de bail et d'un nouvel avis de fixation du loyer initial (formule officielle) respectant la condition n° 2 du préavis LDTR repris au chiffre 7 de l’APA 2______ et au remboursement du trop-perçu des locataires concernés (CHF 15'552.- pour la période de contrôle du 1er septembre 2022 au 31 mai 2024), et à lui faire parvenir, dans ce même délai, les justificatifs attestant de la mise en œuvre intégrale de l’ordre susmentionné. Elle justifie son inaction par le fait qu’elle est en pourparlers avec les locataires, via l’Association F______, et, partant, dans l'impossibilité actuelle de transmettre un contrat de bail qui doit également être signé par ces derniers, ce dont elle avait informé l'OAC. Elle n'avait ainsi commis aucune faute. De plus, le loyer LDTR ayant déjà été fixé il ne demeurait aucun intérêt légitime à la punir, surtout une seconde fois et en doublant le montant de l’amende, sauf à violer le droit. Elle ne saurait être suivie, ce déjà parce que les arguments avancés sont irrelevants au regard de l'art. 137 al. 1 let. c LCI, son comportement étant en soi objectivement constitutif de l'infraction réprimée par cette disposition et peut donc donner lieu au prononcé d'une amende. Il lui appartenait en effet de recourir contre la décision du ______ 2024, si elle entendait contester la faisabilité de l’ordre donné. L’on relèvera au surplus qu’elle n’a procédé au remboursement du montant de CHF 15'552.- qu’au mois de septembre 2024 alors qu’un délai au 16 août 2024 lui était imparti pour ce faire. C'est ainsi assurément avec conscience et volonté qu’elle n'a pas obtempéré dans le délai aux ordres du département, alors même que les décisions y relative étaient entrées en force. Enfin, s'agissant du montant de l'amende, de CHF 4'000.-, le tribunal relève qu'il se situe dans la fourchette basse de l'art. 137 al. 1 LCI, vu en particulier la circonstance aggravante de la récidive, et que la recourante n'a pas fait état de difficultés pécuniaires particulières l’empêchant de s'en acquitter. Il apparait dès lors que le département a fait une application correcte et proportionnée de la loi et n'a aucunement abusé ou excédé de son pouvoir d'appréciation. 24. Partant, au vu de l'ensemble des circonstances, l’amende sera confirmée tant dans son principe que dans sa quotité. 25. Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 26. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.-; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. Le solde de cette avance lui sera restitué. 27. Vu l’issue du litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA).

- 13/13 - A/3295/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE

1. déclare recevable le recours interjeté le 3 octobre 2024 par A______ SA contre la décision du département du territoire du ______ 2024;

2. le rejette;

3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par l'avance de frais;

4. ordonne la restitution à la recourante du solde de son avance de frais en CHF 200.-;

5. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure;

6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Marielle TONOSSI, présidente, Aurèle MULLER et Oleg CALAME, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Marielle TONOSSI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties.

Genève, le

La greffière