JTAPI/1337/2025, Genf

Erwägungen (56 Absätze)

E. 1 Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI).

E. 1.2 ; arrêt du Tribunal fédéral 8C_697/2024 du 6 janvier 2025 consid. 5.1).

E. 2 L’intimée soutient que le recours interjeté le ______ 2024 contre la décision du ______ 2024 serait irrecevable car tardif.

E. 2.2 ; 1C_453/2014 du 23 février 2015 consid. 4.2 et 4.3). S’agissant de la qualité pour recourir de voisins contestant, sur le fond, une autorisation de démolir une villa et une piscine extérieure, le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir s’ils seraient en mesure de retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification d’une décision tranchant au fond le sort d’une telle autorisation. Selon notre Haute Cour, on distinguait mal quel avantage de fait ou de droit procurerait aux voisins le maintien de ces installations. Respectivement, on peinait à imaginer quel préjudice ils subiraient du fait de la disparition de ces constructions. Certes, les travaux de démolition entraîneraient éventuellement des nuisances en matière de bruit et de poussière, toutefois limitées dans le temps de sorte qu’elles ne sauraient à elles seules fonder un intérêt pratique à recourir. Les recourants ne faisaient en outre pas valoir une valeur patrimoniale particulière des installations destinées à être détruites, ni n’invoquaient de disposition légale tendant à les protéger. Enfin, la destruction des installations existantes ne conférait, en elle-même, aux propriétaires de la parcelle concernée

- 27/51 - A/2415/2024 aucun droit d’ériger une nouvelle construction. Cette question était soumise à une procédure séparée, qui avait donné lieu à une autorisation de construire, distincte de celle de démolir, et que les recourants avaient aussi contestée devant la juridiction compétente. À défaut de retirer un avantage pratique, le Tribunal fédéral a dénié la qualité pour recourir aux voisins (arrêt du Tribunal fédéral 1C_27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.2 et 1.3). Dans une affaire plus récente concernant le recours de voisins directs contre l’autorisation de démolir une villa, une piscine et un garage, le Tribunal fédéral a confirmé cette jurisprudence ainsi que le refus de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) d’accorder la qualité pour recourir aux voisins directs. Dans cette affaire, la villa n’avait pas de valeur patrimoniale particulière. Elle serait remplacée par un trou en raison du refus de l’autorisation de construire. Le refus de ladite autorisation n’était pas de nature à conférer un avantage pratique aux voisins. D’une part, l’autorisation de construire

E. 3 À teneur de l’art. 7 LPA, ont qualité de partie les personnes dont les droits ou les obligations pourraient être touchés par la décision à prendre, ainsi que les autres personnes, organisations ou autorités qui disposent d’un moyen de droit contre cette décision.

E. 4 Pour qu’un recours soit recevable, il faut que son auteur soit touché directement par la décision et qu’il ait un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée (art. 60 LPA).

E. 5 Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de

E. 6 La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3). Le recourant doit ainsi rendre vraisemblables les nuisances qu’il allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation spéciale et étroite avec l’objet de la contestation (cf. ATF 125 I 173 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 1C_469/ 2014 du 24 avril 2015 consid.

E. 7 Constitue une décision finale au sens de l’art. 57 let. a LPA celle qui met un point final à la procédure, qu’il s’agisse d’une décision sur le fond ou d’une décision qui clôt l’affaire en raison d’un motif tiré des règles de la procédure (ATA/976/2025 du 9 septembre 2025 consid. 1.9). Est en revanche une décision incidente celle qui est prise pendant le cours de la procédure et ne représente qu’une étape vers la décision finale; elle peut avoir pour objet une question formelle ou matérielle, jugée préalablement à la décision finale (ATF 139 V 42 consid. 2.3; ATA/976/2025 du 9 septembre 2025 consid. 1.9 et les références citées; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 2025, n. 828 p. 317). Une telle décision ne met donc pas fin à la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 1C_340/2019 du 14 octobre 2019 consid. 2.2).

E. 8 Selon la jurisprudence, un jugement renvoyant la cause à l’autorité administrative pour complément d’instruction est une décision incidente (ATF 144 V 280 consid.

E. 9 En l’espèce, il n’a jamais été contesté que M. A______ était partie à la procédure A/5______, ayant effectivement qualité pour recourir contre l’autorisation de construire DD 3______, ainsi que retenu par le tribunal dans son jugement du 16 mars 2023. Il est en effet propriétaire d’une parcelle bâtie directement voisine de celle où doit prendre place le projet de construction litigieux. Le recours du 18 novembre 2021 est ainsi recevable sous cet angle.

- 28/51 - A/2415/2024 Autre en revanche est la question concernant l’autorisation de démolir M 4______. En effet, on voit mal quel avantage de fait ou de droit procurerait au recourant le maintien du bâtiment dont l’autorisation M 4______ prévoit la démolition, respectivement, on peine à imaginer quel préjudice il subirait du fait de sa disparition. Ce dernier fait valoir, en invoquant l’art. 4 LPMNS, un intérêt lié à la préservation du patrimoine qui revêt une portée générale ne répondant pas à l’exigence du caractère particulier de l’atteinte définie par l’art. 60 let. b LPA, de sorte qu’il est insuffisant pour lui reconnaître un intérêt digne de protection à s’opposer à la démolition. Même en tant que voisin du bâtiment s’étant vu attribuer la notation « intéressant », on ne discerne en effet pas qu’il serait touché de manière plus intense que tout autre administré témoignant d’un intérêt marqué pour la préservation du patrimoine (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_514/2017 du 4 octobre 2017 consid. 2; 1C_96/2017 du 21 septembre 2017 consid. 2.3; 1C_2/2015 du 9 janvier 2015 consid. 4; cf. aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_38/2015 du 13 mai 2015 consid. 3.2 s.), étant rappelé que les règles posées par la LPMNS visant à assurer la préservation du patrimoine historique et architectural (cf. art. 1 let. a et b LPMNS) relèvent d’un mandat confié aux autorités cantonales (cf. art. 15 LPMNS) et non aux particuliers (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_38/2015 du 13 mai 2015 consid. 3.3). À cet égard, force est de constater que les instances de préavis n’ont pas estimé qu’une mesure de protection s’imposait en l’espèce. Le recours sera dès lors déclaré irrecevable en tant qu’il est dirigé contre l’autorisation de démolir M 4______. Le grief concernant une violation de la LPMNS ne sera donc pas traité. Par ailleurs, le jugement du 16 mars 2023 annulant l’autorisation de construire DD 3______ et renvoyant le dossier au département pour instruction au sens des considérants, est une décision incidente, malgré sa dénomination de « jugement », de sorte qu’il n’a pas mis fin à la procédure. Dans ces circonstances, la procédure A/5______ n’ayant pas été terminée, M. A______ est resté partie à cette dernière et la décision prise par le département le ______ 2024, qui remplace celle du ______ 2021, aurait par conséquent dû lui être notifiée. Dans ces circonstances, c’est à tort que le département a publié la décision du ______ 2024 dans la FAO, laissant apparaître qu’il rendait une décision ab initio, que tout tiers pouvait contester, alors qu’il s’agissait en réalité d’une décision prise dans le cadre de la procédure A/5______. Le tribunal a certes attribué un nouveau numéro de procédure à la suite du recours de M. A______ du ______ 2024 contre cette décision, mais cette opération découle d’une contrainte informatique interne et n’implique nullement que la procédure A/5______ ait pris fin. Partant, la présente procédure A/2415/2024 n’est que la suite naturelle de la cause A/5______, avec pour effet que l’acte du ______ 2024 ne peut être tardif, car il prend simplement place dans une procédure toujours en cours. Dans ces circonstances, le recours de M. A______ n’est pas irrecevable pour motif de tardiveté.

- 29/51 - A/2415/2024

E. 10 S’agissant de la recevabilité des griefs, dans une jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a jugé que la personne bénéficiant de la qualité pour recourir au sens de l’art. 89 al. 1 pouvait, en cette qualité, faire valoir tous les griefs susceptibles de conduire à annuler l’autorisation de construire et à revoir le projet de construction (arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2025 du 24 juillet 2025 consid. 2.3).

E. 11 En l’occurrence, la qualité pour recourir du recourant ayant été admise, il n’existe aucune restriction quant aux griefs que ce dernier peut invoquer. Ceci étant dit, il convient néanmoins de se déterminer sur la recevabilité, contestée par les parties intimées, des griefs invoqués au stade des écritures du recourant des 6 mai 2022, 16 juillet et 11 novembre 2024, ceux-ci ayant été manifestement invoqué par le recourant postérieurement au délai de recours. À ce sujet, dans sa jurisprudence récente, le tribunal de céans a tranché la question de la recevabilité de nouveaux griefs invoqués au stade de la réplique (JTAPI/1207/ 2025 du 20 novembre 2025; JTAPI/1018/2025 du 25 septembre 2025; JTAPI/381/ 2025 du 10 avril 2025), admettant, en substance, la possibilité de formuler de nouveaux griefs - mais non de nouvelles conclusions - postérieurement au délai de recours.

E. 12 Dès lors, au vu de ce qui précède et dans les circonstances particulières de la présente procédure, les griefs formulés au stade des écritures des 6 mai 2022, 16 juillet et 11 novembre 2024, seront jugés recevables, ce d’autant plus qu’ils ne font que reprendre, en grande partie, les griefs soulevés dans l’acte de recours du 18 novembre 2021.

E. 13 Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_373/2024 du 18 décembre 2024 consid. 4.5; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, op. cit., n. 515 p. 191). En revanche, commet un excès positif de son pouvoir d’appréciation l’autorité qui exerce son appréciation alors que la loi l’exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les deux solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir d’appréciation dans le cas où l’excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l’autorité considère être liée, alors que la loi l’autorise à statuer selon son appréciation, ou

- 30/51 - A/2415/2024 qu’elle renonce d’emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d’appréciation (ATF 137 V 71 consid. 5.1; ATA/1587/2019 du 29 octobre 2019 consid. 9a)

E. 14 Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/53/2025 du 14 janvier 2025 consid. 4).

E. 15 En premier lieu, le recourant se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, reprochant au département de ne pas lui avoir notifié la décision du ______ 2024.

E. 16 Le droit d’être entendu garantit par l’art. 29 al. 2 Cst. comprend, classiquement, le droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2; 145 I 167 consid. 4.1). Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1).

E. 17 La violation du droit d’être entendu doit en principe entraîner l’annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances du recourant sur le fond (ATF 140 I 68 consid. 9.3; 135 I 279 consid. 2.6.1). Une réparation devant l’instance de recours est possible si celle-ci jouit du même pouvoir d’examen que l’autorité intimée (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 1C_302/2018 du 14 mars 2019 consid. 2.1). La réparation dépend cependant de la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l’exception (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1). Elle peut se justifier en présence d’un vice grave notamment lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; ATA/1152/2019 du 19 juillet 2019 consid. 2c et les arrêts cités). Enfin, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de la violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir eu le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure conten- tieuse aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/1152/2019 du 19 juillet 2019 consid. 2c; ATA/1108/2018 du 17 octobre 2018 consid. 6a et les arrêts cités).

- 31/51 - A/2415/2024

E. 18 En l’espèce, ainsi que déjà exposé ci-dessus, la décision du ______ 2024 ne constitue pas une décision ab initio, mais une décision prise dans le cadre de la procédure A/5______, faisant suite au renvoi prononcé le 16 mars 2023 par le tribunal qui invitait le département à se prononcer sur une question délimitée. Elle aurait dû être notifiée au recourant. Cela étant, il lui a été loisible de se déterminer à ce sujet, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’une quelconque violation de son droit d’être entendu. En tout état, celle-ci aurait d’ailleurs été réparée. Ce grief sera ainsi écarté.

E. 19 Le recourant se plaint d’une violation des art. 22 LPE et 31 OPB et invoque une violation de l’art. 14 LCI. Il met en avant une augmentation du trafic routier, avec le bruit qui y est corrélé, le dépassement des VLI ainsi que la pollution liée à la chaudière à bois, qui n’aurait pas dû être autorisée. Il fait également valoir un risque sécuritaire en lien avec la sortie du parking.

E. 20 À teneur de l’art. 1 al. 1 let. a LCI, sur tout le territoire du canton, nul ne peut, sans y avoir été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une installation. Au sens de l’art. 1 let. d LCI, sont réputées constructions ou installations toutes choses immobilières ou mobilières édifiées au-dessus ou au-dessous du sol ainsi que toutes leurs parties intégrantes et accessoires, soit notamment les ascenseurs et monte-charges, les installations de chauffage, de distribution d’eau, de gaz ou d’électricité et les antennes électromagnétiques.

E. 21 L’art. 14 al. 1 LCI prévoit que le département peut refuser les autorisations prévues à l’art. 1 lorsqu’une construction ou installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a); ne remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b); ne remplit pas des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c); offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est insuffisante pour constituer une zone de protection (let. d); peut créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). L’art. 14 al. 2 LCI réserve l’application de l’OPB.

E. 22 L’art. 14 al. 1 LCI appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée (ATA/92/2003 du 25 février 2003 consid. 4b et les références citées). Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la situation ou le bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). Ainsi, la construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du

E. 23 La LPE vise à protéger les êtres humains du bruit nuisible ou incommodant (art. 1 al. 1 LPE), tel que notamment le bruit résultant de l’exploitation d’installations, et au lieu de leur effet (art. 7 al. 1 et al. 2 LPE). Les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations et les rayons sont dénommés émissions au sortir des installations, immissions au lieu de leur effet (art. 7 al. 2 LPE).

E. 24 À teneur de l’art. 11 LPE, les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations et les rayons sont limités par des mesures prises à la source (limitation des émissions) (al. 1). Indépendamment des nuisances existantes, il importe, à titre préventif, de limiter les émissions dans la mesure que permettent l’état de la technique et les conditions d’exploitation et pour autant que cela soit économiquement supportable (al. 2). Les émissions seront limitées plus sévèrement s’il appert ou s’il y a lieu de présumer que les atteintes, eu égard à la charge actuelle de l’environnement, seront nuisibles ou incommodantes (al. 3). Selon l’art. 12 LPE, les émissions sont notamment limitées par l’application des valeurs limites d’émissions (al. 1 let. a). Les limitations figurent dans des

E. 25 L’OPB a pour but de protéger contre le bruit nuisible ou incommodant (art. 1 al. 1). Elle régit, entre autres, la limitation des émissions de bruit extérieur produites par l’exploitation d’installations nouvelles ou existantes au sens de l’art. 7 de la LPE (art. 1 al. 2 let. a). L’art. 2 OPB prévoit que les installations fixes sont les constructions, les infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres installations non mobiles dont l’exploitation produit du bruit extérieur (al.1 1ère phr). Les limitations d’émissions sont des mesures techniques, de construction, d’exploitation, ainsi que d’orientation, de répartition, de restriction ou de modération du trafic, appliquées aux installations, ou des mesures de construction prises sur le chemin de propagation des émissions. Elles sont destinées à empêcher ou à réduire la formation ou la propagation du bruit extérieur (al. 3). Les valeurs limites d’exposition sont des valeurs limites d’immission, des valeurs de planification et des valeurs d’alarme. Elles sont fixées en fonction du genre de bruit, de la période de la journée, de l’affectation du bâtiment et du secteur à protéger (al. 5). Selon l’art. 7 al. 1 OPB, les émissions de bruit d’une nouvelle installation fixe seront limitées conformément aux dispositions de l’autorité d’exécution : dans la mesure où cela est réalisable sur le plan de la technique et de l’exploitation et économiquement supportable, et (let. a) de telle façon que les immissions de bruit dues exclusivement à l’installation en cause ne dépassent pas les valeurs de planification (let. b).

E. 26 Les immissions de bruit sont déterminées sous forme de niveau d’évaluation Lr ou de niveau maximum Lmax sur la base de calculs ou de mesures (art. 38 al. 1 OPB). Pour les bâtiments, les immissions de bruit seront déterminées au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit (art. 39 al. 1 1ère phr. OPB). À teneur de l’art. 40 al. 1 OPB, l’autorité d’exécution évalue les immissions de bruit extérieur produites par les installations fixes sur la base des valeurs limites d’exposition selon les annexes 3 et suivantes.

E. 27 Pour le bruit produit par le trafic routier dans une zone où s’applique le degré de sensibilité II, l’annexe 3 de l’OPB fixe la valeur de planification Lr à 55 dB(A) de jour et 45 dB(A) de nuit. La valeur limite d’immission est de Lr 60 dB(A) de jour et de Lr 50 dB(A) de nuit.

E. 28 Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/188/2025 du 18 février 2025 consid. 6.14). Selon une jurisprudence bien établie, les juridictions administratives observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles- ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 consid. 5.3).

E. 29 En l’espèce, s’agissant de la question du trafic, le tribunal soulignera tout d’abord que l’OCT, instance spécialisée en la matière, s’est prononcé de manière favorable au projet dans son préavis du 13 octobre 2020, après en avoir demandé diverses modifications. Conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus et dans la mesure où l’autorité de décision ne s’est pas écartée de ce préavis, le tribunal doit observer à l’égard de celui-ci une retenue particulière et ne saurait le remettre en question sur la base de sa propre appréciation de la situation ou en se fondant sur des considérations de nature générale. Par ailleurs, le projet autorisé étant conforme aux normes applicables au régime de la zone dans laquelle il s’inscrit. Comme il sera vu ci-après, le trafic supplémentaire engendré par le projet ne peut en principe être considéré comme un « inconvénient grave ». En outre, rien ne permet de retenir que la sortie du parking serait source de danger pour les utilisateurs et qu’elle générerait un conflit avec les piétons, l’OCT ayant à ce sujet imposé des cautèles pour que la circulation sur la route de F______ ne soit pas perturbée. S’agissant du bruit, le SABRA a certes considéré que le niveau de bruit en milieu des fenêtres ouvertes indique que les VLI sont dépassées, mais que dans la mesure où aucune ouverture sur la façade la plus exposée au bruit routier ne donne sur des locaux à usage sensible au bruit et que la présence d’un revêtement phono absorbant permet une diminution du bruit routier, l’art. 31 OPB est néanmoins respecté. Cette analyse ne prête pas le flanc à la critique, étant relevé que l’allégation du recourant, comme quoi le dépassement du bruit concerne des fenêtres éclairant des locaux à

E. 30 En second lieu, le recourant reproche à la décision de violer l’art. 11 al. 2 LRoutes.

E. 31 À teneur de l’art. 11 al. 1 LRoutes, aucune nouvelle construction ou installation, tant en sous-sol qu’en élévation, ne peut être édifiée entre les voies publiques et les alignements de construction fixés par les plans d’alignement, adoptés conformément aux art. 5 et 6 de la loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers ou localités du 9 mars 1929 (LExt - L 1 40) ou par tous autres plans d’affectation du sol au sens des art. 12 ou 13 LaLAT. Selon l’al. 2, à défaut de plan d’alignement, l’interdiction de construire entre les voies publiques et les alignements de construction fixés par des plans s’étend sur une profondeur, mesurée de l’axe de la route, de 25 m pour les routes cantonales et de 15 m pour les routes communales. S’il existe un plan de correction, cette distance se mesure de l’axe rectifié de la voie. Le département, après consultation de la commune, peut déroger aux distances prescrites à l’art. 11 al. 2 LRoutes si les conditions locales font apparaître que l’interdiction de construire qui en découle ne repose sur aucun motif pertinent d’aménagement du territoire ou d’environnement (art. 11 al. 3 LRoutes).

E. 32 Dans un arrêt du 19 mai 2020 (ATA/498/2020 du 19 mai 2020 rendu suite au recours contre le JTAPI/559/2019 du 16 juin 2019), la chambre administrative a eu à trancher le cas d’un bâtiment projeté ne se situant pas à 25 m de l’axe d’une route cantonale et pour lequel il n’y avait pas d’alignement. Dans son jugement, le

E. 33 En l’espèce, il ressort des plans visés ne varietur et il est d’ailleurs admis par toutes les parties, que l’implantation du projet ne respecte pas les distances requises par la LRoutes. Dans ces circonstances, une dérogation au sens de l’art. 11 al. 3 LRoutes était nécessaire. Or, s’il est certes vrai que ni la commune, dont la consultation est obligatoire, ni l’OCT ne font mention d’une telle dérogation, et que l’autorisation de construire litigieuse n’y fait également aucune référence, ces instances ont rendu des préavis favorables au projet. Il appert donc, vu qu’il ressort clairement des plans du projet que l’implantation du bâtiment A ne respecte pas la distance de 25 m, que cette question a été examinée par ces instances et qu’elles n’y ont vu aucun problème, même s’il est certes regrettable que leurs préavis ne fassent pas formellement mention d’une telle dérogation. De plus, l’OCGC, soit l’instance compétence en matière de gestion des routes cantonales, a spécifiquement relevé que la distance des 25 m n’était pas respectée et accepté et motivé une dérogation à la LRoutes sur la base d’une distance d’interdiction de construire de 13,50 m depuis l’axe de la chaussée, en requérant la modification du projet jusqu’à que cette distance de 13,50 soit respectée par toutes les constructions. Il ne fait pas de doute non plus que le département a accordé une dérogation au sens de l’art. 11 al. 3 LRoutes sur la base des préavis précités, ce qui ressort de ses observations du 24 janvier 2022. S’agissant des conditions d’application de cette dérogation, rien ne permet de douter que, compte tenu des circonstances locales, l’interdiction de construire qui découle de la LRoutes ne repose sur aucun motif pertinent d’aménagement du

E. 34 En troisième lieu, le recourant fait valoir une violation de l’art. 30 al. 1 let. s LAC.

E. 35 À teneur de la disposition susmentionnée, intitulée « Fonctions délibératives », le conseil municipal délibère sur l’accord à donner lors d’une autorisation pour un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé en cinquième zone dont la surface de plancher habitable excède 48% de la surface du terrain, en application de l’art. 59 al. 4 let. b LCI. Pour sa part, le Conseil administratif est chargé, dans les limites de la constitution et des lois, de préaviser sur tous les objets qui ne sont pas expressément de la compétence du conseil municipal (art. 48 let. h LAC). En vertu de l’art. 50 LAC, le conseil administratif représente la commune envers les tiers (al. 1). Il est engagé par la signature du maire ou par celle d’un membre délégué du conseil administratif, à l’exception des cas figurant à l’al. 3 pour lesquels il est lié par les signatures du maire et d’un membre délégué du conseil administratif (al. 2). Le conseil administratif délègue ceux de ses membres qui sont chargés de représenter la commune dans la passation des actes prévus à l’art. 30 al. 1 let. k (al. 3). Le conseil administratif peut, pour des cas précis, déléguer ses compétences de représentation. Cette délégation est en tout temps révocable (al. 4).

E. 36 En l’occurrence, le tribunal tient à préciser que Mme G______ a été élue au Conseil administratif de la commune le ______ 2020, de sorte qu’elle était conseillère administrative lorsqu’elle a signé le préavis communal favorable du 11 novembre

E. 37 Ce dernier se plaint de violation des art. 59 al. 4 let. a et 75 al. 1 LCI.

E. 38 Dans la 5ème zone, les constructions sont édifiées en ordre contigu ou non contigu (art. 58 al. 1 LCI). Est réputée en ordre contigu, l’édification de deux maisons au moins, réunies par un mur mitoyen ou par une construction de peu d’importance et disposant chacune de son propre accès de plain-pied (art. 58 al. 2 LCI).

- 38/51 - A/2415/2024 Pour une demande de construction sur une parcelle sise en 5ème zone déposée, comme en l’espèce, avant le 28 novembre 2019, date de l’entrée en vigueur du gel des dérogations pour les projets de densification en zone villas (ATA/896/2021 du 31 août 2021 consid. 3a; ATA/1075/2020 du 27 octobre 2020 consid. 5) et avant l’entrée en vigueur de la nouvelle teneur de l’art. 59 LCI, le 28 octobre 2020, laquelle ne s’applique qu’aux demandes déposées après le 28 novembre 2020, l’art. 59 LCI applicable est celui adopté le 26 janvier 2013. Cette disposition prévoit que la surface de la construction, exprimée en m2 de plancher (soit la surface brute de plancher de la totalité de la construction hors sol; art. 59 al. 2 LCI), ne doit pas excéder 25% de la surface de la parcelle; cette surface peut être portée à 27,50% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, respectivement à 30 % lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 1). Lorsque les circonstances le justifient et que cette mesure est compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier, le département peut autoriser, après consultation de la commune et de la CA, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable n’excède pas 40% de la surface du terrain, 44% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, et 48% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 4 let.

E. 38a ou il peut autoriser exceptionnellement, lorsque la surface totale de la parcelle ou d’un ensemble de parcelles contiguës est supérieure à 5’000 m2, avec l’accord de la commune exprimé sous la forme d’une délibération municipale et après la consultation de la CA, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable n’excède pas 50% de la surface du terrain, 55% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 60% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 4 let. b).

E. 39 Les taux de densification susmentionnés ainsi que l’introduction de la « forme d’habitat groupé » à l’art. 59 al. 4 let. a LCI, résultent d’une modification législative entrée en vigueur le 26 janvier 2013. Cette dernière visait, par une augmentation des IUS, à promouvoir une utilisation plus intensive du sol en zone villas pour répondre à la crise du logement sévissant à Genève (exposé des motifs relatifs au projet de loi [ci-après : PL] 10’891). Au cours des travaux préparatoires, certains députés ont regretté le fait que la densification de la zone villas prévue par l’art. 59 al. 4 let. a LCI ne soit pas soumise aux mêmes conditions que la let. b, soit à l’accord de la commune exprimé sous forme de délibération municipale. Lors des travaux en commission (rapport de la commission d’aménagement du canton du 28 août 2012, PL 10’891-A), puis lors des débats en plénum (MGC [en ligne], Séance 9 du 30 novembre 2012 à 20h30), des amendements en ce sens ont été présentés, mais n’ont pas reçu l’aval de la majorité des députés. Le législateur a en effet considéré

E. 40 La première condition imposée par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, soit le caractère justifié des circonstances, relève de l’opportunité, que le tribunal ne peut pas contrôler, alors que la seconde, relative à la compatibilité du projet, pose des critères relatifs à l’esthétique et à l’aménagement du territoire, conférant un large pouvoir d’appréciation à l’autorité compétente, qui doit s’exercer dans le cadre légal. Cette deuxième condition relevant ainsi de l’exercice d’un pouvoir d’appréciation, le tribunal est habilité, selon l’art. 61 al. 1 let. a LPA, à en sanctionner l’excès ou l’abus (arrêt du Tribunal fédéral 1P.50/2003 du 27 mars 2003 consid. 2.2; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 5c).

E. 41 La compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier exigée par l’art. 59 al. 4 LCI est une clause d’esthétique, analogue à celle contenue à l’art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas d’espèce; ces notions laissent à l’autorité une certaine latitude de jugement. Lorsqu’elle estime que l’autorité inférieure est mieux en mesure d’attribuer à une

E. 42 Lorsque la consultation de la CA est imposée par la loi, le préavis de cette commission a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours (ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5d et l’arrêt cité). Il n’en demeure pas moins que la délivrance des autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/1168/2023 du 31 octobre 2023 consid. 4.8 et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, un préavis favorable de la CA n’a en principe pas besoin d’être motivé (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 4.4; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 7b confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2). Néanmoins, il arrive qu’une motivation plus explicite soit requise lorsque, par exemple, l’augmentation de la hauteur du gabarit légal est trop importante (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 4.4; ATA/824/2013 du 17 décembre 2013 consid. 5). À ce sujet, le tribunal retient que l’art. 59 al. 4 LCI n’oblige pas la CA à motiver ses préavis sous l’angle des multiples critères d’après lesquels il est possible d’analyser l’intégration d’un projet dans son environnement, sauf à rendre son travail excessivement lourd, voire à paralyser son fonctionnement. Cela n’aboutit pas pour autant à l’opacité du dossier, puisque, d’une part, la motivation des préavis peut découler de manière plus ou moins explicite des demandes et remarques émises par l’instance concernée en vue de modification du projet et que, d’autre part, si les circonstances paraissent le justifier, cette instance peut être invitée à donner des explications détaillées en procédure contentieuse (cf. JTAPI/265/2023 du 9 mars 2023; JTAPI/981/2022 du 21 septembre 2022; JTAPI/302/2021 du 25 mars 2021, confirmé par ATA/896/2021 du 31 août 2021).

E. 43 Dans son arrêt ATA/1460/2017 du 31 octobre 2017, au considérant 2e, la chambre administrative a confirmé l’autorisation, sollicitée pour une durée de dix ans, de construire des logements modulaires d’urgence temporaires pour migrants sur une parcelle de la commune de Thônex sise en zone 5. Le projet en question portant sur la construction de quatre bâtiments de trois niveaux hors sol (rez-de-chaussée et deux étages), destinés à accueillir trois cent septante migrants dans environ cent cinquante chambres/appartements, répondait à un besoin public prépondérant lié à la crise migratoire et un manque notoire d’hébergements en surface pour ces personnes. Ces quatre immeubles pouvaient entrer dans la notion dite d’« habitat

- 41/51 - A/2415/2024 groupé », l’édification de petits immeubles voués au logement étant admise en zone 5.

E. 44 Dans le système de la LCI, ainsi que déjà relevé ci-dessus, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités, mais n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser. Dans le système prévu par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, tant le préavis de la commune que celui de la CA ont cette caractéristique. Il n’en demeure pas moins que la délivrance de telles autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 5f et les références citées). Selon la chambre administrative, il résulte de la double consultation prévue à l’art. 59 al. 4 let. a LCI (c’est-à-dire celle de la CA et de la commune) que le législateur cantonal n’a pas attribué de pouvoir de décision aux communes concernant l’octroi d’autorisation de construire fondée sur cette disposition. Conformément à l’art. 3 al. 3 LCI, la délivrance de telles autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence. Comme cela ressort des travaux préparatoires relatifs à cette disposition, le législateur a été confronté à la question de soumettre également la densification prévue par la let. a de l’art. 59 al. 4 LCI à l’accord de la commune exprimé sous forme de délibération municipale, comme cela est prévu pour le cas de figure de la let. b de cette norme. Il y a répondu négativement considérant que dans l’hypothèse de l’art. 59 al. 4 let. a LCI, la nécessité d’obtenir un tel accord de la commune compromettrait l’objectif de densification poursuivi par cette disposition (ATA/1301/2019 du 27 août 2019 consid. 6 et les références citées). Selon la jurisprudence, lorsque la stratégie de densification accrue de la commune n’a pas encore été adoptée par le Conseil d’État, le PDCom en cours d’élaboration n’a pas à être pris en compte (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.8.2).

E. 45 L’art. 75 LCI règle la question du nombre de logements en 5ème zone. Chaque construction ne peut pas comporter en principe plus de quatre logements (al. 1 LCI). Le département peut accorder des dérogations pour des constructions édifiées en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé (al. 3 LCI).

E. 46 Selon la jurisprudence, le fait de délivrer une autorisation fondée sur l’art. 59 al. 4 LCI entraîne implicitement l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 75 al. 3 LCI, sans qu’un abus de droit puisse être invoqué à ce sujet (ATA/1371/2018 du 18 décembre 2018 consid. 6).

E. 47 En l’espèce, le dossier a été soumis à la CA qui, dans son préavis du 18 septembre 2018, s’est déclarée favorable à l’octroi de la dérogation accordée en application de

- 42/51 - A/2415/2024 l’art. 59 al. 4 LCI. Il a précisé que le projet s’inscrivait de manière harmonieuse sur une parcelle généreuse, tenant compte de son environnement urbanistique et favorisant de beaux espaces verts. Le fait que cette instance n’ait été consulté qu’à une seule reprise, sur la première version du projet, n’enlève rien à la pertinence et à l’actualité de son analyse puisque les versions ultérieures du projet n’ont pas fondamentalement modifié l’emplacement et le gabarit des bâtiments en cause. Pour sa part, la commune a été consultée à cinq reprises. Dans son dernier préavis du 11 novembre 2020, elle n’a pas expressément accepté la dérogation à l’art. 59 al. 4 LCI, mais le fait qu’elle se soit prononcée de manière favorable alors qu’elle avait indiqué dans son préavis précédent du 26 février 2020 qu’elle refusait en l’état la demande de dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI laisse apparaître qu’elle a admis cette dérogation ultérieurement. Quant à l’OU, il a aussi préavisé favorablement le projet, sous condition que les teintes et les matériaux lui soient soumis avant commande pour approbation. Cette instance, qui ne s’est prononcé qu’à une reprise, pour le même motif que la CA, a considéré que le projet d’habitat groupé était judicieusement implanté et qu’il intégrait les pentes de la parcelle, tout en ménageant les voisinages et en respectant les caractéristiques du site, le long de la F______, de sorte que son insertion dans le contexte et sur la parcelle était traitée correctement. L’OU a également retenu que le regroupement des bâtiments à distance de la route et leur organisation autour d’un espace central laissaient libre de construction une part importante de la parcelle. Cela laissait des espaces libres pouvant favoriser les usages collectifs. Le parking intégralement implanté sous le bâtiment laissait quant à lui, une grande part de la parcelle en pleine terre. Il a enfin souligné le maintien d’un certain nombre de sujets de hautes tiges qui permettait de garder l’identité du site. Enfin, la DAC s’est prononcée favorablement le 5 mars 2024, précisant à cette occasion qu’elle préconisait une dérogation selon l’art. 59 al. 4 let. a LCI. En définitive, le recourant ne fait que substituer son point de vue à celui des instances spécialisées. Or, conformément à la jurisprudence rappelée plus haut, dès lors que le département a suivi les préavis de ces dernières et plus particulièrement celui de la CA et de la commune, le tribunal de céans doit s’imposer une certaine retenue et éviter d’imposer sa propre appréciation subjective sur ces questions, ce d’autant plus lorsque, comme en l’espèce, la consultation de la CA est imposée par la loi et que son préavis revêt un caractère prépondérant dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours. Au demeurant, ni la CA ni la commune n’ont fait état d’une quelconque atteinte à l’harmonie du quartier, bien au contraire. Le fait que le département, en tenant compte de tous les intérêts en présence, ait procédé à une appréciation différente de celle du recourant ne permet pas de retenir qu’il se serait fondé sur des critères et considérations dénués de pertinence et étrangers au but visé par l’art. 59 LCI. Le tribunal ne saurait en corriger le résultat en fonction d’une autre conception, sauf à statuer en opportunité, ce que la loi ne lui permet pas (art. 61 al. 2 LPA).

E. 48 Le recourant se plaint également d’une violation de l’art. 59 al. 9 LCI, faisant valoir que le taux est dépassé et qu’aucune dérogation au sens de l’art. 59 al. 10 LCI ne peut intervenir pour un parking collectif dont la surface dépasse 100 m2.

E. 49 La surface des constructions en sous-sol, exprimée en m2 de plancher brut, ne doit pas excéder la SBP hors-sol qui peut être autorisée en application de l’art. 59 al. 1 LCI (art. 59 al. 8 LCI). Dans tous les cas, la surface du sous-sol, y compris celle du sous-sol des constructions de peu d’importance, ne peut excéder le 22% de la surface de la parcelle lorsque la construction est conforme à un standard de HPE (art. 59 al. 9 LCI). Le département peut toutefois admettre une surface de sous-sol non comprise dans le calcul du rapport des surfaces, tel que défini à l’art. 59 al. 8 et 9 LCI, si la construction de garages au sous-sol permet de renoncer à l’édification de constructions de peu d’importance à destination de garages en surface (art. 59 al. 10 LCI).

E. 50 Selon la jurisprudence, le but de l’art. 59 al. 10 LCI n’est pas tant de fixer une limite à l’utilisation du sous-sol, mais d’éviter que les places destinées aux voitures n’occupent la superficie d’une parcelle. Ainsi, l’application de l’art. 59 al. 10 LCI n’est pas subordonnée à la question de savoir si les garages à construire en sous-sol auraient pu être légalement construits en surface vu la présence d’autres CDPI occupant toute la surface (maximale) admise par l’art. 3 al. 3 RCI (ATA/612/2021 du 8 juin 2021 consid. 5c; ATA/156/2021 du 9 février 2021 consid. 5d, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 4.2.2). Le tribunal de céans a, pour sa part, retenu que l’interprétation de l’art. 59 al. 9 LCI selon laquelle le sous-sol d’une parcelle en zone 5 ne peut être encombré de constructions ou d’aménagements sur plus de 20% de sa surface, à moins que ses

- 44/51 - A/2415/2024 aménagements permettent d’éviter des parkings en surface, tout en respectant la quantité suffisante de pleine terre, ne trouve aucune assise dans la loi ou dans la jurisprudence et qu’elle ne peut donc être suivie (JTAPI/248/2024 du 20 mars 2024). 51. En l’espèce, la question de savoir si le taux est effectivement dépassé, et donc de déterminer s’il est admissible de ne pas tenir compte de constructions superposées, peut être laissée ouverte. En effet, à la lumière de l’art. 59 al. 10 LCI et à teneur de la jurisprudence y relative, le département était en droit d’admettre une surface de sous-sol non comprise dans le calcul du rapport des surfaces puisque la construction de garages au sous-sol a permis de renoncer à l’édification de constructions de peu d’importance à destination de garages en surface. Il sied de relever, ainsi que l’a relevé à juste titre le département, qu’il ne fait aucun sens de limiter cette possibilité à une surface de 100 m2, limitation qui ne ressort d’aucune disposition légale ni de la jurisprudence. Ce grief sera donc écarté. 52. Le recourant soutient que plusieurs chambres seraient situées en-dessous du niveau général du sol adjacent, ce qui contreviendrait à l’art. 76 al. 1 LCI. 53. L’art. 76 al. 1 LCI, applicable à la 5ème zone, dispose que les locaux dont le plancher se trouve au-dessous du niveau général du sol adjacent ne peuvent servir à l’habitation. Selon l’art. 127 LCI, figurant dans le chapitre général intitulé : « sécurité des constructions et installations », il est interdit d’utiliser, pour l’habitation, des locaux dont le plancher est situé au-dessous du niveau général du sol adjacent (al. 1). Ces logements doivent être supprimés sur demande du département (al. 2). 54. La jurisprudence a précisé que le fait que les pièces du rez inférieur présentaient des caractéristiques compatibles avec l’habitation ne permettait pas encore de considérer qu’elles seraient utilisées à cette fin de manière contraire à l’art. 76 al. 1 LCI et de prendre en compte leur surface dans le calcul de la SBP (arrêt du Tribunal fédéral 1C_225/2020 du 19 novembre 2020 consid. 2.4). 55. En l’occurrence, il ne résulte pas des plans visés ne varietur que l’un des quatre bâtiments contient des chambres situées en-dessous du niveau général du sol adjacent. Le recourant n’indique d’ailleurs aucunement sur la base de quel plan il constaterait un ou des violations de 76 al. 1 LCI. Ce grief sera donc rejeté. 56. Le recourant prétend que le projet viole l’art. 25 al. 1 let. d RCI. 57. Selon la disposition invoquée par le recourant, en dehors de l’alignement ou à front des voies publiques ou privées, peuvent être autorisés sur les voies mesurant au moins 12 m de largeur entre alignement, de petits bow-windows ne dépassant pas 3,50 m de longueur en projection au sol, des balcons et tout autre avant-corps de la façade, à condition que : 1° ils se trouvent à 3,50 m de hauteur au moins au-dessus du sol, 2° ils ne dépassent pas l’alignement de plus du quinzième (1/15) de la distance entre alignements et en aucun cas 1,50 m, 3° leurs longueurs cumulées en projection au sol ne dépassent pas le tiers (1/3) de celle de la façade multipliée par

- 45/51 - A/2415/2024 le nombre d’étages, 4° ne se trouvent à moins de 0,50 m de l’alignement du trottoir, 5° ne s’approchent à moins de 1,80 m de l’axe d’une voie ferrée. 58. En l’espèce, le projet s’érige intégralement sur la parcelle privée, respectivement sur les parcelles privées suite à la mutation parcellaire, sur laquelle il est implanté. Il n’existe dès lors pas de saillie sur le domaine public. L’art. 25 RCI ne s’applique donc pas. Ce grief sera donc écarté. 59. Selon le recourant, les futurs panneaux photovoltaïques dépasseront le gabarit, ce qui contrevient à l’art. 27 al. 1 RCI. 60. À teneur de l’art. 27 RCI, les installations techniques situées au-dessus de la dalle de couverture doivent être inscrites à l’intérieur du gabarit de toiture (al. 1). Sur préavis de la CA, le département peut déroger à la règle prévue à l’alinéa 1 pour les machineries d’ascenseur et les bouches de canaux de ventilation, pour autant que celles-ci soient contenues à l’intérieur des pentes de 35° (al. 2). Le département peut également accorder des dérogations en vue de faciliter la pose d’installations de captage de l’énergie solaire (al. 3). Restent réservées les dispositions applicables aux cheminées (al. 4). 61. Selon l’art. 1 al. 3 LCI, en application de l’art. 18a de la loi fédérale sur l’aménage- ment du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700), pour autant que les coûts des travaux et de l’installation ne soient pas répercutés sur les loyers des logements existants, les installations solaires ne sont pas soumises à autorisation de construire. Elles sont obligatoirement annoncées au département. 62. En l’espèce, il sied de relever qu’à teneur des plans coupes et façades, aucun panneau solaire ne dépasse du gabarit de toiture. Le plan toitures n° 009 indique que les toitures des bâtiments A, B, C et D disposent d’une surface disponible pour panneaux photovoltaïques de respectivement 295 m2, 218 m2, 325 m2 et 313 m2, le bâtiment B ayant une surface disponible pour panneaux solaires thermiques de 91 m2 également. Or, il ne résulte pas des pièces au dossier que les panneaux solaires qui seront installés sur la toiture des bâtiments en cause contreviendront manifestement à l’art. 27 al. 1 RCI, la distance encore disponible entre la dalle de couverture et le gabarit de toiture pouvant, le cas échéant avec une dérogation, permettre l’installation de tels panneaux. En outre, dans la mesure où le respect de cette disposition sera examiné dans le cadre de l’analyse de la conformité des capteurs solaires thermiques permettent de couvrir au moins 30% des besoins de chaleur admissibles pour l’eau chaude sanitaire des bâtiments, analyse qui doit avoir lieu trente jours avant l’ouverture du chantier, ce grief est en tout état prématuré. Il sera donc écarté. 63. Le recourant fait encore valoir diverses violations des distances en limites de propriété et des vues droites à partir de diverses chambres, soulignant en particulier que le projet autorisé violerait l’art. 70 al. 1 LCI dans la mesure où la distance entre les bâtiments B et C serait insuffisante.

- 46/51 - A/2415/2024 64. Selon l’art. 60 LCI, les constructions ne doivent en aucun cas dépasser un gabarit limité par un alignement et une ligne verticale de façade dont la hauteur est définie à l’art. 61 (al. 1). Le même gabarit doit être appliqué à toutes les faces d’une construction, à l’exception des murs en attente (al. 2). L’art. 61 LCI traite des dimensions du gabarit. À front ou en retrait des voies publiques ou privées, la hauteur du gabarit ne peut dépasser la moitié de la distance fixée entre alignements augmentée de 1 m (H ≤ ½ D + 1) (al. 2). La hauteur du gabarit est calculée, par rapport aux limites de propriétés privées, conformément aux dispositions de l’art. 69 (H ≤ D + 1) (al 3). La hauteur de la ligne verticale du gabarit ne peut dépasser nulle part 10 m au niveau supérieur de la dalle de couverture; restent toutefois réservées les dispositions des plans localisés de quartier et celles des art. 10 et 11 en ce qui concerne les constructions agricoles et les édifices d’utilité publique, notamment les églises, les salles de réunions et les cliniques (al. 4). Pour le calcul du gabarit, le point de référence au sol est mesuré conformément aux dispositions du plan d’aménagement ou des prescriptions du département ou, à défaut, à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent (art. 63 al. 1 LCI et art. 20 RCI). 65. Selon l’art. 67 al. 1 LCI, les constructions ne peuvent être édifiées en dessus du sol, à la limite de deux propriétés privées (al. 1). Le département peut cependant autoriser des constructions en dessus du sol, à la limite de deux propriétés privées lorsque les conditions de l’art. 71 sont remplies et que le mur en limite est traité comme une façade ordinaire, avec retour de corniches et de toitures (al. 2 let. a) ou lorsque les constructions sont édifiées en ordre contigu (al. 2 let. b). Lorsqu’une construction n’est pas édifiée à la limite de propriétés privées, la distance entre cette construction et la limite doit être au moins égale à la hauteur du gabarit diminuée de 1 m (D ≥ H - 1) (art. 69 al. 1 LCI). Les distances entre constructions et limites de propriétés ou entre deux constructions doivent être également appliquées aux angles de ces constructions (art. 69 al. 3 LCI). Les distances entre deux constructions ne peuvent être inférieures à la somme des distances qui seraient exigibles entre chacune de ces constructions et une limite de propriétés passant entre elles (art. 70 al. 1 LCI). Pour permettre une réalisation architecturale satisfaisante sur une parcelle déterminée, le département peut accorder, sur préavis de la CA, des dérogations aux dispositions du présent article, à la condition que les locaux d’habitation et de travail soient disposés d’une manière rationnelle et salubre (art. 70 al. 1 LCI). 66. Le croquis n° VI annexé au RCI règle la mesure du gabarit en zone 5 et fait référence aux art. 61, 63 et 69 LCI et art. 20, 21 al. 2 et 24 RCI. Il illustre, sur une surface en pente, la hauteur du gabarit dans les quatre cas de figure mentionnés à l’art. 21 al. 2 (faces-pignons, autres faces, toit plat, toiture avec lucarnes). Le schéma relatif au toit plat indique que la dalle de couverture se trouve au point

- 47/51 - A/2415/2024 supérieur de la ligne verticale du gabarit et permet d’identifier la hauteur du gabarit. Cette hauteur se mesure à partir du terrain naturel sis au milieu du bâtiment. 67. À teneur de l’art. 71 LCI, lorsque les distances aux limites de propriétés et les distances entre constructions ne sont assurées que par un accord entre propriétaires voisins, sans modification des limites de leurs parcelles, cet accord doit faire l’objet d’une servitude inscrite au registre foncier (al. 1). L’autorisation de construire est subordonnée à la remise d’un extrait du registre foncier attestant que cette inscription a été opérée (al. 2). Le règlement d’application fixe les termes dans lesquels la servitude doit être établie (al. 3). 68. En l’espèce, le tribunal constate, après lecture du plan cadastral et des coupes et gabarits visés ne varietur le ______ 2024 ainsi que des versions annotées de ces plans par le géomètre, pièces produites le 10 février 2025, qu’au regard du terrain naturel moyen, la façade nord du bâtiment C a une hauteur de 7,93 m, la façade ouest dudit bâtiment a une hauteur de 9,98 m et la façade sud du bâtiment B a une hauteur de 9,94 m. La distance entre les bâtiments B et C est de 15,89 m. Il convient de préciser que la hauteur de la façade ouest du bâtiment C a été calculé depuis le « terrain naturel moyen façade » jusqu’à la dalle de couverture tandis que la hauteur de la façade nord du bâtiment C a été calculé depuis le « terrain naturel moyen » jusqu’à la dalle de couverture. On ne peut suivre le département et l’intimée lorsque ces derniers soutiennent qu’il faut retenir 7,93 m comme hauteur du bâtiment C au motif qu’il faudrait prendre en compte la hauteur des façades se trouvant en vis-à-vis, à savoir dans le présent cas la façade sud du bâtiment B et la façade nord du bâtiment C, pour déterminer la distance entre ces deux constructions. En effet, il n’existe pas, conformément à l’art. 60 al. 2 LCI, plusieurs gabarits pour un même bâtiment, mais un seul gabarit qui doit se calculer sur la base des articles légaux susmentionnés. En l’occurrence, à la lumière du croquis n° VI annexé au RCI, il convient de prendre en compte non pas la hauteur du bâtiment au niveau de sa façade nord, mais sa hauteur au milieu du bâtiment, mesure qui se rapproche du « terrain naturel moyen façade ». Le gabarit topique n’est ainsi pas de 7,93 m, mais plutôt de 9,98 m. En ce sens, l’art. 70 al. 1 LCI n’est pas respecté puisque la distance entre les bâtiments B et C doit être au minimum de 17,92 m (soit 9,94 - 1 + 9,98 - 1) alors qu’elle ne sera que de 15,89 m. Il en va de même des autres griefs invoqués par le recourant en date du 11 novembre 2024 relatifs aux distances en limites de propriétés entre les futures parcelles résultant de la mutation parcellaire et aux vues droites de certaines chambres. Conformément à l’art. 71 LCI, il est toutefois possible de pallier ces manques par le biais de servitude. Or, c’est justement ce qu’a proposé l’intimée le 8 février 2024 en produisant un plan cadastral, ensuite visé ne varietur le ______ 2024, qui comporte des servitudes de vues droites et de distances aux limites. Cette manière de procéder ainsi que les servitudes proposées respectant pleinement les distances aux limites ont été entérinées tant par la DAC, qui a émis un préavis favorable le 5 mars 2024 sous condition justement d’inscrire les servitudes nécessaires au registre

- 48/51 - A/2415/2024 foncier, que par le département qui a fait sienne cette condition de la DAC en l’insérant au chiffre 11 de la décision du ______ 2024. Au vu de ce qui précède et des servitudes à inscrire au registre foncier, force est pour le tribunal de constater que les règles régissant les distances en limites de propriété et les vues droites n’ont pas été violées. Il sied encore de se prononcer sur la critique du recourant au sujet des loggias qui permettrait aux habitants des étages supérieurs de disposer d’une vue dominante sur les surfaces de son logement et de sa piscine. À cet égard, il convient de préciser que les normes en matière de construction n’ont pas pour vocation de protéger l’intimité des habitants (ATA/54/2025 du 14 janvier 2025 consid. 10), ce qui vaut aussi s’agissant du respect du respect de leur tranquillité qui fait l’objet d’autres prescriptions de police qui n’ont pas à être examinées dans le cadre de l’autorisation de construire (ATA/1220/2020 du 1er décembre 2020 consid. 7a). Le droit à la vue, quel qu’il soit, n’est protégé, en droit public, que par le biais des règles de police des constructions, notamment les distances aux limites et entre bâtiments et les hauteurs maximum (arrêts du Tribunal fédéral 1C_481/2023 du 26 mars 2024 consid 2.2; 1C_413/2019 du 24 mars 2020 consid. 6). En l’espèce et à la lecture du plan cadastral et du système d’information du territoire genevois, il ne résulte pas que le bâtiment C ne respecte pas la distance en limites de propriété par rapport à la parcelle du recourant. Cette critique est ainsi infondée. 69. En dernier lieu, le recourant soutient que la décision du ______ 2024 contrevient à l’art. 3 al. 3 RCI. Il fait grief à la division parcellaire de ne faire aucun sens d’un point de vue constructif. 70. Selon l’art. 3 al. 3 RCI - dans sa teneur applicable avant l’entrée en vigueur des modifications du 12 juin 2024 (art. 269 al. 4 RCI) - sont réputées constructions de peu d’importance, à la condition qu’elles ne servent ni à l’habitation, ni à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale, celles dont la surface n’excède pas 50 m2 et qui s’inscrivent dans un gabarit limité par :

a) une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 m;

b) une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30°;

c) une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la CA, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 au total. Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 71. Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte

- 49/51 - A/2415/2024 pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la commission d’architecture, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 au total. Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. Cette disposition est illustrée par le croquis n° IV annexé au RCI. 72. Les CDPI font l’objet d’une directive du département du 3 février 2014, modifiée le 10 mars 2017 sous le n° 024-v5, puis le 9 mars 2021 sous le n° 024-v7 et enfin le 20 septembre 2024 sous le n° 024-v8. La version applicable en l’espèce est celle n° 024-v5 (ci-après : la directive CDPI). 73. Selon la jurisprudence, en raison de l’admissibilité du report des droits à bâtir pour la SBP et sous réserve d’une fraude à la loi, les règles relatives à la SBP et aux CDPI peuvent être respectées simultanément, soit dans la perspective d’une version du projet après division parcellaire, à condition que le projet de mutation ait pu être instruit par le département et que l’autorisation de construire soit assortie de la condition que l’ensemble des parcelles issues de la division parcellaire ne puisse plus faire l’objet de SBP supplémentaires à hauteur de la limite légale actuelle (ATA/13_____ du 19 décembre 2023). 74. En l’espèce, s’agissant de la surface à prendre en compte, il sera rappelé que la mutation parcellaire n° 8______ du 10 juillet 2023 est à ce jour décidée (parcelles A, B, C, D, E et F) et qu’il s’agit d’une condition formellement assortie à la délivrance de l’autorisation de construire querellée (chiffre 11 et 12). Il sied aussi de noter qu’aucune disposition légale n’exige qu’une mutation parcellaire se fasse en respectant les limites des immeubles, de sorte que le recourant ne peut se plaindre des contours des futures parcelles. Il est par ailleurs possible, à teneur de la jurisprudence, de tenir compte de la surface de la parcelle initiale pour le calcul des SBP et de celle du projet de mutation parcellaire pour les CDPI. Il convient donc de prendre en considération la surface non de l’ensemble des parcelles concernées par le projet litigieux, mais des six futures parcelles. Dès lors que les surfaces des CDPI prévues sur chacune des six futures parcelles ne dépasseront pas les 100 m2 ni les 8% de la surface de chaque parcelle, que le tableau de mutation parcellaire, ratifié par le département, doit être inscrit et validé au registre foncier avant l’annonce d’ouverture du chantier et que la mention de restriction du droit de propriété (droits à bâtit) doit être inscrite au registre foncier en lien avec le projet de mutation/division parcellaire en cause, c’est à juste titre que le département a retenu que la surface des CDPI se situait dans les limites légales en effectuant un calcul distinct pour chaque parcelle découlant de la mutation parcellaire. Partant, ce grief sera écarté. 75. Au vu de ce qui précède, entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 76. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03),

- 50/51 - A/2415/2024 le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 3’200.-; il est partiellement couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. 77. Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 2’500.-, à la charge du recourant, sera allouée à l’intimée (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 51/51 - A/2415/2024

E. 50a une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 m;

E. 50b une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30°;

E. 50c une ligne horizontale de faîtage située à 4,50 m du sol au maximum. Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte pas de gêne pour le voisinage, le département peut autoriser, après consultation de la CA, des CDPI groupées d’une surface de plus de 50 m2 au total. Dans tous les cas, la surface totale des CDPI ne doit pas excéder 8% de la surface de la parcelle et au maximum 100 m2. 71. Dans le cadre d’un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé, et afin d’améliorer l’insertion dans le site et pour autant qu’il n’en résulte

- 51/51 - A/2415/2024

Dispositiv

déclare irrecevable le recours interjeté le 18 novembre 2021 par Monsieur A______ en tant qu’il est dirigé contre l’autorisation de démolir M 4______ délivrée par le département du territoire ;
le déclare recevable en tant qu’il est dirigé contre l’autorisation de construire DD 3______ délivrée par le département du territoire ;
le rejette ;
met à la charge du recourant un émolument de CHF 3’200.-, lequel est partiellement couvert par l’avance de frais ;
condamne le recourant à verser à B______ S.A. une indemnité de procédure de CHF 2’500.- ;
dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Isabelle KOECHLIN-NIKLAUS et Julien PACOT, juges assesseurs.

Volltext (verifizierbarer Originaltext)

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/2415/2024 LCI JTAPI/1337/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 18 décembre 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Sidonie MORVAN, avocate, avec élection de domicile

contre

B______ S.A., représentée par Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat, avec élection de domicile DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/51 - A/2415/2024 EN FAIT 1. Monsieur A______ est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de C______ (ci-après : la commune) où est érigée la villa qu’il habite. 2. En contigu, se trouve la parcelle n° 2______, d’une superficie totale de 11’493 m2, sur laquelle sont érigés une maison d’habitation, un garage et deux bâtiments de respectivement 9 et 15 m2. Elle appartient à B______ S.A., ses précédents propriétaires étant Messieurs D______ et E______. 3. Par requête enregistrée par le département du territoire (ci-après : le département) le 13 août 2018, MM. D______ et E______ ont déposé une demande, enregistrée sous la référence DD 3______, pour construire, sur leur parcelle, quatre habitats groupés à haute performance énergétique (ci-après : HPE) d’une surface brute de plancher (ci-après : SBP) de 3’790 m2, avec parking souterrain et abattage d’arbres. Selon le formulaire y relatif, aucune mutation parcellaire n’était en cours. 4. Le 18 mai 2021, ils ont déposé une requête en autorisation de démolir l’habitation et le garage sis sur la parcelle n° 2______, enregistrée sous la référence M 4______. 5. Dans le cadre de l’instruction de la demande DD 3______, plusieurs préavis ont été émis et le projet a ainsi été modifié à six reprises afin d’en tenir compte; l’indice d’utilisation du sol (ci-après : IUS), à savoir le rapport numérique entre la surface brute de plancher habitable et la surface constructible du terrain, est notamment passé de 44,30% à 43,90%. 6. Les préavis peuvent usuels ont été émis :

- Le 28 août 2018, la direction de l’information du territoire a émis un préavis favorable, sous conditions.

- Le 18 septembre 2018, la commission d’architecture (ci-après : CA) a préavisé favorablement à une dérogation au sens de l’art. 59 LCI (44,30% HPE), tout en précisant que le projet s’inscrivait de manière harmonieuse sur une parcelle généreuse, tenant compte de son environnement urbanistique et favorisant de beaux espaces verts.

- Par préavis du 11 octobre 2018, l’office cantonal de l’urbanisme (ci-après : OU, à l’époque direction de la planification directrice cantonale et régionale) s’est déclaré favorable au projet avec un IUS de 0,44, sans observations. Il a noté que ce projet d’habitat groupé présentait une typologie en plot. Il était judicieusement implanté et intégrait les pentes de la parcelle, tout en ménageant les voisinages et respectant les caractéristiques du site, le long de la F______. Son insertion dans le contexte et sur la parcelle était donc traitée correctement. Le regroupement des bâtiments à distance de la route et leur organisation autour d’un espace central laissaient libre de construction une part importante de la parcelle. Ainsi, les espaces libres pourraient favoriser les usages collectifs. Enfin, le parking était intégralement implanté sous le bâtiment, ce qui laissait

- 3/51 - A/2415/2024 une grande part de la parcelle en pleine terre. Le maintien d’un certain nombre de sujets de hautes tiges était à souligner, car il permettait de garder l’identité du site.

- Le 12 octobre 2018, le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a préavisé favorablement, sous conditions. Il a exigé le respect des exigences de la norme SIA 181, y compris pour les installations techniques, que les émissions de la chaudière à bois respectent les valeurs limites d’émission prescrites par de l’ordonnance sur la protection de l’air du 16 décembre 1985 - OPair - RS 814.318.142.1 (ch. 522 de l’annexe 3), que seul le bois naturel soit autorisé comme bois de chauffage, que la chaudière soit équipée d’un accumulateur de chaleur, d’une capacité suffisante, et que la conduite d’évacuation des fumées de l’installation à bois respecte les exigences applicables en la matière, à savoir une hauteur minimale de 3 m au-dessus du toit. Par ailleurs, à la fermeture du chantier, un contrôle des émissions de la chaudière devrait être effectué dès sa mise en service afin de démontrer que les émissions respectaient les valeurs limites d’émission fixées par l’OPair. Il a aussi formulé deux souhaits, à savoir le recours à une source alternative de chaleur pour la production d’eau chaude sanitaire en période estivale et la mise en place d’un système de filtration de poussières pour la chaudière à bois. Il a relevé, s’agissant du bruit, que le périmètre se situait en zone 5, le degré de sensibilité DS II étant attribué à la parcelle. Les valeurs étaient donc de Lr jour ≤ 60 dB(A) et Lr nuit ≤ 50 dB(A). Il n’y avait pas de source de bruit ferroviaire ou aérien à proximité susceptible de générer un dépassement de ces valeurs limites. Ainsi, l’art. 31 de l’ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41) était respecté. Selon le cadastre du bruit routier, le niveau d’immission à la hauteur de la façade la plus exposée du futur logement sensible était de Lr jour ≤ 64 dB(A) et Lr nuit ≤ 55 dB(A). Le niveau de bruit en milieu des fenêtres ouvertes indiquait que les valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) étaient dépassées de 4 dB(A) de jour et de 5 db(A) de nuit. Toutefois, aucune ouverture ne donnait sur cette façade, de sorte que le local le plus exposé se situait sur le côté du bâtiment, permettant une diminution de 3 dB(A). De plus, le revêtement phono absorbant récemment installé permettait un gain de 3 dB(A) supplémentaire. L’art. 31 OPB était donc juste respecté. Les exigences minimales de la norme SIA 181 (2006) devaient être respectées, selon les indications fournies dans l’étude acoustique. S’agissant de l’air, le SABRA a considéré que le projet ne prévoyait pas la mise en place de capteurs solaires thermiques, mais qu’il était prévu de couvrir l’ensemble des toitures avec des panneaux photovoltaïques et que le requérant demandait une dérogation relative à l’installation de panneaux solaires en toiture. Il a noté qu’aucun système de filtration des poussières n’était prévu et a recommandé l’installation d’un tel système, attirant l’attention sur le fait que les

- 4/51 - A/2415/2024 chauffages à bois représentaient une source importante d’imissions de particules fines, polluant dangereux pour la santé, et source de nuisances pour le voisinage.

- Le 11 mars 2019, la police du feu a émis un préavis favorable, sous conditions, ainsi qu’elle l’avait déjà fait le 10 septembre 2018.

- Le 1er avril 2019, l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN) a préavisé favorablement, sous conditions et avec souhaits. Il a notamment exigé que l’équipement des bâtiments en capteurs solaires thermiques permettent de couvrir au moins 30% des besoins de chaleur admissibles pour l’eau chaude sanitaire de l’ensemble du bâtiment. La preuve de ce fait devait lui être remis 30 jours avant le début des travaux. Auparavant, il avait requis la fourniture de pièces complémentaires en date du 15 octobre 2018.

- Le 11 avril 2019, après avoir requis la fourniture de pièces complémentaires en date du 31 octobre 2018, le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) a préavisé favorablement, sous conditions.

- Le 18 septembre 2020, l’office cantonal du génie civil (ci-après : OCGC) a émis un préavis favorable, sous conditions. Il avait auparavant requis la modification du projet les 28 septembre 2018, 8 avril et 11 septembre 2019 ainsi que le 4 mars

2020. À cette dernière occasion, il avait noté que comme stipulé dans ses trois préavis antérieurs, la loi sur les routes du 28 avril 1967 (LRoutes - L 1 10) interdisait toute construction (en sous-sol et en élévation) ou installation à moins de 25 m de l’axe d’une route cantonale, qu’il avait accepté et motivé une dérogation à la LRoutes sur la base d’une distance d’interdiction de construire de 13,50 m depuis l’axe de la chaussée. Le bassin de rétention sur l’extrait cadastral du géomètre ne respectait pas cette condition, de sorte que le projet devait encore être modifié.

- Le 13 octobre 2020, l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) a préavisé favorablement, sous conditions. La rampe d’accès au parking devait être conforme à la précédente dépose, le plan était plus complet avec les cassures, l’indication des pentes et les côtes. La norme VSS-40291A devait être respectée. Aucune péjoration de la circulation sur la route de F______ n’était tolérée en lien avec la déchetterie. Auparavant, l’OCT avait requis la fourniture de pièces complémentaires les 5 avril 2019 et 5 mars 2020 respectivement la modification du projet les 22 octobre 2018 et 6 novembre 2019.

- Après avoir sollicité la modification du projet, par préavis des 3 octobre 2018 et 11 avril 2019, la commune a préavisé favorablement avec dérogation s’agissant d’un IUS de 44,30% le 4 novembre 2019, tout en précisant que, contrairement à la position de son Conseil administratif, le Conseil municipal avait validé la dérogation au rapport de surface avec un IUS de 44,30%. Après avoir à nouveau requis, par préavis du 26 février 2020, la modification du projet et refusant en l’état la demande de dérogation selon l’art. 59 al. 4 LCI, elle

- 5/51 - A/2415/2024 a finalement rendu, le 11 novembre 2020, un préavis favorable sous la plume de Mme G______, sous conditions et avec souhaits;

- Le 11 décembre 2020, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a émis un préavis favorable, sous conditions. Auparavant, il avait requis la modification du projet les 3 octobre 2018 et 1er avril 2019, puis la fourniture de pièces complémentaires en date du 9 septembre 2019. Il s’était prononcé favorablement, sous conditions, le 11 mars 2020. Le 31 mars 2020, l’OCAN avait émis un préavis liant relatif à l’abattage d’arbres hors forêts, sous conditions et avec souhaits;

- La direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis, le 24 août 2018, la production de pièces complémentaires et la modification du projet, étant précisé que les critères d’une dérogation au sens de l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) étaient réunis, la version initiale du projet présentant un IUS hors-sol de 44,30% et de 14,40% au sous-sol (parking non compris); Suite au prononcé de trois préavis favorables avec dérogation les 5 mars, 14 août 2019 et 11 février 2020 et après avoir requis, par préavis du 14 août 2020, la production de pièces complémentaires, la DAC a émis, le 15 février 2021, un préavis favorable avec dérogations aux art. 10 et 59 al. 4 LCI (43,90% HPE avec sous-sol à 14,80% sans parking), retenant au surplus la distance des limites de parcelle, les vues droites sur parcelle et le gabarit théorique du bâtiment étaient respectés;

- Le 8 avril 2021, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a émis un préavis favorable, sous conditions. Il avait auparavant requis la fourniture de pièces complémentaires en date du 8 octobre 2018, puis s’était prononcé favorablement sous conditions le 10 mai 2019, avant de requérir à nouveau la fourniture de pièces complémentaires le 28 août 2020. D’autres instances de préavis se sont prononcées favorablement, avec ou sans observations. 7. Par décisions du ______ 2021, le département a délivré tant l’autorisation de construire DD 3______ que l’autorisation de démolir n° M 4______, qui ont été publiées dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci- après : FAO) du même jour. 8. Le même jour, il a informé M. A______ de la délivrance des deux autorisations précitées, lequel s’y était opposé par courrier du 29 février 2019. 9. Par acte du 18 novembre 2021 enregistré sous le n° A/5______, M. A______ a interjeté recours, sous la plume de son conseil, contre les décisions DD 3______ et M 4______ auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal). Il en a requis l’annulation, sous suite de frais et dépens.

- 6/51 - A/2415/2024 Les art. 22 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) et 31 OPB étaient violés. Dans son préavis du 12 octobre 2018, le SABRA avait constaté que les VLI étaient dépassées aussi bien de jour que de nuit. Ce dépassement concernait la façade est du bâtiment A qui était équipée de fenêtres éclairant des locaux à usage sensible au bruit, en particulier les fenêtres et loggias des futurs logements prévus au rez-de-chaussée, 1er et 2ème étages. L’art. 11 al. 2 LRoutes était aussi violé dans la mesure où le bâtiment projeté le plus à l’est (bâtiment A) était prévu à 13,50 m de l’axe de la route de F______. Il en était de même des bassins de rétentions et d’une partie du parking souterrain. Aucune dérogation en lien avec la disposition légale susmentionnée n’avait été accordée. Selon le recensement architectural réalisé par les autorités cantonales compétentes, le bâtiment actuellement existant sur la parcelle s’était vu attribuer la notation « intéressant », ce qui impliquait qu’il était, en principe, digne d’être sauvegardé. L’ordre de démolition était dès lors contraire, notamment, aux art. 4 ss. de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05). L’art. 14 al. 1 let. a et e LCI était violé. Le projet sera la cause d’inconvénients graves pour le voisinage, notamment par l’augmentation conséquente du trafic sur une route déjà très chargée et du bruit routier dans un secteur où les VLI étaient déjà dépassées. Le surplus de trafic et l’utilisation programmée d’une chaudière à bois, sans l’installation d’un système suffisant de filtration des poussières, constitueraient des sources considérables de pollution de l’air et donc de mise en danger de la santé des habitants du quartier. La mise en place d’une telle chaudière n’aurait pas dû être autorisée en vertu de l’art. 13J al. 1 let. b du règlement d’application de la loi sur l’énergie du 31 août 1988 - REn - L 2 30.01. Le Conseil administratif de la commune devait rendre un nouveau préavis sans tenir compte de la délibération du Conseil municipal du 29 octobre 2019, lequel était sans valeur puisque contraire à l’art. 30 al. 1 let. s de la loi sur l’administration des communes du 13 avril 1984 (LAC - B 6 05). L’art. 59 al. 9 LCI était violé. Selon le calcul figurant au dossier, la totalité des surfaces en sous-sol s’élevait à 2’247,70 m2. Rapportés à la surface constructible de la parcelle de 8’558 m2, le taux maximum était dépassé. Aucune dérogation au sens de l’art. 59 al. 10 LCI ne pouvait intervenir pour un parking collectif dont la surface dépassait 100 m2. L’art. 75 al. 1 LCI indiquait que dans la 5ème zone, le nombre maximum de logement par construction était de quatre. Or, le projet de construction prévoyait la réalisation de huit logements distincts par bâtiment et contrevenait donc à cette disposition. Le dépassement du maximum admissible correspondait même à un doublement, ce qui était manifestement excessif.

- 7/51 - A/2415/2024 À l’examen des plans déposés, plusieurs chambres des immeubles projetés étaient situées en-dessous du niveau général du sol adjacent, ce qui contrevenait à l’art. 76 al. 1 LCI. La série de loggias prévue sur toute la façade sud-ouest du bâtiment projeté apparaissait comme excessive et disproportionnée. Celles-ci seraient implantées à une hauteur de moins de 3 m du terrain naturel adjacent, alors que l’art. 25 al. 1 let. d du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01) prévoyait que les balcons et tout autre avant-corps de la façade devaient se trouver à 3,50 m de hauteur au moins au-dessus du sol. Cette disposition était donc violée. En outre, la proximité de ces loggias était problématique puisqu’elle permettrait aux habitants des étages supérieurs de disposer d’une vue dominante sur les surfaces de son logement et de sa piscine. Selon l’art. 27 al. 1 RCI, les installations techniques situées au-dessus de la dalle de couverture devaient être inscrites à l’intérieur du gabarit de toiture. Tel n’était pourtant pas le cas en l’espèce, l’ensemble des toitures devant être couverte avec des panneaux photovoltaïques dépassant le gabarit. Le recourant a également fait valoir que la décision entreprise contrevenait à l’art. 59 al. 4 let. a LCI. 10. Dans leurs écritures respectives des 24 janvier et 10 février 2022, le département et l’intimée ont conclu au rejet du recours. 11. Le département a fait valoir que le recourant faisait une lecture sélective du préavis du SABRA pour appuyer son grief concernant les art. 22 LPE et 31 OPB. Certes, le SABRA avait constaté que le niveau de bruit en milieu des fenêtres ouvertes indiquait que les VLI étaient dépassées, mais il avait ensuite considéré qu’aucune ouverture ne donnait sur la façade la plus exposée au bruit routier. Le fait que le logement le plus exposé se situait sur le côté du bâtiment permettait une diminution de 3 dB(A) du bruit routier et le revêtement phono absorbant permettait un gain supplémentaire de 3 dB(A) et le respect des conditions légales. Au vu de l’analyse de l’instance spécialisée précitée, ce grief devait être rejeté. S’agissant de l’art. 11 al. 2 LRoutes, contrairement aux dires du recourant, le projet bénéficiait d’une dérogation permettant de réduire la distance d’interdiction de construire de 25 m à 13,50 m. En effet, les quatre premiers préavis de l’OCGC indiquaient explicitement qu’en principe la distance à respecter était de 25 m, mais qu’au vu des bâtiments d’habitation existants à proximité, le respect d’une distance de 13,50 m s’avérait en l’espèce suffisante. Ces préavis demandaient dès lors la modification du projet en conséquence, celui du 4 mars 2020 relevant la distance encore trop proche d’un bassin de rétention avec l’axe de la route. Il résultait des plans visés ne varietur de la dernière version du projet déposé que cette modification avait bien été effectuée. Le préavis favorable sous condition de l’OCGC du 18 septembre 2020 attestait au demeurant du respect de ses précédentes demandes. Le recourant admettait au surplus que le bâtiment A, les bassins de

- 8/51 - A/2415/2024 rétentions et le parking souterrain se trouvaient à une distance d’au moins 13,50 m de l’axe de la route. C’était ainsi à juste titre que le département avait considéré que ce projet pouvait bénéficier d’une dérogation selon l’art. 11 al. 3 LRoutes. L’art. 14 al. 1 let. a et e LCI n’était pas violé. En effet, le projet s’avérait conforme à la zone 5. Dans ses préavis du 22 octobre 2018, 5 avril et 6 novembre 2019 et 5 mars 2020, l’OCT avait requis une modification du projet en fixant des exigences visant à ne pas perturber la circulation sur la route de F______. Son préavis favorable sous conditions du 13 octobre 2020 démontrait que le projet ne s’avérait pas problématique du point de vue de la circulation routière. S’agissant du bruit routier, l’art. 14 al. 2 LCI réservait l’application de l’OPB, respecté comme constaté ci-dessus. Quant à la chaudière à bois, le SABRA avait minutieusement analysé ce point, n’y voyant aucune mise en danger de la santé des habitants du quartier. Au surplus, le préavis du SABRA du 12 octobre 2018 imposait notamment le respect des VLI prescrites par l’OPair (ch. 522 annexe 3). Ce préavis ajoutait, à titre de souhait, la mise en place d’un système de filtration de poussières pour la chaudière et exigeait qu’un contrôle des émissions de la chaudière à bois soit effectué dès sa mise en service, afin de démontrer que les émissions respectent les VLI fixées par l’OPair; ce grief était ainsi aussi prématuré. L’OCEN avait en outre émis un préavis favorable sous condition le 1er avril 2019. Les problématiques soulevées par le recourant avaient donc été analysées par les instances compétentes qui avaient constaté, respectivement exigé, que l’OPB et l’OPair soient respectés. Le grief relatif à l’art. 59 al. 4 let. a LCI devait être écarté, étant noté que le projet ayant été déposé en 2018, c’était l’ancienne version de cette disposition qui était applicable en vertu de l’art. 156 al. 5 LCI. Tant la commune que la CA - qui avait explicitement mentionné son accord à l’octroi de la dérogation de l’art. 59 al. 4 LCI

- et la SPI avaient préavisé favorablement. Le projet portant sur un habitat groupé et étant conforme à un standard de HPE, deux points non contestés, il pouvait être mis au bénéfice d’un taux d’utilisation du sol de 43,90% dans le respect de l’art. 59 al. 4 let. a LCI, comme l’attestait les préavis favorables des trois instances précitées. L’art. 30 al. 1 LAC n’avait pas été violé. Initialement, le projet prévoyait un taux HPE de 44,30%, ce qui impliquait la consultation du Conseil municipal, mais ce taux avait ensuite été réduit à 43,90%, de sorte que seul un préavis de l’exécutif s’avérait nécessaire. C’était donc à juste titre que le préavis de la commune du 4 novembre 2019 faisait état de la position du Conseil municipal. Le dernier préavis communal du 11 novembre 2020, établi par Mme G______, membre du Conseil administratif de la commune, n’indiquant pas de décision du Conseil municipal, il fallait considérer qu’il avait été adopté dans le respect des art. 30 et 48 LAC, soit par le Conseil administratif. Le recourant errait en prétendant que le projet ne serait pas conforme à l’art. 59 al. 9 LCI en raison des surfaces en sous-sol trop importantes. Si les places de parking nécessaires aux habitants n’étaient pas prévues en sous-sol, elles devraient être aménagées, avec ou sans garage, donc avec ou sans CDPI, sur la surface hors sol

- 9/51 - A/2415/2024 de la parcelle. Or l’art. 59 al. 10 LCI tendait à éviter que les terrains concernés soient occupés par des voitures. Il ne faisait donc aucun sens de limiter cette possibilité à 100 m2, limitation ne ressortant d’ailleurs d’aucun texte légal ni de la jurisprudence. D’après le recourant, le nombre maximum de logement serait dépassé, le projet en prévoyant huit. Ce grief faisait toutefois l’impasse sur l’art.75 al. 3 LCI permettant d’accorder des dérogations au nombre de logement prévu lorsque le projet portait, notamment, sur un habitat groupé. Au surplus, conformément à la jurisprudence, même si une telle dérogation n’était pas expressément indiquée dans l’autorisation de construire, il y avait lieu de considérer qu’en autorisant le projet litigieux, le département l’avait accepté, à tout le moins implicitement. Le recourant reprochait au projet de comporter plusieurs chambres situées en- dessous du niveau général du sol adjacent. Cela était certes le cas initialement, mais la DAC avait requis une modification de ce point dans son préavis du 24 août 2018. La modification ayant été effectuée, la DAC avait par la suite rendu des préavis favorables ne soulevant plus ce problème. Le recourant n’illustrait aucunement sur la base de quel plan il constaterait un ou des violations de l’art. 76 al. 1 LCI. Ce grief devait être rejeté. Le raisonnement du recourant en lien avec l’art. 25 RCI ne pouvait être suivi. Cette disposition concernait les balcons ou avant-corps de la façade qui étaient situés en dehors de l’alignement ou à front des voies publiques ou privées. Elle permettait d’éviter que de telles constructions gênent le passage sur la voie publique longeant la construction disposant de balcons ou avant-corps, raison pour laquelle celles-ci devaient être placées à au moins 3,50 m de hauteur. Il n’était pas contestable que les loggias prévues n’étaient ni situées en dehors de l’alignement, ni à front de quelconques voies, de sorte que l’art. 25 RCI n’avait pas vocation à s’appliquer. L’argument du recourant portant sur la vue dominante sur sa piscine apparaissait contradictoire avec sa volonté de rehausser les loggias à plus de 3,50 m de haut. En outre, les questions de préservations de l’intimité étaient régies par les dispositions en matière de distances et vues droites, au sujet desquelles le recourant n’émettait aucun grief. S’agissant de l’art. 27 RCI, à teneur des plans (coupes et façades), aucun panneau solaire ne dépassait du gabarit de toiture, ce qui pouvait notamment s’expliquer du fait qu’à teneur du plan toitures n° 009, il était uniquement indiqué que les toitures étaient disponibles pour des panneaux solaires. En effet, selon l’art. 1 al. 3 LCI, les installations solaires en cause n’étaient pas soumises à autorisation de construire. Faute d’être assujetties à autorisation de construire si suffisamment adaptées aux toits, elles n’avaient pas à impérativement figurer dans les plans produits. De plus, si les panneaux solaires devaient ne pas être suffisamment intégrés, ils devraient alors faire l’objet d’une requête en autorisation de construire spécifique. Dans ce cadre, il ne serait alors pas impossible qu’une dérogation selon l’art. 27 al. 3 RCI soit accordée, pour autant que le site s’y prête (intégration au paysage).

- 10/51 - A/2415/2024 Le département s’est également prononcé sur le grief relatif aux art. 4 ss. LPMNS, considérant que ces derniers n’étaient pas violés. 12. Pour sa part, l’intimée a expliqué, au sujet des art. 22 LPE et 31 OPB, que le projet avait fait l’objet d’une étude acoustique par un cabinet spécialisé qui concluait au respect des prescriptions applicables et à ce que le projet ne serait pas source d’une augmentation théorique du bruit du trafic sur la route de F______. L’acousticien avait encore confirmé ses calculs par un courriel du 12 janvier 2022. L’art. 11 al. 2 LRoutes n’était, compte tenu de la dérogation délivrée pour permettre la réalisation des immeubles à 13,50 m de distance à partir de l’axe de la route, pas violé. Il en était de même des art. 4 ss. LPMNS, la villa à démolir ne présentant aucune valeur architecturale et tant la CA que le service des monuments et sites (ci- après : SMS) avaient délivrés des préavis favorables. Les accès au projet, y compris au garage sous-terrain, se feraient directement par la route de F______, et non pas par la route d’accès à la propriété du recourant, qui ne serait donc aucunement préjudicié par le projet. Les nuisances occasionnées par le trafic supplémentaire avaient été jugées nulles par l’acousticien. Le système de chauffage à bois avait été préavisé favorablement par le SABRA et l’OCEN. Par ailleurs, la construction répondait aux standards HPE permettant de substantielles économies d’énergie et de chauffage, et la chaudière à bois était écologique. Aucune violation de l’art. 14 al. 1 let. a et e LCI ne pouvait donc être retenue. L’art. 59 al. 4 let. a LCI n’était pas violé. Dans sa dernière teneur, le projet était conforme aux préavis de la commune et de toutes les instances concernées, y compris la CA. Il était aussi conforme à la directive d’application de l’art. 59 LCI en ce qui concernait les rapports de surface en zone 5. Le recourant faisait valoir que ses futurs voisins auraient une vue plongeante sur sa propriété, mais les deux propriétés étaient séparées par une haie d’une hauteur d’environ 4,50 m préservant le caractère privé de la parcelle du recourant. De plus, les distances aux limites et gabarit étaient respectés. Eu égard à la baisse de l’IUS sous le seuil de 0,44%, le projet bénéficiait du préavis émanant de l’autorité compétente, soit du Conseil administratif. Il n’y avait ainsi aucune violation de l’art. 30 LCA. Le grief relatif à la surface des parkings sous-terrain devait être rejeté. Selon le détail du calcul de ces surfaces en sous-sol, celles-ci s’élevaient à 1’218,70 m2, ce qui, rapporté à la partie constructible de la parcelle en 8’558 m2, donnait un coefficient de 0,142. En outre, lorsque les parkings étaient superposés, il n’y avait pas lieu d’additionner les surfaces des différents niveaux pour déterminer l’emprise du parking sur le sous-sol. Le projet aurait certes pu comporter, en surface, deux bâtiments de peu d’importance de 50 m2, mais il avait été préféré de construire des parkings sous-terrain, choix architectural ayant le mérite de privilégier les surfaces au sol aux abords des bâtiments et la végétalisation des espaces. Lorsqu’il était renoncé aux constructions de peu d’importance, il existait une tolérance en ce qui

- 11/51 - A/2415/2024 concernait les surfaces de parking en sous-sol qui pouvaient dépasser les coefficients généralement admis. Vu la dérogation accordée, l’art. 75 al. 1 LCI était respecté. Il en était de même des art. 76 al. 1 LCI, les plans des bâtiments tels qu’autorisés permettaient de constater qu’aucune chambre ne se trouvait en dessous du niveau du sol adjacent, 25 RCI, le projet autorisé ne comportait pas de balcons et les loggias ne dépassaient pas du bâtiment, et 27 RCI, le recourant faisant une lecture erronée des plans en reprochant au projet de comporter des installations en toiture excédant le gabarit autorisé. Par ailleurs, l’art. 27 al. 3 RCI ménageait la possibilité de dérogation s’agissant des panneaux solaires. 13. Le 1er avril 2022, un nouveau conseil s’est constitué pour la défense des intérêts du recourant. 14. Par réplique du 6 mai 2022, le recourant a persisté dans ses conclusions, tout en se prévalant, en sus des griefs invoqués dans son recours, de violations des art. 59 al. 4 aLCI, 70, 72 et 73 LCI ainsi que 3 al. 3 RCI. L’art. 59 al. 4 aLCI imposait notamment de consulter la CA, dont le préavis était obligatoire. Cette instance n’avait pourtant rendu qu’un seul préavis, se prononçant uniquement sur le premier projet alors que six versions avaient été déposées. En particulier, le gabarit et l’implantation des bâtiments avait été modifié. En délivrant l’autorisation querellée sans avoir préalablement consulté la CA sur la dernière version du projet, le département avait violé l’art. 59 al. 4 let. a aLCI. L’art. 70 al. 1 LCI était violé. Selon le plan de coupe A-A du 28 janvier 2021, la hauteur du bâtiment B était de 9,94 m et celle du bâtiment C de 9,98 m depuis le terrain naturel moyen façade, de sorte que ces deux bâtiments devaient être distants de 17,92 m (9,94 - 1 + 9,98 - 1). Il résultait pourtant du plan cadastral établi le 28 janvier 2021 par le géomètre et visé ne varietur le ______ 2021 que les bâtiments B et C étaient distants de 15,89 m. Les vues droites n’étaient pas respectées. Les chambres 3 des appartements de 6 pièces au rez et de 4 pièces au 1er étage du bâtiment A, les chambres 3 de l’appartement de 5 pièces au rez du bâtiment D, 2 des appartements de 4 pièces au 1er et au 2ème étages du bâtiment D et 2, toutes disposées en angle aigu par rapport au bâtiment voisin, ne bénéficiaient pas d’une vue droite de 4 m au moins sur toute la largeur de la fenêtre puisque le bâtiment voisin se rabattait sur elles. Les vues droites étaient en effet réduites à moins de 2 m sur une partie de la largeur de la vitre, ce qui contrevenait aux art. 72 et 73 LCI. Enfin, l’art. 3 al. 3 RCI était violé. 15. L’intimée et le département ont dupliqué, respectivement les 31 mai et 29 juin 2022. 16. L’intimée a fait valoir que les nouveaux griefs du recourant étaient infondés.

- 12/51 - A/2415/2024 Elle ignorait si la CA n’avait été consultée qu’une fois ou plusieurs fois, mais savait que les modifications du projet avaient avant tout concerné le sous-sol, ce qui n’avaient pas d’impact sur l’esthétique du projet. Le calcul présenté par le recourant au sujet de l’art. 70 LCI était erroné. La hauteur du bâtiment C à partir du terrain naturel était de 7,93 m s’agissant de la façade à considérer. C’était la façade « est » du même bâtiment qui mesurait 9,98 m à partir du terrain naturel. La distance entre les deux bâtiments devait donc être de 15,87 m (9,94 - 1 + 7,93 - 1) et ils étaient séparés par une distance de 15,89 m. S’agissant des art. 72 et 73 LCI, les empiètements sur la vue droite étaient minimes. Par ailleurs les chambres en question bénéficiaient d’une magnifique vue sur le petit bois s’agissant des chambres dans le bâtiment A, et d’une grande porte-fenêtre vitrée en plus de la fenêtre, donnant par ailleurs également sur de la végétation, s’agissant de celles des chambres situées dans le bâtiment D. Dans le détail, pour la fenêtre de la chambre 3 au rez du bâtiment A, l’empiètement sur la gauche de la vue droite ne tenait qu’à la largeur de la fenêtre; il suffirait que celle-ci soit un peu moins large pour qu’il n’y ait plus d’empiètement, mais les architectes pensaient qu’il était plus agréable de disposer d’une fenêtre plus large même s’il y avait un léger empiètement sur la vue droite du côté gauche de celle.ci. Pour la chambre 3 au premier étage du bâtiment A, il y avait un empiètement de 19,90 cm sur la vue droite de la fenêtre du côté gauche également; il serait possible de décaler cette fenêtre de 19,90 cm pour qu’il n’y ait plus aucun empiètement. Pour la chambre 3 au 2ème étage du bâtiment A, on constatait qu’en fonction de la position de la fenêtre, il n’y aurait aucun empiètement sur la vue droite de celle-ci. Pour les chambres 2 au rez, 2 au 1er étage et 3 aux 2ème étage du bâtiment D, il y avait certes un petit empiètement du côté droit de la vue droite à partir de ces chambres, mais celles-ci disposaient d’une autre grande surface vitrée qui, en l’occurrence donnait sur la loggia, laquelle était elle-même est ouverte sur l’extérieur. S’agissant de la violation alléguée de l’art. 3 al. 3 RCI, une réquisition de division parcellaire serait prochainement déposée auprès du registre foncier. Celle-ci serait ensuite soumise au département, qui pourrait adresser sa détermination au tribunal, lequel pourrait confirmer l’autorisation querellée, tout en l’assortissant de la charge de réaliser ladite division avant le début des travaux. 17. Le département a soutenu que le surplus de surface des CDPI invoqué par le recourant ne justifiait pas l’annulation de la décision entreprise. La coupe A-A du plan du géomètre suffisait à démontrer que l’art. 70 LCI était pleinement respecté. Il en ressortait également que le bâtiment C ne s’élevait pas à 9,98 m mais à 7,93 m, de sorte que le calcul effectué par le recourant était faux. À défaut d’être directement affecté par la violation des art. 72 et 73 LCI, le grief du recourant devait être déclaré irrecevable. Enfin, l’argumentation quant au défaut de consultation de la CA ne convainquait pas. En se référant aux plans dont se prévalait le recourant, on comprenait que les

- 13/51 - A/2415/2024 modifications du projet n’apparaissaient de loin pas essentielles. On ne distinguait pas non plus en quoi elles seraient de nature à remettre en cause l’appréciation de la CA selon laquelle le projet s’inscrivait de manière harmonieuse sur la parcelle, tenait compte de l’environnement urbanistique, et favorisait les beaux espaces verts. Le recourant ne l’expliquait pas. 18. Le 23 juin 2022, l’intimée a informé le tribunal de la division de la parcelle, tout en précisant que les constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) seraient réparties dans les futures parcelles, de manière à respecter le maximum légal prévu. Elle a produit diverses pièces. 19. Par réplique du 15 juillet 2023, le recourant a intégralement persisté dans ses conclusions et écritures des 18 novembre 2021 et 6 mai 2022. Il a réitéré que l’art. 3 al. 3 RCI était violé. Il a ajouté être directement touché par la violation des art. 72 et 73 LCI puisque les bâtiments projetés se situaient à quelques mètres de sa parcelle et que les baies vitrées lui faisaient face. Ainsi que le démontrait les croquis produits en pièce 39 par l’intimée, les fenêtres des chambres 3 du bâtiment A et les fenêtres des chambres 2 du bâtiment D ne disposaient pas d’une vue droite suffisante. Quant au fait que les chambres 2 du bâtiment D disposeraient d’une autre surface vitrée, celles-ci donnaient toutefois sur une loggia dont la longueur était inférieure à 4 m. Quant à l’art. 70 LCI, il n’existait aucun motif qui justifierait de retenir des hauteurs différentes suivant les façades pour calculer la distance entre deux bâtiments. Partant, la hauteur du bâtiment C, considérée pour l’ensemble dudit bâtiment depuis le terrain naturel moyen, s’élevait à 9.98 m, de sorte que la distance minimale légale entre les bâtiments B et C n’était pas respectée. 20. Le 17 juillet 2022, l’intimée a produit de nouvelles pièces relatives à la mutation parcellaire, sur lesquelles le recourant s’est déterminé le 22 août 2022 et le département le 25 août 2022. 21. L’intimée s’est encore exprimé le 2 septembre 2022 sur la problématique de la mutation parcellaire. 22. Le 16 mars 2023, le tribunal a admis le recours du 18 novembre 2021, a annulé l’autorisation de construire DD 3______, renvoyé le dossier au département pour la suite de l’instruction au sens des considérants et a réformé l’autorisation de démolir M 4______ en soumettant son entrée en force à la condition suspensive de l’entrée en force d’une autorisation de construire sur la parcelle n° 2______. Le tribunal a retenu que la surface des CDPI du projet était supérieure à la limite de 100 m2 posée par la jurisprudence, ce qui n’était pas contesté par les parties; la surface totale de CDPI sur la parcelle n° 2______ était en effet de 125 m2 au minimum. Afin de tenter de pallier ce problème, un projet de mutation parcellaire avait été certes versé au dossier durant la procédure de recours, en juin 2022, mais puisque la division parcellaire concernée constituait une modification du projet opérée au cours de la procédure contentieuse, elle était exorbitante à l’objet du litige et ne pouvait par conséquent pas être prise en considération. Il en résultait que le

- 14/51 - A/2415/2024 projet entraînait une violation de l’art. 3 al. 3 RCI qui ne pouvait valablement être réparée. Cela étant, il n’y avait pas lieu de mettre à néant la demande DD 3______, ce qui obligerait la partie intimée à déposer un nouveau dossier, entraînant frais et délais qui ne se justifiaient pas dans la mesure où il apparaissait a priori que le département serait prêt à admettre la mutation parcellaire, sous réserve du préavis que devraient encore rendre les instances compétentes. En conclusion, le recours était admis et l’autorisation de construire DD 3______ annulée, mais le dossier renvoyé au département pour la reprise de l’instruction du dossier au sens des considérants. 23. En octobre 2023, l’intimée a transmis au département le dossier de mutation ainsi que des plans de géomètre tenant compte de la division parcellaire. 24. Le même mois, elle a déposé une nouvelle demande d’autorisation de construire sur sa parcelle auprès du département, laquelle a été enregistrée sous le DD 6______. La décision du ______ 2025 délivrant l’autorisation de construire DD 6______ a été entreprise par M. A______ par devant le tribunal, lequel l’a enregistré sous le n° A/7______. 25. Le 5 mars 2024, dans le cadre de la procédure DD 3______, après avoir formulé une demande de complément en date du 22 décembre 2023, la DAC a préavisé favorablement, avec dérogations (art. 59 al. 4 let. a LCI) et sous deux conditions. Elle a exigé que le tableau de mutation définitif relatif à la modification du parcellaire soit inscrit et validé au registre foncier avant l’annonce d’ouverture du chantier. Il devait en aller de même pour l’ensemble des servitudes de distances et vues droites justifiant les bâtiments projetés à l’intérieur du périmètre. De plus, la DAC a spécifié le modèle devant être utilisé pour la mention de restriction du droit de propriété (droits à bâtir) qui devait être inscrite au registre foncier en lien avec le projet de mutation/division parcellaire inclus et visé à l’autorisation de construire. La DAC, qui a considéré que la distance des limites de parcelle, les vues droites sur parcelle et le gabarit théorique du bâtiment étaient respectés, s’est déterminée sur la base d’un dossier de géomètre remis au département le 13 octobre 2023, puis complété à sa demande le 8 février 2024; ce dernier a été enregistré le 8 février 2024 et visé ne varietur le ______ 2024. 26. Le ______ 2024, le département a délivré l’autorisation de construire DD 3______ vu notamment le préavis liant de l’OCAN relatif à l’abattage d’arbres hors forêts du 31 mars 2020, le projet version n° 7 du 8 février 2024, le projet de mutation parcellaire n° 8______ du 10 juillet 2023 et l’autorisation de démolir M 4______. En son chiffre 5, cette décision stipulait que les conditions figurant dans les préavis de l’OCEau du 8 avril 2021, de l’OCAN du 11 décembre 2020, de l’OCT du 13 octobre 2020, de l’OCGC du 18 septembre 2020, du GESDEC du 11 avril 2019, de l’OCEN du 1er avril 2019, de la police du feu du 11 mars 2019, du SABRA du 12 octobre 2018, de la DIT du 28 août 2018 ainsi que le préavis liant susmentionné devaient être respectées et faisaient partie intégrante de l’autorisation.

- 15/51 - A/2415/2024 En ses chiffres 11 et 12, la décision reprend les deux conditions formulées dans le préavis de la DAC du 5 mars 2024. Cette autorisation a été publiée dans la FAO dudit jour. En revanche, le département n’en a pas informé directement M. A______. 27. Le 5 juillet 2024, par courriel, l’ancien conseil de M. A______ a demandé au nouveau conseil de ce dernier si un recours avait été déposé contre l’autorisation de construire DD 3______ publiée fin mai 2024. 28. Par acte du ______ 2024, M. A______, sous la plume de son nouveau conseil, a formé recours contre la décision du ______ 2024, concluant à la constatation de sa nullité, subsidiairement à son annulation, sous suite de frais et dépens. Sur mesures superprovisionnelles et provisionnelles, il a sollicité qu’il soit fait interdiction à B______ S.A. de débuter les travaux de démolition objet de la décision M 4______, de débuter les travaux de construction objet de la décision d’autorisation de construire DD 3______ et tout travaux de démolition et/ou de construction sur la parcelle n° 2______ de la commune, sous la menace des peines prévues à l’art. 292 du code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0). Le département ne l’avait pas avisé de la délivrance de l’autorisation de construire DD 3______ alors qu’il avait formulé des observations en 2019 et était partie à la procédure de recours ayant conduit à l’annulation de l’autorisation. Dans la mesure où était indiqué sur la plateforme du suivi administratif des dossiers du département (ci-après : SAD-Consult) que la DD 6______ avait remplacé la DD 3______, il ne pouvait se douter que la DD 3______ serait délivrée à son insu. Se fiant aux indications figurant dans SAD-Consult, il s’était d’ailleurs opposé, le 24 novembre 2023, à la délivrance de l’autorisation DD 6______. Le département avait toutefois octroyé, contre toute attente, l’autorisation de construire DD 3______ le ______ 2024, se comportant ainsi de manière contradictoire par rapport aux renseignements qu’il lui avait donnés par l’intermédiaire de SAD-Consult. Dans ces circonstances, au vu de la violation manifestement du principe de la bonne foi par le département, la décision litigieuse devait être déclarée nulle. La violation de son droit d’être entendu, résultant des faits susmentionnés, ainsi que de son droit d’être avisé du prononcé de la décision querellée avaient aussi pour conséquence que la décision litigieuse était nulle. Il avait réagi très rapidement en formant recours dans les dix jours dès qu’il avait eu connaissance de la délivrance de l’autorisation de construire litigeuse. Suite à l’annulation de l’autorisation de construire DD 3______ par le tribunal, seule la DAC avait examiné le projet modifié, à savoir le dossier de mutation ainsi que des plans du géomètre tenant compte de la division parcellaire. Les modifications apportées au projet DD 3______ n’avaient pas été transmises aux différents services de préavis alors que la législation avait évolué depuis 2021, année lors de laquelle l’autorisation litigieuse avait été délivrée pour la première fois avant d’être annulée. Le département ne pouvait ainsi délivrer cette autorisation sans soumettre, au préalable, la demande aux différents services de préavis afin de

- 16/51 - A/2415/2024 s’assurer du respect de la législation en vigueur. Ce faisant, il avait violé le principe de la légalité. Pour cette raison également la décision devait être déclarée nulle. Il a déposé un chargé de pièces, dont un courrier du conseil de B______ SA du 12 octobre 2023 adressé au département. Ce courrier l’informait du dépôt d’un nouveau projet de division parcellaire et l’invitait à reprendre l’instruction de la DD 3______. Il indiquait aussi qu’une autre demande d’autorisation de construire pour un projet modifié était déposé en parallèle, les modifications étant destinées à couper court aux nombreux arguments soulevés par le recourant le 18 novembre 2023. 29. Par décision du ______ 2024, le tribunal a admis les mesures superprovisionnelles sollicitées au motif que l’existence d’une situation d’extrême urgence avait été démontrée. Il apparaissait a priori vraisemblable que la décision contestée aurait dû être notifiée personnellement à M. A______, ce qui justifiait de maintenir le régime juridique prévu à l’art. 66 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) prévoyant que le recours a effet suspensif. 30. Dans ses observations du 23 juillet 2024, B______ SA a conclu au rejet des mesures provisionnelles en tant qu’elles concernaient la mise en œuvre des auto-risations de démolir n° M 4______ et de construire DD 3______, subsidiairement, à une interdiction de trois mois au maximum si elle devait être prononcée et que dans ce délai, les écritures devaient avoir été échangées. Liminairement, elle a sollicité que le département soit invité à indiquer à quelle date le recourant et son conseil avaient reçu, téléchargé et consulté son courrier du 12 octobre 2023. Elle avait déposé une seconde requête en autorisation de construire pour un projet quelque peu modifié, instruite sous le DD 6______. Il n’avait jamais été convenu que celle-ci prendrait la place de la première. Au contraire, elle devait être traitée en parallèle, comme le confirmait un courrier du 12 octobre 2023 adressé au département et dont le recourant avait eu connaissance puisqu’il l’avait joint à son recours en pièce treize de son chargé. Il convenait de déterminer à quelle date cette pièce lui avait été communiquée car cela exclurait qu’il ait pu croire que la seconde requête en autorisation de construire remplaçait la première. Assisté d’un conseil, le recourant ne pouvait ignorer la délivrance de l’autorisation querellée tardivement. Le recours du ______ 2024 ne comportait aucun argument de fond de sorte qu’il était vraisemblablement irrecevable. La qualité pour agir du recourant s’agissant de la démolition de la vieille bâtisse devait être niée car il n’était pas touché dans ses droits. 31. Le 26 juillet 2024, le département s’est déterminé sur la demande des mesures provisionnelles. 32. Par réplique du 15 août 2024, le recourant a persisté dans son argumentaire et ses conclusions quant aux mesures provisionnelles. 33. Par décision du ______ 2024, le tribunal a déclaré irrecevable la demande de mesures provisionnelles portant sur l’interdiction de commencer les travaux de

- 17/51 - A/2415/2024 démolition objet de l’autorisation 4______ et a admis la demande de mesures provisionnelles portant sur l’interdiction de commencer les travaux de construction objet de la décision d’autorisation DD 3______. Il a considéré que la nouvelle autorisation de construire aurait vraisemblablement dû être notifiée au recourant. Dans l’hypothèse où le recours serait recevable, il emporterait effet suspensif automatiquement, empêchant tous travaux de construction. Il s’ensuivait qu’afin de maintenir la situation actuelle et d’éviter une situation de fait quasi irréversible, il devait être fait interdiction à B______ SA de commencer les travaux de construction. Le recours interjeté contre cette décision a été rejeté par arrêt de la Chambre administrative de la Cour de Justice (ci-après : la chambre) du ______ 2024. 34. Dans ses observations du 16 septembre 2024, le département a conclu au rejet du recours, s’en rapportant à justice quant à sa recevabilité. Il a produit son dossier. Une erreur liée à l’informatique et au croisement des données entre les dossiers formats papiers et les dossiers digitalisés était survenu et avait effectivement mené à des informations incorrectes et contradictoires sur SAD-Consult. Cette inexactitude n’avait néanmoins pas eu d’autres conséquences que celle d’empêcher le recourant d’agir dans le délai de 30 jours. En effectuant une analogie avec la jurisprudence relative au défaut de notification, le recourant avait pu recourir après avoir pris connaissance de la décision, de sorte que cette erreur avait pu être réparée. Cela ne saurait donc mener à la nullité de la décision, à moins de faire preuve de formalisme excessif et inutile. Au demeurant, aucun autre motif de nullité de l’autorisation de construire ne pouvait être retenu. 35. Le 7 octobre 2024, B______ S.A. s’est déterminée sur le recours du ______ 2024, concluant à son irrecevabilité. Le jugement du 16 mars 2023 avait renvoyé le dossier au département pour nouvelle décision dans le sens des considérants, à savoir de tenir compte du projet de division parcellaire, et il n’y avait pas matière à ouvrir une nouvelle instruction globale pour un élément si marginal. Son conseil avait pris soin de discuter avec le département pour indiquer et s’assurer qu’il y aurait deux procédures conduites en parallèle : la procédure DD 3______ déposée le 13 août 2018, et celle DD 6______ déposée le 25 octobre 2023. Le recourant avait entrepris, à titre principal, une action en constatation de nullité visant à faire reconnaître la nullité de l’autorisation construire DD 3______. Or, le tribunal n’étant pas compétent pour connaître d’une telle action dans la mesure où le recourant aurait dû le saisir dans les formes et dans les délais d’un recours contre la décision prétendument nulle. Les conditions de la nullité n’étaient, au demeurant, pas remplies. La notification de la décision en cause était intervenue conformément à l’art. 3 al. 5 LCI, soit par une publication dans la FAO. Le seul défaut serait que le recourant n’aurait pas reçu une lettre l’informant que ses observations n’avaient

- 18/51 - A/2415/2024 pas été retenues et que la décision serait publiée dans la FAO. Il ne s’agissait pas d’un vice particulièrement grave permettant de constater une prétendue nullité. L’acte de recours ne comportait aucun grief dirigé contre le projet de construction et le contenu de l’autorisation délivrée, seuls des griefs procéduraux étant soulevés. La qualité pour recourir présupposait que le recourant démontre ou rende au moins vraisemblable un intérêt actuel et une utilité pratique à l’admission de son recours. À cet égard, le recourant se limitait à indiquer qu’il était le voisin direct du projet sans formuler aucun grief contre ce projet. Aussi, l’issue du litige ne dépendait pas des éléments de fond du projet de construction, mais uniquement de questions formelles de procédure. Dans ces circonstances, le recourant ne démontrait pas un intérêt actuel et une utilité pratique à l’admission de son recours, étant précisé qu’il ne lui était procéduralement plus possible d’ajouter des griefs à son recours. Dès lors, les écritures du ______ 2024 étaient irrecevables. En outre, le texte clair de l’art. 3 al. 5 LCI tout comme la pratique constante du département impliquaient une notification par voie édictale. La notion de « simple avis » ne pouvait pas être étendue en contradiction du texte clair. Ainsi, l’omission du simple avis prévu à l’art. 3 al. 5 LCI ne saurait justifier l’admission du recours du ______ 2024. Le recourant n’aurait pas dû recevoir une notification personnelle de la décision d’octroi de l’autorisation de construire DD 3______ en application de l’art. 46 al. 2 LPA, en qualité de partie à la procédure, car les parties à la procédure judiciaire (A/5______) devaient être distinguées des parties à la procédure administrative DD 3______ ayant abouti à la décision d’octroi de l’autorisation de construire. S’il ne faisait aucun doute que le recourant avait été partie en 2021 à la procédure judiciaire A/5______, celle-ci avait pris fin par le jugement du 16 mars 2023, lequel n’était pas un jugement incident ne mettant pas fin à la procédure judiciaire. Ce jugement y mettait fin sans pour autant clore définitivement la procédure administrative en autorisation de construire. Le dossier passait à nouveau à l’autorité administrative et le tribunal pouvait se prononcer à nouveau pour autant qu’il soit saisi d’un nouveau recours; la présente affaire était d’ailleurs instruite sous un nouveau numéro de cause distinct de la procédure judiciaire A/5______. Les règles procédurales définissant la qualité des parties étaient différentes aux plans judiciaire et administratif. La LCI n’instaurant pas une qualité de partie au voisin, le recourant restait un tiers dans la procédure administrative et ne pouvait qu’y présenter des observations. Il n’avait donc pas à recevoir une notification personnelle de la décision d’octroi de l’autorisation de construire DD 3______ en application de l’art. 46 al. 2 LPA. Partant, le jour à partir duquel le délai de recours avait couru était celui de la publication de la décision dans la FAO du ______ 2024, de sorte que le recours était irrecevable, étant tardif. Enfin, le recourant se prévalait d’une prétendue confusion issue de SAD-Consult, mais la jurisprudence avait retenu que faisait foi la date de publication dans la FAO et non pas les indications figurant sur SAD-Consult.

- 19/51 - A/2415/2024 Les prétendues violations des principes de la bonne foi, du droit d’être entendu et de la légalité étaient dépourvues de fondement. De plus, le simple avis de courtoisie à un administré ne créait pas de droit. 36. Par réplique du 11 novembre 2024, le recourant a persisté dans ses précédentes conclusions. La compétence du tribunal ne pouvait être contestée, la nullité devant être relevée d’office par toute autorité. Il avait en outre la qualité pour recours et le délai de recours avait été respecté. En effet, il aurait dû se faire notifier la décision dès lors qu’il était partie à la procédure et, en tout état, ne pas être trompé par le département s’agissant de l’instruction de la DD 3______. La présente situation était différente d’une procédure ordinaire en délivrance d’une autorisation de construire, puisqu’il s’agissait ici de l’octroi d’une autorisation après une procédure judiciaire et le renvoi à l’autorité inférieure par le tribunal; il était ainsi resté partie à la procédure compte tenu de ce renvoi, conformément à l’art. 147 al. 2 LCI. Par conséquent, en raison du défaut de notification, le délai de recours n’avait commencé à courir que dès l’instant où il avait eu connaissance de la décision, de sorte que le recours avait été déposé en temps utile. Le département l’admettait d’ailleurs lorsqu’il exposait que son erreur avait été réparée du fait qu’il avait pu recourir après avoir pris connaissance de la décision. Le recourant s’est ensuite déterminé sur le fond du litige, réitérant qu’il y avait une violation du principe de la bonne foi, de son droit d’être entendu, du droit d’être avisé de l’autorisation et du principe de la légalité, soulignant à cet égard que le tribunal avait renvoyé le dossier au département en mentionnant que les instances compétentes, au pluriel, devaient se prononcer, mais que seule la DAC avait été invitée à se déterminer sur la mutation parcellaire. De plus, le département devant s’assurer que le projet était conforme au droit applicable au moment de l’octroi de la décision, celui-ci, ancien et ne correspondant vraisemblablement plus aux normes actuelles, aurait dû être soumis auprès de toutes les instances de préavis. Il a ensuite fait valoir de nouveaux griefs, affirmant avoir le droit de le faire. La décision du ______ 2024 violait les art. 59 LCI et 3 al. 3 RCI. La division parcellaire proposée par l’intimée, dans l’unique but de respecter l’art. 3 al. 3 RCI relatif aux CDPI, était totalement aléatoire et ne faisait aucun sens d’un point de vue constructif. À titre d’exemple, les bâtiments C et D étaient coupés en deux et des appartements se situeraient ainsi vraisemblablement à cheval sur deux parcelles. Les plans des différents niveaux n’avaient pas été mis à jour par rapport à la division et n’avaient d’ailleurs pas été visé ne varietur le ______ 2024. En outre, la densité du bâtiment C était supérieure à 44% selon les calculs de l’intimée et donc en contradiction avec l’art. 59 al. 4 LCI (ancien et actuel). Au surplus, la parcelle ne se situait pas dans un périmètre de densification accrue et une dérogation n’était pas compatible avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier. Le quartier était composé uniquement de villas individuelles ou contiguës, avec toits inclinés à deux ou quatre pans, comportant un niveau sur rez. Le secteur, peu densifié, avait

- 20/51 - A/2415/2024 gardé un caractère rural agréable et harmonieux, bordé par la F______. Au demeurant, au vu de l’évolution législative, ces éléments auraient à nouveau dû être examinés par la CA et la commune. Les art. 22 LPE et 31 OPB étaient violés, les VLI étant dépassées tant le jour que la nuit. L’allégation du SABRA selon laquelle l’art. 31 OBP serait juste respecté ne reposait sur aucun fondement. Au vu de l’orientation du bâtiment A, les pièces exposées au bruit donneraient directement sur la route. L’arrivée des futurs occupants augmenterait de plus fortement l’utilisation de la route et donc des nuisances sonores. La forte pente d’accès au parking souterrain serait aussi une source importante de nuisance pour les logements. Aucune diminution ne pouvait être retenue, de sorte que les VLI seraient dépassées. Ainsi qu’il résultait notamment des plans du rez-de-chaussée et des étages figurant dans le dossier du département, la chambre 3 de l’appartement de six pièces au rez et la chambre 3 de l’appartement de quatre pièces au 1er étage du bâtiment A, la chambre 3 de l’appartement de cinq pièces au rez, la chambre 2 de l’appartement de quatre pièces au 1er étage et la chambre 2 de l’appartement de quatre pièces au 2ème étage du bâtiment D, toutes disposées en angle aigu par rapport au bâtiment voisin, ne bénéficiaient pas d’une vue droite de 4 m au moins sur toute la largeur de la fenêtre compte tenu du fait que le bâtiment voisin se rabattait sur elles. Les vues droites étaient en effet réduites à moins de 2 m sur une partie de la largeur de la vitre, ce qui contrevient aux art. 72 et 73 LCI. Le département s’était contenté d’enregistrer la mutation parcellaire et d’estimer que la surface des CDPI était respectée, sans examiner en détail l’impact de cette mutation, notamment par rapport aux distances en limite de propriété, non respectées en l’espèce. Comme cela ressortait du plan cadastral visé ne varietur le ______ 2024, le bâtiment A se situait à une distance de 5,40 m de la limite de propriété de la parcelle n° 9______ (route de F______). Or, il avait un gabarit de 9,02 m, de sorte qu’il devrait se situer à une distance de 8,02 m de la limite. À l’opposé, en limite de la future parcelle n° 10_____, il devrait se situer à une distance de 7,59 m. Or, à l’angle avec l’immeuble voisin, la distance était nettement inférieure. L’octroi d’une servitude en dérogative n’était au demeurant pas possible compte tenu de la présence du bâtiment B. Ce bâtiment se situait, quant à lui, à une distance de 15,89 m de la limite à la future parcelle n° 11_____. Toutefois, dans la mesure où le bâtiment C était construit en limite de propriété, la distance à la limite devait se calculer depuis une limite fictive supposant le respect de la distance. Le bâtiment C ayant une hauteur de 9,98 m depuis le terrain naturel moyen façade, la limite fictive se situait à 8,98 m du bâtiment C. Le bâtiment B, qui s’élevait à une hauteur de 9,94 m, devrait ainsi se trouver à une distance de 8,94 m de cette limite fictive. Cette distance était cependant de 6,91 m. En d’autres termes, les deux bâtiments devraient être distants de 17,92 m (9.94 -1 + 9.98 - l). Or, seule une distance de 15,89 m les séparait. La partie du bâtiment C située sur la future parcelle n° 12_____ se trouvait elle aussi à une distance inférieure à 8,98 m (9,98 - l) de la

- 21/51 - A/2415/2024 limite avec la future parcelle n° 11_____. Quant au bâtiment D, qui avait une hauteur de 9,98 m, il était situé à moins de 8,98 m (9,98 - 1) des limites avec la future parcelle n° 12_____. L’octroi d’une servitude en dérogative n’était pas possible vu la présence du bâtiment C à l’angle ouest. Les dispositions en matière de distance aux limites n’étaient donc pas respectées. L’art. 14 al. 1 let. a et e LCI était violé. Le projet serait la cause d’inconvénients graves pour le voisinage, notamment par l’augmentation conséquente du trafic sur une route déjà très chargée et du bruit routier dans un secteur où les VLI étaient déjà dépassées. En outre, la sortie du parking, qui donnait sur un trottoir puis directement sur une route cantonale très fréquentée bordée d’une piste cyclable, serait source de danger pour les utilisateurs. L’attente des voitures sur le trottoir (fort probable vu la pente à 15%) pour s’engager sur la route générerait un conflit avec les piétons. 37. Le 16 décembre 2024, le département a dupliqué, persistant dans ses conclusions. Le remplacement de la DD 3______ par la DD 6______ dans SAD-Consult résultait d’une erreur informatique. Les éléments indiqués sur la plateforme n’avaient pas force de loi et ne pouvaient suffire à annuler la DD 3______ en l’absence de décision en ce sens. Le recourant avait pu recourir en toute connaissance de cause contre la décision. Celle-ci ne pouvait donc être déclarée nulle sous l’angle du principe de la bonne foi. S’agissant de la prétendue violation du principe de la légalité et du droit applicable, il fallait rappeler que la reprise de l’instruction de la requête faisait suite au jugement du 16 mars 2023 renvoyant le dossier uniquement en ce qui concernait la question de la mutation parcellaire. Partant, il n’avait pas à réinstruire complètement le dossier, comme si une nouvelle demande venait d’être déposée, mais se devait de faire suite à la décision judiciaire rendue, entrée en force. Le fait que le tribunal ait indiqué qu’il n’était pas nécessaire d’examiner les autres griefs formulés ne signifiait aucunement qu’il devait les examiner dans le cadre de la reprise de l’instruction de la DD 3______. Au contraire, leur analyse devait avoir lieu au moment de la poursuite éventuelle de la procédure judiciaire. S’agissant des nouveaux griefs développés dans le cadre de la réplique, le recourant perdait de vue que le droit de réplique n’avait pas vocation à permettre la présentation d’arguments nouveaux ou des griefs qui auraient déjà pu figurer dans l’acte de recours. Il ne saurait par ce biais remédier à une motivation défaillante ou compléter les motifs de son recours. Les explications et éléments nouveaux ainsi présentés au-delà du délai de recours étaient dès lors irrecevables. En tout état, l’ensemble des nouveaux griefs soulevés tombaient à faux. Le recourant faisait référence à la nouvelle teneur de l’art. 59 al. 4 LCI, qui n’était pourtant applicable qu’aux projets déposés après son entrée en vigueur, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

- 22/51 - A/2415/2024 Il était faux de prétendre qu’il ne serait pas possible de prendre en considération la totalité de la parcelle pour le calcul des SBP et les futures parcelles après division pour les CDPI. La jurisprudence citée par le recourant concernait uniquement un cas de figure où aucun projet de mutation finalisé n’avait été fourni au département dans le cadre de l’instruction de la requête. Il s’agissait de plus d’un arrêt antérieur à l’ATA/13_____ qui fixait que les SBP pouvaient être autorisées sur des parcelles non mutées et les CDPI sur des parcelles mutées. Cela ne posait d’ailleurs aucun problème puisque les droits à bâtir, à l’inverse des CDPI, pouvaient faire l’objet de cessions et de reports, l’essentiel étant que la surface voisine mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul. Rien n’exigeait que la mutation parcellaire prévue respecte strictement les limites des immeubles. Le recourant se basait sur sa seule appréciation personnelle, sans démonstration scientifique, pour contredire l’analyse du SABRA qui s’était révélée favorable au projet. Ne disposant d’aucun intérêt personnel digne de protection à invoquer la prétendue violation des art. 70, 72 et 73 LCI, ce grief devait être déclaré irrecevable. En tout état, les chambres indiquées par le recourant bénéficiaient toutes des vues droites nécessaires, ainsi qu’il ressortait du préavis de la DAC. Celle-ci avait également examiné la distance aux limites et considéré qu’elle était respectée moyennant certaines servitudes apparaissant sur le plan cadastral. Il ressortait également des coupes de géomètres que les distances aux limites, et notamment à la route, étaient respectées. S’agissant de l’art. 14 LCI, le recourant apparaissait substituer son appréciation à celles des instances spécialisées, soit notamment de l’OCT et du SABRA, lesquelles avaient minutieusement analysé le dossier et s’étaient prononcées favorablement. 38. Le 22 janvier 2025, l’intimée a dupliqué, persistant dans l’argumentation et les conclusions de sa réponse. Le plan cadastral de géomètre produit le 8 février 2024 comportait les précisions demandées par la DAC, en particulier l’ensemble des projets de servitudes de distances et vues droites pour les bâtiments projetés. Dans son mémoire de réplique, le recourant s’était prévalu de nouveaux griefs qui, faute d’avoir été formulés dans ses écritures du ______ 2024, étaient irrecevables. En relation avec la prétendue violation des art. 59 LCI et 3 al. 3 RCI, le recourant critiquait la division parcellaire sans même prendre la peine de se référer au préavis favorable de la DAC du 5 mars 2024 pour expliquer en quoi celui-ci serait empreint de subjectivisme. Il émettait encore la critique que les plans des différents niveaux n’avaient pas été mis à jour par rapport à la division parcellaire, mais dans la mesure où cette division n’avait pas d’impact sur le plan des niveaux, sa remarque tatillonne et empreinte de formalisme excessif ne constituait pas un grief au sens de l’art. 61

- 23/51 - A/2415/2024 al. l LPA. Il mentionnait une jurisprudence sans réaliser que l’arrêt en question était très différent du cas d’espèce. Il indiquait que l’art. 59 al. 4 LCI ne serait pas respecté « car le quartier était composé uniquement de villas individuelles ou contiguës, avec toit incliné à deux ou quatre pans » et que le caractère rural agréable et harmonieux ne serait pas respecté, sans développer de grief relatif aux préavis favorables de la CA, de la commune et de la SPI. En outre, l’art. 156 al. 5 LCI excluait d’appliquer les zones de densification accrue aux demandes en autorisation de construire déposées avant le 28 novembre 2020. Le recourant substituait son avis à celui exprimé par le SABRA dans son préavis favorable du 12 octobre 2018, fondé sur l’étude acoustique du 18 juillet 2018. Son appréciation non documentée était dépourvue de substance et de pertinence. Par ailleurs, les immeubles autorisés étant situés entre la route de F______ et la propriété du recourant, à l’image d’un mur anti-bruit, ils amèneraient une atténuation du bruit issu de la route pour sa propriété et on percevait mal quel intérêt pratique il pouvait retirer du développement d’un tel grief. Le recourant soutenait que les art. 72 et 73 LCI seraient violés, alléguant que pour cinq appartements répartis dans les bâtiments A et D, une fenêtre de chambre aurait une légère entrave visuelle pour sa vue droite. Il résultait toutefois du plan du 24 mai 2022 qu’il n’y avait pas de vues croisées délicates. L’inconvénient pratique était très faible. La largeur de la fenêtre pouvait être réduite pour éviter la légère entrave de la vue droite, mais ce serait regrettable pour l’occupant de la chambre en question, d’avoir une fenêtre plus petite. En tout état, le plan cadastral visé ne varietur du ______ 2024 comportait une servitude de vue droite et l’explication donnée à ce sujet par courrier enregistré le 8 février 2024, avait été retenu dans le préavis favorable de la DAC du 5 mars 2024. À nouveau, la recevabilité de ce grief était douteuse puisque le recourant ne retirait aucun avantage pratique à une réduction ou à un déplacement de quelques centimètres de fenêtres de cinq chambres d’appartements distincts ne comportant pas de vue sur sa propriété. La mutation parcellaire avait été examinée en détail, la DAC ayant requis des précisions et compléments avant d’émettre son préavis favorable du 5 mars 2024. Le recourant procédait à une analyse biaisée des plans visés ne varietur des ingénieurs-géomètres en ne tenant parfois pas compte des servitudes figurant sur le plan cadastral ou en retenant une hauteur de constructions figurant dans une coupe et en l’appliquant à un autre point du bâtiment ou du projet que celui concerné par la coupe en question. Le terrain naturel pour calculer un gabarit n’était pas le même sur les différentes façades des différents bâtiments car le terrain n’était pas plat, présentant une certaine déclivité. Pour le premier point soulevé par le recourant, il résultait de la coupe B-B que le gabarit du bâtiment A ne devait pas être analysé au regard de la limite de propriété avec la route de F______, mais au regard de l’axe de la route en question. Aussi, le gabarit de 9 m entrait largement dans la distance de 13,50 m séparant le bâtiment A de l’axe de la route de F______. Si le tribunal

- 24/51 - A/2415/2024 avait des doutes ou des interrogations à ce sujet, il convenait d’entre son architecte ainsi que l’ingénieur-géomètre breveté en charge du dossier. L’art. 14 LCI n’était nullement violé. La sortie prévue du parking intervenait à l’opposé de la parcelle du recourant et non pas à la limite de sa propriété. La sortie était prévue sur la route de F______. Les parkings des logements n’étaient pas significatifs au regard de la charge de trafic d’une telle route. Les modalités de sortie n’étaient pas relevantes. L’OCT avait émis plusieurs préavis visant à ne pas perturber la circulation sur la route de F______ avant de rendre un préavis favorable le 13 octobre 2020. 39. Le 10 février 2025, le recourant a contesté le contenu des dupliques. Les griefs relatifs à la violation des art. 70, 72 et 73 LCI ne sauraient être écartés dès lors qu’il était le voisin direct du projet et que les bâtiments projetés ainsi que les fenêtres des appartements donnaient directement sur sa propriété. Les servitudes ne permettaient pas le respect des dispositions légales au vu des angles des bâtiments : à titre d’exemple, les angles des bâtiments B et C se trouvaient dans l’assiette devrait prendre les servitudes de distance et vue droite des bâtiments. Concernant le bruit, le SABRA avait rendu son préavis en 2018, en se basant sur des données de plus de 6 ans qui ne pouvaient être reprises telles quelles au moment de l’octroi de l’autorisation de construire querellée. L’extrait produit par l’intimée n’était pas probant dès lors que la distance entre la route et les futurs bâtiments serait inférieure, ce qui influencera le niveau des immissions sonores. 40. Le même jour, l’intimée a versé à la procédure un bordereau comportant deux pièces complémentaires : une version annotée par le géomètre du plan cadastral et des coupes et gabarits enregistrés le 8 février 2024 et visés ne varietur le ______ 2024 lors de la délivrance de l’autorisation de construire litigieuse. Ces pièces, qui avaient déjà été produites en version non annotée, corroboraient le fait que c’était à bon droit que la DAC avait émis un préavis favorable le 5 mars

2024. En outre, la version des coupes et gabarits indiquait qu’au regard du terrain naturel moyen, la façade nord du bâtiment C avait une hauteur de 7,93 m et non de 9,98 m comme soutenu par le recourant. Aussi, la distance de 6,93 m prévue dans la servitude était correcte (7,93 - 1) et la distance entre bâtiments de 15,89 m l’était aussi (9,94 - 1 + 7,93 – 1). Pour les autres griefs, le géomètre avait coloré en bleu clair le plan cadastral de manière à illustrer que les distances aux limites de propriété étaient très largement respectées. 41. Le 24 février 2025, le recourant a fait valoir que selon l’art. 60 al. 2 LCI, le même gabarit devait être appliqué à toutes les faces d’une construction. Aussi, il convenait de retenir une hauteur de 9,98 m pour l’ensemble du bâtiment C, soit la hauteur moyenne de la façade la plus longue. Partant, la distance entre les bâtiments B et C n’était pas respectée. 42. Le 12 mars 2025, l’intimée a affirmé que l’approche du recourant selon laquelle l’art. 60 al. 2 LCI impliquerait de calculer un gabarit pour une façade puis de

- 25/51 - A/2415/2024 l’appliquer à l’intégralité des façades se heurtait à la lecture de cette disposition légale en lien avec les autres traitant de cette question. Cette disposition visait à ce que la construction présente d’un point de vue volumétrique une cohérence sur l’ensemble de ses faces; il ne saurait y avoir de construction biscornue avec des façades en dents de scie. L’art. 60 al. 2 LCI se référait aux faces de la construction et non aux façades. Pour le calcul du gabarit, il fallait se référer à l’art. 63 LCI précisé à l’art. 20 RCI. Ces dispositions traitaient des façades et prévoyaient que le gabarit était calculé pour chaque façade à partir du niveau moyen du terrain naturel adjacent. Lorsqu’il y avait une voie en ce pente, ce niveau moyen du terrain naturel adjacent était un point de référence mesuré à l’axe de la section de la façade, avec une division par section de 25 m lorsque la longueur de la façade était supérieure. Les plans de géomètres visés ne varietur le ______ 2024 correspondaient à ces normes légales. La version annotée par le géomètre du plan cadastral et des coupes et gabarits enregistrés corroboraient le fait que c’était à bon droit que la CA et la DAC avaient émis un préavis favorable. 43. Le 24 mars 2025, le recourant a affirmé que la façade du bâtiment C mesurait 19,93 m, soit moins de 25 m, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de diviser le bâtiment par section. Au contraire, une hauteur unique, mesurée à l’axe des sections de façades, devait être prise en considération pour le calcul des distances. Or, la hauteur du bâtiment, déterminée conformément au schéma n° VI, correspondait à 9,98 m, ainsi que l’illustrait le plan qu’il reproduisait. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI). 2. L’intimée soutient que le recours interjeté le ______ 2024 contre la décision du ______ 2024 serait irrecevable car tardif. 3. À teneur de l’art. 7 LPA, ont qualité de partie les personnes dont les droits ou les obligations pourraient être touchés par la décision à prendre, ainsi que les autres personnes, organisations ou autorités qui disposent d’un moyen de droit contre cette décision. 4. Pour qu’un recours soit recevable, il faut que son auteur soit touché directement par la décision et qu’il ait un intérêt digne de protection à ce que la décision attaquée soit annulée ou modifiée (art. 60 LPA). 5. Le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation et retirer un avantage pratique de

- 26/51 - A/2415/2024 l’annulation ou de la modification de la décision attaquée, qui permette d’admettre qu’il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire. Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 143 II 506 consid. 5.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). Un recours dont le seul but est de garantir l’application correcte du droit demeure irrecevable, parce qu’assimilable à l’action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/ 2023 du 14 juin 2023 consid. 6.3; ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). Dans une jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a jugé que le propriétaire d’une parcelle bâtie directement voisine de celle où devait prendre place le projet de construction litigieux, était particulièrement touché par l’arrêt cantonal et pouvait se prévaloir d’un intérêt personnel et digne de protection à son annulation et à celle de l’autorisation de construire délivrée aux intimés. Il bénéficiait ainsi de la qualité pour recourir au sens de l’art. 89 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110; arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2025 du 24 juillet 2025 consid. 2.3). 6. La proximité avec l’objet du litige ne suffit cependant pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir contre la délivrance d’une autorisation de construire. Les tiers doivent en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision contestée, qui permette d’admettre qu’ils sont touchés dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée (ATF 139 II 499 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 2C_727/2016 du 17 juillet 2017 consid. 4.2.3). Le recourant doit ainsi rendre vraisemblables les nuisances qu’il allègue et sur la réalisation desquelles il fonde une relation spéciale et étroite avec l’objet de la contestation (cf. ATF 125 I 173 consid. 1b; arrêts du Tribunal fédéral 1C_469/ 2014 du 24 avril 2015 consid. 2.2; 1C_453/2014 du 23 février 2015 consid. 4.2 et 4.3). S’agissant de la qualité pour recourir de voisins contestant, sur le fond, une autorisation de démolir une villa et une piscine extérieure, le Tribunal fédéral a examiné la question de savoir s’ils seraient en mesure de retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification d’une décision tranchant au fond le sort d’une telle autorisation. Selon notre Haute Cour, on distinguait mal quel avantage de fait ou de droit procurerait aux voisins le maintien de ces installations. Respectivement, on peinait à imaginer quel préjudice ils subiraient du fait de la disparition de ces constructions. Certes, les travaux de démolition entraîneraient éventuellement des nuisances en matière de bruit et de poussière, toutefois limitées dans le temps de sorte qu’elles ne sauraient à elles seules fonder un intérêt pratique à recourir. Les recourants ne faisaient en outre pas valoir une valeur patrimoniale particulière des installations destinées à être détruites, ni n’invoquaient de disposition légale tendant à les protéger. Enfin, la destruction des installations existantes ne conférait, en elle-même, aux propriétaires de la parcelle concernée

- objet d’une autre procédure de recours - était soumise à une procédure distincte de celle de l’autorisation de démolir. D’autre part, la destruction des constructions existantes ne conférait, en elle-même, aux propriétaires de la parcelle concernée aucun droit d’ériger une nouvelle construction. Les voisins n’avaient donc pas rendu vraisemblable l’existence d’une atteinte particulière susceptible de fonder leur qualité pour agir (arrêt du Tribunal fédéral 1C_554/2019 du 5 mai 2020 consid. 3.3). 7. Constitue une décision finale au sens de l’art. 57 let. a LPA celle qui met un point final à la procédure, qu’il s’agisse d’une décision sur le fond ou d’une décision qui clôt l’affaire en raison d’un motif tiré des règles de la procédure (ATA/976/2025 du 9 septembre 2025 consid. 1.9). Est en revanche une décision incidente celle qui est prise pendant le cours de la procédure et ne représente qu’une étape vers la décision finale; elle peut avoir pour objet une question formelle ou matérielle, jugée préalablement à la décision finale (ATF 139 V 42 consid. 2.3; ATA/976/2025 du 9 septembre 2025 consid. 1.9 et les références citées; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 2025, n. 828 p. 317). Une telle décision ne met donc pas fin à la procédure (arrêt du Tribunal fédéral 1C_340/2019 du 14 octobre 2019 consid. 2.2). 8. Selon la jurisprudence, un jugement renvoyant la cause à l’autorité administrative pour complément d’instruction est une décision incidente (ATF 144 V 280 consid. 1.2; arrêt du Tribunal fédéral 8C_697/2024 du 6 janvier 2025 consid. 5.1). 9. En l’espèce, il n’a jamais été contesté que M. A______ était partie à la procédure A/5______, ayant effectivement qualité pour recourir contre l’autorisation de construire DD 3______, ainsi que retenu par le tribunal dans son jugement du 16 mars 2023. Il est en effet propriétaire d’une parcelle bâtie directement voisine de celle où doit prendre place le projet de construction litigieux. Le recours du 18 novembre 2021 est ainsi recevable sous cet angle.

- 29/51 - A/2415/2024 10. S’agissant de la recevabilité des griefs, dans une jurisprudence récente, le Tribunal fédéral a jugé que la personne bénéficiant de la qualité pour recourir au sens de l’art. 89 al. 1 pouvait, en cette qualité, faire valoir tous les griefs susceptibles de conduire à annuler l’autorisation de construire et à revoir le projet de construction (arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2025 du 24 juillet 2025 consid. 2.3). 11. En l’occurrence, la qualité pour recourir du recourant ayant été admise, il n’existe aucune restriction quant aux griefs que ce dernier peut invoquer. Ceci étant dit, il convient néanmoins de se déterminer sur la recevabilité, contestée par les parties intimées, des griefs invoqués au stade des écritures du recourant des 6 mai 2022, 16 juillet et 11 novembre 2024, ceux-ci ayant été manifestement invoqué par le recourant postérieurement au délai de recours. À ce sujet, dans sa jurisprudence récente, le tribunal de céans a tranché la question de la recevabilité de nouveaux griefs invoqués au stade de la réplique (JTAPI/1207/ 2025 du 20 novembre 2025; JTAPI/1018/2025 du 25 septembre 2025; JTAPI/381/ 2025 du 10 avril 2025), admettant, en substance, la possibilité de formuler de nouveaux griefs - mais non de nouvelles conclusions - postérieurement au délai de recours. 12. Dès lors, au vu de ce qui précède et dans les circonstances particulières de la présente procédure, les griefs formulés au stade des écritures des 6 mai 2022, 16 juillet et 11 novembre 2024, seront jugés recevables, ce d’autant plus qu’ils ne font que reprendre, en grande partie, les griefs soulevés dans l’acte de recours du 18 novembre 2021. 13. Selon l’art. 61 al. 1 LPA, le recours peut être formé pour violation du droit, y compris l’excès et l’abus du pouvoir d’appréciation (let. a), ou pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). En revanche, les juridictions administratives n’ont pas compétence pour apprécier l’opportunité de la décision attaquée, sauf exception prévue par la loi (art. 61 al. 2 LPA), non réalisée en l’espèce. Il y a en particulier abus du pouvoir d’appréciation lorsque l’autorité se fonde sur des considérations qui manquent de pertinence et sont étrangères au but visé par les dispositions légales applicables, ou lorsqu’elle viole des principes généraux du droit tels que l’interdiction de l’arbitraire, l’égalité de traitement, le principe de la bonne foi et le principe de la proportionnalité (ATF 143 III 140 consid. 4.1.3; arrêt du Tribunal fédéral 8C_373/2024 du 18 décembre 2024 consid. 4.5; Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, op. cit., n. 515 p. 191). En revanche, commet un excès positif de son pouvoir d’appréciation l’autorité qui exerce son appréciation alors que la loi l’exclut, ou qui, au lieu de choisir entre les deux solutions possibles, en adopte une troisième. Il y a également excès du pouvoir d’appréciation dans le cas où l’excès de pouvoir est négatif, soit lorsque l’autorité considère être liée, alors que la loi l’autorise à statuer selon son appréciation, ou

- 30/51 - A/2415/2024 qu’elle renonce d’emblée, en tout ou partie, à exercer son pouvoir d’appréciation (ATF 137 V 71 consid. 5.1; ATA/1587/2019 du 29 octobre 2019 consid. 9a) 14. Les arguments formulés par les parties à l’appui de leurs conclusions respectives seront repris et discutés dans la mesure utile (ATF 145 IV 99 consid. 3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 2.1 et les références citées), étant rappelé que, saisi d’un recours, le tribunal applique le droit d’office et que s’il ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties, il n’est lié ni par les motifs invoqués par celles-ci (art. 69 al. 1 LPA), ni par leur argumentation juridique (ATA/53/2025 du 14 janvier 2025 consid. 4). 15. En premier lieu, le recourant se plaint d’une violation de son droit d’être entendu, reprochant au département de ne pas lui avoir notifié la décision du ______ 2024. 16. Le droit d’être entendu garantit par l’art. 29 al. 2 Cst. comprend, classiquement, le droit, pour l’intéressé, de s’exprimer sur les éléments pertinents avant qu’une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, d’avoir accès au dossier, de produire des preuves pertinentes, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou, à tout le moins, de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 149 I 91 consid. 3.2; 145 I 167 consid. 4.1). Ce droit ne s’étend toutefois qu’aux éléments pertinents pour décider de l’issue du litige et le droit de faire administrer des preuves n’empêche pas le juge de renoncer à l’administration de certaines preuves offertes et de procéder à une appréciation anticipée de ces dernières, en particulier s’il acquiert la certitude que celles-ci ne l’amèneront pas à modifier son opinion ou si le fait à établir résulte déjà des constatations ressortant du dossier (ATF 145 I 167 consid. 4.1; 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_159/2020 du 5 octobre 2020 consid. 2.2.1). 17. La violation du droit d’être entendu doit en principe entraîner l’annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances du recourant sur le fond (ATF 140 I 68 consid. 9.3; 135 I 279 consid. 2.6.1). Une réparation devant l’instance de recours est possible si celle-ci jouit du même pouvoir d’examen que l’autorité intimée (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; arrêt du Tribunal fédéral 1C_302/2018 du 14 mars 2019 consid. 2.1). La réparation dépend cependant de la gravité et de l’étendue de l’atteinte portée au droit d’être entendu et doit rester l’exception (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1). Elle peut se justifier en présence d’un vice grave notamment lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la procédure (ATF 137 I 195 consid. 2.3.2; ATA/1152/2019 du 19 juillet 2019 consid. 2c et les arrêts cités). Enfin, la possibilité de recourir doit être propre à effacer les conséquences de la violation. Autrement dit, la partie lésée doit avoir eu le loisir de faire valoir ses arguments en cours de procédure conten- tieuse aussi efficacement qu’elle aurait dû pouvoir le faire avant le prononcé de la décision litigieuse (ATA/1152/2019 du 19 juillet 2019 consid. 2c; ATA/1108/2018 du 17 octobre 2018 consid. 6a et les arrêts cités).

- 31/51 - A/2415/2024 18. En l’espèce, ainsi que déjà exposé ci-dessus, la décision du ______ 2024 ne constitue pas une décision ab initio, mais une décision prise dans le cadre de la procédure A/5______, faisant suite au renvoi prononcé le 16 mars 2023 par le tribunal qui invitait le département à se prononcer sur une question délimitée. Elle aurait dû être notifiée au recourant. Cela étant, il lui a été loisible de se déterminer à ce sujet, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’une quelconque violation de son droit d’être entendu. En tout état, celle-ci aurait d’ailleurs été réparée. Ce grief sera ainsi écarté. 19. Le recourant se plaint d’une violation des art. 22 LPE et 31 OPB et invoque une violation de l’art. 14 LCI. Il met en avant une augmentation du trafic routier, avec le bruit qui y est corrélé, le dépassement des VLI ainsi que la pollution liée à la chaudière à bois, qui n’aurait pas dû être autorisée. Il fait également valoir un risque sécuritaire en lien avec la sortie du parking. 20. À teneur de l’art. 1 al. 1 let. a LCI, sur tout le territoire du canton, nul ne peut, sans y avoir été autorisé, élever en tout ou partie une construction ou une installation. Au sens de l’art. 1 let. d LCI, sont réputées constructions ou installations toutes choses immobilières ou mobilières édifiées au-dessus ou au-dessous du sol ainsi que toutes leurs parties intégrantes et accessoires, soit notamment les ascenseurs et monte-charges, les installations de chauffage, de distribution d’eau, de gaz ou d’électricité et les antennes électromagnétiques. 21. L’art. 14 al. 1 LCI prévoit que le département peut refuser les autorisations prévues à l’art. 1 lorsqu’une construction ou installation peut être la cause d’inconvénients graves pour les usagers, le voisinage ou le public (let. a); ne remplit pas les conditions de sécurité et de salubrité qu’exige son exploitation ou son utilisation (let. b); ne remplit pas des conditions de sécurité et de salubrité suffisantes à l’égard des voisins ou du public (let. c); offre des dangers particuliers (notamment incendie, émanations nocives ou explosions), si la surface de la parcelle sur laquelle elle est établie est insuffisante pour constituer une zone de protection (let. d); peut créer, par sa nature, sa situation ou le trafic que provoque sa destination ou son exploitation, un danger ou une gêne durable pour la circulation (let. e). L’art. 14 al. 2 LCI réserve l’application de l’OPB. 22. L’art. 14 al. 1 LCI appartient aux normes de protection qui sont destinées à sauvegarder les particularités de chaque zone, en prohibant les inconvénients incompatibles avec le caractère d’une zone déterminée (ATA/92/2003 du 25 février 2003 consid. 4b et les références citées). Elle n’a toutefois pas pour but d’empêcher toute construction dans une zone à bâtir, qui aurait des effets sur la situation ou le bien-être des voisins (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). Ainsi, la construction d’un bâtiment conforme aux normes ordinaires applicables au régime de la zone ne peut en principe pas être source d’inconvénients graves, notamment s’il n’y a pas d’abus de la part du

- 32/51 - A/2415/2024 constructeur. Le problème doit être examiné par rapport aux caractéristiques du quartier ou des rues en cause (ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8b; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a; ATA/758/2016 du 6 septembre 2016; ATA/699/2015 du 30 juin 2015; ATA/86/2015 du 20 janvier 2015; ATA/801/2014 du 14 octobre 2014). L’art. 14 LCI traite aussi des inconvénients afférents à la circulation, notamment en ce qui concerne le stationnement des véhicules ou la mise en danger des piétons, voire du public (ATF 118 Ia 112), étant relevé que l’accroissement du trafic routier ne crée pas une gêne durable au sens de cette disposition, s’il est raisonnable eu égard à la zone considérée (ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 8c; ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 7a). Dans une affaire qui concernait la construction de cinq bâtiments de quatre étages sur rez, et de cent quatre-vingt-sept places de parking en sous-sol le long d’une rue déjà congestionnée par le trafic existant, l’ancien Tribunal administratif s’est fondé sur les préavis favorables de l’OCT et du SABRA, pour admettre que l’augmentation du trafic due aux futures constructions ne pouvait faire obstacle à ces dernières (ATA/200/2008 du 29 avril 2008; voir aussi ATA/619/2007 du 4 décembre 2007). La notion d’inconvénients graves est une norme juridique indéterminée, qui doit s’examiner en fonction de la nature de l’activité en cause et qui laisse à l’autorité une liberté d’appréciation. Celle-ci n’est limitée que par l’excès ou l’abus du pouvoir d’appréciation. Le pouvoir d’examen du tribunal s’exerce dans les limites précitées, sous réserve du respect du principe de proportionnalité en cas de refus malgré un préavis favorable et de l’intérêt public en cas d’octroi d’une autorisation (cf. not. ATA/811/2021 du 10 août 2021 consid. 6; ATA/448/2021 du 27 avril 2021 consid. 8a; ATA/165/2018 du 20 février 2018 consid. 4b). 23. La LPE vise à protéger les êtres humains du bruit nuisible ou incommodant (art. 1 al. 1 LPE), tel que notamment le bruit résultant de l’exploitation d’installations, et au lieu de leur effet (art. 7 al. 1 et al. 2 LPE). Les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations et les rayons sont dénommés émissions au sortir des installations, immissions au lieu de leur effet (art. 7 al. 2 LPE). 24. À teneur de l’art. 11 LPE, les pollutions atmosphériques, le bruit, les vibrations et les rayons sont limités par des mesures prises à la source (limitation des émissions) (al. 1). Indépendamment des nuisances existantes, il importe, à titre préventif, de limiter les émissions dans la mesure que permettent l’état de la technique et les conditions d’exploitation et pour autant que cela soit économiquement supportable (al. 2). Les émissions seront limitées plus sévèrement s’il appert ou s’il y a lieu de présumer que les atteintes, eu égard à la charge actuelle de l’environnement, seront nuisibles ou incommodantes (al. 3). Selon l’art. 12 LPE, les émissions sont notamment limitées par l’application des valeurs limites d’émissions (al. 1 let. a). Les limitations figurent dans des

- 33/51 - A/2415/2024 ordonnances ou, pour les cas que celles-ci n’ont pas visés, dans des décisions fondées directement sur la LPE (al. 2). Le Conseil fédéral édicte par voie d’ordonnance des valeurs limites d’immissions applicables à l’évaluation des atteintes nuisibles ou incommodantes (art. 13 al. 1 LPE). Les valeurs limites d’immissions s’appliquant au bruit et aux vibrations sont fixées de manière que, selon l’état de la science et l’expérience, les immissions inférieures à ces valeurs ne gênent pas de manière sensible la population dans son bien-être (art. 15 LPE). De nouvelles installations fixes ne peuvent être construites que si les immissions causées par le bruit de ces seules installations ne dépassent pas les valeurs de planification dans le voisinage; l’autorité qui délivre l’autorisation peut exiger un pronostic de bruit (art. 25 al. 1 LPE). 25. L’OPB a pour but de protéger contre le bruit nuisible ou incommodant (art. 1 al. 1). Elle régit, entre autres, la limitation des émissions de bruit extérieur produites par l’exploitation d’installations nouvelles ou existantes au sens de l’art. 7 de la LPE (art. 1 al. 2 let. a). L’art. 2 OPB prévoit que les installations fixes sont les constructions, les infrastructures destinées au trafic, les équipements des bâtiments et les autres installations non mobiles dont l’exploitation produit du bruit extérieur (al.1 1ère phr). Les limitations d’émissions sont des mesures techniques, de construction, d’exploitation, ainsi que d’orientation, de répartition, de restriction ou de modération du trafic, appliquées aux installations, ou des mesures de construction prises sur le chemin de propagation des émissions. Elles sont destinées à empêcher ou à réduire la formation ou la propagation du bruit extérieur (al. 3). Les valeurs limites d’exposition sont des valeurs limites d’immission, des valeurs de planification et des valeurs d’alarme. Elles sont fixées en fonction du genre de bruit, de la période de la journée, de l’affectation du bâtiment et du secteur à protéger (al. 5). Selon l’art. 7 al. 1 OPB, les émissions de bruit d’une nouvelle installation fixe seront limitées conformément aux dispositions de l’autorité d’exécution : dans la mesure où cela est réalisable sur le plan de la technique et de l’exploitation et économiquement supportable, et (let. a) de telle façon que les immissions de bruit dues exclusivement à l’installation en cause ne dépassent pas les valeurs de planification (let. b). 26. Les immissions de bruit sont déterminées sous forme de niveau d’évaluation Lr ou de niveau maximum Lmax sur la base de calculs ou de mesures (art. 38 al. 1 OPB). Pour les bâtiments, les immissions de bruit seront déterminées au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit (art. 39 al. 1 1ère phr. OPB). À teneur de l’art. 40 al. 1 OPB, l’autorité d’exécution évalue les immissions de bruit extérieur produites par les installations fixes sur la base des valeurs limites d’exposition selon les annexes 3 et suivantes.

- 34/51 - A/2415/2024 L’art. 43 al. 1 let. b OPB prévoit que le degré de sensibilité II est à appliquer dans les zones où aucune entreprise gênante n’est autorisée, notamment dans les zones d’habitation ainsi que celles réservées à des constructions et installations publiques. 27. Pour le bruit produit par le trafic routier dans une zone où s’applique le degré de sensibilité II, l’annexe 3 de l’OPB fixe la valeur de planification Lr à 55 dB(A) de jour et 45 dB(A) de nuit. La valeur limite d’immission est de Lr 60 dB(A) de jour et de Lr 50 dB(A) de nuit. 28. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/188/2025 du 18 février 2025 consid. 6.14). Selon une jurisprudence bien établie, les juridictions administratives observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles- ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 consid. 5.3). 29. En l’espèce, s’agissant de la question du trafic, le tribunal soulignera tout d’abord que l’OCT, instance spécialisée en la matière, s’est prononcé de manière favorable au projet dans son préavis du 13 octobre 2020, après en avoir demandé diverses modifications. Conformément à la jurisprudence rappelée ci-dessus et dans la mesure où l’autorité de décision ne s’est pas écartée de ce préavis, le tribunal doit observer à l’égard de celui-ci une retenue particulière et ne saurait le remettre en question sur la base de sa propre appréciation de la situation ou en se fondant sur des considérations de nature générale. Par ailleurs, le projet autorisé étant conforme aux normes applicables au régime de la zone dans laquelle il s’inscrit. Comme il sera vu ci-après, le trafic supplémentaire engendré par le projet ne peut en principe être considéré comme un « inconvénient grave ». En outre, rien ne permet de retenir que la sortie du parking serait source de danger pour les utilisateurs et qu’elle générerait un conflit avec les piétons, l’OCT ayant à ce sujet imposé des cautèles pour que la circulation sur la route de F______ ne soit pas perturbée. S’agissant du bruit, le SABRA a certes considéré que le niveau de bruit en milieu des fenêtres ouvertes indique que les VLI sont dépassées, mais que dans la mesure où aucune ouverture sur la façade la plus exposée au bruit routier ne donne sur des locaux à usage sensible au bruit et que la présence d’un revêtement phono absorbant permet une diminution du bruit routier, l’art. 31 OPB est néanmoins respecté. Cette analyse ne prête pas le flanc à la critique, étant relevé que l’allégation du recourant, comme quoi le dépassement du bruit concerne des fenêtres éclairant des locaux à

- 35/51 - A/2415/2024 usage sensible au bruit sur la façade est du bâtiment A, en particulier les fenêtres et loggias des futurs logements prévus au rez-de-chaussée, 1er et 2ème étages, est inexacte. En effet, à teneur des plans 006, 007, 008 et 012 visés ne varietur le ______ 2021, les seules fenêtres dans la façade est du bâtiment A éclairent des salles de bain, locaux qui ne sont pas à usage sensible au bruit au sens de l’art. 2 al. 6 let. a OPB. En outre, les loggias ne présentent aucune ouverture sur la façade est. Enfin, rien ne permet de retenir que la pente d’accès au parking souterrain puisse être une source importante de nuisance pour les logements des bâtiments autorisés. S’agissant de la chaudière à bois, force est de constater que le SABRA a analysé ce point de manière minutieuse et qu’il n’a pas retenu qu’elle mettrait en danger la santé des habitants du quartier. Son préavis du 12 octobre 2018 impose en outre le respect des VLI prescrites par l’OPair et requiert, à titre de souhait, la mise en place d’un système de filtration de poussières, ce qui laisse comprendre qu’il ne s’agit pas d’une obligation. Par ailleurs, il a exigé qu’un contrôle des émissions de la chaudière à bois soit effectué dès sa mise en service. Enfin, l’OCEN a émis un préavis favorable sous condition le 1er avril 2019, ce qui permet, en lien avec les éléments susmentionnés, d’exclure une violation de l’art. 13J al. 1 let. b REn. Les problématiques soulevées par le recourant ont donc été analysées par les instances compétentes qui ont préavisé favorablement. Au vu de ce qui précède, les griefs relatifs à une violation des art 22 LPE, 31 OPB et 14 al. 1 let. a et e LCI seront écartés. 30. En second lieu, le recourant reproche à la décision de violer l’art. 11 al. 2 LRoutes. 31. À teneur de l’art. 11 al. 1 LRoutes, aucune nouvelle construction ou installation, tant en sous-sol qu’en élévation, ne peut être édifiée entre les voies publiques et les alignements de construction fixés par les plans d’alignement, adoptés conformément aux art. 5 et 6 de la loi sur l’extension des voies de communication et l’aménagement des quartiers ou localités du 9 mars 1929 (LExt - L 1 40) ou par tous autres plans d’affectation du sol au sens des art. 12 ou 13 LaLAT. Selon l’al. 2, à défaut de plan d’alignement, l’interdiction de construire entre les voies publiques et les alignements de construction fixés par des plans s’étend sur une profondeur, mesurée de l’axe de la route, de 25 m pour les routes cantonales et de 15 m pour les routes communales. S’il existe un plan de correction, cette distance se mesure de l’axe rectifié de la voie. Le département, après consultation de la commune, peut déroger aux distances prescrites à l’art. 11 al. 2 LRoutes si les conditions locales font apparaître que l’interdiction de construire qui en découle ne repose sur aucun motif pertinent d’aménagement du territoire ou d’environnement (art. 11 al. 3 LRoutes). 32. Dans un arrêt du 19 mai 2020 (ATA/498/2020 du 19 mai 2020 rendu suite au recours contre le JTAPI/559/2019 du 16 juin 2019), la chambre administrative a eu à trancher le cas d’un bâtiment projeté ne se situant pas à 25 m de l’axe d’une route cantonale et pour lequel il n’y avait pas d’alignement. Dans son jugement, le

- 36/51 - A/2415/2024 tribunal avait relevé que la commune avait rendu un préavis défavorable sans mentionner la dérogation à l’art. 11 al. 3 LRoutes. La direction générale du génie civil, autorité compétente pour la gestion des routes cantonales, avait quant à elle procédé à une analyse approfondie de la demande, indiquant que l’art. 11 LRoutes imposait une zone inconstructible de 25 m depuis l’axe de la route cantonale, et indiqué accepter « la dérogation à la L 1 10 » moyennant une cession de terrain. Au vu de ces éléments, la chambre administrative a retenu que les conditions d’octroi d’une dérogation étaient remplies. Elle indiquait par ailleurs que s’il était regrettable que l’octroi de cette dérogation n’eut pas formellement été publié, la commune recourante n’avait subi aucun préjudice de ce défaut de publication dès lors qu’elle avait fait valoir ce grief dès son recours (consid. 5d). Dans un arrêt du 8 avril 2025 (ATA/399/2025), la chambre administrative a retenu que malgré l’absence de mention de la dérogation à l’art. 11 al. 3 LRoutes dans la FAO et dans les différents préavis, il ne faisait aucun doute au vu de l’implantation du projet que le département avait octroyé ladite dérogation, le bâtiment prévu se trouvant à moins de 8 m de l’axe du chemin communal concerné, ce qui apparaissait clairement sur les différents plans figurant au dossier. Il ne faisait pas de doute non plus que la commune avait examiné cette question en se prononçant dans son préavis favorable sur le fait que le projet n’était pas susceptible de porter atteinte à ses volontés d’aménagement (consid. 3.2). 33. En l’espèce, il ressort des plans visés ne varietur et il est d’ailleurs admis par toutes les parties, que l’implantation du projet ne respecte pas les distances requises par la LRoutes. Dans ces circonstances, une dérogation au sens de l’art. 11 al. 3 LRoutes était nécessaire. Or, s’il est certes vrai que ni la commune, dont la consultation est obligatoire, ni l’OCT ne font mention d’une telle dérogation, et que l’autorisation de construire litigieuse n’y fait également aucune référence, ces instances ont rendu des préavis favorables au projet. Il appert donc, vu qu’il ressort clairement des plans du projet que l’implantation du bâtiment A ne respecte pas la distance de 25 m, que cette question a été examinée par ces instances et qu’elles n’y ont vu aucun problème, même s’il est certes regrettable que leurs préavis ne fassent pas formellement mention d’une telle dérogation. De plus, l’OCGC, soit l’instance compétence en matière de gestion des routes cantonales, a spécifiquement relevé que la distance des 25 m n’était pas respectée et accepté et motivé une dérogation à la LRoutes sur la base d’une distance d’interdiction de construire de 13,50 m depuis l’axe de la chaussée, en requérant la modification du projet jusqu’à que cette distance de 13,50 soit respectée par toutes les constructions. Il ne fait pas de doute non plus que le département a accordé une dérogation au sens de l’art. 11 al. 3 LRoutes sur la base des préavis précités, ce qui ressort de ses observations du 24 janvier 2022. S’agissant des conditions d’application de cette dérogation, rien ne permet de douter que, compte tenu des circonstances locales, l’interdiction de construire qui découle de la LRoutes ne repose sur aucun motif pertinent d’aménagement du

- 37/51 - A/2415/2024 territoire ou d’environnement, ce que vient confirmer la prise de position de l’OCGC. Au surplus, il convient d’ajouter que le recourant n’a subi aucun préjudice de ce défaut de publication dès lors qu’il a fait valoir ce grief à l’appui de son recours. En conséquence, en accordant l’autorisation de construire litigieuse, le département a fait une application de l’art. 11 LRoutes conforme au droit, bien qu’il soit regrettable qu’aucune mention de la dérogation au sens de l’art. 11 al. 3 LRoutes ne soit mentionnée. Le grief de recourant en lien avec cette disposition sera donc écarté. 34. En troisième lieu, le recourant fait valoir une violation de l’art. 30 al. 1 let. s LAC. 35. À teneur de la disposition susmentionnée, intitulée « Fonctions délibératives », le conseil municipal délibère sur l’accord à donner lors d’une autorisation pour un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé en cinquième zone dont la surface de plancher habitable excède 48% de la surface du terrain, en application de l’art. 59 al. 4 let. b LCI. Pour sa part, le Conseil administratif est chargé, dans les limites de la constitution et des lois, de préaviser sur tous les objets qui ne sont pas expressément de la compétence du conseil municipal (art. 48 let. h LAC). En vertu de l’art. 50 LAC, le conseil administratif représente la commune envers les tiers (al. 1). Il est engagé par la signature du maire ou par celle d’un membre délégué du conseil administratif, à l’exception des cas figurant à l’al. 3 pour lesquels il est lié par les signatures du maire et d’un membre délégué du conseil administratif (al. 2). Le conseil administratif délègue ceux de ses membres qui sont chargés de représenter la commune dans la passation des actes prévus à l’art. 30 al. 1 let. k (al. 3). Le conseil administratif peut, pour des cas précis, déléguer ses compétences de représentation. Cette délégation est en tout temps révocable (al. 4). 36. En l’occurrence, le tribunal tient à préciser que Mme G______ a été élue au Conseil administratif de la commune le ______ 2020, de sorte qu’elle était conseillère administrative lorsqu’elle a signé le préavis communal favorable du 11 novembre

2020. Ainsi, elle a engagé, par sa signature, le Conseil administratif en vertu de l’art. 50 al. 2 LAC. En effet et dans la mesure où l’IUS de la dernière version du projet est de 43,90%, il revenait à ce dernier de se prononcer conformément à l’art. 48 let. h LAC. Dans ces circonstances, le préavis communal a été adopté en conformité à la LAC. Partant, le grief du recourant sera écarté. 37. Ce dernier se plaint de violation des art. 59 al. 4 let. a et 75 al. 1 LCI. 38. Dans la 5ème zone, les constructions sont édifiées en ordre contigu ou non contigu (art. 58 al. 1 LCI). Est réputée en ordre contigu, l’édification de deux maisons au moins, réunies par un mur mitoyen ou par une construction de peu d’importance et disposant chacune de son propre accès de plain-pied (art. 58 al. 2 LCI).

a) ou il peut autoriser exceptionnellement, lorsque la surface totale de la parcelle ou d’un ensemble de parcelles contiguës est supérieure à 5’000 m2, avec l’accord de la commune exprimé sous la forme d’une délibération municipale et après la consultation de la CA, un projet de construction en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé dont la surface de plancher habitable n’excède pas 50% de la surface du terrain, 55% lorsque la construction est conforme à un standard de haute performance énergétique, 60% lorsque la construction est conforme à un standard de très haute performance énergétique, reconnue comme telle par le service compétent (al. 4 let. b). 39. Les taux de densification susmentionnés ainsi que l’introduction de la « forme d’habitat groupé » à l’art. 59 al. 4 let. a LCI, résultent d’une modification législative entrée en vigueur le 26 janvier 2013. Cette dernière visait, par une augmentation des IUS, à promouvoir une utilisation plus intensive du sol en zone villas pour répondre à la crise du logement sévissant à Genève (exposé des motifs relatifs au projet de loi [ci-après : PL] 10’891). Au cours des travaux préparatoires, certains députés ont regretté le fait que la densification de la zone villas prévue par l’art. 59 al. 4 let. a LCI ne soit pas soumise aux mêmes conditions que la let. b, soit à l’accord de la commune exprimé sous forme de délibération municipale. Lors des travaux en commission (rapport de la commission d’aménagement du canton du 28 août 2012, PL 10’891-A), puis lors des débats en plénum (MGC [en ligne], Séance 9 du 30 novembre 2012 à 20h30), des amendements en ce sens ont été présentés, mais n’ont pas reçu l’aval de la majorité des députés. Le législateur a en effet considéré

- 39/51 - A/2415/2024 que l’accord du conseil municipal de la commune concernée ne devait être requis que pour les projets de construction de plus grande envergure, soit ceux remplissant les conditions prévues par l’art. 59 al. 4 let. b LCI. Il a considéré que dans le cas de figure prévu par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, la nécessité d’obtenir un tel accord compromettrait l’objectif de densification poursuivi (ibidem; ATA/653/2021 du 22 juin 2021 consid. 7a). Quant à la notion d’habitat groupé, elle a été introduite dans la LCI, lors de l’entrée en vigueur de l’art. 75 al. 1 et 3 LCI, le 14 janvier 1995, pour permettre de mener une politique d’utilisation judicieuse du sol du canton par une densification des zones constructibles. Le PL 6’983, à l’origine de ladite modification législative, visait une augmentation de l’IUS en 5ème zone afin de permettre la réalisation de petites maisons à plusieurs logements ou d’habitats groupés (MGC 1993 29/IV 4128 ss, 4129 et 4145). Il ressort des travaux préparatoires du nouvel art. 59 al. 4 let. a LCI entré en vigueur le 26 janvier 2013, que l’implantation d’habitat groupé, devait modifier, à terme, la configuration de la zone villas. Il ne s’agissait plus forcément de la villa au sens compris autrefois, mais bien d’une nouvelle forme d’habitat groupé, plus contemporaine. À la différence de l’habitat en ordre contigu, l’habitat groupé n’impose pas d’entrée de plain-pied pour chaque logement. Le législateur a eu conscience de cette évolution et a souhaité encourager la réalisation de ces nouvelles formes d’habitat (groupé ou en ordre contigu), lorsqu’il a augmenté les indices d’utilisation du sol dérogatoires susceptibles d’être appliqués dans cette zone. Il a considéré cette évolution comme une réponse utile et nécessaire par rapport aux problèmes de l’exiguïté du territoire et de la pénurie de logements et manifesté sa volonté d’appliquer l’art. 59 al. 4 let. a LCI partout où les dérogations prescrites pouvaient avoir lieu (ATA/653/2021 du 22 juin 2021 consid. 7a et les références citées). 40. La première condition imposée par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, soit le caractère justifié des circonstances, relève de l’opportunité, que le tribunal ne peut pas contrôler, alors que la seconde, relative à la compatibilité du projet, pose des critères relatifs à l’esthétique et à l’aménagement du territoire, conférant un large pouvoir d’appréciation à l’autorité compétente, qui doit s’exercer dans le cadre légal. Cette deuxième condition relevant ainsi de l’exercice d’un pouvoir d’appréciation, le tribunal est habilité, selon l’art. 61 al. 1 let. a LPA, à en sanctionner l’excès ou l’abus (arrêt du Tribunal fédéral 1P.50/2003 du 27 mars 2003 consid. 2.2; ATA/285/2021 du 2 mars 2021 consid. 5c). 41. La compatibilité du projet avec le caractère, l’harmonie et l’aménagement du quartier exigée par l’art. 59 al. 4 LCI est une clause d’esthétique, analogue à celle contenue à l’art. 15 LCI. Une telle clause fait appel à des notions juridiques imprécises ou indéterminées, dont le contenu varie selon les conceptions subjectives de celui qui les interprète et selon les circonstances de chaque cas d’espèce; ces notions laissent à l’autorité une certaine latitude de jugement. Lorsqu’elle estime que l’autorité inférieure est mieux en mesure d’attribuer à une

- 40/51 - A/2415/2024 notion juridique indéterminée un sens approprié au cas à juger, l’autorité de recours s’impose une certaine retenue. Il en va ainsi lorsque l’interprétation de la norme juridique indéterminée fait appel à des connaissances spécialisées ou particulières en matière de comportement, de technique, en matière économique, de subventions et d’utilisation du sol, notamment en ce qui concerne l’esthétique des constructions (ATA/1264/2025 du 11 novembre 2025 consid. 4.8; ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.4). 42. Lorsque la consultation de la CA est imposée par la loi, le préavis de cette commission a un poids certain dans l’appréciation qu’est amenée à effectuer l’autorité de recours (ATA/1101/2022 du 1er novembre 2022 consid. 5d et l’arrêt cité). Il n’en demeure pas moins que la délivrance des autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/1168/2023 du 31 octobre 2023 consid. 4.8 et les arrêts cités). Selon la jurisprudence, un préavis favorable de la CA n’a en principe pas besoin d’être motivé (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 4.4; ATA/414/2017 du 11 avril 2017 consid. 7b confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_297/2017 du 6 décembre 2017 consid. 3.4.2). Néanmoins, il arrive qu’une motivation plus explicite soit requise lorsque, par exemple, l’augmentation de la hauteur du gabarit légal est trop importante (ATA/206/2024 du 13 février 2024 consid. 4.4; ATA/824/2013 du 17 décembre 2013 consid. 5). À ce sujet, le tribunal retient que l’art. 59 al. 4 LCI n’oblige pas la CA à motiver ses préavis sous l’angle des multiples critères d’après lesquels il est possible d’analyser l’intégration d’un projet dans son environnement, sauf à rendre son travail excessivement lourd, voire à paralyser son fonctionnement. Cela n’aboutit pas pour autant à l’opacité du dossier, puisque, d’une part, la motivation des préavis peut découler de manière plus ou moins explicite des demandes et remarques émises par l’instance concernée en vue de modification du projet et que, d’autre part, si les circonstances paraissent le justifier, cette instance peut être invitée à donner des explications détaillées en procédure contentieuse (cf. JTAPI/265/2023 du 9 mars 2023; JTAPI/981/2022 du 21 septembre 2022; JTAPI/302/2021 du 25 mars 2021, confirmé par ATA/896/2021 du 31 août 2021). 43. Dans son arrêt ATA/1460/2017 du 31 octobre 2017, au considérant 2e, la chambre administrative a confirmé l’autorisation, sollicitée pour une durée de dix ans, de construire des logements modulaires d’urgence temporaires pour migrants sur une parcelle de la commune de Thônex sise en zone 5. Le projet en question portant sur la construction de quatre bâtiments de trois niveaux hors sol (rez-de-chaussée et deux étages), destinés à accueillir trois cent septante migrants dans environ cent cinquante chambres/appartements, répondait à un besoin public prépondérant lié à la crise migratoire et un manque notoire d’hébergements en surface pour ces personnes. Ces quatre immeubles pouvaient entrer dans la notion dite d’« habitat

- 41/51 - A/2415/2024 groupé », l’édification de petits immeubles voués au logement étant admise en zone 5. 44. Dans le système de la LCI, ainsi que déjà relevé ci-dessus, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités, mais n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser. Dans le système prévu par l’art. 59 al. 4 let. a LCI, tant le préavis de la commune que celui de la CA ont cette caractéristique. Il n’en demeure pas moins que la délivrance de telles autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département, à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence (ATA/259/2020 du 3 mars 2020 consid. 5f et les références citées). Selon la chambre administrative, il résulte de la double consultation prévue à l’art. 59 al. 4 let. a LCI (c’est-à-dire celle de la CA et de la commune) que le législateur cantonal n’a pas attribué de pouvoir de décision aux communes concernant l’octroi d’autorisation de construire fondée sur cette disposition. Conformément à l’art. 3 al. 3 LCI, la délivrance de telles autorisations de construire demeure de la compétence exclusive du département à qui il appartient de statuer en tenant compte de tous les intérêts en présence. Comme cela ressort des travaux préparatoires relatifs à cette disposition, le législateur a été confronté à la question de soumettre également la densification prévue par la let. a de l’art. 59 al. 4 LCI à l’accord de la commune exprimé sous forme de délibération municipale, comme cela est prévu pour le cas de figure de la let. b de cette norme. Il y a répondu négativement considérant que dans l’hypothèse de l’art. 59 al. 4 let. a LCI, la nécessité d’obtenir un tel accord de la commune compromettrait l’objectif de densification poursuivi par cette disposition (ATA/1301/2019 du 27 août 2019 consid. 6 et les références citées). Selon la jurisprudence, lorsque la stratégie de densification accrue de la commune n’a pas encore été adoptée par le Conseil d’État, le PDCom en cours d’élaboration n’a pas à être pris en compte (ATA/739/2024 du 18 juin 2024 consid. 6.8.2). 45. L’art. 75 LCI règle la question du nombre de logements en 5ème zone. Chaque construction ne peut pas comporter en principe plus de quatre logements (al. 1 LCI). Le département peut accorder des dérogations pour des constructions édifiées en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé (al. 3 LCI). 46. Selon la jurisprudence, le fait de délivrer une autorisation fondée sur l’art. 59 al. 4 LCI entraîne implicitement l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 75 al. 3 LCI, sans qu’un abus de droit puisse être invoqué à ce sujet (ATA/1371/2018 du 18 décembre 2018 consid. 6). 47. En l’espèce, le dossier a été soumis à la CA qui, dans son préavis du 18 septembre 2018, s’est déclarée favorable à l’octroi de la dérogation accordée en application de

- 43/51 - A/2415/2024 Il sied encore de relever qu’aucun élément du dossier ne laisse apparaître que la densité du périmètre d’ensemble sera supérieure à 44% (cf. ATA/508/2025 du 6 mai 2025 consid. 4.4), ainsi que l’allègue le recourant. Force est ainsi de retenir que le projet litigieux est conforme à l’affectation de la zone et à l’IUS, qui y est admissible, et qu’il s’inscrit aussi dans l’évolution législative de l’art. 59 LCI, étant relevé que la 5ème zone ne bénéficie en soi d’aucune protection particulière, de sorte que les constructions n’y sont pas soumises, s’agissant de leur expression architecturale, à une contrainte autre que celle résultant de la clause d’esthétique de l’art. 59 al. 4 let. a LCI (ATA/700/2024 du 10 juin 2024 consid. 4.6). Il découle de ce qui précède que l’art. 75 al. 1 LCI n’a pas été violé, la délivrance d’une autorisation fondée sur l’art. 59 al. 4 LCI entraînant implicitement l’octroi d’une dérogation au sens de l’art. 75 al. 3 LCI. Ces griefs seront par conséquent écartés. 48. Le recourant se plaint également d’une violation de l’art. 59 al. 9 LCI, faisant valoir que le taux est dépassé et qu’aucune dérogation au sens de l’art. 59 al. 10 LCI ne peut intervenir pour un parking collectif dont la surface dépasse 100 m2. 49. La surface des constructions en sous-sol, exprimée en m2 de plancher brut, ne doit pas excéder la SBP hors-sol qui peut être autorisée en application de l’art. 59 al. 1 LCI (art. 59 al. 8 LCI). Dans tous les cas, la surface du sous-sol, y compris celle du sous-sol des constructions de peu d’importance, ne peut excéder le 22% de la surface de la parcelle lorsque la construction est conforme à un standard de HPE (art. 59 al. 9 LCI). Le département peut toutefois admettre une surface de sous-sol non comprise dans le calcul du rapport des surfaces, tel que défini à l’art. 59 al. 8 et 9 LCI, si la construction de garages au sous-sol permet de renoncer à l’édification de constructions de peu d’importance à destination de garages en surface (art. 59 al. 10 LCI). 50. Selon la jurisprudence, le but de l’art. 59 al. 10 LCI n’est pas tant de fixer une limite à l’utilisation du sous-sol, mais d’éviter que les places destinées aux voitures n’occupent la superficie d’une parcelle. Ainsi, l’application de l’art. 59 al. 10 LCI n’est pas subordonnée à la question de savoir si les garages à construire en sous-sol auraient pu être légalement construits en surface vu la présence d’autres CDPI occupant toute la surface (maximale) admise par l’art. 3 al. 3 RCI (ATA/612/2021 du 8 juin 2021 consid. 5c; ATA/156/2021 du 9 février 2021 consid. 5d, confirmé par l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_136/2021 du 13 janvier 2022 consid. 4.2.2). Le tribunal de céans a, pour sa part, retenu que l’interprétation de l’art. 59 al. 9 LCI selon laquelle le sous-sol d’une parcelle en zone 5 ne peut être encombré de constructions ou d’aménagements sur plus de 20% de sa surface, à moins que ses

a) une ligne verticale dont la hauteur n’excède pas 2,50 m;

b) une ligne oblique faisant avec l’horizontale partant du sommet de la ligne verticale un angle de 30°;

- 51/51 - A/2415/2024 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare irrecevable le recours interjeté le 18 novembre 2021 par Monsieur A______ en tant qu’il est dirigé contre l’autorisation de démolir M 4______ délivrée par le département du territoire; 2. le déclare recevable en tant qu’il est dirigé contre l’autorisation de construire DD 3______ délivrée par le département du territoire; 3. le rejette; 4. met à la charge du recourant un émolument de CHF 3’200.-, lequel est partiellement couvert par l’avance de frais; 5. condamne le recourant à verser à B______ S.A. une indemnité de procédure de CHF 2’500.-; 6. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Gwénaëlle GATTONI, présidente, Isabelle KOECHLIN-NIKLAUS et Julien PACOT, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Gwénaëlle GATTONI

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties

Genève, le

La greffière