JTAPI/1306/2025

REPUBLIQUE ET

CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE A/835/2025 LCI JTAPI/1306/2025

JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 11 décembre 2025

dans la cause

Monsieur A______, représenté par Me Drilon GASHI, avocat, avec élection de domicile contre Madame B______ C______, représentée par Me Pascal PETROZ, avocat, avec élection de domicile DÉPARTEMENT DU TERRITOIRE-OAC

- 2/11 - A/835/2025 EN FAIT 1. C______ (ci-après : C______) est copropriétaire de l’immeuble sis sur la parcelle n° 1______ de la commune de ______[GE], situé au 2______ rue des D______. Son lot de copropriété est de 655/1’000èmes. 2. Monsieur A______ est propriétaire d’un lot de copropriété représentant 212/1’000èmes de l’immeuble précité. 3. Madame B______ est propriétaire d’un lot de copropriété représentant 133/1’000èmes de l’immeuble précité. 4. Le 11 décembre 2024, C______ a déposé auprès du département du territoire (ci-après : le département) une requête en autorisation de construire, en procédure accélérée, portant sur la modification des 1er et 3ème étages de l’immeuble précité en vue de la création de deux espaces « lave-linge ». 5. Dans le cadre de l’instruction de cette demande enregistrée sous la référence APA 3______, les préavis usuels ont été requis et émis. L’office cantonal du logement et de planification foncière (ci-après : OCLPF) a indiqué, par préavis du 3 février 2025, qu’il n’était pas concerné. Les locaux visés par cette demande d’autorisation de construire n’étaient pas assujettis à la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5

20) car ils étaient affectés à des logements-pensions depuis la construction de l’immeuble, conformément à l’autorisation de construire initiale DD 4______. Auparavant, l’OCLPF avait requis à deux reprises des pièces complémentaires et noté, dans son préavis du 20 décembre 2024, que les travaux portaient sur les parties communes du bâtiment. Les autres instances de préavis consultées, à savoir la direction des autorisations de construire, la police du feu et le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants, se sont prononcées favorablement, avec ou sans réserve. 6. Le ______ 2025, le département a délivré l’autorisation de construire sollicitée. 7. Par acte du 7 mars 2025, sous la plume de son conseil, M. A______ a interjeté recours contre cette décision auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal) concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. L’autorisation de construire litigieuse était illicite car délivrée sur la base d’un dossier incorrect. Elle était notamment fondée sur des plans erronés et incomplets. En effet, ces derniers omettaient, aux points « 3A » et « 3B », deux poteaux porteurs structurels et essentiels à la stabilité des étages. De plus, la porte de sécurité requise, identifiée sous la référence « 3C », était absente et cela aurait dû faire l’objet d’une demande à la police du feu en vue d’autorisation. De même, compte tenu des fenêtres en polystyrène, la requérante aurait dû répondre par l’affirmative au point relatif à « l’isolation périphérique combustible ». D’autre part, le raccordement du

- 3/11 - A/835/2025 projet aux eaux usées (référence « 3F ») nécessitait l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale, ce qui avait été passé sous silence. Par ailleurs, les résidences du 1er et du 3ème étages avaient été transformées en studios, sans procédure formelle ni autorisation spécifique. Or, ce changement d’affectation, même en l’absence de travaux, relevait du champ d’application de la LDTR. L’autorisation litigieuse, délivrée en violation de cette loi, devait être annulée pour ce motif également. Il a produit un chargé de pièces, notamment une copie de la demande d’autorisation de construire, les plans des 1er et 3ème étages (créations de buanderies communes) réalisés par l’agence immobilière E______, les plans officiels de l’immeuble en cause et des plans comparatifs. 8. Le 12 mai 2025, le département a transmis ses observations et déposé son dossier. Il a conclu au rejet du recours et à la confirmation de la décision du ______ 2025, sous suite de frais et dépens. L’aménagement de deux espaces « lave-linge » était dûment représenté sur les plans qui lui avaient été soumis et la prétendue absence des poteaux mentionnés par le recourant n’avait aucun impact sur le projet et ne portait pas à conséquence. Le fait que des portes de sécurité et des fenêtres ne figuraient pas sur les plans ne signifiait pas qu’elles avaient été supprimées En tout état, la police du feu avait validé le projet. Par ailleurs, le raccordement aux canalisations d’eaux usées pouvait être qualifié de modification mineure et ne nécessitait pas la signature de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Enfin, s’agissant du prétendu changement d’affectation déguisé des résidences des 1er et 3ème étages, l’immeuble en cause avait fait l’objet de diverses autorisations par le passé, notamment la DD 4______ délivrée le ______ 2014, et la présence des logements aux 1er et 3ème étages avait été dûment autorisée. La LDTR n’était pas applicable, dans la mesure où il n’y avait pas de changement d’affectation au sens de cette loi quand des locaux à usage commercial administratif, artisanal ou industriel étaient affectés à l’habitation (art. 3 al. 4 LDTR). Entièrement mal fondé, l’ensemble des griefs invoqués par le recourant devait être rejeté. 9. Dans ses observations du 12 mai 2025, sous la plume de son mandataire, C______ a conclu, à la forme, à l’irrecevabilité du recours; sur le fond, elle a conclu, principalement, sous suite de frais et dépens, à la confirmation de l’autorisation de construire querellée. À titre préalable, elle a sollicité le retrait de l’effet suspensif du recours. Son projet avait pour but de créer deux espaces lave-linge privatifs au 1er et 3ème étages. Il ne visait pas d’espaces communs de l’immeuble et ne modifiait nullement l’affectation des locaux concernés, affectés à des logements pensions

- 4/11 - A/835/2025 depuis la construction de l’immeuble. Le raccordement des lave-linges autorisés ne serait pas effectué sur l’écoulement des eaux usées de l’immeuble, mais sur les installations sanitaires privatives existantes. Les plans produits dans le cadre de la demande d’autorisation étaient conformes; ils avaient d’ailleurs été établis sur la base des plans visés ne varietur, établis par le recourant lui-même. La question des poteaux et des fenêtres qui ne correspondraient pas à la configuration de l’immeuble était exorbitante au cas d’espèce. Elle louait les 24 appartements-pensions situés du 1er au 4ème étages de l’immeuble et, selon le bail, la buanderie faisait partie des dépendances et était strictement nécessaire. La locataire ne disposant plus d’aucune buanderie, elle justifiait d’un intérêt privé prépondérant à l’exécution des travaux régulièrement autorisés, dans le but de respecter ses obligations contractuelles et de prévenir toute réduction de loyer ultérieure. Le recours était irrecevable puisque le recourant ne saurait tirer un avantage de fait ou de droit à l’annulation de l’autorisation qui ne portait que sur la réalisation d’aménagements dans des parties privatives de l’immeuble et qui ne lui étaient pas visibles. Sur le fond, le recourant tentait de démontrer qu’il y aurait une incongruence dans les plans produits à l’appui de l’APA querellée, alors qu’il n’en était rien. Seuls les plans relatifs à l’aménagement sollicité comptaient, ce qui avait été admis et pris en compte dans le cadre de la délivrance de l’APA litigieuse. Les griefs soulevés par le recourant en lien avec les plans étant exorbitants, ils devraient être déclarés infondés. L’OCPLF avait confirmé qu’il n’y avait pas de changement d’affectation au sens de l’art. 3 al. 3 LDTR et que cette affectation n’avait pas changé. Le recours avait été déposé par pur procédé dilatoire et sans motif réel ni intérêt digne de protection, soulignant ainsi l’attitude chicanière du recourant. 10. Le 23 mai 2025, le département a indiqué au tribunal qu’il s’en rapportait à justice quant à la demande de retrait de l’effet suspensif formulée par C______. 11. Le 26 mai 2025, le recourant s’est déterminé sur la demande de retrait de l’effet suspensif au recours, concluant à son rejet. Il a réitéré que l’autorisation avait été délivrée sur la base d’un dossier entaché d’omissions et d’erreurs, notamment des plans erronés. De plus, l’intimée n’avait produit aucune indication quant au circuit complet d’évacuation des eaux usées et il ne pouvait être exclu que les conduites - auxquelles les lave-linges devaient être raccordés - ne débouchent en aval sur le système collectif d’évacuation des eaux usées de l’immeuble relevant des parties communes. 12. Par réplique sur effet suspensif du 2 juin 2025, C______ a persisté dans sa demande, se référant à l’argumentation déjà développée dans ses écritures du 12 mai 2025. 13. Le recourant a répliqué le 5 juin 2025, persistant intégralement dans les conclusions prises dans son recours.

- 5/11 - A/835/2025 Il a produit un chargé de pièces complémentaires, notamment une attestation de conformité et plans du 2 juin 2016 avec accusé de réception de l’office des autorisations de construire du 5 juillet 2017, une autorisation de construire du ______ 2026 (APA 5______) concernant l’aménagement de bureaux au rez-de- chaussée de l’immeuble en cause et le règlement de copropriété dudit immeuble. 14. Par courrier du 10 juillet 2025, le tribunal a transmis la réplique du recourant du 5 juin 2025 aux parties, avec délai au 25 juillet 2025 pour déposer leur éventuelle duplique. 15. Les 17 et 25 juillet 2025, le département respectivement C______, ont dupliqué. 16. Par décision du 25 juillet 2025 (DITAI/301/2025), le tribunal a rejeté la demande de retrait d’effet suspensif au recours formée par C______. 17. Le 19 août 2025, le recourant a indiqué au tribunal qu’il semblait que, malgré la procédure en cours et l’effet suspensif qu’elle emportait, des travaux avaient été entrepris, notamment l’aménagement des locaux en buanderie. Cette buanderie était d’ailleurs actuellement exploitée, ainsi que le confirmaient des photographies datées du 18 août 2025. Une telle situation étant manifestement illicite, il devait être enjoint à C______ de remettre les lieux dans leur état initial et ce pour toute la durée de la procédure. 18. Le 1er septembre 2025, C______ a fait valoir que des machines à laver ménagères et non professionnelles, comme l’attestait la société F______ SA dans son courrier du 25 août 2025, avaient été installées dans le lot 3.02 (selon cahier de répartition) ou 1.06 (selon plan), qui était une partie privative. Celles-ci étaient exclusivement raccordées à l’évier de la cuisine du logement concerné. Il s’agissait donc d’installations ménagères standard, que tout propriétaire était libre de mettre en place sans avoir à solliciter une autorisation expresse. Par ailleurs, aucuns travaux soumis à requête à autorisation de construire n’avaient été réalisés. La démarche du recourant était ainsi infondée. 19. Le 10 septembre 2025, faisant suite au courrier du tribunal du 20 août 2025 l’informant du fait que les travaux prévus par l’autorisation litigieuse semblaient avoir déjà été effectués en dépit de l’effet suspensif du recours, le département a indiqué qu’en raison de l’effet dévolutif du recours, il ne lui appartenait plus de prendre des mesures pour remédier à cette situation. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions prises par le département en application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05; art. 143 et 145 al. 1 LCI).

- 6/11 - A/835/2025 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 62 à 65 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10). 3. L’intimée prétend que le recours serait irrecevable, faute d’intérêt digne de protection du recourant dans la mesure où l’autorisation querellée concerne des travaux devant avoir lieu, non dans des espaces communs de l’immeuble, mais dans des locaux privatifs. 4. À teneur de l’art. 60 al. 1 let. a et b LPA, les parties à la procédure qui a abouti à la décision attaquée et toute personne touchée directement par une décision et a un intérêt personnel digne de protection à ce qu’elle soit annulée ou modifiée, sont titulaires de la qualité pour recourir (ATA/1254/2022 du 13 décembre 2022 consid. 3a et les arrêts cités). 5. La partie recourante doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation. Elle doit en outre retirer un avantage pratique de l’annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d’admettre qu’elle est touchée dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l’intérêt général, de manière à exclure l’action populaire (cf. ATF 150 II 123). Sa situation doit pouvoir être influencée de manière significative par l’issue de la procédure (cf. à ce sujet not. ATF 144 I 43 consid. 2.1; 139 II 499 consid. 2.2; arrêt du Tribunal fédéral 1C_112/2019 du 3 décembre 2019 consid. 3.1). Ainsi, une partie qui n’est pas concrètement lésée par la décision ne possède pas la qualité pour recourir. Il faut, en d’autres termes, que la décision de la juridiction supérieure lui procure l’avantage de droit matériel qu’elle recherche. Dans la négative, un tel recours est irrecevable (ATF 144 IV 81 consid. 2.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1B_438/2016 du 14 mars 2017 consid. 2.1). La personne qui souhaite former recours doit ainsi être directement et concrètement touchée par l’acte qu’elle attaque (ATF 144 I 43 consid. 2.1; 139 II 499 consid. 2.2). Tel n’est notamment pas le cas de celui qui n’est atteint que de manière indirecte ou médiate (ATF 138 V 292 consid. 4). Cet intérêt digne de protection ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 148 I 160 consid. 1.4; arrêt du Tribunal fédéral 1C_206/2019 du 6 août 2019 consid. 3.1). D’après la jurisprudence, l’existence d’un intérêt idéal ne saurait toutefois à lui seul fonder la qualité pour recourir d’une partie; il est à cet égard insuffisant de s’intéresser spécialement à une question ou à un projet pour des motifs idéaux ou par conviction personnelle (ATF 138 II 162 consid. 2.1.2) - le mode d’expression de cet intérêt, est à cet égard sans influence. Le recours ne sert donc pas à faire contrôler abstraitement la légalité objective de l’activité étatique, mais plutôt à procurer un avantage pratique à la partie recourante. Le simple objectif d’empêcher l’adverse partie d’accéder à un avantage censément illicite ne suffit en outre pas à conférer la qualité pour recourir, si cet objectif ne se rattache pas à un avantage digne de protection pour la partie recourante (ATF 141 II 307 consid. 6.2; 141 II 14 consid. 4.4). Cela signifie notamment que

- 7/11 - A/835/2025 le recours d’un particulier formé dans l’intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ou dans l’intérêt de tiers est irrecevable, parce qu’assimilable à une action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1; arrêt du Tribunal fédéral 2C_98/2023 du 14 juin 2023 consid. 6.3; ATA/665/2023 du 20 juin 2023 consid. 5.3). 6. Il incombe au recourant d’alléguer, sous peine d’irrecevabilité, les faits qu’il considère comme propres à fonder sa qualité pour recourir, lorsqu’ils ne ressortent pas de façon évidente de la décision attaquée ou du dossier (ATF 145 I 121 consid. 1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_554/2019 du 5 mai 2020 consid. 3.1). 7. Lorsque plusieurs personnes ont la propriété d’un bien-fonds, elles en sont copropriétaires (art. 646 al. 1 du code civil suisse du 10 décembre 1907 - CC - RS 210). À ce titre, chaque copropriétaire a des droits quant au bien-fonds, notamment celui de faire des actes d’administration courants (art. 647a CC), des actes d’administration plus importants (art. 647b CC) et des actes de disposition (art. 648 CC). Le concours de tous les copropriétaires est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu’ils n’aient unanimement établi d’autres règles à cet égard (art. 648 al. 2 CC). 8. La qualité pour agir a notamment été reconnue à une communauté de copropriétaires d’étages pour contester un changement d’affectation dans les locaux mêmes de la copropriété, la procédure touchant tant les parties communes que les parties exclusives de l’immeuble (ATA/369/2005 du 24 mai 2005 consid. 2d). En revanche, une communauté de copropriétaires s’est vu refuser la qualité pour recourir contre l’autorisation d’exploiter un établissement public dans un lot de la copropriété, dès lors qu’aucune des parties communes n’était touchée par l’autorisation en question (ATA/1300/2015 du 8 décembre 2015 consid. 2). La qualité pour recourir d’une communauté de propriétaires par étages a également été déniée s’agissant d’un recours contre une autorisation d’exploiter un café-restaurant dans l’arcade située au rez-de-chaussée de leur immeuble, dès lors que cette autorisation ne touchait pas aux parties communes de celui-ci et ne concernait au surplus pas d’une terrasse et que le café-restaurant en question disposait d’une entrée distincte. La qualité pour recourir du copropriétaire du lot situé directement au-dessus du café-restaurant a en revanche été admise (ATA/1783/2019 du 10 décembre 2019). 9. En l’espèce, en tant que propriétaire d’un lot PPE au sein du même bâtiment, le recourant dispose a priori de la qualité pour recourir au sens de l’art. 60 al. 1 let. a LPA. À l’appui de son recours, il fait notamment valoir une violation de l’art. 11 al. 4 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), en raison de l’absence de son accord aux travaux visés par l’autorisation de construire litigieuse. Il se prévaut ainsi d’un grief basé sur des dispositions de droit public des constructions ayant notamment trait à

- 8/11 - A/835/2025 l’accord du propriétaire pour des interventions touchant à une partie commune. Ainsi que l’a relevé l’OLCPF dans son préavis du 20 décembre 2024 et à teneur des plans visés ne varietur du ______ 2025 - dont il résulte que les buanderies ne font pas parties d’un logement mais qu’elles s’ouvrent sur le couloir commun permettant d’accéder aux logements -, le tribunal retient que l’admission des griefs invoqués par le recourant est susceptible d’avoir une incidence concrète sur sa situation de fait. Sa qualité pour recourir sera dès lors admise. 10. En premier lieu, le recourant se plaint que les plans présenteraient des anomalies, les poteaux porteurs structurels n’y figurant pas, de même des portes de sécurité et des fenêtres. 11. Dans le système de la LCI, les avis ou préavis des communes, des départements et organismes intéressés ne lient pas les autorités (art. 3 al. 3 LCI). Ils n’ont qu’un caractère consultatif, sauf dispositions contraires et expresses de la loi; l’autorité reste ainsi libre de s’en écarter pour des motifs pertinents et en raison d’un intérêt public supérieur. Toutefois, lorsqu’un préavis est obligatoire, il convient de ne pas le minimiser (ATA/188/2025 du 18 février 2025 consid. 6.14). Selon une jurisprudence bien établie, les juridictions administratives observent une certaine retenue pour éviter de substituer leur propre appréciation à celle des commissions de préavis pour autant que l’autorité inférieure suive l’avis de celles- ci. Les autorités de recours se limitent à examiner si le département ne s’écarte pas sans motif prépondérant et dûment établi du préavis de l’autorité technique consultative, composée de spécialistes capables d’émettre un jugement dépourvu de subjectivisme et de considérations étrangères aux buts de protection fixés par la loi (ATA/1265/2024 du 29 octobre 2024 consid. 5.3). 12. En l’espèce, force est de constater que le manque dont se plaint le recourant ne porte pas à conséquence. En effet, les plans visés ne varietur ne concernent que la création de deux espaces « lave-linge » et il importe dès lors peu que des éléments sans lien et relation avec ces espaces de buanderie soient absents des plans. Il suffit que ceux- ci soient suffisamment précis pour permettre aux instances de préavis, au département ainsi qu’aux autorités de recours, de saisir la portée et le détail des travaux. Par ailleurs, le fait que des portes de sécurité et des fenêtres ne figurent pas sur lesdits plans ne signifie pas que celles-ci ont été supprimées, étant souligné que les suppressions doivent figurer sur les plans (en jaune, cf. art. 10B al. 1 let. h RCI). En tout état, la police du feu, à l’instar des autres instances de préavis, a validé le projet. Mal fondé, ces griefs seront écartés. 13. En second lieu, le recourant se plaint que le raccordement aux eaux usées nécessitait l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale, lequel n’avait pas été donné. Il semble ainsi retenir une violation de l’art. 11 al. 4 RCI. 14. Selon l’art. 11 al. 4 RCI, toutes les demandes d’autorisation doivent être datées et signées par le propriétaire de l’immeuble intéressé, ainsi que par le requérant

- 9/11 - A/835/2025 ou l’éventuel mandataire professionnellement qualifié, conformément à l’art. 2 al. 3 LCI. 15. Dans le cas d’une demande d’autorisation de construire qui n’avait pas été signée par l’ensemble des copropriétaires, et qui avait pour effet d’empiéter sur une place de stationnement pour visiteurs située sur la parcelle objet de l’autorisation, la jurisprudence a considéré que le projet ne prévoyait qu’une modification mineure et que compte tenu du fait que la législation genevoise en matière de police des constructions n’avait pas pour objet de veiller au respect des droits réels, l’art. 11 al. 4 RCI ne pouvait être interprété comme exigeant, dans le cas d’espèce, la signature de l’ensemble des copropriétaires de la parcelle, ni d’ailleurs celle des propriétaires des parcelles voisines (ATA/1515/2017 du 21 novembre 2017 consid. 5). 16. Dans un arrêt du 31 octobre 2023 (ATA/1174/2023), la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) a notamment relevé que la question de la communication entre copropriétaires et des litiges survenant entre eux au sujet de travaux accomplis sans autorisation ou de la prise en charge de travaux à accomplir ressortissait au droit privé, et n’avait pas à être pris en compte par le département s’agissant d’obtenir le respect de normes de droit public de la construction. Plus récemment, la chambre administrative a jugé que le refus d’approbation des travaux autorisés par le département par l’assemblée générale, postérieurement à l’octroi de l’autorisation de construire concernée, était sans effet sur la conformité des travaux au droit public. Elle a également relevé que les copropriétaires avaient saisi le juge civil et que l’issue de cette procédure pourrait, cas échéant, sceller le sort du projet litigieux (ATA/881/2024 du 23 juillet 2024 consid. 3). 17. Lorsque les preuves font défaut ou s’il ne peut être raisonnablement exigé de l’autorité qu’elle les recueille pour les faits constitutifs d’un droit, le fardeau de la preuve incombe à celui qui entend se prévaloir de ce droit (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1; arrêt du Tribunal fédéral 1C_280/2022 du 15 mars 2024 consid. 3.2). Il appartient ainsi à l’administré d’établir les faits qui sont de nature à lui procurer un avantage et à l’administration de démontrer l’existence de ceux qui imposent une obligation en sa faveur (ATA/139/2025 du 4 février 2025 consid. 7.6 et les références citées). 18. En l’espèce, le recourant ne démontre pas que le raccordement des lave-linges ne serait pas effectué sur les installations sanitaires privatives existantes, ainsi que le soutient l’intimée, mais sur l’écoulement des eaux usées de l’immeuble. Au demeurant, même si cela devait effectivement être le cas, il conviendrait de considérer qu’un tel raccordement ne constitue qu’une modification mineure n’entraînant pas une violation de l’art. 11 al. 4 RCI. Le tribunal de céans rappellera que si la présente procédure ne vise qu’à examiner la conformité d’un projet par rapport aux normes du droit public des constructions,

- 10/11 - A/835/2025 les droits des tiers sont expressément réservés par l’autorisation de construire querellée (ch. 1). En outre, la protection du recourant est assurée en l’espèce par les règles du droit civil sur la copropriété et les actions qui leur correspondent, ce dernier pouvant porter l’affaire par devant les juridictions civiles compétentes le cas échéant. Ce grief sera dès lors écarté. 19. En dernier lieu, le recourant soutient que les résidences au 1er et 3ème étages auraient fait l'objet d'un changement d'affectation déguisé, ayant été transformées en studios sans procédure formelle ni autorisation spécifique. 20. Sous réserve de l’art. 3 al. 4 LDTR, qui stipule que nul ne peut, sauf si une dérogation lui est accordée au sens de l’art. 8 LDTR, changer l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment au sens de l'art. 2 al. 1 LDTR, occupé ou inoccupé (art. 7 LDTR). Par changement d’affectation, on entend toute modification, même en l’absence de travaux, qui a pour effet de remplacer des locaux à destination de logements par des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel. Sont également assimilés à des changements d’affectation, le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LDTR). Selon l'art. 3 al. 4 LDTR, il n’y a en revanche pas de changement d’affectation lorsque des locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou industriel sont affectés à l’habitation. Il n’y a également pas de changement d’affectation lorsque ces locaux retrouvent leur destination commerciale, administrative, artisanale ou industrielle antérieure. 21. En l'espèce, il résulte des éléments du dossier que les locaux visés par la demande d’autorisation de construire litigieuse ne sont pas assujettis à la LDTR car ils étaient affectés à des logements-pensions depuis la construction de l’immeuble. Cela est d’ailleurs confirmée par l’OCLPF. Ce grief est ainsi écarté. 22. Entièrement mal fondé, le recours sera rejeté. 23. En application des art. 87 al. 1 LPA et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indemnités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), le recourant, qui succombe, est condamné au paiement d’un émolument s’élevant à CHF 1’000.-; il est partiellement couvert par l’avance de frais en CHF 900.- versée à la suite du dépôt du recours. Vu l’issue du litige, une indemnité de procédure de CHF 900.-, à la charge du recourant, sera allouée à l’intimée (art. 87 al. 2 à 4 LPA et 6 RFPA).

- 11/11 - A/835/2025 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 7 mars 2025 par Monsieur A______ contre la décision du département du territoire du ______ 2025; 2. le rejette; 3. met à la charge du recourant un émolument de CHF 1’000.-, lequel est partiellement couvert par l’avance de frais; 4. condamne Monsieur A______ à verser à C______ une indemnité de procédure de CHF 900.-; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l’objet d’un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L’acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d’irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant : Laetitia MEIER DROZ, présidente, Loïc ANTONIOLI et Diane SCHASCA, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Laetitia MEIER DROZ

Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le

Le greffier